第11章 特殊资产评估

1、资产评估理论与实务主编：唐振达第二版第二版Zichan Pinggu Lilun Yu Shiwu#catalogue目录第十一章 特殊资产评估 森林资源评估 珠宝首饰评估 金融不良资产评估 二手车评估 财政资金绩效评估3教学目标教学目标1. 1.掌握森林资源资产评估、珠宝首饰资产评估、金掌握森林资源资产评估、珠宝首饰资产评估、金融不良资产评估、财政资金绩效评估、二手车资产融不良资产评估、财政资金绩效评估、二手车资产评估等五种特殊类型资产的特点及评估程序评估等五种特殊类型资产的特点及评估程序; ;2. 2.熟悉森林资源资产评估、珠宝首饰资产评估、金熟悉森林资源资产评估、珠宝首饰资产评估、金融不

2、良资产评估和财政资金绩效评估四种特殊类型融不良资产评估和财政资金绩效评估四种特殊类型资产评估的基本理论和评估技术方法资产评估的基本理论和评估技术方法; ;3. 3.了解二手车评估的基本理论和评估技术方法，了了解二手车评估的基本理论和评估技术方法，了解财政资金绩效评估基本理论。解财政资金绩效评估基本理论。4第一节 森林资产评估1）森林资源的概念及评估（一）森林资源的概念 森林资源是一种可再生的自然资源，包括森林、林木、林地以及依托森林、林木、林地生存的野生动物、植物和微生物。 现阶段，由于野生动植物及微生物资源、森林生态资源的价值暂时难以计量，森林资源资产主要包括由投资及投资收益所形成的人工林以

3、及依法认定的天然林、林地、森林景观资产等。5第一节 森林资产评估 （二）森林资源的评估 森林资源评估主要是指对森林资产、林地资产和森林景观资 产的评估。 1.森林资产的评估 森林资产的评估是指对林地内所有的林木所形成的资产进 行评估。 2.林地资产的评估 3.森林景观资产的评估 森林景观资产评估包括对风景林、部分名胜古迹和纪念林 等资产的评估。6第一节 森林资产评估2）森林资源资产价值构成的主要因素（一）营林生产成本（二）资金的时间价值（三）营林利润（四）营林税金（五）林木生产中的损失（六）营林地租（七）地区差价和树种差价7第一节 森林资产评估3）森林资源资产评估的主要技术方法 （一）市场法

4、P=K Kb G Q 所谓林分，是指内部特征大体一致而与邻近地段又有明显区别的一片林子。森林资源资产评估的基本方法主要是市场法、收益法和成本法。8第一节 森林资产评估（二）剩余法 剩余法又称市场价倒算法，是用被评估林木采伐后所得木材的市场销售总收入，扣除木材经营所消耗的成本（含有关税费）及合理利润后，将剩余部分作为森林资产评估价值的方法。林木资源的再生价值是指林木被砍伐后重新生长所产生的价值。 P=W-C-F+S9第一节 森林资产评估（三）收益法NttttrCAP1)1( 收益法是将被评估森林资产在未来经营期内各年的净收益按一定的资本化率折现为现值，然后累计求和得出森林资产评估价值的方法。10

5、第一节 森林资产评估（四）成本法n1tt-nti)(1CKP11第一节 森林资产评估4）评估方法的适用范围 从理论上看，市场法主要适用于各种具有交易性质的森林资源资产的评估，采用该方法时，至少应选取3个以上参照物进行测算。但是，由于市场条件限制，在有些情况下，市场法并不适用，如防护林的评估。一般情况下，剩余法特别适用于成熟龄森林资产的评估;收益法适用于有经常性收益的森林资产的评估，如经济林资产、竹林资产、实验林资产、母树林资产等;幼龄林常用成本法进行评估。12第一节 森林资产评估5）林权抵押评估 “林权”所包含的内容，即森林、林木、林地的所有权和森林、林木、林地的使用权。到目前为止，“林权”还

6、不是一个正式的法律概念，主要是在政策层面上使用。由于林权抵押要依法进行，因此有必要从法律的层面进行定义，将“林权”转化成法律法规中明确规定的“抵押财产”名称。（一）林权的界定13第一节 森林资产评估（二）林权抵押 所谓林权抵押，实际上是“林权资产产权”的抵押，而并非林权资产本身的抵押。 林权抵押标的物的设定必须具备以下三个条件: （1）产权归属明确，产权主体具有财产所有权; （2）抵押标的物必须有独立交换价值，能折价或者能拍卖、变卖; （3）抵押物可以流通。14第一节 森林资产评估（三）林权抵押内涵及范围（四）林权抵押资产评估15第一节 森林资产评估6）森林景观资源资产的评估（一）森林景观资源

