文昌市场报告

1、1 主要结论p 文昌目前是以航天城为发展重点的海南新兴旅游城市。卫星城使城市旅游长期利好凸显，但短期内无法实现爆发式增长，从百度搜索指数来看，文昌主要关注点在于：相对其他海南城市的房价洼地；旅游度假区、卫星发射均未形成认知p 文昌土地市场供求相对平稳，2014年成交经营性质土地约160万平米，以14年文昌年商品房成交50万方计，土地消化周期约3.2年，去化压力较大p 文昌14年商品住宅年成交量为46.3万方，虽较13年同比上涨47%，但年成交量较低，市场容量有限，目前库存106万方，去化周期约27月，随着15年新增项目的推出，去化压力将加大p 2014年文昌商品住宅成交金额TOP10排行中，第

2、一位为雅居乐月亮湾项目，成交金额6.8亿，本项目排名第4。p 文昌14年别墅年成交量为3万方，虽然较13年上涨900%，但年去化量仍较低，市场容量有限，存量去化周期约6.2年，套均价呈现走低趋势，未来别墅市场竞争加剧p 2014年文昌别墅成交金额TOP10排行中，第一位为本项目，成交金额1.69亿，成交面积0.62万方，别墅单盘去化能力有限。宏观分析：中观分析：2微观分析：p本项目直接竞争项目有10个，潜在直接竞争项目2个，其中不乏雅居乐、世茂等品牌房企。竞争楼盘呈包围之势，且整体中观市场表现不佳，本项目未来竞争压力较大p整体中观市场不佳，加之台风对月亮湾各楼盘销售影响较大，市场已出现以价换量

3、现象，存在恶性竞争风险。中南森海湾价格降至8000元/平米以下，雅居乐月亮湾出现6字头房源搅局。p文昌别墅主要沿海岸线东侧分布，呈现环岛竞争格局，本项目在高隆湾区域，别墅产品优势较为明显，15年清澜半岛也将推出别墅产品，赠送面积较大，同质化竞争加剧3 报告目录Contents目录目录宏观分析4中观分析16土地市场17商品住宅市场18别墅市场22微观分析28竞品组 324宏观分析-城市1. 城市宏观基本面文昌在海南省GDP排行第五，是新晋的旅游热点城市，同时依托航天发射基地发展相关旅游业城市地位文昌市是国家四大航天发射基地之一城市地位：国家航天城，具有深厚文化底蕴和椰林、侨乡特色的热带生态滨海旅

4、游城市。2013年GDP省内排名第五。城市定位：特色鲜明的航天城；热带生态滨海旅游胜地；城市统筹发展示范区；热带高效现代农业基地；文化浓郁的华侨之乡。城市特点：文昌拥有国家第一批对外开放的清澜港，是三沙市后勤保障基地；文昌物华天宝，人杰地灵，素有文化之乡、华侨之乡、椰子之乡、排球之乡、名人之乡、将军之乡、书法之乡、长寿之乡的美称。海南省经济排名（共18个）排名2013年GDP（亿元）城市1904.64海口市2449.36儋 州 市3373.49三亚市4201.56澄迈县5175.65文昌市6162.61琼海市7147.12万宁市8124.13东方市9119.19临高县数据来源：2013年海南省

5、年鉴6 城市宏观基本面0%50%100%200820092010201120122013一产二产三产文昌城市产业结构经济结构文昌城市GDP发展维持在两位数高速增长，近年大力引入旅游地产投资，带动三产比例上升；房地产投资占固定资产投资比重逐年上升，目前城市房地产投资呈现过热的态势。37.2%40.4%42.5%34.0%35.0%36.0%37.0%38.0%39.0%40.0%41.0%42.0%43.0%020406080100120140160180201120122013固定资产投资（亿元）其中房地产投资（亿元）房地产投资占比城市固定资产投资以及房地产投资情况房地产投资于固定资产比值反应

6、房地产市场发展健康状况37%较低基本正常正常运行基本正常过热数据来源：2008-2013文昌国民经济统计公报12%14%23%24%11%11%0%5%10%15%20%25%050100150200200820092010201120122013文昌城市GDP发展（亿元）以及增长率7 城市宏观基本面人口经济文昌呈现典型三线旅游城市特征：人均可支配收入逐年上升，岛内居民财富积累速度较快；岛内消费途径相对狭窄，城市户籍人口增长缓慢050001000015000200002500020082009201020112012201302040608010012014016020082009201020

7、1120122013文昌人均可支配收入（元）05101520253035404550200820092010201120122013文昌社会消费品零售总额（亿元元）文昌居民存款余额（万元）数据来源：2008-2013文昌国民经济统计公报55.55656.55757.55858.55959.560200820092010201120122013户籍人口(万)8 城市宏观基本面城市旅游文昌过夜人次逐年增长，2013年占海南4%的市场份额，城市旅游正在发力。0204060801001201402011201220131044.31, 28%1228.19, 33%137.26, 4%208.11,

