精选长沙房地产分析报告

1、2011年在以“限贷”、“限购”为核心的房地产市场政策调控下，长沙商品房市场供销双降，二手房市场持续低迷，房价开始出现实质性的松动。总的来看，调整、回归是今年房地产市场发展的主要特征。2011年我市（含三县市）预计完成房地产开发投资约860亿元，同比增长约26%商品房施工面积约 7670万m2,其中新开工面积约 2300万m2,同比增长约15% 0%;竣工面积1570万m2,同比增长约13% 2011年我市（含 三县市）累计批准预售2012.82万m2,同比减少5.65%;实现商品房销售面积 1796.38万m2,销售金额972.84 亿元，同比分别增长 -16.08%、4.63%。PART

2、1长沙地区房地产市场基本情况一、批准预售情况图I近一年来长沙市新建商品房批准雁售走势图（单位=万吁）表1 2CM年长沙市新建商品房、住宅供应情况+，区域口新建商品房1其中：住 宅一批准懂售面积（万行）Q同比(%) -批准预售面租（万吟同比（%）一全市户2012能小-5 65 11766.21 -5. 94其 *芙琴区121. 75 p13 45 r100. 51 /3. 42 p天心区166. 82 内-20. 1 5 /145. 71 p-22. 97 岳麓区炉363. 03 u0. 23 q307. 97 丫一7- 43 炉开福区承275.19 f-12. 14 炉243. 61 -17一

3、 52 /雨花区270. 63 w-47 63 一251. 39 一-45. 36 -望望区,173. 89 024 25 口158. 30 /35. 18长沙县377. 14 w31. 11 f357. 56 436. 95 浏阳市，1 27. 30 口116. 16 96.2188. 72 c宁乡县a1 37. 07 /7.。4 /104. 94 /41. 73 *小结：2011年长沙商品房新增批准预售量同比略有下降，但内六区降幅明显2011年全市新建商品房累计批准预售2012.82万nf,同比减少5.65%,其中住宅批准预售 1766.21万m2,同比减少5.94%o分区域来看，内六区新

4、建商品房累计批准预售1371.31万nf ,同比减少16.81%,其中住宅批准预售1207.50万同比减少19.05%。从各区县情况来看，长沙县批准预售面积最大，岳麓区 次之；同比增幅来看，浏阳市增幅最大，长沙县次之。从各月情况来看，除 2月、3月外，全市各月新增批 准预售量均超过120万m2,其中1月、10月、12月超过200万m2。二、新建商品房销售总量由2年长沙市新建商品房、住宅销售备案情况“区域/新建商品房其中：住 宅.销售面根（万方）同比() .销售面积（万肝3同比（/） *'全而31796. 38 平-16. 08 "1623. 06 平T 8.15 /'

5、其 A芙蓉区89. 97 /-1。60 P77. 47 ，-4 82 -1天心区173, 6-17. 49 4150 27 -1 及 63 /1岳麓区290 72 -0 1A /268 00 4-313*开福区W254 73 /-1 5 01 p239 73 *-1 6一 49 炉 .雨花区一374. 37 一-35. 23 口332. 32-37. 444,望城区小98. 13 p2. 6090. 96 v-2. 05 -'长沙县319 94-1 4 70 口302 94 +>-1 5. 21 .4浏阳市”78 84一4 19 r68 42 户-8 80 卡 "宁乡县

6、116. 07 9. 72 j92. 97 戛-1.55 -"L图2近一年来长沙市新建诙餐房铺售备案走蚂（单位：万）小结：2011年长沙商品房销售备案量同比有较大降幅，住宅销售全线下挫2011年全市新建商品房累计销售备案1796.38万nf,同比减少16.08%,其中住宅销售备案1623.06万m2,同比减少18.15%。分区域来看，内六区新建商品房累计销售备案1281.53万nf ,同比减少18.75%,其中住宅销售备案1158.73万同比减少20.42%。从各区县情况来看，雨花区商品房销售备案量最大，长 沙县次之；同比增幅来看，全市仅望城区、宁乡县同比增幅为正增长，而从住宅销量来

