上海康桥市场总部经济园区调研分析报告

1、1 / 48此次调研的目的是为康桥总部经济园区的建筑规划、 项目功能定位、 目标消 费群提供一些切实可行的参考依据。 本项目的整体定位是： 工业园内部的总部经 济园区。这一概念的工业区发展模式目前在国内可参考的案例十分有限， 因此在 规划设计、 引进产业、形象定位以及操作模式上都还处于摸索阶段。 本次调研的 主要内容涉及： 宏观经济形势分析、 上海市各大工业园区概览、 上海市工业用房 及写字楼市场行情、总部经济概念、可借鉴案例分析、项目 SWOT 分析、引进 企业分析等。我司相信， 通过我司对本项目客观、 科学的分析与论证， 必能合理制定本项 目可行性发展方向， 充分挖掘和发挥项目的强势资源，

2、 实现本项目开发经济效益 和社会效益的最大化。2 / 48上海康桥总部经济园区市场调研报告 48 页康桥总部经济园区市场调研报告第一章宏观环境分析1.1 国家总体宏观经济图 1:历年国民经济发展情况2004 年全年国内生产总值 136515 亿元，比上年增长 9.5%,在国际上排名第 七。其中，第一产业增加值 20744 亿元，增长 6.3%;第二产业增加值 72387 亿 元，增长11.1%;第三产业增加值 43384 亿元，增长 8.3%。第二、第三产业增 加值占全市生产总值的比重分别为 53.02%53.02%和 31.78%31.78%。全年工业增加值 62815 亿元，比上年增长 1

3、1.5%，其中规模以上工业增长 16.7%,增速比上年略有回落。在规模以上工业增加值中，国有及国有控股企业增 长 14.2%；重工业增长 18.2%，轻工业增长 14.7%。规模以上工业企业产销率达 到 98.1%。工业企业盈亏相抵后实现利润总额11342 亿元，首次突破 1 万亿元，增长 38.1%。全年全社会固定资产投资达到 70073 亿元，比上年增长 25.8%。其中，城镇 固定资产投资 58620 亿元，增长 27.6%;农村增长 17.4%。投资结构有所改善。 第一产业投资由上年下降19.6%转为增长 20.3%;第二、三产业投资分别增长38.3%和 21.6%1。1.2 上海市宏

4、观经济概况图 2:上海市历年经济发展情况2004 年上海市全年实现生产总值（GDP） 7450.27 亿元，按可比价格计算，比上年增长 13.6%。全年第一产业实现增加值 96.71 亿元，比上年下降 5%;第 二产业1资料来源：2005 年 1 月 25 日，国务院新闻办举行新闻发布会3 / 48实现增加值 3788.22 亿元，比上年增长 14.9%;第三产业加快发展，全年 第三产业实现增加值 3565.34 亿元，增长 12.9%。第二、第三产业增加值占全市 生产总值的比重分别为 50.8%50.8%和 47.9%47.9%。2004 年全年完成全社会固定资产投资 3084.66 亿元，

5、比上年增长 25.8%。第 一产业投资 5.28 亿元，比上年增长 26.3%;第二产业投资 1010.25 亿元，增长 25.2%，其中工业投资 1001.2 亿元，增长 25.1%;第三产业投资 2069.13 亿元， 增长 26.1%。三次产业的投资比例为 0.2:32.7:67.12。工业工业总产值继续上升全年实现工业增加值 3492.89 亿元，比上年增长 16.1%，其中规模以上工业 增加值 3427.04 亿元，增长 19%。在规模以上工业增加值中，轻工业增加值 990.14 亿元，增长 18.8%； 重工业增加值 2436.9 亿元， 增长 19.1%。 全年工业总产值达 到

6、14017.51亿元，比上年增长 20.3%，其中规模以上工业总产值 12885.01 亿元， 增长 20.4%。企业综合效益改善，利润增长工业生产产销衔接良好，企业经济效益继续改善。全年规模以上工业企业产 品销售率达到 99.1%。全年工业企业经济效益综合指数为202.79，比上年提高11.53 点。工业企业实现利润首次突破 10001000 亿元，达到 1003.481003.48 亿元，比上年增 长23.6%23.6% ;实现税金 538.23 亿元，增长 2.9%。其中，国有及国有控股工业企业 实现利润583.73 亿元， 增长 22%， 占工业利润总额的 58.2%； 实现税金 37

