房地产工程项目管理详解.

1、主要内容主要内容n房产项目信息化管理介绍房产项目信息化管理介绍n房地产项目组织房地产项目组织n房产项目业务与文档房产项目业务与文档n项目信息化解决方案项目信息化解决方案房产运营流程信息化体系结构房产系统构架售楼版售楼版块块物业管物业管理版块理版块房产系统网络构架 不同层面、角色的人员可以实时看到建设项目的进展状况，并利用平台提供的各种工具进行交流、管理和工作项目数据池项目数据池投资人监管层（决策层）投资人监管层（决策层）管理控制层管理控制层项目实施运营层项目实施运营层数据挖掘与信息定制监控反馈与决策实施实实时时一一致致的的信信息息开开放放可可靠靠的的平平台台需需求求定定制制化化的的服服务务阳阳

2、光光化化的的项项目目管管理理效益分析主要内容主要内容n房产项目信息化管理介绍房产项目信息化管理介绍n房地产项目组织房地产项目组织n房产项目业务与文档房产项目业务与文档n项目信息化解决方案项目信息化解决方案企业管理供应源需求源房地产板块房地产项目工程承包板块设计板块其他合作伙伴项目管理客户关系管理物业管理板块销售板块其他合作伙伴项目关系模型 业主方指定分包方分包方总包方监理方目标控制目标管理协调目标控制目标管理监督授权委托代行职权目标管理目标控制项目各方关系处于盟主地位的房产开发商施工单位地位典型的房地产置业企业组织结构组织职能投资发展部1. 土地信息获得 2. 项目可行性分析 3. 谈判,获取

3、土地 4. 其他行业投资机会选择 5. 土地获得的人脉关系数据库建立和维护 6. 投资项目风险管理 组织职能技术部1. 项目前期技术管理 2. 项目实施阶段技术支持 3. 企业技术管理 4. 项目技术信息管理 5. 项目知识管理 组织职能项目部前期：参与工程规划与设计；参与工程专业的招投标；协助设计院，完成施工图设计及审图；征询政府部门及相关单位，审领有关证照实施：参与工程建设方案的确定；参与材料、设备的招投标；按计划达到工期、质量、成本、安全的工作目标值交付验收竣工收尾管理。参与决算，负责保修期内维修， 项目运作经验案例整理以及信息归档,总结评价 土建结构土建结构工程师工程师（现场）（现场）

4、前期前期及配套及配套工程师工程师电气电气安装或安装或机电工机电工程师程师预决算预决算工程师工程师助理助理工程师工程师组织职能机电物资部1. 物资采购招标的前期信息准备。包括：市场调查、供货商考察、投标单位审查、推荐；2. 受相关部门委托，制订物资采购计划；3. 物资采购须按国家和地区标准执行。对有特殊要求的资源，组织有关部门共同认定；4. 建立物资数据库，对物资进行记录和评估；5. 对履约条件、质量、三包条件、条款争议和索赔等事项负责，按照工程进度计划组织物资、设备进场；组织职能招投标部1. 受有关部门委托，组织各类招标采购工作。2. 编制、审定各类招标文件。3. 对委托招标部门推荐的投标单位

5、进行审核，增加或减少投标单位，并通报委托招标部门，联合确定投标单位。4. 推荐评委，组织招标，确定中标单位，下达中标通知书。5. 对与中标单位签订的合同进行审核。6. 组织对中标单位的年度考核，确定下一年度合格投标预选单位。组织职能成本管理部1、对工程造价的概算、预算进行编制；、对工程造价的概算、预算进行编制；2、对工程决算进行审核；、对工程决算进行审核；3、对中期支付按形象进度的工程量进、对中期支付按形象进度的工程量进行审核；行审核；4、对全项目的成本核算、对全项目的成本核算组织职能客户服务部1. 处理客户投诉：接待客户投诉，了解处理客户投诉：接待客户投诉，了解情况；协调其他部门，解决客户投

