佛山房地产地块可行性报告模板分析

1、Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 200920142014年年4 4月月2222日日上海三盛宏业投资（集团）有限责任公司上海三盛宏业投资（集团）有限责任公司Shanghai San Sheng Investment Co.,Ltd佛山西樵新城地块可行性分析Code of this report | 2 Copyright Centaline Group, 2009目录目录 第一部分第一部分 报告概述 P3P6 第二部分第二部分 地块分析P7P14 第三部分第三部分 区域经济及社会发展环境P15P36 第四部分第四部分 区域房地

2、产市场发展环境P37P54 第五部分第五部分 区域竞争市场分析. P55P67 第六部分第六部分 区域商业市场分析. P68P81 第六部分第六部分 地块初步定位研P82P94 第七部分第七部分 经济测算及分析结论P95P102Code of this report | 3 Copyright Centaline Group, 2009报告概述报告概述一Code of this report | 4 Copyright Centaline Group, 2009宏观环境佛山市是广东省的第三城，经济总量佛山市是广东省的第三城，经济总量7010亿元，南海区是佛山第二强区，亿元，南海区是佛山第二强区

3、，经济总量经济总量2172亿元，西樵是南海西部（丹灶、九江、西樵）第一镇，人口亿元，西樵是南海西部（丹灶、九江、西樵）第一镇，人口是丹灶的是丹灶的1.4倍，经济总量是丹灶的倍，经济总量是丹灶的1.66倍。倍。2013年经济增幅10%，外贸进出口增长4.7%，投资增长尤其是房地产增长迅猛。区域发展佛山及南海的发展纵深，在西部，均加强狮山、西樵等西部片区的开发。佛山及南海的发展纵深，在西部，均加强狮山、西樵等西部片区的开发。市场环境佛山及南海房地产发展迅猛。地王不断涌现，楼面地价不断创新高。佛山及南海房地产发展迅猛。地王不断涌现，楼面地价不断创新高。西樵市场消费力巨大，目前处于供小于求的状态，成交

4、价格节节攀升，但大型商业处于过剩状态。未来35年供求比在1.051.4之间，且需求潜力巨大。1.11.1外部条件外部条件南海西樵宏观、区域、市场发展态势良好西樵镇交通瓶颈打通，一跃成为城市西移的桥头堡；本地块位于西樵新城区，市政、交通等配套日趋成熟。Code of this report | 5 Copyright Centaline Group, 2009配套标准周边医疗、教育、交通、商业等生活配套有待提升，规划前景好齐。周边医疗、教育、交通、商业等生活配套有待提升，规划前景好齐。自建垃圾收集房及公厕。经济指标用地指标用地指标58852.96平方米，总建面积平方米，总建面积238279平米，

5、计容面积平米，计容面积188329平米，平米，机动车位机动车位1900个，其中地上车位个，其中地上车位120个，地下车位个，地下车位1780个。个。用地条件2张土地张土地证，证，容积率不大于容积率不大于3.2，无大型配套指标。，无大型配套指标。不受90/70限制，车位指标较高，地下室建设压力较大。1、总成本130056万元，总收益（不计增值税）80088万元，投资回报率62.19%、毛利率38.35%。2、土地成本5.44亿元，楼面地价2600元/平米。3、增值税约0.47亿元，扣除含增值税后，总利润7.62亿元，投资回报率56.5%，毛利率36.1%。1.21.2内部条件内部条件用地、配套、

6、开发等指标良好Code of this report | 6 Copyright Centaline Group, 2009颐景园品牌在佛山具有较高的美誉较高的美誉度度，但知名度稍差，品牌效应没有得到充分发挥。以品牌带项目、以项目提升品牌亟需在佛山扩大占有率。本地块本地块符合社会、品牌、经济符合社会、品牌、经济多重效益需求。多重效益需求。1.31.3结论结论项目社会、品牌、经济效益显著n社会效益社会效益p借助该项目，构建与南海区更深层次的合作关系p助力南海西部开发，提升西樵新城区的地位p第一个进入西樵的全国性品牌发展商，提升区域价值n品牌效益品牌效益p颐景园品牌进入西樵，构建桂城-西樵-丹灶的

7、三角传播点p颐景园品牌连片开发，协同效应明显p有助于品牌在佛山乃至珠三角扩大影响力。n经济效益经济效益p本地块规模适中，开发门槛适中，适宜快速开发快速运转。p经济收益较高，经济效益明显。Code of this report | 7 Copyright Centaline Group, 2009地块分析地块分析二Code of this report | 8 Copyright Centaline Group, 20092.12.1地块现状及指标地块现状及指标地块未平整，地块分区，总建面约24万方本地块东至水塘（待开发用地），地块未平整，西至樵金路，北至崇民路（对面是旺阁酒店及三盛颐景园），南