7、看，各区县同比增幅 均为负。从各月情况来看，除 1月外，全市各月销售备案量均低于180万二。三、二手房销售面积807060 -50403020100 J表3 2Q11年长沙市二手房、住宅梢售情况事区域P二手房其中：住 宅J错售面积（万武）同比（%），销售面积C万嗯）同比(%) &全而7378. 76 二-19. 17251. 73 q-16. 83 2其英筹区64. 75-。36 -32. 88 -22. 86 尸天心区40. 31 p-4 09 炉29. 16 4-17 54 -岳麓区，44 00，'3. 80。27. 22 p-23 82 一开福区r42 56 /-1 7.

8、 70 32. 44 /-15 91 雨花区59. 00 口-38. 36 -5k 14 q-20. 08里城区13. 4414. 35& 96举-2. 22 平长沙县58. 42 炉-9 19 十36. 52 -7一 27 h浏阳市一38 48 /-9. 36 24 02 /-L 57 /宁乡县17. 99 p-66. 19 平9. 40 /-30. 00 3近一年来长沙市二手房箱售耒势图（单位：万而）2010.122011032011.062011.092011.12小结：2011年长沙二手房成交低位徘徊，成交量仅为去年同期的4/52011年全市二手房成交面积378.76万nf,成

9、交套数为34160套，同比分别减少19.17%、3.02%;其中住宅成交251.73万nf,成交套数为28915套，同比分别减少16.83%、6.13%。分区域来看，内六区二手房 成交面积263.87万m2,成交套数为 22430套，同比分别减少14.49% 15.80%;其中住宅成交181.80万m2, 成交套数为19790套，同比分别减少19.36%、18.07%。从今年各月情况看，今年全市二手房仅1月、4月、7月成交量超过40万其他各月大多在 30万m2以下徘徊；上半年二手房成交有涨有跌，形势略好；下半年则基本呈现一路走低。四、房产一、二级市场交易量对比分析房产一、二级市场对比来看， 2

10、011年全市房产一、二级市场累计交易量之比为 4.74 : 1,其中，内六 区房产一、二级市场累计交易量之比为 4.86 : 1,比2010全年比值分别增大0.17、缩小0.25。当前我市 房产一、二级市场累计交易量比值较高，反映了我市仍处于新建商品房快速增长阶段，城市扩张势头明显。五、银行抵押贷款情况表5 2CH年长沙市房屋抵押情况+区域/全市/同比（）/苴中.“ # k 1 内六区同比（%）一-J4 般“报”押户抵押笔数（笔L20254皿-11 3W139043-12 9%其中：个人199689.-11 34'137931+-12.6抵押面积J（万疗）/3431.57p-13.31

11、950 31 p正6%其中：个人/2587.64.-14.24-'1581 侬-14期贷款金颜d乙元）-1。1237r741 0%1.7W其中：个人口756的2孙565 12-177在建工程抵押抵押笔数（笔）/130234 2北91(k.U.9%抵押面积.（万行）©888g4.1(k690 531.55贷款金颔c亿元）245 25444g214 g47 5立小结：2011年长沙抵押市场同比规模缩减，企业对银行信贷的依赖程度进一步提高2011年，全市办理抵押登记手续 202640笔，抵押面积3431.57万m2,贷款金额1012.37亿元，同比 分别增长-11.31%、-13.

12、39%、4.54%,其中，办理个人抵押登记手续199689笔，抵押面积2587.64万m2,贷款金额756.97亿元，同比分别增长-11.34%、-14.24%、2.88%。分区域来看，内六区共办理抵押登记手 续139041笔，抵押面积1950.31万m2,贷款金额 741.03亿元，同比分别增长-12.95%、-15.63%、1.70%; 其中，办理个人抵押登记手续137931笔，抵押面积1581.18万贷款金额565.12亿元，同比分别增长-12.69%、-14.09%、1.77%。2011年，全市共办理在建工程抵押1302笔，抵押面积888.09万m2,贷款金额245.25亿元，同比分别