7、8.19 亿元， 增长 6.4%，占工业税金总额的 70.3%。区县经济突出，工业园贡献加大区县工业多元驱动效应不断增强， 工业园区产业能级不断提升。在全市规模以上工业总产值中，区县工业总产值6832.86 亿元，比上年增长 30.6%，高出全市工业平均增幅 10.2 个百分点。区县工业总产值占全市规模以上工业总产值的 比重达到 53%，比上年提高 4.5 个百分点，拉动全市规模以上工业总产值增长 15.1 个百分点。全年“1+3+9”工业园区完成工业总产值 5760.16 亿元，比上年增长 24.6%，其中九个市级工业园区完成工业总产值995.53 亿元，增长 15.3%。产业内部结构调整，

8、重点行业增长较快产业结构加快调整，高新技术产业快速增长。全年高新技术产业完成工业总 产值3947.78 亿元，比上年增长 39.9%，占全市工业总产值的比重达到 28.2%, 比上年提2资料来源：2004 年上海市国民经济和社会发展统计公报4 / 48高 1.7 个百分点。工业生产的行业集聚效应增强，重点发展行业在全市 工业中的主体地位进一步巩固。电子信息产品制造业、汽车制造业、石油化工及 精细化工制造业、精品钢材制造业、成套设备制造业、生物医药制造业等六个重 点发展的行业完成工业总产值 8323.8 亿元，比上年增长 23.9%，拉动全市工业增 长 14.8 个百分点，占全市规模以上工业总产

9、值的比重达到 64.6%,其新增产值占 全市规模以上工业新增产值的比重达到70.5%。1.3 南汇区经济总体形势图 3:历年南汇区经济增长情况2004 年全年完成生产总值 232.8 亿元，同比增长 21.9%（扣除物价因素，可 比增长 16.8%）；完成财政收入 45.9 亿元，同比增长 24.2%，其中地方财政收入 26.1亿元，同比增长 38.4%；完成全社会固定资产投资 207.6 亿元，同比增长 32.1%；工业经济继续发挥重要作用并保持快速增长。 2004 年全年完成工业总产值 585.35 / 48亿元，同比增长 23.6%。全区规模以上工业企业完成工业产品销售收入 327.1

10、亿元，同比增长 32.4；实现利润总额 16.6 亿，同比增长 29；利税 26 亿元， 同比增长24.4。三产和消费增速加快。 2004 年全年第三产业增加值达到 79.6 亿元，可比增 长16.6%，社会消费品零售总额 98.2 亿元，同比增长 24.8%。综述： 20042004 年国民经济保持了较快速度的增长，而上海市作为全国重要的 经济中心，其经济也维持了强劲的增长态势，南汇区位于上海市郊区，其各方 面的发展虽然不如市中心各区域发展迅速，但是南汇拥有良好的自然景观资源、 便利的交通网络、低廉的地价、一定规模的工业发展水平以及临港新城的发展 规划，从这些角度来看，南汇具有开发总部经济园

11、的基本条件。6 / 48第二章 上海市工业园&商务区发展情况总部经济在我国已经有所发展，但是正式提出“总部经济”的概念是在北京 丰台“总部基地”建成之后。国际、国内知名企业在一个国家或城市成立总部可 能有多种选择，比较常见的是：在 CBD 中心商务区租赁或者购买高级写字楼； 在工业区内购置土地自建厂房及办公楼。目前我国在城市边缘规划商务花园以吸 引企业总部集中入驻的案例较少，而这种形式在国外已经发展得较为成熟， 而且 正日益成为众多行业选择办公环境的首选。本项目位于上海市城乡接合部一一康桥工业区内，由于我们的最终目标是在康桥工业园内建成一座商务花园以吸引国内、 外企业总部入驻，因此我们

