市调报告20120615_山西长治君临国际街区项目发展报告(市场篇) 2

1、1本次报告思路框架如下：项目发展价值定位核心问题分析商用物业基础研究物业组合研判项目本体分析总体开发策略机会背景整体市场定位分功能定位住宅物业基础研究住宅物业研判潜在客户分析需要解决的问题明确项目属性开发成本估算财务效益分析投资测算分析总体发展策略物业开发策略运营模式建议产品发展建议组合筛选方案对比做什么？怎么做？是什么？如何解决问题发展策略及定位体系价值挖掘启动区选址及开发策略建议物业发展建议及运营模式酒店物业研判公寓物业研判办公物业研判商业物业研判Part 3 市场篇3住宅市场分析大市格局分析竞争市场分析后续竞争分析潜在客户分析大环境：房地产发展滞后于城市建设的水平，房地产还处于初级发展阶

2、段，市场不规范（小产权房众多），未来发展具有较大空间n20112011年长治房地产开发投资总量约年长治房地产开发投资总量约5454亿元，跃亿元，跃居全省第四，同比增长居全省第四，同比增长64.1%64.1%，增幅位于全省，增幅位于全省第一。第一。n长治房地产投资占固定资产投资的比重小，远长治房地产投资占固定资产投资的比重小，远低于太原、大同、阳泉，房地产开发市场化程低于太原、大同、阳泉，房地产开发市场化程度不高，度不高， 房地产发展跟不上城市建设的步伐。房地产发展跟不上城市建设的步伐。n长治市房地产处于初级阶段，市场不规范（小长治市房地产处于初级阶段，市场不规范（小产权房众多），房地产市场仍有

3、较大发展空间。产权房众多），房地产市场仍有较大发展空间。2006-20112006-2011年长治市固定资产投资和房地产投资变化表年长治市固定资产投资和房地产投资变化表（万元）（万元）数据来源：长治市统计年鉴数据来源：各市县统计公报20102010年长治及省内其他城市房投及固投对比年长治及省内其他城市房投及固投对比 ( (单位单位: :万元）万元）4大环境：近年来商品房销售呈上升态势，但市域商品房市场成交量仅为144万，个盘成交量有限，年消化量多在5万以下n0606年以来商品房销售额整体呈上升态势，销年以来商品房销售额整体呈上升态势，销售情况良好。售情况良好。n20112011年，市场整体商品

4、房成交面积达到年，市场整体商品房成交面积达到144144万，其中商品住宅为万，其中商品住宅为136136万。万。n长治市房地产开发市场呈现出建设规模快速长治市房地产开发市场呈现出建设规模快速扩张、商品房销售量增速放缓的态势，存量扩张、商品房销售量增速放缓的态势，存量不断增加，长治商品房市场调整空间大。不断增加，长治商品房市场调整空间大。2006-20112006-2011年商品房销售额及增速年商品房销售额及增速 （单位：亿元）（单位：亿元）20112011年长治市商品房市场运行基本情况年长治市商品房市场运行基本情况 20112011年长治市典型个盘年度成交情况年长治市典型个盘年度成交情况数据来

5、源：长治市县统计公报数据来源：合富辉煌市场调查5市场格局：项目隶属长治县，但毗邻市区，受到来自三个圈层的市场竞争n市场研究范围界定：市场研究范围界定：n项目在行政上属于长治县范畴n同时紧邻市区，受到长治市区和长治县城的双重辐射n研究范围内，住宅市场研究范围内，住宅市场可划分为三个不同圈层可划分为三个不同圈层的板块，分别为：的板块，分别为：n市区板块n市县融合板块n长治县板块县城项目项目城北城西城东市县融合区域市县融合区域城内长治市区长治县城第三圈层：县城板块第三圈层：县城板块区位区位：县城中心，配套相对完善，但距离市区较远，发展能级有限户型户型：130-150三房为主客户客户：县城公务员、企事

6、业单位职工、生意人为主，少量乡镇客户，自住为主均价均价：2800-3500元/第一圈层：市区板块第一圈层：市区板块根据城市发展和市场特点，可细分为城内、城北、城东和城西四个板块户型户型： 80-100两房、 110-150三房客户客户：市区公务员、企事业单位职工、生意人为主，自住为主均价均价：4000-6500元/，个盘8700元/第二圈层：融城板块第二圈层：融城板块区位区位：融城前沿，产业集聚，但目前尚未有在售项目，未来大型综合项目众多， 1-2年内全市热点，发展潜力大6第一圈层：根据区位和市场特征，可细分为四大板块县城项目项目城北城西城东市县融合区域城内长治市区长治县城城西板块城西板块特征

7、特征：城区延伸，商贸氛围浓厚，生活配套有限，居住环境一般户型户型： 90-100两房、110-130三房客户客户：企事业单位职工、小生意人为主，自住为主，少量投资均价均价：4500-5700元/城东板块城东板块特征特征：城区延伸，毗邻老顶山，居住氛围好，环境佳户型户型： 90-100两房、 110-150三房客户客户：市区公务员、企事业单位职工、生意人为主，自住为主均价均价：4500-6500元/城内板块城内板块特征特征：传统老城核心，商业发达，教育、生活配套完善，目前认知度最高户型户型： 65-95两房、105-135三房客户客户：客户来源广泛，自住兼具投资均价均价：5000-5700元/城

8、北板块城北板块特征特征：新城核心、高新区，城市功能配套集聚，生活配套不足，但未来发展潜力大户型户型： 80-100两房、110-130三房客户客户：高新区、长钢等企事业单位职工、区域公务员为主，自住为主均价均价：4000-5500元/第一圈层：市区板块7城内板块：传统老城核心，商业聚集，生活、教育配套完善，认知度最高，后续供应量小n区域特征：传统老城核心，机关单位云集，商区域特征：传统老城核心，机关单位云集，商业发达，生活和教育配套完善，是目前认知度业发达，生活和教育配套完善，是目前认知度最高的区域最高的区域n市场特征：项目众多，规模较小，多为尾盘销市场特征：项目众多，规模较小，多为尾盘销售，