8、至在建公寓。地块分A、B区，总建筑面积238279平方米，计容总建面积188329平方米。崇民路崇民路樵金路樵金路三盛颐景园本地块村庄村庄Code of this report | 9 Copyright Centaline Group, 20092.22.2地块城市区位地块城市区位20分钟，中心城区同城西樵官山城区西樵官山城区锦湖、观音湖锦湖、观音湖片区片区新城区新城区季华西路延长线、龙湾大桥9月份通车，将西樵新城区与佛山中心城区的距离缩短到20分钟以内。本地块位于龙湾大桥下桥位置，是进入西樵最新的桥头堡。地铁2号线在新城设站，具备成为新中心的潜力。9月份通车的龙湾大桥，天堑变通途地铁二号线

9、新城区设站佛山中心城区佛山中心城区龙湾大桥Code of this report | 10 Copyright Centaline Group, 20092.32.3地块区域地位地块区域地位城市新区，西樵桥头堡本项目本项目城城 东东 片片 区区新新 城城 区区锦锦 湖湖 片片 区区官官 山山 片片 区区本项目本项目西西 樵樵 山山凰樵圣堡凰樵圣堡110-180均价：均价：8200丽湖名轩丽湖名轩90-140均价：均价：7500凰樵假日凰樵假日130、160均价：均价：8000碧玉名轩碧玉名轩90-160均价：均价：8300樵山明珠樵山明珠110-200均价：均价：9000作为西樵发展的重心之一

10、，新城区具有较大的发展潜力，配套及房地产成熟度逐渐超过官山旧城区。Code of this report | 11 Copyright Centaline Group, 20092.42.4地块区域地位地块区域地位城市新区，配套逐渐成熟本案新城区新城区樵金路樵高路 崇 民 路农行中行康基集团永利花苑轻纺城广东南方科技创新中心.新城广场.雅居乐都荟天下.雅居乐都荟广场百盛广场四季广场南海第四人民医院西樵税务分局西樵第二小学樵金路 樵 高 路新西樵车站汇银大酒店科明达集团四季康城樵山明珠旺阁渔村官山大桥官山旧城区三盛颐景园Code of this report | 12 Copyright Cen

11、taline Group, 20092.52.5项目属性界定项目属性界定南海西樵重点片区的优质项目u区位属性是将一个项目放在城市中看，因此区位属性的界定告诉我们从哪些方面寻找项目发展机会。n区位属性区位属性p地理位置上属于连接中心城区与西樵的桥头堡。p区域属于西樵新城区，发展空间巨大。p城市建设提升，房地产发展空间较大。n项目属性项目属性p属于城市新区的精品开发项目（建面约为24万平米）p项目进入性好、交通便捷p地块现状为未平整的农地和村庄u通过项目属性的界定寻找项目发展最需要关注的项目本体特点及如何利用好项目独特的资源。Code of this report | 13 Copyright C

12、entaline Group, 20092.52.5项目项目SWOTSWOT分析分析地块质素优异，适合精品项目的快速开发西樵作为佛山发展的重心之一，新城区作为西樵发展的重心之一，本地块区位价值凸显，地块质素优异，极适合进行精品项目的快速开发。地块优势地块机会地块劣势地块开发威胁 地块规模适中，适宜快速开发。 地块以住宅为主导、配套商业为辅助。 地块处于新城中心桥头堡、与三盛颐景园连片开发。 新城升级带来极大开发潜力。 城市配套改造，为本地块打开新的市场。 南海重点向西部倾斜。 周边生活配套尚不成熟。 地块区隔为2块，分区开发。 新城区可开发用地较多，存在竞合关系。 区域内商业几近饱和，空置率较

13、高。 听音湖片区对新城区新成竞争关系。Code of this report | 14 Copyright Centaline Group, 2009区域经济及社会发展环境区域经济及社会发展环境三Code of this report | 15 Copyright Centaline Group, 2009 指标 区域人口（2013年）经济总量（2013年）城镇人均收入（2013年）常住户籍GDP总量排行人均收入排行佛山市7293817010全省第三38040第四南海区2661242172全市第二39843第二西樵镇2115178全区第五n佛山市2013年人均GDP 96000元从发展中状态进

14、入发达状态。2013年常住人口729万元，经济总量全省第三， 房地产销售面积全省第二，城镇居民人均收入全省第四。n南海区2013年GDP达到2172亿元，占到全市的30%，全市排名第二，人均收入39843元，全市第二。n西樵镇是南海区经济和文化重镇，经济以纺织和旅游为主导，人口是丹灶镇的1.4倍，经济规模是丹灶镇的1.66倍。3.13.1区域社会经济区域社会经济区域总体发展态势良好Code of this report | 16 Copyright Centaline Group, 2009从2013年季度GDP增速看，经济运行呈现缓步回升态势。佛山经济整体运行情况良好。2013年,全市经济运