12、有必要 对上海市工业园区的发展情况、工业区工业用房以及中心商务区办公楼的供需情 况作一个了解，以便我们分析所处的竞争环境和确定将来的顾客群。2.1 上海市现代工业园概况2.1.1 主要经济园区分布上海市规划了 “1+3+9”工业园发展规划3,康桥工业区属于市级工业园区， 因此在规模、知名度以及受重视程度上可能弱于漕河泾、闵行、松江等工业区。311是指浦东新区，33是指三个国家级开发区-漕河泾新兴技术开发区、闵行经济技术开发区和上海松江 岀口加工区；99是指九个市级工业园区-莘庄、宝山、嘉定、康桥、松江、奉浦（上海市工业综合开发区） 金山嘴、青浦和崇明。7 / 48图 4:上海市主要工业园分布M

13、ODERNDA D|ZINDUSTRIALrrMi从工业区的地理分布来看，浦东和闵行是工业区分布最多的两个区域,3-4 个工业园区，其他区（县）基本上各有 1 个工业区。2.1.2 各大工业园主导产业特色青通工业园区蕭河測|兴、技来并崑区各有心总定工业区萍高悔保税区L宝山城闵矗济技末开发拯mt综合开发送、窑桥出口肚工国张科技园区心康桥述区季莘ai虹松or区賞竹种綢區8 / 48表 1:上海市各工业园区主要主导产业分布园区主导产业张江高科技园区微电子、软件开发、生物医药产业、银行卡产业等金桥出口加工区电子信息、汽车及零部件、现代家电业、新材料、食品、医药产漕河泾新兴技术开发区重点发展微电子、光电

14、子、计算机及软件、新材料、生物医药等闵行经济技术开发区轨道交通等机电设备、生物基因制药和食品加工制造业上海化学工业区石油化工、精细化工、化工新材料临港产业区汽车、重大和中型设备制造业及出口加工嘉定工业区汽车零部件以及光电子信息、环保设备青浦工业区生物医药、现代纺织及新材料、精密机械、电子信息、出口加工松江工业区电子信息、新型材料、生物医药、食品及保健品、精细化工莘庄工业区电气机械及器材制造业、电子及通讯设备制造业、新型材料及加上海市综合工业开发区通讯设备制造、机械装备、输配电设备、生物医药及中草药宝山工业区金属材料、有机材料及复合材料等钢铁延伸加工业康桥工业区汽车零部件、新型建筑材料、纺织工业

15、金山工业区化学制品业及精细化工、电气机械和器材制造业、建筑材料制造崇明工业园区食品制造业和船舶修造业星火开发区精细化工、造纸、生物医药、建筑材料紫竹科技园微电子、光电子、数字技术、软件技术、新材料和研发培训从各大工业园的主导产业分布来看，有的工业区如漕河泾、张江、嘉定、金 山、紫竹科技园等都形成了一定的产业聚集效应；而松江、青浦、康桥、莘庄等 工业园区引进的产业则显得较为庞杂，缺乏特色2.1.3 各工业区发展趋势生产规模进一步扩大，发展速度增快2003 年，“ 1+3+9 工业园区生产规模进一步扩大，年末资产总计达到 4514.55 亿元，占全市资产总计的 37.1%,比上年增长 25.4%。

16、在生产规模不断扩大的基 础上，生产速度继续加快，全年完成工业总产值4695.59 亿元，占全市比重达到9 / 4843.9%，比上年增长 45%，增幅不仅高出上年 23.2 个百分点，也高出全市工业平 均水平 13.6 个百分点，对全市工业增长贡献率为 61.1%。10 / 48各园区中，增长最快的是松江出口加工区，全年完成工业总产值495.78 亿元，比上年增长 5.1 倍；其次是漕河泾新兴技术开发区、上海市工业综合开发区、 青浦工业园区和崇明县工业园区，工业生产均呈成倍增长之势表 2： 2003 年工业园区经济总量名称工业总产值（亿元）所占比重（%）比上年增长（%）“1+3+9 ”工业园区

