某项目定位方案

1、“东雅西苑”商业定位案 云南佐思策信房产经纪有限公司目 录项目分析 规划设计建议项目调查项目定位区域分析 公司简介及实战案例 区域分析o曲靖西城区规划曲靖西城区规划o 曲靖市城市总体规划（以下简称规划）中提到西片区将规划为高新科技园区，自规划出台后，西片区成为开发商眼中的一块肥肉。西片区在城市规划中是个重点区域，和南片区同时成为城市未来商业副中心，规划中具体提到：1、西部新区通过两条城市主干道的西延，曲靖师范学院的建设开始启动，同时建设配套居住小区；2、改造麒麟西路，在大花桥以西建设西部新区主干道，与新建南海子出入口相连；3、西北部地区根据其自然条件优势，建设高档居住区，同时保持城市向外自然生

2、长的形态。区域分析o西城区现状西城区现状n 随着贵昆铁路高架桥的修建成功，曲靖西区（经济开发区）与老城区之间的“人为天堑”被打通了，新老城区之间的交流必将越来越频繁。虽然在西区还有大片土地尚未开发，但是，只要去到西区，就可以发现，宽敞成熟的路网已经织就，城市的基础建设非常完备。区域分析n 目前，西片区已经有西苑小区、家园小区、翠峰雅苑、三元名城、锦华山水缘、凤凰水榭等成熟小区，也有在售的恒大名都项目，此区域将会产生大量的居住消费人群。除了居住人群，西片区也聚集了以有色金属加工、电力、医药、机电、农副产品加工为主的一些企业，入驻开发区的单位已经超过九百家，有了大量的蓝领消费人群。区域分析n 此外

3、，曲靖师范学院和曲靖医学高等专科学校，还潜藏着大量的学生消费群体。这些已有和将有的人群，将凝聚巨大的消费潜力。另外，随着一汽红塔集团等大型企业的入驻，给西片区带来大量人气。项目分析o项目位置：项目位置： 项目位于曲靖西城区学府路与翠峰西路交叉处，白石江旁，驰宏公司对面。地处城市曲靖经济开发区，两面临街，随着城市发展中心西移的趋势，商业价值不言而喻。项目分析o周边环境周边环境周边聚集了大量优质高档成熟小区，恒大名都、山水缘、西苑小区、冶金小区等，有大量的居住消费群体；交通便利，5、7、21、22等多路公交车能到达曲靖的各个角落；项目分析o周边环境周边环境周边配套也比较齐全，餐馆、洗衣店、超市、美

4、发店等。曲靖师院、曲靖医专两个高等院校及驰宏公司等一些企事业单位也坐落在本项目周边，形成了一批以学生为主的消费群体；项目分析楼盘介绍楼盘介绍p恒大名都恒大名都 v项目规划总占地面积600多亩，总建筑面积60多万余平米。该项目将延续恒大全国地产项目的精品战略，充分保留原生生态环境，打造出欧式皇家主题园林，同时结合欧陆新古典主义建筑风格，彰显出欧洲皇家气派。另外,曲靖恒大名都还依托25万平米的白冲水库规划出秀美靓丽的人工湖。项目分析 作为一个复合型的高端项目, 曲靖恒大名都的产品类型包括双拼别墅、小高层、高层洋房等,可满足高端人群的多层次需求。项目内部则规划有五星级酒店、综合楼、商业中心、幼儿园等

5、，综合配套档次高,设施全，可全面满足三代居家的多维享受。其中,曲靖恒大名都规划的五星级酒店面积为5.7万平米，建成后将成为曲靖规模最大、档次最高的超五星级酒店。项目分析p锦华锦华山水缘山水缘 其规划建筑用地面积396亩。规划建筑195000平方米。小区地势东高西低，建筑依地势散布错落。小区建筑分布以双拼别墅为主，临街三面（东面、南面、北面）为五层花园洋房。居住区外围底层布置临街商业设施，在营造城市商业街道气氛的同时，有效形成了小区内外动静区分。园区主路为环形，跨区内南北向主路人、车分流。东西园区以水系相连，与共用的小区环路连为一体。项目分析p西苑小区西苑小区 西苑小区内有西苑一期、二期、三期、