7、的概念与特点 森林景观资源是以森林资源及森林生态环境资源为主体，以其他自然景观为依托，以人文景观为陪衬的、对旅游者能够产生吸引力的、有普遍社会财富价值的各种物质和因素，其载体主要是森林公园、风景区、植物园等。森林景观资源分为自然景观资源类、生态环境类和人文景观资源类。16 森林景观资源是森林资源中用于森林旅游的那部分资源，它有以下五个特征: （1）资源稀缺性。 （2）地域性强。 （3）动植物品种多样性。 （4）功能多样性。 （5）动态变化性。第一节 森林资产评估17第一节 森林资产评估（二）森林景观资源评估的意义 （1）通过对森林景观资源的价值评估研究，有利于森林公园开发规划者、经营管理者、各

8、级政府、当地居民及旅游者本身明确旅游资源各种价值的构成。 （2）森林景观资源价值的评估，将会推动森林生态系统服务功能价值评估工作。 （3）森林景观资源价值的评估，对促进森林旅游发展，鼓励森林旅游投资具有重要意义。 （4）森林景观资源价值的评估，可以为政府部门核定景区门票价格提供参考意见，促进森林旅游业的可持续发展。 （5）森林景观资源价值的评估，为开发森林旅游资源产品定价提供科学合理的依据。18第一节 森林资产评估（三）森林景观资源调查 森林景观资源调查是森林景观资源评估的基础工作，调查内容主要包括:地文资源调查、水文资源调查、生物资源调查、人文资源调查、天象资源调查、组合度、特色附加分等。（

9、四）森林景观资源的定量评估19第二节 珠宝首饰评估1）珠宝首饰的概念与评估规定（一）珠宝首饰的概念 珠宝首饰是指珠宝玉石和贵金属的原料、半成品，以及用珠宝玉石和贵金属的原料、半成品制成的佩戴饰品、工艺装饰品和艺术收藏品。（二）珠宝首饰的评估规定20第二节 珠宝首饰评估2）珠宝首饰的加工（二）珠宝首饰的评估规定 1.切割 2.预形 3.磨削 4.抛光 5.钻孔6.起板7.压模8.倒模9.执模10.镶嵌、执边21第二节 珠宝首饰评估2）珠宝首饰的加工22第二节 珠宝首饰评估3）珠宝首饰的评估原则1.公正性原则2.客观性原则3.科学性原则23第二节 珠宝首饰评估4）珠宝首饰评估的程序（一）明确珠宝首

10、饰评估的基本事项（二）选择珠宝首饰评估的技术方法（三）搜集珠宝首饰评估的相关资料（四）查看分析珠宝首饰质量，评定估算，形成珠宝首饰评估报告24第二节 珠宝首饰评估5）珠宝首饰评估的技术方法 珠宝首饰是一种稀有的资源产品，其价值在未来应该是不断增加的，也就是说，珠宝首饰具有较长，甚至近于无限期的资产使用期（如钻石，如果保存好的话）。并且，在使用期内，珠宝资产可能不断增值，带来利润或利益。25第二节 珠宝首饰评估 珠宝首饰的价值计算公式如下: V=vr 在实际情况下，在有限的年限内使用的资产，其现值的计算公式为:11(1)vr212(1)(1)vrr12(1)(1).(1)nnvrrr121(1)

11、(1).(1)tnntvrrrV=+=26第二节 珠宝首饰评估（二）成本法 利用成本法对珠宝首饰进行评估，应先通过三个步骤确定珠宝首饰的重置成本:第一，将首饰分成不同的部分进行成本核算，通常可分成宝石和贵金属两部分;第二，根据现时一般的生产力水平，确定珠宝首饰制造过程的加工费及损耗;第三，根据现在的利率水平及税收情况等确定珠宝首饰在加工过程中应有的支出费用。然后，根据珠宝首饰的佩戴情况确定其新旧程度及款式，结合镶嵌金属的折旧情况确定首饰的折旧额。27第二节 珠宝首饰评估（三）市场法 市场法的应用依据是自由市场交易条件下的等效同价现象。 使用市场法对珠宝首饰进行评估的主要步骤是: 1.选准与待评