17、4695.5910045.0其中：浦东新区2834.3260.3627.0漕河泾新兴技术开发区306.876.541.6 倍闵行经济技术开发区206.374.3948.0上海松江出口加工区495.7810.565.1 倍莘庄工业区187.684.0014.7宝山城市工业园区12.030.2696.3嘉定工业区187.393.9943.4康桥工业开发区134.292.8637.6上海市工业综合开发区81.851.741.5 倍松江工业区143.693.0633.6青浦工业园区97.282.071.1 倍从以上数据分析，康桥工业区产值所占比重很小，增长速度也低于所有工业 区平均增长速度。图 5:各

18、大工业区总产值青浦工业园区松江工业区上海市工业综合开发区康桥工业开发区嘉定工业区宝山城市工业园区莘庄工业区上海松江岀口加工区闵行经济技术开发区漕河泾新兴技术开发区浦东新区11 / 485005001000100015001500200020002500250030003000工业总产值：亿元经济效益明显提高，但附加值率较低 上海工业已经进入“发展中调整”阶段，经济发展更注重质量和效益。 “1+3+9”工业园区的经济效益也有明显提高。 2003 年，工业园区共实现产品销 售收入 5011.64 亿元， 比上年增长 59.8%； 实现利润总额 277.97亿元，增长 50.8%； 税金总额 164

19、.16 亿元，增长 40%。九大市级工业园区共实现利润总额 53.75 亿元，比上年增长 74.4%。其中， 莘庄工业区是市级工业园区中的“利润大户” ，全年实现利润 15.34 亿元，占九 大工业园区利润总额的 28.5%；松江工业区是利润增速最快的开发区，全年实现 利润 5.73 亿元，比上年增长 4.5 倍。虽然工业园区的经济效益比上年有了显著提高，但是从全市工业发展水平 看，工业园区的工业产出与效益出现不匹配状况。 2003 年，“ 1+3+9”工业园区 的工业增加值率仅为 22%，比全市平均水平低 5.4 个百分点；实现利润总额占全 市比重 34.6%，与工业总产值占全市比重相差近

20、10 个百分点。较突出的是通信 设备、计算机及其他电子设备制造业的产品附加值较低，增加值率为13.7%，仅为全市平均水平的一半。工业产品出口大幅增长，电子信息产品是主力军 出口是拉动经济增长的动力之一，工业园区的快速增长与产品出口大幅度增 长紧密相连。 2003 年，工业园区完成出口交货值 1755.18 亿元，比上年增长将近 一倍，拉动园区工业增长 23 个百分点；占全市工业出口交货值的 64.9%，其比 重较上年提高 12 个百分点。其中，松江出口加工区是全市首家实行全封闭管理 的出口加工区，出口交货值 490.55 亿元， 比上年增长 4.9倍；漕河泾新兴技术开 发区和崇明县工业区出口交

21、货值增长也较快， 分别完成 196.13亿元和 2.88 亿元， 比上年增长 2.4 倍和 3.1 倍。从行业看，工业园区中出口能力强的行业主要集中 在通信设备、 计算机及其他电子设备制造业。 其中， 电子计算机制造业出口交货 值 719.77 亿元，家用视听设备制造业 153.19 亿元，电子器件制造业123.87 亿元， 通信设备制造业 97.67 亿元，分别比上年增长 2.2 倍、 1 倍、 45.9%和 52.1%。产业集聚效应显著，重点发展工业行业占全市比重过半2003 年，全市六个重点发展工业行业完成工业总产值 6559.56 亿元，比上年 增长 38.6%，占全市工业总产值的 6

22、3.4%。“1+3+9”工业园区中六个重点发展工 业行12 / 48业完成工业总产值 3524.99 亿元，占全市六个重点发展工业行业的比重达 53.7%，首次过半，比上年提高 7 个百分点；在工业园区工业总产值总量中，六 个重点发展工业行业的产值占 75%，可见工业园区的产业集中度较高。2003 年，工业园区中信息产品制造业完成工业总产值 1827.26 亿元，占全市 信息产品制造业工业总产值的 82.9%； 汽车制造业完成工业总产值 639.57 亿元，占 47%；石油化工及精细化工制造业完成工业总产值 432.73 亿元，占 40.6%； 精品钢材制造业完成工业总产值 113.16 亿元

