第二章_工程建设程序法规

1、案例一案例一南京地铁南京地铁S3线一期工程原计划线一期工程原计划2011年底开工建设；年底开工建设；2013年，车站主体年，车站主体结构完成；结构完成；2014年实现年实现“洞通洞通”、“轨通轨通”、“电通电通”，全面进入安，全面进入安装和装修阶段。装和装修阶段。2015年，实现全线联调，试运行并通车。年，实现全线联调，试运行并通车。2010年年3月月12日，南京地铁公司发布南京地铁日，南京地铁公司发布南京地铁12号线工程可行性研究报号线工程可行性研究报告编制及设计总体告编制及设计总体-总包管理招标项目资格预审公告，总包管理招标项目资格预审公告，12号线前期准备号线前期准备工作启动。工作启动。

2、2011年年10月月27日，南京地铁日，南京地铁12号线更名宁和城际一期工程，环境影响号线更名宁和城际一期工程，环境影响评价第一次公示评价第一次公示2012年年12月月27日，宁和城际一期工程试验段搅拌桩施工，工程进入正日，宁和城际一期工程试验段搅拌桩施工，工程进入正式实施阶段。式实施阶段。2014年年12月月31日，南京市交通运输局发布了南京地铁宁和城际轨道交日，南京市交通运输局发布了南京地铁宁和城际轨道交通一期工程通一期工程19个车站命名方案，面向社会公开征求意见，以便进一步修个车站命名方案，面向社会公开征求意见，以便进一步修改完善。新命名的改完善。新命名的19个车站站名为，南京南站站、景

3、明佳园站、铁心桥个车站站名为，南京南站站、景明佳园站、铁心桥站、春江路站、贾西站、油坊桥站、永初路站、平良大街站、吴侯街站站、春江路站、贾西站、油坊桥站、永初路站、平良大街站、吴侯街站、高庙路站、天保站、刘村站、马骡圩站、兰花塘站、双垅站、石碛河、高庙路站、天保站、刘村站、马骡圩站、兰花塘站、双垅站、石碛河站、桥林新城站、林山站、高家冲站。站、桥林新城站、林山站、高家冲站。2015年年1月月1日，施工分为三个段的宁和城际河西试验段日，施工分为三个段的宁和城际河西试验段4站站4区间主体施工已经基本完成，近期就能实现贯通；而区间主体施工已经基本完成，近期就能实现贯通；而“江南江南段段”从中和街站到

4、南京南站站，去年从中和街站到南京南站站，去年9月开工，目前正在进月开工，目前正在进行维护结构施工，预计行维护结构施工，预计2016年完成；年完成；“江北段江北段”起于天保路起于天保路站，搭载京沪高铁大胜关长江大桥过江，地铁在高铁桥的两站，搭载京沪高铁大胜关长江大桥过江，地铁在高铁桥的两侧，大约与高铁桥间距侧，大约与高铁桥间距2米的位置左右各设有一股轨道，终米的位置左右各设有一股轨道，终点在浦口黄里，近期将开工建设。点在浦口黄里，近期将开工建设。2015年年1月月14日，宁和城际一期河西段实现贯通，包括中和日，宁和城际一期河西段实现贯通，包括中和街站黄河路站天河路站新梗街站（以上是暂定站街站黄河

5、路站天河路站新梗街站（以上是暂定站名）名）2号盾构井，即四站四区间实现全区段贯通。盾构掘号盾构井，即四站四区间实现全区段贯通。盾构掘进过程，施工克服了穿越友谊河、秦淮新河，遇到了复杂地进过程，施工克服了穿越友谊河、秦淮新河，遇到了复杂地层等工程难点和风险点。层等工程难点和风险点。2015年年1月月23日，南京市交通运输局批复南京地铁日，南京市交通运输局批复南京地铁S3号线一号线一期地铁站站名。期地铁站站名。每个时间段完每个时间段完成的工程建设成的工程建设活动，有没有活动，有没有联系。联系。案例二案例二 99年年1月月4日，重庆市彩虹桥发生整体垮塌，造日，重庆市彩虹桥发生整体垮塌，造成成40人死

