德州商业地产市场调查报告

1、德州房商业地产市场调查报告贰零壹壹叁月目录p德州宏观经济p德州商圈p德州商业地产可行性分析一、宏观市场分析（一）、地缘（二）、城市人口（三）、城市化进程（四）、城市经济发展与产业结构（五）、城市商业文明 德州房地产市场调查报告地缘 德州市位于山东半岛的西北部，山东的省的北大门，自古为进京门户，素有“九达天衢，神京门户”的美誉。德州历史悠久，交通极为发达。京沪、京广、烟石等铁路以及京沪高速，石青高速穿境而过，是华北、华东地区重要的交通枢纽和贸易集散地。 德州市北部和西部与河北省接壤，南接省会济南，水城聊城；东链接滨州。德州市地貌多为平原区域，农耕业发达。境内河网稠密，有黄河、徒骇河、马颊河、德惠

2、新河、漳卫新河等大型河流。为当地的灌溉提供的丰富的水源。 德州市区位于德州的西部，西部、北部均与河北接壤。因此德州市区的发展方向，定在东部。德州市区有碱河、岔河流过，并有新湖、锦绣川、长河公园、运河等风景区水系景观。 德州市区的地理位置，不靠山，不临海。其经济发展和居民文化有很强的地缘性质。历史上德州2次繁荣昌盛。 第一次：隋唐大运河年代，德州是运河进京津门户，德州市傍运河之势，成为北方贸易大港口。南物（盐、蚕丝、木材、赋税）北上的的重要关口。位列全国36大城市之一。 第二次，近代铁路交通兴盛，大大削减了运河漕运的功效，冲击的致命的。庆幸 的是津浦铁路途径德州，期间诞生了全国闻名的德州扒鸡。

3、不过新中国之后，德州火车站在日新月异的全国铁路发展热潮中渐渐落伍，地缘交通经济优势渐失。城市发展滞后，在山东省2009年最新的综合经济排名中，位列14位。 令州城人民兴奋的是：老火车站改造工程即将启动。京沪高铁也在德州市区东部开发区选址动工。新一轮的地缘交通优势将强劲带动德州经济和综合竞争力的发展。市委领导也强调发挥德州的地缘交通优势，对接环渤海经济圈，以及大省会经济圈，打造华北现代物流商贸高地。 德州房地产市场调查报告城市人口 最新数据显示，德州市2010年户籍人口约577.17万，其中农业人口403万，城市人口174.17万，城市率：30%，城市化水平较低。其中德城区户籍人口约65万，其中

4、农业人口7万，非农业约58万。对比一下2003年的数据，德城区人口36.65万，城市人口28.16万，城市化77%。6年间，德州市区新增城市户口23万。以一家四口计算，新增需求房屋套数需求5.75万套。 德城区由于地缘关系，被河北省三县包围（吴桥、衡水、古城），其开发区和工厂大多围绕德州市区，很多人口不计算在其列，另外德州周围县乡打工青年，以及大型物流商贸市场的流动人口众多。市人口与计划生育部门粗略统计：2009年德城区非户籍流动人口约有15万人。未来3年，非户籍人口将是购房的一个主力。 德城区大体按地理位置大概可以分为：铁西运河经济开发区、市中心、河东经济开发区三部分。其中河东经济开发区为省

5、级经济开发区，建设速度迅猛。建成区面积预计为23平方公里，人口29万，为德城区的魅力新城区。数据来源：德州市人口与计划生育委员会 德州房地产市场调查报告城市化进程总括 德州城市发展的最大阻碍就是城区太小，由于特殊的地理位置，德州城区被河北省三县环绕，历史上围绕运河漕运发展起来的德州城，在现代运输体系下，老城区失去活力，同时德州原来的经济贸易中心在中西部，由于行政关系，德州向西就到河北省了。德州老城无法继续扩大规模发展，城区面积太小，一直是困扰德州发展的瓶颈。 2003年3月，德州城建部门透露：德州市规划未来7年，进行战略性大扩张。德州城区扩大为原来四倍，城区人口扩张至100万。市区用地规模从0