23、，占 14.2%；成套设备制造业完成工 业总产值 399.34亿元，占 43.6%；生物医药制造业完成工业总产值 112.94 亿元， 占 52.4%。外向型经济是园区特点，外商及港澳台企业是“生力军” 外向型经济是上海工业园区发展的主要特点。 为支持区县政府加大招商引资 力度，方便企业办事，降低商务成本，市政府将总投资 3000 万美元以下鼓励类 外商投资项目登记审批权下放至区县，使工业园区进一步成为上海吸引外商和港 澳台资本的集聚地。 目前外商及港澳台工业企业在园区的工业经济总量， 已占到 七成以上。 2003 年，工业园区内外商及港澳台投资企业完成工业总产值 3648.23 亿元，占工业

24、园区工业总产值的 77.7%，比重比上年提高 4 个百分点；年末资产 总计达 3276.02 亿元，占工业园区资产总计的 72.6%；实现利润总额 236.58 亿元， 占工业园区利润总额的 85%。制造业逐步向工业园区集中，集中优势明显提高2003 年是郊区推进“三个集中”建设的重要一年。 “工业向园区集中”的政 策导向初见成效，九大市级工业园区的经济总量占郊区比重进一步提高。至 2003 年末，九大市级工业园区资产总计达到 889.28 亿元，比上年末增长33.2%，占九个区县资产总计的 14.1%，比重比上年末提高 1.6 个百分点；全年 实现产品销售收入 837.44 亿元，比上年增长

25、 52.5%，占九个区县产品销售收入的 13.4%，比重比上年提高 1.2 个百分点。 其中康桥工业开发区是集中度最高的一 个园区， 资产总计和产品销售收入占南汇区的比重超过四成。 松江、青浦、嘉定 三个市级工业园区是市政府降低商务成本的试点园区，重新规划后面积增加了 1-2 倍。园区的集中优势得到进一步发挥， 经济总量占各郊区比重均有明显提高。图 6: 2003 年九大市级工业园区主要经济指标13 / 48综述：工业区经济在上海市总体经济发展中扮演着越来越重要的角色，其 低廉的商务成本和各种优惠条件是吸引海外企业、港澳台企业以及国内企业入 驻的主要诱因。但是大量制造业企业的集中也使得工业园区

26、的利润率水平较低。 出口型经济仍是工业区的特色，而且其增长速度也相当快。2.2 上海市工业房地产发展动态从本质上讲，本项目是介于工业用房和写字楼之间的一种产品，它具有类似工业用房的低廉价格优势，也具有写字楼集中办公的功能，同时还具有二者不可 比拟的环境优势。但是作为一种全新的产品形式，其被人认知和接受可能需要一 定的时间，而且较高的总价也可能成为企业投资入驻的障碍。为了研究项目的竞争环境，我们从本项目特点出发，主要研究上海市工业房地产和写字楼的发展动态，以寻找本项目的优势以及市场中存在的机会。2.2.1 工业项目供需概况受国家宏观调控影响， 2005 年 1 季度的新竣工工业项目有 69%的季

27、度性的 减少，在中央政府对非必要性设施的限制下，只有 65,000 平方米的新增面积将 要投放市场。 本季度的租售量基本保持不变， 仅比上季度有微量减少， 但是由于 新增量的降14 / 48低，空置面积减少了约 25%。上海市 11 个主要工业区的厂房平均售 价和租金连续 5 个季度保持增长，反应出连续的宏观经济调控加之需求强势增长 所产生的效应。2.2.2 工业物业租售情况2005 年第一季度总的租售面积达到 137,500 平方米，比上季度有所降低。 南 汇工业区的新租售面积有 30,000 平方米，居上海市 11 个主要工业区之首。本季度总体上新租售量依然保持稳定， 由于新增量的大量降低

28、和大客户对工 业厂房持续强劲需求的增长， 空置量有 25%的季度性的减少。 高需求量加上限制 性的供应量推动了租金和售价连续 5 个季度的上涨。本季度南汇工业区和青浦工业区的租金上涨幅度最大， 张江高科技园区和漕 河泾高科技园区的租金正如预期的依然居于上海所有工业区的租金水平首位。 上 海郊区化的办公物业市场继续转向工业开发区，张江高科技园区尤为引人瞩目。 园区内的标志性建筑 张江大厦，于 2005 年 3 月 16 日举行落成典礼，一些曾经 落户在浦西市中心的大客户已经被其相对低廉的租金和靠近地铁的便捷交通所 吸引。图 7：工业物业租金情况15 / 48Industrial Premise

