徐州新一佳总部经济大厦项目定位及策划方案简报页PPT学习教案

1、会计学1徐州新一佳总部经济大厦项目定位及策徐州新一佳总部经济大厦项目定位及策划方案简报页划方案简报页n徐州地处苏、鲁、豫、皖四省交界，为东部沿海与中原地区、长三角经济圈与环渤海经济圈的之间的淮海经济区的中心位置。n徐州面积11,258平方公里，全市总人口960万，是江苏省人口第一、面积第二大市，也是是江苏省重点规划建设的四个特大城市和三大都市圈核心城市之一 n徐州素有“五省通衢”之称，是我国东部地区东西、南北大通道的交通枢纽。上海苏州无锡南京徐州常州良好的区位条件为徐州的交通、经济、历史发展、城市地位、社会综合发展等多方面提供先天基础。徐州环渤海经济圈长三角经济圈苏锡常都市圈南京都市圈徐州都市

2、圈第2页/共38页n淮海经济区中心城市1986年3月，淮海经济区成立，由苏鲁豫皖四省的20个成员市组成。徐州作为淮海经济区重要的中心城市，积极增强对周边各种产业的辐射带动能力，加快建设特大型区域性中心城市。n徐州都市圈中心城市2003年，江苏省提出了建设三大都市圈的概念，苏锡常都市圈、南京都市圈及徐州都市圈，着重提升徐州作为都市圈制造加工中心、商贸中心、物流中心、信息中心、公共服务中心的功能。n陇海兰新经济段东部中心城市2007年11月14日，国务院对徐州市城市总体规划（2007年-2020年）的批复中明确徐州市是陇海兰新经济带东部的中心城市。n“长三角”区域城市2008年8月7日，国务院关于

3、进一步推进长江三角洲地区改革开放和经济社会发展的指导意见出台，徐州正式入盟“长三角”。随着 “高铁时代”来临，将真正融入“长三角3小时都市圈”。淮海经济区徐州都市圈近年来，徐州市不断推进产业转型与升级，城市竞争力与辐射力不断增强，功能与地位得到大幅提升。第3页/共38页12.5%13.0%13.5%14.0%14.5%15.0%15.5%0500100015002000250020052006200720082009GDP（亿元）增长率（%）0500010000150002000025000300000.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%2005200620072008200

4、9人均GDP增长率徐州总体经济水平近5年呈现上升态势，人均GDP加速增长并超过3000美元，“消费主导 -服务业推动”的组合将逐渐成为新的增长动力。第4页/共38页京福高速观音机场陇海线京杭运河京沪高速京沪线连霍高速京沪高铁徐沛线徐州已建成对外交通线路公路：京福高速连霍高速徐宁高速铁路：京沪线陇海线徐沛线水运：京杭运河空运：观音机场徐州规划对外交通线路铁路：京沪高铁 郑徐客运专线郑徐客运专线目前徐州形成公路、铁路、水运、航空的立体化交通格局，未来铁路高速客运将进一步提升其交通可达性，与京沪等区域联系更为密切。京福高速徐宁高速第5页/共38页020040060080010001200140020

5、052006200720082009第一产业第二产业第三产业0%10%20%30%40%50%60%七五末八五末九五末十五末十一五末*第一产业第二产业第三产业徐州第二产业稳步提高，制造业仍处于支柱地位；同时，随着城市产业的转型与升级，第三产业发展开始提速，增势十分迅猛。第6页/共38页徐州地处环渤海经济圈与长三角经济圈结合部，为东部地区重要交通枢纽，区位优势明显；近年来，徐州市城市转型升级，经济呈现持续快速增长态势，城市功能不断提升。徐州市产业以第二产业为支柱，近年来第三产业发展已明显提速，增长势头迅猛；目前，徐州以装备制造业、能源、食品及商贸物流为主导产业，未来将重点发展新能源、新材料、新医

6、药、物联网、软件与服务外包及环保等产业，现代服务业比重将得到快速提升。从城市总体规划看，徐州市现代交通枢纽、现代商贸物流不断加强，区域中心城市功能将进一步提升，城市竞争力与辐射力逐步强化。商业网点规划及产业发展相关政策使徐州商业等业态布局更为合理，产业结构不断升级，城市功能与潜力得到更大限度的发挥与挖掘。第7页/共38页1编号名称状态1西都国际中心在售2公交商贸大厦售完3SOHO时代广场售完4财富广场售完/租赁5恒茂国际商务中心售完6华隆财富大厦售完7贵邦财富售完8金地国际售完9兴隆大厦售完10汇源置地广场售完11天成国际广场在售12弘辉大厦在售13银建帝都大厦售完14成功大厦售完/租赁15国