6、诉情况；协调其他部门，解决客户投诉的问题，负责与客户沟通，协商，必的问题，负责与客户沟通，协商，必要时应对法律诉讼，要时应对法律诉讼，2. 客户投诉总结分析：分析客户投诉，客户投诉总结分析：分析客户投诉，总结原因，撰写分析报告，提出建议总结原因，撰写分析报告，提出建议3. 业委会协调：参与小区的业委会活动，业委会协调：参与小区的业委会活动，协调小区与公司相关事务协调小区与公司相关事务主要内容主要内容n房产项目信息化管理介绍房产项目信息化管理介绍n房地产项目组织房地产项目组织n房产项目业务与文档房产项目业务与文档n项目信息化解决方案项目信息化解决方案从协同工作角度看项目活动与参建方管理职能管理职

7、能主要管理活动主要管理活动参建方参建方业主业主监理监理施工施工设计设计供应供应投资控制投资控制工程概预算工程概预算/竣工决算竣工决算批准批准审核审核编制编制月度工程款支付月度工程款支付批准批准/实施实施审核审核申请申请合同价外支付合同价外支付批准批准/实施实施审核审核申请申请进度控制进度控制工程开工工程开工批准批准审核审核申请申请施工总进度计划施工总进度计划/单位工程施工进度计单位工程施工进度计划划批准批准审核审核编制编制审核审核分部分部/分项工程施工作业计划分项工程施工作业计划监督监督批准批准编制编制月度施工计划月度施工计划批准批准审核审核申请申请一般进度控制一般进度控制监督监督监督监督实施

8、实施工工/机机/料动态管理料动态管理监督监督监督监督实施实施工程暂停施工工程暂停施工批准批准申请申请实施实施工程复工工程复工批准批准审核审核申请申请工程延期报审工程延期报审批准批准审核审核申请申请管理职能管理职能主要管理活动主要管理活动参建方参建方业主业主监理监理施工施工设计设计供应供应质量控制质量控制设计交底设计交底/图纸会审图纸会审主持主持参与参与参与参与参与参与组织机构组织机构/人员素质审查人员素质审查批准批准审核审核编制编制材料材料/设备报验设备报验监督监督批准批准实施实施申请申请施工测量放线施工测量放线监督监督批准批准实施实施施工试验施工试验/砼配合比管理砼配合比管理监督监督批准批准

9、实施实施实施实施技术安全交底技术安全交底监督监督监督监督实施实施日常质量控制日常质量控制监督监督监督监督实施实施分部分项工程质量检验评定分部分项工程质量检验评定监督监督实施实施申请申请单位工程质量检验评定和产品移交单位工程质量检验评定和产品移交批准批准实施实施申请申请质量事故处理质量事故处理批准批准审核审核申请申请工程竣工验收工程竣工验收申请申请参与参与参与参与参与参与从协同工作角度看项目活动与参建方管理职能管理职能主要管理活动主要管理活动参建方业主业主监理监理施工施工设计设计供应供应合同管理合同管理分包分供合同报审分包分供合同报审批准批准审核审核申请申请分包分供商管理分包分供商管理监督监督监

10、督监督实施实施总包与指定分包协调总包与指定分包协调监督监督监督监督实施实施设计变更洽商设计变更洽商主持主持参与参与参与参与参与参与变更指令变更指令/通知通知监督监督编制编制实施实施一般索赔一般索赔批准批准审核审核申请申请重大索赔谈判重大索赔谈判参与参与主持主持参与参与信息管理信息管理组织机构组织机构/实施细则实施细则审核审核编制编制编制编制总体总体/单位工程施工组织设计单位工程施工组织设计/施工方案施工方案批准批准审核审核编制编制审核审核其他施工组织设计其他施工组织设计/施工方案施工方案批准批准审核审核编制编制开工准备会议开工准备会议主持主持参与参与参与参与参与参与监理例会监理例会参与参与主持

