养老地产行业现状与前景趋势报告

1、养老地产行业现状与前景趋势报告目录1.养老地产行业现状51.1养老地产行业定义及产业链分析51.2养老地产市场规模分析71.3养老地产市场运营情况分析72.养老地产行业存在的问题112.1盈利模式尚未成熟112.2政府扶持政策不明晰112.3市场定位同质化现象严重112.4行业服务无序化122.5供应链整合度低122.6基础工作薄弱122.7产业结构调整进展缓慢122.8供给不足，产业化程度较低133.养老地产行业前景趋势143.1保险、实业、基金类企业入局143.2养老地产发展形势多样143.3转变观念，明确市场定位153.4注重配套服务的建设153.5转变角色，进行资源整合153.6延伸产

2、业链163.7行业协同整合成为趋势163.8生态化建设进一步开放163.9服务模式多元化173.10呈现集群化分布173.11需求开拓183.12行业发展需突破创新瓶颈194.养老地产行业政策环境分析204.1养老地产行业政策环境分析204.2养老地产行业经济环境分析204.3养老地产行业社会环境分析204.4养老地产行业技术环境分析215.养老地产行业竞争分析225.1养老地产行业竞争分析225.1.1对上游议价能力分析225.1.2对下游议价能力分析225.1.3潜在进入者分析235.1.4替代品或替代服务分析235.2中国养老地产行业品牌竞争格局分析245.3中国养老地产行业竞争强度分析

3、246.养老地产产业投资分析256.1中国养老地产技术投资趋势分析256.2中国养老地产行业投资风险256.3中国养老地产行业投资收益26养老地产行业现状养老地产行业定义及产业链分析养老地产是指从建筑设计、园林规划到房屋的标准配置上强调适老化设计，即更偏向于符合老年人相关的建筑产品开发，从护理、医疗、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务到日常的起居呵护更符合老年人的行为习惯。养老地产是指由企业开发主导的以养老为主题的产权类项目，是养老住宅+一般住宅+配套+服务的综合开发模式。养老地产是各种养老保障服务的整合终端，通过在功能组合与产品形态上与养老产业相互渗透，可以创造出更大的居住价值与商业价值。养

4、老地产行业是指从事养老地产相关性质的生产、服务的单位或个体的组织结构体系的总称。深刻认知养老地产行业定义，对预测并引导养老地产行业前景，指导行业投资方向至关重要。国内养老模式主要分为居家养老、社区养老和机构养老三种，自2011年以来，我国一直致力于建立以居家为基础、社区为依托、机构为补充、医养相结合的养老服务体系。究其原因，一方面是在“养儿防老”传统的影响下，我国老年人更倾向于在家中接受子女照顾；另外，更重要的是，我国养老资源错配较为严重，老年人口资产不足，难以支撑收费较高的养老机构，居家养老成本相对低。我国养老地产行业在经过短暂的结构调整后，淘汰掉落后产能、筛选掉不合格企业，并且随着居民消费

5、观念的转变和消费需求的提升，我国养老地产行业依旧会继续保持增长趋势，未来将会向高品质、高质量的方向发展，呈现品种增多、消费多元化等新趋势。中国养老地产产业链的参与主体不断丰富，产业生态逐渐健壮。养老地产实际上是提供不同类别养老产品和服务的载体，消费者根据个人收入和需求自行选择，从产业链看，上游主要解决土地和资金问题，下游解决运营和提供服务的问题。各种养老服务的整合是运营中最复杂的工作，需要长期资源和经验的累积。从养老产业链来看，主要涉及养老住宅及服务提供者、消费者和养老资金来源三个层面，所涉及机构包括政府、地产公司、养老服务机构、保险机构、其他投资者和养老人群。由于老龄化趋势日益严峻，“421

6、”家庭养老压力将逐步凸显，在老年人经济实力增强与扶持政策等利好因素的支撑下，未来养老地产行业发展将是大势所趋。从行业前景看，养老地产作为产业消费群体的居住区以及服务的发生场所，具备天然的平台属性。未来养老地产开发商除了聚焦于老年人的生活场景，还可以积极向衣食住行、休闲、护理、娱乐等各个消费场景延伸，布局以养老地产为载体的全面消费产业链。养老地产市场规模分析随着国家政策的进一步利好，越来越多的需求将会被释放，养老地产行业将紧密结合产业上下游的资源，充分掌握用户需求变化，极大丰富行业应用场景。目前我国养老产业存在诸多挑战，从养老机构床位数缺口较大，到老年医护资源紧张，再到社会适老设施建设、居家养老