6、亡，人死亡，14人受伤，直接经济损失人受伤，直接经济损失631万元。万元。彩虹桥垮塌事件震惊了全国，事故发生后的调查结彩虹桥垮塌事件震惊了全国，事故发生后的调查结果显示，这是一个典型的违反基本建设程序的违法果显示，这是一个典型的违反基本建设程序的违法施工项目：没有按照国家规定对项目进行立项、可施工项目：没有按照国家规定对项目进行立项、可行性研究、设计审查，没有办理项目报建手续，没行性研究、设计审查，没有办理项目报建手续，没有进行项目设计、项目招标，没有办理施工许可证；有进行项目设计、项目招标，没有办理施工许可证；未进行工程竣工验收；也没有对设计、施工单位进未进行工程竣工验收；也没有对设计、施工

7、单位进行资质审查，主体资格不合格；私人设计，非法出行资质审查，主体资格不合格；私人设计，非法出图；施工承包主体不合法，挂靠承包，严重违规；图；施工承包主体不合法，挂靠承包，严重违规；在施工过程中，也没有按照在施工过程中，也没有按照建筑法建筑法的要求进行的要求进行工程监理。工程监理。案例中的项目审查是案例中的项目审查是否有必要，如何有效否有必要，如何有效的进行相关审查？的进行相关审查？一、工程建设程序的概念一、工程建设程序的概念 项目建设程序，指的是一个建设项目从建设设想项目建设程序，指的是一个建设项目从建设设想或者说建设意图的提出到项目的选择、评估、决策，或者说建设意图的提出到项目的选择、评估

8、、决策，到设计、施工，直到竣工投产、交付使用的整个建设到设计、施工，直到竣工投产、交付使用的整个建设过程中，各项工作必须遵循的先后工作次序。过程中，各项工作必须遵循的先后工作次序。 简单的说，可以分为简单的说，可以分为投资决策、建设实施和交付投资决策、建设实施和交付使用使用 三个大的阶段。世界各国关于建设程序阶段的划三个大的阶段。世界各国关于建设程序阶段的划分大体类似。分大体类似。需要注意：需要注意： 它是一个自然的、客观的过程。它是一个自然的、客观的过程。 它是国家通过法规规定的规范程序，必须遵守。它是国家通过法规规定的规范程序，必须遵守。世界银行关于项目建设程序的规定：世界银行关于项目建设

9、程序的规定：项项目目选选定定项项目目准准备备项项目目评评估估项项目目谈谈判判项项目目实实施施项项目目总总结结评评价价 按现行规定，我国一般大中型及限额以上项目的基本按现行规定，我国一般大中型及限额以上项目的基本建设程序可以分为以下几个阶段（如下图所示）：建设程序可以分为以下几个阶段（如下图所示）： 根据国民经济和社会发展长远规划，结合行业和地根据国民经济和社会发展长远规划，结合行业和地 区发展规划的要求，提出项目建议书；区发展规划的要求，提出项目建议书； 在勘察、试验、调查研究及详细技术经济论证的基在勘察、试验、调查研究及详细技术经济论证的基 础上，编制可行性研究报告；础上，编制可行性研究报告

10、； 根据咨询评估情况，对建设项目进行决策；根据咨询评估情况，对建设项目进行决策； 根据可行性研究报告，编制设计文件；根据可行性研究报告，编制设计文件； 初步设计经批准后，做好施工前的各项准备工作；初步设计经批准后，做好施工前的各项准备工作； 组织施工，并根据施工进度做好生产或动用前的准组织施工，并根据施工进度做好生产或动用前的准 备工作；备工作； 项目按批准的设计内容建完，经投料试车验收合格项目按批准的设计内容建完，经投料试车验收合格 后正式投产交付使用；后正式投产交付使用； 生产运营一段时间（一般为生产运营一段时间（一般为1年）后讲行项目后评年）后讲行项目后评 价。价。一、前期工作阶段一、前

11、期工作阶段 （1）投资意向）投资意向 投资意向是投资主体发现社会存在合适的投资机会投资意向是投资主体发现社会存在合适的投资机会所产生的投资愿望，它是工程建设投资活动的起点。如所产生的投资愿望，它是工程建设投资活动的起点。如房地产开发商寻找投资机会。房地产开发商寻找投资机会。 （2）投资机会分析）投资机会分析 投资机会分析，是投资主体对投资机会所进行的初投资机会分析，是投资主体对投资机会所进行的初步考察和分析，在认为机会合适、有良好的预后效益时，步考察和分析，在认为机会合适、有良好的预后效益时，则可进行进一步的行动。则可进行进一步的行动。 （3）项目建议书）项目建议书 一份完整的项目建议书应包括