9、供应量不大售，供应量不大n后续供应：土地稀缺，未来供应日益减少后续供应：土地稀缺，未来供应日益减少长治一中长治一中英雄南路英雄南路-金威名店金威名店中港浅水湾（尾盘）中港浅水湾（尾盘）星悦国际星悦国际理想城理想城摩登时代（尾盘）摩登时代（尾盘）金碧园六府苑（尾盘）金碧园六府苑（尾盘）中宏时代（尾盘中宏时代（尾盘 ）枫林花园（尾盘）枫林花园（尾盘）在售在售待售待售帝豪天成帝豪天成售罄售罄阳光假日城阳光假日城A A派公寓派公寓第一圈层：市区板块8城内板块：楼盘规模小，产品水平一般，以高层、小高层电梯洋房为主，由于价格高企客户外流特征明显n物业特征：物业特征：楼盘规模小，水平、档次一般，以高层、小高

10、层电梯楼为主；n户型面积：户型面积：户型以65-95两房、105-135三房为主，少量一房；n价格特征：价格特征：5000-5700元/；摩登时代摩登时代中港浅水湾中港浅水湾第一圈层：市区板块9城东板块：毗邻老顶山国家森林公园，目前城市形象最好，居住环境佳，物业类型相对丰富，向东发展受到限制，后续供应量少n区域特征：毗邻老顶山国际森林公园，居住小区域特征：毗邻老顶山国际森林公园，居住小区连接成片，目前区域形象最好，居住环境佳区连接成片，目前区域形象最好，居住环境佳n市场特征：在售项目少，中等规模，物业类型市场特征：在售项目少，中等规模，物业类型相对丰富，高层为主，少量多层，东山名邸为相对丰富，

11、高层为主，少量多层，东山名邸为纯别墅产品，但尚未推出市场纯别墅产品，但尚未推出市场n后续供应：向东受山体影响，未来房地产发展后续供应：向东受山体影响，未来房地产发展受限，后续供应量少受限，后续供应量少金合家苑金合家苑老顶山森林公园老顶山森林公园安康小区安康小区和谐嘉苑（尾盘）和谐嘉苑（尾盘）安康小区安康小区皇家派对皇家派对都市名门（尾盘）都市名门（尾盘）滨河城上城滨河城上城常平东方常平东方360360东山名邸（别墅）东山名邸（别墅）久安瑞华苑久安瑞华苑神龙云海苑（别墅）神龙云海苑（别墅）东明新城东明新城在售在售待售待售售罄售罄第一圈层：市区板块10城东板块：楼盘规模中等，水平、档次全市最高，高

12、层、小高层电梯洋房为主，个盘（现楼）单价最高可达8700元/n物业特征：物业特征：开发楼盘规模中等，水平、档次全市最高，以高层、小高层电梯楼为主；n户型面积：户型面积：户型以三房为主，面积集中在130-150和110-120三房、90-100两房n客户来源：客户来源：市区公务员、企事业单位职工、生意人为主，自住为主；n 价格特征：价格特征：4500-6500元/，个盘价格与楼盘品质以及施工进度（现房、期房差异）的关系密切；滨河城上城滨河城上城都市名门都市名门第一圈层：市区板块11城西板块：汽车物流、民族民族装饰产业支撑区域发展，生活配套不足，居住氛围不佳，个盘拉动区域市场，后续供应有限n区域特

13、征：规划以汽车物流、民族装饰为主导区域特征：规划以汽车物流、民族装饰为主导产业，生活配套不足，目前居住氛围欠佳产业，生活配套不足，目前居住氛围欠佳n市场特征：在售项目少，而且项目规模较小，市场特征：在售项目少，而且项目规模较小，潞安颐龙湾是区域最大规模项目，价格引领区潞安颐龙湾是区域最大规模项目，价格引领区域市场，物业类型丰富，供应少量联排别墅、域市场，物业类型丰富，供应少量联排别墅、情景洋房情景洋房( (但全部为内部消化但全部为内部消化) )，年均消化达，年均消化达1010万万n后续供应：市区行政区划的西部边界，未来供后续供应：市区行政区划的西部边界，未来供应受到一定限制应受到一定限制潞安颐

14、龙湾潞安颐龙湾周边物流、商贸周边物流、商贸在售在售待售待售售罄售罄紫金城紫金城明天广场（尾盘）明天广场（尾盘）金得利大厦金得利大厦紫苑新城紫苑新城馨月花园馨月花园华悦尚城（尾盘）华悦尚城（尾盘）第一圈层：市区板块12城西板块：颐龙湾大盘引领区域市场，小高层、高层电梯洋房为主，客户来源相对有限n物业特征：物业特征：开发楼盘规模小，小高层、高层电梯洋房为主，个盘引领区域市场；n户型面积：户型面积：户型以90-100两房、110-160三房为主；n客户来源：客户来源：企事业单位职工、小生意人为主，自住为主，少量投资；n 价格特征：价格特征： 4500-5700元/，楼盘价格与区位、景观关系密切；潞安

15、颐龙湾潞安颐龙湾-洋房洋房潞安颐龙湾潞安颐龙湾-别墅别墅第一圈层：市区板块13城北板块：城市发展主方向，未来城市属性突出，房地产发展潜力大，目前以城市功能配套为主，生活配套有待完善n区域特征：西北是长治市区发展的主方向，定区域特征：西北是长治市区发展的主方向，定位为未来城市政务金融核心（漳泽新区），西位为未来城市政务金融核心（漳泽新区），西邻临漳水库，北临机场、高新区，未来发展潜邻临漳水库，北临机场、高新区，未来发展潜力大，但目前配套以城市功能配套为主，生活力大，但目前配套以城市功能配套为主，生活配套有待完善配套有待完善n市场特征：目前在售项目少，货量小市场特征：目前在售项目少，货量小n后续供