6、家园小区以及三元名城，整个片区通叫为西苑小区。西苑小区是一个成熟社区，有上百家餐饮店，福满楼、云南人家、酒兴源等曲靖知名餐饮企业座落于此，满足了区域内高端消费群体，也为西苑小区吸引了不少人群。业内认识认为，无论从规划、还是产品品质、入住率等，西苑小区是很成功的片区。项目定位市场调查市场调查 经过我司两周对市场的走访，发现项目三公里的区域内缺乏农贸市场，以曲靖师院、医专、驾校学生群体为消费人群的餐馆缺少就近购买材料场所；以此同时，仅靠白牛农贸市场这一小型的农贸市场也难撑起西苑小区、恒大名都、冶金小区、山水缘居民的消费量，为此在该区域建造一个综合性的农贸市场很有必要，项目定位市场调查市场调查 在纵

7、关整个曲靖的农贸市场，乱、脏、差、无人管的现象到处存在，星级的农贸市场根本不存在，而如今对于大多数有能力的消费群体来说更希望能找到舒适、安全、卫生的农贸市场进行购买，毕竟饮食问题是人们第一大问题，得到各界人士的广泛关注。项目定位o农贸市场的发展历程农贸市场的发展历程 地 点从室外到室内的迁徙； 形 态从简陋到精致的蜕变； 经营管理者从街道办事处到民营企业的交接.项目定位o农贸市场发展趋势农贸市场发展趋势 所谓农贸市场超市化，是指通过政府政策的鼓励支持，引导大型流通企业或农业产业化龙头企业对不适应经济发展、城市建设和居民消费要求的原城市农贸市场，按照超市的经营业态、经营理念对城市农贸市场进行生鲜

8、超市化改造，使其成为经营主体组织化、经营产品标准化、经营方式超市化及服务规范化，以经营生鲜农副产品为主的超市。项目定位o定位分析定位分析根据市场调查显示： 曲靖市经营情况良好的农贸市场，基本全是成熟居住社区的配套设施，农贸市场这一配套产业的商业价值，必须依托强大的居住人群得以实现。项目的居住人群消费需求和消费实力，决定了将来农贸市场的经营情况和商业价值。项目定位曲靖居住区域的农贸市场基本仍然以传统农贸市场为主（大棚蔬菜摊位围合门市临街商铺），在形式上建立了一定的经营环境，但因业态的规划随意、产品设计的缺陷，和后期经营的管理不够专业，导致部分位置相对较差的区域经营困难，投资者和经营者都深受其累，

9、和真正意义上的“农贸超市”的经营环境还有很大距离；项目定位现在曲靖市的新型农贸市场还没有形成规模和影响，受城市经济发展的压力，农贸市场换代升级成为必然，市场期待出现经营主体组织化、经营产品标准化、经营方式超市化及服务规范化的新型农贸市场由此可见项目的需求分析就显得非常必要，只有通过详细的调查了解农贸市场经济发展规律、科学的分析区域农贸市场的真实需求后，才能合理的制定项目产品规划，才有可能找到为市场所接受。项目定位u曲靖市首个“立体农贸超市”u关键词： 立体 超市u立体：在产品设计上导入百货经营的理念，优化人 流动线、提升立体交通品质，建立完善的立体经营环境，最大化项目价值。u超市：在业态规划上

10、导入超市的管理模式，利用农贸市场的先天优势，规范经营、提升服务品质，保证经营的竞争优势和项目的增值。项目定位业态的规划直接影响经营的成败，也间接影业态的规划直接影响经营的成败，也间接影响项目销售的成败，业态的规划必须保证经响项目销售的成败，业态的规划必须保证经营的成功，要建立在可实施、可操作、可持营的成功，要建立在可实施、可操作、可持续之上；续之上；根据调查显示：曲靖市现有的农贸市场在业根据调查显示：曲靖市现有的农贸市场在业态上没有严格的要求，在大框架之后就很随态上没有严格的要求，在大框架之后就很随意，不注重项目的整体环境塑造，业态之间意，不注重项目的整体环境塑造，业态之间往往没有可衔接性，也