7、贸大厦租赁16泛亚大厦租赁2345141581613111091267第8页/共38页0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%01000200030004000500060007000800020052006200720082009售价增长率0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%02040608020052006200720082009租金增长率近年来，徐州中高品质写字楼市场售价、租金均呈现持续增长态势，增长率有所波动，但写字楼整体市场受经济波动影响较小。第9页/共38页徐州市写字楼集中于老城区中心区域，主要沿淮海路、建国路等干道分布，交通便利、

8、配套成熟；近年来，徐州写字楼市场新建项目不断增加，仍集中分布于主要商圈。写字楼市场中商住楼比重较大，整体品质一般，且以销售型项目为主，使整体品质较难保证；徐州市标准写字楼的新建及投入使用使办公楼市场整体品质得到显著提升。徐州市写字楼市场入驻率总体偏低，城市产业结构及办公产品投资需求是其重要影响因素；写字楼入驻企业以机械、能源等行业为主，咨询、金融等现代服务业类企业比重较低，此外，本地中小企业比重较大，其他区域企业相对较少。写字楼租售价格呈现稳定的增长态势，且受经济危机影响较小，销售市场规模较大，表现也相对活跃，租赁型写字楼供应量相对较小；随着城市产业升级，写字楼需求快速增长，由于新增供应量相对

9、有限，租售价格增长较快。第10页/共38页彭城广场中高档大中型购物中心和专卖店徐州及周边地区中高档人群人民广场中档百货店和综合卖场居住在附近中高档社区的居民淮海广场低档百货和低档商业街徐州普通居民、乘坐火车的短暂流动性客流以及部分外来打工人员目前徐州仅有一个市级商圈，即老城区中心商圈，其包含彭城广场、人民广场和淮海广场等商圈，其中彭城广场商圈商业规模最大、档次最高。彭城广场商圈人民广场商圈淮海广场商圈第11页/共38页彭城广场商圈是徐州最核心和高档的商圈，辐射范围较广。彭城壹号竣工、乐宾入驻、苏宁广场开工、中央百大改造，其核心地位将进一步加强，业态、设施、环境、档次等也将得到进一步提升。n地理

10、范围东至解放路，南至建国路，西至福顺街，北至夹河街n区位属性彭城广场商圈是徐州古老的、最繁华的市级商业中心区，商家云集，名店众多，有“十字金街”之地位，集购物、休闲、旅游、文化、交通乃至政治等多种功能于一体n消费来源古彭广场商圈客户群范围广泛，涵盖了徐州大众化消费者及中高端消费者，也接纳了大量旅游消费者第12页/共38页n地理范围东至西安北路，西至二环西路，南至和平西路，北至矿山西路n区位属性本商圈位于人民广场，近5年来，随着几家大型超市的入驻，带动周边人气，逐渐形成徐州新兴商圈n消费来源周边社区居民为主，消费范围逐步扩展为市区西部，消费群体不断扩大人民广场商圈主要以新建购物中心、街铺经营及大

11、型超市为主，餐饮娱乐业逐步繁荣，消费者主要以周边居民为主，随着人气的提升与消费水平的快速增长，未来发展潜力巨大。第13页/共38页n地理范围东至津浦东路，西至黄河西路，北至环城路，南至建国路铜山路n区位属性位于徐州火车站附近，一直为徐州市的商业次中心，近年来旧商场并无重大改造，主要以杂货、餐饮、酒店等过路型消费为主，其余均为辅助型消费n消费来源以外来客源及本地中低档次消费群体为主淮海广场商圈临近火车站，其经营业态杂乱且环境较差，消费群体属中低端，并以外地客源为主，成为低档商场与专业批发市场聚集区域。第14页/共38页目前，徐州主要包括彭城广场商圈、人民广场商圈及淮海广场商圈等三大商圈；主要商圈

12、均集中分布于老城区，且沿淮海路分布，交通、基础设施及环境较好且不断改善。徐州各商圈仍以购物类业态为主，餐饮和娱乐业态比重普遍相对较低。彭城广场以中高档百货业态及专卖店为主；人民广场综合类卖场较集中；淮海广场专业卖场比重较大。由于城市地位及功能等影响，徐州商业市场客源辐射范围较广，消费群体构成较为复杂；彭城广场以中高端消费者及游客为主；人民广场则以社区居民居多；淮海广场以中低档次消费群体为主，且包括专业市场客源。中央国际广场等项目的建设将大力提升未来商业市场的规模及档次；随着城市转型及相关规划政策的推动，未来城市商贸功能将大幅提升，商圈发展潜力巨大；第15页/共38页编号酒店名称星级1开元名都5

