某地产营销推广策略

1、花样年花港花样年花港15261526营销推广策略营销推广策略深圳市深圳市10月份日成交分析月份日成交分析进入进入“金九银十金九银十”传统销售旺期，虽然有秋交会，但深传统销售旺期，虽然有秋交会，但深圳市成交持续低迷，日均成交仅圳市成交持续低迷，日均成交仅112112套。套。 政府救世解读政府救世解读6.6. 下调个人住房公积金贷款利率,各档次利率分别下调0.27个百分点。1.对个人首次购买90平方米及以下普通2.住房的契税税率暂统一下调到 1%。2.2. 对个人销售或购买住房暂免征收印花税；3.3. 对个人销售住房暂免征收土地增值税；4.4. 地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策；5.5.

2、金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%；全国全国深圳深圳总价降低2500元，优惠额不大，刺激力度较小总价降低5000元，深圳首次置业人群比例较小，影响更小数额小，影响不大可忽略不计影响大。待观察规避，无影响无影响无影响对住房公积金比例较多的城市有影响。影响较大。无公积金，每月减少还贷256元。公积金，减少59元。但银行风险增加影响较大。每月减少还贷512元。但银行风险增加，审核更严格。举例：以全国每套均价50万元，贷款40万元，20年还贷；深圳每套均价100万元，贷款80万元计算，20年还贷。政府救

3、世客户调查政府救世客户调查：和讯网网调结果和讯网网调结果新浪网网调结果新浪网网调结果花港与竞争项目对比分析花港与竞争项目对比分析 在低迷的市场环境中，花港项目仍取得了不错的业绩。在低迷的市场环境中，花港项目仍取得了不错的业绩。 花港剩余产品分析花港剩余产品分析户型户型销售套数销售套数剩余套数剩余套数剩余面积剩余面积金额（万元）金额（万元）均价（元均价（元/ /平）平）2-14层单房2600002-14层1房921251939976762-14层2房3711656488742915-26层单房4206036271038415-26层1房294398242181059115-26层2房048284

4、828379959合 计161185861185699950通过花样年、星彦、青铜骑士前段时间齐心协力奋战，通过花样年、星彦、青铜骑士前段时间齐心协力奋战，214214层接近尾盘阶段，对新推出的层接近尾盘阶段，对新推出的15261526层我们将乘层我们将乘胜追击，再夺佳绩。胜追击，再夺佳绩。 15261526层与层与214214层单房变化层单房变化214层单房户型图1526层单房户型图15261526层与层与214214层一房变化层一房变化214层一房户型图1526层一房户型图 花港品质展示花港品质展示 花港品质展示花港品质展示 花港品质展示花港品质展示 花港品质展示花港品质展示 1526层是

5、214层产品的升级，在品质和档次上均有大幅提升。片区周边楼盘片区周边楼盘东海岸东海岸. .上居公寓上居公寓均价17000元左右，有入户花园、大露台，公共休闲部分多，山景好，交通便利，离大小梅沙近，共享东海岸成熟社区完善配套，其目标消费群以罗湖、福田度假客户为主。片区周边楼盘片区周边楼盘鸿威鸿威海怡轩海怡轩40平米以上小户型，均价19000元左右，四星级酒店标准装修，纯板式建筑，公共玻璃走廊，大泳池，主要用于度假式客户。片区周边楼盘片区周边楼盘金水湾金水湾内部结构局促，通风及采光不佳，看楼通道很简陋，不带装修，周边生活配套相对便利，主要以8000元左右实惠的价格均吸引刚性需求客户。片区周边楼盘片

6、区周边楼盘麓港国际麓港国际麓港国际为纯复式形式，挑高5.8 米，每户赠送2030平米，紧邻人人乐，周边配套齐备，为居家型产品。 通过对比，我们可以看出，花港在产品品质的打通过对比，我们可以看出，花港在产品品质的打造是金水湾、麓港国际所不能企及的。格调大堂、造是金水湾、麓港国际所不能企及的。格调大堂、1 1秒秒2.52.5米的高速电梯、高规格的装修标准、品牌米的高速电梯、高规格的装修标准、品牌家私家电、使家私家电、使15261526层在品质和档次与东海岸上层在品质和档次与东海岸上居、鸿威居、鸿威海怡轩如出一辙，但在价格上存在很海怡轩如出一辙，但在价格上存在很大的优惠。大的优惠。成交客户分析成交客