11、使市场业态之间出现往往没有可衔接性，也使市场业态之间出现了断裂，出现位置较好的摊位经营良好，较了断裂，出现位置较好的摊位经营良好，较差的则没有经营起来的可能。差的则没有经营起来的可能。 项目定位所以，业态规划必须以市场需求为依据，业所以，业态规划必须以市场需求为依据，业态规划时要把握以下两点：态规划时要把握以下两点： 市场产品销售额与租金的关系。市场产品销售额与租金的关系。 市场消费需求与产品供给关系。市场消费需求与产品供给关系。规划应注重业态之间的衔接和互补，最大化规划应注重业态之间的衔接和互补，最大化利用人流提高项目整体经营环境，最小化区利用人流提高项目整体经营环境，最小化区域内的业态失衡

12、和竞争，保证项目的整体价域内的业态失衡和竞争，保证项目的整体价值最大化。值最大化。项目定位l客户生态链：客户生态链： 项目经营商家项目经营商家项目经营权业主项目经营权业主终端消费群体终端消费群体项目定位l终端消费群体：终端消费群体：v项目区域内的居住人群；项目区域内的居住人群；v项目区域辐射半径内的消费人群；项目区域辐射半径内的消费人群；v项目区域内涉及的餐饮商业体（西苑小区美食街）；项目区域内涉及的餐饮商业体（西苑小区美食街）；v专业投资农贸市场的经营者；专业投资农贸市场的经营者；v泛曲靖市区域内的农贸市场经营者；泛曲靖市区域内的农贸市场经营者；v经营权业主；经营权业主；v专业投资农贸市场的

13、投资者。专业投资农贸市场的投资者。项目定位l关于农贸市场的经营权投资现在基本被市场接受，关于农贸市场的经营权投资现在基本被市场接受，并且农贸市场投资已经成为了一项回报稳定，相对并且农贸市场投资已经成为了一项回报稳定，相对风险极小的投资，同其他房地产投资相比农贸市场风险极小的投资，同其他房地产投资相比农贸市场投资有着先天的优势。投资有着先天的优势。l新型的农贸市场，正在创造房地产市场的一个开发新型的农贸市场，正在创造房地产市场的一个开发和销售奇迹，因其具有稳定的投资回报，近来已为和销售奇迹，因其具有稳定的投资回报，近来已为建立了投资意识的成都市民们看好，并培养了一大建立了投资意识的成都市民们看好

14、，并培养了一大批农贸市场经济投资群体。批农贸市场经济投资群体。项目定位l农贸市场都处在居住比较成熟的社区，口岸农贸市场都处在居住比较成熟的社区，口岸价值已经得到公认。周边人员多，固定的消价值已经得到公认。周边人员多，固定的消费群体多，而且这个群体一般不会变，是比费群体多，而且这个群体一般不会变，是比较忠实的消费者，这样对投资者来说，有比较忠实的消费者，这样对投资者来说，有比较可靠的投资回报，当然愿意买。较可靠的投资回报，当然愿意买。项目定位蔬菜摊位、肉类摊位、蔬菜摊位、肉类摊位、水产摊位、豆制品摊位、水产摊位、豆制品摊位、副食品摊位、卤味营业副食品摊位、卤味营业房房 、家禽摊位、水果摊、家禽摊

15、位、水果摊位。市场内门面、临街铺位。市场内门面、临街铺面（餐饮、超市、美发等面（餐饮、超市、美发等生活配套商业）生活配套商业）项目整体分析三项要求：三项要求：u建立一种新的农贸市场环境：健康、方便、建立一种新的农贸市场环境：健康、方便、舒适。舒适。u功能上必须满足立体概念的实现，营造立体功能上必须满足立体概念的实现，营造立体的经营环境，提升项目的整体价值。的经营环境，提升项目的整体价值。u布置上应保证对业态的适应性和兼容性，保布置上应保证对业态的适应性和兼容性，保证未来经营的可持续性。证未来经营的可持续性。项目定位 为了打造高端、健康、方便、舒适的购为了打造高端、健康、方便、舒适的购物环境，该