15、行呈缓步上升的增长态势, 全年完成生产总值7010亿元，比上年增长10%，增速回升。全年地方公共财政预算收入437.8亿元，比上年增长14.0%。佛山市历年GDP走势图1、佛山市GDP及财政收入历年变化情况0100200300400500亿元2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年财政收入（亿元）227.99 254.7 305.96 341.74384437.8佛山市历年财政收入走势图3.23.2佛山市社会经济佛山市社会经济经济整体运行状况良好Code of this report | 17 Copyright Centaline Group, 2009全年完成

16、固定资产投资2383.65亿元，比上年增长15%。固定资产投资中，第二产业在制造业的拉动下完成投资925.06亿元，增长13.5%，增速略低于于全市固定资产投资平均水平。佛山市是以第二产业为主导的区域，近年来第三产业占比不断增加。从房地产投资来看，投资水平稳步增长。房地产开发投资平稳增长。全市房地产开发投资完成745.37亿元，增长16.7%，略高于固定资产投资增幅。2008-2013年佛山地区房地产投资走势2、佛山市固定资产投资及房地产投资分析2008-2013年佛山地区固定资产投资走势050010001500200025002008年 2009年 2010年 2011年 2012年 201

17、3年1258.651283.81719.631936.262128.332383.65固定资产投资02004006008002008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年430.68358.25485.52599.22638.46745.37房地产固定资产投资3.23.2佛山市社会经济佛山市社会经济房地产投资稳步增长Code of this report | 18 Copyright Centaline Group, 20093、佛山市进出口贸易总额分析01002003004005006007002008年2009年2010年2011年2012年2013年422.143

18、89.39516.55608.97610.58639.35外贸进出口总额2013年全年佛山市进出口贸易总额639.35亿元，进出口低速增长，其中内资出口保持平稳增速，欧洲出口减幅较大。4、佛山市社会消费品零售总额分析2013年全年佛山市社会消费品零售总额2264.10亿元，比上年增长12.1%。全社会消费品零售业实现稳步增长 佛山内资出口保持平稳增长，城乡消费品市场稳定发展。050010001500200025002008年2009年2010年2011年2012年2013年1177.841429.051687.131931.412019.52264.1消费品零售总额3.23.2佛山市社会经济佛

19、山市社会经济贸易及消费品市场稳定发展Code of this report | 19 Copyright Centaline Group, 20096、佛山市物价总水平分析-2.00%-1.00%0.00%1.00%2.00%3.00%4.00%5.00%6.00%2009年2010年2011年2012年2013年-1.60%3.10%5.50%2.60%2.50%物价总水平同比7、佛山市常住人口和户籍人口01002003004005006007008002010年2011年2012年2013年719.43723.1726.18729.57370.89374.77377.65381.61常住人

20、口户籍人口佛山市广东省第三大城市，2013年常住人口729.57万人，其中户籍人口381.61万人。下辖禅城区、南海区、顺德区、三水区和高明区五个区，总面积3968平方公里。近三年来常住人口逐年增长，年增长总量3万人以上，其中户籍人口增长占比较大。2013年，佛山居民收入稳步增加，物价涨幅继续回落，居民消费价格总水平比上年同期上涨2.5%。佛山居民收入稳步增加，常住人口和户籍人口逐年增加，城市规模不断扩大。3.23.2佛山市社会经济佛山市社会经济城市规模扩大，收入稳步增加Code of this report | 20 Copyright Centaline Group, 20091、南海区历

21、年GDP及财政收入走势情况南海区2013全年完成生产总值2172.44亿元，占到佛山市的31%，经济实力雄厚，比上年增长10.2%。050010001500200025002008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年149115421792181019662172GDP（亿元）2008-2013年南海区GDP走势0501001502008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年7590103115129146财政收入（亿元）2008-2013年南海区财政收入走势全区生产总值2172亿元，比上年增长10.2%。其中，第一产业增加值43.73亿元，增

22、长3.5%；第二产业增加值1130.91亿元，增长9.9%；第三产业增加值997.80亿元，增长10.8%。2013年南海公共财政预算收入146亿元，同比增长13%，保持两位数增长，继续保持稳健增长。3.33.3南海区社会经济南海区社会经济南海GDP占佛山五区1/3，经济实力雄厚Code of this report | 21 Copyright Centaline Group, 20092、南海区历年固定资产投资及房地产开发投资分析固定资产投资及内需是贡献经济增长的双引擎，其中房地产投资尤为突出，全年投资285亿元，增长16.6%。02004006008002008年 2009年 2010年

23、 2011年 2012年 2013年417475541584631722固定资产投资（亿元）2008-2013年南海区固定资产投资走势0501001502002503002008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年118148177198245285房地产开发投资（亿元）2008-2013年南海区房地产开发投资走势全年全社会固定资产投资712.62亿元，比上年增长16.0%。其中工业投资238.13亿元，增长22.9%；批发零售、住宿和餐饮业投资45.87亿元，减少0.9%。房地产开发投资285亿元，增长16.6%。增幅基本与佛山整体增幅持平，形成对经济发展的稳步增长