12、估珠宝首饰相同或较为类似的参照物 2.要根据评估的目的来选择参照市场体系 3.所选的参照物最好位于同一区域市场内 4.选择相同交易时间成交的珠宝首饰作为参照物28第二节 珠宝首饰评估 当参照物在其他环境中时，对参照物的价格进行修正是必要的。（1）交易税收方面的修正。（2）交易货币种类的修正。（3）交易数量的修正。29第三节 金融不良资产评估1）金融不良资产的概念 金融不良资产是指银行持有的次级、可疑及损失类贷款，金融资产管理公司收购或接管的金融不良债权，以及其他非银行金融机构持有的不良债权。金融不良资产评估业务包括注册资产评估师执行的以金融不良资产处置为目的的价值评估业务（以下简称价值评估业务

13、）和以金融不良资产处置为目的的价值分析业务302）金融不良资产的评估对象1.债权类不良资产的评估2.物权类不良资产的评估3.股权类不良资产的评估4.其他不良资产的评估第三节 金融不良资产评估31 此外，我国金融不良资产评估实践已经突破了原有的不良资产处置领域，扩展至服务金融机构经营管理、风险防范等领域，主要集中在以下几个方面: （1）金融不良资产处置评估。 （2）金融机构经营管理中的价值判断和风险防范评估。 （3）以财务报告为目的的评估。第三节 金融不良资产评估323）债权资产价值分析的评估技术方法第三节 金融不良资产评估（一）以债务人和债务责任关联方为分析范围的途径 1.假设清算法 （1）假

14、设清算法的适用范围。 （2）价值分析程序。 （3）使用假设清算法应当注意的问题。33第三节 金融不良资产评估2.现金流偿债法 （1）现金流偿债法的适用范围。 （2）现金流偿债法的程序。 （3）使用现金流偿债法应当注意的问题。34（二）以债权资产本身为分析范围的途径 以债权资产本身为分析范围的途径，是指注册资产评估师基于债权人所掌握的材料，通过市场调查、比较类似交易案例以及专家估算等手段对债权资产价值进行综合分析的一种途径。第三节 金融不良资产评估35第三节 金融不良资产评估 注册资产评估师应当根据债权资产的实际状况选用适当方法对债权资产进行分析，最终确定债权回收价值。1.交易案例比较法 （1）

15、交易案例比较法的适用范围。 （2）交易案例比较法的程序。 （3）使用交易案例比较法应当注意的问题。2.专家打分法 （1）专家打分法的适用范围。 （2）专家打分法的程序。 （3）使用专家打分法应当注意的问题。36第四节 二手车评估1）二手车的概念 在二手车流通管理办法中，明确地将“二手车”定义为:“从办理完注册登记手续到达到国家强制报废标准之前进行交易并转移所有权的汽车（包括三轮汽车、低速载货汽车，即原农用运输车，下同）、挂车和摩托车。”37第四节 二手车评估2）二手车评估的方法 二手车评估使用的成本法，是指在现时条件下重新购置一辆全新状态的被评估二手车辆所需的全部成本（即完全重置成本，简称重置

16、全价），减去该被评估车辆的各种陈旧贬值后的差额作为被评估车辆现时价格的一种评估方法。38第四节 二手车评估 1.影响车辆价值量变化的因素 影响车辆价值量变化的因素主要有实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值三个因素。39第四节 二手车评估2.成本法的估价模型评估模型I:被评估车辆的评估值=更新重置成本-实体性贬值-功能 性贬值-经济性贬值评估模型II:被评估车辆的评估值=更新重置成本成新率评估模型III:被评估车辆的评估值=更新重置成本成新率 （1-折扣率）40第四节 二手车评估3.重置成本的估算方法 （1）重置成本的构成。 更新重置成本=直接成本+间接成本 （2）重置成本的估算。 重置成本=账面

17、原始成本（车辆鉴定估价日的物价指数车辆购买日的物价指数） 或重置成本=账面原始成本（1+车辆购买日到鉴定估价日的物价变动指数） 41第四节 二手车评估4.成新率的估算方法 成新率=1-有形损耗率 确定成新率可以使用如下六种方法: （1）使用年限法。 成新率=（规定使用年限-已使用年限）规定使用年限100% （2）综合分析法。 （3）行驶里程法。 （4）部件鉴定法。 （5）整车观测法 （6）综合成新率法。42第四节 二手车评估5.折扣率的估算 （二）收益法 1.收益法的原理 2.收益法在评估二手车价值时的运用 （1）剩余使用寿命的确定。 （2）预期收益额的确定。 （3）折现率的确定。 （4）收益

