土地估价机构面对新的外部环境如何实现新发展

1、土地估价机构面对新的外部环境如何实现新发展一、宏观环境倒逼回首2014年，改革的声音成为中国当代之声最强音，各项改革“马力十足”，各项新政不断出台让人应接不暇，中国经济正式步入 “新常态”。政府简政放权措施不断，转变职能交由市场决定，我们估价行业也正处在转型升级的关键时期，机遇与挑战同时并存。（一）准入资格取消根据十八大确定的行政体制改革方向，2014年11月24日国务院关于取消和调整一批行政审批项目等事项的决定（国发201450号）土地估价师资格赫然在列，文件明确取消土地估价师准入类资格的行政许可。取消职业资格的准入类行政许可，其目的是降低就业门槛、营造良好的人才发展环境，激发市场活力，促进

2、行业自律管理。此政策短期内对估价业务有一定的影响，但长远发展来讲，可能是一件好事，以往的那种以“资质”和“证鉴”来拓展、获取业务的行业发展模式将不复存在，靠估价量来获取效益的估价机构将会难以生存，逼迫着估价机构靠服务、靠质量赢取市场。同时，十八大以来，我国的经济体制改革进入了深水区，各类经济活动愈加频繁，新的经济行为不断涌现，市场上对于土地中介服务需求的深度和广度正在增加，客观上要求土地估价机构在原有估价业务的基础上，能够向客户提供更多有价值的延伸服务和产出更高质量的成果。这必然引致估价机构随之转型，向集团化、多元化、国际化发展，致力满足市场的多种、多层次需求。（二）估价收费放开2014年12

3、月1日，国家发展改革委印发国家发展改革委关于放开部分服务价格的通知（发改价格20142732号），自2015年1月1日起放开土地价格估价等收费标准，要求土地价格估价机构应遵守价格法等法律法规要求，合法经营，为委托人等提供质量合格、价格合理的服务；要严格落实明码标价制度，在经营场所醒目位置公示价目表和投诉举报电话等信息；不得利用优势地位、强制服务、强制收费，或只收费不服务、少服务多收费；不得在标价之外收取任何未予标明的费用。估价收费彻底向市场放开，短期内，各估价机构估价收费标准维持不变，静观地方具体政策；长期看，各个区域、各个估价机构会形成不同的收费区间，收费标准的分化必将促使土地估价机构提升服

4、务质量，消费者也将有更多选择，但经过市场的选择，高质量、高收费成为最终的均衡结果。（三）经济发展常态土地与房地产市场密切相关，十八届三中全会以来，中央政府强调要发挥市场配置资源在房地产调控方面的作用，各地也适时调整房地产调控政策，限购、限贷等行政调控手段逐步退出，房地产市场长效机制起步。 受房地产调控影响，2014年土地市场呈现下行趋势，土地成交减少，加之中国经济步入稳增长常态，与土地相关的经济活动相对稳定。受宏观经济影响，短期内，土地估价业务受一定的影响；但从长远看，房地产逐渐走向平稳，国家新型城镇化的推进，农村土地制度的改革等一系列利好消息，将给土地估价行业带来新的发展机遇。 站

5、在新的起点，面对新的改革，我们估价行业必然在市场经济的浪潮中发展，而市场经济的核心优势便是竞争机制，竞争机制带来“优胜劣汰”，而优胜劣汰的压力驱使人人都会更加努力，使竞争更加剧烈，我们估价行业也躲不开、逃不掉。当下估价机构如何不被淘汰而稳健发展，这就是我今天要提出的升级版发展战略专业、多元、一体的专业服务之路。二、多元与跨界的发展路径（一）估价多元化路径1、估价多元化（1）估价业务多元化估价业务多元化以鉴证性为主，咨询性并重。那么借此，我们认识下何为鉴证性报告、何为咨询性报告。根据提供的专业意见的用途和作用，土地估价报告可分为两种不同性质的估价：一是鉴证性估价（或称证据性估价、公证性估价）；二

6、是咨询性估价（或称参考性估价）。为估价委托人向第三方证明或者说服第三方而提供的估价，即为房地产交易当事人双方服务，还包括为政府(课税)、司法机关 (司法鉴定)等第三方服务，并且对估价结果的采信主体往往是房地产交易当事人之外的第三人，估价报告具有“公共产品”性质，通常属于鉴证性估价。为估价委托人自己使用而提供的估价，为房地产交易当事人一方或双方服务，对估价结果的采信主体就是房地产交易的当事人，例如为委托人确定投标报价提供参考的估价，估价报告是一种“私人产品”，通常属于咨询性估价。常见的鉴证性估价报告有：建设用地土地使用权出让、抵押估价，城镇基准地价、标定地价为目的的土地估价，以城市地价动态监测为

7、目的的土地估价，以农用地分等定级和划分农用地综合区片价为目的的土地估价，以土地增值税等有关不动产税费征收为目的的估价，以司法鉴定为目的土地估价，企业各种经济活动中涉及的土地估价。咨询性估价报告部分是依据法律要件的需求而产生的，部分是依据市场的需求而产生的，常见的咨询性估价报告分有：土地的转让、租赁、分割、合并估价，信托基金投资等等。（2）新型土地估价随着十八届三中全会、中央经济工作会议、中央城镇化工作会议以及两会对新型城镇化工作提出部署，必然推动农村集体经营性建设用地进入流转，土地使用制度改革进一步深化，土地要素市场进一步繁荣，市场交易进一步活跃，不但会延伸出传统的估价业务如三旧改造涉及的估价

