房地产上市公司盈利能力分析毕业论文

1、房地产上市公司盈利能力分析毕业论文 毕业论文(2021届)房地产上市公司盈利能力分析摘 要 近几年来,随着国民经济的健康稳定开展,在各方面因素的带动下,房地产价格呈现快速上涨、逐年攀升的态势,房地产业的炽热开展,得益于国民经济的健康稳定开展,但是在一定程度上,房价的快速上涨制约了普通居民居住权益的实现,既影响国民经济的健康开展,也涉及到社会的稳定,成为社会各界关注的焦点问题。 为分析中国沪市房地产上市公司盈利状况,该文采用主成分分析法构造表达盈利能力的综合计量指标。选用2007?2021年的统计数据,在计算房地产上市公司盈利能力单项指标的根底上,通过因子分析提取主成分,确定综合计量指标,利用综

2、合计量指标的多项统计量进行分析与预测。结果说明:中国房地产上市公司的总体盈利能力较好,但自2007年起,盈利能力低于平均水平的公司逐渐增加;2007?2021年房地产上市公司的盈利能力以年均5%的幅度逐年下降,未来二至三年下降趋势仍将持续;普通房地产上市公司盈利空间将缩小得更快,与平均水平间的差距会越来越大。 关键词:房地产上市公司;盈利能力;主成分分析Abstract In recent years, along with the healthy and stable development of the national economy, in every aspect factor im

3、petus, real estate prices rising quickly, yearly rising trend, while Shanghai by them. The development of real estate industry in the national economy, thanks to the burning of the healthy and stable development, but in a certain extent, house prices rise quickly restricted the realization of ordina

4、ry people living rights, not only affect the healthy development of the national economy, also spread to the social stability, become the focus of the society. A comprehensive profitability indicator was created to analyze and predict the profitability of listed real estate companies using principal

5、 componential analysis. Statistical data from 2007-2021was used to analyze the individual profitability indicators of listed real estate companies to find the principle factors affecting their profitability and then identify comprehensive indicators. Statistics of the comprehensive indicators were u

6、sed to predict the profitability. The results show that in general the Chinese listed real estate companies were profitable but the number of below average companies has gradually increased since 2007. The listed real estate companies profitability has declined 5% every year from 2007-2021 and the d

7、own trend will continue for the following 2-3 years. The profit of common listed real estate companies will decrease faster with the increasing gaps between the profits of the common and the average companies. Keywords: Real Estate Listed Companies; Profitability; Principle Componential Analysis 目 录

8、1 上市公司盈利能力概述1 1.1 盈利能力的概念1 1.2 盈利能力的评价方法12 上市公司盈利能力影响因素3 2.1 盈利能力生产经营因素分析3 2.2 盈利能力财务因素分析4 2.3 盈利能力质量因素分析53 上市公司盈利能力分析指标体系7 3.1 上市公司盈利能力评价指标的选择依据7 3.2 上市公司盈利能力评价的指标设计7 3.2.1 每股收益7 3.2.2 净资产收益率7 3.2.3 总资产报酬率8 3.2.4 销售净利率8 3.2.5 主营业务收入增长率84 沪市房地产上市公司盈利能力的实证分析9 4.1 研究样本的选择及资料来源9 4.2 房地产上市公司盈利能力指标分析9 4.

9、3 房地产上市公司盈利能力因子分析10 4.3.1 描述性统计10 4.3.2 相关性分析11 4.3.3 KMO和BartIett检验11 4.3.4 运用主成分法寻找公因子12 4.3.5 建立主成分表达式,计算主成分值13 4.3.6计算各样本的因子得分14 4.4房地产上市公司面临的主要问题155 提高房地产上市公司盈利能力的对策16 5.1 扩大融资渠道16 5.2 调整企业的开展观念16 5.3 优化产权股份结构16 5.4 探索新型的鼓励方式16结 论17参考文献181 上市公司盈利能力概述1.1 盈利能力的概念 盈利能力是企业利用各种经济资源获取利润的能力,是各部门生产经营效果

