第一章房产基础.

1、第一节 房地产的定义及分类第二节房地产行业名词解释第三节房地产项目开发的一般程序第四节房地产推广流程及途径第五节房地产广告房地产基础知识第一节 房地产的定义及分类l什么是房地产？ 房地产是指土地、建筑及其地上附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益 房地产是房产和地产的总称，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。 房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等。 地产是指土地及其上下一定的空间，包括地下的各种基础设施、地面道路等。 房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即

2、土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权）、建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。随着个人财产所有权的发展，房地产已经成为商业交易的主要组成部分。房地产的类型1.按用途划分居住房地产：包括普通住宅、高级公寓、别墅等商业房地产：包括商务办公楼（写字楼）、旅馆（宾馆、饭店、招待所、旅店等） 商店（商场、购物中心、铺面等）、餐馆、影剧院等旅游房地产：包括公园、风景名胜、历史古迹、沙滩等休闲场所工业房地产：包括厂房、仓库等农业房地产：包括农场、林场、牧场、果园等2.按市场性质划分 出售的房地产 出租的房地产 营业的房地产 自用的房地产3.其他有的

3、房地产既可出售也可出租、营业：如商店、餐馆有的房地产既可自用也可出租、出售：如住宅 有的房地产只能自用：如学校房地产行业名词解释承建商（承建单位）代理商承建商（承建单位）物业管理商商品房集资房别墅复式单身公寓现楼准现楼楼花（期楼）封顶项目性质项目规划正负零零（00）负层（地下室）两厅使用年限均价最低价最高价一次性买断价折扣建筑面积使用面积套内面积公摊面积实用率预售许可证房地产预售契约（预售合同）认购书税费监控账户银行按揭套房平面图烂尾楼交楼（交吉）一次性付款分期付款升值贬值管理费房产五证房产两书发展商（开发商）：发展商（开发商）：指组织建设房地产项目的房地产公司。尤其是全国知名的品牌企业（如万

4、科、中海、合生创展、富力集团、恒大集团、顺驰、绿地等）。3个等级的资质评定。代理商：代理商：指专业策划销售房地产项目的房地产中介机构。代理公司业务有一手和二手之分。通常为发展商策划销售新楼盘项目的是一手中介，以店铺方式经营、主要销售二手楼盘的是二手中介，当然两者是可以交叉的。如我们熟知的中原地产、美联地产、世联地产、合富辉煌等代理公司在不同地区都有自己的业务侧重点。3个等级的资质评定。承建商（承建单位）：承建商（承建单位）：负责房地产项目工程建设的施工单位。3个等级的资质评定。物业管理商：物业管理商：在房地产项目建成后对其进行全权管理的单位。3个等级的资质评定。商品房：商品房：有合法产权，购买

5、后能领取房屋所有权证或房地产证的住宅。业主有自由买卖、转让、租赁的权利。集资房：集资房：改变过去住房建设由国家和单位统包的制度，实行国家、单位、个人三方面共同承担，通过多渠道筹集资金而建造的房屋。集资所建住房的权属，按出资比例确定。现在大部分集资房没有独立产权，所以不允许上市交易，不允许自由买卖。别墅：别墅：指小区内独立成套的住宅，通常为二层或三层，带私家花园。若整个小区都为独立别墅，则整个小区称为别墅盘；若在整个项目内有成片的别墅，但也有其他类型的住宅，则别墅分布的区域称为别墅区。别墅还因形式不同，分为单体别墅和连排别墅。复式：复式：上下两层合二为一，与标准房在结构上有很大差别。按楼层可分为

6、顶层复式和底层复式。大部分会附送花园。现在市场中很流行一种“创意小复式”的户型，也是上下两层相连，但层高不是标准层高，一般每层只有223米。单身公寓：单身公寓：酒店式公寓。厅房合一但有独立厨房及洗手间，面积一般在30平方米以下。现楼：现楼：楼宇建筑已全部完成，购买后即可交付使用的商品房，通常客户交付部分房款后即可入住。准现楼：准现楼：楼宇建设尚未完工，但外墙等已完成，正在进行室内设施完善，不能马上入住的商品房。楼花（期楼）：楼花（期楼）：处于施工阶段，离交楼时间还比较久的商品房。封顶：封顶：项目完成最高一层土建施工工作，准备进行外墙施工。通常封顶对一个项目建设而言具有重要意义，发展商一般都会大

