物业经营管理~新

1、物业管理师考前串讲培训物业管理师考前串讲培训物业经营管理物业经营管理（青宇版权所有，严禁复录）（青宇版权所有，严禁复录）2目目 录录第第1 1章章 物业经营管理物业经营管理的概述的概述 第第2 2章章 房地产投资及其区位选择房地产投资及其区位选择 第第3 3章章 房地产投资分析技术房地产投资分析技术 第第4 4章章 收益性物业价值评估收益性物业价值评估第第5 5章章 房地产市场与市场分析房地产市场与市场分析 第第6 6章章 租赁管理租赁管理第第7 7章章 成本管理成本管理 3目目 录录第第8 8章章 合同与风险管理合同与风险管理 第第9 9章章 财务管理与绩效评价财务管理与绩效评价 第第101

2、0章章 写字楼物业经营管理写字楼物业经营管理 第第1111章章 零售商业物业经营管理零售商业物业经营管理第第1212章章 物业经营管理的未来发展物业经营管理的未来发展 4第一章第一章 物业经营管理概述物业经营管理概述考点一考点一 经营管理的性质、对象、内容、目标、类型经营管理的性质、对象、内容、目标、类型（一）物业经营管理的性质（一）物业经营管理的性质 （二）物业经营管理对象（二）物业经营管理对象（三）物业经营管理内容（三）物业经营管理内容 （四）物业经营管理目标（四）物业经营管理目标（五）物业经营管理类别（五）物业经营管理类别 （六）管理型、专业型、综合型物业管理企业的区别（六）管理型、专业

3、型、综合型物业管理企业的区别 考点二考点二 物业经营管理的层次及各层间关系物业经营管理的层次及各层间关系（一）物业经营管理层次（一）物业经营管理层次 （二）物业经营管理不同层次间的关系（二）物业经营管理不同层次间的关系考点三考点三 物业经营管理的战略性工作内容和常规性内容物业经营管理的战略性工作内容和常规性内容 （一）物业产生管理战略性工作（一）物业产生管理战略性工作（二）物业经营管理的常规性工作（二）物业经营管理的常规性工作5第二章第二章 房地产投资及其区位选择房地产投资及其区位选择 考点一考点一 房地产投资的概念、目的、特性房地产投资的概念、目的、特性 （一）房地产投资概念（一）房地产投资

4、概念（二）房地产投资的目的（二）房地产投资的目的（三）房地产投资的特性（三）房地产投资的特性考点二考点二 房地产投资形式与内容房地产投资形式与内容（一）房地产直接投资概念（一）房地产直接投资概念（二）房地产间接投资概念（二）房地产间接投资概念 （三）房地产直接投资的内容（三）房地产直接投资的内容 房地产间接投资房地产间接投资 考点三考点三 房地产投资利弊房地产投资利弊 （一）房地产投资之利（一）房地产投资之利（二）房地产投资之弊（二）房地产投资之弊6第二章第二章 房地产投资及其区位选择房地产投资及其区位选择 考点四考点四 房地产投资的风险种类房地产投资的风险种类 （一）房地产投资风险定义（一）

5、房地产投资风险定义（二）房地产投资风险种类（二）房地产投资风险种类考点五考点五 房地产区位内容房地产区位内容 (一一)区位的含义区位的含义 (二）狭义风险和广义风险的区别二）狭义风险和广义风险的区别（三）不同类型房地产投资项目对区位的特殊要求。（三）不同类型房地产投资项目对区位的特殊要求。 7第三章第三章 房地产投资分析技术房地产投资分析技术 考点一考点一 现金流量现金流量 （一）现金流量（一）现金流量 （二）（二） 现金流量图现金流量图1、现金流量图、现金流量图2、绘制现金流量图的基本原则、绘制现金流量图的基本原则 考点二考点二 房地产置业投资的现金流量房地产置业投资的现金流量（一）现金流分

6、析中的常用术语（一）现金流分析中的常用术语1、潜在毛租金收入、潜在毛租金收入2、空置和收租损失、空置和收租损失3、其他收入、其他收入4、有效毛收入、有效毛收入5、运营费用、运营费用6、净运营收益、净运营收益7、抵押贷款还本付息、抵押贷款还本付息8、准备金、准备金9、税金、税金10、经营现金流、经营现金流 8第三章第三章 房地产投资分析技术房地产投资分析技术 考点二考点二 房地产置业投资的现金流量房地产置业投资的现金流量（二）收益性物业的现金流（二）收益性物业的现金流 考点三考点三 资金的时间价值资金的时间价值 考点四考点四 单利计息与复利计息单利计息与复利计息 考点五考点五 名义利率与实际利率