12、以下内容：一份完整的项目建议书应包括以下内容： 建设项目提出的必要性和依据建设项目提出的必要性和依据; 产品方案、拟建规模和建设地点的初步设想产品方案、拟建规模和建设地点的初步设想; 资源情况、建设条件、协作关系等的初步分析资源情况、建设条件、协作关系等的初步分析; 投资估算和资金筹措设想投资估算和资金筹措设想; 经济效益和社会效益初步估计。经济效益和社会效益初步估计。 项目建议书要经过有关部门项目建议书要经过有关部门审批审批才可进行下一步的工作。才可进行下一步的工作。（4）可行性研究）可行性研究 是指项目建议书批准后，对拟建项目在技术上是否是指项目建议书批准后，对拟建项目在技术上是否可行、经

13、济上是否合理等内容所进行的分析论证。可行、经济上是否合理等内容所进行的分析论证。（5 5）审批立项）审批立项 报主管部门审查，予以立项。报主管部门审查，予以立项。可行性研究报告审批可行性研究报告审批通过后，项目正式立项。通过后，项目正式立项。 国际上习惯把前期阶段统称为可行性研究阶段，具国际上习惯把前期阶段统称为可行性研究阶段，具体分为投资机会研究、初步可行性研究、详细可行性体分为投资机会研究、初步可行性研究、详细可行性研究三个阶段。上述两项内容可以认为是投资机会研研究三个阶段。上述两项内容可以认为是投资机会研究阶段的内容。究阶段的内容。三大内容三大内容市场研究市场研究技术研究技术研究经济研究

14、经济研究二、建设准备阶段二、建设准备阶段 为勘察、设计、施工创造条件所做的建设现场、建为勘察、设计、施工创造条件所做的建设现场、建设队伍、建设设备等方面的准备工作。设队伍、建设设备等方面的准备工作。（1 1）规划）规划 在城市规划区内进行工程建设的，要依法先后领在城市规划区内进行工程建设的，要依法先后领取：城市规划行政主管部门核发的取：城市规划行政主管部门核发的“选址意见书选址意见书”、“建设用地规划许可证建设用地规划许可证”、“建设工程规划许可证建设工程规划许可证”，方可进行获取土地使用权、设计、施工等相关建设活动。方可进行获取土地使用权、设计、施工等相关建设活动。（2 2）获取土地使用权）

15、获取土地使用权 工程建设用地都必须通过国家对土地使用权的工程建设用地都必须通过国家对土地使用权的出让出让或或划拨划拨而取得。而取得。 （3）拆迁）拆迁 要获得房屋拆迁主管部门批准并取得要获得房屋拆迁主管部门批准并取得房屋拆迁许可证房屋拆迁许可证后，后，方可拆迁。方可拆迁。（4）报建）报建 建设项目的可行性研究报告经审批通过立项后，持工程建设项目的可行性研究报告经审批通过立项后，持工程项目立项批准文件、银行出具的资信证明、建设用地批准项目立项批准文件、银行出具的资信证明、建设用地批准文件等资料向当地建设行政主管部门或其授权机构进行报文件等资料向当地建设行政主管部门或其授权机构进行报建。建。5工程

16、发包与承包工程发包与承包 工程发包与承包有工程发包与承包有招标投标招标投标和和直接发包直接发包两种方式。两种方式。三、建设实施阶段三、建设实施阶段1 1工程勘察设计工程勘察设计 设计是工程项目建设的重要环节，设计文件是制定设计是工程项目建设的重要环节，设计文件是制定建设计划、组织工程施工和控制建设投资的依据。设建设计划、组织工程施工和控制建设投资的依据。设计与勘察是密不可分的，设计工作必须在进行工程勘计与勘察是密不可分的，设计工作必须在进行工程勘察，取得足够的地质、水文等基础资料后才能进行。察，取得足够的地质、水文等基础资料后才能进行。 2 2施工准备施工准备3工程施工：将工程设计物转化为建筑

17、产品的过程。工程施工：将工程设计物转化为建筑产品的过程。 施工调度施工调度工程施工工程施工施工安全施工安全文明施工文明施工环境保护环境保护施工准备施工准备施工单位技术、物质等方面的准备施工单位技术、物质等方面的准备建设单位取得施工许可证建设单位取得施工许可证4 4生产准备生产准备 工程施工临近结束时，为保证建设项目及时投产使工程施工临近结束时，为保证建设项目及时投产使用所进行的准备活动。如：招收和培训必要的生产人用所进行的准备活动。如：招收和培训必要的生产人员等。员等。四、工程竣工验收与保修阶段四、工程竣工验收与保修阶段 1工程竣工验收工程竣工验收 2工程保修工程保修 在保修期限内，承包单位要