6、3年的42平方公里，拓展到210万平方公里。德州由此掀起了规模宏大的造城运动。其核心城市化原则是：“两个东进、三区联动、建设大德州” 市区用地规模远远大于城市人口增长。现在市区人口不足100万，城市户籍人口规模不足。 未来的德州城，将西部运河、中部岔河、东部减河三条水脉景观带，新湖、岔河、长河、运河四个风景区，16个公园、150个街头绿地的秀美城市。污染性企业搬出城区。 城市建设分区域策略为：西部改貌、中部改造、东部建设。 运河经济开发区即原来的铁西商贸开发区，毗邻河北省。区域面积32平方公里，建成区域11平方公里。是德州传统商业贸易基地，依托大运河的兴起而起，大运河的衰落而落。现在的铁西区域

7、市容“脏、乱、差”传统居民多，生活环境差。政府对于铁西商贸开发区的城市化主题是：改貌。 一、城中村、旧厂区厂房改貌、改造。二、大运河景观带改貌 三、运河区域兴建高水准社区。 下面是大运河改造思路： （一）规划目标：展现德州悠久历史文化为主题，充分挖掘运河历史，建成古代文化与现代文化交相辉映的文化、生态、旅游区。 （二）规划思路：对现有河道进行清淤，争取水体置换。河道宽度维持现状，河堤内侧进行整修绿化，把河道融汇与城市之中，配合城市的生活模式，大堤两侧道路高标准建设；滩地大面积的作为景点用地，小面积的在现有绿化的基础上，提升绿化品位；建议原则上污水进入环保局建设的污水管道，汛期可雨污合流。 （三

8、）景观创意：综合运河风景区的几次规划成果，基本确定以下十二个文化景点。 传统商业文明集中在老运河两岸，运河的没落，使铁西区商业繁荣不在。现有的商贸核心区域为黑马大市场。 德州房地产市场调查报告城市化进程运河开发区 德州房地产市场调查报告城市化进程德州老城区 传统意义上的德城区是指运河以东、岔河以西、353省道与岔河交叉口以北、德州教育局以南的区域。城区面积约55平方公里。德城区为德州市区的核心区域，拥有2200年的历史古城，运河漕运兴盛的交通枢纽区域。改革开放之后，德城区城市现代化建设开始加速，自1994年成立地级市以来，德城区主城区的建设进入高峰期。进入2003以后，改善主城区的势头有所减弱

9、，河东新区，开发区的建设成为德州城市化的主旋律。 德城区主城区的城市面貌在近30年有了天翻地覆的变化，2008年新湖广场扩建，2009年南大门综合改造工程启动，18个城中村改造工程的陆续启动，以及纯高层建筑东方明珠、宝林金紫荆花园的建设，大大提升了主城区的城市面貌。 总之，德城区的城市化主题是：传承、改造、提升。 老城区的商业文明最为悠久，其核心商圈为城隍庙商圈。 德州房地产市场调查报告城市化河东新区（省级经济开发区） 自2003年德州制定战略性扩张计划之后，河东新区可以用日新月异来形容其变化速度。河东新区指岔河以东，跨越京福高速公路、减河的广饶土地，城区面积约210平方公里，是现在德城区老城

10、区的4倍。河东新区的规划目标：1、营造富有魅力的城市中心2、树立独特和谐的城市形象3、提供舒适便利的居住条件。 河东新区核心区的功能结构为：一轴、一带、一园。 一轴：市级行政中心发展轴：行政中心、金融会展中心、文化中心、商业中心、医疗中心五个功能单元。 一带：东风路的发展带、保证东风路的畅通。沿东风路两侧商业业态定义为办公、大型商业贸易中心和物流中心。 一园：在教育路北侧规划教育园，为河东新区的潜在动力。园区内将进驻德州4所专科院校。 高新区高铁区域规划，为河东新区的发展提供了巨大的想象力。高铁时代的到来，使得自古以来的交通枢纽城市德州带来新的发展契机。高铁德州站的建立，为德州提供了历史发展机