16、农贸市场的设计标准以三星级为物环境，该农贸市场的设计标准以三星级为准，具体布局如下：准，具体布局如下： 1 1、场内经营者、场内经营者100100户以上或市场建筑面户以上或市场建筑面积积20002000平方米以上；平方米以上； 2 2、通道占市场使用面积、通道占市场使用面积35%35%以上；以上； 项目定位3 3、封闭式室内市场，市场进出门不少于两个，、封闭式室内市场，市场进出门不少于两个，商位与营业房分开设置；商位与营业房分开设置； 4 4、场内每个经营者柜台面积在、场内每个经营者柜台面积在2 2平方米以上；平方米以上；5 5、商品分区按蔬菜、肉类、豆制品、熟食、商品分区按蔬菜、肉类、豆制品

17、、熟食、 水产、活禽等商品分类进行划行归市，布局水产、活禽等商品分类进行划行归市，布局合理，区域标志明显；合理，区域标志明显；6 6、食品与非食品经营区域分开设置；、食品与非食品经营区域分开设置； 7 7、鲜活畜禽与其他经营区域隔开，宰杀相对、鲜活畜禽与其他经营区域隔开，宰杀相对 独立、封闭；独立、封闭； 项目定位8 8、生食与熟食、待加工与直接入口食品、生食与熟食、待加工与直接入口食品 商位分开；商位分开； 9 9、餐饮服务相对集中有专门区域，、餐饮服务相对集中有专门区域，2020米米 内不得经营鲜活畜禽；内不得经营鲜活畜禽；1010、统一设置牌匾、广告牌；、统一设置牌匾、广告牌； 1111

18、、在显著位置设有检测情况公示牌、在显著位置设有检测情况公示牌（栏）；（栏）；1212、市场有绿化。、市场有绿化。规划设计建议 新建农贸市场土建结构应采用符合国家建筑、新建农贸市场土建结构应采用符合国家建筑、安全、消防等要求的钢筋混凝土或新型材质结构。安全、消防等要求的钢筋混凝土或新型材质结构。 农贸市场应具有良好的通风条件，室内宽敞明亮，农贸市场应具有良好的通风条件，室内宽敞明亮，自然采光好。自然采光好。 楼层式市场必须设有运输货物的专用电梯。农楼层式市场必须设有运输货物的专用电梯。农贸市场出口不少于贸市场出口不少于2个，主要出入口门的宽度不小个，主要出入口门的宽度不小于于4m。单体建筑的层高

19、不小于。单体建筑的层高不小于6米；非单体建筑米；非单体建筑的层高不小于的层高不小于10米。场内主通道宽度不小于米。场内主通道宽度不小于3米，米，购物通道不小于购物通道不小于2.5米米,污物等其他通道宽度不小污物等其他通道宽度不小于于2米。米。 市场应设公厕市场应设公厕,建设标准一般为二级标准，不建设标准一般为二级标准，不得设在熟食经营区域附近。得设在熟食经营区域附近。规划设计建议 农贸市场面积根据规划区域的居住人口、服务农贸市场面积根据规划区域的居住人口、服务半径、消费需求等因素确定。其中，城市建成区及半径、消费需求等因素确定。其中，城市建成区及县城的农贸市场商业用房面积不低于县城的农贸市场商

20、业用房面积不低于2000平方米，平方米，其他地方的农贸市场商业用房面积不低于其他地方的农贸市场商业用房面积不低于500平方平方米。米。 城市建成区及县城的新建农贸市场，配套设有城市建成区及县城的新建农贸市场，配套设有机动车、非机动车停放场地和内部仓库。停车场占机动车、非机动车停放场地和内部仓库。停车场占商业用房面积的商业用房面积的20%以上，中心城市市场的停车以上，中心城市市场的停车场面积根据需要适当增加。场面积根据需要适当增加。规划设计建议 农贸市场布局结构比例宜为：摊位面积农贸市场布局结构比例宜为：摊位面积55%、通道面积、通道面积35%、辅助面积、辅助面积10% 。规划设计建议v蔬菜摊位