7、户分析1 1John，17H 美国人，约30岁，与女朋友一起，于10月8日乘坐看楼专车经三级市场业务员带来销售现场看房，且为第一次到访花港。John上身T恤，下身牛仔裤，感觉自由、休闲；女朋友，约20岁，长相一般，穿着一般，无时尚打扮。购房用途为过渡性居住。选择17H原因分析： 楼层相对较为理想，装修风格比较喜欢，且送家私家电，省心省力。总价27万多，首付2成，按揭30年，月供1300元完全可以接受。认可片区未来的发展，对投资回报也很有信心。住户专车接送，来往罗湖比较方便；酒店客房配置，朋友来玩住宿也较为方便。成交客户分析成交客户分析2 2庄新花，16G 庄新花，36岁，离异，于罗湖大富豪娱乐

8、中心（夜场）工作，与女儿一起，于10月3日乘坐会展中心看楼专车到销售现场看楼，为第一次到访花港。客户上身着普通T恤，黑色袜子，高跟洋鞋，淡妆。女儿倪小姐，20岁，就职于投资大厦某物流公司，于深大夜校就读，穿着休闲、时尚。两人现住城中村，均为江苏人，首次职业，购房用于自住。选择16G原因分析： 14层以下无理想楼层，且装修较为简单。16G全屋傢俬家电，入住方便。总价为27万，在经济承受范围之内，而一房一厅则月供压力较大。同时，住户专车提升了交通的便利性。装修标准及风格对其极具吸引力，属于冲动购买。成交客户分析成交客户分析3 3董泽幸，16N 董泽幸，46岁，居住福田星河国际，由侄女彭雯陪同，于1

9、0月2日自驾30万左右别克越野车到访看房，一次性付款，购买用途为过渡性居住，以后用于投资。购买原因分析： 客户支付能力较强，对生活要求较高，注重生活的品质及享受，并且经常到大小梅沙度假。花港项目离梅沙片区较近，到大小梅沙旅游也比较方便，购买后打算在游玩的时候一个月住1-2次。客户对项目的装修标准比较认可，价格对其影响较小，并且客户对片区未来的发展较为看好，认可项目以后的升值潜力。成交客户分析成交客户分析4 4彭雯，16H 彭雯，24岁，居住福田，穿着时尚，首次置业，自身经济能力有限，但家庭条件较好，父母为其垫付首付，月供则由自己支出。彭雯到访本来主要为阿姨董泽幸购房提供参考意见，但看完项目后，

10、对花港整体评价较好，在阿姨董泽幸购买16N后，也产生了购房冲动，最后选择了与16N较近的16H。购买用途为过渡性居住。购买原因分析： 彭小姐虽对居住条件要求较多，比较挑剔，但非常喜欢花港项目的装修品质及风格，而且价格相对比较合适，月供压力相对较小。家庭生活条件较好，花港的装修规格符合客户的心理要求，而且也考虑在结婚后将房子转为投资。彭小姐为首次置业，置业经验不足，受阿姨购房影响也相对较大，属冲动购买类类型。成交客户分析成交客户分析5 5王晓骞，15H王晓骞，27岁，单身，广东人，现住福田八卦岭，从事外贸工作，9月30日于会展中心了解花港项目，次日只身来花港销售现场看楼。客户为首次置业，无较多积