16、应：未来供应量大，有望成为全市热点后续供应：未来供应量大，有望成为全市热点御景佳园（尾盘）御景佳园（尾盘）中央商务大厦、新闻中心中央商务大厦、新闻中心体育中心体育中心在售在售待售待售售罄售罄兴化金都苑兴化金都苑府秀江南府秀江南佳美绿洲佳美绿洲世纪花园世纪花园沁芳苑（尾盘）沁芳苑（尾盘）70807080小区小区锦鑫苑锦鑫苑景新花园景新花园紫金领秀紫金领秀第一圈层：市区板块14城北板块：楼盘规模小，水平、档次不高，供应量少，均价水平目前落后于其他三大板块 n物业特征：物业特征：开发楼盘规模小，水平、档次一般，以小高层、高层电梯楼为主；n户型面积：户型面积：户型以80-100两房、110-130三房

17、为主；n客户来源：客户来源：高新区和长钢等企事业单位职工、区域公务员为主，自住为主n 价格特征：价格特征：4000-5500元/沁芳苑沁芳苑御景佳园御景佳园第一圈层：市区板块15融城板块：市县融合前沿阵地，未来城市属性可期，工业集聚将带来大量产业人口，支撑房地产发展，预计1-2年内将成为全市热点n区域特征：地处市县融合前沿，未来长治区域特征：地处市县融合前沿，未来长治市城南核心和长治县经开区的市城南核心和长治县经开区的CBDCBD区域，区域，产业支撑经济发展和人口集聚，发展可期产业支撑经济发展和人口集聚，发展可期n市场特征：目前多为企业单位建设住宅，市场特征：目前多为企业单位建设住宅，尚无商品

18、住房开发项目尚无商品住房开发项目n后续供应：近期将有多个大型综合体项目后续供应：近期将有多个大型综合体项目落地，有望成为全市热点落地，有望成为全市热点养老中心项目养老中心项目成功汽车成功汽车在售在售待售待售售罄售罄格林小镇格林小镇美隆项目美隆项目太行太行CBDCBD国际中心国际中心第二圈层：融城板块16县城板块：市场较为初级，楼盘规模小，水平、档次不高，多层、小高层为主，相对市区价格洼地凸显，客户以长治县本地客户为主n区域特征：县城中心，配套相对完善，但距离市区较远，区域特征：县城中心，配套相对完善，但距离市区较远，发展能级有限发展能级有限n市场特征：市场发展较为初级，市场不规范市场特征：市场

19、发展较为初级，市场不规范（小产权项目（小产权项目众多），众多），多层仍为市场主流多层仍为市场主流n物业特征：物业特征：开发楼盘规模小，水平、档次不高，多层和小高层为主；n户型面积：户型面积：户型结构较为单一，以130-150为主，少量90-100两房，100-120 三房；n客户来源：客户来源：县城公务员、企事业单位职工、生意人为主，少量乡镇客户，自住为主n 价格特征：价格特征：2800-3500元/，小高层接受程度较高，相比多层溢价约5%-10%第三圈层：县城板块世纪豪庭世纪豪庭黎苑美域黎苑美域尚林苑尚林苑安盛苑安盛苑银河湾（公寓）银河湾（公寓）在售在售待售待售售罄售罄盛世龙庭盛世龙庭（小产

20、权）（小产权）17县城项目项目城北城西城东市县融合区域市县融合区域城内长治市区长治县城圈层特征：各板块特征鲜明，城市中心区以中小盘为主，项目所在区域具有融城前沿的区位优势，预计1-2年内成为房地产开发新的热点区域城北板块：城北板块： 新城核心新城核心 综合发展综合发展 缺少配套缺少配套 未来热点未来热点城西板块：城西板块： 城区延伸城区延伸 商贸拉动商贸拉动 配套有限配套有限 后续不足后续不足城内板块：城内板块： 传统中心传统中心 商业发达商业发达 配套成熟配套成熟 土地稀缺土地稀缺城东板块：城东板块： 城区延伸城区延伸 环境良好环境良好 居住成片居住成片 后续有限后续有限融城板块：融城板块：

21、 融城前沿融城前沿 开发热点开发热点 配套提升配套提升 潜力无限潜力无限县城板块：县城板块： 县城核心县城核心 配套完善配套完善 能级有限能级有限 难以突破难以突破市区板块：市区板块：市场特征总结118县城项目项目城北城西城东市县融合区域城内长治市区长治县城产品特征：市场对小高、高层电梯洋房接受度高，市区户型以80-100两房、110-150三房为主，县城户型面积偏大，以130-150三房为主第一圈层：市区市场第一圈层：市区市场城北板块城北板块物业物业：楼盘规模小，水平、档次一般，高层、小高层电梯楼为主户型户型：80-100两房、110-130三房第一圈层：市区市场第一圈层：市区市场城西板块城

22、西板块物业物业：楼盘规模小，小高层、高层电梯洋房为主，个盘引领区域市场户型户型：90-100两房、110-130三房第一圈层：市区市场第一圈层：市区市场城内板块城内板块物业物业：楼盘规模小，水平、档次一般，小高层、高层电梯洋房为主户型户型： 65-95两房、105-135三房第一圈层：市区市场第一圈层：市区市场城东板块城东板块物业物业：楼盘规模中等，水平、档次全市最高，高层、小高层电梯楼为主户型户型：90-100两房、 110-150三房第三圈层：县城市场第三圈层：县城市场物业物业：规模小，水平、档次不高，多层仍为市场主流，小高层增多户型户型：130-150三房为主， 100-120 三房为辅

