俊福花城定位调整报告2012.5.21

1、最新经济指标调整最新经济指标调整u项目总商业面积6.8万平方米，其中地上集中商业：4.5万平方米，地下商业：1.5万平方米，临街商业：8000平方米针对目前新的报规数据对项目方案进行整体调整针对目前新的报规数据对项目方案进行整体调整区域环境分析区域环境分析区域整体概况区域整体概况官渡区是昆明四城区之一位于昆明市主城区的东南部主要起到连接主城区和呈贡新区的作用区域位置相对独立区域位置相对独立既非主城区，又非新城区，区域位置尴尬既非主城区，又非新城区，区域位置尴尬距离主城约13公里，距呈贡新城约7公里区域环境分析区域环境分析区域人口分析区域人口分析除拥有固定客群外，流动客流众多人口构成人口构成原住

2、居民原住居民新迁入居民新迁入居民螺蛳湾商户螺蛳湾商户往来商贸人群往来商贸人群官渡官渡区整体规规划人口约区整体规规划人口约67万人左右万人左右项目周边项目周边3 3公里范围内约有公里范围内约有1010万人万人区域环境分析区域环境分析商业环境分析商业环境分析区域有且仅有螺蛳湾一个大型集中商业区域商业以螺蛳湾商贸城为主，及其衍生商业。总体量庞大，覆盖各类零售业态周边缺乏服务性配套类商业区域内零售类商业发展较为成熟，但其他配套商业如餐饮、住宿、娱乐等业态存在市场发展空间区域环境分析区域环境分析区域重点商业分析区域重点商业分析- -螺蛳湾商贸城螺蛳湾商贸城所处位置：所处位置：东临昆玉高速、西临新昆洛路、

3、北靠广福路、南接规划中的新昆明汽车总站，正居未来的昆明市的新CBD板块核心地段商业体量：商业体量：项目规划总占地面积约5705亩，规划总建筑面积达882万平方米，其中主体市场部分总建筑面积约300万平方米业态构成业态构成：主要以服装、鞋帽、家居用品、手工艺品为主的批发零售业态日均客流量日均客流量：约达15-20万人消费能力消费能力: :客群层次参差不齐,总体消费能力较低u二期项目总建筑面积约200万平米，主体市场总建筑面积约110万平米，形成云南省旅游购物中心，国际酒店用品城，国际风尚中心，家电数码馆，旅游购物中心，国际酒店用品城，国际风尚中心，家电数码馆，综合商贸馆，海外国家馆等几十特色主题

4、购物中心综合商贸馆，海外国家馆等几十特色主题购物中心u还包括5A5A甲级写字楼，铂金五星酒店，精装商务公馆，精品甲级写字楼，铂金五星酒店，精装商务公馆，精品SOHOSOHO，二，二期配套仓储园区等配套，共计建筑面积约期配套仓储园区等配套，共计建筑面积约9090万平方米万平方米u提升整个商圈商业品质和功能体系，实现商圈往品牌化，都市化，国际化方向的战略提升和转型。区域环境分析区域环境分析已由小商品零售批发向综合型集中式商业转换业态覆盖更加广泛，辐射人群众多区域重点商业分析区域重点商业分析- -螺蛳湾商贸城螺蛳湾商贸城市场定位依据市场定位依据项目发展机会项目发展机会本案本案螺蛳湾螺蛳湾总体商业体量

5、小，辐射能力不强有一定自身人群区域位置不具备先天优势本区域商业巨头，垄断小商品批发零售带动商贸往来人群现有配套商业不足不足以与螺蛳湾抗衡不足以与螺蛳湾抗衡有商业，零售全覆盖有商业，零售全覆盖档次一般，配套不足档次一般，配套不足项目区位优势不明显，要保证项目成活，就必须避重就轻，项目区位优势不明显，要保证项目成活，就必须避重就轻，避免与螺蛳湾的正面竞争，争取以服务配套吸引消费群体避免与螺蛳湾的正面竞争，争取以服务配套吸引消费群体市场定位依据市场定位依据项目发展机会项目发展机会以健身、桌球、为主的商务配套类业态近年逐渐受到商业项目的青睐以下将针对北京市场上健身、桌球的经营现状进行分析主要分析其承租

6、面积、租金区间、收益模式等，为本项目定位提供参考依据市场定位依据市场定位依据北京羽毛球馆案例研究北京羽毛球馆案例研究红人运动俱乐部红人运动俱乐部所处位置所处位置：海淀区金源时代购物中心6F面积：面积：整体面积约4000，含18片羽毛球场经营范围：经营范围：网球、羽毛球、乒乓球、台球、篮球、健身、健美操, 美容养生等多种项目租金：租金：1元/天小结：小结：非单独经营羽毛球，与其他健身项目共同经营，平日客流量较少，节假日较多市场定位依据市场定位依据北京健身中心案例研究北京健身中心案例研究中体倍力中体倍力所处位置所处位置：海淀区南大街31号神州大厦3楼面积：面积：约2000经营范围：经营范围：包含器