7、设施不健全。应对老龄化社会的到来，国内养老产业尚需在诸多方面进行改善。与此同时，随着养老需求总量增长，加之第一批中产阶级退休在即，将推高中高端养老消费需求，可以预见，我国养老产业潜在市场需求可观。通过产品与服务质量的不断优化升级，推动养老地产产业应用的爆发式增长。目前，我国的养老地产行业发展尚处于起步阶段。我国养老产业市场规模快速增长，从2013年的31000亿元增长到了2020年的77400亿元。2030年市场规模将达到22.3万亿元。养老地产市场运营情况分析养老地产行业市场运营情况分析主要需要从市场供给分析、市场需求分析、市场价格分析、市场供需平衡、行业盈利能力、行业运营能力等方面进行综合

8、分析。市场供给分析：养老地产行业市场供给是指在一定的时期内，一定条件下，在一定的市场范围内可提供给消费者的产品或服务的总量。养老地产市场供给能力分析的时间也应考虑整个项目寿命期，市场范围包括国内市场和国际市场。市场供给分析还可以分为实际的供给量和潜在的供给量，前者是指在预测时市场上的实际供给能力。市场需求分析：我国的养老地产行业产品及服务结构调整问题不仅仅是对产品进行调整，还是对养老地产企业分布结构、区域分布结构进行调整。未来一段时间内，行业整合、区域分布结构的调整、企业结构的调整都将是行业结构调整的一个重要内容。随着国家鼓励和规范养老地产行业发展的政策相继出台，行业正逐步规范，全社会消费意识

9、的不断提高，众多机构和社会资本不断进入养老地产领域，有力的促进了该行业市场的快速发展，养老地产行业发展前景广阔。市场价格分析：在经济全球化的趋势下,养老地产行业经济融入世界市场的广度和深度越来越大。与养老地产行业规模增长相对照,用户需求也呈稳定增长趋势。市场需从实际情况出发制定合理的养老地产行业价格,有利于行业规模不断增长和需求不断扩展,有利于保障行业正态良性发展。从长远的趋势看,养老地产行业市场价格应该维持在较高的合理价位上。价格上涨和回落的过程，主要受人力资源、产品及服务优化、市场竞争、出行运输等各类因素影响，导致养老地产行业价格产生一定波动，但是供求长期趋于增长稳定状态，长期向好。市场供

10、需平衡：供求平衡是指消除供求之间的不适应、不平衡现象，使供应与需求相互适应，相对一致，消除供求差异，实现供求均衡。实际上养老地产行业的市场供需存在的一定程度的供需失衡，需求端市场有待挖掘，供应端产品参差不齐。行业盈利能力分析：养老地产行业的盈利能力主要受到行业的投资回报周期、行业服务周期、行业竞争程度、用户粘性等的影响。部分产品和服务存在投资大,回收慢,竞争激烈,用户粘性不高等现实问题。这些问题的存在使得养老地产行业的盈利能力有待提高。为了行业的长远发展,养老地产行业的盈利能力急需改善。行业运营能力：养老地产行业进入精品化、产业融合的新时代，行业的下半场真正开始了，未来考验的是用户运营能力和产

11、业运营能力。企业之间竞争的并非仅仅是产品能力而是更多的在于运营能力。而嗅觉灵敏的养老地产企业早已开始转型，立足城市，不断提升其运营能力。养老地产行业存在的问题盈利模式尚未成熟我国的养老地产产品类型众多，盈利模式上也呈现出缤纷多彩的局面，大体延续买地、建房、卖房的套路。与普通住宅相比，养老地产只是增加了医疗服务等特色，并没有太大差别。因此，养老地产的盈利模式尚处于探索阶段，以养老地产为主体衍生的服务配套体系、金融化运作以及增值服务体系等盈利模式尚未形成。政府扶持政策不明晰由于养老地产带有一定的社会福利性质，所以，政府的政策扶持对养老地产的发展至关重要。市场定位同质化现象严重目前区域内的养老地产开