24、的推动力之一。3.33.3南海区社会经济南海区社会经济南海房地产投资对经济推动效果突出Code of this report | 22 Copyright Centaline Group, 20090501001502002502008年2009年2010年2011年2012年2013年121117116204198208外贸进出口总额01002003004005006007008002009年2010年2011年2012年2013年461546625654734社会消费品零售总额3、南海区进出口贸易总额分析4、南海区社会消费品零售总额分析全年进出口总值208亿美元，比上年增长5.1%，其中：

25、出口总值109.59亿美元，增长5.7%，进口总值98.27亿美元，下降4.4%。全年实现贸易顺差11.32亿美元。 2013年，全区社会消费品零售总额达到734亿元，同比增长12.3%，增速较去年基本持平。3.33.3南海区社会经济南海区社会经济南海贸易及消费稳定Code of this report | 23 Copyright Centaline Group, 200994.00%96.00%98.00%100.00%102.00%104.00%106.00%2009年2010年2011年2012年2013年98.60%100%105.20%102.80%102.30%消费价格指数累计比

26、5、南海区CPI上涨累计比分析6、南海区常住人口分析0501001502002503002010年2011年2012年2013年258.88260.3263.1266118.94120.87122.51124.48常住人口户籍人口南海在全国百强区中位列第四。总面积14.2平方公里，常住人口266万，全区户籍人口124万人。近三年人口逐年增长。居民消费价格指数 “涨”字当头，2012年全年物价走势前高后低，通胀压力在年末有所减缓。南海区城市规模不断扩大，城市人口不断增加，居民消费热度较去年有所降温，通胀压力未能缓解。3.33.3南海区社会经济南海区社会经济南海城市规模扩大，通胀压力未减缓Code

27、 of this report | 24 Copyright Centaline Group, 20090204060801001201401601802002004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013637283110128144162164177178亿元西樵西樵GDPGDP增长对比图增长对比图西樵居民收入增长对比图西樵居民收入增长对比图西樵2013年GDP总量是178亿元，同比增长1%，增速比较低，但总量位居南海前五强。西樵居民人均收入（城镇、农村）13924万元，同比增长6%。3.43.4西樵镇基本概况西樵镇基本概况西樵镇经济实力，

28、区排名前五Code of this report | 25 Copyright Centaline Group, 2009 佛山佛山“1+2+5+X”1+2+5+X”组团重要组成部分，南海组团重要组成部分，南海“一脊两翼一脊两翼”中西翼核心区位，中西翼核心区位，在佛山西部发展中起到核心带动作用。在佛山西部发展中起到核心带动作用。*西樵是佛山“1+2+5+X”组团中的5个区级中心的“西樵组团”。*同时也是南海“一脊两翼”中西部区域的重要战略区位。在整个佛山规划发展中起到西部发展核心带动作用。*西樵将根据“一个核心新城，三个旅游区”，将西樵打造成为“山水新城、文化高地、纺织强镇”。西樵镇在南海具有

29、核心战略定位3.43.4西樵镇基本概况西樵镇基本概况Code of this report | 26 Copyright Centaline Group, 2009u辖5 5个社区居委会个社区居委会（东碧、北太、中西、太平、民乐）、2727个村委会个村委会（岭西、西樵、崇南、爱国、简村、儒溪、民乐、百东、百西、上金瓯、华夏、大岸、崇北、联新、河岗、太平、新河、平沙、海舟、新田、稔岗、山根、朝山、七星、大同、显岗、西岸）；西樵科技工业园。 u 辖区面积辖区面积176.63176.63平方公里，常住人口平方公里，常住人口1515万人，万人，流动人口流动人口6.16.1万。万。 西樵镇常住人口15万

30、3.43.4西樵镇基本概况西樵镇基本概况Code of this report | 27 Copyright Centaline Group, 2009*“一环”：以环西樵山道路为轴心*“六横”：为广明高速，樵丹新干线（百业大道-百乐路-大新路），崇民路樵高路，西西线官太路，新星路南九公路（东段），龙高路等在建或筹建线路。*“六纵”：珠二环（广珠铁路、樵丹新干线的百丹路段），清龙线新樵丹路段，樵丹复线，樵金路，南九公路复线工程，塘九线等在建或筹建线路。*地铁：佛山2号线二期工程（规划：石湾广州新客站）。*桥梁：龙湾大桥、新西樵大桥。西樵镇交通升级迅猛3.43.4西樵镇基本概况西樵镇基本概况Co