7、械健身、游泳租金：租金：各门店由于位置不同，租金在1.5-3元/天不等收费收费: :年卡约3000元，次数约为50-60次小结：小结：属于中档连锁品牌健身中心，以器械区域为主所处位置所处位置：西城区金城坊街2号金融街购物中心4-5楼面积：面积：约3000经营范围：经营范围：包含器械健身、游泳、羽毛球、网球等租金：租金：2元/平米天收费收费: :单次按项目收费，人均约100-200元，年卡收费约为10000元小结：小结：属于中高档复合型健身中心，位于购物中心顶层，客群多以周边写字楼的白领及外籍人士为主市场定位依据市场定位依据北京健身中心案例研究北京健身中心案例研究金融家俱乐部金融家俱乐部市场定位

8、依据市场定位依据北京桌球馆案例研究北京桌球馆案例研究云川桌球云川桌球连锁品牌：连锁品牌：拥有目前25间直营店和30间加盟店的大型台球俱乐部连锁公司单店面积：单店面积：约300-1300不等经营范围：经营范围：台球、棋牌等收费收费: :40元/h，会员可优惠租金：租金：根据开店区域不同，1-3元/天加盟投入：加盟投入：一般城市需投入1200元左右/，发达城市需投入1500元左右/。在北京开设一间1000平米的俱乐部需投入150万元左右（其中包括20万加盟费及房租） 市场定位依据市场定位依据北京商务配套类商户发展现状北京商务配套类商户发展现状分类分类健身中心健身中心桌球馆桌球馆承租面积（）2000

9、-4000300-1000租金区间（元/天）1 -31-4经营模式连锁品牌为主直营品牌较少，多为加盟或个人经营营业时间早9：00-晚22:00工作日有效时间约为5小时，周末节假日有效时间约为12小时部分24小时营业工作日有效时间约为6小时，周末节假日有效时间约为15小时收费模式以办理年卡为主，收费在2000-10000不等按小时收费20-40/h收益租金支出约为200万元/年如办卡人数达到50人/月年均收入约为400万元年租金约为50-80万元，年均收入约为150-200万元市场定位依据市场定位依据北京商务配套类商户发展现状北京商务配套类商户发展现状u在北京市场上，健身中心、桌球等商务配套类业

10、态已逐步进驻到商业综合体，作为特色及次主力商户，此类业态对商业项目聚集人气及形成较稳定的消费群体做出一定贡献，可考虑在本项目中进行引入u以上所做市场分析均以北京市场为例，考虑到城市情况、区域情况各有不同，本项目在引入此类业态商户时，租金价格应适当下调u健身中心均对项目工程条件有一定特殊要求，如上下水等，本项目如确定引进此类商户，需对现有项目产品设计进行一定调整总体市场定位总体市场定位定位原则定位原则以项目自身人群、螺蛳湾商贸城的经营商户及其周边人群为主要服务对象寻求区域市场空缺，以发展现有市场缺乏业态为主在获取出售收益的同时进行部分自持，获取后期租金收益总体市场定位总体市场定位发展定位发展定位

11、以配套为主的综合性物业品牌档次升级换代区域性生活购物中心现阶段以服务配套、目的性消费为支撑，保证经营现阶段以服务配套、目的性消费为支撑，保证经营当住宅入驻量提升，周边人群支撑时，逐步升级换代当住宅入驻量提升，周边人群支撑时，逐步升级换代提升零售比例及品牌档次，提升租金价格提升零售比例及品牌档次，提升租金价格总体市场定位总体市场定位功能划分功能划分集中商业集中商业目的性消费为主大型主力店整体自持北侧街铺可出售社区底商社区底商生活配套为主满足日常所需出售利用集中商业提升投资价值租售结合实现资金回流及后期收益递增的平衡楼层布局楼层布局以目的性消费业态为主要业态形式配备少量零售业态,打造立体消费模式B

12、1F1F2F3F4超市超市零售零售餐饮餐饮电器数码电器数码餐饮餐饮超市超市动漫动漫/网吧网吧F5KTV电玩城电玩城餐饮餐饮餐饮餐饮健身中心健身中心桌球桌球业态比例业态比例楼层楼层业态业态建筑面积（）建筑面积（）F5KTV3000健身中心3000桌球1000F4网吧/动漫/书城3000电玩3000餐饮3500F3餐饮9500F2电器3000数码2500餐饮4000F1零售7500超市1000餐饮1000B1超市15000合计合计6000060000除主力店超市外，餐饮、休闲娱除主力店超市外，餐饮、休闲娱乐占比最大，共计乐占比最大，共计约约45%45%7%7%30%30%15%15%27%27%1