13、星2嘉利国际4星3汉园宾馆4星4友谊宾馆4星5金陵金源4星6颖都新锦江4星7海天假日4星8花园饭店3星9中山饭店3星10汉都大酒店3星11恒天朝大酒店3星12黄河饭店3星13中豪大酒店3星14白云大酒店3星15金达花园3星16金港大酒店3星17徐州饭店3星1234567891011121314151617第16页/共38页n五星级酒店因其供应少且具有固定客群的刚性需求，基本保持较高入住率；三、四星级酒店但因缺乏有力的需求支撑入住率较低。n三星级酒店以旅游客为主，另有部分商务及会议客户；四星级酒店主要客源为会议、商务及政务客户；五星级酒店的客户分布相对较广，档次较高。0%20%40%60%80%

14、100%三星级四星级五星级商务会议政府20%30%40%50%60%70%80%2006200720082009三星级四星级五星级第17页/共38页徐州市星级酒店规模相对较小，高星级酒店供应缺乏，五星级酒店仅有一家，且位于景区；徐州星级酒店主要集中于城市中心区，区域发展较为成熟，交通等配套相对完善；五星级酒店因其供应少且具有固定客群的刚性需求，基本保持较高入住率；三、四星级酒店但因缺乏有力的需求支撑入住率较低。三星级酒店以旅游客为主，商务及会议客户较少；四星级酒店则以会议、商务及政务客户；五星级酒店的客户分布相对较广，档次较高。第18页/共38页城市现有项目瓶颈 商业以传统百货、大型超市为主，

15、购物环境较差，无法满足现代多元化消费需求。n融合多元业态，打造一站消费；n营造优质环境，优化功能空间；n引入高端品牌，提升城市品位。办 公 昭示性不佳，硬件标准滞后，较总部企业、现代服务业企业的办公诉求存在差距。酒 店 高星级酒店供应紧缺，高端品牌酒店空白，对商务配套服务的支撑明显不足。 业态单一品质滞后品牌稀缺城市商业、办公及酒店等业态发展相对滞后，限制了城市的产业转型与商业升级。面积历史性的发展机遇，商务商业市场势必探索“综合化、人性化、高端化”发展新模式。n提升品质形象，树立标杆典范；n增加配套空间，强化服务功能；n植入文化内涵，营造全新氛围。n引入国际品牌，提升管理理念；n融入主题内涵

16、，丰富文化功能；n完善配套设施，满足多元需求。第19页/共38页市场发展趋势综合体成为徐州城市发展与运营的新兴载体，开启了城市转型升级与价值提升新的篇章。提升现代都市生活品质的超级城市综合体。总体量约47万平方米，预计2014年竣工。淮海商业圈内具有国际标准的城市综合体。体量约34万平方米,预计2013年竣工。西部商贸中心地标，缔造西区中央商务生活社区。体量约15万平方米，预计2011年竣工。以住宅功能为主的大型城市综合体。体量约110万平方米，预计2012年竣工。第20页/共38页本项目建设愿景 建筑成就气魄n建筑设计现代时尚、功能完善集约及内涵独特浓厚的地标建筑，具有极强导向性与标志性。创

17、造一个 新地标立足城市发展，挖掘项目优势。在功能与内涵方面进行提升与创新，将项目打造成为主题鲜明的高端城市综合体，以国际化的形象提升全城视野。 业态积聚人脉n高品质建筑聚集多元功能，打造城市商务、购物、娱乐及差旅等极具目的性的消费集聚地。创造一个 目的地 文化提升品位n区域生态环境与低碳建筑协调，文化内涵与功能空间融合，营造有独特精神气质的生态、文化特色空间。创造一个 新空间第21页/共38页项目总体定位形象标签价值标签品质标签精神标签第22页/共38页相关功能定位集酒店、商业、办公及会所四位一体，融入主题概念和文化元素，引领城市商业档次、商务价值、文化品位及生活品质的飞跃。n支撑高端商务功能

18、的五星级酒店n满足总部办公诉求的甲级写字楼n实现一站式消费的高档购物中心n承载多元文化交流的主题型会所第23页/共38页 酒 店n设置配备泳池、健身、SPA等休闲空间n挖掘顶层景观功能打造高规格配套设施n汇集商务精英、企业高管以及高端游客n设置国际会议中心以及行政楼层等空间功能完善n极具国际领导地位的顶级酒店管理集团品牌高端商旅集聚第24页/共38页 办 公n高档次、多功能的商务中心及配套服务n提供各类高规格的现代化商务办公系统n针对总部办公及金融行业的高品质标准n挖掘打造具备艺术文化内涵的商务空间服务高端n打造总部经济，以总部型企业作为主题n集聚现代服务业，特别是金融相关企业主题鲜明品质卓越

