第六章房地产开发组织与管理

1、第六章第六章 房地产开发组织与管理房地产开发组织与管理学习目标1房地产项目管理组织模式及工程管理模式；2房地产投资、进度、质量控制的概念和方法；3房地产风险管理的策略和方法；4房地产竣工验收条件和程序。第一节 房地产项目管理概述第二节 房地产项目实施管理第三节 房地产项目合同体系第四节 房地产项目竣工验收第一节第一节 房地产项目管理概述房地产项目管理概述一、房地产项目管理组织模式（一）组织形式类型 1职能制组织形式职员职能主管职能主管职能主管执行主管职员职员职员职员职员职员职员职员项目协调图6-1 职能制组织形式示意图2矩阵制组织形式图6-2 矩阵组织形式示意图职员职能主管职能主管职能主管执行

2、主管职员项目主管职员职员职员职员职员职员项目协调3项目制组织形式图6-2 矩阵组织形式示意图职员项目主管项目主管项目主管执行主管职员职员职员职员职员职员职员职员项目协调（二）组织形式选择 从实际应用角度出发，职能制组织更适合于管理本地少量项目开发，本地多个项目或者异地项目开发情况下则会因为效率较低而造成大量决策堆积；矩阵制和项目制则更适合于本地多个项目或者异地项目开发管理。 二、房地产项目工程管理模式工程项目管理模式是指将管理的对象作为一个系统，通过一定的组织和管理方式使系统能够正常运行，并确保实现目标。常用的工程管理模式有以下几种：1分阶段分专业平行委托方式2施工总承包方式3工程总承包方式4

3、其他形式的承包方式三、房地产项目工程监控模式 房地产开发项目基本的控制组织机制是自控和监控相结合。 自控是指项目管理主体自我控制，自我管理。自控者本身称之为自控主体。例如，施工单位对施工项目的管理与控制就是自控，施工单位就是自控主体。 监控是指与项目相关的干系人对项目所进行的监督、控制。监控者称之为监控主体。例如，开发商、策划单位、监理单位、设计单位、施工单位（总包对分包）、政府等对施工项目的管理与控制就属于监控，这些单位称之为监控主体 四、房地产项目管理体系 房地产开发项目管理体系可以归纳为：“一个平面、四个阶段、八个重点” “一个平面”是指界面和其上的信息集成；“四个阶段”是指前期阶段、设

4、计阶段、施工阶段、收尾阶段；“八个重点”是指界面管理、进度管理、成本管理、质量管理、人力资源管理、合同管理、风险管理和信息管理 五、房地产项目建设流程第二节第二节 房地产项目实施管理房地产项目实施管理 项目实施管理就是在一定资源约束条件下，为达成项目投资、进度、质量等目标而采取的各种管理手段，开发商的管理是工程建设管理的核心。一、项目投资控制（一）投资控制的概念 项目投资控制是指要在批准的预算条件下确保项目保质按期完成，也就是在项目投资形成过程中，对项目所消耗的人力资源、物质资源和其它费用开支，进行指导、监督、调节和限制，及时纠正将发生和已发生的偏差，把各项费用控制在计划投资的范围之内，保证投

5、资目标的实现。（二）投资控制的原则1投资最优化原则2全面投资控制原则3动态控制原则4目标管理原则（三）投资控制的关键环节1项目可研阶段，确定项目总投资控制指标2设计阶段，开展设计优化，推行限额设计3招投标阶段，实行清单招标，严控合同条款4材料设备采购阶段，选择高性能、低价位产品5妥善处理设计变更、严格控制进度款支付6工程竣工验收阶段，严格审查工程决算二、项目进度控制（一）进度控制的含义 工程建设进度控制是指对工程建设项目的全过程实施进度控制，为此而进行的规划、监督、检查、协调及信息反馈等，以保证项目在预定的期限内建成并交付使用。 （二）进度控制的要点一是总承包和专业承包的界面划分问题。 二是甲

6、供材不能对工程的进度造成影响。 三是工程进度款不要成为施工单位推托工期延迟的借口。 再者，专业分包的选择应充分做好计划，不能因此影响工程进展。 （三）进度监测与调整1进度监测的系统过程（1）进度计划执行中的跟踪检查（2）实际进度数据的加工处理（3）实际进度与计划进度的对比分析 2进度调整的系统过程（1）分析进度偏差产生的原因（2）分析进度偏差对后续工作和总工期的影响（3）确定后续工作和总工期的限制条件（4）采取措施调整进度计划三、质量控制（一）质量控制的含义 开发商在项目由开始到结束的整个过程中实施全过程动态质量控制，使每阶段的产品都能达到企业目标、市场需要和客户满意。质量控制是在明确的质量目

7、标和具体的条件下，通过行动方案和资源配置的计划、实施、检查和监督，进行质量目标的事前预控、事中控制和事后纠偏控制，实现预期质量目标的系统过程 （二）质量控制的原则1系统化原理（1）全过程管理。 （2）全企业管理。 2PDCA循环原理APCDAPC DAPCDA PC D达到新的水平改进（修订的标准）维持原有水平A PC D图6-11 PDCA循环（三）质量控制的手段（1）实行效益奖励制度，充分调动管理人员的积极性，管好施工现场；（2）尽量减少设计图变更；（3）严格现场签证管理；（4）控制进场材料的质量与成本；（5）严把隐蔽项目的验收关严把材料设备进场关，严格审查施工技术方案和质量保证体系，做好