23、n物业：物业：n整体来讲，城东产品水平、档次最高；大盘引领板块市场n户型：户型：n80-100两房、110-150三房为主n第一圈层产品户型相对丰富，第三圈层户型以大户型为主市场特征总结219城北城西城东城内长治市区价格特征：城东最高，城内次之，市区整体价格梯度不大，多集中在45005500元/，县城集中在2800-3500元/ ，价格洼地凸显n城东个盘价格引领全市，城内价格整体较高城东个盘价格引领全市，城内价格整体较高，但整体来看，市区各板块价格拉差不大，集中但整体来看，市区各板块价格拉差不大，集中在在4500-55004500-5500元元/ /；n县城价格集中在县城价格集中在2800-3

24、5002800-3500元元/ /，价格洼地特，价格洼地特征明显；征明显；n小高层、高层电梯洋房获得市场认可，但相比小高层、高层电梯洋房获得市场认可，但相比普通多层洋房溢价不大，普通多层洋房逐渐退普通多层洋房溢价不大，普通多层洋房逐渐退出市场。出市场。县城项目项目市县融合区域市县融合区域长治县城6000元/以上5000-6000元/4000-5000元/4000元/以下市场特征总结320客户特征：整体以长治本地客户为主，“外流”与“集聚”共存，项目所在融城板块有望承接城内外流客户以及截留长子、长治等南部县镇客户n城内板块客户外流现象明显城内板块客户外流现象明显，由于城市尺度较，由于城市尺度较小

25、，外流客户的置业区域性不明显，目前主要小，外流客户的置业区域性不明显，目前主要集中在城东、城西板块，集中在城东、城西板块，未来融合板块、城北未来融合板块、城北板块将成为承接外流客户的主要区域板块将成为承接外流客户的主要区域；n周边乡镇客户进城意愿强周边乡镇客户进城意愿强，但与交通联系情况，但与交通联系情况密切，就近置业密切，就近置业具有一定区域性具有一定区域性。n项目所在融合板块目前尚无在售项目，借助其项目所在融合板块目前尚无在售项目，借助其区位优势，区位优势，未来有望吸纳城内外流客户和长子未来有望吸纳城内外流客户和长子、长治等南部县镇客户、长治等南部县镇客户。县城县城项目项目城北城北城西城西

26、城东城东城内城内长治市区长治县城长子、长治等南部县镇长子、长治等南部县镇潞城、屯留等北部县镇潞城、屯留等北部县镇市区板块客户流向市区板块客户流向周边县镇客户流向周边县镇客户流向市县融合区域市县融合区域市场特征总结42122住宅市场分析大市格局分析竞争市场分析后续竞争分析潜在客户分析竞争市场的确定：选取各板块在售标杆项目项目区位项目区位n隶属长治县，但距离长治市区商业核心约4kmn区域将纳入市区规划，产业集聚，发展潜力大楼市状况楼市状况n处于起步阶段，但发展迅速n整体开发水平偏低，缺少高品质楼盘本项目竞争市场本项目竞争市场长治的（包括市区及县城）、大规模的、开发水平较高的楼盘项目本体项目本体n占

27、地1200亩，长治少有的大规模楼盘n功能复合，打造大型综合体项目售价水平售价水平分析楼盘分析楼盘物业类型物业类型市场口碑市场口碑世纪豪庭世纪豪庭潞安颐龙湾潞安颐龙湾规模档次规模档次在售竞争楼盘筛选在售竞争楼盘筛选后续供应后续供应滨河城上城滨河城上城中港浅水湾中港浅水湾星悦国际星悦国际23城西城北城内城东竞争项目的基本情况县城长治市区长治县城滨河城上城滨河城上城世纪豪庭世纪豪庭中港浅水湾中港浅水湾星悦国际星悦国际潞安颐龙湾潞安颐龙湾项目项目市县融合区域n在市区和县城市场中选择指标性楼盘在市区和县城市场中选择指标性楼盘24开发特征n规模小，规模达百亩以上、较大规模的楼盘数量少，主要出现在老城外围；

28、规模小，规模达百亩以上、较大规模的楼盘数量少，主要出现在老城外围；n物业类型单一，小高、高层电梯洋房成为供应主流物业类型单一，小高、高层电梯洋房成为供应主流，别墅、情景洋房供应少；，别墅、情景洋房供应少；n商住混杂，一般商住混杂，一般1-21-2层为商铺；层为商铺；n开发水平一般，开发强度较高，没有真正意义上的高品质项目。开发水平一般，开发强度较高，没有真正意义上的高品质项目。25供求特征n供应特征：供应特征：n主力户型为110-130的实用三房以及130-150的舒适三房，次主力户型是两房户型，以80-100为主n跃层、四房以上户型产品少。n成交特征：成交特征：n两房两房80-100 、11

29、0-130的实用三房和的实用三房和130-150的舒适三房销售情况较好，的舒适三房销售情况较好，160以以上的三房、四房由于总价较高上的三房、四房由于总价较高，销售压力大n消化量特征：消化量特征：n消化速度较慢，个盘年度成交量集中在消化速度较慢，个盘年度成交量集中在4-54-5万万 ，颐龙湾由于具有客户资源，年度消化，颐龙湾由于具有客户资源，年度消化量可达量可达1010万万供应和成交主力户型26产品特征n现代、欧式风格为主，部分项目对外宣传为现代、欧式风格为主，部分项目对外宣传为ArtdecoArtdeco风格风格 ，但多停留在宣传和细节模仿层面，但多停留在宣传和细节模仿层面，产品设计较为初级

30、，有较大的提升空间；，产品设计较为初级，有较大的提升空间；n户型设计亮点少，以飘窗最为常见，接受度较高；户型设计亮点少，以飘窗最为常见，接受度较高；n2 2梯梯4 4户最为普遍，大户型多为户最为普遍，大户型多为2 2梯梯2 2户、户、 2 2梯梯3 3户；户；n均为毛坯出售，在售项目尚未出现装修产品。均为毛坯出售，在售项目尚未出现装修产品。代表项目产品设计及装修情况（此处代表项目产品设计及装修情况（此处“梯梯”指电梯）指电梯） 星悦国际星悦国际- -宣传宣传ArtdecoArtdeco27配套特征n城市尺度小，项目多依赖周边的市政配套城市尺度小，项目多依赖周边的市政配套( (如小学、中学、菜市