12、发，大多针对的是60-70年龄段的活跃富裕长者消费群，以养老养生作为市场定位。广东人历来重视养生之道，花甲之年对养生之道更加关注，房地产开发与养生行业的融合，形成了珠三角养老地产开发建设的区域特色。但是，老年消费需求是一种变动的市场，他们的身体情况和经济状况是在不断变化中的。不做市场细分，市场定位趋同，是目前影响珠三角养老地产健康发展的另一个问题。行业服务无序化 养老地产行业标准不成体系。服务质量很大程度上依赖于从业人员等个人能力，难以形成规模化管理与复制。养老地产行业服务质量难以控制，导致质量问题频发。监管缺失，严重影响用户体验。供应链整合度低 养老地产行业供应链及服务流程复杂。小型企业难以

13、为继，初期投入过大，很难打价格战。养老地产行业产品标准化程度太低，导致生产周期长且成本高。基础工作薄弱养老地产标准不完善，行业相关技术积累和基础设施都比较薄弱，相关体系建设滞后，管理、规范、产品、监测等能力亟待加强。目前而言，养老地产管理能力还不能适应工作需要。产业结构调整进展缓慢近年来,尽管我国政府颁布了有利于养老地产的资源环境税收政策和消费税的结构调整政策,但是由于这两种税收的作用对象狭窄,因而对养老地产主要服务和产品的生产及推广使用收效不大。可喜的是,企业所得税的两税合一,内外资企业同等待遇解决了多年来我国内外资企业面临的两套税制问题。两套税制把大量的税收优惠给与了外资企业,而未能按国家

14、的宏观政策导向建立税收优惠。这种税制安排不仅造成了内外资企业的税负不公,而且对国家鼓励的养老地产行业发展,对行业的高效率利用都是极其不利的。此外,我国的进口税收政策也存在类似的问题,亟待解决。供给不足，产业化程度较低由于基础设施匮乏、技术缺陷且积累不足、产业制度不规范等历史原因，导致养老地产行业起步较晚。产品质量和服务不到位，行业供给不足，产业化程度较低等。这导致了用户需求难以得到及时的满足。行业亟需提高产品及服务质量，优化基础资源配置，夯实产品技术更新迭代能力，解决用户迫切的需要和痛点。养老地产行业前景趋势保险、实业、基金类企业入局随着养老产业的发展，地产、保险等资本不断进入健康养老、老年地

15、产、养老旅游等跨界融合的行业，被催生成为朝阳产业的养老产业迎来“黄金机遇”，受到社会资本的热捧。面对我国亿万级的养老消费市场，养老产业的“银发经济”也逐渐成为诸多企业布局的必争之地，虽然看似美味的一块大蛋糕，但实际上并不好吃。养老地产有很大的潜力，但是也存在着相当多的问题。比如长期重资产运营带来的资金压力，目前大多数养老项目的土地都是居住、商业、医疗用地，土地成本高昂;此外，养老地产还包括交通、医疗、康复护理等配套设施，因此养老地产初始开发资金投入量大，这对需要企业具有雄厚的资金保障。养老地产发展形势多样养老地产是指从建筑设计、园林规划到房屋的标准配置上强调适老化设计，即更偏向于符合老年人相关

16、的建筑产品开发，从护理、医疗、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务到日常的起居呵护更符合老年人的行为习惯。以我国目前养老地产的功能进行划分主要分为养老院、老年公寓和养老社区。其中以养老院和养老社区为主要的服务模式，相比于两种传统的养老地产建设模式，养老社区以其专业化、集中化的发展特征，其发展更符合现阶段我国养老地产的未来建设规划。转变观念，明确市场定位首先要转变观念，养老是永久性消费，养老地产的价值在于生活感受和文化价值所产生的人居价值，是生活方式的创造，与普通地产截然不同。注重配套服务的建设养老住区必须考虑配套设施、服务等问题，发展老龄经济更多卖的是服务而不是房子。要避免走豪华路线，设计符合中

17、国老年人需求的项目。另外，开发模式要多样化，可以在老年人社区、亲情社区、养老公寓以及旅游、度假和养老相结合等形式上有所作为。转变角色，进行资源整合在国外，养老地产的运作基本上需要三种角色的参与，分别是投资商、开发商与养老服务运营商，除此之外还需要各类医疗保健机构等的合作。我国目前除了传统地产开发商、保险资金、政府机构和慈善机构等作为主要的参与者，一些央企和医疗机构也开始有所涉猎，此外，许多外资机构也开始进入中国，与地产商合作开发养老项目，或者作为运营商管理养老机构。延伸产业链养老地产行业近年来从传统的模式转换到互联网融合模式。随着行业各大平台挖掘并下沉三四线城市，企业从供应环节到生产再到售后环