10、的具体表现,是生产能力、管理能力、创新能力及回避风险能力等的综合表达。企业经济效益的好坏都能通过盈利能力表现出来。盈利能力是决定企业价值的重要因素,即在风险一定的情况下,获取尽可能多的利润,实现企业价值最大化。 通常情况下,利润额的上下并不能衡量盈利能力的大小。因为利润额的上下不仅取决于企业的经营业绩的上下,而且还取决于生产经营规模的大小、经济资源占有量的多少、投入资本的多少以及产品本身价值等条件的影响。不同规模的公司间或在同一公司各个不同时期,仅比照利润额的上下,不能正确衡量公司盈利能力和评价公司素质的好坏。因此,我们在分析上市公司盈利能力时,要从生产经营的角度衡量公司的盈利能力,要从收入、

11、利润、投入产出的财务角度评价公司的盈利能力,还要关注盈利能力质量对盈利能力的影响。1.2 盈利能力的评价方法 盈利能力分析方法主要有比拟分析法、比率分析法、趋势分析法。 (1)比拟分析法 比拟分析法是通过经济指标在数量上的比拟,来揭示经济指标的数量关系和数量差异的一种方法。其主要形式有三种:一是实际指标比拟,以揭示出实际与预算之间的差异,了解该项指标的完成情况;二是本期指标同上期指标或历史最好水平比拟,确定前后不同时期有关指标的变动情况,了解企业生产经营活动的开展趋势和管理上作的改良情况:三是本单位指标同国内外先进指标比拟,以找出与先进单位之间的差异,推进本单位改善经营管理,赶超先进水平。比拟

12、时应当注意比拟双方的指标在内容、时间、计算方法、计价标准上的口径一致性。 (2)比率分析法 比率分析法是通过对财务相对数指标的比拟,来确定财务活动变动程度的分析方法。其主要形式有三种:一是构成比率,用以计算某项经济指标的各个组成局部占总体的比重,反映局部与总体的关系;二是效率比率,用以计算某项经济活动中所费与所得比例,反映投入与产出的关系;三是相关比率,用以计算在局部与总体的关系,投入与产出的关系之外具有相关关系指标的比率,反映有关经济活动的联系.比率分析时,比照指标要有相关性,比照指标的计算口径要一致,采用的指标要有比照的标准。 (3)趋势分析法 趋势分析法是将两期或连续数期财务会计报表中的

13、相同指标或比率进行比照,求出它们增减变动的方向、数额和幅度的一种方法。趋势分析法的形式主要有:一是重要财务指标的趋势比拟:二是会计报表金额的趋势比拟:三是会计报表构成的趋势比拟。 企业的盈利能力及经营成果可以由“利润表现出来,通过利润表可以反映企业当期的经营成果与盈利能力。通过比拟和分析同一公司不同时期、不同公司同一时期的利润情况,可评价公司盈利能力水平的上下。 因此,上市公司盈利能力分析可以采用财务比率分析方法,将绝对数据转化为相对指标,提高分析结果的准确和可比性,例如销售利润率、资产回报率等相对指标。通常一项财务指标是难反映综合盈利能力状况的,公司盈利能力分析应选取一系列能综合反映盈利能力

14、的指标进行综合分析,从多个较多角度评价盈利能力。因此,构建盈利能力分析指标体系,可以使影响盈利能力的各个方面都能通过具体比率指标表达出来,提高分析过程的科学性和可操作性。2 上市公司盈利能力影响因素2.1 盈利能力生产经营因素分析 生产经营盈利能力是指企业在生产经营活动中消耗一定的物质或人力资源而实现的营业收入或经营利润,反映企业从事生产经营活动赚取利润的能力。它是上市公司最根本的盈利能力,是评价其综合盈利能力的根底。关心公司盈利能力的各方信息使用者都非常重视生产经营业务盈利能力,因为它是衡量投入与产出关系的根底,也是同一行业中各个公司之间比拟工作业绩和考察管理水平的重要依据(陶萍,2021)

15、。能力主要受以下三方面生产经营因素的影响 (1)公司规模对盈利能力的影响 公司规模指的是生产和经营的规模,它说明劳动力、生产资料在企业内集中的程度,反映生产和经营能力的大小。一般来说但凡构成公司规模的要素都可作为划分公司规模的标准。目前划分公司规模的标准大致有:职工人数、设备和厂房的实物数量、固定资产原值、销售额、利润额、原材料处理能力以及用年产量和年产值表示的企业综合生产能力等。盈利能力往往与公司规模成正比。 (2)经营能力对盈利能力的影响 在市场经济条件下,企业的经营能力就是依据企业内部生产条件和外部市场环境制定适合企业生存和开展的经营管理策略,其中包括产品策略、生产组织策略、市场销售策略