13、增长-34.24%、4.10%、44.40%。其中，内六区共办理在建工程抵押910笔，抵押面积690.59万m2,贷款金额214.06亿元，同比分别增长-14.95%、1.55%、47.53%。从今年的抵押情况来看，由于今年房地产业不够景气，一般抵押的抵押笔数、面积同比都出现了一成 以上的降幅；在建工程抵押则出现了集中势头，表现为抵押笔数下降，抵押面积仅略有增长，但贷款金额却出现了较大增幅，这也从一个侧面反映了由于今年房地产业的不景气，房地产开发企业对银行信贷的依赖 程度进一步提高。PART 2长沙市（内六区）房地产市场基本情况六、土地招拍挂情况（数据来源：长沙市国土资源局，网上挂牌出让系统）

14、临6 2011年长沙市土地供应和交易情况4区域芙蓉区天心区，岳麓区开福区雨花区望城区内六区挂牍情况宗教6卢6r39如面积（万炉1 7. 37-23. 49/225. 55 31.孙47. 8al44a 82 J786. 41成交情况宗败炉6/协皿1O54-111电面根（万档）23. 7821.80G183, 53/26. 82P102. 58*302. 53661 01金额（亿元）炉71. 1416. 0年70. 414. 02/13. 1833. 2的218. 09©综合地价水平 值（元/肝）30017.7346c38435227/12%109%3299表7 2。11年长沙市各用途

15、土地成交情况川用途内六区一其中|商业（综合）住宅，I业，成交宗数，11852.17p49-成交面根（万行）:661.242. 6班76, 96/341.37/成交金额（亿元）/21R 09Q174. 77p26. 3M17. 02综合地价水平值 阮/肝”3299，7201，3418499，小结：2011年长沙住宅用地市场比较冷清，望城区成土地市场新宠2011年，市内六区招拍挂出让土地挂牌152宗，土地面积786.41万m2。其中，商业（综合）用地挂牌76宗，土地面积408.00万*住宅用地挂牌20宗，土地面积88.05万*工业用地挂牌56宗，土地面积 290.36万m2。市内六区土地实际成交1

16、18宗，成交面积661.01万nf ,成交总金额 218.09亿元，综合地价水平值3299元/ 其中，商业用地成交面积242.68万nf,成交金额174.77亿元；住宅用地成交面积76.96 万成交金额26.30亿元；工业用地成交面积 341.37万nf,成交金额17.02亿元。七、长沙（内六区）新建商品住房供销套型结构分析（按套数计）表8 2011年长沙内六区新建商品住宅户型供梢关系分析表（单位：套），面根段供（套）*比例（，）错（S） 一比例供-鞘（套）,供箱比一W 60 nll132侬11. 71132侬12 36 p331 一 00 4609cl m飞32813,29.01 p2914

17、1 p27. 24 3672 户1.1390-120 币、31502/27, 86 一258期24 21 ,560+1.221 2cH 4423101,2Q 43 一2225 今20 80 -8471 一 04 />144tnZ12426肝10. 991646015. 39 Q-403 船0. 75 炉合计小11309(k100.00 -106972,100.00 61181,06 p小结：2011年内六区新增供销基本平衡，60-90 nf套型是今年供销热点2011年长沙内六区住房供应套均面积为106.77 m2,同比缩小0.30%。从供销对比来看，内六区总供销比达1.06:1 ,同期新

18、增供销已基本平衡；从各面积段情况来看，60-90 m 90-120 m 120-144 nf面积段套型供销量比例较大，均超过总量的1/5 ,其中60-90 nf套型供销比例均最大，这表明两房已成为当前供销的主力户型。90 nf以下套型供应占比为 40.73%,同比降低1.49个百分点。八、长沙（内六区）新建商品房待销情况图4 2009年以来长沙市内六区各区域商品住宅 图5 2009年以来长沙市内六区各面积段商品住待售面积津位二万山）宅待售面积集位工万出）望京区 125.84 15.80%美春区85.8210.78%天七函92.3471.59%建在邕157.4419.77%畲建区165.4220