11、遇。德州市总体规划德州市高铁片区规划河东新城区高铁区规划 德州房地产市场调查报告经济发展数据 2009年，全市实现地区生产总值（GDP）1545.35亿元，位列全省第11名。按可比价格计算，比上年增长12.7%。其中第一产业增加值189.73亿元，增长1.3%；第二产业增加值863.41亿元，增长11.9%；第三产业增加值548.77亿元，增长19.9%。三次产业比例由上年的13.4：55.5：31.1，调整为12.1：55.9：32.0，第三产业增加值占GDP的比重比上年提高0.9个百分点，产业结构进一步优化。全市规模以上工业企业2962家，实现增加值725.08亿元，增长17.1%。全社会

12、固定资产投资完成972.89亿元，比上年增长26.0%。全市实现旅游总收入359.55亿元，增长33.0%；接待国内游客654.58万人，增长24.5%。全市实现社会消费品零售总额576.29亿元，比上年增长23.0%。全市实现进出口总额21.48亿美元，增长48.6%。其中，出口17.19亿美元，增长38.7%；进口4.29亿美元，增长101.8%。全市境内财政总收入106.74亿元，增长10.7%。实现地方财政收入57.1亿元，增长12.1%。全市市区建成区面积46.5平方公里。全市城市居民人均可支配收入16545.16元，增长17.4%；全市农民人均纯收入达到6259.36元，比上年增加

13、673.36元，增长13.5%。排名排名地区（地区（20082008）GDPGDP 比例比例1德城区（含开区）23016.4%2临邑14510.3%3齐河14310.2% 德州房地产市场调查报告经济发展格局 经济发展是一个动态的概念，德州在封建时期，水源充沛，土地肥沃，经济以农业为主。运河流域漕运、商贸繁荣。改革开放以后，经济发展步入快车道。逐渐形成装备制造、化工、纺织、食品加工等四大传统产业与生物科技、新能源、新材料、体育用品的四大新兴产业比翼齐飞的格局。 经济发展永远不能抛开地缘优势。 德州处于华北、华东交通枢纽城市。交通地位重要，链接环渤海经济圈与大省会经济圈。基于地缘优势，商贸、物流行

14、业在近期得到市委重视，自2008年以后飞速发展。 德州的经济发展格局：以传统产业和新兴产业为两翼，商贸物流为中轴，凭借得天独厚的交通枢纽位置，发达的双十字交通路网，飞速发展。 商贸集散物流基地在德州市各地破土动工，德州经济发展的中轴线渐渐清晰。 德州房地产市场调查报告城市经济发展产业结构 德州经济发展，在山东省位列14名，第一产业比重偏大。第二产业发展缓慢。第三产业方兴未艾。德州市近期对传统产业进行优化，大型国有企业改制，实现四大传统产业集群化发展。新兴产业大力扶植，政府给政策给优惠，在既有的基础上做大做强。 鼓励民营企业发展，结合自身地缘优势，发展了一批以大农业，农产品深加工等产业链的发展。

15、另外借助德州市有利的地缘优势，鼓励民间商贸物流，增加居民收入。天衢工业园对接河北进行深度发展。铁西商贸开发区依托能源和纺织机械制造等传统产业，集群发展。 德州市商业红盾信息网统计：德州共八大支柱产业，34个产业集群。 产业名称产业规模产业群所在地产品代表企业新能源产业太阳能产业群为主德城区太阳“硅谷”皇明集团、宝林生物科技产业功能糖产业群、农产品深加工等禹城市功能糖、陵县豆类深加工保龄宝、福田、谷神机械制造产业石油装备，金融机具、机械加工临邑石油装备制造、德城区机械加工德隆集团纺织产业棉纺产业集群、绒布德城区、武城、夏津国棉厂新材料产业玻璃钢、土木合成材料集群德城区、陵县开发区晶华集团、宏祥化