31、de of this report | 28 Copyright Centaline Group, 2009西樵镇交通环境巨变：西樵镇交通环境巨变：1、龙湾大桥、新西樵大桥即将投入使用，与中心城区交通瓶颈彻底打通。2、季华路西线、崇民路西线打通新城区交通。西樵镇交通升级迅猛3.43.4西樵镇基本概况西樵镇基本概况Code of this report | 29 Copyright Centaline Group, 2009 随着广佛合作加强，南海西南部偏远镇街也需加速融合步伐。南海将在西樵大桥西樵大桥南面，“复制”新西樵大桥新西樵大桥，加上规划建设中的龙湾大桥龙湾大桥，共有3座大桥跨北江，连接

32、西樵与佛山中心城区。南海于2010下半年将启动南庄至九江公路复线和崇民西路两项路网工程，为西樵大桥“减负”，拉近西樵、九江与中心城区距离。 西樵镇交通升级迅猛3.43.4西樵镇基本概况西樵镇基本概况Code of this report | 30 Copyright Centaline Group, 2009 西樵旅游资源非常丰富，旅游业十分兴旺旅游资源非常丰富，旅游业十分兴旺，西樵山、西岸茶山以“奇、独、秀、自然”而闻名。尤其是西樵山钟灵毓秀，是国家级风景名胜区、国家森林公园、国家地质公园、广东四大名山之一，拥有丰富的自然景观和人文历史，素有“南粤名山南粤名山数二樵数二樵”之美誉。“西樵山文

33、化”被考古学家称为“珠江文明的灯塔珠江文明的灯塔”。多年来，西樵以打造国内外知名旅游度假区为目标，强化旅游整体宣传策划，打出了“南狮发源地，黄飞鸿故乡”的旅游品牌，开发了“桑蚕文化”和“历史名人”旅游路线，巩固了文化游、名人游名山、宗教游，加强特色宣传，开发休闲旅游和周末旅游项目，年接待各类游客270万人次。旅游业的兴旺，带动了商贸、饮食、旅游业的兴旺，带动了商贸、饮食、房地产和酒店服务业的发展，逐步奠定了西樵在南房地产和酒店服务业的发展，逐步奠定了西樵在南海西南片的商贸中心地位海西南片的商贸中心地位。西樵镇旅游资源发达3.43.4西樵镇基本概况西樵镇基本概况Code of this repo

34、rt | 31 Copyright Centaline Group, 2009西樵锦湖片区拟建设成为西樵锦湖片区拟建设成为“文翰樵山文翰樵山”岭南旅游文化高地的核心区岭南旅游文化高地的核心区 依托西樵山良好的生态环境，将休闲度假、商务会议、文化体验、生态宜居等功能有机融合，对占地约对占地约2.52.5平方公里的锦湖片区平方公里的锦湖片区进行整合改造，建设南海会馆、樵山大道、进行整合改造，建设南海会馆、樵山大道、特色旅游景点、岭南文化产业载体，引入五特色旅游景点、岭南文化产业载体，引入五星级酒店和高端休闲项目等星级酒店和高端休闲项目等，将该片区打造成为西樵山旅游文化的主门户和形象窗口、“文翰樵山

35、”岭南旅游文化高地的核心区以及西部片区的城市标杆。 西樵镇旅游规划升级3.43.4西樵镇基本概况西樵镇基本概况Code of this report | 32 Copyright Centaline Group, 2009 西樵是著名的纺织之乡，素有“广纱甲天下，广纱甲天下，丝绸誉神州丝绸誉神州”之称，全镇有纺织企业1300多家，是全国第二大纺织产业集群镇全国第二大纺织产业集群镇。拥有高档商铺3000多家，是全国四大纺织品专业市场之一。2002年被省政府认定为广东省大型中高级批发市场。西樵镇是全国知名纺织基地3.43.4西樵镇基本概况西樵镇基本概况Code of this report | 3

36、3 Copyright Centaline Group, 2009 近年来，西樵宏观经济稳步上扬发展，第一产业和第三产业产业加剧升温，支柱纺织服装产业升级和集群发展全面推进；西樵已形成纺织、旅游、陶瓷、五金、电器、印刷包装，商贸服务、酒店饮食业等多元化发展的产业体系。 受助于整体经济增长的影响，西樵人民生活水平亦得到了较大的改善和提升，居南海收入前列水平。 因此，区域区域户籍人口户籍人口外来外来人口人口GDP(2013)主要产业主要产业西樵西樵15万万6.1万万178亿亿纺织、旅游、陶瓷、五金、电器、印刷包装 九江九江10万5.5万122亿金属制品、服装、床上用品、包装印刷、装饰板材等 南庄南

37、庄7.5万8万102.5亿陶瓷、电子电器、金属加工、机械制造等 丹灶丹灶8.6万6.2万92亿五金制品 西樵镇经济发展为项目开发作支撑3.43.4西樵镇基本概况西樵镇基本概况Code of this report | 34 Copyright Centaline Group, 2009西樵房地产市场西樵房地产市场有巨大的开发价值！有巨大的开发价值！西樵房地产市场极具开发价值3.53.5分析结论分析结论西樵作为大佛山重点规划组团之一，城市发展空间大；西樵作为大佛山重点规划组团之一，城市发展空间大；西樵经济稳健发展，令西樵购买力呈现持续增长趋势；西樵经济稳健发展，令西樵购买力呈现持续增长趋势；两高