18、节，全环节整合，并以产业赋能为纽带，为众多优质的公司提供品牌、设计、系统、供应链等全方位支持。行业协同整合成为趋势 养老地产行业在产品与服务的过程中，具有完善的内容生产、渠道建设、商业化落地等各个层级的协作。未来进一步的行业协同整合，有利于提高行业竞争力，并促进行业持续良性发展。生态化建设进一步开放1）内生发展闭环，对外输出价值当养老地产行业的社区化运营属性越来越强，关联产业开始聚集时，就需要谋求内生发展，养老地产需要打造一个服务平台，对内是一个合作协同的生态闭环，对外有开放统一的接口和品牌输出，即能引导资源的有效流动，又能促进产业规模效应，聚集人才和知识，进而提升供应链效率。2）开放平台，共

19、建生态养老地产行业服务平台方，不再是单向地控制和输出，而是要借助技术手段搭建基础在线平台，通过规则引导企业产出优质的内容和服务，激活企业间的交流和合作，挖掘更多产业链上的需求，从而有针对性配套服务并引导资源有效配置。这样的平台才能够进行思考和迭代进化。服务模式多元化我国的养老地产服务模式相对比较单一。在城市，养老地产公司一般不外乎行业巨头、上市公司、创业型科技公司、外包公司等几种，目前的养老地产服务模式只能说是处于一种初级发展阶段，从西方发达国家的经验来看，它的发展必将在服务功能与类型上进一步细化、专业化、规范化、标准化和体系化。呈现集群化分布目前各地都在推养老地产项目建设，类型也比较多。一般

20、当地已经形成一定规模的会在原有基础上提升智能化，如果没有基础比较好的项目基础，当地就会打造出新的养老地产项目。随着各地养老地产建设，中国养老地产建设已经在地域分布以及建设模式方面形成了一定的特色。在地域分布上，中国养老地产建设已经初步呈现出集群化分布，且有由东部沿海地区向内陆地区拓展的特征。有报告分析，从国家级养老地产项目建设情况来看，已经形成“东部沿海集聚、中部沿江联动、西部特色发展”的空间格局。环渤海、长三角和珠三角地区以其雄厚的工业园区作为基础，成为全国养老地产建设的三大聚集区;中部沿江地区借助沿江城市群的联动发展势头，大力开展养老地产建设;广大西部地区依据各自建设特色，也正加紧养老地产

21、建设。未来一段时间，中国中西部地区养老地产建设或将迎来全新的建设浪潮。从目前情况来看，各地打造的养老地产水平参差不齐，有好有坏。总体来说，一般东部发达地区的养老地产相对来说会更加成熟一些。但目前中西部养老地产打造势头也十分强劲。需求开拓随着人们生活水平的提高， 在养老地产行业，越来越多的用户对行业较为重视并提出了较多的需求和建议，因此满足用户需求将是行业立根之本。行业发展需突破创新瓶颈养老地产发展的一个趋势是智慧与生态将成为新标准和新亮点。这种趋势可以从三个层面上来看，一是客户的要求，从业人员对养老地产的要求越来越高，对服务要求越来越精细化；二是政府的管理目标，原来只是为企业做好行业铺垫就行了

22、，现在不行了，除了高品质的基础设施载体，还需要对行业规范、行业前景、行业趋势等方面有明确的方向指导，管理要求在不断提高；三是投资人的期望值，低端技术的产品价值现在很难提高，所以很多企业都在进行腾笼换鸟，通过产业升级来提高品质，来提高价值。因此养老地产需要不断的提高自身的创新能力，突破行业瓶颈，实现高质量发展。养老地产行业政策环境分析养老地产行业政策环境分析国家从大的政策方向上对养老地产行业做了一些纲领性的指导，合理的解读能够为行业做了好的发展指引。国家层面更加重视，花费更多的人力、物力、财力来解决该行业存在的问题。社会层面更加重视，因此有利于为政策制定做社会层面的驱动。各城市层面更加重视，各个