11、蓄，属理性置业者，购房比较谨慎。在销售现场看房并详细了解情况后，并没有做出下定决定，想通过网络对花港项目周边环境、配套、交通、片区未来规划及发展等情况有详细的了解后再做决定。同时，客户想对14层以下和15-26层单元哪种更为划算还存在疑虑。加之王先生在惠州订了一套装修价格在4000元左右的房子，也想再进一步的做权衡比较。最终，客户在充分的考虑后，于到访花港后第二天来现场下定。客户为首次置业，购房用途为投资。购买原因分析：14楼以下单位只剩较低楼层，装修品质一般，没有理想楼层和单位。15层以上单位以酒店标准进行装修，装修档次较高，且带傢俬家电，入住比较方便，同时认为在深圳关内，像花港项目这种品质

12、和价格得楼盘很难找到。成交客户分析成交客户分析6 6李约德，15E 李约德，48岁，香港人，为私人老板，与女朋友一起于9月29日开车路过到访。李先生着红色条纹T恤，浅色牛仔裤，穿着休闲。女朋友罗芳，30岁，四川人，穿着休闲、时尚，白色T恤，米色裤子。购房用途为自住。购买原因分析： 虽14以下楼层价格便宜，实惠，但装修品质一般，不上档次；而15层以上单位装修为专业设计师设计，品质感较好，空间布局合理，且全屋傢俬家电，入住方便，折算单价也在接受范围之内。15261526层客户定位层客户定位 深港家庭客户深港家庭客户多为男女共同到访看房，男女年龄一般相差较大，对生活较为挑剔，注重对生活的享受，对购物

13、、娱乐、休闲等消费要求较高；80后家庭富裕客户后家庭富裕客户多为27岁左右单身贵族，生活环境较好，对生活的要求较高，自身经济能力有限，但家庭比较富裕，由家里支付首期，用作过渡居住；旅游度假客户旅游度假客户目标客户经济实力相对较强，注重生活的品质和享受，手上有较多的闲散资金，因项目临近大、小梅沙，用作周末度假的居所，兼有投资的性质。选择选择1515层以上客户多为享受型自住客户，购房希层以上客户多为享受型自住客户，购房希望避免麻烦，能够一步到位，对样板房的装修风格望避免麻烦，能够一步到位，对样板房的装修风格比较喜欢，对价格的敏感度较小。比较喜欢，对价格的敏感度较小。15261526营销推广主题营销

14、推广主题 臻品国际酒店式公寓臻品国际酒店式公寓15261526营销总纲营销总纲 168168套，套套样板房套，套套样板房营销主题销售目标媒体组合预计销售目标30销售50套老带新优惠活动二、三级市场联动入伙庆典活动网站、户外广告牌短信、夹报、展场营销活动尊崇生活即将揭开尊崇生活即将揭开预计销售目标50销售84套老带新优惠活动二、三级市场联动春节系列活动春交会网站、户外广告牌短信、夹报、银行对帐单、展场酒店式尊崇生活超炫体酒店式尊崇生活超炫体验验预计销售目标20销售34套老带新优惠活动二、三级市场联动网站、短信、夹报销售阶段开始销售持续热销期尾盘销售期 10月月 09年年1月月 09年年5月月 0

15、9年年7月月 第一阶段项目卖点提炼第一阶段项目卖点提炼 项目推广主要卖点梳理：项目推广主要卖点梳理：酒店式尊荣生活享受；套套都是样板房；第二通道15分钟入罗湖中心；阳光电梯间；拎包即可入住。网络宣传网络宣传符合目标客户群的针对性营销符合目标客户群的针对性营销通栏广告：项目卖点信息发布链接：片区报道/专题报道时间时间：11.15日起形式形式：资讯网站报道+通栏广告建议资讯网站建议资讯网站：搜房网、深圳房地产网资讯网站资讯网站外展场设立外展场设立时间时间：11.15日起形式形式：设立帐篷形式建议设立地点建议设立地点：凤凰路沃尔玛等目标客户群体出现地 短信短信发送单位建议：发送单位建议：建议利用多家短信公司轮流发放以提高效果发送内容建议：发送内容建议：热销+酒店式服务+高档次装修+户型面积+住 户专车+准现楼（12月增加入伙信息）。发送时间建议：发送时间建议：每周末及项目节点社会人员带客社会人员带客罗湖片区娱乐休闲场所的消费客户与本项目目标客户群体