38、速及两桥工程，将令西樵与周边镇区的交通便利性得到很大的提高；两高速及两桥工程，将令西樵与周边镇区的交通便利性得到很大的提高；西樵新城片区的开发改造，提升城市形象；西樵新城片区的开发改造，提升城市形象；西樵为西樵为5A级旅游区，建设多个新旅游景点工程，城市价值显著提升。级旅游区，建设多个新旅游景点工程，城市价值显著提升。Code of this report | 35 Copyright Centaline Group, 2009区域房地产发展环境区域房地产发展环境四Code of this report | 36 Copyright Centaline Group, 20091、佛山市近年土地

39、供求情况分析佛山市2010年房地产政策影响，佛山商住用地成交量较低。到2013年又出现新的高峰，成交总建面积超过2000万大关；预计2014年的商住用地成交总建面积在2500万左右。商住用地成交现高峰4.14.1佛山市商品住宅市场佛山市商品住宅市场 Code of this report | 37 Copyright Centaline Group, 20092013 年新地王的诞生，让群众把目光放到发展商实力身上，万科、中铁叱咤楼市纵横金融高新区，无疑年内最大赢家。北面保利、北大资源积极布局三水市场；西面金地、中海不惜挥重金广佛板块；而能兴掷 34.50 亿元豪夺佛山新城一商住地等，使佛山市

40、场实现跨越式向前发展。 2013年成交地王：地王频出，土地市场群雄逐鹿 “千亿”房企列队进驻商住用地市场“地王”频现4.14.1佛山市商品住宅市场佛山市商品住宅市场 Code of this report | 38 Copyright Centaline Group, 2009佛山市历年商品房成交情况走势图昆山市近年商品房供应基本保持稳定，11年略有回落。受宏观调控及价格上涨影响，成交面积在11年同样有所下跌。11年成交均价达到11665元/平方米。佛山市年度市场供应量在700-1000万平方米之间，除2008、2009年受市场深度调整、市场开发有所滞后之外，成交量从2012年起有小幅度回升，

41、成交价格有明显的上扬。2013年，佛山商品房住宅供应量979万方，成交量808万方，同比增长23.5%。成交均价8250元/方，比去年全年稍下降2%。2、2008年至今佛山市商品房市场走势0200400600800100012002008年2009年2010年2011年2012年2013年0200040006000800010000766698854840879979497969779604654808547458557350857584208250批准预售面积（万方）商品住宅销售面积（万方）商品住宅成交均价（元/平）商品房市场稳定发展4.14.1佛山市商品住宅市场佛山市商品住宅市场 Code

42、 of this report | 39 Copyright Centaline Group, 2009随着今年中央以市场为主导，加快构建楼市调控长效机制，压抑的市场气氛得到缓解，使佛山房地产市场表现复苏迹象。近两年全市成交量攀升，楼市回暖态势明显，预期2014年将保持着一个良好的发展趋势。3、佛山市近一年商品住宅月供求分析0204060801001201401601802013年1月2013年2月2013年3月2013年4月2013年5月2013年6月2013年7月2013年8月2013年9月 2013年10月 2013年11月 2013年12月74007600780080008200840

43、0860088004929611135871856615580105108775773877072675653496285814981498489809978818280807982658668793383018312供应面积成交面积成交均价楼市回暖态势明显4.14.1佛山市商品住宅市场佛山市商品住宅市场 Code of this report | 40 Copyright Centaline Group, 2009 南海区商住用地成交是佛山最为活跃的区域之一，南海区商住用地成交是佛山最为活跃的区域之一，20122013年度成交总建面积均在年度成交总建面积均在800万万平方米以上。预计平方米以

44、上。预计2014年商住用地总成交可建面积在年商住用地总成交可建面积在850万左右。万左右。南海区2009至今商住用地分析010020030040050060070080090010002009年2010年2011年2012年2013年050010001500200025003000165.75171.6125.8275.81302.62414.37514.8214.5863.5847.3415361678153624412612成交占地面积（万平）成交总建面积（万平）楼面地价商住用地成交活跃4.24.2南海区商品住宅市场南海区商品住宅市场 Code of this report | 41 Co

45、pyright Centaline Group, 2009南海区南海区2013年商住用地供求走势年商住用地供求走势2013 是南海区土地成交形成连续不断的局面。实际成交土地65宗，要集中下半年。区内沥桂新城、大狮山计划、西樵听音湖片区等多板块同步发力创造佳绩。南海区2013年商住用地分析商住用地成交活跃4.24.2南海区商品住宅市场南海区商品住宅市场 Code of this report | 42 Copyright Centaline Group, 2009近5年来，南海区商品住宅供应量除2009以外，逐步提升，2012年达到了481万方，较2011年增幅达到了58%。成交量2012年达到