18、对工程中出现的任何缺陷在保修期限内，承包单位要对工程中出现的任何缺陷承担保修与赔偿责任。承担保修与赔偿责任。五、生产运营与后评价阶段五、生产运营与后评价阶段 1生产运营生产运营 2投资后评价投资后评价 它是工程建设管理的一项重要内容，也是工程建设它是工程建设管理的一项重要内容，也是工程建设程序的最后一个环节。程序的最后一个环节。 建设用地规划许可证1日（规划）修建性详细规划或建设工程设计方案总平面图、建设工程设计方案3日（规划）建设、规划、公用、市政、园林、城管、人防、消防、地震、环保、气象、技术监督、教育、文物、水务、安监、国安等部门联合审图、备案3日建设工程规划许可2日（规划）国 土 局国

19、 土 局提 供 具提 供 具备 出 让备 出 让条 件 的条 件 的土 地土 地 :环 保 局环 保 局提 供 审提 供 审定 的 规定 的 规划 环 境划 环 境影 响 评影 响 评价文件价文件;地 震 局地 震 局提 供 地提 供 地震 安 全震 安 全性评价性评价;文件文件规 划 局规 划 局提 出 刚提 出 刚性 规 划性 规 划条 件条 件 .国有土地使用权出让（招拍挂），核发建设用地批准书、国有土地使用权证书（国土）建设用地规划许可证1日（规划）（规划许可阶段-审批办理时间9日）（施工许可阶段-审批办理时间4日）招 标 文 件 备案 、 招 标 投标 情 况 书 面报 告 ， 招

20、标合 同 备 案（建设）建设工程质量、安全监督手续备案（建设）城市排水许可证（水务）2日城市建筑垃圾处置核准（环卫）1日建 设工 程施 工许 可2日（ 建设 ）商品房预售许可2日（房产）1、提供土地使 用 权 证 、工 程 规 划 许可证；2、提供施工图 纸 审 查 合格书；3、已办理工程 质 量 、 安全监督手续；4、建设资金已落实1、提供土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；2、投入开发建设的资金达到工程建设总投的25%以上；3、已有商品房预售方案。规划、建设、城管、公用、市政、园林、消防、人防、地震、环保、气象、技术监督、教育、国安、文物、水务、安监等部门联合竣工验收、认可 3日

21、房地产开发企业组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收建 设工 程竣 工验 收备 案（竣工验收阶段-审批办理、验收时间5日）一、可行性研究的作用一、可行性研究的作用 作为建设项目投资决策和编制设计任务书的依据。作为建设项目投资决策和编制设计任务书的依据。项目投资决策者主要根据可行性研究的评价结果决定项目投资决策者主要根据可行性研究的评价结果决定一个项目是否应该投资和如何投资，因此，它是投资一个项目是否应该投资和如何投资，因此，它是投资的主要依据。可行性研究中具体研究的技术经济数据，的主要依据。可行性研究中具体研究的技术经济数据，都要在设计任务书中明确规定，它是编制设计任务书都要在设计任务

22、书中明确规定，它是编制设计任务书的依据。的依据。 作为筹集资金向银行申请贷款的依据。银行在接受作为筹集资金向银行申请贷款的依据。银行在接受项目建设贷款申请叱需对贷款项目进行分析评估，在项目建设贷款申请叱需对贷款项目进行分析评估，在确认项目具有偿还能力、不承担过大风险后，才能同确认项目具有偿还能力、不承担过大风险后，才能同意贷款。意贷款。 作为项目主管部门商谈合同、签订协议的依据。根据可作为项目主管部门商谈合同、签订协议的依据。根据可行性研究报告和设计任务书，项目主管部门可同有关部门行性研究报告和设计任务书，项目主管部门可同有关部门签订项目所需的原材料、能源资源和基础设施等方面的协签订项目所需的

