房产税改革研究

1、目录【摘要】2【Abstract】 3一、研究背景及意义3（一）研究背景3（二）研究意义3二、我国房产税制的发展沿革与前景4（一）房产税的内涵4（二）现行房产税具有以下特征4三、我国房产税的试点情况评述4（一） 当前房产税试点进展情况4（二）房产税试点的效果评述5四、现行房产税税制存在的问题5 （一）小产权房确认转正问题 5（二）房产税公平问题6（三）税收征管体系不完善6五、房产税改革的对策思路6（一）明确房地产产权制度7（二） 兼顾房产税普遍课征与公平课征7（三）优化房产税征管系统7（四） 使房产税成为县市镇主体税种 7六、结论8我国房产税改革研究【摘要】 随着市场化改革的推进，我国的住房供

2、给制度已由原来单一的福利分配制度转化为以市场供给为主的多元化供给制度。房地产业的发展不仅改善了居民居住环境，也成为我国经济发展的强大引擎，取得了举世瞩目的成就。然而伴随着房地产业的不断发展，其弊端也不断显现，最突出的要数高房价问题。为此，政府出台了限购政策以及其他行政手段来调控房地产市场，但收效甚微。针对这一现状,通过改革房产税也许可以为房地产市场调控提供新的思路。 【Abstract】 With the reform of market economy, the housing supply system of our country has increased from a single

3、welfare distribution system into a diversified supply system to market supply. The development of the real estate industry not only to improve the living environment, has also become a powerful engine of China's economic development, gained the success which attract worldwide attention. However,

4、 with the continuous development of the real estate industry, its malpractice also unceasingly appears, the most prominent is the high house prices. Therefore, the government issued the purchase policy and other administrative means to control the real estate market, but have little effect. In view

5、of this situation, the real estate tax reform may provide new ideas for the regulation of the real estate market. 一、研究背景及意义 （一）研究背景 自 1994 年税制改革以来，税收制度的不断完善对我国经济和社会的发展起到了重要作用。然而，现行的税收制度还没有完全适应市场经济发展的需要，尤其是城镇化进程的加速对中国目前的税制改革提出了新要求，我们必须与时俱进改革现有的税收制度。（二）研究意义 住房是居民个人的生活必需品，是我们生活的重要组成部分。为了维护社会的安定和平，政府应该为

6、住房需求者提供一个公平合理的购买市场，促进社会主义市场经济的和谐发展，这对房地产市场的调控具有重要的理论意义。随着房地产市场的不断繁荣和普遍性的房价上涨，房产税的征收有助于完善我国住房市场的稳定，能为地方政府提供可持续的财政收入，对地方经济的发展提供重要的作用。本文将分析我国房产税存在的问题，总结上海、重庆房产税试点对我国的启示，提出解决我国房产税问题的对策建议。由于对个人住房开征房产税关系千家万户的利益，对此进行研究具有十分重要的现实意义。 邓子基.对新一论税制改革的几点看法.税务研究.2005，（3）：20-24. 二、我国房产税制的发展沿革与前景 （一）房产税的内涵 我国现行的房产税规定

7、以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人或房产的实际使用者等征收的一种财产税。是依据国务院年颁布实施的中华人民共和国房产税暂行条例的规定确认的，我国的房产税征收对象是房产，就是以房屋形态呈现的财产，独立于房屋之外的辅助建筑不属于房产，不征收房产税。 钱凯.我国房地产税制改革问题研究综述Z.经济研究参考.2005,（7）. （二）现行房产税具有以下特征1、房产税征税对象是房屋，属于财产税中的个别财产税；2、征收范围仅限于城市、县城、建制镇和工矿区内的经营性房屋；3、房产税的纳税人是产权所有人，分为全民所有和出典的房屋，分别由经营单位和出典人缴纳。4、房产税的计税依据，

