物业行业各方主体行为规范解读

1、2 1 1、各方主体，什么是主体？各方主体，什么是主体？现代汉语词典上说：现代汉语词典上说： 事物的主要部分；事物的主要部分； 有意识的人。有意识的人。 2 2、有主体，就有客体存在，这是一对矛盾的、有主体，就有客体存在，这是一对矛盾的双方。双方。如：教学的主体自然就是教师，而教师教学的如：教学的主体自然就是教师，而教师教学的对象才是学生，学生是教师教学的客体对象才是学生，学生是教师教学的客体教教师教学行为的对象。把学生教育成怎样的人，师教学行为的对象。把学生教育成怎样的人，是教师的教学努力结果。是教师的教学努力结果。一、必要的名词解释一、必要的名词解释在具体状态下主客体是存在相互转换的。在具

2、体状态下主客体是存在相互转换的。如：业主与物业服务企业关系，业主通如：业主与物业服务企业关系，业主通过业主大会选聘物业企业，前者是主体，过业主大会选聘物业企业，前者是主体，后者为客体。又如岗亭的维序员是大门后者为客体。又如岗亭的维序员是大门口进出规定的执行者，进出的业主则是口进出规定的执行者，进出的业主则是遵守者。遵守者。3 3、什么是行为规范？、什么是行为规范？是社会群体或个人在参与社会活动中所遵循是社会群体或个人在参与社会活动中所遵循的规则、准则的总称，是社会的规则、准则的总称，是社会认可认可和人们普和人们普遍接受遍接受的具有的具有一般约束力的行为标准一般约束力的行为标准。包括。包括行为规

3、则、道德规范、行政规章、法律规定、行为规则、道德规范、行政规章、法律规定、团体章程等。团体章程等。社会作为一种群体是由个人组成的一种群体是由个人组成的。在社会活动中，个人与群体的关系、个人与个人之间的关系，实质上是一种利益关系。正确处理人与人及个人与群体的利益关系就需要行为规范的发挥协调作用。二、还需要澄清的二个问题二、还需要澄清的二个问题物业行业不单指物业企业群体及个人。物业行业不单指物业企业群体及个人。1 1、本规范所称、本规范所称物业行业各方主体物业行业各方主体，是指物业项，是指物业项目的目的建设单位建设单位、业主或使用人业主或使用人、业主业主大会及业主委员会大会及业主委员会、物业服务企

4、业物业服务企业和服务和服务人员，人员，建设行政主管部门建设行政主管部门、城市管理城市管理行政执法部门、行政执法部门、价格主管部门价格主管部门、公安公安机关消防机构、机关消防机构、街道办事处（镇人民政府）街道办事处（镇人民政府）社区居委会社区居委会等相关监督管理部门或单位及等相关监督管理部门或单位及其相关工作人员。其相关工作人员。相关客体相关客体（广称主体）（广称主体）： 建设单位建设单位 业主或使用人（单个）业主或使用人（单个） 业主大会及业主委员会（集合体）业主大会及业主委员会（集合体）建设行政主管部门建设行政主管部门城市管理行政执法部门城市管理行政执法部门价格主管部门价格主管部门公安机关、

5、消防机构公安机关、消防机构 街道办事处（镇人民政府）街道办事处（镇人民政府）社区居委会社区居委会 供水企业供水企业供电企业供电企业 、2 2、物业行业各方主体行为规范的出处、物业行业各方主体行为规范的出处中华人民共和国物权法、物业管理条中华人民共和国物权法、物业管理条例、福建省物业管理条例和厦门市物例、福建省物业管理条例和厦门市物业管理若干规定等有关法律、法规及司法解业管理若干规定等有关法律、法规及司法解释释. .具体的出处例子：具体的出处例子：1 1、物权法物权法2 2、物业管理条例物业管理条例3 3、最高法院法释【最高法院法释【20092009】8 8号号4 4、福建省管理条例福建省管理条

