顺义区别墅楼盘分析ppt课件

1、顺义别墅工程研讨初稿 前 言本工程属于郊区大盘开发，开发周期长，开发风险及难度大，开发方式与常规别墅工程不同；工程的首期开发并不畅通，并给群众留下了较差的笼统，那么我们需求处理的问题就是改动工程笼统，改动一期颓势，协调好后继开发与已开发部分的关系。工程本身拥有较好的自然资源，具备别墅产品存在条件，在产品打造上有极大的可塑性。工程开发的处理之道：必需充分把握市场、重新准确定位、整合开发。.目录本案现状分析 北京别墅市场概括及顺义别墅市场研讨区域内竞争工程对本工程进展SWOT研讨初步定位意向 位置及区域范围本案位于顺平路以南，潮白河以东，距顺义城区六公里，临交通主干道随着整个地域别墅工程的开发，本

2、工程区位曾经逐渐变得具有竞争力马坡别墅带温榆河别墅带空港别墅区东方太阳城工程一期开发现状产品短少周边烘托，单从建筑角度而言无法表达它的价值有一部分产品在不完善的营销中长期空置，短少维护，在后期营销中将带来一些不定要素。规划较早短少超前性，属于三年前普遍的兵营式排布，在如今的市场中短少竞争力。后继开发地块现状地块现状坚持良好，通往主干道道路一期曾经完善，为后继开发带来利好条件。地块现状平整，比较 适宜营造多元产品。天然树木屏障，自然的分开了工程区域与村庄的间隔，此为一优势总占地面积：48万平方米 总建筑面积: 19.7万平米 容积率: 0.47 绿化率: 55% 限高: 住宅9M, 公建12M地

3、块小结： 根据一期开发形状，及地块所在区域、位置、环境、周边情况、土地特性等，初步分析以为，该地块适宜做别墅类产品，但由于特殊的区域市场，更适宜做组合型别墅类产品。目录本案现状分析 北京别墅市场环境及顺义别墅市场研讨顺义区域别墅市场微观扫描对本工程进展SWOT研讨初步定位意向 北京主要别墅区分布蒙顿卡雀92年以来，北京别墅开发规模和工程数量长跌交替出现，总体规模迅速添加近年来北京别墅市场开展近年来北京别墅市场增长迅速，具备一定的上升潜力2002年总体开发规模缺乏200万平方米，2003年超越500万平方米，估计04年将超越50各工程，开发规模超越600万平方米北京别墅销售价钱总体下降，供应构造

4、发生变化92年以来，北京别墅销售价钱整体下降，93年销售价钱超越28000元/平方米，估计04年为12000元/平方米近年出现价钱趋稳，稳中有升2002年价钱到达最低，低于10000元/平方米；2004年均价估计到达12000元/平方米北京别墅开发区域差别宏大顺义、昌平、海淀、大兴和朝阳是北京别墅开发的热点区域估计，2004年顺义别墅开发规模将超越120万平方米自然资源优势是别墅开发的必要条件，顺义、昌平拥有优越的自然资源因此成为北京别墅市场开发的热点区域北京别墅区域价钱北高南低北部区域销售价钱较高，昌平、海淀、延庆、朝阳是价钱高地南城是别墅价钱低地，如丰台最高价不超越15000元/平方米其中

5、顺义价钱区间较大，产品供应构造较平衡，涉及面较广。顺义拥有别墅开发的相对优势条件顺义区域有开发别墅的自然资源优势顺义区域属于北京上风上水的区域，具有良好的居住环境亚北区域具有森林、河流和多种植被优势，温泉资源也很丰富顺义的交通条件将大为改观快速通道网络曾经根本构成：机场高速路、京承高速公路、六环路、五环路、轻轨即将通车改建后的汤立路将很快通车：汤立路贯穿将大大添加区域的通大性市政建立的大规模投入，交通条件有望进一步改善 十余年的开展成就了顺义成熟别墅区的笼统顺义区域是北京别墅的三大热点之一城西西山板块、城东温榆河板块和城北亚北板块城西板块主要优势在于北京难得山景优势；城东温榆河、潮白河板块主要

6、优势在于临近机场路、临近使馆区注：城东榆河、潮白河板块竞争力主要在于产品多样化、全面性、优良“性价比 城北别墅开发进一步往北推移城市本身向北不断推移交通条件的改善式别墅北推成为能够往北推移具有优越的土地资源顺义区别墅的开发历史第一代温榆河畔别墅区、空港地域别墅区第二代马坡潮白河别墅带两大别墅区的延展，培育了很多新的别墅工程，提升了该地域整体的开发程度，标志着该地域别墅开发的产品时代降临。顺义区别墅开发特点总结已机场为中心向周围辐射，沿温榆河和潮白河带状开展。按各时期客户涉外公寓 国内富有阶层 高级白领阶层来源不同构成了不同的建筑风格和产品档次。虽然各为别墅区，但各细分市场清楚。在经过了多年开展