18、法评估的程序 （5）收益法的优缺点43第四节 二手车评估（三）现行市价法 现行市价法是指通过比较被评估车辆与最近售出类似车辆的异同，并将 类似车辆的市场价格进行调整，从而确定被评估车辆价值的一种评估方法。 1.现行市价法应用的前提条件 2.采用现行市价法评估的步骤 （1）考察鉴定被评估车辆。 （2）选择参照物。 （3）对被评估车辆和参照物之间的差异进行比较、量化和调整。 （4）汇总各因素差异量化值，求出车辆的评估值。 被评估车辆的价值=参照物现行市价差异量 或被评估车辆的价值=参照物现行市价差异调整系数44第四节 二手车评估3.采用现行市价法的优缺点 （1）现行市价法的优点。能够客观反映二手车

19、辆目前的市场情况，其评估的参数、指标可直接从市场获得，评估值能反映市场现实价格;评估结果易于被交易双方理解和接受。 （2）现行市价法的缺点。需要公开及活跃的市场作为基础，由于我国二手车交易起步时间短，发育尚不完善，寻找参照物有一定的困难;可比因素多而复杂，即使是同一天登记的同一个生产厂家生产的同一型号的产品，由于使用强度、使用条件、维护水平的差异，其实体损耗、新旧程度都各不相同。45第五节 财政资金绩效评估1）财政资金绩效评估的概念及特点 财政资金绩效评估，是指由评估主体运用科学、规范的绩效评估方法，对照统一的评估标准，按照财政效率原理，对财政资金支出行为过程及效果（包括经济绩效、社会绩效和政

20、治绩效）进行的科学、客观、公正的衡量比较和综合评判，并将财政资金绩效评估结果纳入财政预算编制的一项财政精细化管理活动或管理制度。46第五节 财政资金绩效评估财政资金绩效评估具有以下明显特点:1.评估目的特殊2.评估阶段特殊3.评估重点特殊4.评估所采用的技术方法特殊5.评估指标设计特殊47第五节 财政资金绩效评估2）财政资金绩效评估的目标及原则 （一）财政资金绩效评估的目标 根据财政部颁布实施的财政支出绩效评估管理暂行办法（财预2011285号），财政资金绩效评估的目标是:提高财政资金使用效率，降低政府政务成本，优化财政资金配置，充分发挥财政资金的宏观调控职能，以促进国家经济和社会事业的发展;

21、对财政资金效益进行科学、准确的评估，以期达到财政资金使用效益最大化目的。48第五节 财政资金绩效评估（二）财政资金绩效评估的原则 1.合法性原则 2.科学性原则 3.可行性原则 4.独立性原则 5.经济性、效率性和效果性相结合原则49第五节 财政资金绩效评估3）财政资金绩效评估的主体 财政资金绩效评估的主体是指负责对财政资金绩效情况进行评估的机构或单位，包括国家立法机构、国家审计机构、各级预算单位、各级财政部门、社会中介机构、具有专业判断能力的专家组、社会公众等。50第五节 财政资金绩效评估 在在财政资金绩效评估实践中，各评估主体职责分工如下财政资金绩效评估实践中，各评估主体职责分工如下: :

22、 （一）各级人大负责对财政资金绩效进行宏观性评估 （二）各级财政部门、主管部门和行政事业单位对财政资金绩效实 施经常性评估 （三）各级政府审计机构负责对财政资金绩效进行重点评估 （四）财政资金绩效评估专家组负责对财政资金绩效进行专业评估 （五）社会公众对财政资金绩效进行满意度评估51第五节 财政资金绩效评估4）财政资金绩效评估的客体 财政资金绩效评估的客体即财政资金绩效评估的对象。（一）财政资金综合绩效评估（二）部门财政资金绩效评估（三）单位财政资金绩效评估（四）财政资金项目绩效评估525）财政资金绩效评估内容第五节 财政资金绩效评估 财政资金绩效评估的内容包括发展性评估、效率性评估、经济性评