7、力宣传、现场造势。项目性质：项目性质：指一个项目的定位情况，如小区盘、单体楼、别墅盘等。项目规划：项目规划：指一个项目的规模概述。如某某楼盘由3栋高层建筑组成，或某某项目由12栋小高层、6栋超高层建筑组成等。正负零零（正负零零（0000）：）：指项目建到地面的阶段。通常建成地下室或地下停车场后就是正负零零。负层（地下室）：负层（地下室）：指低于地面的建筑。通常用做停车场，但也有用做地下商场的（战时用做防空洞，所以也称人防工程）。 两厅：两厅：一套住房里面有两个厅，通常是客厅与饭厅。现流行合为一个大厅，根据用途划分不同区域。使用年限：使用年限：住宅使用年限为70年，商场使用年限为40年，写字楼、

8、车位使用年限为50年，使用年限一般是以领取预售证日期开始计算，楼盘所在区域不同，政策也会有所不同。均价：均价：楼盘中所有单元价格总和除以总建筑面积之后的价格。最低价：最低价：指目前销售中最低的一套房屋的价格。最高价：最高价：指目前销售中最高的一套房屋的价格。一次性买断价：一次性买断价：指买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语。确定之后，买卖双方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变更。折扣：折扣：根据不同付款方式或时间在原价基础上给予的优惠。如在展销期间，往往会有折扣。建筑面积：建筑面积：指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积。建筑面积包括房屋的可用面积、墙体柱

9、体占地面积、楼梯走道面积及其他公摊面积等。使用面积：使用面积：指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。住宅销售中一般不为客户计算使用面积和使用率。套内面积：套内面积：套内使用面积、墙体面积与阳台建筑面积之和。即该套建筑面积减去公摊面积之差。公摊面积：公摊面积：指住宅楼内为方便住户出入，保障住户的正常生活和交往而设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间、供电房等所占面积的总和。销售中通常按一定比例分摊给每一位住户。实用率：实用率：套内面积/建筑面积，即得房率。多层住宅一般为80%以上；高层住宅一般为75%以上；临街独立式商铺一般为80%以上；大型商场内商铺一般为50%以上；写字楼一般为60%

10、左右。预售许可证：预售许可证：指通过国土房管局审核批准允许开发商出售商品房的证明。因为只有拿到预售许可证才可以开始正式售楼。房地产预售契约（预售合同）：房地产预售契约（预售合同）：已取得房地产预售许可证的发展商，在商品房销售后与客户签订的正式合同书，是必须送房管局进行交易鉴证，经过审核、登记后方可生效的，经鉴证后的契约受法律保护，收楼后一年左右更换为房地产证。认购书：认购书：客户在交齐订金时，与发展商签订的临时订购协议。税费：税费：房地产交易过程中及领取房地产证过程中需交纳的税金和费用（全部按国家规定收取，签约时由发展商预收一半，其余部分在办理产权证前交付）。监控账户：监控账户：政府用于监督发

11、展商售房款的专门银行账户，作用是保证售房款全部用于该项目的发展，做到专款专用，避免发展商挪用（监控账户号码要求印在预售证下方）。银行按揭：银行按揭：以商品房抵押的形式向银行申请贷款，并在规定年限内以月供（连本带息）的形式向银行偿还贷款。在按揭期间，房产证由银行保管。套房：套房：通常指带有洗手间的睡房，有的套房还包括书房及衣帽间。平面图：平面图：指一套住房的功能分布情况，包括面积、布局、尺寸等。烂尾楼：烂尾楼：超过合约规定的交楼期一定时限，仍无任何迹象显示能完成的项目，可统称为烂尾楼。不同区域对确定烂尾楼的时限要求会有所不同，有的是一年，有的是两年。交楼（交吉）：交楼（交吉）：经过国家质量鉴定，

12、双方一起验收后，发展商将房屋钥匙正式交给业主的过程。一次性付款：一次性付款：即在双方签订售房合同后的一定时限内（通常是两个月左右）付清全部房款的付款方式。分期付款：分期付款：买方支付一笔订金或首期房款后，其余房款分多次在一段较长的时间内付清的付款方式。升值：升值：已售出的房产，经过一段时间，价值在扣除通货膨胀因素后比购买时有所增加。贬值：贬值：已售出的房产，经过一段时间，价值在扣除通货膨胀因素后比购买时有所降低。管理费：管理费：物业管理公司因管理及保养物业引起的所有开支中由业主承担的那部分费用。一般根据物业公司的资质和项目的实际情况，由政府部门制定费用标准。房地产销售所需证件（五证两书）国有土