11、主持参与参与参与参与监理日志监理日志/监理月报监理月报审核审核编制编制日常通信日常通信/通知通知实施实施实施实施实施实施竣工技术资料整理移交竣工技术资料整理移交批准批准参与参与编制编制从协同工作角度看项目活动与参建方从信息文档角度看项目活动与参建方管理管理职能职能管理管理活动活动信息报表信息报表参建方参建方业主业主监理监理施工施工设计设计供应供应投资投资控制控制预算预算决算决算工程量计算清单工程量计算清单/施工预算书施工预算书批准批准签认签认提交提交工程竣工决算工程竣工决算批准批准签认签认提交提交月工月工程款程款支付支付月完成工程量报审表月完成工程量报审表批准批准签认签认提交提交月完成工程量统

12、计报表月完成工程量统计报表浏览浏览批准批准提交提交月付款报审表月付款报审表批准批准签认签认提交提交月完成工作量统计报表月完成工作量统计报表浏览浏览批准批准提交提交工程预付款报审表工程预付款报审表浏览浏览批准批准提交提交工程预付款支付证书工程预付款支付证书批准批准提交提交浏览浏览月支付汇总表月支付汇总表浏览浏览批准批准提交提交工程款支付证书工程款支付证书批准批准提交提交浏览浏览价外价外支付支付设计变更、洽商费用报审表设计变更、洽商费用报审表批准批准签认签认提交提交费用索赔报审表费用索赔报审表批准批准签认签认提交提交从信息文档角度看项目活动与参建方管理管理职能职能管理管理活动活动信息报表信息报表参

13、建方参建方业主业主监理监理施工施工设计设计供应供应进度进度控制控制进度进度计划计划施工进度计划（调整计划）报审表施工进度计划（调整计划）报审表批准批准签认签认提交提交施工总进度计划施工总进度计划批准批准签认签认提交提交签认签认单位工程进度计划单位工程进度计划批准批准签认签认提交提交签认签认分部分项工程作业计划分部分项工程作业计划浏览浏览批准批准提交提交年、季、施工综合进度计划年、季、施工综合进度计划批准批准签认签认提交提交施工情况月报（含人施工情况月报（含人/机机/料动态表）料动态表）浏览浏览批准批准提交提交计划计划调整调整工程动工报审表工程动工报审表批准批准签认签认提交提交工程部分暂停指令工

14、程部分暂停指令批准批准提交提交签认签认工程复工报审表工程复工报审表批准批准签认签认提交提交工程延期报审表工程延期报审表批准批准签认签认提交提交从协同工作角度看项目活动与参建方管理管理职能职能管理管理活动活动信息报表信息报表参建方参建方业主业主监理监理施工施工设计设计供应供应投资投资控制控制预算预算决算决算工程量计算清单工程量计算清单/施工预算书施工预算书批准批准签认签认提交提交工程竣工决算工程竣工决算批准批准签认签认提交提交月工月工程款程款支付支付月完成工程量报审表月完成工程量报审表批准批准签认签认提交提交月完成工程量统计报表月完成工程量统计报表浏览浏览批准批准提交提交月付款报审表月付款报审表

15、批准批准签认签认提交提交月完成工作量统计报表月完成工作量统计报表浏览浏览批准批准提交提交工程预付款报审表工程预付款报审表浏览浏览批准批准提交提交工程预付款支付证书工程预付款支付证书批准批准提交提交浏览浏览月支付汇总表月支付汇总表浏览浏览批准批准提交提交工程款支付证书工程款支付证书批准批准提交提交浏览浏览价外价外支付支付设计变更、洽商费用报审表设计变更、洽商费用报审表批准批准签认签认提交提交费用索赔报审表费用索赔报审表批准批准签认签认提交提交从协同工作角度看项目活动与参建方管理管理职能职能管理管理活动活动信息报表信息报表参建方参建方业主业主监理监理施工施工设计设计供应供应投资投资控制控制预算预算