16、工产业热电厂、石油化工临邑石油化工、德城区热电厂华鲁恒生食品加工产业食品深加工，蔬菜、调料德城区、陵县、武城等巨嘴鸟体育用品产业体育器材制造产业乐陵体育用品泰山集团 德州房地产市场调查报告城市经济发展大德州战略 高铁时代下的大德州战略。 政治任务与历史机遇并行，给予新德州大发展的契机。 一场轰轰烈烈的造城运动在德州大地的核心区域德城区，如燎原之势展开。作为德州的中心城市，德城区，因其偏居一偶而影响了其应有的区域辐射能力和号召力。一直以来，其城区面积过小严重了影响了城市的发展，使其失去了区域核心城市的魅力。 借助新高铁站的选址和政府做强德州的期待，德州城区自2003开始了大发展。城区面积发展只是

17、一个表现，深入的经济模式和大德州战略更是影响深远。 老城区体现繁荣繁华、东西两翼体现经济实力。是大德州战略的核心，两个东进策略，将德城区的版图扩展到减河以东，高铁新区对接河东新区，建设一个“低碳、环保、绿色、宜居”的新片区。新城规划出新能源产业发展区、生物产业片区、传统产业片区。为经济铺好道路。 发展大德州：一是扩大中心市的发展空间，大德州建设打造“一心四极”，德城区版图迅速膨胀对接陵县、平原、武城、宁津。加强对周边县城的辐射能力。二是壮大中心城市经济实力，发展两个经济开发区，东部开发区对接陵县工业园，西部开发区吸引河北企业入驻。壮大天衢工业园规模。三是搞好城市品牌经营，太阳城不要押宝在皇明一

18、家企业，要做产业群。 大德州积极发展服务产业，高铁时代同城效应显现，做北京的南花园，济南的后花园。 二、商业地产卖方市场分析（一）、城隍庙商圈（二）、德百商圈（三）、三八路商街（四）、火车站商圈（五）、德州人防工程调查城隍庙商圈 德州房地产市场调查报告城隍庙 德州城隍庙坐落在旧德州城的朝阳门（南门）内，喧哗角西北侧，坐北朝南,与旧州署隔道平列，占地面积二十多亩，是一座规模宏大，殿宇辉煌，碧瓦丹檀，雕刻精美的古建筑群。建于1411年。近六百年来，德州城隍庙风雨经桑，朝代更迭，历经兴衰。民国17年（1928）年德县县政府拆掉神像，将城隍庙辟为中山市场，招商设肆，东廊房、西跨院三皇殿改为说书场，大殿

19、东建起容800座位的国民大戏院。1946年德州解放后，市政府将教育馆、青年俱乐部、德州市文教局先后设于此地，城隍庙改为工人文化宫（工人俱乐部），大戏院改为电影院。1960年在电影院东侧新建了一处“灯光球场”，是德州市最早的篮球场。“文革”中古建筑先后被拆掉，仅剩下城隍庙的正殿。1989年，政府在城隍庙路南建起了一座城隍庙小商品市场。1990年正殿毁于火灾。直到如今城隍庙市场繁荣昌盛,依然是德城区的商业中心。 2011年，德州市城隍庙管理委员会对城隍庙主区域进行集中改造，改小摊小贩为格局30-40平米的店面。统一管理。城隍庙将迎来新的商业文明。 德州房地产市场调查报告城隍庙北区商业运营租金情况

20、德州城隍庙北区为小商品批零区域。拥有600年人气的老城隍庙北区，是普通劳动人民和百姓的乐园。小商品价格低廉，质量可靠，种类繁多。平常时间，人流涌动。每到周末更是人山人海。 小商品城内的店铺，多数集中在一楼大厅，南北纵向排列，经营商品涵盖衣服、首饰、办公用品、洗化、小家电、小家具、礼品、劳保、体育、布艺窗帘、鞋、内衣、化妆品等几十种类型。 由于人气火爆，城隍庙北区一铺重金难求。核心区域的铺子租金高达5元/平米*天.即使如此，也是有钱租不到铺子。 城隍庙北区的改造，使得经营成本上浮，会影响产品低廉的价格，从而使客群流失。 济南类比：老东门 区域租金（元/米*天） 出租情况经营业态顾客群体北区一楼3