29、Rnial Prices工业厂唏fit金南汇的厂房租金略高于奉浦、青浦、松江和嘉定四地，约为0.7 元/平方米/天；远低于漕河泾、金桥、外高桥和张江。张江的租金价格约为1.6 元/平方米/天。同为 1000 平方米的厂房，南汇一年的租金要比张江的租金低32.85 万，张江除了拥有轨道交通优势以及形成了一定的产业规模以外，康桥在地理位置上与张江相差不大，而且有临港临空的独特优势，所以以康桥的区位，加上相对低廉 的租金，对于企业还是有较大的吸引力的。2.2.3 土地批租价格上海市 11 个主要工业区本季度的平均土地批租价格略有上涨，嘉定工业区 的涨幅最大，达到近 27%.本季度总体平均土地批租价格

30、为 75.2 美元/平方米。图 8:主要工业区土地批租价格Industrial Pre mis Rental lndj( (工业物业汛味疋势1W01価世価世20X)01 2OOOC0 2001G1 M0103 Xh32O1血他29(01200 JQ3加MO* 20&JSo-im: ETZ K IwiHifi IimctajNrtail*，：, B*Wf7*嘴1二乂IKIIMlooMwKaaIKIIMlooMwKaa们500050500050IBIB2 2 110110-!-!r r#K#K厅叵常匸-匚-i-iE E R R b bW犬匚他？2fl較坯处业型血ZQ Sf Z畫牛 A：A?

31、JV旳Fy S&b*吋血出4IEZ占可实.UftMt崔帕垃沖書么丫二iin tJfcp M 5 mn: alw n审：i naliui rln爭丸, *;#r二N 16 / 48南汇土地批租价格约为 50 美元/平方米，张江达到 150 美元/平方米以上，约 为南汇的 3 倍。南汇土地的批租价格高于奉浦、嘉定、青浦和松江几地，但是差 距不大。整体来看，上海市工业项目租金和工业用地批租价格都保持了上涨的趋势，说明上海市作为重要的经济中心城市，其吸引力和凝聚力仍在继续加强。在成熟 的工业区如张江、漕河泾，工业物业处于供不应求的状态， 而且保持了较高的租 金水平和土地批租价格。2.3.上海甲

32、级写字楼市场动态陆家嘴金融中心是总部经济发展较为成熟的一个区域，这里聚集着众多世界 知名的金融、保险、咨询以及其他高附加值行业的公司类型， 许多欲进军中国市 场的世界 500 强企业也选择这里作为总部。一般而言，许多大型知名企业会选择 甲级写字楼作为它们的办公基地， 所以从甲级写字楼的供求状况，我们也可以对 企业总部基地的需求情况作大概的了解。2.3.1 甲级写字楼需求1 1、需求量2005 年第一季度上海甲级写字楼市场吸纳量变化细微，仍然受到市场有限供应的限制。总吸纳量约达到 39,000 平方米，与 2004 年第四季度基本持平。与Industrial Land Asking Prices

33、 主要工业区上地批粗价格o o o o O Os s WW 5 5* Pk w負卜3 f辰“呼磚山 z 宅 3 述!必FFZ珂iLl i屉卩.时矽任农必也aS M本恥3问皿十心如*gwI阿制以上在軒賞區逊tt晴业螢二tm上枕闻，尸飞-tu17 / 48前几季度类似，随着租户纷纷搬进先前预租好的写字楼物业，本季的吸纳量主要分布在如：世纪商贸广场、嘉华中心等新近落成的物业。另外，受到几家金融银 行公司扩张的影响，近几个月以来陆家嘴区域表现出强劲的吸纳量。图 9:上海市甲级写字楼供应、吸纳量、空置率从甲级写字楼需求指标的历年变动情况来看，自1999 年以来，上海市的甲级写字楼保持了强劲的需求，一直都