6、例可以以幢、单元、楼层等为单位，推选若干名业主代表参加业主大会会议，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选若干名业主代表参加业主大会会议，也可以由业主决定以其他方式推选业主代表参加业主大会会议也可以由业主决定以其他方式推选业主代表参加业主大会会议5 5、厦门市物业管理若干规定厦门市物业管理若干规定6 6、物业承接查验办法、物业承接查验办法7 7、特种设备安全法、特种设备安全法 8 8、物业管理师制度暂行规定、物业管理师制度暂行规定9 9、保安服务管理条例、保安服务管理条例 1010、福建省物业管理招标投标暂行办法、福建省物业管理招标投标暂行办法1111、福建省物业服务收费管理办法、福建省物业服务收

7、费管理办法1212、福建省住宅专项维修资金管理办法、福建省住宅专项维修资金管理办法1313、福建省电梯安全管理办法、福建省电梯安全管理办法1414、福建省电梯安全管理办法、福建省电梯安全管理办法1515、福建省电梯安全管理办法、福建省电梯安全管理办法1616、厦门市消防管理若干规定、厦门市消防管理若干规定1717、厦门市建筑外立面装饰装修管理规定、厦门市建筑外立面装饰装修管理规定1818、业主大会和业主委员会指导规则、业主大会和业主委员会指导规则 19 19、厦门经济特区机动车停车场管理条例、厦门经济特区机动车停车场管理条例 20 20、房地产开发企业资质管理规定、房地产开发企业资质管理规定2

8、121、物业服务企业资质管理办法、物业服务企业资质管理办法2222、厦门经济特区机动车停车场管理条例、厦门经济特区机动车停车场管理条例2323、厦门城市供水节水条例、厦门城市供水节水条例 24 24、业主大会和业主委员会指导规则、业主大会和业主委员会指导规则（三）模范履行业主义务，未欠交物业（三）模范履行业主义务，未欠交物业管理服务费、专项维修基（资）金等；管理服务费、专项维修基（资）金等；2525、厦门经济特区机动车停车场管理条例、厦门经济特区机动车停车场管理条例三、三、物业企业与物业企业与业主、业主、业主大会、业委会关系业主大会、业委会关系 与业主关系与业主关系经济组织与个人经济组织与个人

9、 与与业主大会、业委会业主大会、业委会关系关系经济组织经济组织组织与民主自治组织与民主自治 法律关系法律关系协作关系协作关系矛盾关系矛盾关系 格言：人心向上，人性向下格言：人心向上，人性向下业主或使用人业主或使用人 ( (共共1616处处) )xxxxxx第六条业主第六条业主共同共同决定下列事项：决定下列事项： 1 1、制定和修改业主大会议事规则；制定和修改业主大会议事规则； 2 2、制定和修改管理规约；制定和修改管理规约； 3 3、选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选举业主委员会或者更换业主委员会成员； 4 4、选聘和解聘物业服务企业；选聘和解聘物业服务企业； 5 5、筹集和使用专项维修

10、资金；筹集和使用专项维修资金； 6 6、改建、重建建筑物及其附属设施；改建、重建建筑物及其附属设施； 7 7、有关共有和共同管理权利的其他重大事项。有关共有和共同管理权利的其他重大事项。（物权法（物权法 第七十六条、物业管理条例第七十六条、物业管理条例 第十一条）第十一条）xxxxxx第七条业主应当遵守第七条业主应当遵守管理规约、业主大会议事规则管理规约、业主大会议事规则及及物业管理区域内物业共同部位和共用设施设备的使用、公共物业管理区域内物业共同部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度，应当执行业主大秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度，应当执行业主大会的决定和业主

11、大会授权业主委员会作出的决定。会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定。（物业管（物业管理条例理条例 第七条）第七条）xxxxxx第八条业主第八条业主应当遵守建设单位依法与物业服务企业签应当遵守建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同。聘的物业服务企业签订的物业服务合同。（最高法院法释（最高法院法释【20092009】8 8号第一条）号第一条）xxxxxx第九条业主应当按照有关规定缴纳专项维修资金，按第九条业主应当按照有关规定缴纳专项维修资金，按时交纳物业服务费、公摊