23、原材料、能源资源和基础设施等方面的协议和合同，以及引进技术和设备的正式协议。议和合同，以及引进技术和设备的正式协议。 作为项目进行工程设计、设备订货、施工准备等建设前作为项目进行工程设计、设备订货、施工准备等建设前期工作的依据。按照可行性研究中对产品方案、建设规模、期工作的依据。按照可行性研究中对产品方案、建设规模、厂址、工艺流激主要设备选型和总团布置等方案的评选论厂址、工艺流激主要设备选型和总团布置等方案的评选论证结果，在设计任务书确认后，可作为初步设计、设备订证结果，在设计任务书确认后，可作为初步设计、设备订货和施工准备工作的依据。货和施工准备工作的依据。 作为项目采用新技术、新材料、新设

24、备研制计划和补充作为项目采用新技术、新材料、新设备研制计划和补充地形、地质工作和工业性试验的依据。地形、地质工作和工业性试验的依据。 作为环保部门审查项目对环境影响的依据。作为环保部门审查项目对环境影响的依据。 作为向项目建设所在地政府和规划部门申请建设执照的作为向项目建设所在地政府和规划部门申请建设执照的依据。依据。 作为项目后评价的依据。作为项目后评价的依据。二、可行性研究的阶段划分二、可行性研究的阶段划分投资机会研究阶段投资机会研究阶段初步可行性研究阶段（项目建议书）初步可行性研究阶段（项目建议书）详细可行性研究阶段（可行性研究）详细可行性研究阶段（可行性研究）国际惯例国际惯例工作阶段工

25、作阶段投资机会研究投资机会研究初步可行性研究初步可行性研究（项目建议书）（项目建议书）详细可行性研究详细可行性研究（可行性研究）（可行性研究）工作性质工作性质项目设想项目设想项目初选项目初选项目拟定项目拟定投资估算精度投资估算精度30%20%10%费用占总投资额费用占总投资额的百分比的百分比0.21.00.251.25大项目大项目0.81.0小项目小项目1.03.0所需时间（月）所需时间（月）1346812或更长或更长需要注意，本表数据是经验数据，并非强制性法律法规规定。需要注意，本表数据是经验数据，并非强制性法律法规规定。 三、可行性研究报告的主要内容三、可行性研究报告的主要内容 国家计委关

26、于建设项目进行可行性研究的试行管理办法国家计委关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法规定，规定，工业项目可行性研究报告的内容如下：工业项目可行性研究报告的内容如下：1、总论总论 总论部分包括两个主要内容：总论部分包括两个主要内容：（1）项目提出的背景（改扩建项目要说明企业现有的概）项目提出的背景（改扩建项目要说明企业现有的概 况），投资的况），投资的 必要性和经济意义；必要性和经济意义；（2）研究工作的依据和范围。）研究工作的依据和范围。2、需求预测和拟建规模需求预测和拟建规模主要包括：主要包括：（1）国内外需要情况预测；）国内外需要情况预测；（2）国内现有工厂生产能力估计；）国内现有工厂生

27、产能力估计；（3）销售预测，价格分析，产品竞争能力，进入国际市场前景；）销售预测，价格分析，产品竞争能力，进入国际市场前景；（4）拟建项目规模、产品方案和发展方向的技术经济比较和分析。）拟建项目规模、产品方案和发展方向的技术经济比较和分析。3、资源、原材料、燃料及公用设施情况资源、原材料、燃料及公用设施情况（1）经过储量委员会正式批准的资源储量、品位、成分以及开采、）经过储量委员会正式批准的资源储量、品位、成分以及开采、使用条件评述；使用条件评述；（2）原料、辅助材料、燃料的种类、数量、来源和供应可能；）原料、辅助材料、燃料的种类、数量、来源和供应可能；（3）所需公用设施的数量、供应方式和供应

28、条件。）所需公用设施的数量、供应方式和供应条件。4、设计方案设计方案（1）项目构成范围（指包括主要单项工程，技术来源和生产方法，）项目构成范围（指包括主要单项工程，技术来源和生产方法，主要技术工艺和设备选型方案比较，引进技术、设备的来源、国主要技术工艺和设备选型方案比较，引进技术、设备的来源、国别；设备的国内外分别交付规定或与外商合作制造的设想。改扩别；设备的国内外分别交付规定或与外商合作制造的设想。改扩建项目要说明原有固定资产利用情况）；建项目要说明原有固定资产利用情况）；（2）全厂布置方案的初步选择和土建工程量估算；）全厂布置方案的初步选择和土建工程量估算；（3）公用辅助设施和厂内外交通运