8、6%332.14, 9%139.13, 4%52.56, 1%57.36, 2%29.44, 1%28.98, 1%36.09, 1%27.82, 1%118.57, 3%51.73, 1%66.14, 2%27.49, 1%33.18, 1%54.02, 1% 海 口 市 三 亚 市 文 昌 市 琼 海 市 万 宁 市 陵 水 县 五指山市 定 安 县 屯 昌 县 琼 中 县 保 亭 县 白 沙 县 儋 州 市 东 方 市 澄 迈 县 临 高 县 乐 东 县 昌 江 县2013年海南各县市过夜人次结构图（万人次）2011-2013文昌过夜人次（万人次）数据来源：2008-2013海南、文昌国

9、民经济统计公报三亚市海口市文昌市琼海市万宁市陵水县詹州市9 城市宏观基本面城市规划文昌城市规划以清澜为中心，沿海岸线规划航天城、月亮湾等旅游组团。10 城市宏观基本面城市规划城市旅游将会从“接待服务型”向“经济产业型”转变，内容增多，服务延伸；卫星城使城市旅游长期利好凸显，但短期内无法实现爆发式增长西昌借助航天城优势，发展地域文化旅游形成串联，仅2013年前三季实现旅游总收入84.97亿元，同比增长34.54，接待旅游人次达1450万人次，同比增长18。随着15年卫星发射，城市将会更加开放，吸引更多资源引进。数据来源：西昌旅游局11 城市宏观基本面城市关注从百度搜索指数来看，文昌主要关注点在于

10、：相对其他海南城市的房价洼地；旅游度假区、卫星发射均未形成认知。数据来源：百度搜索中心12 城市宏观基本面城市关注除了海南、广东地缘型关注，文昌关注度排序依次为北京、浙江沪、重庆以及以山东、河南河北为代表的内陆地区；城市投资外溢需求强于旅游度假。数据来源：百度搜索中心补充说明：江苏、四川对文昌关注度高，主要由于有经济合作项目，在实际购房客户中，两省客户比例较低。13“海南是全国人民的后花园，文昌是重庆人民的后花园。”颜家安海南省人大常委会专职常委、九三学社海南省委副主委 城市宏观基本面主要客户据统计，在文昌市的旅游地产项目中,有近一半的买家来自重庆，在2007年至2013年间,重庆人在文昌买房

11、的金额达到48亿元；重庆客户是文昌转化率最高的客户。数据来源：海南日报2013海南省文昌市城市形象推介暨高峰论坛文昌市副市长吕小蕾在2013海南省文昌市城市形象推介暨高峰论坛上介绍文昌情况14 城市宏观丨总结成交排名p卫星城利好短期无法实现：文昌是海南新晋的旅游热点城市。卫星城使城市旅游长期利好凸显，但短期内无法实现爆发式增长，目前旅游度假区、卫星发射均未形成认知p在文昌市的旅游地产项目中,有近一半的买家来自重庆，重庆客户是文昌转化率最高的客户。15中观分析2.16年度供应占地面积（万平米）供应建筑面积（万平米）供应地块容积率成交占地面积（万平米）成交建筑面积（万平米）成交地块容积率成交用地楼

12、板价（元/平米）2009年1211531.3941291.47622010年1121611.4911291.410552011年1711400.81681580.97682012年2182211.01571490.97612013年1462121.51672361.41054 中观分析土地市场土地市场文昌土地市场供求相对平稳，2014年成交经营性质土地约160万平米，以14年文昌年商品房成交50万方计，土地消化周期约3.2年，去化压力较大数据来源：海南土地管理中心、CRIC系统17 中观分析商品住宅房产格局目前文昌主要项目分布在市内、高隆湾/清澜港、月亮湾三大板块。18商品住宅文昌14年商品住

13、宅年成交量为46.3万方，年成交量较低，市场容量有限，目前库存106万方，去化周期约27月，随着15年新增项目的推出，去化压力将更大数据来源：克而瑞数据近三年文昌新开盘项目量时间2012年2013年2014年新开盘数量11221426.769.351.183.920.011.333.123.031.446.36774825366896605742201000200030004000500060007000800090000.010.020.030.040.050.060.070.080.090.02010年2011年2012年2013年2014年供应面积（万方）成交面积（万方）成交均价（元/）

14、存量：106万方去化周期：27.6月 中观分析商品住宅19商品住宅2014年文昌商品住宅成交金额TOP10排行中，第一位为雅居乐月亮湾项目，成交金额6.8亿，本项目排名第4。森海湾项目较为成熟，尾盘低价清仓，故销售情况较好数据来源：CRIC系统，实际调研，商品住宅：普通住宅、别墅 中观分析商品住宅排名项目名称区域成交金额（亿）成交面积（万方）成交均价（元/）1雅居乐月亮湾昌洒镇6.8 7.0 98002中南森海湾高隆湾5.6 6.2 76503文昌世茂月亮湾昌洒镇3.5 4.1 76544高龙湾1号高隆湾2.5 1.5162915银河湾文城镇2.1 4.8 43236白金海岸高隆湾1.51.8