12、水费、电费。时交纳物业服务费、公摊水费、电费。（物业管理条例（物业管理条例 第七第七条条 福建省物业服务收费管理办法福建省物业服务收费管理办法 第十三条）第十三条）xxxxxx第十条业主不得以下列理由拒交物业费：第十条业主不得以下列理由拒交物业费： 1 1、尚未入住或房屋空置；尚未入住或房屋空置； 2 2、未与物业服务企业签订合同；未与物业服务企业签订合同； 3 3、对物业服务不满意；对物业服务不满意； 4 4、对房屋质量或社区大环境不满意；对房屋质量或社区大环境不满意； 5 5、其他部分业主不交费；其他部分业主不交费； 6 6、对物业公司捆绑式服务不满；对物业公司捆绑式服务不满； 7 7、对

13、物业公司利用公用面积经营不满。对物业公司利用公用面积经营不满。（最高法院法释【（最高法院法释【20092009】8 8号号 第六条）第六条）xxxxxx第十一条第十一条 业主对其建筑物专有部分享有占用、使用、收益业主对其建筑物专有部分享有占用、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。害其他业主的合法权益。（物权法（物权法 第七十一条）第七十一条）xxxxxx第十二条业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅第十二条业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。改变为经营性用房。业主

14、将住宅改变为经营性用房的，除遵守业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。（物权法（物权法 第七十七条）第七十七条）xxxxxx第十三条第十三条 房屋装修时，业主或使用人应当在开工前向物业房屋装修时，业主或使用人应当在开工前向物业管理区域内的物业服务企业管理区域内的物业服务企业申报登记申报登记，不得违法建造、擅自改，不得违法建造、擅自改动房屋建筑主体和承重结构、改变建筑设计使用功能。动房屋建筑主体和承重结构、改变建筑设计使用功能。（厦门（厦门市物业管理若干规定市物业管理若干规定 第二十九条）第

15、二十九条）xxxxxx第十四条业主应当遵守项目规划用地批准范围所确定第十四条业主应当遵守项目规划用地批准范围所确定的物业管理区域划分。业主要求对物业管理区域进行调整的，的物业管理区域划分。业主要求对物业管理区域进行调整的，应当向区建设行政主管部门提出书面申请。应当向区建设行政主管部门提出书面申请。（厦门市物业管（厦门市物业管理若干规定理若干规定 第七条）第七条）xxxxxx第十五条第十五条 建设单位未向物业所在地的街道办事处（镇人建设单位未向物业所在地的街道办事处（镇人民政府）提交成立首次业主大会书面报告的，业主可以以书民政府）提交成立首次业主大会书面报告的，业主可以以书面形式向物业所在地的街

16、道办事处（镇人民政府）提出成立面形式向物业所在地的街道办事处（镇人民政府）提出成立业主大会的请求。业主大会的请求。（厦门市物业管理若干规定（厦门市物业管理若干规定 第九条）第九条）xxxxxx第十六条业主出租或者出售物业的，应当在物第十六条业主出租或者出售物业的，应当在物业租赁或者买卖合同中，对物业服务费用的交纳作业租赁或者买卖合同中，对物业服务费用的交纳作出约定，出约定，并在合同签订后十日内，将物业承租人或并在合同签订后十日内，将物业承租人或者买受人、出租期限及物业服务费用的交纳等约定者买受人、出租期限及物业服务费用的交纳等约定事项，书面告知业主委员会和物业服务企业事项，书面告知业主委员会和

17、物业服务企业。（福建（福建省物业管理条例省物业管理条例 第四十五条）第四十五条）xxxxxx第十七条房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅第十七条房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。（住宅专（住宅专项维修资金管理办法项维修资金管理办法 第二十八条）第二十八条）xxxxxx第十八条建筑物的业主或者使用人应当履行下列消防安全第十八条建筑物的业主或者使用人应当履行下列消防安全职责：职责： 1