8、对于自用经营性房屋按房产原值一次减除后的余值缴纳，对于出租的房产，则按租金收入为计税依据。5、房产税的税率较为固定，按房产余值缴纳的征收税率为，对租金收入征收的税率。3、 我国房产税的试点情况评述 （一）当前房产税试点进展情况 主要以个人住房为对象课税的房产税改革试点在上海、重庆启动后，两地都于1月28号公布了各自的房产税实施方案。 贾康. 房产税开征要走渐进路线N. 中国证券报.2013-02-20（5）. 上海方案的关键词是新购住房,表明是对增量房征税，上海居民家庭在上海新购住房且属于该家庭第二套及以上的，用合并计算的家庭全部住房建筑面积除以家庭总人数，若所得结果不超过 60 平米，则对其

9、新购的住房免征房产税；若所得结果超过 60 平米的，则只对新购住房超出规定的面积，按暂行办法计算征收房产税；而重庆试点的房产税首批纳入征收对象既有存量房又有增量房，且征税范围有助于消除贫富差距，为独栋别墅和新购高档住房，在重庆市“三无”个人新购的第二套（含）以上的普通住房。 重庆房产税实施细则J/OL ， 2011-01 上海试点房产税的一般适用税率为 0.6%；新购住房交易价格低于上年度新建商品住房均价 2 倍（含）的，税率减为 0.4%。重庆方案针对房屋的不同条件，依规适用不同的税率征收房产税，税率分别为 0.5% 、1%、1.2%。 上海房产税实施细则J/OL ， 2011-01. （二

10、）房产税试点的效果评述 上节可以看出，上海、重庆两个房产税试点城市对于征税人群都有自己的独到之处，上海征税对象侧重于广大市民，而重庆则更侧重于拥有豪宅的富人征收房产税。上海对增量房征税，重庆则存量、增量房并重。通过比较上海和重庆的试点房产税改革方案，可以发现我国正在改革试点的房产税有这样的特点：首先，其征税范围由原先的企业经营住房扩大到了个人自住房产的范畴，这体现了政府想通过房产税的改革来调控市场，增加税收的目的；其次，此次改革的房产税收本着取之于民，用之于民的原则展开，不管是上海还是重庆都强调会将房产税收用于公租房、保障房建设等涉及民生方面的支出；再次，此次的房产税改革试点出台的办法对征收对

11、象、计税依据、税率大小、税收减措施和收入如何使用等方面的规定，对调节收入分配、引导合理的住房消费行为、促进住房资源的合理配置肯定是有一定效果的。 陈杰.房产税试点初评与房产税改革深化的意义J.探索与争鸣(沪)，2011，（5）：4852 页. 四、现行房产税税制存在的问题 （一）小产权房确认转正问题 房产税开征的首要条件便是要有明确的房地产产权，所以小产权房的存在确是房产税改革不可绕开的问题。我国现行房产税对位于农村的房产、城镇个人住房、财政拨付事业经费单位等没有土地登记的房产均不征收,而只针对经营用房征收房产税，这有悖于我国税收公平公正原则。要实现房产税成为地方主体税源的目标就要实现普遍征税

12、，最重要的前提条件就是税务部门能够根据实际情况核实居民所有的房产，然后根据核实的房产进行征税，房产信息全国联网工作一再滞后，这成为房产税扩围的拦路虎22。 陈小安 . 房产税的功能、作用与制度设计框架J.税务研究.2011,(4):30-35. （二）房产税公平问题 房产税税收公平就是必须做到普遍课征和公平课征。 我国税法目前的制定机关有全国人大及其常委会、全国人大授权国务院、国务院、国务院主管部门、地方人大及其常委会、地方政府，其中由全国人大制定的为有关税收的最基本的、全局性的问题，具有最高法律效力，如企业所得税法、个人所得税法、税收征管法等。其他的基本都是由人大以外的机关制定或授权制定的。

13、对于房产税的开征，首先必须要合法，征收要有法律依据。对于房产税改革我国政府当前是“先试点后推进”，由于是试点所以并未启动立法程序，是由行政主管部门直接决定和进行试点改革。 政府有责任就征税本身，征税过程和税收用途向公民作充分的交待，以达到群众监督目的。通过房产税立法并提高其立法层级，不仅为房产税征收提供法律保证，而且满足了群众的知情权、监督权，民众对政府加税也就不会有不信任感和抵触，无形中减小房产税征收障碍。 （三）税收征管体系不完善 房产税改革很难推进的一个重要原因就是我国的税收征管体系存在很多问题：税收管理方式粗放，征税成本高居不下，税收信息化建设滞后，缺乏综合有效的绩效考核标准，人们的纳