29、输方式的比较和初步选择。）公用辅助设施和厂内外交通运输方式的比较和初步选择。5、建厂条件与厂址方案建厂条件与厂址方案（1）建厂地理位置、气象、水文、地质地形条件和社会经济现状；）建厂地理位置、气象、水文、地质地形条件和社会经济现状；（2）交通、运输及水、电、气的现状和发展趋势；）交通、运输及水、电、气的现状和发展趋势；（3）厂址比较与选择意见。）厂址比较与选择意见。6、环境保护环境保护 调查环境现状，预测项目对环境的影响，提出环境保护和调查环境现状，预测项目对环境的影响，提出环境保护和“三三废废”治理的初步方案。治理的初步方案。7、企业组织、劳动定员和人员培训（估算数）企业组织、劳动定员和人员

30、培训（估算数）8、实施进度建议实施进度建议9、投资估算和资金筹措投资估算和资金筹措（1）主体工程与协作配套工程所需的投资；）主体工程与协作配套工程所需的投资；（2）生产流动资金的估算；）生产流动资金的估算；（3）资金来源，筹措方式及贷款偿还方式。）资金来源，筹措方式及贷款偿还方式。10、社会及经济效果评价社会及经济效果评价1、划拨、划拨 土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用其使用，或者将土地使用权

31、无偿交付给土地使用者使用的行为。的行为。 以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，有规定外，没有使用期限没有使用期限的限制。的限制。出让（一级市场）出让（一级市场）划拨（非市场行为）划拨（非市场行为）转让（二级市场）转让（二级市场）取得土地使用权的方式取得土地使用权的方式补充补充2：房地产管理法关于房地产开发用地的规定：房地产管理法关于房地产开发用地的规定 下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：级以上人民政府依法批准划拨： 国家机关用地和军事用地；国家

32、机关用地和军事用地； 城市基础设施用地和公益事业用地；城市基础设施用地和公益事业用地； 国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地； 法律、行政法规规定的其他用地。法律、行政法规规定的其他用地。2 2、出让、出让 土地使用权出让，是指国家将土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权国有土地使用权在在一定年一定年限内限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。用权出让金的行为。 城市规划区内的城市规划区内的集体所有的土地集体所有的土地，经依法征用转为国有，经依法征用转为国有土地后，该幅国有

33、土地的使用权方可有偿出让。土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。 (1) (1)出让年限问题出让年限问题 土地使用权出让最高年限由国务院规定。土地使用权出让最高年限由国务院规定。中华人民共中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定：土和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定：土地使用权出让地使用权出让最高年限最高年限按下列用途确定：按下列用途确定： 居住用地居住用地70年；年； 工业用地工业用地50年；年； 教育、科技、文化、卫生、体育用地教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；年； 商业、旅游、娱乐用地商业、旅游、娱乐用地40年；年； 综合或其他用地综合或其他用地50年。

34、（如商住楼用地）年。（如商住楼用地） 土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期

35、或者虽申请续期但依照前款规定未获批用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。准的，土地使用权由国家无偿收回。 （2）出让方式：）出让方式：土地出让方式土地出让方式拍卖出让拍卖出让招标出让招标出让挂牌出让挂牌出让协议出让协议出让 2004年年3月月31日，国土资源部与监察部联合下发日，国土资源部与监察部联合下发71号文件经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况、执号文件经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况、执法监察工作法监察工作 ，要求从，要求从2004年年8月月31日起，所有经营性日起，所有经营性的土地一律都要公开竞价出让（不允许再协议出让）的土地一律都要公开

36、竞价出让（不允许再协议出让）。这就是所称的这就是所称的“8.31大限大限”。该文件还规定，。该文件还规定，8月月31日以日以后，发展商必须及时缴纳土地出让金，而且如果在后，发展商必须及时缴纳土地出让金，而且如果在两年两年内不开发，政府可把该土地收回内不开发，政府可把该土地收回。 通知要求各地要严格按国家政策规定界定招标通知要求各地要严格按国家政策规定界定招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定（拍卖挂牌出让国有土地使用权规定（2002年年7月月1日）日）实施前的历史遗留问题，不得擅自扩大范围，不得弄虚实施前的历史遗留问题，不得擅自扩大范围，不得弄虚作假、变相搭车，并要加快工作进度，于作假、变相搭车，并要加快工作进度，于2004年年8月月31日前将历史遗留问题处理完毕。对日前将历史遗留问题处理完毕。对8月月31日后仍以历史日后仍以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权的，遗留问题为由采用协议方式出