7、名义利率与实际利率（一）（一） 名义利率与实际利率的概念名义利率与实际利率的概念考点六考点六 资金等效值的计算公式及其应用资金等效值的计算公式及其应用（一）常用符号（一）常用符号（二）公式与系数（二）公式与系数9第三章第三章 房地产投资分析技术房地产投资分析技术 考点七设备更新中的经济分析考点七设备更新中的经济分析 （一）设备更新的原因与特点（一）设备更新的原因与特点（二）设备经济寿命的确定（二）设备经济寿命的确定考点八物业管理中的设备更新问题考点八物业管理中的设备更新问题考点九房地产投资财务评价指标考点九房地产投资财务评价指标（一）投资回收与投资回报（一）投资回收与投资回报 （二）财务评价指

8、标体系（二）财务评价指标体系（三）盈利指标计算方法（三）盈利指标计算方法1、动态指标、动态指标2、静态指标、静态指标考点十某出租公寓项目投资分析案例考点十某出租公寓项目投资分析案例（一）购买投资和运营费用分析（一）购买投资和运营费用分析（二）财务评价（二）财务评价10第四章第四章 收益性物业价值评估收益性物业价值评估 考点一考点一 收益性物业价格的概念和特征收益性物业价格的概念和特征 （一）物业价格的概念（一）物业价格的概念（二）物业价格的构成（二）物业价格的构成（三）物业价格的特征（三）物业价格的特征考点二收益性物业价值和价格的种类考点二收益性物业价值和价格的种类（一）使用和交换价值（一）使

9、用和交换价值 （二）投资价值和市场价值（二）投资价值和市场价值 （三）成交价格、市场价格和理论价格（三）成交价格、市场价格和理论价格 （四）总价格和单位价格（四）总价格和单位价格（五）实际价格和名义价格（五）实际价格和名义价格 （六）现房价格和期房价格（六）现房价格和期房价格 （七）起价、标价、成交价和均价（七）起价、标价、成交价和均价 （八）评估价、保留价、起拍价、应价和成交价（八）评估价、保留价、起拍价、应价和成交价 （九）买卖价格、租赁价格（九）买卖价格、租赁价格 （十）原始价值、账面价值、市场价值（十）原始价值、账面价值、市场价值 11第四章第四章 收益性物业价值评估收益性物业价值评估

10、 考点三考点三 影响收益性物业价格的因素影响收益性物业价格的因素（一）人口因素（一）人口因素（二）居民收入因素（二）居民收入因素（三）物业因素（三）物业因素（四）利率因素（四）利率因素（五）汇率因素（五）汇率因素（六）物业税收因素（六）物业税收因素 （七）城市规划因素（七）城市规划因素（八）交通管制因素（八）交通管制因素（九）心理因素（九）心理因素考点四考点四 收益性物业估价的基本方法收益性物业估价的基本方法（一）市场法：用途、适用对象和操作步骤（一）市场法：用途、适用对象和操作步骤 （二）成本法：用途、适用对象和操作步骤（二）成本法：用途、适用对象和操作步骤 （三）收益法：用途、适用对象和操

11、作步骤（三）收益法：用途、适用对象和操作步骤12第五章第五章 房地产市场与市场分析房地产市场与市场分析 考点一考点一 房地产市场概述房地产市场概述（一）房地产市场的概念（一）房地产市场的概念（二）房地产市场的运行环境（二）房地产市场的运行环境 （三）推动房地产市场转变的社会经济力量（三）推动房地产市场转变的社会经济力量考点二考点二 房地产市场的供求关系房地产市场的供求关系（一）房地产市场的需求（一）房地产市场的需求（二）房地产市场的供给（二）房地产市场的供给考点三考点三 房地产市场结构与市场指标房地产市场结构与市场指标 （一）房地产市场结构（一）房地产市场结构 考点四考点四 房地产市场细分房地

12、产市场细分考点五考点五 房地产市场指标房地产市场指标13第五章第五章 房地产市场与市场分析房地产市场与市场分析 考点六考点六 房地产市场的特性与功能房地产市场的特性与功能（一）房地产市场的特性（一）房地产市场的特性（二）房地产市场的功能（二）房地产市场的功能 （三）房地产市场的政府干预（三）房地产市场的政府干预考点七考点七 房地产市场分析房地产市场分析 （一）房地产市场分析的概念与作用（一）房地产市场分析的概念与作用 （二）房地产市场分析的内容（二）房地产市场分析的内容考点八考点八 物业经营管理计划物业经营管理计划（一）物业经营管理计划的概念（一）物业经营管理计划的概念1、规划与计划、规划与计