8、隐蔽工程和中间工程验收和竣工验收，并及时整改。四、房地产项目风险管理（一）风险管理定义 房地产开发风险管理是房地产开发企业采用科学的方法，对开发过程中存在的风险进行预测、识别、分析和评价并选择最佳风险管理措施，保证以较低的耗费最大限度地降低风险损失，获得安全保障的过程。（二）房地产开发风险管理的步骤 1风险识别 2风险评估 3风险回避与转移 4风险控制 5风险损失处理第三节第三节 房地产项目合同体系房地产项目合同体系 建设项目合同是指项目开发主体与勘察、设计、施工、材料供应等单位，为完成一定的工程任务而签订的一种经济合同，其内容包括对施工合同、分包合同、买卖合同、租赁合同和借款合同等的订立、履

9、行、变更、终止和解决争议。一、房地产合同概述中华人民共和国合同法规定：“合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。”房地产合同就是开发商和利益相关人签订的以完成项目开发活动为目的的协议，是合同各方遵循的最高规则。（一）房地产合同概念 房地产合同是指房地产开发运营涉及到的所有合同中，当事人双方就合同内容相关事宜设立、变更、终止权利义务关系而达成的协议 （二）房地产合同的类型 房地产开发经营过程中涉及到的合同主要包括：国有土地使用权出让合同、国有土地使用权转让合同、集体土地征用补偿合同、城市房屋拆迁安置补偿合同、房地产工程咨询合同、借款合同、建设监理委托合同

10、、建设物资采购合同、建设工程勘察设计合同、建设工程施工合同、商品房买卖合同、房屋租赁合同、物业管理合同等。（三）房地产合同法律规范 房地产开发合同的签订应符合法律法规，主要有：中华人民共和国合同法、中华人民共和国城市房地产管理法、中华人民共和国土地管理法、建筑法、中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例、城市房屋拆迁管理条例、建设工程勘察设计企业资质管理规定、建筑业企业资质管理规定、工程监理企业资质管理规定、商品房销售管理办法、城市房屋租赁管理办法、城市房地产转让管理规定等 二、房地产开发合同体系（一）业主方的工程合同体系（二）合同体系对开发项目的影响（1）它反映了项目任务的范围和划

11、分方式；（2）它反映了项目所采用的管理模式；（3）它在很大程度上决定了项目的组织形式； 因为不同层次的合同，常常又决定了合同实施者在项目组织结构中的地位。三、合同总体策划（一）合同总体策划的概念合同总体策划的目标是通过合同保证项目总目标的实现。它必须反映建筑工程项目战略和企业战略，反映企业的经营指导方针和根本利益 （二）合同总体策划的依据（1）业主方面 （2）承包商方面 （3）工程方面 （4）环境方面 图6-14 合同策划流程总目标和战略分析设计和实施计划项目结构分解项目实施策略项目承发包策划合同种类选择合同风险策划合同体系协调项目管理模式选择项目管理流程项目管理组织设置项目管理规则招标和合同

12、文件起草（三）合同总体策划的过程（四）合同类型的选择1单价合同2总价合同3成本加酬金合同4目标合同四、合同索赔1索赔概述 建设工程索赔通常是指在工程合同履行过程中，合同当事人一方因非自身因素或对方不履行或未能履行合同而受到经济损失或权利损害时，通过一定的合法程序向对方提出经济或时间补偿要求。索赔是一种正当的权利要求，它是业主方、监理工程师和承包方之间一项正常的、大量发生而且普遍存在的合同管理业务，是一种以法律和合同为依据的、合理的行为。2索赔原因（1）不利的自然条件与人为障碍引起的索赔（2）工程变更引起的索赔（3）工期延期的索赔（4）加速施工费用的索赔（5）业主不正当地终止工程而引起的索赔（6

13、）物价上涨引起的索赔 （7）法律、货币及汇率变化引起的索赔（8）业主风险的索赔3处理索赔的方式与主要程序4索赔的具体操作内容（1）索赔计算方法（2）同期记录（3）详细情况报告（4）最终索赔报告第四节第四节 房地产项目竣工验收房地产项目竣工验收一、竣工验收的概念 工程竣工验收是承建单位将竣工的工程项目及其有关资料移交给开发商，并接受由开发商负责组织的由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位等共同参与，以项目批准的设计任务书和设计文件（施工图纸和设计变更），以及国家（或部门）颁发的施工验收规范和质量验收统一标准为依据，按一定的程序和手续而进行的一系列检验和接收工作的总称 。二、竣工验收的条件三、竣工验收程序四、竣工结算（一）竣工结算概念 竣工结算是指已完工程经有关部门点交验收后承发包双方就最后工程价款进行结算。包括施工结算和项目竣工结算。工程竣工结算分为单位工程竣工结算、单项工程竣工结算、建设项目竣工总结算。（二）竣工结算程序 1递交竣工结算报告 2发包人核实和支付 3移交工程（三）工程竣工结算的过程 1工程项目竣工结算的编制基础 2. 工程竣工结算的内容 3. 工程竣工结算的编制调整方法工程经各方竣工验收承包单位提交竣工验算资料监理工程师