16、决算决算工程量计算清单工程量计算清单/施工预算书施工预算书批准批准签认签认提交提交工程竣工决算工程竣工决算批准批准签认签认提交提交月工月工程款程款支付支付月完成工程量报审表月完成工程量报审表批准批准签认签认提交提交月完成工程量统计报表月完成工程量统计报表浏览浏览批准批准提交提交月付款报审表月付款报审表批准批准签认签认提交提交月完成工作量统计报表月完成工作量统计报表浏览浏览批准批准提交提交工程预付款报审表工程预付款报审表浏览浏览批准批准提交提交工程预付款支付证书工程预付款支付证书批准批准提交提交浏览浏览月支付汇总表月支付汇总表浏览浏览批准批准提交提交工程款支付证书工程款支付证书批准批准提交提交浏

17、览浏览价外价外支付支付设计变更、洽商费用报审表设计变更、洽商费用报审表批准批准签认签认提交提交费用索赔报审表费用索赔报审表批准批准签认签认提交提交从信息文档角度看项目活动与参建方管理管理职能职能管理管理活动活动信息报表信息报表参建方参建方业主业主监理监理施工施工设计设计供应供应质量质量控制控制材料材料设备设备材料材料/构配件构配件/设备报验单设备报验单浏览浏览批准批准签认签认提交提交合格证合格证/复试单复试单/检验单检验单浏览浏览批准批准提交提交砂浆及混凝土配合比审批单砂浆及混凝土配合比审批单浏览浏览批准批准提交提交放线放线定位定位施工测量放线报验单施工测量放线报验单浏览浏览批准批准提交提交工

18、程沉降观测记录工程沉降观测记录浏览浏览批准批准提交提交人员人员素质素质工程项目负责人申报表工程项目负责人申报表批准批准签认签认提交提交组织机构申报表组织机构申报表批准批准签认签认提交提交劳动力情况申报表劳动力情况申报表浏览浏览批准批准提交提交分部分部分项分项工程工程分项分项/分部工程质量检验认可单分部工程质量检验认可单浏览浏览批准批准提交提交预检工程检查记录单预检工程检查记录单浏览浏览批准批准提交提交隐蔽工程检查记录隐蔽工程检查记录浏览浏览批准批准提交提交分项分项/分部工程质量检验评定表分部工程质量检验评定表浏览浏览批准批准提交提交施工试验报告施工试验报告浏览浏览批准批准提交提交单位单位工程工

19、程单位工程验收记录单位工程验收记录批准批准提交提交浏览浏览竣工移交证书竣工移交证书批准批准提交提交浏览浏览质量质量问题问题不合格工程项目通知不合格工程项目通知浏览浏览提交提交签认签认安全隐患通知书安全隐患通知书浏览浏览提交提交签认签认工程质量整改通知单工程质量整改通知单浏览浏览提交提交签认签认整改复查报审表整改复查报审表浏览浏览批准批准提交提交从信息文档角度看项目活动与参建方管理管理职能职能管理管理活动活动信息报表信息报表参建方参建方业主业主监理监理施工施工设计设计供应供应合同合同管理管理原始原始合同合同勘察设计资料勘察设计资料/设计文件设计文件浏览浏览浏览浏览浏览浏览浏览浏览招投标文件招投标

20、文件/合同文件合同文件浏览浏览浏览浏览浏览浏览合同合同变更变更设计变更通知书设计变更通知书批准批准提交提交签认签认工程洽商记录工程洽商记录签认签认提交提交签认签认变更指令变更指令批准批准提交提交签认签认费用索赔费用索赔/工程延期审批表工程延期审批表批准批准签认签认提交提交人工人工/材料价格调整申报表材料价格调整申报表批准批准签认签认提交提交分包分包分供分供合同合同分包单位资质报审表分包单位资质报审表批准批准签认签认提交提交成品、半成品供应单位资质报审表成品、半成品供应单位资质报审表批准批准签认签认提交提交主要工程设备选型报审表主要工程设备选型报审表批准批准签认签认提交提交签认签认分包合同分包合