23、估、效果性评估、公平性评估、反应性评估和公众满意度评估等。（一）财政资金发展性评估（二）财政资金效率性与经济性评估（三）财政资金效果性评估（四）财政资金公平性评估（五）社会对财政资金反应性和满意度评估53第五节 财政资金绩效评估6）财政资金绩效评估的标准体系 财政资金绩效评估标准是指以一定量的财政资金有效样本为基础，测算出来的财政资金标准样本数据，用来衡量和评估财政资金绩效水平。按照不同的划分依据，财政资金绩效评估标准可以划分为不同类型:按照可计量性，可以分为定量标准和定性标准;按照取值基础，可以分为行业标准、计划标准、经验标准和历史标准;按照时效性，可以分为当期标准和历史标准;按照标准形成的

24、方法，可以分为测算标准和经验标准;按照区域，可以划分为国际标准和国内标准。此外，财政资金绩效评估标准还可以分为政府标准、社会公众标准以及社会中介机构标准等。54第五节 财政资金绩效评估下面介绍依据取值基础划分的四种类型:（一）行业标准（二）计划标准（三）经验标准（四）历史标准55第五节 财政资金绩效评估7）财政资金绩效评估的技术方法（一）财政资金定量评估的方法 1.比较评估法 2.目标评估法 3.成本效益评估法 4.成本效果评估法 5.最低成本评估法 6.因素评估法 7.公众评估法56第五节 财政资金绩效评估（二）财政资金定性评估的方法 1.财政资金发展性评估 2.财政资金效率性评估 3.财政

25、资金效益性评估 4.财政资金效果性评估 5.财政资金公平性评估57第五节 财政资金绩效评估8）财政资金绩效评估程序 财政资金绩效评估程序是指财政资金绩效评估工作应当遵循的工作流程，主要可分为前期准备、实施评估和撰写报告三个阶段。（一）前期准备1.确定财政资金绩效评估对象2.成立财政资金绩效评估工作组3.制订财政资金绩效评估工作方案，研究设定财政资金绩效评估指标4.下达财政资金绩效评估通知书58第五节 财政资金绩效评估（二）实施评估 （1）搜集财政资金绩效评估基础数据、信息和报表资料。被评估单位应按照财政资金绩效评估通知书的要求，及时提供相关财政资金绩效评估基础数据、信息和报表资料，并确保其真实

26、性和完整性。 （2）进行财政资金绩效评估实地核实取证。 （3）分析财政资金绩效评估基础数据，判断与评定其结果。59第五节 财政资金绩效评估（三）撰写报告 （1）撰写财政资金绩效评估报告。 （2）确认财政资金绩效评估结果。 （3）提交财政资金绩效评估报告。 （4）财政资金绩效评估结果的审定和财政资金绩效评估工作档案 的建立。60第五节 财政资金绩效评估9）中介机构参与财政资金绩效评估情况 目前参与财政资金绩效评估的中介机构主要有会计师事务所和资产评估公司。国内最早引入社会中介机构参与财政绩效评估的是浙江省，该省在2005年就出台了浙江省中介机构参与绩效评估工作暂行办法，省内各个市县也随后出台了市

27、县级中介机构参与财政资金绩效评估的相关办法。61本章小结本章小结森林资源森林资源评估评估珠宝首饰珠宝首饰评估评估金融不良金融不良资产评估资产评估二手机动二手机动车评估车评估财政资金财政资金绩效评估绩效评估62思考与练习一、单项选择题1.下列资源中属于非耗竭性资源的是（）。 A.金属矿产资源 B.非金属矿产资源 C.能源矿产资源 D.土地资源2.下列资源中属于可再生资源的是（）。 A.森林资源 B.土地资源 C.非金属矿产资源 D.金属矿产资源63思考与练习3.下列森林资源中不属于林木资产的是（）。 A.经济林B.风景林C.特种用途林D.薪炭林4.下列森林资源中属于森林景观资源的是（）。 A.用材林B.经济林C.纪念林D.防护林5.剩余法特别适用于（）的评估。 A.成熟龄林木资产 B.中龄林木资产 C.竹林资产 D.实验林资产64思考与练习二、多项选择题1.下列资源中属于生物资源的有（）。 A.森林资源 B.动物资源 C.天然水资源D.牧草资源2.林木资产主要包括（）。 A.风景林 B.防护林 C.用材林 D.经济林65思考与练习3.森林资源价格主要构成因素有（）。 A.生产成本 B.评估费用C.资金时间价值 D.地租