16、和财务管理策略等。上市公司只有树立以市场为导向,以顾客需求为目标的经营观念,采用节约组织生产和管理本钱的先进生产管理技术以及经营政策,才能争取更大的利润空间,提高公司盈利能力。如果能以适当的产品、适当的价格、采用适当的方式销售给尽可能多的买者,并使之得到较大程度的满意,在市场上取得竞争优势,公司的盈利能力自然会随之增强。 综上所述,生产经营能力所包含的因素都在影响着上市公司的最终盈利能力,生产规模直接影响到产品的投入产出比例,影响着利润水平;产品结构直接反映了产品的本钱费用构成状况,只有产品得到了社会需求的认可,公司才能实现销售收入;经营能力表达了企业的经营管理水平,影响着公司创造利润的能力。

17、2.2 盈利能力财务因素分析 企业的盈利能力可以通过财务分析来表现。盈利能力财务因素就是企业的收入水平、利润水平、投入产出水平以及它们之间的关系所带来的财务影响。企业通过对财务因素的利用和评价来反映自身的盈利能力。财务因素分析可以横向和纵向的分析企业的盈利能力,拥有一定的客观性和可比性,对于提高和改良盈利能力具有重要作用(张丽,2021)。 (1)销售盈利能力分析 销售盈利能力是从企业生产经营的角度,根据营业收入、营业本钱、营业利润之间的内在联系,反映企业的盈利能力。企业销售盈利能力分析主要通过销售毛利率、销售净利率、营业利润率等指标进行。上市公司还会用到每股收益、市盈率等指标.对于公司的所有

18、者和债权人来说,其获利的大小和保障很大程度上受当期的销售盈利水平的影响。因此销售盈利能力的大小是他们非常关心的。他们可以根据销售盈利能力的上下对公司的盈利能力进行进一步的分析评价,对于公司的管理者来说。销售盈利能力也是他们对于公司盈利能力和管理水平进行整体初评的依据。上市公司主要从营业收入形成的利润对销售盈利能力的影响入手进行深一层分析的。这有利于促使公司在扩大销售的同时,注意改良经营管理,提高盈利水平。 (2)资产盈利能力分析 分析企业的盈利能力,除了要分析企业的销售盈利能力外,还要分析企业的资产盈利能。因为销售盈利能力反映的是以销售收入为根底的盈利水平,只是在产出与产出之间进行比拟,没有考

19、虑投入与产出之间的关系,不能全面反映企业的盈利能力,高销售盈利能力有可能是靠高投入实现的。资产盈利能力分析是从投入产出的角度来反映企业的盈利能力的,即用最终实现的利润总额与资产之间的比照关系来反映企业资产对盈利能力的影响。上市公司资产盈利能力分析主要通过净资产收益率、总资产报酬率等指标进行。公司的生产经营过程是对资产不断运用的过程,占用资产的多少会影响公司的最终盈利水平。公司从事生产经营活动必须具有一定的资产,资产的各种形态应有合理的配置并有效运用,一定时期内占用和消耗的资产越少,获得的利润越大,资产的获利能力越强,经济效益越好。 (3)投资回报能力分析 投资回报能力是从企业投资者(包括所有者

20、和债权人)的角度,根据投资与利润之间的内在联系,来考察投资回报水平,同时可以用以衡量企业的盈利能力。上市公司投资者的投资就是公司的总资产。投资者投资的目的是为了获得投资报酬,一个公司投资报酬的上下直接影响到现有投资者是否继续投资,以及潜在的投资者是否追加或重新投资。在社会主义市场经济条件下,如果公司的盈利能力长期低于社会平均盈利能力,不仅无法再吸收投资,原有的投资也会转移到其他行业。只有公司的投资回报能力高与社会平均水平,才会吸引更多的投资者,公司的开展才会处于有利地位。反之,公司会失去资金时机,开展处于不利地位。2.3 盈利能力质量因素分析 盈利能力分析产生的大量信息对于投资者、债权人以及管

21、理层都是十分重要的,因此信息质量倍受关注。盈利质量是针对企业经营业绩的报表数据与实际情况而言的,也就是企业通过财务报告反映出来的经营业绩的可靠或可信程度,是分析企业盈利能力必须考虑的方面。盈利往往通过财务报表的利润数据反映,但只有取得的现金收入才能被企业支配和利用。因此,现金净流量分析可视为对上市公司盈利能力评价的补充分析,可用于解释盈利的质量。与此同时,公司盈利在连续的几个会计期间的稳定性和持续性以及经营风险对盈利的影响对于分析盈利能力也是很有必要的,可以全面衡量公司的盈利质量(周亚辉,2005)。 (1)会计政策选择 盈利是企业根据会计准那么及其他会计相关原那么,对一定会计期间内企业经营成