18、1、遵守国家有关消防法律、法规、规章的规定；遵守国家有关消防法律、法规、规章的规定； 2 2、维修、保养自己专有、专用部分的消防设施和消防器材，维修、保养自己专有、专用部分的消防设施和消防器材，确保完好有效；确保完好有效； 3 3、配合物业服务企业做好消防安全管理工作，消除火灾隐患。配合物业服务企业做好消防安全管理工作，消除火灾隐患。（厦门市消防管理若干规定（厦门市消防管理若干规定 第十二条）第十二条）xxxxxx第十九条第十九条 建筑物业主或者使用人不得占用、堵塞安全疏建筑物业主或者使用人不得占用、堵塞安全疏散通道、安全出口、消防车通道。散通道、安全出口、消防车通道。（厦门市消防管理若干规（

19、厦门市消防管理若干规定定 第十四条第三款）第十四条第三款）xxxxxx第二十条第二十条 区分所有权的建筑物共有部分消防设施、器材需区分所有权的建筑物共有部分消防设施、器材需要进行维修、更新和改造，在建筑物保修期满后，所需费用要进行维修、更新和改造，在建筑物保修期满后，所需费用按业主与物业服务企业的约定支出；没有约定的，在专项维按业主与物业服务企业的约定支出；没有约定的，在专项维修资金中列支。未设立专项维修资金或者专项维修资金不足修资金中列支。未设立专项维修资金或者专项维修资金不足的，由业主按照约定承担；没有约定或约定不明确的，由业的，由业主按照约定承担；没有约定或约定不明确的，由业主按照拥有的

20、专有部分占建筑物总面积的比例分摊。主按照拥有的专有部分占建筑物总面积的比例分摊。（厦门（厦门市消防管理若干规定市消防管理若干规定 第十三条）第十三条）xxxxxx第二十一条建筑物以及建筑外立面附加设备、附加设施第二十一条建筑物以及建筑外立面附加设备、附加设施的所有人、使用人，应当对其建筑外立面定期检查、清洗和的所有人、使用人，应当对其建筑外立面定期检查、清洗和维护，对有使用保质期的材料和饰品按时检查和更换，对出维护，对有使用保质期的材料和饰品按时检查和更换，对出现安全隐患的建筑外立面装饰及附加设备、附加设施及时加现安全隐患的建筑外立面装饰及附加设备、附加设施及时加固或者拆除，消除安全隐患。委托

21、物业服务企业管理的，应固或者拆除，消除安全隐患。委托物业服务企业管理的，应当在物业服务合同中明确相关权利和义务。当在物业服务合同中明确相关权利和义务。（厦门市建筑外（厦门市建筑外立面装饰装修管理规定立面装饰装修管理规定 第十一条）第十一条）xxxxxx第二十二条第二十二条 业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。向人民法院提起诉讼。（物权法（物权法 第八十三条）第八十三条）（二）（二）业主大会和业主大会和业主委员会业主委员会（2525处）处）xxxxxx第二十三条业主大会应当代表和维护物业管理区域内全第二十三条业主大会应当代表和维护物业管

22、理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。体业主在物业管理活动中的合法权益。（物业管理条例（物业管理条例 第八第八条）条）xxxxxx第二十四条第二十四条 业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。排除妨害、赔偿损失。（物权法（物权

23、法 第八十三条）第八十三条）xxxxxx第二十五条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，第二十五条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。过半数的业主参加。业主大会决定第六条第业主大会决定第六条第( (五五) )项和第项和第( (六六) )项规定的事项，应当项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积经专有部分占建筑物总面积2/32/3以上的业主且占总人数以上的业主且占总人数2/32/3