13、地使用权证市国土资源核发建设用地规划许可证市规划委员会核发建设工程规划许可证市规划委员会核发建筑工程施工许可证市建委核发商品房销售（预售）许可证市房屋管理局核发房产两书住宅质量保证书住宅质量保证书住宅使用说明书住宅使用说明书住宅质量保证书，是房地产开发商将新建成的房屋出售给购买人时，针对房屋质量向购买者做出承诺保证的书面文件，具有法律效力，开发商应依据住宅质量保证书上约定的房屋质量标准承担维修、补修的责任。住宅使用说明书是指住宅出售单位在交付住宅时提供给用户的，告知住宅安全、合理、方便使用及相关事项的文本。住宅使用说明书应当载明房屋平面布局、结构、附属设备、配套设施、详细的结构图（注明承重结构

14、的位置）和不能占有、损坏、移装的住宅共有部位、共用设备以及住宅使用规定和禁止行为。根据规定，住宅使用说明书应作为住宅（每套）转让合同的附件。如在房屋使用中出现问题，说明书将成解决开发商与业主之间纠纷的重要依据。国有土地使用权证国有土地使用证是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。北京市国土房管局对直接填发的国有土地使用证根据国有土地使用方式不同，分别加盖北京市国土房管局划拨土地使用证专用章、北京市国土房管局有偿土地使用证专用章、北京市国土房管局交纳使用费土地使用专用章、北京市国土房管局临时土地使用证专用章。建设用地规划许可证建设用地规划许可证是建设单位在向土地管理部门

15、申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。没有此证的用地单位属非法用地，房地产商的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件。核发的目的：确保土地利用符合城市规划，维护建设单位按照城市规划使用土地的合法权益。法律后果：按照有关规定，房地产商即使取得建设用地的批准文件，但如未取得建设用地规划许可证而占用土地的，其建设用地批准文件无效。建设工程规划许可证建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领

16、取房地产权属证件。核发的目的：确认有关建设活动的合法地位，保证有关建设单位和个人的合法权益。法律后果：房地产商如未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证的规定进行开发建设，严重影响城市规划的，由城市规划行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物及其他设施，对有关责任人员，可由所在单位或者上级主管机关给予行政处分。建设工程施工许可证建设工程施工许可证(建设工程开工证)是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。当各种施工条件完备时，建设单位应当按照

17、计划批准的开工项目向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门办理施工许可证手续，领取施工许可证。未取得施工许可证的不得擅自开工。北京市建委于1996年成立了北京市建筑工程交易管理中心，负责开工审批等项工作。商品房销售(预售)许可证商品房销售(预售)许可证是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。其主管机关是北京市国土房管局，证书由市国土房管局统一印制、办理登记审批和核发证书。房地产商在销售商品房时，如该房屋已建成，还应持有房屋所有权证书。购房者如需调查房屋的建筑质量，还可查验房地产商的工程验收证。取得房地产开发的土地组织开发资金投资可行性分析确定项目前期设计报

18、建手续组织施工制定营销策略建立销售体系项目销售过程物业管理通过拍卖、置换等方法自有资金、其他渠道融资市场调研、初步方案、详细方案工程管理、各方协调规划设计、建筑设计、房管部门审批工程管理、各方协调市场调研、初步方案、详细方案、实操方案组织销售队伍（包括招聘、培训、管理）内部认购、公开发售、持续销售、尾盘销售售后服务、项目交付使用房地产项目开发的一般程序1通过一定的方式取得房地产开发的土地这是房地产项目开发的基础（俗称拿地），在土地资源越来越稀缺的今天，土地储备量已经成为决定一家房地产企业能否持续发展的重要指标。土地成本的攀升直接导致房地产项目开发成本的大幅度提高，进而影响到市场价格，使其一路看