22、果的反映。因此它不仅受到企业本身财务状况及经营状况的影响,而且也受到会计准那么、企业所选会计政策等因素的影响。会计政策是公司在会计核算时所遵循的具体原那么和所采纳的具体会计处理方法。由于收益是会计人员利用一系列的会计政策计算出来的,而同一类型的经济业务在进行会计处理时具有一定的选择空间,因此利用不同的会计政策计算出来的收益就会产生差异。 (2)现金收入保障 权责发生制下的会计收益包含了一系列的假设估计,代表的是企业的账面成果,而不是可自由支配财富的增加,不能反映企业的真实收益。而对企业而言,是现金而不是收益在保持着企业的生存、盈利和开展。只有会计收益有相应的现金净流入时才说明收益的真正实现,企

23、业才能在收益的根底上偿付利息,支付股东股利,以及安排资金用于企业未来的开展。收益的现金保障性就是在此根底上提出的.一般认为,会计收益的现金保障性越强,其未来不确定性就越低,会计收益的质量也就越高。从对企业净利润的影响来看,经营活动是确定企业净利润的主要事项,它可以说明企业在不动用企业外部筹得资金的情况下,通过经营活动产生的现金流量是否足以归还负债、支付股利和对外投资。因此,引入经营活动的现金流量的分析,对于评价上市公司盈利质量是十分有必要的。 (3)盈利的稳定性 盈利稳定性是指企业盈利水平变动的根本态势。如果企业当前的盈利水平很高,但缺乏稳定,仍然是盈利质量不高的表现。盈利稳定性要求企业的盈利

24、水平不要上下波动或波幅较大。盈利的稳定有两种表现形式:一种是在连续几个会计年度中,收益水平围绕某一水平线上下波动且波幅很小;另一种是随时间延续,收益水平呈不断上升的趋势。当然,后者是利害关系人更愿意看到的,并通常认为该企业的盈利能力较强。稳定性和持续性是两个不同的概念,收益的持续性取决于收益工程的来源,经常性业务带来的收益具有持续性,而偶发交易和事项带来的收益不具有持续性.收益的稳定性那么取决于企业业务结构、商品结构、收支结构的稳定性及企业所面临的外部环境的稳定性。上市公司保持收益的稳定性对于其树立良好的市场形象,获取投资者的信任是十分重要的。3 上市公司盈利能力分析指标体系3.1 上市公司盈

25、利能力评价指标的选择依据 盈利能力是公司获取利润的能力,而利润那么是股东取得投资收益,债权人收取本息的资金来源,是公司得以持续开展的关键动因。证监会等监管部门更是把盈利能力作为考核公司发行股票、募集资金的重要标准。不仅要关注公司实现会计盈余的总体状况(净资产收益率和每股收益),还应详细分析盈利的持续性、盈利的含金量。 反映公司盈利能力的指标有净资产收益率、资产报酬率、销售净利率、本钱费用净利率、每股收益、每股股利、每股净资产等。在分析研究上市公司投资风险时,以其市价与每股收益之比,那么产生了反映投资风险的指标市盈率。 关于对上市公司盈利指标的选择,不同的人有不同的标准。尽管不同的研究者对于指标

26、的选择上存在一定的差异,但是仔细分析就会发现,这些指标之间存在着密切的联系,其分析结果是殊途同归的效果。 各指标之间的关系如下: 净资产收益率净利润股东权益销售利润率资产周转率权益乘数净利润销售收入销售收入资产总额资产总额股东权益3.2 上市公司盈利能力评价的指标设计3.2.1 每股收益 每股收益指企业净收益与股本总数的比率,每股收益是评价上市公司盈利综合能力最根本和核心的指标。它是测定股票投资价值的重要指标之一,是分析每股价值的一个根底性指标,是综合反映公司获利能力的重要指标,决定了股东的平均收益水平。3.2.2 净资产收益率 净资产收益率(即股东权益收益率)是净利润与平均股东权益的百分比,