31、场、医院等如小学、中学、菜市场、医院等) )n小盘配套少，以底商为主小盘配套少，以底商为主n大盘配套相对完善，多配备幼儿园、具有基本休闲娱乐健身功能的会所、商大盘配套相对完善，多配备幼儿园、具有基本休闲娱乐健身功能的会所、商业街等业街等滨河城上城东博源超市滨河城上城东博源超市滨河城上城临街商铺滨河城上城临街商铺28园林特征n早期，长治楼盘以满足居住为目的，尚未关注品质，早期，长治楼盘以满足居住为目的，尚未关注品质，基本无园林规划基本无园林规划；n目前，开始重视园林打造，但水平较低，主题不清晰，规模较小；目前，开始重视园林打造，但水平较低，主题不清晰，规模较小；n大盘园林规模较大，但仅在规划阶段

32、，尚未真正完成建设，执行能力有大盘园林规模较大，但仅在规划阶段，尚未真正完成建设，执行能力有待检验。待检验。御林家园欧式园林、小品御林家园欧式园林、小品潞安颐龙湾欧式园林潞安颐龙湾欧式园林29物业管理n普遍楼盘缺少物业管理，少有楼盘引入专业物业管理团队；普遍楼盘缺少物业管理，少有楼盘引入专业物业管理团队；n已引入物业管理的楼盘，物管服务内容少，安保硬件设施落后，智能化系已引入物业管理的楼盘，物管服务内容少，安保硬件设施落后，智能化系统未广泛应用。统未广泛应用。30客户特征n政府官员、企事业单位职工及生意人是主力客户，改善居住为主，首置数政府官员、企事业单位职工及生意人是主力客户，改善居住为主，

33、首置数量不断增多；量不断增多；n少量周边县城和乡镇客户，多为进城和子女教育需求；少量周边县城和乡镇客户，多为进城和子女教育需求；n随着产业园区建设的推进，大型企业进入和发展壮大，将带来一批企业管随着产业园区建设的推进，大型企业进入和发展壮大，将带来一批企业管理层和技术人员，为区域房地产注入新客源。理层和技术人员，为区域房地产注入新客源。公务员生意人专业人士企业员工31竞争市场小结：透过竞争看项目的发展机会产品特征：客户特征：供求特征：的的和和的的销售最佳，而超过销售最佳，而超过160的大三房和的大三房和200以以上的户型销售速度较慢，上的户型销售速度较慢，配套特征： 市场上洋房产品附加值仍然以

34、简单传统的飘窗设计为主，项目在产品户型的创新空市场上洋房产品附加值仍然以简单传统的飘窗设计为主，项目在产品户型的创新空间不大，必须间不大，必须竞争区域中高端楼盘最竞争区域中高端楼盘最主要的客户来源，镇区客户和外来投资或产业客群是区域客户的有效补充，主要的客户来源，镇区客户和外来投资或产业客群是区域客户的有效补充， 社区配套单薄，对市政配套依赖性强，完善配套和物管水平将成为客户诉求；社区配套单薄，对市政配套依赖性强，完善配套和物管水平将成为客户诉求；园林特征： 城区以中小规模楼盘为主，园林打造处于初级阶段，城区以中小规模楼盘为主，园林打造处于初级阶段， ，3233典型案例分析案例一：潞安颐龙湾大

35、型国企打造，依托品质产品和客户资源，实现全市热销案例二：滨河城上城优越区位+专业营销+品质产品，打造全市价格标杆34潞安颐龙湾全市消化速度最快的大盘大型国企大型国企潞安集团打造，资金实力雄厚、潞安集团打造，资金实力雄厚、客户资源庞大，通过完善配套、品质产品和客客户资源庞大，通过完善配套、品质产品和客户资源支撑，打造全市最为畅销项目户资源支撑，打造全市最为畅销项目35地处城西商贸物流区，居住环境不佳，利用自身优质配套，有效消除区位劣势n项目位于城西板块，周边规划以汽车物流、民项目位于城西板块，周边规划以汽车物流、民族装饰为主，生活配套不足，目前居住氛围欠族装饰为主，生活配套不足，目前居住氛围欠佳

36、；佳；n项目通过打造完善配套，克服片区不宜居住的项目通过打造完善配套，克服片区不宜居住的困境，提升客户居住舒适性。困境，提升客户居住舒适性。 潞安颐龙湾亿博五金市场亿博五金市场丽都宾馆丽都宾馆紫金五街紫金五街西一环路西一环路城西城西潞安颐龙湾与代表性竞争项目配套一览潞安颐龙湾与代表性竞争项目配套一览周边物流、商贸周边物流、商贸36户型方正实用，总价控制，丰富产品线，降低开发风险n潞安颐龙湾物业类型多，包括潞安颐龙湾物业类型多，包括3F3F联联排别墅、排别墅、6F6F情景洋房、小高层和高情景洋房、小高层和高层普通洋房，多元化产品线有助于层普通洋房，多元化产品线有助于规避市场风险；规避市场风险；n

37、普通洋房方正实用，面积、户型多普通洋房方正实用，面积、户型多样，以样，以80-10080-100的两房的两房和和110-150 110-150 的三房为主的三房为主，其次为，其次为160-190160-190的三的三房。房。n市场表现：市场表现：80-10080-100的两房和的两房和150 150 以下的户型由于总价控制，销售以下的户型由于总价控制，销售情况相对较好，情况相对较好，160 160 以上户型由于以上户型由于总价高，销售速度明显降低总价高，销售速度明显降低95 95 两房两房125125三房三房37依托完善配套和自身客户资源，产品取胜（户型方正实用、总价控制），有效实现溢价和产品