13、划2、计划的用途、计划的用途 3、物业管理计划的表现形式、物业管理计划的表现形式14第五章第五章 房地产市场与市场分析房地产市场与市场分析 考点九考点九 编制物业经营管理计划的基础工作编制物业经营管理计划的基础工作考点十考点十 物业管理计划的主要内容物业管理计划的主要内容15第六章第六章 租赁管理租赁管理 考点一考点一 物业租赁概述物业租赁概述 （一）物业租赁及其特征（一）物业租赁及其特征考点二考点二 物业租赁的分类物业租赁的分类（一）按房屋所有权的性质划分（一）按房屋所有权的性质划分（二）按房屋租赁期限划分（二）按房屋租赁期限划分（三）按物业租金的内涵划分（三）按物业租金的内涵划分考点三考点

14、三 物业租赁管理模式物业租赁管理模式考点四考点四 房屋租赁的行政管理房屋租赁的行政管理考点五考点五 租赁管理与租赁方案租赁管理与租赁方案16第六章第六章 租赁管理租赁管理 考点六考点六 租金确定与调整租金确定与调整（一）租金的计算单位和所包含的内容（一）租金的计算单位和所包含的内容（二）基础租金与附加租金（二）基础租金与附加租金（三）租金的调整（三）租金的调整考点七考点七 租赁管理中的市场营销租赁管理中的市场营销考点八考点八 房屋租赁合同房屋租赁合同 （一）房屋租赁合同的概念和法律特征（一）房屋租赁合同的概念和法律特征 （二）房屋租赁合同的基本条款（二）房屋租赁合同的基本条款 1、租赁用途、租

15、赁用途 2、租赁期限、租赁期限 3、租金及支付方式、租金及支付方式 4、房屋的修缮责任、房屋的修缮责任 5、转租的约定、转租的约定 6、变更和解除合同的条件、变更和解除合同的条件 7、租赁双方的权利与义务、租赁双方的权利与义务 8、当事人约定的其他条款、当事人约定的其他条款17第六章第六章 租赁管理租赁管理 考点九考点九 租户关系管理租户关系管理 （一）租赁管理中的租户关系管理（一）租赁管理中的租户关系管理18第七章第七章 成本管理成本管理 考点一考点一 物业管理中的成本及其分类物业管理中的成本及其分类（一）物业管理中的成本（一）物业管理中的成本（二）物业管理成本的分类（二）物业管理成本的分类

16、 考点二考点二 成本估算方法成本估算方法（一）成本估算的目的（一）成本估算的目的（二）主要成本项目的估算方法（二）主要成本项目的估算方法（三）成本估算结果汇总（三）成本估算结果汇总考点三考点三 成本预算成本预算（一）成本预算的意义与要求（一）成本预算的意义与要求（二）成本预算的基本要求（二）成本预算的基本要求考点四考点四 成本预算的编制方法成本预算的编制方法19第七章第七章 成本管理成本管理 考点五考点五 成本预算的编制程序成本预算的编制程序 考点六考点六 成本控制成本控制（一）成本控件的含义（一）成本控件的含义 （二）成本控制的分类（二）成本控制的分类 （三）成本控制的原则与程序（三）成本控

17、制的原则与程序考点七考点七 成本控制的组织体系成本控制的组织体系 （一）成本控制的组织体系（一）成本控制的组织体系 （二）成本的日常管理（二）成本的日常管理20第八章第八章 合同与风险管理合同与风险管理考点一考点一 物业管理活动中主要的合同类型物业管理活动中主要的合同类型（一）物业管理活动中主要的合同类型（一）物业管理活动中主要的合同类型（二）物业管理合同的构成要素（二）物业管理合同的构成要素考点二考点二 物业服务合同物业服务合同（一）物业服务合同的类型（一）物业服务合同的类型（二）物业服务合同的特征（二）物业服务合同的特征（三）物业服务合同的主要内容（三）物业服务合同的主要内容考点三考点三