24、以以上的业主同意；决定第六条规定的其他事项，应当经专有上的业主同意；决定第六条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。主同意。（物权法（物权法 第七十六条、物业管理条例第七十六条、物业管理条例 第十一、十二条）第十一、十二条）xxxxxx第二十六条业主大会由物业管理区域内全体业主第二十六条业主大会由物业管理区域内全体业主组成；一个物业管理区域成立一个业主大会。组成；一个物业管理区域成立一个业主大会。一个物业管理区域内，出售并交付使用的物业建筑一个物业管理区域内，出售并交付使用的物业建筑面积达到百分之五

25、十以上，或者首套物业出售并交付使面积达到百分之五十以上，或者首套物业出售并交付使用已满两年的，应当召开首次业主大会会议，成立业主用已满两年的，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会。业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成大会。业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。职责。（福建省物业管理条例（福建省物业管理条例 第六条）第六条）xxxxxx第二十七条业主大会会议分为定期会议和临时会议。第二十七条业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主大会定

26、期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。业主委员会应当于会议召开十五日前业主委员会组织召开。业主委员会应当于会议召开十五日前将业主大会会议时间、地点、议题和议程告知业主和所在地将业主大会会议时间、地点、议题和议程告知业主和所在地居民委员会（社区居民委员会）。居民委员会（社区居民委员会）。有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：临时会议：1 1、百分之二十以上业主提议的；百分之二十以上业主提议的；2 2、发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；3 3、业主大会议事规

27、则或者业主公约规定的其他情形。业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情形。 （福建省物业管理条例（福建省物业管理条例 第十四条）第十四条）xxxxxx第二十八条第二十八条 专项维修资金的余额不足首期专项维修资专项维修资金的余额不足首期专项维修资金金额百分之三十的，业主大会应当续筹专项维修资金，金金额百分之三十的，业主大会应当续筹专项维修资金，续筹后的资金应当不低于首期专项维修资金数额。续筹后的资金应当不低于首期专项维修资金数额。（厦门（厦门市物业管理若干规定市物业管理若干规定 第三十七条）第三十七条）xxxxxx第二十九条第二十九条选聘和解聘物业服务企业以及决选聘和解聘物业服务企业以及决定物业

28、服务合同期限，应当由业主大会按照法定物业服务合同期限，应当由业主大会按照法定要求表决通过，定要求表决通过，不得授权业主委员会决定。不得授权业主委员会决定。（厦门市物业管理若干规定（厦门市物业管理若干规定 第十六条）第十六条）xxxxxx第三十条业主拒付物业服务费，不缴存专项维修资金第三十条业主拒付物业服务费，不缴存专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益行为的，业主大会可以在以及实施其他损害业主共同权益行为的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。以限制。（业主大会和业主委员会指导规则（业主大会和业主委员会指导

29、规则 第二十条）第二十条）xxxxxx第三十一条第三十一条 建筑区划内规划建设的停车场不能满足业主建筑区划内规划建设的停车场不能满足业主停车需要的，经业主大会依法作出决定，可以对现有停车设停车需要的，经业主大会依法作出决定，可以对现有停车设施按照规定进行改造或者将建筑区划内合适场地设置、改建施按照规定进行改造或者将建筑区划内合适场地设置、改建为停车场，但应当遵循厦门经济特区机动车停车场管理条为停车场，但应当遵循厦门经济特区机动车停车场管理条例的相关规定。例的相关规定。（厦门经济特区机动车停车场管理条例（厦门经济特区机动车停车场管理条例 第第十九条）十九条）xxxxxx第三十二条第三十二条业主委

30、员会是业主大会的执行机构，业主委员会是业主大会的执行机构，应当履应当履行下列职责：行下列职责： 1 1、召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； 2 2、代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；合同； 3 3、协调业主之间、业主与物业服务企业之间的关系；协调业主之间、业主与物业服务企业之间的关系； 4 4、督促业主履行管理规约、交纳物业费和日常专项维修督促业主履行管理规约、交纳物业费和日常专项维修资金，监督物业服务企业履行物业服务合同；资金，监督物业服务企业履行物业服务合同； 5 5、及时