38、价格逐年提升，成就全市最为畅销楼盘n20082008年开盘至今，颐龙湾产品价格逐年年开盘至今，颐龙湾产品价格逐年提升，且历年平均价格较市场平均价格提升，且历年平均价格较市场平均价格溢价约溢价约10%10%以上以上n项目与区域内相同楼盘相比，销售情况项目与区域内相同楼盘相比，销售情况处于领先地位。处于领先地位。20082008年开盘至今，年度年开盘至今，年度成交量约成交量约9-109-10万，为全市销售速度最万，为全市销售速度最快的楼盘；快的楼盘；20112011年长治市典型个盘年度成交情况年长治市典型个盘年度成交情况潞安颐龙湾上城近年价格变化潞安颐龙湾上城近年价格变化数据来源：合富辉煌市场调查

39、38滨河城上城全市商品房的价格标杆、大规模楼盘坐拥城东优越区位和居住环境，专业营销，坐拥城东优越区位和居住环境，专业营销，打造全市价格标杆打造全市价格标杆 39毗邻滨河公园，周边配套完善，区位优势明显n项目位于长治市城东板块，属于城区延伸，项目位于长治市城东板块，属于城区延伸，周边配套设施完善周边配套设施完善博源超市、滨河城博源超市、滨河城上城、东明国际酒店、滨河万博广场；上城、东明国际酒店、滨河万博广场；n项目与老顶山相望，紧邻滨河公园，具有项目与老顶山相望，紧邻滨河公园，具有一定的环境资源，处于道路咽口位置，交一定的环境资源，处于道路咽口位置，交通方便快捷，地段优势明显。通方便快捷，地段优

40、势明显。滨河城上城滨河城上城长治市政府长治市政府滨河公园滨河公园长治学院长治学院长治医院长治医院博源购物博源购物广场广场太行路城东路东外环路老老顶顶山山国国家家森森林林公公园园城东板块城东板块滨河广场滨河广场博源超市（城东店）博源超市（城东店）40分期开发逐步拉升容积率，实现项目价值最大化，产品线较为丰富，但整体面积偏大，总价90万以上大面积产品相对滞销n项目分四期开发项目分四期开发首期多层首期多层二期、三期小高层二期、三期小高层四期小高层、高层四期小高层、高层n产品线丰富，包括产品线丰富，包括60-10060-100两房、两房、130-190130-190三房、三房、200200以上四房和跃

41、式，整体面积偏大，以上四房和跃式，整体面积偏大，n主力户型：主力户型：100100以下的以下的两房两房和三房和三房130-150130-150，比例占比例占50%以上以上n市场表现：紧凑市场表现：紧凑两房和两房和150150以下的以下的三房户型由三房户型由于总价控制，销售情况相对较好，于总价控制，销售情况相对较好，150150以上产以上产品总价超过品总价超过9090万，相对滞销。万，相对滞销。四期小高层、高层四期小高层、高层40一期多层一期多层二期二期小高层小高层三期三期小高层小高层41优越区位+品质产品+专业营销，实现全市价格标杆滨河城上城与代表性竞争项目价格一览滨河城上城与代表性竞争项目价

42、格一览n得益于地段优势、品质产品和专业的营销管得益于地段优势、品质产品和专业的营销管理团队，项目产品价格与城市主要竞争对手理团队，项目产品价格与城市主要竞争对手相比一直处于领先，远高于市场价格，为城相比一直处于领先，远高于市场价格，为城市楼盘价格的标杆。市楼盘价格的标杆。滨河城上城近年价格变化滨河城上城近年价格变化数据来源：合富辉煌市场调研城上城与代表性竞争项目代理团队一览城上城与代表性竞争项目代理团队一览42住宅市场分析大市格局分析竞争市场分析后续竞争分析潜在客户分析在售项目后续供应：在售项目后续供应共计约有135万，主要集中在少数规模较大的楼盘中（城上城、颐龙湾等）n在售项目后续供应共计约

43、有在售项目后续供应共计约有135135万，主要集中在少数大万，主要集中在少数大盘中盘中n其中，滨河城上城、颐龙湾、东明新城、常平项目合计约100万的后续供应量在售项目后续供应在售项目后续供应县城项目项目长治市区长治县城长治县城后续供应约后续供应约1313万万长治市区长治市区后续供应约后续供应约9797万万数据来源：合富辉煌实地调查43土地后续供应：2010-2012年，长治市和长治县土地供应合计约193万平米n对对2010-20122010-2012年长治市和长治县的土地成交情况年长治市和长治县的土地成交情况进行统计：进行统计：n长治市土地后续共计约162万，供应主要集中在郊区，城区后续供应量

44、少n长治县土地后续供应合计约31万长治市土地后续供应情况（长治市土地后续供应情况（2010-20122010-2012年）年）长治县土地后续供应情况（长治县土地后续供应情况（2010-20122010-2012年）年）县城项目项目长治市区长治县城长治县城土地后续供应约土地后续供应约3131万万长治市区长治市区土地后续供应约土地后续供应约162162万万数据来源：长治市、县国土局44新增项目后续供应：长治市合计约920万货量；长治县合计约2000亩（用地）后续供应长治市城中村改造项目情况（）长治市城中村改造项目情况（）n长治市新增项目集中在城中村改造，合计约长治市新增项目集中在城中村改造，合计约

45、920920万的货量；但规划落实尚无时间表，其中与万的货量；但规划落实尚无时间表，其中与项目一路之隔的项目一路之隔的旧改项目美隆旧改项目美隆是项目直接竞争对手。是项目直接竞争对手。n长治县新增项目，除长治县新增项目，除本项目外，主要为养老地块项目本项目外，主要为养老地块项目，占地约，占地约20002000亩，但启动时间尚未明确亩，但启动时间尚未明确。常青街道片区：后续总建面约417万五马街道片区：后续总建面约503万项目项目数据来源：长治市、县国土局4546住宅市场分析大市格局分析竞争市场分析后续竞争分析潜在客户分析项目潜在客户主要分为三类n研究方法：通过研究方法：通过对市场客户来源和特性进行