27、是公司税后利润除以净资产得到的百分比率,该指标反映股东权益的收益水平,用以衡量公司运用自有资本的效率。该指标值越高,意味着投资带来的收益越高,因此净资产收益率反映股东资金投入的年度回报率,是衡量一个企业盈利水平的重要指标。3.2.3 总资产报酬率 资产报酬率是公司一定时期获得的报酬总额与资产平均总额的比率,是从资产盈利角度反映公司盈利能力的根本指标。资产报酬率表达了公司运用全部资产的总体获利能力,是评价企业资产运营效益的重要指标。3.2.4 销售净利率 销售净利率是指企业实现净利润与销售收入的比照关系,其计算公式为:销售利率=(净利润/销售收入)100%。用以衡量企业在一定时期的销售收入获取的

28、能力。该指标能够反映取得多少营业利润。企业在增加销售收入的同时,必须获得更多的净利润,才能使销售净利率保持不变或是提高。通过分析销售净利率的变动,可以使企业管理者在扩大销售额的同时,注重改良经营管理水平,提高盈利水平。3.2.5 主营业务收入增长率 主营业务收入增长率是本期主营业务收入与上期主营业务收入之差与上期主营业务收入的比值,是衡量上市公司主营业务盈利持续性的一个指标,可以判断公司开展所处的阶段。一般来说,如果主营业务收入增长率超过10%,说明公司产品处于成长期,将继续保持较好的增长势头。如果主营业务收入增长率在5%10%之间,说明公司产品已进入稳定期。如果该比率低于5%,说明公司产品已

29、进入衰退期,保持市场份额已经很困难。4 沪市房地产上市公司盈利能力的实证分析4.1 研究样本的选择及资料来源 样本选取的标准是: (1对于分别在A股和B股同时上市的公司,以及以转债形式上市的公司,只保存其A股上市公司;(2)为了保持数据的连续性,选择在2007?2021年中一直属于房地产行业的上市公司;(3)为防止异常数据对研究的影响,从样本中剔除了2007-2021年中有2年以上处于STspecial treatment状态的公司。经过遴选后,适用于本文分析的37家房地产上市公司的股票代码和名称如表1所示。表1 房地产上市公司的股票代码和名称股票代码公司名称股票代码公司名称股票代码公司名称股

30、票代码公司名称600007中国国贸600266北京城建600622嘉宝集团600736苏州高新600048保利地产600322天房开展600638新黄浦600748上实开展600053中江地产600325华发股份600641万业企业600823世茂股份600064南京高科600383金地集团600647同达创业600836界龙实业600158中体产业600393东华实业600663陆家嘴600846同济科技600159大龙地产600533栖霞建设600665天地源600895张江高科600162香江控股600549厦门钨业600675中华企业601588北辰实业600208新潮中宝600576

31、万好万家600684珠江实业 600239云南城投600615丰华股份600732上海新梅 600240华业地产600620天宸股份600733S前锋 4.2 房地产上市公司盈利能力指标分析 为了更好的了解公司的盈利能力,找出沪市房地产上市公司2007至2021年的相关数据,计算出相关指标值如表2。根据表2的数据做趋势分析得到图1。表2 房地产上市公司2007-2021年相关指标平均值每股收益净资产收益率资产报酬率销售净利率主营业务收入增长率2007年0.3705113510.097227030.0570240.160984430.6041371622021年0.316405410.10303

32、3840.060046760.1928454320.1656951892021年0.3799490.101364860.038940770.3944042970.250191595图1 房地产上市公司2007-2021年相关指标变化趋势图 数据显示近3年房地产上市公司的净资产收益率、总资产报酬率比拟平稳,分别保持在0.1、0到0.1之间,2007年房价有了大幅地飙升,而股市大涨更促进了房地产的投资和投机,进而使得房地产上市公司的业绩得到大幅度提高,销售净利率从2007年的0.26升到2021年的0.4,2021年那么受到世界范围内经济的影响,房地产企业的主营业务收入增长率有较大的下降,但202

33、1年国家出了一系列提振经济的刺激方案,房地产行业也得以快速复苏。4.3 房地产上市公司盈利能力因子分析4.3.1 描述性统计 本文所选取的经过调查研究和统计,搜集到37家上市公司以2021年为例,运用主成分分析法进行盈利能力分析的每股收益、净资产收益率、总资产报酬率、销售净利率、主营业务收入增长率财务分析指标数据,将财务分析指标数据导入统计分析软件SPSS13.0中进行统计性描述见表3。 表3 描述性统计表 由表3可以看出,2021年房地产上市公司每股收益平均值为0.3799,净资产收益率平均值为0.1014,总资产报酬率平均值为0.3944主营业务,收入增长率平均值为0.2502。4.3.2