23、城市竞相调研并引进新概念与制定新政策。国际上更加重视，积极开拓创新。养老地产行业经济环境分析21世纪我国经济焕发出勃勃生机，保持着强劲的增长势头，成为世界经济增长最快的国家，并且我们有理由相信这种增长势头仍将长期保持。作为一、二、三产业都有关联度的养老地产产业，国民经济的平稳较快发展是保证养老地产行业发展的经济基础与前提，但作为典型的行业，刚性的需求原则以及明显的弱周期性特点决定了养老地产行业对宏观调控具有一定的防御性，因此行业受国内经济波动的影响相对较小。养老地产行业社会环境分析随着社会环境的持续变化，养老地产业将面临更快的发展；同时，也预示着新的机遇的到来。我国拥有庞大市场的养老地产行业具

24、有消费潜力。我国经济发展较为迅猛，消费者可支配的收入不断增加，对养老地产产品的多样化、个性化消费趋势日渐明显。养老地产行业技术环境分析中国的科技发展战略开始发生转变。国民经济和社会发展“十五”规划与科技部随后制订的科技发展规划和高技术产业发展规划明确提出了实现技术跨越式发展的总体目标，强调要在“促进产业技术升级”和“提高科技持续创新能力”两个层面进行战略部署，在进一步发挥劳动密集型产业比较优势的同时逐步形成中国高技术产业的群体优势和新的比较优势。完善、发达的基础结构能够降低企业的决策成本和生产成本，提高企业运作效率。良好的技术环境为养老地产行业发展提供了强有力的保障。养老地产行业竞争分析目前，

25、我国养老地产领域主要有独角兽为首的初创公司，上市公司和互联网巨头三个大阵营。三方阵营不断加码布局养老地产相关行业，推出了一系列针对不同应用场景的养老地产产品。养老地产行业的良性竞争很好的促进了行业需求、技术、产品与服务的发展，促进服务水平不断优化，服务与技术能力不断创新。为用户提供了更为优质的产品与服务。养老地产行业竞争分析对上游议价能力分析养老地产作为产业的增量市场，依附于传统行业，其上下游和传统行业相似。上游主要有基础原料、零件设备、基础服务等服务商组成。上游细分市场众多，除了设备，上游市场产品和服务基本无差异性，主要竞争优势在于成本控制能力和成本转嫁能力。行业现状以企业间价格战，小型企业

26、低标准运行为主。 激烈的行业竞争使得价格接近成本，养老地产企业对上游端有较强议价能力。对下游议价能力分析养老地产行业下游主要有企事业单位、消费业主等组成的甲方。下游企业占有更多社会资本，对宏观经济影响力更大。企业自身体量也更大，行业现状区域性竞争明显，不同区域往往有较大规模的地产企业。养老地产企业面对下游业主，议价能力往往更弱，并且面临费用垫付，应收账款损失的问题。潜在进入者分析养老地产行业潜在进入者可能是一个新办的企业，也可能是一个采用多角化经营战略的原从事其它行业的企业，潜在进入者会带来新的生产能力，并要求取得一定的市场份额。潜在进入者对本行业的威胁取决于本行业的进入壁垒以及进入新行业后原

27、有企业反应的强烈程度。养老地产行业潜在进入者是影响行业竞争强度和盈利性的又一要素。主要表现为三方面直接影响：一是养老地产行业会因潜在进入者的实际进入而增加行业有效资本量；二是养老地产行业会因潜在进入者的实际进入而对下游市场需求量进行争夺和分流；三是养老地产行业会因潜在进入者的实际进入而对上游资源进行争夺和分流。替代品或替代服务分析养老地产行业替代品或者替代服务主要考量一下三个因素：1）替代品或者替代服务在价格上是否有吸引力；2）替代品或者替代服务在质量，性能和其他一些重要的特性方面的满意程度；3）购买者转换成本的高低。中国养老地产行业品牌竞争格局分析中国养老地产行业竞争强度分析（1）中国养老地产行业现有企业竞争情况目前，养老地产行业中企业数量不多，且各自应用于不同的细分领域，相互之间竞争压力较小。（2）中国养老地产行业上游议价能力分析养老地产行业的主要原材料包括电子元器件、线材、电脑配件、养老地产材料等，该类产品多为通用、标准化产品，供应商众多，竞争充分，因此，养老地产行业对上游议价能力较强。（3）中国养老地产行业下游议价能力分析养老地产行业下游应用主体包括个人、企业和政府机构，应用领域包括金融、安防、教育、交通、社交娱乐、社保等，由于下游用户数量多，养老