14、税意识不强，税务人员的素质有待提高等23。有些人之所以反对征收房产税，是因为在房地产相关各种税费尚未完全整合的情况下，房产税的开征有凭空加税，增加税负之嫌。我们现有的与房产相关的税费，与国外房产税相比并不算少，只不过我们更多是在流通交易环节，而国外更多是在持有环节。如何征税，是否存在重复征税，征税目标和目的分别是什么等等，这些问题达成共识之后，相信房产税开征应该就不会有那么多的阻力24。 五、房产税改革的对策思路 黎显扬.美国征收房地产税对我国物业税改革的启示J.中国房地产金融.2009 (10):50-55 （一）明确房地产产权制度 明确的房地产产权,对产权所有人来说就意味着其依法对其所拥有

15、的房地产享有收益和处置权；对政府来说，则是确定合理的房产税征税范围以及确定合理的房产税课税对象。明确房地产产权,首先国家要出台相关政策允许农村集体土地入市进行交易，和城市国有土地享有同样的权利和价格，允许农村集体与农民个人获得诸如土地开发等依托土地财产权的收益。2013 年 10 月，国务院发展研究中心公开了一份改革方案，报告中提到允许农村集体土地在规划和用途管制前提下，平等进入非农用地市场，公开公平交易，与国有土地建立统一土地市场下的地价系统。 胡曼军我国房产税改革面临的主要问题及解决方案J 财政监督，2012(1) :56 58 （二） 兼顾房产税普遍课征与公平课征 就目前的房产税试点情况

16、来看，上海侧重于对增量房征税，重庆则针对特定存量房征税，范围主要为高档住宅。如果现在马上就向社会所有存量房开征房产税，必然会遭到大部分业主的反对，必然增加开征难度；反过来，选择先从增量房入手，那么房产税改革的实行难度会小很多，因为增量房的课税对象在当下还是不确定的，人们一般不会去反对未来的不确定税收支出。而且存量房吸纳有巨量的社会资金，一旦用力过猛，对房地产市场的冲击是无法想象的，所以在现阶段先选择增量房和一部分存量房开征，是一个比较稳健可行的做法。从税收公平角度折中考虑可以选取影响力较大、投资和投机行为较频繁的城市试点，对存量房过多的家庭也要征收房产税，并针对房产套数多寡设计出不同级别的税率

17、。（三）优化房产税征管系统 新形势下，房产税税收征管将从以前的全部由税务部门负责转变为以税务机关为主体，资产评估机构为辅等多部门的协作配合机制。构建房产税收征管体系，就是为适应房产税在全国范围税收征管实际的需要，对传统的税收管理体制、管理方式进行改革和创新，在税收征管的各个环节中，充分借鉴吸收当代最先进的管理方法,有效结合现代技术手段，不断推进税收管理的发展进步，实现税收管理法治、规范、效率，达到社会满意的目标。（四） 使房产税成为县市镇主体税种 “营改增”是我国税制优化进程中闪亮的一笔，但是营业税并入增值税后，地方财政收入会大大减少也是一个可以显见的后果，会给本就缺乏主体税种的地方政府带来更

18、大的财政可用资金紧张，对我国分税制改革所取得的成就也会造成一定程度的危害，从而阻碍我国的地方经济的发展。通过税制改革，将一些合适的税构建成为地方政府主体税种，既可以保证地方政府稳定地取得税收收入，有利于省级及其所属地方政府各项职能的顺利履行，而且进一步也能引导政府积极改进公共服务水平，促进地方居住环境的改善。 六、结论 房产税作为一种与房地产市场关系密切的税种，开征房产税对我国的住房市场会产生一定的影响，尤其是在目前我国房价快速上涨的情况下，房产税开征范围是否扩大在学术界引起激烈的讨论，结合国外典型国家的房产税的成功经验得出我国开征房产税势在必行。因此，我国必须出台合理的房产税政策来保证住房市场的发展和经济的稳定增长。参考文献1 邓子基.对新一论税制改革的几点看法.税务研究.2005，（3）：20-24. 2 钱凯.我国房地产税制改革问题研究综