19、.77%妾福区169.562 T.29%>144231,1329.02%<5051.307.70%120144192.4624.17%60-90140.35U%90-720171.1921.49%小结：新建商品房累计待售量逐月增长，下半年去存量化速度减缓2009年以来，截止今年12月底已取得批准预售证且未销售的新建商品房面积为1033.40万m2。其中住宅796.42万%占77.07%;非住宅236.98万m2,占22.93%。分行政区划来看，开福区、岳麓区、雨花区 商品住宅待售量依次位居前三位，分别占比21.29%、20.77%、19.77%;分面积段来看，144 1rf以上商品

20、住宅的待售量最大，占比 29.02%,其次是120-144 nf商品住宅的待售量占比 24.17%。Part 3 2012 年房地产市场发展趋势分析从2011年的房地产市场分析看出， 长沙房地产市场在国家最严酷的调控政策下，投资投机需求得到有效控制，呈现出量跌价稳的态势，宏观调控取得初步成效。综合各方面的因素，对2012年的长沙楼市做出预测与展望，我们认为今年将是宏观调控成效进一步巩固的关键期，处在复杂环境下的长沙房地产市场将呈现以下几方面的趋势：（一）调控政策继续落实，但不排除适时的合理调整2011年，在市场与行政一系列的组合重拳下，全国楼市调控效果初步显现。但调控效果的全面显现还 理时间，

21、根据温总理对经济工作的报告，不难解读出今年将是调控政策继续贯彻落实的一年，但并不排除 一些合理的微调，即政策会根据经济形势变化，有针对性的适时适度进行预调微调，预计长沙楼市政策也 将在调控政策基本方向不动摇的前提下，或有合理的调整。（二）金融信贷定向宽松，开发商资金压力有增无减2011 年，央行 3 次加息， 6 度上调存款准备金率，银行信贷紧缩，开发商资金偏紧，但从央行第三季度货币政策执行报告中不难看出今年金融信贷政策将会有所调整，直指定向宽松，对象是小微企业、民营企业及基础设施建设等。 去年 12 月 5 日开始下调存款准备金率0.5 个百分点， 无疑是对金融信贷政策调整的直接表达。随着世

22、界金融危机、国家出口锐减、境外资金抽离的持续影响，可以预见今年金融信贷政策 极有可能进一步的适度放松，但对房地产业从紧的力度不会放松，开发商资金压力仍将有增无减。（三）大力推进保障性安居工程，市场结构进一步完善2012 是国家十二五规划的大力实施年，也是我国 1000 万套保障性住房大力建设时期，根据我市的十二五规划目标，今年我市公共租赁住房、廉租房、经济适用房、棚户区改造等将继续大力推进，并会取得 显著成效，房地产市场上的商品房、保障房双轨制格局已初步形成，将有效增加中低水平住房供应，进一步完善市场结构，促进我市房地产市场的健康发展。（ 四）开发投资速度放缓，土地交易持续降温受深度调控政策的

23、影响， 2011 年底，开发商坚固的资金链渐渐撑不住了，我市仅少数大型开发企业能够按照原计划进行施工，大部分中小企业则选择了放缓或暂停项目施工，开发商投资热情普遍降低，拿地 积极性不高。今年开发商工作重心将更倾向于回笼资金，开发投资速度将放缓，土地市场成交低迷，流拍， 溢价率为零现象将增加。（五 ） 刚需依然存在，但市场观望气氛浓厚我市正处于城市化加速发展时期，自主型需求和改善型需求比较旺盛，目前我市房价处于低洼地带，被调控政策压制的部分刚性需求，和地铁、城铁等交通建设，带来的部分引致需求，有望形成合力，但由于金融信贷政策的不放松，房地产价格调整预期增加，对房地产市场预期悲观的气氛蔓延，刚性需

24、求虽然 存在，但真正出手的却不多，等待和观望的气氛会继续维持，市场成交量将继续在低位徘徊。（六）绿色住宅倍受关注，大户型滞销加剧星城湘江时代，环保、低碳、宜居等理念的深入人心，我市市民购房的标准发生相应变化，居住环境成为其购房考虑的首要因素。随着绿色建筑示范点在我市的推广，绿色住宅将为发展引导方向。因此，绿 色住宅将在市场竞争中更具优势。同时，在刚性需求占市场主体的情况下，受现实经济条件的制约，消费者会更加偏爱中小户型的房源，在 2011 年我市大户型已呈现滞销状态下，预计今年滞销形势将更加严峻。（七） 区域规划带动板块效应，岳麓望城有望继续发力在大城格局下，我市综合体建设、轨道交通、棚改区改