21、：蔬菜摊位：v 起到调节整个市场人流的作用。一般分为阶起到调节整个市场人流的作用。一般分为阶梯式和挡板略斜。台面宽度梯式和挡板略斜。台面宽度1-2米之间。阶梯式可使米之间。阶梯式可使蔬菜的摆放显得整齐美观。在铺台面时，向地漏方向蔬菜的摆放显得整齐美观。在铺台面时，向地漏方向放放3%坡度。坡度。肉类摊位：肉类摊位： 起到吸引人流的作用。应布置摊位台、挂肉架、起到吸引人流的作用。应布置摊位台、挂肉架、水龙头、电子称、冰柜、绞肉机。最好以冷藏箱展示。水龙头、电子称、冰柜、绞肉机。最好以冷藏箱展示。台面做法为台面做法为60厚预制板上铺厚预制板上铺5厚橡胶防震垫，最上面厚橡胶防震垫，最上面铺铺20厚白色

22、聚乙烯板，台面周围厚白色聚乙烯板，台面周围30 x40不锈钢围边。不锈钢围边。规划设计建议水产摊位：水产摊位： 淡水产：主要为江河里的淡水鱼类、虾类、蟹类，一般把鲜淡水产：主要为江河里的淡水鱼类、虾类、蟹类，一般把鲜 活海虾蟹也划分在内；活海虾蟹也划分在内； 海产类主要以冰冻海鲜为主；海产类主要以冰冻海鲜为主； 贝类：主要为蛤类、螺丝等。贝类：主要为蛤类、螺丝等。豆制品摊位：豆制品摊位： 属于半成品或直接入口的商品，对其卫生防疫要求相当严属于半成品或直接入口的商品，对其卫生防疫要求相当严格，距家禽水产摊位要有一定的隔离空间摊位一般以阶梯式为格，距家禽水产摊位要有一定的隔离空间摊位一般以阶梯式为

23、主，有条件者采用冷藏式岛柜更佳。副食品摊位：以包厢为主，主，有条件者采用冷藏式岛柜更佳。副食品摊位：以包厢为主，主要考虑其商品量大而多的特点，可分为柜台式和走入式两种。主要考虑其商品量大而多的特点，可分为柜台式和走入式两种。进深小于进深小于3米，通常采用柜台式后方设置储藏空间；进深大于米，通常采用柜台式后方设置储藏空间；进深大于3米，考虑营业房利用率，走入式更佳。米，考虑营业房利用率，走入式更佳。规划设计建议卤味营业房：卤味营业房： 在市场里占据非常重要地位，是最能出产效在市场里占据非常重要地位，是最能出产效益的类别，卫生防疫要求相当严格，能起到协调益的类别，卫生防疫要求相当严格，能起到协调整

24、个市场人流的作用。分为经营区（设收银窗口整个市场人流的作用。分为经营区（设收银窗口或收款通道）、制作区、预进间（可分一次和两或收款通道）、制作区、预进间（可分一次和两次预进，场地有限只保留二次预进）三部分。次预进，场地有限只保留二次预进）三部分。水果摊位：水果摊位： 有摊位式和包厢式两种。摊位式按阶梯模式有摊位式和包厢式两种。摊位式按阶梯模式设置台面，宽度设置台面，宽度1-2米。米。规划设计建议家禽摊位：家禽摊位： 对周边摊位有很大限制，豆制品和卤味等卫生要对周边摊位有很大限制，豆制品和卤味等卫生要求较高种类不能放在旁边，地点选择最好和内部脱开，求较高种类不能放在旁边，地点选择最好和内部脱开，

25、有独立的进出口和排风措施（最好能够自然通风），最有独立的进出口和排风措施（最好能够自然通风），最好贴近卫生间，以便家禽粪便流入化粪池。分为经营区好贴近卫生间，以便家禽粪便流入化粪池。分为经营区和屠宰间，经营区和屠宰间都需划分水禽、旱禽两类，和屠宰间，经营区和屠宰间都需划分水禽、旱禽两类，经营区需设置禽笼、水龙头、排水沟、壁扇，有条件的经营区需设置禽笼、水龙头、排水沟、壁扇，有条件的可安装空调。可安装空调。 展示笼与前面墙或玻璃应距离展示笼与前面墙或玻璃应距离30左右。一个家禽左右。一个家禽设一个窗口，分单层和双层，客户在屠宰间窗口等候取设一个窗口，分单层和双层，客户在屠宰间窗口等候取禽。屠宰间