21、同浏览浏览批准批准签认签认乙方负责的材料设备采购合同乙方负责的材料设备采购合同浏览浏览批准批准签认签认签认签认从信息文档角度看项目活动与参建方管理管理职能职能管理管理活动活动信息报表信息报表参建方业主业主监理监理施工施工设计设计供应供应信息信息管理管理总体总体工程概况工程概况浏览浏览浏览浏览浏览浏览组织组织项目组织机构设置项目组织机构设置/管理人员档案管理人员档案浏览浏览浏览浏览浏览浏览监理规划监理规划/监理实施细则监理实施细则浏览浏览提交提交施工质量保证体系施工质量保证体系/技术安全措施技术安全措施浏览浏览浏览浏览提交提交施工施工组织组织设计设计施工组织总设计施工组织总设计批准批准签认签认提

22、交提交签认签认单位工程施工组织设计单位工程施工组织设计批准批准签认签认提交提交签认签认分部分项工程施工组织设计分部分项工程施工组织设计浏览浏览批准批准提交提交季节或特种施工组织设计季节或特种施工组织设计批准批准签认签认提交提交日常日常记录记录监理日志监理日志/监理月报监理月报浏览浏览提交提交来往函件来往函件/会议纪要会议纪要签认签认提交提交签认签认照片资料照片资料/其他活动记录其他活动记录签认签认提交提交签认签认竣工竣工竣工资料竣工资料批准批准签认签认提交提交签认签认主要内容主要内容n房产项目信息化管理介绍房产项目信息化管理介绍n房地产项目组织房地产项目组织n房产项目业务与文档房产项目业务与文

23、档n项目信息化解决方案项目信息化解决方案项目信息化项目信息化n房产置业业务房产置业业务n房产销售业务信息化房产销售业务信息化n物业管理业务信息化物业管理业务信息化房地产置业业务模型房地产增值链模型立项决策立项决策资金筹措资金筹措选择选择监理单位监理单位选择勘测选择勘测设计单位设计单位设计管理设计管理施工进度施工进度管理管理竣工验收竣工验收销售销售物业管理物业管理施工单施工单位招标位招标予售予售财务管理财务管理投资管理投资管理房地产信息化应用模型投资可研分析房地产开发项目经济评价方法 分析1.项目投资金额分析2.项目赢利能力分析3.项目清偿能力分析4.项目投资回收分析5.外部因素分析、内部因素分

24、析招投标管理进度分析动态成本1.成本类型：目标成本、计划成本、实际成本 2.特点：使管理者在项目进行的任何阶段都能够了解项目到当前时间为止的尽肯能准确的全局成本，该成本应是随项目的推进动态变化的 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 Jan Feb Mr Apr May Jun Jul Aug Sep Oct Nov Dec Jan Feb Mar Apr May Jun 当当前前时时间间 进进度度差差异异S SV V 项项目目延延迟迟 完完成成时时费费用用差差异异 计计划划完完成成额额 P PM MB B ACWP BCWP BCWS 计计划划时时间间段段 项项目目延延迟迟 预预计计总总成成本本费费用用 E EA AC C 合合同同基基准准 C CB BB B 尚尚需需成成本本费费用用 E ET TC C 费费用用差差异异C CV V 利利润润 C CV V C CV V/ /C CB BB B C CV V/ /C CB BB B- -B BC CW WP P 合同管理1.合同签定2.预付款支付3.进度款申请4.进度款支付5.竣工决算变更、索赔、违约、争议物资管理主要针对甲供物资的管理：对大宗物资、机电设备等材料进行集中采购、供应 甲供物资 VS 甲控物资项目信息化项目信息化n房产置业业务房产置业