31、受理和处理业主投诉，并将处理情况及时反馈业及时受理和处理业主投诉，并将处理情况及时反馈业主。根据业主大会授权就涉及全体业主的物业服务纠纷依法主。根据业主大会授权就涉及全体业主的物业服务纠纷依法进行诉讼；进行诉讼； 6 6、根据业主大会授权在金融机构开设专项维修资金专户，根据业主大会授权在金融机构开设专项维修资金专户，并按照法律、法规和国家有关规定使用和管理；并按照法律、法规和国家有关规定使用和管理； 7 7、审议业主和物业管理企业提出的维修、更新、改造物审议业主和物业管理企业提出的维修、更新、改造物业共用部位、共用设施设备的报告；业共用部位、共用设施设备的报告； 8 8、就全体业主共有的房产，

32、办理登记手续；就全体业主共有的房产，办理登记手续； 9 9、定期公布财务收支情况；定期公布财务收支情况； 10 10、业主大会赋予的其他职责。业主大会赋予的其他职责。（福建省物业管理条例（福建省物业管理条例 第十八条）第十八条）xxxxxx第三十三条第三十三条 业主委员会成立后，可以将物业共用部业主委员会成立后，可以将物业共用部位、共用设施设备委托给物业服务企业进行经营管理。位、共用设施设备委托给物业服务企业进行经营管理。扣除物业服务企业对物业共用部位、共用设施设备的经扣除物业服务企业对物业共用部位、共用设施设备的经营管理费用后的经营收入存入市建设行政主管部门设立营管理费用后的经营收入存入市建

33、设行政主管部门设立的专户，的专户，经业主大会决定，可以用于抵扣业主的物业管经业主大会决定，可以用于抵扣业主的物业管理费用以及业主大会决定的其他事项的支出。理费用以及业主大会决定的其他事项的支出。（厦门市（厦门市物业管理若干规定物业管理若干规定 第四十条）第四十条）xxxxxx第三十四条第三十四条 业主委员会或者其授权管理的物业服务企业主委员会或者其授权管理的物业服务企业，业，应当每半年将专项维修资金的使用明细、物业共用部位与共用设施设备经营收入和支出在物业管理区域内显著位置公示十日以上，并在市建设行政主管部门网站公示半年。（厦门市物业管理若干（厦门市物业管理若干规定规定 第四十一条）第四十一条

34、）xxxxxx第三十五条物业服务合同期满前，业主委员会无正当第三十五条物业服务合同期满前，业主委员会无正当理由不得单方面提前解除合同。若要求提前解除物业服务理由不得单方面提前解除合同。若要求提前解除物业服务合同，应当在三十日前告知对方。合同，应当在三十日前告知对方。业主委员会接到物业管理企业提前解除物业服务合同业主委员会接到物业管理企业提前解除物业服务合同的通知后，应当在二十日内召开业主大会会议，决定是否的通知后，应当在二十日内召开业主大会会议，决定是否选聘新的物业管理企业。选聘新的物业管理企业。（福建省物业管理条例（福建省物业管理条例 第三十八第三十八条）条）xxxxxx第三十六条业主大会及

35、业主委员会应当依法履行职责，第三十六条业主大会及业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动活动。（物业管理条例（物业管理条例 第十九条）第十九条）xxxxxx第三十七条业主大会、业主委员会应当配合公安机关，第三十七条业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。治安等相关工作。在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关

36、居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受指导和监督。并接受指导和监督。住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。（物业管理条（物业管理条例例 第二十条）第二十条）xxxxxx第三十八条第三十八条 业主大会、业主委员会应当协助物业服务企业业主大会、业主委员会应当协助物业服务企业督促业主或者使用人履行消防安全职责，并对物业服务企业履督促业主或者使用人履行消防安全职责，并对物