46、梳理和总结对市场客户来源和特性进行梳理和总结，在本项目客户潜在区域内，通过对这些客户的深度访谈，在本项目客户潜在区域内，通过对这些客户的深度访谈，从而准确把握目标客户置业需求从而准确把握目标客户置业需求n项目区域客户主要来源于三大类：项目区域客户主要来源于三大类：n第一类：长治市区，以公务员、企事业单位职工和生意人为主第一类：长治市区，以公务员、企事业单位职工和生意人为主n第二类：周边县镇客户，以长治县为主第二类：周边县镇客户，以长治县为主n第三类：产业园区客户第三类：产业园区客户县城县城项目项目城北城北城西城西城东城东城内城内长治市区长治县城长子、长治等南部县镇长子、长治等南部县镇潞城、屯留

47、等北部县镇潞城、屯留等北部县镇市县融合区域市县融合区域市区板块客户流向市区板块客户流向周边县镇客户流向周边县镇客户流向47一类客户特征：市区外溢（首置）自住客户为主，兼顾投资保值，看重区域发展前景和价格优势n客户来源：客户来源：主要为市区外溢客户和投资客户n客户特点：客户特点：看重园区的未来发展潜力和价格洼地，需求高性价比，升值潜力大的产品n对区域认同度：对区域认同度：部分客户对区域认知度高，但多数客户尚不了解本区域，在引导后多数客户看好区域的发展，并表示会关注区域的发展n置业目的置业目的：首置客户为主，其次是投资n可吸纳性：可吸纳性：短期内通过大量的区域炒作可吸纳该类客户来此购买，随着后期区

48、域的发展承受，对此类客户的吸纳能力将不断增强 这几年，市区价格涨得很快，现在均价已经到了5000元/左右品质佳、环境好、价格合适的产品太少了城南发展潜力比较大，对那些生活品质要求高、支付能力有限的首置、首改客户会有吸引力，未来配套完善了，这种客户的数量会不断增加 潞安颐龙湾营销策划 刘先生 城南跟市中心近，产业园区这两年动作频频，未来发展潜力大还有个生态园，居住环境也不错但目前公共交通不方便，生活配套很少，市区的客户认可度不高，但还是可以引导的如果产品做得好、价格合理，还是可以吸引很多人的 星悦国际置业顾问 宋小姐48一类客户特征：头脑精明，对总价敏感，需求的物业以性价比高、总价控制的实用户型

49、为主n受收入的限制，对物业类型没有太多要求，关键控制总房款，承受总房价集中在40-60万n置业重要考虑物业价格、性价比等因素，对配套有较高要求n需求以80-100的两房和100-130三房为主，少量需求大户型购房关注因素：价格、交通、生活配套、性价比 科工贸园区离市区很近，目前生活配套不方便，但发展潜力大，过不了几年就能起来了如果价格合适的话，我想买一套120左右的三房，自己住，还可以保值 长治一中教师 胡先生 市区多是小盘，几乎没有什么配套，绿化、园林也很少滨河城上城是大盘，周边环境、配套都挺好的，但是价格太贵了颐龙湾那边物流、建材市场比较多，住着不舒服城南那边有个生态园，离市中心也不远，如

50、果单价4500元/左右，总价合适，我会考虑到那边买的 长治电信职工 赵小姐49二类客户特征：长治等周边县镇客户，资金实力相对较强，可分为高端客户和中高端客户，有置业自用需求，可引导性较强n客户来源：客户来源：长治、长子等周边县镇客户n客户特点客户特点：购买能力相对较强，高端客户多为私企业主，中高端客户以公务员、企事业单位职工和小生意人为主，追求提高居住舒适度、提升生活质量、体现身份感 ，多为多次置业n对区域认同度：对区域认同度：对区域发展前景及物业升值潜力关注度高，对区域居住价值认可度高；置业可选区域较为广泛，可引导性强n置业目的：置业目的：以自用为主，多为工作、子女教育和享受城市便利配套n可

51、吸纳性可吸纳性：短期内吸纳性一般，随着区域发展和项目的成熟，可吸纳性会逐步增强 像我的朋友在市区都有几套房的如果再买房子的话，我要看开发商品牌，品牌大了通常质量比较过关物业管理一定要好，住起来舒心，也有保障楼距要宽，环境也要美，高大的树要多些，这样住着才舒心我不怕多花几十万，关键是东西要值 长治县某私企老板 孟先生 长治县城的商品房项目不多、规模较小、产品也不怎么样我想在市区附近买个房，到市里办事比较方便，距离一中、二中近点就更好了，以后孩子上学也方便价格合适，环境比较好，物业管理也要有保证长治县国土局科员 张女士50二类客户特征：以小高层和高层电梯洋房为主，多选择舒适性产品，可承受总价在50

52、-80万元之间，但可进一步引导需求n小高层、高层电梯物业一般为置业首选n二类客户倾向选择舒适型产品，面积集中在120-160n二类客户对价格承受力强，集中在50-80万之间n购房关注产品品质、配套、小区环境和物管等购房关注因素：产品品质、配套、小区环境、物业管理 县城好的项目太少了，稍微看得上的就算是世纪豪庭了，现在卖的只有没电梯的板楼，选择性太少了，品质感不高我一直想去市区买房，130左右的三房，产品品质要好，户型功能分区合理最好生活配套比较方便，物业管理要有保障长治县自由职业者 李先生 在县里，有点钱的人都喜欢去市里买房，做生意或者办事都比较方便，以后孩子上学能用，还可以保值一般来讲，他们