21、-5元抢租小商品工薪百姓北区二楼2-3元抢租礼品工薪百姓北区三楼1.5-2元抢租婚纱摄影工薪百姓 德州房地产市场调查报告城隍庙南区商业运营租金情况 德州城隍庙南区为新建立的商贸城。该商城与南侧的步行街一脉相承，是升级版的城隍庙 商场。德州现在最为繁华的商圈核心区域 。 南区主大楼，一层内部为服装、衣帽、鞋等。一层外门市，为品牌店。森马、美特斯邦威、耐克、阿迪达斯 、361、猫人、国人等品牌店。还有婚纱摄影。 主大楼二层为品牌服装店。经营三线品牌、高仿货等。 主大楼三层为数码商场、KTV等。多数贩卖二手和山寨机、笔记本和组装电脑。济南类比：泉城路、舜井 区域租金（元/米*天）出租情况经营业态顾客

22、群体南区一楼3-4元抢租小商品工薪百姓南区二楼2-3元90%服装工薪百姓南区三楼1.5-2元85%数码工薪百姓 德州房地产市场调查报告城隍庙商圈步行街 德州城隍庙北区为小商品批零区域。拥有600年人气的老城隍庙北区，是普通劳动人民和百姓的乐园。小商品价格低廉，质量可靠，种类繁多。平常时间，人流涌动。每到周末更是人山人海。 小商品城内的店铺，多数集中在一楼大厅，南北纵向排列，经营商品涵盖衣服、首饰、办公用品、洗化、小家电、小家具、礼品、劳保、体育、布艺窗帘、鞋、内衣、化妆品等几十种类型。 由于人气火爆，城隍庙北区一铺重金难求。核心区域的铺子租金高达5元/平米*天.即使如此，也是有钱租不到铺子。

23、城隍庙北区的改造，使得经营成本上浮，会影响产品低廉的价格，从而使客群流失。 济南类比：老东门 区域租金（元/米*天）出租情况经营业态顾客群体内街门市3-4元抢租小商品白领+工薪外街门市3-4元抢租品牌专卖白领韩国城2.5-3元95%婚纱摄影小资 德州房地产市场调查报告观湖城简介 德州观湖城，所处位置极为优越，北临德州市明月湖、西临城隍庙步行街、东临德百商圈。这里是老德州最繁华的地段，德州商场，柴市街，同发市场，那些熟悉的名字已经慢慢淡去，经过两年多的艰辛曲折，观湖城2011年11日试营业。 观湖城自开工建设至今，历时一年有余，一期工程建筑面积4万多平方米已基本完工，先期入驻商户500多家。该工

24、程的建设既拆除了原来的德州商场和同发市场，建设了新的临湖广场，有充分利用了地上、地下部分，建设了人防、消防、安保监控系统等全面配套设施。观湖城购物公园全面完工后，可容纳1500多户，安排5000余就业人员。它不仅改变过去的旧面貌，为市民休闲活动开辟了一个新的亮丽的场所，而且为促进全市商贸业发展聚集人气，打造繁华商圈，提升城市商贸中心的地位起到了重要作用。 项目属于全客层体验式消费，满足老、少、中、青四大年龄段的消费群体。不管是购物，还是休闲，从大型超市到名品世界，从休闲娱乐到美食天地，在观湖城都能使各年龄段的消费者得到满足，丰富的业态内容，绿化最优的景观，让消费者驻足难忘。 德州房地产市场调查