46、262.29万方。2013年，市场供应量415万方，同比下降14%，成交量275万方，同比略上升5%。成交价格9517元/方，同比增加13%。南海区近年来商品住宅供求分析01002003004005002008年2009年2010年2011年2012年2013年0200040006000800010000276237279303481415154368255219262275547458557350857584209517批准预售面积（万方）商品住宅销售面积（万方）商品住宅成交均价（元/平）商品房市场稳定发展4.24.2南海区商品住宅市场南海区商品住宅市场 Code of this repor

47、t | 43 Copyright Centaline Group, 2009南海区2012年-2013年商品住宅月供求分析010203040506070802013年1月2013年2月2013年3月2013年4月2013年5月2013年6月2013年7月2013年8月2013年9月2013年10月 2013年11月 2013年12月800085009000950010000105002012年2013年商品住宅供求价走势2211244920254121744339462820282718261918181420389140947599799054919897159305100251038599

48、1391279356供应面积成交面积成交均价 2013年1-3月，市场成交量大于推货量，市场以消化余货为主，随即5月迎来第一个预售高峰，但市场表现不理想，预售量持续爆发性增长，特别是到9月，由于成交市场反应冷淡，各项目都积极备战10月，预售达年内最高峰，但成交依然不理想，供求比达年内新低，随着年末桂城市场各项目的相继推货，市场销量稍有好转。商品房市场总体稳定，局部波动4.24.2南海区商品住宅市场南海区商品住宅市场 Code of this report | 44 Copyright Centaline Group, 2009详细地址土地用途占地面积总建筑面积成交价楼面地价竞得人1南海区西樵镇

49、西岸旅游产业园城镇住宅用地兼容批发零售用地16468214091945908广东中旅（南海）置业有限公司2南海区西樵镇西岸旅游产业园城镇住宅用地兼容批发零售用地30581476253814800广东中旅（南海）置业有限公司3南海区西樵镇西岸旅游产业园文体娱乐用地48796243981340549广东中旅（南海）置业有限公司4南海区西樵镇崇南村樵金路以西地段城镇住宅兼容批发零售、商务金融及住宿餐饮用地179005370219028 3543 黄国威等2个主体组成5南海区西樵镇听音湖片区批发零售、住宿餐饮兼容文体娱乐用地221863000050501683佛山市南海区樵山建设投资有限公司6南海区西

50、樵镇官山城区官山涌边地段城镇住宅用地266938007913084 1633佛山市南海聚英豪园房地产开发有限公司7佛山市南海区西樵镇崇民东路北侧地段城镇住宅兼容批发零售、商务金融及住宿餐饮用地55738200446 47000 2344佛山三盛房地产有限责任公司等2个主体组成的竞买联合体8南海区西樵镇听音湖片区C-14-01 地块批发零售、住宿餐饮、商务金融、其他商服用地兼容文体娱乐用地354785321720000 3758佛山市南海区樵山建设投资有限公司9南海区西樵镇崇南村委会明德股份合作经济社地段城镇住宅用地兼容批发零售、商务金融及住宿餐饮用地66632213224 55000 2579

51、佛山市南海丰鼎房地产开发有限公司10南海区西樵镇听音湖片区地段城镇住宅用地兼容批发零售及住宿餐饮用地240036841085471249佛山市南海区天地源房地产发展有限公司11南海区西樵镇官山城区江浦路以南，高街西大街地段城镇住宅用地3280557611622083佛山市亿方投资有限公司等3个主体组成的竞买联合体12南海区西樵镇爱国村杏头村“独岗边”地块商务金融用地兼容批发零售、住宿餐饮、其他商服用地101522538081823223佛山市百润成房地产开发有限公司已出让未开发土地建面约70万方，商住为主4.34.3西樵商品房市场西樵商品房市场 Code of this report | 45

52、 Copyright Centaline Group, 2009地块4、9地块1、2、3地块6、11地块5、8、10地块7地块12在在不断整合改造中，西樵逐渐成为南海发展的重心之一，区域内各大板块土地优质，具有较大的不断整合改造中，西樵逐渐成为南海发展的重心之一，区域内各大板块土地优质，具有较大的发展潜力，舒适的环境及良好的发展前景成为开发房地产项目的绝对优势。发展潜力，舒适的环境及良好的发展前景成为开发房地产项目的绝对优势。房地产将成开发热点4.34.3西樵商品房市场西樵商品房市场 Code of this report | 46 Copyright Centaline Group, 200