53、的承受能力比较强，需求的产品也偏大，120以上三房为主黎苑美域策划经理 蔡经理51三类客户特征：集中为园区企业员工，可再细分中高端与中端客户，置业自住需求较强烈，但近期数量有限，中远期可引导增加n客户来源客户来源：县科工贸产业园和市机械产业园n客户特点：客户特点：客户层次有一定差异，有由中高层管理人员、高级技术人员组成的中高端客户，有企业普通员工组成的中端客户，首置、改善居住为主n对区域认同度对区域认同度：认可产业园区发展前景，认同感相对强，多数有在产业园区安居乐业的意愿n置业目的：置业目的：以改善居住、为子女购房居多，较多客户希望购买距离工作单位近的楼盘，就近置业n可吸纳性：可吸纳性：短期园

54、区处于发展初期，客户数量有限，中远期随着产业集聚和发展，将成为项目的重要客群之一 我们中高层技术人员和管理人员都有购房需求，虽然有单位分的房，但这么些年过去了，早就想换了孩子们也长大了，也该为他们准备婚房了机械园区这边离市区近，发展挺好，长治县科工贸园区有多个大型项目也上马了，未来这里发展肯定不错 淮海集团工程师 王先生 你们项目的位置挺好的，离我们厂很近，我觉得这里离市区近，厂子也多，很有发展潜力目前，园区这边还没有房地产开发项目，我们很多同事都是去市区买，你们项目位置，我相信很多人都会考虑买的 光电职工 李先生52三类客户特征：中端客户需求80-120户型；中高端需求舒适户型，对产品及配套

55、有一定要求n中端客户需求面积紧凑的户型，较集中80-100两房、100-120三房，并且较倾向于购买价格相对低的小高层洋房n中高端客户对居住舒适性较高，较多需求120-160的户型，并且对产品户型设计、实用率、社区环境、配套等有较高要求购房关注因素：性价比、配套、小区环境、物业管理我想买一套舒适点的三房，面积在150-160左右，希望户型设计好，客厅大点，要有飘窗，至少两个卫生间、两个阳台。小区园林要大、绿化要好，有假山、小亭子的，夏天还可以看到水景社区要上档次，有文化气息 光电产业园某企业部门经理 刘先生我一直想买个120 以下的三房，一定要带电梯的， 4000-4500元/的房价比较合理，

56、5000元/以上就太高了小孩准备要上学了，想购买的小区有良好的教育等配套 科工贸园区 李先生5354商用物业市场分析n酒店市场研究n写字楼市场研究n公寓市场研究n商业市场研究长治酒店物业市场分析55近年长治旅游产业发展迅速，各项指标不断创新高，旅游产业逐渐成型，为酒店业的发展创造了良好的市场环境n从从20012001年开始，旅游业成为长治第三产业的龙年开始，旅游业成为长治第三产业的龙头，长治旅游业进入了发展快车道，游客接待头，长治旅游业进入了发展快车道，游客接待量逐年上升，量逐年上升，20112011年游客量达年游客量达12701270万人次。万人次。 n2005年全年接待游客537万人次 ，

57、至2011年上升至1270.6万人次，年均增速保持在20%以上。n2010年游客量1050.6万人次，突破千万人次大关，2011年游客量1270.6万人次，再创新高。 n同时，长治旅游收入保持较快增长，同时，长治旅游收入保持较快增长，20112011年实年实现旅游总收入较现旅游总收入较20052005年总收入整体翻了年总收入整体翻了5 5倍。倍。n从2006年开始长治旅游收入开始呈现快速增长趋势，特别是2008年以来增幅度高于游客量增幅。n即使2009、2010年经济大环境较差的情况下，仍有约20%的增长。 2005-20112005-2011年长治接待国内外游客量变化情况年长治接待国内外游客

58、量变化情况2005-20112005-2011年长治旅游总收入变化情况年长治旅游总收入变化情况数据来源：历年长治统计年鉴56长治旅游产业的发展带动酒店业发展，目前长治的酒店行业已形成一定的发展规模，酒店行业发展形势呈现不断向上态势n在长治旅游业快速发展势头的带动下，长治各在长治旅游业快速发展势头的带动下，长治各大酒店宾馆不断扩大规模，提高服务质量，为大酒店宾馆不断扩大规模，提高服务质量，为酒店业提供了广阔空间，酒店数量不断增加。酒店业提供了广阔空间，酒店数量不断增加。n目前，目前，长治共有星级酒店长治共有星级酒店1313家，家，其中五星级其中五星级2 2家，四星级家，四星级2 2家，三星级家，

59、三星级3 3家，此外，长治县已家，此外，长治县已有打造有打造1 1家五星级酒店的规划。家五星级酒店的规划。高星级酒店数高星级酒店数量比量比20052005年大幅增长，酒店业逐步形成规模。年大幅增长，酒店业逐步形成规模。n20112011年上半年，全市社会消费品零售额年上半年，全市社会消费品零售额151.1151.1亿元，其中住宿餐饮业零售额亿元，其中住宿餐饮业零售额16.816.8亿元，同比亿元，同比增长增长18.4%18.4%，占零售总额比重为，占零售总额比重为11.1%11.1%；其中；其中，住宿业零售额，住宿业零售额2.12.1亿元，同比增长亿元，同比增长13.5%13.5%；餐；餐饮业

60、零售额饮业零售额14.714.7亿元，同比增长亿元，同比增长19.1%19.1%。 数据来源：长治文物旅游局20052005年与年与20112011年长治星级酒店数量变化情况（家）年长治星级酒店数量变化情况（家） 注：金威大酒店在设施上已达到五星级酒店的标准，注：金威大酒店在设施上已达到五星级酒店的标准，但尚没有评星，因此长治五星级酒店暂以但尚没有评星，因此长治五星级酒店暂以2 2家来统计。家来统计。57长治的星级酒店主要集中在长治市区，依托商务发展的特征较明显，长治县目前尚无五星级酒店，存在一定的市场发展空间n长治现有星级酒店长治现有星级酒店1313家家。长治的酒店分布较集。长治的酒店分布较