37、业服务企业履行消防安全职责情况进行检查、监督。行消防安全职责情况进行检查、监督。（厦门市消防管理若干（厦门市消防管理若干规定规定 第十二条）第十二条）xxxxxx第三十九条第三十九条 业主委员会的组成人员及其近亲属不得在本区业主委员会的组成人员及其近亲属不得在本区域内物业管理企业中兼职。业主大会和业主委员会的工作经费域内物业管理企业中兼职。业主大会和业主委员会的工作经费筹集、管理和使用办法，由业主大会决定，但不得要求物业服筹集、管理和使用办法，由业主大会决定，但不得要求物业服务企业提供工作经费。务企业提供工作经费。业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期在物业主大会和业主委员会工作经费的

38、使用情况应当定期在物业管理区域内的显著位置公布，并接受业主的监督。业管理区域内的显著位置公布，并接受业主的监督。（福建省（福建省物业管理条例物业管理条例 第二十条）第二十条） xxxxxx第四十条三分之一以上业主委员会委员提议或者业主委第四十条三分之一以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当召开业主委员会会议。业主委员员会主任认为有必要的，应当召开业主委员会会议。业主委员会会议每年至少召开一次。会会议每年至少召开一次。业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定必须经业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定必须经全体委员人数的过半数以上同意。全体委员人数的过半数以上同意。

39、（福建省物业管理条例（福建省物业管理条例 第二第二十二条）十二条）xxxxxx第四十一条业主委员会任期届满前第四十一条业主委员会任期届满前二个月内二个月内，应当召开，应当召开业主大会进行换届选举。业主大会进行换届选举。（福建省物业管理条例（福建省物业管理条例 第二十三条）第二十三条）xxxxxx第四十二条第四十二条 首届业主委员会委员候选人由业主首届业主委员会委员候选人由业主自荐和推自荐和推荐荐产生，并按照物业管理区域内不同物业类型、不同幢产生，并按照物业管理区域内不同物业类型、不同幢( (梯梯) )及及相应建筑面积均衡分布。同一物业类型、同一幢相应建筑面积均衡分布。同一物业类型、同一幢( (

40、梯梯) )按照推按照推荐票多少顺序确定委员候选人。荐票多少顺序确定委员候选人。筹备组应当将前款规定的候选人名单在物业管理区域内公示，筹备组应当将前款规定的候选人名单在物业管理区域内公示，公示时间应当不少于七日。业主有异议的，筹备组应当核实和公示时间应当不少于七日。业主有异议的，筹备组应当核实和处理，及时向业主反馈，并将处理情况向业主大会会议报告。处理，及时向业主反馈，并将处理情况向业主大会会议报告。（厦门市物业管理若干规定（厦门市物业管理若干规定 第十一条）第十一条）xxxxxx第四十三条第四十三条 业主委员会由委员五至十三人的单数组成，每业主委员会由委员五至十三人的单数组成，每名委员具有同等

41、表决权；业主委员会委员实行差额选举，按照名委员具有同等表决权；业主委员会委员实行差额选举，按照候选人得票多少顺序当选。候选人得票多少顺序当选。每届业主委员会委员任期不超过五年，可以连选连任；委员的每届业主委员会委员任期不超过五年，可以连选连任；委员的条件、人数、任期等具体事项由业主大会决定。条件、人数、任期等具体事项由业主大会决定。（厦门市物业管理若干规定（厦门市物业管理若干规定 第十二条）第十二条）xxxxxx第四十四条第四十四条 业主大会在选举业主委员会委员的同时，应业主大会在选举业主委员会委员的同时，应当一次性选举产生业主委员会候补委员。候补委员人数按照当一次性选举产生业主委员会候补委员

42、。候补委员人数按照不超过委员人数的不超过委员人数的百分之四十设置百分之四十设置；候补委员实行差额选举，；候补委员实行差额选举，按照预定名额和候选人按照预定名额和候选人得票多少顺序当选得票多少顺序当选。候补委员可以列席业主委员会会议，但不具有表决权。业主候补委员可以列席业主委员会会议，但不具有表决权。业主委员会委员在任期内因故出缺时，从候补委员中按照得票多委员会委员在任期内因故出缺时，从候补委员中按照得票多少依次递补为委员，并在本物业管理区域内公示。少依次递补为委员，并在本物业管理区域内公示。（厦门市物业管理若干规定（厦门市物业管理若干规定 第十三条）第十三条）xxxxxx第四十五条第四十五条