34、 相关性分析表4 指标相关性检验 通过变量的Pearson简单相关系数表,我们发现:每股收益与净资产收益率这2个解释变量之间的相关系数到达0.765,总资产报酬率与每股收益及净资产收益率的相关系数到达了0.897和0.889,销售净利率与每股收益、净资产收益率和总资产报酬率的相关系数为0.897、0.668和0.800,主营业务收入增长率与每股收益、净资产收益率、总资产报酬率和销售净利率的相关性为0.749、0.815、0.851、0.635,适合做相关性分析。4.3.3 KMO和BartIett检验 数据具有一定的相关性才适合做主成分分析。相关性在一定水平之上使用主成分分析法比拟好。常用的检

35、验方法是KMO检验和Bartletts球形检验。统计学家Kaiser1974认为KMO值在0.5以下不适合做因素分析,在0.7以上较为适宜,0.8以上为优;本文采用的数据经检验后得到的值为0.843,在0.7以上,因此适用于因子分析法。 表5 KMO和巴特利特球体检验4.3.4 运用主成分法寻找公因子 从下面表6解释总方差解释表中可以看出,第一个因子的特征值为4.192,旋转前方差奉献率为41.626%。第二个因子的特征值为0.469,旋转前方差奉献率为28.802%。第三个因子的特征值为0.186,旋转前方差奉献率为26.529%。从表中可以看出,提取三个公共因子之后,累计方差奉献率到达了9

36、6.957%,说明前两个因子累计描述了原有变量总方差的96.957%。可见,提取三个公因子就已经反映了原有变量的大局部信息,是比拟适宜的。故决定取前三个因子作为主因子进行分析。为了对这三个因子进行解释,就需要得到原始财务指标对这三个主成分因子的因子载荷,如表7所示。表6 解释的总方差表7 因子载荷矩阵 从表7可以看出,公共因子的含义不清,无法对研究变量进行分组,我们根据因子载荷矩阵的不唯一性,对因子载荷矩阵进行旋转。X1为每股收益,X2为净资产收益率,X3为总资产报酬率,X4为销售净利率,X5为主营业务收入增长率,旋转后的因子载荷矩阵如表8所示。表8 旋转后的因子载荷矩阵4.3.5 建立主成分

37、表达式,计算主成分值 因子旋转后,所提取的因子对原始信息的方差奉献总和没变,但每个因子的方差奉献重新分配,这使得计算综合得分时,因子的权重发生了变化,使得排序可能发生了改变,使得出的结果更科学、合理。据表8旋转后的因子载荷矩阵,就可以得到各主成分因子与原始财务比率指标的主成分模型: F10.809ZX1+0.363X2+0.288ZX3+0.913ZX4+0.340ZX5 F20.386X1+0.831ZX2+0.597ZX3+0.272ZX4+0.411ZX5 F30.384ZX1+0.406ZX2+0.497ZX3+0.238ZX4+0.843ZX5 应用这一线性组合计算出各主成分的值,结

38、果见表9。表9 因子得分系数矩阵4.3.6计算各样本的因子得分 根据表6解释总方差的数值和以上得到的主成份值,利用公式FF1*0.4163+F2*0.2880十F3*0.2653/0.9696得出各个上市公司的2021年度盈利能力的综合评价得分。将得分从高到低排的表10。 表10 因子得分排名表 名次 公司名称 得分名次公司名称 得分名次公司名称 得分 1同达创业3.1353314新潮中宝0.59204727华业地产0.287299 2北京城建1.60210815香江控股0.56594528天地源0.269754 3保利地产1.58559516厦门钨业0.56351229界龙实业0.18253

39、2 4华发股份1.38269417中国国贸0.55608730丰华股份0.151157 5大龙地产1.26591918同济科技0.49545431天房开展0.131875 6金地集团1.15563119上实开展0.48786832中江地产0.13112 7陆家嘴1.08913720栖霞建设0.47735333S前锋0.089353 8珠江实业0.92435721世茂股份0.45741734万好万家0.073276 9中华企业0.84179722北辰实业0.4408635中体产业0.03854610南京高科0.82928623新黄浦0.43551136上海新梅-0.1691811嘉宝集团0.81