26、应布置杀鸡设备、烫毛桶、拔大毛、拔小毛。禽。屠宰间应布置杀鸡设备、烫毛桶、拔大毛、拔小毛。剖肚台、集毛池、通风设备，杀白禽和毛禽分开，避免剖肚台、集毛池、通风设备，杀白禽和毛禽分开，避免二次污染。二次污染。规划设计建议通过形象识别的设计，应充分展示市场营运理念、通过形象识别的设计，应充分展示市场营运理念、宗旨和目标，给人一种整体感和美感，从而提高宗旨和目标，给人一种整体感和美感，从而提高其市场的知名度和美誉度，使农贸市场从其市场的知名度和美誉度，使农贸市场从“下里下里巴人巴人”形象变为形象变为“阳春白雪阳春白雪”形象！形象！市场内外布置、人员服装和购物袋等，其视觉识市场内外布置、人员服装和购物

27、袋等，其视觉识别的标准色均与农贸市场卖点的别的标准色均与农贸市场卖点的“三色三色”一致，一致，使市场的外表与内涵融为一体。通过白色、绿色、使市场的外表与内涵融为一体。通过白色、绿色、黄色的运用设计，力求达到给人一种整体感和美黄色的运用设计，力求达到给人一种整体感和美感，使之感受不到摊主是一个个分散的个体。感，使之感受不到摊主是一个个分散的个体。规划设计建议市场内的摊位牌、商品牌和指示牌等，均用绿底、黄条、市场内的摊位牌、商品牌和指示牌等，均用绿底、黄条、白字统一制作。白字统一制作。每年统一为营业员制作每年统一为营业员制作5件黄色上装，其中件黄色上装，其中3件马夹、件马夹、2件件T恤；向每人配发

28、一个绿底白字的工作胸牌。恤；向每人配发一个绿底白字的工作胸牌。市场内使用统一的购物袋。其袋统一制作为大中小市场内使用统一的购物袋。其袋统一制作为大中小3种种规格的塑料薄膜袋，均采用黄底绿字或白底绿字，上面规格的塑料薄膜袋，均采用黄底绿字或白底绿字，上面印有市场物业管理公司的标志和市场投诉电话号码。印有市场物业管理公司的标志和市场投诉电话号码。农贸市场的配送车，按统一的设计要求进行装点。农贸市场的配送车，按统一的设计要求进行装点。 公司简介o佐思策信房地产经纪公司创立于佐思策信房地产经纪公司创立于2010年春；年春；o以沿海都市商业操盘精英为精髓；以沿海都市商业操盘精英为精髓；o以当代以当代“知

29、本家知本家”为血液；为血液；o以地产界资深专家为后援；以地产界资深专家为后援；o以促进云南商业地产以促进云南商业地产“规模化、品质化规模化、品质化”为己任；为己任；o高举与高举与“业内地产商共创商机业内地产商共创商机” 大旗；大旗；o努力践行努力践行“领军业界、代言云南领军业界、代言云南”的区域发展战略；的区域发展战略；o恪守恪守“忠于托付、止于至臻忠于托付、止于至臻”的企业精神；的企业精神；o秉承秉承“更前沿、更本土、更周到、更实效更前沿、更本土、更周到、更实效”的服务特色；的服务特色；o用事实向发展商证明：选择佐思策信不是开支，用事实向发展商证明：选择佐思策信不是开支， 而是而是“四两拨千斤四两拨千斤”的超值投资的超值投资。公司简介公司简介发展商发展商经销商经销商投资者投资者消费者消费者-Consumer-Merchant-Investor佐思策信佐思策信桥梁作用桥梁作用-Developer公司简介o致力于商业地产的