25、报告观湖城规划解读 项目总建筑面积16万平方米，地上三层，地下两层，由英国RTKL设计事务所担纲建筑工程设计，杭州园林设计公司担纲商业景观设计，其整体功能规划为五大板块：两湖水上乐园、城市广场南门遗韵、柴市精品步行街、城市娱乐广场、水景Mall；同时配备2万多平方米超大规模停车场。 整个项目由15大主力业态组成，一期规划有为：乐购时尚广场、主题室内步行街、电影院、美食广场、休闲娱乐、KTV、SPA、滨湖风情走廊、儿童城；二期规划有：大型超市、精品百货、数码广场、主题餐厅、咖啡厅；三期规划有柴市步行街、水上主题乐园。水上主题乐园 面积20000平，将是德州最大水上主题乐园。游玩设施丰富多彩，妙趣

26、横生，布置了“水上碰碰船”、“水上步行球”、“激光水幕电影”、“喷泉景观”等娱乐设施。在近千米的水岸边，配套环布各种小型游乐设施,同时经营带有地方特色的旅游纪念品、工艺品、小百货柜、大头贴等业务，满足游客的各方面文化需求，是德州最具特色的水上主题乐园，与购物、餐饮等业态优势互补，亦起到吸聚客流的作用。模仿：澳德乐，但是地段远优于奥德乐。 德州房地产市场调查报告观湖城试营业状况 德州观湖城负一层和M层开业已经3个月了，运营状况一般。经过实地考察，人气比步行街和城隍庙北区相差很多。 业态分析：观湖城负一层和步行街韩国城相差无几。主要经营时尚小商品、衣服、女士内衣、鞋、理发等。人气不足，5%-8%的

27、店铺转让或出租。经过细分，衣服类和鞋是转让的重点。因为其业态和步行街、韩国城、女人街严重雷同。 而时尚产品、小食品、理发等服务类运营状况相对较好。一层的精品店、品牌店由于位置上佳，资金实力雄厚。多数在正常运营，转让率较低。品牌为二、三线品牌。飞龙飞、森马、部落等青年人喜爱的品牌。五大牌和奢侈品。 租金偏高，经过市场调查，该区域业主租户多数为城隍庙步行街老租户。 区域租金（元/米*天）出租情况经营业态顾客群体负一层3-5元90%小商品工薪+白领M层4-6元85%超市、数码城、品牌店、餐饮白领1层未知招租旗舰店、百货工薪百姓2层未知招租主题点，精品高级白领3层未知招租电影院、KTV、SPA、娱乐等

28、白领 德州房地产市场调查报告城隍庙银座商城简介 银座德州总店地处三八路和解放北路路口（解放北路76号），营业面积6万平方米，是集购物、餐饮、休闲、娱乐、服务为一体的高档百货店。经营品种达10万多个，荟萃国际国内名品，70%的品牌首度亮相州城。商品由银座总部统一采购配送，具有规模配送的价格优势，保证商品质量和特色，满足广大市民对高品位、高档次、高质量商品的要求。同时，银座德州店与银座的其它门店一样，开业后即成为当地最具竞争力和影响力的大型购物中心，甫一亮相便给当地零售商业吹来了一股裹挟着现代气息的“银座旋风”，在当地引起了极大轰动。 银座商城德州店由银座集团股份有限公司投资经营，是集购物、餐饮、

29、娱乐、休闲、服务 为一体的高档百货店，优雅的环境、齐全的功能、一流 的商品，温馨的服务是您购物休闲的理想场所。商城拥有一流、完善的硬件设施，由国 内知名设计师精心设计，环境优雅、舒适、温馨。一层主要经营生鲜日配、食品、日用百货、化 妆品、金银珠宝、钟表、男女皮鞋、名烟名酒、休闲餐饮；二层主要经营男士正装、商务休闲 、箱包、羊绒羊毛、牛仔户外休闲装、眼镜、男士饰品，并设有贵宾卡中心及会员服务中心； 三层主要经营仕女装、儿童装、女士内衣、饰品;四层主要经营淑女装、运动休闲装；五层主要 经营大小家电、家居床品、工艺礼品、办公用品、健身器材、数码照材、通讯器材、鲁信影城 。 德州房地产市场调查报告德州