43、同一个物业管理区域内分期开发的物业在分同一个物业管理区域内分期开发的物业在分期开发期间成立业主委员会的，应当在业主大会议事规则中期开发期间成立业主委员会的，应当在业主大会议事规则中明确本物业管理区域的业主委员会委员总数以及按照建筑面明确本物业管理区域的业主委员会委员总数以及按照建筑面积比例预留尚未开发物业的委员名额。积比例预留尚未开发物业的委员名额。（厦门市物业管理若（厦门市物业管理若干规定干规定 第十四条）第十四条）xxxxxx第四十六条第四十六条 业主委员会委员有下列情形之一的，其委员业主委员会委员有下列情形之一的，其委员职务职务自行自行终止：终止： 1 1、 收受物业服务企业或者有利害关

44、系业主提供利益的；收受物业服务企业或者有利害关系业主提供利益的； 2 2、 向为本物业管理区域提供服务的物业服务企业承揽、介向为本物业管理区域提供服务的物业服务企业承揽、介绍相关业务或者推荐利害关系人就业的；绍相关业务或者推荐利害关系人就业的； 3 3、本人或者直系亲属在为本物业管理区域提供服务的物业本人或者直系亲属在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业中任职的；服务企业中任职的； 4 4、 无正当理由拒不缴纳物业管理费或者专项维修无正当理由拒不缴纳物业管理费或者专项维修资金等不履行业主法定义务的；资金等不履行业主法定义务的； 5 5、 无正当理由连续三次不参加业主委员会会议的；无正当理由连

45、续三次不参加业主委员会会议的； 6 6、 以书面形式向业主大会提出辞职的；以书面形式向业主大会提出辞职的； 7 7、根据法律、法规规定不宜继续担任业主委员会委员的。根据法律、法规规定不宜继续担任业主委员会委员的。终止委员职务的事项应当在物业管理区域内进行公示，并向终止委员职务的事项应当在物业管理区域内进行公示，并向街道办事处（镇人民政府）备案。街道办事处（镇人民政府）备案。（厦门市物业管理若干规定（厦门市物业管理若干规定 第十九条）第十九条）xxxxxx第四十七条第四十七条 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以主合法权益的，

46、受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。请求人民法院予以撤销。（物业管理条例（物业管理条例 第二十条）第二十条）（三）与业主关系处理实操（三）与业主关系处理实操 1 1、关系处理要点、关系处理要点“四性四性” (1) (1) 常规管理大局性常规管理大局性 (2) (2) 大数据优化性大数据优化性 (3)(3)额外优质服务额外优质服务递增性递增性 ( (4 4)“)“亲情服务亲情服务. .阳光管理阳光管理 扎实性扎实性 （配套工程的作用配套工程的作用） 2、依法交往，灵活掌握。、依法交往，灵活掌握。 3、敢于表现，事倍功半、敢于表现，事倍功半。 （接招，为我所用）（接招，为我所用） 4、急人所难，厚德待用。、急人所难，厚德待用。 底子深厚，底子深厚， 人脉广泛，人脉广泛， 业委会为难？业委会为难？（四）（四）选择题一：有了真实可靠性的选择题一：有了真实可靠性的8585的业主满意的业主满意度与业主大会、业委会打交道就会有多项度与业主大会、业委会打交道就会有多项选择。选择。 若无若无8585，有多项选择吗？，有多项选择吗？ 选择题二：业主大会及业委会也是由单个集选择题二：业主大会及业委会也是由单个集合而成，是人就存在共性和个性，打交道时有合而成，是人就存在共性和个性，打交道时有意识地引导其发挥其前后者艺术