8、与咨询，而且还会衍生更多新的估价业务，诸如农用地征收估价、农村土地承保经营权的流转估价、土地流转信托等等。新一轮国企改革，发展混合所有制，将会涉及重组、企业兼并等诸多经济活动，均可能会包含土地估价，土地估价作为重要组成部分不可忽视。目前大中城市土地稀缺，地下空间使用权使用和出让如何估价等等都是可以作为新业务开拓的方向。（3）估价专业多元化目前市场上存在有资产评估、房地产估价、土地估价、矿业权评估、旧机动车鉴定评估和保险公估在内的六大类评估专业，除旧机动车鉴定评估要求的专业含量稍微低点且基本淡出评估市场外，其他五类评估专业均可实现资源共享，优势互补。2、估价咨询多元化为了土地估价行业长期可持续发

9、展，除了开展价值估价服务之外，土地估价行业需要提升业务层次，注重业务创新，提供咨询顾问服务：（1）房地产全过程顾问服务房地产全过程包括土地准备阶段（参与土地利用总体规划、土地利用专项规划、土地利用详细规划及土地整理的顾问服务）、土地储备阶段（土地一级开发实施方案、前期调研、征收拆迁估价与顾问）、房地产开发阶段（前期策划、征收拆迁估价与咨询、社会风险稳定估价、政府项目报建立项）、竣工阶段（竣工后评价、市场推广、租售方案制定）和运营阶段（项目后评价）。（2）参与政府咨询顾问随着深化经济体制和政治体制改革，十八届三中全会决定提出，简政放权，加大政府购买服务力度，将萌生越来越多的为政府及其职能部门提供

10、的咨询顾问服务。比如参与土地相关政策制定、建立征收拆迁评价指标体系、协助政府制定交易指导价格、制定征收拆迁方案和资金监管等；比如土地集约利用评价、土地价值分析、土地收储规划与资金策划、地产信息系统建设等相关业务；还比如在财政资金绩效评价、绩效协审、行政事业资产管理、管理顾问等领域提供咨询服务。就财政资金支出绩效评价，目前国众联已在固本强基、排污、博物馆、保障性住房、公共景观工程、环保工程、人才引进、科研实验等各类型的绩效评价服务。（3）参与企业咨询顾问企业方面如投资项目可行性研究、决策分析、尽职调查、风险管理等业务类别。亦可为房地产信托基金公司提供诸如信托物业状况评价、信托物业市场调研等咨询顾

11、问。也可为金融机构提供融资项目前中后期涉及的还贷能力分析、借款人评价、抵押物动态监测、资产处置方案等。（二）服务业横向一体化在做专做精专业估价的基础上，向相关现代服务业方向延伸，包括土地登记代理、土地规划与整理、工程咨询、测绘、规划设计、工程造价、监理等中介集团方向发展，打造综合性的专业咨询服务机构，还可从中衍生出其他新业务品种。比如目前估价机构大多数都是从事线下服务，基于业务开拓和创新，一些中介机构创新电子商务平台，开展了线上线下一体化业务，如搜房网和Q房网。国众联也在积极探索延伸新业务线上线下一体化业务。如我们在从事保险公估过程中，发现损余物资社会化公开处置的需求，便开发了保险行业专用的保

12、险残值竞拍平台中国保险损余物资信息网， 2013年7月正式上线至今，参与了2013年9月浙江余姚特大水灾，2014年5月深圳、东莞暴雨水灾，2014年7月海南台风水灾的损余物资处理业务。处理保险车辆损余物资1500多辆，为保险公司减损近800万元。三、多元与跨界的战略举措（一）健全管理模式无论是估价业务专业化发展、多元化发展，还是一体化经营，随着扩张，企业的规模也随之扩大，作为估价机构，必然会使得企业的协调成本、沟通成本、人力成本等增加，所以完善流程管理、人力资源管理、内部治理结构非常重要。特别是总分或跨区域经营，应着眼于目标绩效管理激励约束为主，坚持要做到六个统一：即统一的制度、统一的规范、

13、统一的文化、统一的形象、统一的气质、统一的精神。（二）完善风险控制建立有效的风险管理体系和完善的内控管理机制，成立技术委员会，设立专门的审核部门进行质量把关。其次，国际估价行业普遍会采取购买职业责任保险的做法防范风险，行业协会也在积极推动职业责任保险，我们国众联也从2012年起就购买了职业责任保险，最高赔付达3000万元。（三）打造核心人才团队我们属于知识密集型的行业，专业人才是保障，人才是核心竞争力。仅仅靠薪水留人还不够，更要以良好的激励制度和科学的职业晋升渠道吸引、留住优秀人才。提到股权激励，相信在不同行业的很多企业都在采用（比如万科、联想、天力士等创新型地通过合伙机制作为员工激励的持股载

14、体），但在估价行业听到的并不多，可以考虑组建有限合伙持股平台等创新措施吸引人才、留住人才。（四）加大信息化投入目前，好多机构也建立了信息化的数据库资料平台，实现了数据库存储、自动估价和批量估价。但这还远远不够，目前我们处所在大数据时代，仍需要继续加大信息化投入，继续深挖掘数据，赢得调整。（五）外部跨越发展1、兼并重组 为把估价机构做大做强，每个估价机构根据各自的情况实行强强联合、强弱联合，通过兼并联合重组等方式，实现规模化、品牌化、跨区域发展，切实整合执业资源、执业标准和管理制度，实现优势互补，形成差异化的发展战略。2、战略联盟当然也可以采取战略联盟，它是两个或两个以上的企业，为了某一共同的特定目标所形成的合作协议。对于某些新型的业务或重大项目，靠企业自身慢慢积累可能错过机会，采取兼并重组的方式，可能需要长时间的谈判，因交易成本高而放弃，但可以采用战略联盟的方式一起合作，相互之间发挥各自的特长，有效降低内部运作成本，最终形成高质量的成果。当然，在联盟的过程中，彼此