53、9未来两年内新增土地最大可建面积未来两年内新增土地最大可建面积114114万方，预计万方，预计3636年内推向市场。年内推向市场。土地位置用途占地面积容积率最大可建面西樵周家塱项目（四期）商服、商住642.5106720西樵路边陈改造项目商服、商住402.566700樵晖新城周边旧物业改造（水产场地块）商服、商住1302.3199433碧霞小区三期（西樵中学旁地块）商服、商住513.2108854.4崇民东路旁地块商服、商住342.556695西岸地块商服、商住252.541687.5简村商服地块商服582.596715听音湖畔A地块高端商住项目商住2301.0-2.5383525听音湖片区C

54、-28地块高端住宅项目城镇住宅用地59.21.0-2.078972.8合计11393024.34.3西樵商品房市场西樵商品房市场 房地产将成开发热点Code of this report | 47 Copyright Centaline Group, 2009n 近3年来，西樵的商品住宅市场不断升温，2011年受限购政策的影响，成交面积出现下滑，2012年成交稳步上升，2013年1-7月成交量已达23.33万方，成交均价平稳上升，2013年成交均价更是破9000元/方的大关。n 西樵政府大力发展当地旅游文化，当地第三产业得到不断升级，城市配套不断完善，吸引较多禅城置业者。西樵房地产成交市场持续

55、升温4.34.3西樵商品房市场西樵商品房市场 Code of this report | 48 Copyright Centaline Group, 2009n近年来，西樵镇月均成交面积2-3万方，成交均价站稳8000元/以上。西樵房地产成交市场持续升温4.34.3西樵商品房市场西樵商品房市场 Code of this report | 49 Copyright Centaline Group, 2009楼盘楼盘名称名称位置位置总建筑总建筑面积（面积（万）万）首次首次开盘开盘时间时间去化速度去化速度存量面积（存量面积（）预售预售套数套数已售已售套数套数已售面已售面积（积（）销售销售进度进度均价

56、均价月均销月均销售套数售套数樵山明珠西樵镇樵高路南侧142012年10月58836551242.462%8411.951847760.19凰樵假日西樵江浦西路112号152009年8月12681123105571.389%74383（双证）13368.85凰樵圣堡西樵镇北江大堤路342010年12月37563561294464.295%76866（双证）13675.74滨城珑湾西樵镇顺德水道旁152012年10月141469969080.650%7384.672962043.61碧玉名轩西樵镇崇南村大德路1号52012年7月51635633612.0269%6944.215（双证）11954.

57、54合计合计83148800西樵在售可竞争项目不多4.34.3西樵商品房市场西樵商品房市场 Code of this report | 50 Copyright Centaline Group, 2009在售项目的存量，基本上在未来35年内推向市场，新增项目主要是已出让地块的市场供应、潜在土地的市场供应。1213年的消化率：30-40万方35年的潜在供应：42万方供求比：1.051.4供应类型总量（方）年均供应量备注在售存量148800以双拼为主出让地块供应823466新出让未开发潜在地块供应1139302未来两年出让合计2026943422313注：按照市场静态分析测算，未来三到5年的供求比

58、在1.051.4，供求比较合理。商品房供求比合理4.34.3西樵商品房市场西樵商品房市场 Code of this report | 51 Copyright Centaline Group, 20092012年至今，西樵年均消化量3040万，随着伴随区外消费力的进一步释放，西樵片区各种规划利好，成交有持续放大的可能。1213年消费力：3040万方南海西部镇街中心区距离房价区外消费力罗村1015分钟7000850060%狮山1520分钟6500850050%南庄1520分钟6500850050%西樵20分钟8000900010%丹灶3040分钟5000550030%区外消费力提升至30%：年度

59、年度4357万方万方消费潜力巨大狮山镇狮山镇丹灶镇丹灶镇西樵镇西樵镇罗村镇罗村镇南庄镇南庄镇西樵区外消费潜力巨大4.34.3西樵商品房市场西樵商品房市场 Code of this report | 52 Copyright Centaline Group, 2009西樵作为大佛山重点规划组团之一，城市发展空间大；西樵作为大佛山重点规划组团之一，城市发展空间大；两高速及两桥工程，将令西樵与周边镇区的交通便利性得到很大的提高；两高速及两桥工程，将令西樵与周边镇区的交通便利性得到很大的提高；西樵西樵2012年成交年成交28.58万方，万方，2013年成交约年成交约40万方，势头迅猛；万方，势头迅猛；

60、西樵未来西樵未来35年的年均消化量有望提升至年的年均消化量有望提升至4357万方，消费潜力巨大。万方，消费潜力巨大。西樵未来西樵未来35年的供求比在年的供求比在1.051.4之间，供求比合理；之间，供求比合理；市场基础较好市场基础较好西樵房地产市场基础较好4.44.4市场小结市场小结 Code of this report | 53 Copyright Centaline Group, 2009区域竞争市场分析区域竞争市场分析五Code of this report | 54 Copyright Centaline Group, 2009狮山镇狮山镇丹灶镇丹灶镇西樵镇西樵镇罗村镇罗村镇南庄镇南