30、银座商城中心店运营情况 德州银座商城，可以媲美德百大楼的商城。负责人孙总称：德州银座将走高端路线。 银座德州总店，位于德州传统商圈，城隍庙商圈区域的北部。这是银座集团在德州的第四家店。也是总店，总店之所以选择这个区域。得益于城隍庙商圈的巨大号召力以及三八路商街的影响。 银座的入驻对德州的商业格局有非常深远的影响。将打破德百集团的垄断。之后将会有更多的综合性商场入驻德州，类似大润发等。 之前国美家电的入驻，打破德百家电的垄断，使得德州家电价格透明化，导致德百员工大幅降工资。 德州银座总店已经开业近半年。吸引了德州众多白领前来购物。商场运目前营良好。人气虽比德百差一些。但是银座的集团军策略，很快就

31、会收到效果。德州银座对面就是银座佳驿商务酒店，银座歌唱家KTV，银座4层为鲁信影城。主楼连接的为银座商务大楼（框架起来，未竣工） 运营情况：德州银座铺位已经全部出租，人流动量尚可。银座集中了很多国内国际的大牌产品。价位较高，但有折扣。 类比：济南泉城路银座 德百商圈 德州房地产市场调查报告德百商圈总括 德百商圈是以德州百货大楼为核心的商业圈。湖滨商业街、白天鹅商场、女人街、新湖、中心广场、联通电影院等配置。 德州百货大楼是山东德百集团核心企业之一，位于市区最繁华的商业中心，北邻风景秀丽的德州中心广场，是目前鲁西北、冀东南规模最大、档次最高、服务最优、设施最先进的百货商场。百货大楼1983年建店

32、，在全国享有诚信的口誉和形象，多年来的诚信经营，打造了一个金子般的企业品牌，被誉为鲁西北商界的一颗璀璨的明珠。营业面积6万平方米，商场外观造型新颖、规模宏大、内部设施先进、功能齐全、环境优美，是一座集购物、娱乐、休闲的综合性大型购物中心。百货大楼现有员工2600多人，经营品种齐全。营业面积共有6层，办公区有16层。经营范围包括：地下层主要经营彩电、冰箱、空调、洗衣机、小家电、电动车、自行车、橱具、电脑、音响等；一楼有大型超市、手机专柜、照相器材、化妆品、烟酒、眼镜钟表、珠宝首饰、海鲜肉食、面包房、茶、糖果等；二楼主要经营童装、内衣、男女各式皮鞋、凉鞋、拖鞋、布鞋、靴子、皮包箱包、皮带等；三楼主

33、要经营休闲系列男女服装、中老年服饰、各种羊毛衫、羊绒大衣、女士职业装、时装等；四楼主要经营羽绒服、西装、衬衣、领带、牛仔裤、茄克衫、皮衣等；五楼主要经营文体用品、运动服装、运动鞋、床上用品、玩具、劳保用品、旅游鞋、布艺、美食餐厅等。 德州房地产市场调查报告德百商圈女人街 女人街商贸公司隶属于德州金益德集团公司，经营女人街商城，女人街地下商城营业面积4000多平方米，是德州第一家地下仓储式商场，也是德州迄今为止惟一一家专门为德州女性量身订制的综合性购物广场。 女人街地下商城拥有超时尚的服装饰品精品屋，汇集了上万种不同品牌的商品，售卖的商品千奇百怪，从靓丽的服装、个性化的饰品、炫目的首饰、前卫的化

34、妆品，到火辣的内衣、经典的皮具、以及典雅的艺术品和具有异域风情的小玩意 、从浪漫的饰品首饰、温馨的家饰、到概念化的色彩形象设计室和女人街特色美甲城都真真切切的体现了设计者的精心创意。 业态分布： 分区经营内容代表A流行前沿”:主要经营时装、休闲装、职业装、时尚箱包、饰品、女士皮鞋、休闲鞋万客隆B“女人街特色美甲城”美甲、手足护理、韩国睫毛嫁接、韩国牙齿镶钻、纹身、人体彩绘、人体穿孔、植眉、漂唇、脱毛、接头发等指舞飞扬C以品牌时尚服饰为主，突出品牌，突出品位，面向30岁以下的女性消费者，见证时尚。淑女 德州房地产市场调查报告德百商圈女人街 德百商圈女人街，为地下商街。位于德州德百大楼以东，湖滨路