15、83797合景月亮湾昌洒镇1.5 1.7 84298逸龙湾高隆湾1.4 1.4 103179碧桂园椰城谭牛镇0.91.7 523310海拓澜湾高隆湾0.7 0.7 970520 中观分析丨别墅市场别墅市场文昌14年别墅年成交量为3万方，虽然较13年上涨900%，但年去化量仍较低，市场容量有限，存量去化周期约6.2年，套均价呈现走低趋势，未来别墅市场竞争加剧数据来源：克而瑞数据存量：18.8万方去化周期：6.2年2.34.916.70.01.10.60.33.0920290213159010020030040050060070080090010000.02.04.06.08.010.012.01

16、4.016.018.02011年2012年2013年2014年供应面积（万方）成交面积（万方）套均价（万）21 中观分析别墅市场成交排名2014年文昌别墅成交金额TOP10排行中，第一位为本项目，成交金额1.7亿，成家面积0.62万方，别墅单盘去化能力有限。数据来源：CRIC系统排名项目名称区域成交金额（万） 成交面积（）成交套数成交均价（元/）1高隆湾1号高隆湾16914626460270022雅居乐月亮湾昌洒镇13050864948150893文昌世茂月亮湾昌洒镇8896711295125094碧桂园椰城谭牛镇721374953896235合景月亮湾昌洒镇5056284036178026百

17、灵顿华侨星城谭牛镇 1071106451006622 中观分析丨总结成交排名p市场容量较小：商品住宅年成交量46万方，别墅别成交仅3万方，去化能力弱p库存压力大：14年土地去化周期约3.2年，商品住宅去化周期约27个月，别墅去化周期约6.2年，去化周期较长23微观分析-竞争3.24 微观分析竞争格局本项目直接竞争项目有10个，潜在直接竞争项目10个，其中不乏雅居乐、世茂等品牌房企。竞争楼盘呈包围之势，且整体中观市场表现不佳，本项目未来竞争压力较大东方龙湾白金海岸晋唐海湾平海逸龙湾中南森海湾海拓澜湾本项目蝶恋海清澜半岛同人湘海城书香小镇椰景湾海的理想红椰湾富力月亮湾世茂月亮湾雅居乐月亮湾合景月亮

18、湾方圆月亮湾在售项目新增项目荣昱月亮湾观澜湾25 微观分析竞争区域竞争楼盘价格策略高隆湾中南森海湾推出折后折后起价7400元/的房源高隆湾逸龙湾报价14000元/，但是每月推出一定量7600元/的低区房源高隆湾海拓澜湾报价11000-12000元/，但是每月推出一定量8900元/的低区房源月亮湾雅居乐月亮湾报价9000元/，55平米公寓位置不限38万封顶，折合房源6900元/月亮湾世茂怒放海低区户型7000元/起，观海特价房源8200元/数据来源：现场人员市调区域价格整体中观市场不佳，加之台风对月亮湾各楼盘销售影响较大，市场已出现以价换量现象，存在恶性竞争风险。中南森海湾价格降至8000元/平

19、米以下，雅居乐月亮湾出现6字头房源搅局。别墅竞争文昌别墅主要沿海岸线东侧分布，呈现环岛竞争格局，本项目在高隆湾区域，别墅优势较为明显，15年清澜半岛也将推出别墅产品，且其别墅赠送面积较大，同质化竞争将加剧 微观分析27 微观分析丨总结成交排名p竞争楼盘呈包围之势，且整体中观市场表现不佳，本项目未来竞争压力较大p市场已出现以价换量现象，存在恶性竞争风险。p本项目别墅产品在高隆湾区域，产品优势较为明显，15年清澜半岛也将推出别墅产品，且其赠送面积较大，价格形成同质化竞争THE ENDTHE END 竞争分析典型项目中南森海湾位于高隆湾旅游大道，总建面积56万方，第一次开盘时间为2010年8月。目前

20、项目已经推出案量约20万方，实现约17万方的销售面积，去化率在85%以上。中南森海湾开盘时间2010年8月14日总面积56万套数11000套产品类型高层小高层社区风格地中海最新活动每天3套特价房，特价房首付3.1万起，送1800精装，特价房源5166元起，普通房源起价7088元/送2000元/精装 价格宽景美墅 13000元/高层 7000-7200元/（装修2000）销售情况官方数据：去化85%铜山万达宽景美墅特征：6层带电梯/1梯4户；56-128多元空间/3.1米层高/一层送花园，顶层送露台/最高175%实用率A4户型 竞争分析典型项目31名称面积套数配比去化量销售均价（元/平米）一房 40-53约1600 75%约1400套9300二房 65-90约500 25%约380套8800整体高层公寓户型供应以一房为主。数据截止至2014.06.30 竞争分析典型项目32海拓澜湾规划高层、别墅混搭的物业类型海拓澜湾开盘时间2011年2月20日总面积约14万套数800套（一期）产品类型高层、别墅社区风格现代风格建筑，新亚洲园林产品特征一期开发高层，以二房为主；别墅物