25、造等有条不紊的进行，各区域结合自身特点，在发展战略上不断延伸与创新， 各区发展前景看好。 岳麓区、望城区在 2011 年的紧密调控下仍保持了良好 的势头，今年伴随着大河西先导区建设的全面展开，滨江、梅溪湖、洋湖垸等片区大力建设，岳麓区房地产发展有望进一步提速; 望城区成为全市第六区， 今年更是融入城市发展关键期， 房地产发展也会迈步前进。（八）二手房市场低迷，售转租现象或有增加2011 年我市二手房市场受房地产交易税费调整影响以及目前市民对二手房观念的惯性作用，全市二手 房市场发展速度较慢。今年伴随着宏观调控整体方向的不动摇，及浓厚的市场观望氛围，即使有限购令继续实施带来的利好消息，二手房市场

26、的低迷状态也难有改观，预计会有一部份二手房主放弃交易转而面向房屋租赁市场。（九）商业地产成热点，旅游地产增新机在“ 2011 福布斯中国大陆最佳商业城市”中我市位列第17 名，成为中部最佳商业城市，随着我市区位、交通优势的不断提升，加上住宅投资难度的增大，商业地产将成为开发商追逐的热点。我市旅游资源丰富， 2011 年出台的首个关于旅游业发展的决议指出， 未来 5 年长沙旅游投资和旅游总收入分别超千亿元，力争实现跻身全国省会城市前五强的目标，这对于拟采取综合开发模式的企业来说，提供了开发酒店式公寓、度假村等旅游地产的新契机。a. i>行”e y 极*"»”,. orr

27、 f .1997, 202)"> M "«="动”劳rr 的f j. , » rf 一 ”,运 动性疲 劳与肝脏 张 俊明 “高 效强力饮”增 强运动 机能的 临床 J 中国 运动医10一 10 117种B*白aa* I 563% "，2>%光MK，aV 消“<" 172，”>6. ”>国.等 . 衰 竭运动 小鼠肝 损伤的实验性 J. 天津体育 学院党 报 , 1994,9（4） :9-11. 凌 家杰肝 与运动 性疲劳 关系浅 谈 J. 湖南中 医学院 学报 .2 003，（）31. 凌 家

28、杰 肝与运 动性疲 劳关系 浅谈 J. 湖南 中医学 院学报 2003（ ） ： 1. 谢敏豪 等 训练 结合用 中药补 剂强力 宝对小 鼠游泳 耐力与 肌肉和 肝 Gn, LDH 和 MDH 的影响 J. 中 国运动 医学杂 杨维益 陈 家旭 王天芳 等 运动 性疲劳 与中医 肝脏的 关系 J . 北京 中医药 大学学 报 .2007,7 (4) ： 32 3-325.3.1 概 述3. 2 关于 阿胶和ties n men. The5 周志 宏等. 补and ton Oexe - and t - (AbS -6， «(1 + 加 3 对* * K P 、P-<HB- 0 酸

29、*"-， , 3实实M"O3H提液> H*，>“”后»B>M< »" SK >>PS » 波精强壮作 用的 J. 中药 药理与 临床， 1987（ ） ： 11. 于庆 海等. 高山红 景天抗 不良刺 激的药 理 J床， 1995 ，（ ） ： 83. 牛锐. 淫羊藿 炮制前 后对小 鼠血浆 睾丸酮 及附近 性器官 的影响J. 中国中 药杂志 ，1989, 14（9）:18. P< 0.01）, 其他 肝功能 相关指 标未 见异常 （P >0.05阿胶具 有很、氨基 酸、金 属元素乳腺癌 等。阿 胶不温 不燥， 老少皆 宜，一 年四季 均伴随 现代竞 技体