35、上，临近德百、十三局、新华大厦、白天鹅商场等。主要经营女装、鞋帽、小饰品、女性用品的地方。其布局类似于德州城隍庙韩国城。 由于业态专一，针对客群狭窄、营业面积较小，行人路线布局不利等原因。女人街经营状况不佳。转让率10-15%。根据市场调查。其出租率虽达到95%以上,但是人流量小于步行街，租金水平也低于城隍庙商圈。租金水平如下表：区域租金（元/米*天）出租情况经营业态顾客群体A区3-3.5元95%女装、饰品、小商品工薪+白领 学生B区2-3元90%美甲白领 +学生C区3元90%品牌店白领火车站商圈 德州房地产市场调查报告德州火车站商圈 德州火车站始建于1908年（清光绪三十四年），至今已有10

36、3年的历史。历经近百年的岁月沧桑，由一个只有5股线路，设施简陋的小车站，逐步发展成为一个站区全长5.65公里，拥有上行 、下行、直通、到达、客站5个车场、南北两个货场、19条专用线的集客运、货运于一体的综合性一等区段站。京沪、石德两大铁路干线交汇于此，年发送旅客230万人，货物吞吐量550万吨，是鲁西北、冀东南的铁路客货运输枢纽。 德州火车站商圈是指德州火车站辐射1华里的区域，该商圈依托火车站的强大人流量。和其历史悠久的交通枢纽地位。成为德州历久弥新的淘金宝地。 德州火车站商圈包含九州商场、德州国际贸易城、鲁北大厦、华联等重要商业项目。其中九州商城，紧邻火车站，在火车站的南部、火车道以东，以批

37、发零售低端衣服、鞋帽、劳保用品为主要营业项目。商城内部环境脏乱差，产品质量低，价格低廉，是民工、对收入人群的购物乐园。 鲁北大厦在火车站正对面，是一个颇具规模的商场。商城内部分上下3层。一层超市，二层衣服、鞋帽等、三层电器等。商场年代久远，内部装修陈旧。购物人群多数为工薪阶层，也有火车站候车的过客。 德州房地产市场调查报告德州商贸城 德州国际商贸城是2009年度山东省德州市政府重点城市建设项目，项目位于迎宾路、三八路黄金交汇点（三八路以北、迎宾路以西、天衢路以南），汽车站、火车站物流动线中枢，南侧紧靠火车站（仅200米），距老汽车站仅1000米，20几条公交线贯穿其中，南来北往，四通八达，交通

38、便利快捷。项目分三期开发，总用地面积近10万平方米，总建筑面积约18万平方米，总投资5个亿。容积率1.50，建筑密度41.4%，绿地率30%。德州国际商贸城一期为地下一层，地面主题3层，局部11层建筑，地下一层层高4.5米，地面一层层高5.1米，地面23层层高4.5米，地面411层层高3米，建筑总高度38.45米，总建筑面积80000平方米，其中地下一层至地面三层为商业，单层建筑面积17000余平方米，商业总建筑面积70000平方米，共有铺位2000余个。涵盖日杂小百货、小电子电器、工艺品礼品、服装、箱包鞋帽、床上用品、针织家纺、餐饮、娱乐等众多业态。地面4层11层为住宅，住宅总建筑面积10000平方米左右。建成后将成为德州标志性的商业项目，对带动周边乃至整个德州商业的发展将起到不可估量的作用。 区域售价出租情况经营业态1楼8000-10000元95%女装、饰品、小商品2楼4000-5000元90%美甲3楼3000-3500元70%品牌店4楼3000元50%三八路商街 德州房地产市场调查报告三八路商街 德州三八路的商业氛围最为浓郁。该街道有城隍庙、银座、扒鸡美食城、启德大酒店、两岸咖啡等知名建筑。 该街区