13、2%12%9%9%业态比例业态比例商务配套餐饮休闲娱乐主力店零售专业店楼层布局楼层布局餐饮 1000可考虑与对面住宅商铺联动，进行出售 1200 F1F2F3F4F5零售 4000超市首层出入口 1000 银行/通讯营业厅3500 电器入口电器数码 4800 主题餐厅3500可考虑与对面住宅商铺联动，进行出售 1200 楼层布局楼层布局F1F2F3F4F5商务餐饮/主题餐厅 9500 楼层布局楼层布局F1F2F3F4F5楼层布局楼层布局F1F2F3F4F5电玩3000餐饮3500网吧/动漫/书城3000健身中心3000楼层布局楼层布局F1F2F3F4F5桌球1000KTV3000产品建议产品建

14、议楼层楼层层高（层高（mm）F14.8F24.5F34.5F44.5F54.5楼层楼层层高（层高（mm）B16.56.5F15.55.5F24.5F34.5F44.5F54.5提升首层层高增加项目整体标识性及档次B1层为超市业态需增加层高至6.5米层高层高产品建议产品建议上下水、厨房区域上下水、厨房区域要求：要求：厨房不可位于商场展面部分根据厨房位置设置上下水大型餐饮面积分割必须考虑动线影响在在F2-F4F2-F4楼层北侧设置厨房区楼层北侧设置厨房区消化因楼梯间分割导致消化因楼梯间分割导致难以使用的区域难以使用的区域F2-4因因5 5层设置为商务配套业态层设置为商务配套业态需考虑设置淋浴房等需

15、考虑设置淋浴房等上下水需设置上下水需设置租金预估租金预估业态业态面积（）面积（）平均平均租金租金（元元/ /天）天）年租金收益年租金收益（万元）（万元）餐饮180001.5 986 休闲娱乐90001.5 493 主力店160000.5 292 零售75004.0 1095 专业店55000.5 100 商务配套40000.9 124 合计合计60000600001.4 1.4 3090 3090 业态类别业态类别预计增长率预计增长率主力店（超市）2%-3%（五年后开始递增，每两年一递增）零售5%-10%（每两年年一递增）餐饮3%-5%（五年后开始递增，每两年一递增）商务配套3%-5%（三年后

16、开始递增，每两年一递增）专业店（数码电器）3%-5%（三年后开始递增，每两年一递增）休闲娱乐3%-5%（五年后开始递增，每两年一递增）租金递增租金递增十年租金收益十年租金收益项目集中商业部分平均租金预估为项目集中商业部分平均租金预估为1.41.4元元/ /天天满租时预估年租金收益约为满租时预估年租金收益约为30003000万元万元十年递增后可达十年递增后可达37003700万元万元业态业态面积面积（）（）平均租平均租金（元金（元/ /天）天）20142014201520152016201620172017201820182019201920202020202120212022202220232

17、023餐饮180001.5 986 986 986 986 986 1035 1035 1087 1087 1141 休闲娱乐90001.5 493 493 493 493 493 517 517 543 543 570 主力店160000.5 292 292 292 292 292 301 301 310 310 319 零售75004.0 1095 1095 1095 1183 1183 1277 1277 1379 1379 1490 专业店55000.5 100 100 100 104 104 109 109 113 113 117 商务配套40000.9 124 124 124 13

18、0 130 130 137 137 137 142 合计合计600001.4 1.4 3090 3090 3090 3090 3090 3090 3188 3188 3188 3188 3369 3369 3376 3376 3569 3569 3569 3569 3780 3780 序号成本项目计量单位面积基数单价标准（元）总投资（万元）估算说明一土地费用建筑面积0000二前期费用建筑面积68000110.5717.4集中商业60000，商业街80001临时设施费建筑面积680002.517按建筑面积单价2.5元计算2设计费建筑面积6800035238按建筑面积单价35元计算3行政收费建筑面

19、积6800025170按建筑面积单价25元计算4其他前期费用建筑面积6800043292.4按建筑面积单价43元计算三建安工程费建筑面积680003682 25040集中商业60000，商业街80001商业街建筑面积8000130010402集中商业建筑面积60000400024000四市政基础设施费建筑面积680002501700集中商业60000，商业街80001供电建筑面积6800065442按建筑面积单价65元计算2供水建筑面积6800015102按建筑面积单价15元计算3排水建筑面积6800015102按建筑面积单价15元计算4供热建筑面积6800025170按建筑面积单价25元计算5燃气建筑面积6800020136按建筑面积单价20元计算6通讯线路/智能化建筑面积680001068按建筑面积单价10元计算7环境工程建筑面积6800080544按建筑面积单价80元计算8围墙、大门建筑面积6800020136按建筑面积单价20元计算五不可预见费（二至四项之和的2）工程造价680000.02549.148按二