34、处于供不应求的状态，吸纳量保持在40 万-55 万平方米之间；空置率也是连年下降（2005 年春季空置率已降到 7%左右）， 这说明上海对于跨国企业以及国内大型企业的吸引力呈迅速上升的趋势。2 2、需求面积表 3：:公司需求面积Shanghai Supply, Take-up, and Vacancy上海甲皴写字楼供应、吸呐!空置率18 / 48从需求面积来看，一般的保险公司、咨询公司需求量在2000 平方米左右;需求面积最大的为马士基航运和东京三菱银行，达到 10000 平方米左右。易趣公 司需求量为 6000 平方米，由于其选择的办公楼位于张江，租赁价格远低于市中 心的甲级写字楼，所以购置

35、的面积也较大。如果以 4545 万平方米/ /年的吸纳量、每家公司需求面积为 30003000 平方米计算, 那么上海市可能吸纳的入驻甲级写字楼的公司总部约为150150 家。2.3.2 甲级写字楼供应1999 年以前上海市甲级写字楼处于供过于求的状态，1996-1998 年期间，甲级写字楼供给严重过剩。1998-2001 年供应量则出现了持续下滑的趋势，由 1998 年的近 50 万平方米跌落到 2001 年的 20 万平方米，其后供应量有一定程度的上 升，但是与快速增加需求相比，供应量还是显得不足。2005 年第一季度，随着二月份嘉华中心的入市，上海市甲级写字楼的存量 缓增至Company

36、 公司Property 物业District 区域Area （sqmgross） 面积（建筑平方米）DSM 帝斯曼都市总部大楼黄浦2,000HSBC JV Asset Man agement震旦大厦陆家嘴2,000DBS Ba nk 星展银行汇亚大厦陆家嘴4,600Bank of Tokyo-Mitsubishi东京三菱银行汇亚大厦陆家嘴9,20019 / 48353 万平方米。此幢特甲级写字楼位于淮海中路新兴办公区域，为市场新 增了 65,000平方米的供应面积。受益于市场需求过剩，加上强式的预租推广， 入市以来嘉华中心凭借其顶级的品质以及高尚的地理位置深受有此类需求客户 的欢迎，本季末其签

37、约预租率约达到 80%。其中主要客户包括丰田、雅芳以及 K Line。本季度澳洲麦格理投资银行也格外引人注目，其刚刚从凯德置业全资购买 了新茂大厦。此物业位于卢湾区新天地附近，预计在本年末完工，预租推广活动 将会在数月后拉开序幕。2.3.3 甲级写字楼空置率空置率自 1998 年以来逐年下降。由 1998 年的 55%降至 2005 年春季的 7%， 年均降幅为 5.9%。2005 年第一季度由于吸纳量与市场新增供应相互抵消，上海市甲级写字楼 的整体空置率保持在 7.0%，较上一季度没有明显改变。在浦西高尚办公地段的 市场行情依然紧张， 可供企业选择的现存写字楼物业极其有限。 在南京西路、 淮

38、 海中路及人民广场的大部分甲级写字楼都已达到满租状态， 此三个区域的平均空 置率分别为 1.3%,2.0%和 3.0%。而在徐汇区，受到嘉华中心入市的影响，此区 域空置率直线上升， 然而这种情况在未来几个月中会随着先前已签约租户的分别 入住而消失。 而在浦东陆家嘴， 受益于浦西写字楼的有限供应， 加上金融服务型 企业的扩张， 本季度陆家嘴区域甲级写字楼的吸纳量缓增， 平均空置率继续稳幅 下降，截至三月底已降至 7.5%。2.3.3 甲级写字楼租金 /价格本季度与去年类似，极度紧张的市场条件促使上海主要办公区域的甲级写字 楼租金继续上涨。甲级写字楼的整体租金攀升到 0.81 美金/平方米 /天，较上一季 度增长6.6%比去年同期增长 17.2%，创造了去年以来季度增幅最大的纪录，进 一步反映了市场中业主的强势地位。同时，高端写字楼市场中的 12 个特甲级写 字楼物业的平均租金在三月底已达到 1.25 美金 /平方米/天。在租金普长的情况下， 去年浦西一流办公地段的租金长势最为强劲。 在南