40、360724万业企业0.43294537天辰股份-0.2324112张江高科0.65227725苏州高新0.354092 13云南城投0.59835526东华实业0.301323 表10的综合排序中,排名前五的是同达创业、北京城建、保利地产、华发股份、大龙地产。其中同达创业以综合得分3.13533排名第一,反映了该公司良好的盈利能力。从结果的排序可以看出,综合得分排在第一的同达创业,其公因子F1的得分排在第二位,公因子F2的得分排在第一位,并且也正是因为因子F2的得分远远高于其他公司,才使得综合得分处在第一位,这说明同达创业在重要的因子每股收益盈利能力方面还有待提升,以促进公司盈利能力更好的改

41、善。而排名第二的北京城建,主要是因为它在两个盈利能力因子方面相对处于前列,盈利能力开展均衡。上海新梅和天辰股份与其他公司相比相差较大,主要是由于前2个因子与其他公司相差较大,因此应该加强每股收益与净资产收益率的盈利能力。4.4房地产上市公司面临的主要问题 第一,政府对房地产政策的宏观调控使房地产投资的融资提高了难度。由于连续上调的存款准备金率等政策打压对投资者资金心里上造成了压力,使地产股低迷,企业融资难度增大。 第二,房地产企业重开发、轻经营管理。我国房地产企业多以开发建设然后一次性销售为主,物业经营及物业管理的比重太小,在这种情况下,公司业绩决定于具体的开发工程,而一个开发工程的周期只有2

42、-4年,极易导致开发企业经营业绩的大起大落。在国外,物业经营管理的比重大大高于物业开发的比重,这也是国外房地产企业经营相对稳定的主要原因之一。 第三,目前我国房地产上市公司的股权结构不尽合理。一是未流通股占总股本的比重过大,且以国家股为多;二是股权集中的表现不合理,即大股东多是未流通股股东。因此,房地产上市公司应减持未流通股,特别是国有股;还应积极寻求支持公司开展的潜在可流通大股东。 第四,我国房地产上市公司对董事、监事及高层管理人员的鼓励主要有持股鼓励和年薪鼓励,但效果却不明显。房地产上市公司应探索新型的鼓励方式。 5 提高房地产上市公司盈利能力的对策5.1 扩大融资渠道 由于国家的宏观调控

43、,资金制约了房地产企业的开展,当房地产开发企业业务运转正常,融资渠道畅通,经营负债控制得当,具有专业化经营和核心竞争力的时候,房地产开发的规模越大,效益就会越高,风险就会越低。上市房地产开发企业在资本市场上的融资能力有限,应运用更广泛的资本运作方式。例如,房地产开发企业可以在资本市场上收购、兼并其它房地产企业,或是与国外房地产基金合作,强强联手,充分发挥各自优势,形成双赢局面。5.2 调整企业的开展观念 房地产企业要开发与管理并进。目前我国房地产企业大多重开发、轻经营管理,多以开发建设然后一次性销售为主,物业经营及物业管理的比重太小,导致公司业绩决定于具体的开发工程,而一个开发工程的周期只有2

44、-4年,极易导致开发企业经营业绩的大起大落。转变观念有利于企业稳步的提升经营。5.3 优化产权股份结构 优化股权结构,提高企业竞争力。根据中国房地产上市公司股权结构的特点,上市公司应减持未流通股,特别是国有股;还应积极寻求支持公司开展的潜在可流通大股东。对中国房地产上市公司来说,应保持一定的股权集中程度,提高委托人对代理人的监管效率,降低代理本钱。5.4 探索新型的鼓励方式 探索新型的鼓励方式。如对房地产上市公司高管人员实行“年薪+股票期权制。年薪是高层管理人员收入中与业绩无关的报酬,但要与其以前的业绩表现相关;期权股票的认购权要有明确条件限制(如与其当期业绩挂钩),且行使期权的时限应在其任期满后,以便较好地防范短期行为风险。 结 论 本论文通过对上海证券交易所37地产上市公司的2007至2021的年度报表进行主成份分析找出我国房地产上市公司间的差异性,并将其归类。将本研究的结果与其他研究机构的研究结果相比拟,发现研究结论相似,因此,本研究所采用的盈利指标和研究方法均合理可靠。 通过分析了解到,近几年我国房地产行业进入平稳开展期,整体盈利能力呈稳步上升状态,2007至2021间,房地产上市公司的盈利能力最强的几个公司