18、物业服务合同的签订要点物业服务合同的签订要点 考点四考点四 招标投标阶段的合同管理招标投标阶段的合同管理（一）物业管理招投标概述（一）物业管理招投标概述 （二）物业管理招投标的特点（二）物业管理招投标的特点（三）物业管理投标（三）物业管理投标 （四）物业管理企业投标的关键事项（四）物业管理企业投标的关键事项21第八章第八章 合同与风险管理合同与风险管理考点五考点五 风险管理理论风险管理理论（一）风险理论（一）风险理论（二）风险管理理论（二）风险管理理论考点六考点六 保险与物业保险保险与物业保险（一）保险的概念（一）保险的概念（二）保险合同概述（二）保险合同概述（三）物业保险的目的（三）物业保险

19、的目的（四）物业保险的主要险种（四）物业保险的主要险种（五）物业管理中的投保决策（五）物业管理中的投保决策22第九章第九章 财务管理与绩效评价财务管理与绩效评价考点一考点一 财务管理对象财务管理对象（一）企业财务活动（一）企业财务活动（二）企业财务关系（二）企业财务关系考点二考点二 财务管理目标财务管理目标（一）财务管理总体目标（一）财务管理总体目标（二）财务管理具体目标（二）财务管理具体目标考点三考点三 财务管理的内容财务管理的内容（一）财务管理的内容（一）财务管理的内容（二）财务管理的手段（二）财务管理的手段考点四考点四 财务报告的构成与内容财务报告的构成与内容23第九章第九章 财务管理与

20、绩效评价财务管理与绩效评价考点五财务报告分析的概念与形式考点五财务报告分析的概念与形式（一）财务报告分析的概念与特征（一）财务报告分析的概念与特征（二）财务报告分析的主要形式（二）财务报告分析的主要形式考点六财务报告分析的主要方法考点六财务报告分析的主要方法 考点七财务报告分析的一般过程考点七财务报告分析的一般过程 考点八物业管理绩效评价考点八物业管理绩效评价（一）物业管理绩效评价的概念与意义（一）物业管理绩效评价的概念与意义考点九考点九 物业管理绩效评价的类型物业管理绩效评价的类型考点十考点十 物业管理绩效评价的指标体系物业管理绩效评价的指标体系24第九章第九章 财务管理与绩效评价财务管理与

21、绩效评价考点十一物业管理绩效评价的标准考点十一物业管理绩效评价的标准 ( (一）定量指标标准一）定量指标标准（二）定性指标评议参考标准（二）定性指标评议参考标准考点十二物业管理报告考点十二物业管理报告 （一）物业管理报告及其类型（一）物业管理报告及其类型考点十三物业管理报告的构成与内容考点十三物业管理报告的构成与内容考点十四编写物业管理报告的注意事项考点十四编写物业管理报告的注意事项25第十章第十章 写字楼物业经营管理写字楼物业经营管理考点一考点一 写字楼物业的特点写字楼物业的特点考点二考点二 影响写字楼分类的因素影响写字楼分类的因素考点三考点三 写字楼物业管理的特点写字楼物业管理的特点考点四

22、考点四 写字楼物业管理的工作模式与管理内容写字楼物业管理的工作模式与管理内容（一）工作模式（一）工作模式（二）写字楼物业管理的内容（二）写字楼物业管理的内容考点五考点五 写字楼管理中的策略写字楼管理中的策略考点六写字楼的租户选择考点六写字楼的租户选择26第十章第十章 写字楼物业经营管理写字楼物业经营管理考点七考点七 写字楼租金的确定与调整写字楼租金的确定与调整（一）计算可出租或可使用面积（一）计算可出租或可使用面积（二）基础租金与市场租金（二）基础租金与市场租金（三）出租单元的面积规划和室内装修（三）出租单元的面积规划和室内装修（四）租金的调整（四）租金的调整考点八考点八 写字楼的租约制定写字

23、楼的租约制定（一）租赁合约中的标准条款（一）租赁合约中的标准条款（二）折让优惠和租户权利的授予（二）折让优惠和租户权利的授予考点九考点九 写字楼安全管理写字楼安全管理 （一）写字楼安全管理（一）写字楼安全管理27第十章第十章 写字楼物业经营管理写字楼物业经营管理考点十考点十 写字楼物业管理企业的选择与评价写字楼物业管理企业的选择与评价（一）物业管理企业的选择标准（一）物业管理企业的选择标准（二）物业管理工作的评价（二）物业管理工作的评价考点十一考点十一 写字楼物业经营管理的绩效评价写字楼物业经营管理的绩效评价（一）服务满意度（一）服务满意度（二）物业经济指标（二）物业经济指标（三）物业品牌化（三）物业品牌化28第十一章第十一章 零售商业物业经营管理零售商业物业经营管理考点一考点一 零售商业物业经营管理的内