19、第25页/共38页 商 业n汇集购物、餐饮、娱乐、文化、健身及休闲等功能，打造西部商业航母。n吸引高收入白领、中产家庭及其他高端消费群体，让享受生活成为消费原动力。n“一站式、高层次、全方位”的消费体验，引领全新生活方式。 精品超市美食广场大型品牌餐饮健身房大型品牌餐饮KTV高端百货高端百货高端百货知名品牌店中店儿童游乐中心咖啡一线品牌店中店户外活动空间中法文化交流中心中法文化交流中心知名品牌店中店第26页/共38页 会 所以文化为核心 以资源为依托 以建筑为载体中法文化交流中心台商协会n充分利用商业顶层内外交融的品质空间n透过法式风情装饰以营造独特文化氛围n满足法资企业及中法文化领域人士需求

20、n利用酒店顶层景观超然的文化魅力空间n凸显台湾特色风格，营造浓郁商务气息n服务于区域内台商企业及金融领域人士第27页/共38页第28页/共38页项目数值总用地面积26613总建筑面积202000地上建筑面积142000其中购物中心55000中法交流中心5000五星级酒店50000总部办公32000地下建筑面积60000其中精品超市8000商业7000停车楼45000容积率5.34 建筑密度41.5%第29页/共38页 其中： 土地成本 19,960 1,500 契税 599 其中： 前期工程费用 2,840 200 建安费用 141,700 其中-购物中心33,000 6,000 -中法交流中

21、心4,000 8,000 -五星级酒店52,500 10,500 -总部办公19,200 6,000 -地下33,000 5,500 基础设施及公共配套费用2,130 150合计172,897 土地及开发成本合计：167229 万元契税以土地成本计，管理费用以建安成本计。各项费用均根据市场经验与现行政策规定予以预估，仅供参考，实际投资额受建筑材料、设备设施的不同及市场环境的变化等可能存在较大波动。说明：此处成本预估采用谨慎原则，各物业均建安成本均均根据市场经验，采用较高值。第30页/共38页年份1234567891011501.项目开发投资167,229 1.1土地成本20,559 1.2开发

22、成本146,670 2.项目收益36,4564,4564,4564,4564,4564,4564,4564,4564,4564,4564,4564,456 2.1销售收入32,000 2.2租赁收入4,4564,4564,4564,4564,4564,4564,4564,4564,4564,4564,4564,4563.税金2,558782782782782782782782782782782782 3.1营业税及附加2,023 247 247247247247247247247247247247 3.2土地增值税0 3.3房产税535 5355355355355355355355355355

23、35535 4.营销费用9605.管理费用5,6686.酒店部分净现金流4,063 4,0634,0634,0634,0634,0634,0634,0634,0634,0634,0634,063 7.所得税前项目净现金流分析 7.1所得税前项目净现金流(135,895)7,737 7,737 7,737 7,737 7,737 7,737 7,737 7,737 7,737 7,737 7,737 7.2所得税前项目累计净现金流(135,895) (128,158) (120,421)(112,683)(104,946) (97,209) (89,472) (81,734) (73,997)

24、(66,260) (58,523) 243,231 说明：此处为静态财务分析，销售价格、租赁收入等均不考虑增长率因素。同时暂未计入会所及车位相关收益第31页/共38页 从净现金流图中可以看到，由于项目持有物业为主（包括五星级酒店、购物中心、中法交流中心等），而可售面积仅为总部办公，前期投入大，现金回笼速度较慢，项目的投资回收期较长。合计1项目总收入254,796 销售收入32,000 租赁收入222,796 2总投入214,733 总投资167,229 土地成本20,559 开发成本146,670 项目税金40,876 营业税及附加14,141 房产税26,736 费用部分6,628 营销费用

25、960 管理费用5,668 3酒店部分所得税前收益203,168 4所得税前收益合计 第32页/共38页项目数值总用地面积26613总建筑面积220000地上建筑面积160000其中购物中心55000中法交流中心5000五星级酒店55000总部办公45000地下建筑面积60000其中精品超市8000商业7000停车楼45000容积率6.01 建筑密度46.8%第33页/共38页 其中： 土地成本 19960 1,500 契税 599 其中： 前期工程费用 3200 200 建安费用 154750 其中-购物中心33000 6,000 -中法交流中心4000 8,000 -五星级酒店57750

26、10,500 -总部办公27000 6,000 -地下33000 5,500 基础设施及公共配套费用2400 150合计187099 土地及开发成本合计：180909 万元契税以土地成本计，管理费用以建安成本计。各项费用均根据市场经验与现行政策规定予以预估，仅供参考，实际投资额受建筑材料、设备设施的不同及市场环境的变化等可能存在较大波动。说明：此处成本预估采用谨慎原则，各物业均建安成本均均根据市场经验，采用较高值。第34页/共38页年份1234567891011501.项目开发投资180,909 1.1土地成本20,559 1.2开发成本160,350 2.项目收益49,4564,4564,4564,4564,4564,4564,4564,4564,4564,4564,4564,456 2.1销售收入45,000 2.2租赁收入4,4564,4564,4564,4564