19、涨。以前拿地的渠道很多，但大都不合乎规范。现在土地需要通过公开招投标的方式上市，拿地程序基本规范。2组织开发资金资金和土地永远是房地产开发的两大关键因素，土地越来越难拿，银行对资金的控制也越来越严格，这就使许多发展商惨遭淘汰，所以广开融资渠道是很多开发商面临的新课题。除了自有资金外，一般还可以通过银行借贷、上市、信托、基金、民间融资等方法筹措资金。3投资可行性分析即通过市场调查、经济分析等科学手段来论证项目的可行性。这是以往极容易被很多发展商忽略却又极其重要的环节，它往往决定着一个项目的成败。4确定项目明确项目性质后，就会正式立项，一般会成立项目公司来运作。5前期设计、报建手续通过项目可行性分

20、析，最终确定项目的方向，然后交由专业部门来完成规划设计，包括施工图等所有报建需要的材料。6组织施工一般委托专业的建筑工程公司施工，并委托监理公司监理。7制定营销策略在工程施工的同时，项目的营销策划也在同步进行。包括选择项目策划公司、广告公司和律师事务所。项目的前期推广、营销活动的铺排、媒体攻略等一系列工作也要紧锣密鼓地进行。8建立销售体系如果自己来做策划、销售，那么一个很重要的任务就是建立自己的营销队伍，包括销售人员和策划人员的招聘、培训等。9项目销售过程制定销售时间表，按照一定的节奏推进项目销售。10物业管理项目销售完毕或者业主入住达到一定比例后，物业管理公司进驻，由物业公司负责楼盘的日常管

21、理。房地产开发有周期长、投入大的特点，一般小型项目的运作期也需要24年，中型项目需要56年，大型项目则在10年以上。 房地产推广的一般步骤房地产推广的一般步骤1 前期信息发布一般在项目正式推出之前，以新闻报道、软文炒作等形式进行项目介绍，以达到预热市场的效果。很多项目也会通过一些公益活动来提升企业形象，从而达到推动项目开展的目的。2 内部认购期在没有正式拿到预售许可证之前，发展商希望能早点进入市场，被客户所认识，所以采取内部认购的办法。在这段时间内，发展商提前开放售楼部，让准客户参观现场，有意向的客户可以提前登记，有时还会收取客户一定数额的诚意金（这个诚意金是可以退还的，俗称“储客”）。内部认

22、购期一般为23个月。3 首次公开发售拿到预售许可证后，就可以正式对外宣传推广了。企业会配合大量的广告进行大范围宣传推广，并选定日期公开发售，较好的楼盘还会采取抽签或排队认购等方式进行发售。4 阶段性展销会在销售的过程中，根据不同的组团推广或是不同的时段，通过折扣、赠送、抽奖等促销方式进行销售。5 尾盘销售阶段楼盘销售后期，往往会剩余部分不太好卖的套房，再继续做广告或者安排大量的人员留守不符合成本效益原则，所以企业从快速收回成本的角度考虑，一般会将剩余单位以特殊策略作“扫尾行动”，如以大幅降价或交纳极低的首期款后即可入住等策略处理尾房。房地产推广的包装房地产推广的包装1 现场包装主要体现在售楼处

23、的包装、样板房的包装、沿途道路景观的布置、建筑工地的包装及周边环境的治理等方面2 服务包装主要体现在开通免费看楼班车、免费停车服务、酬宾抽奖活动等方面。3 宣传包装主要体现在报纸广告宣传、电视广告宣传、广播电台宣传、路牌广告宣传、网站宣传、派发宣传单、现场大屏幕介绍等方面。房地产推广流程及途径房地产推广是指开发商公开发售楼盘后市场销售的全面展开过程 平面广告、系列报道、新闻报道、夹报、专访等。报纸广告 黄金时段、广告杂志、公益广告、新闻采访等。电视广告 黄金时段、新闻消息等。广播电台 广告牌、灯箱、车身等。户外广告 主要或相关网站的多种形式宣传。互 联 网 小礼品、宣传单、直邮等。邮寄广告 公益活动、社会性活动、会议冠名等方式。赞助活动展销会一般会选择在每周五至下周一举行，有现场展销及异地展销两种形式，通常会配以广告宣传。联合展销一般由政府部门主办，各大媒体参与，多个房地产项目联合展示，每年大约23次（如春季房交会、秋季房交会等）。推广活动一般配合展销会进行，以活动营销为主，有的大型项目还会邀请明星、社会名流等出席，以引起社会关注，有效拉动购买力。社区活动通常是针对已购买房屋的业主，举办社区联欢活动，如酒会、灯谜会、名车展