7、之后，竞争格局正在改动，由区位竞争向产品竞争转变，也符合别墅产品的开展特点。顺义区别墅的未来开展趋势区位概念弱化，产品时代降临 区域别墅工程严重同质化，无论是产品设计还是营销手段都需求创新。 竞争区域扩展，只需是北京的同类产品的优胜者就能够是我们的竞争者。 别墅用地吃紧，我们有理由置信整个市场会像更好的方向开展，但对我们的产品设计也提出了更高的要求。目录本案现状分析 北京别墅市场环境及顺义别墅市场研讨顺义区域别墅市场微观扫描对本工程进展SWOT研讨初步定位意向 东北部地域别墅工程扫描区域案名建筑面积价格本期开盘本期形态（平米）单价（元M2）总价（万元）时间销售率顺义丽高王府独栋320-5441

8、9200608-10502003.10.55优山美地独栋350-50018400640-9202003.7.180.3枫桥别墅独栋400-10009000350-10002002.9.260.6万万树独栋483.9360003002003.80.75莱蒙湖别墅独栋647-70013000840-9102000.6.1 0.9双拼320110003502002.3.10.9东方太阳城独栋260-5007000180-3502003.3.10.3Townhouse100-200600060-1202003.50.9金宝纯别墅 独栋 297.46-3396800200-2302003.50.2美林香

9、槟双拼200-29010000200-3002003.4.260.6水木兰亭叠拼243.656001402003.30.3密云亚澜湾独栋600800150010200600-15002003.7.280.5怀柔红螺湖别墅一期(天籁) 独栋75011500862.52003.11.25 0.3亚北温哥华森林小独栋350-40012000420-4802004.5.1纳帕溪谷小独栋、中等面积别墅320-6009500300-5702003.11.2325%微观市场的研讨思绪目录本案现状分析 北京别墅市场环境及顺义别墅市场研讨顺义区域别墅市场微观扫描对本工程进展SWOT研讨初步定位意向 S 优势位置

10、优势环境优势交通优势W优势距市区较远生活配套并不齐全地块面积相对较小位置相对竞争对手稍差O时机2021奥运外国高管居住区小汤山区域市场构成T要挟别墅投放总量激增所在区域竞争猛烈SWOT综合对地块根本情况、北京别墅市场以及地块周边竞争工程的根本分析，我们可以得出一个初步的地块SWOT分析结果S 优势位置优势环境优势交通优势W优势距市区较远生活配套并不齐全地块面积相对较小位置相对竞争对手稍差O时机2021奥运外国高管居住区小汤山区域市场构成T要挟别墅投放总量激增所在区域竞争猛烈SWOT综合对地块根本情况、北京别墅市场以及地块周边竞争工程的根本分析，我们可以得出一个初步的地块SWOT分析结果优势在哪

11、儿？位置优势：本地块位于传统的“亚奥京北别墅区中心位置，已是被普遍认可的北京高档别墅消费和投资区环境优势：上风上水，龙脉所在。北依小汤山，紧临温榆河，依山傍水，空气清新，鸟语花香，上佳的别墅之所，忘忧之地交通市政配套优势：南距亚运村20公里，距北京国际机场仅25分钟车程。京承高速，京昌高速，六环，立汤路，顺沙路等交通干线在工程周围组成了四通八达的交通网；由于在别墅区内，其市政配套设备比较完善本案与九华山庄较近，为本案未来的业主提供休闲文娱的场所优势在哪儿？开发商对北京房地产市场的熟习程度有待于进一步提高地块面积相对较小20万平米，配套设备投入上无法构成规模效应可资直接利用的资源相对较少，宗地内

12、无山、水、树木和人文景观资源；沙沟和在宗地东侧，被临河道路隔开地块的通达性较差，宗地与南、北和西侧交通干道间隔较大，与南侧六环路间隔超越1公里本案周边区域配套设备较为落后，缺乏较好的学校、医院和生活设备时机在哪儿？借2021奥运之势，整个亚奥及周边地域房地产业如火如荼新的别墅用地供应遭到限制，未来竞争将减少经济继续增长，中产阶级这一消费客群根底大大夯实WTO后，外国在华投资递增，到2021年，在京外国员工将达十余万人，而亚奥北部别墅区将成为在京外国高管居住区首选地之一要挟在哪儿？北京别墅整体市场不好。02年以来的别墅热，呵斥北京别墅总体供应量偏大北京别墅市场的竞争不只集中在传统产品，大独栋、T

13、ownhouse和别墅市场的新贵竞争都很猛烈区域内直接竞争较为猛烈。纳帕溪谷自然条件比本地块要好，而且已获得良好业绩和知名度，开发面积大一期60万平米，周期长，档次高，销售周期将与本案重叠，本案与纳帕溪谷的直接竞争不可防止本案有胜算吗？本地块所处的区位及其土地性质决议了其更适于做别墅类产品，但将会面对较大的同业竞争地块根本条件较好，但与最直接竞争对手纳帕溪谷相比很多方面都处在优势由于是块熟地，土地本钱并不低 综合各种要素，我们以为本案胜利的难度很大，假设产品上没有创新、市场上没有开辟，工程胜利的概率不高！结论根据地块 SWOT条件，我们得出结论：本地块适宜做别墅，但要在这个区域的别墅市场竞争中胜出，只需作出真正的差别化！市场的差别化寻觅市场上未被满足的那部分客户目前亚北市场上真正热销或曾经售磬的工程无不如此！小独栋、北美风格等等产品的创新都证明了这个结论！差别化的含义产品的差别化做出满足那部分客户的产品目录本案现状分析 北京别墅市场环境及顺义别墅市场