大坦沙岛地区改造方案

1、大坦沙岛地区改造方案介绍广州市“三旧”改造工作办公室2010年12月1目 录一、总体说明-3二、拆复建方案-6三、改造成本分析-13四、融资测算分析-23五、土地专章-24六、控规论证-29七、历史文化保护-36八、需领导小组审议的内容-3722一、总体说明广州市“三旧”改造工作办公室 1、大坦沙岛现状情况 土地情况大坦沙岛总面积为355.42公顷，改造范围为240.7公顷，包括河沙村用地87.09公顷、西郊村用地67.39公顷、坦尾村用地69.89公顷、争议地2.28公顷及19宗国有地块14.05公顷一并纳入改造范围，其余国有地块保留，共15宗面积为114.72公顷。 建筑情况全岛总建筑面积

2、为447.52万平方米，其中河沙、坦尾、西郊村范围内建筑面积为253.31万平方米。规划拆除建筑面积267.07万平方米，保留建筑面积为180.45万平方米。 居住情况岛上居住人口约68400人，其中河沙村原村民2960人，共1422户；西郊村无村民居住岛上；坦尾村原村民2114人，共853户。 33一、总体说明广州市“三旧”改造工作办公室 2、改造原则与改造模式 改造原则：全岛统筹改造、整体规划；回迁安置、改造成本岛内平衡。 改造模式：集体土地由村自主改造作为村复建用地，农用地、争议地在完善用地手续后统一规划、协议出让给村作为安置用地； 涉及改造的国有土地按政策补偿，由政府收储、公开出让。

3、442河沙村西郊村坦尾村图1：大坦沙地区改造范围示意图55一、总体说明广州市“三旧”改造工作办公室表1：大坦沙岛地区改造主要数据对比6指标类型改造前（现状数据）改造后（规划数据）前后比较备注人口指标总人口（万人）6.849.47+2.63人口毛密度（万人/公顷）1.922.66+0.74土地权属指标全岛土地总面积（公顷）355.42355.420其中村集体用地（公顷）226.6442.46-184.19（1）现状集体土地面积：坦尾村69.89公顷，西郊村67.39公顷，河沙村87.09 公顷；（2）改造后村复建安置地块保留为集体土地，其中：坦尾村15.49公顷，西郊村10.12公顷，河沙村18

4、.15公顷。国有用地（公顷）128.77312.96+184.19建筑指标全岛总建筑规模（万）447.52 639.09+191.58 全岛现状总建筑规模包含两部分：（1）现状已建成建筑量为341.06万，其中：三条村现状建筑量253.31万、国有保留地块现状建筑量71.99万、国有改造地块现状建筑量15.76万；（2）已批未建建筑量106.46万。其中三条村建筑量河沙村140.93105.03-35.9西郊村23.357.42+34.12坦尾村89.0874.7-14.38全岛改造拆建比1:1.72全岛改造拆除建筑267.07万，新建建筑458.65万开发强度指标全岛毛容积率1.26 1.8

5、0+0.54（1）已现状已建建筑量341.06万计全岛毛容积率为0.96；（2）现状已建建筑量388.03万加上已批未建106.46万的全岛现状总建筑面积为447.52万，全岛现状毛容积率1.26。建筑密度（%）21%13%-8%绿地率（%）5%22%+17%全岛其他指标政府政策性住房(万）037.57+37.57由政府征收农用地后计属于政府的权益指标，根据整体规划在全岛范围内落实道路面积（公顷）26.3686.45+60.09全岛现状城市道路仅桥中路、珠岛花园东侧沿江路和过境双桥路，改造后将按照综合交通规划落实整岛路网体系建设绿地面积（公顷）19.0981.11+62.02公共服务于市政设施

6、用地面积（公顷）43.2254.41+11.196二、拆复建方案广州市“三旧”改造工作办公室测算原则： 1、原村民住宅复建基准面积为280平方米/户，现状有证住宅面积 1：1复建，不足280平方米的补足权益面积；超过280平方米的部分按 2：1转集体物业； 2、改造范围内居民住宅有证建筑面积1：1复建，小于40平方米的按40平方米/户给予安置，无证住宅建筑按1000元/平方米给予补偿； 3、集体物业有证面积1：1复建，无证面积按1000元/平方米给予补偿。为保障改造后村集体经济收入有所增长（按增长15%测算），给予一定的物业复建指标，复建成本不纳入改造成本； 4、合法留用地按全岛现状毛容积率测

7、算给予复建指标，复建成本不纳入改造成本。77二、拆复建方案广州市“三旧”改造工作办公室1、河沙村住宅：原村民1422户，每户280平方米，共39.82万平方米，加6%公建配套面积，测算出42.2万平方米。 居民住宅有证面积3.79万平方米1：1复建，加6%公建配套面积，测算出4.02万平方米。物业：有证面积38.4万平方米1：1复建，有证村民住宅面积超过280平方米部分为11.49万平方米按2：1转为物业为5.75万平方米，为保障村集体经济收入有所增长（15%），给予14.66万平方米物业指标，测算出58.81万平方米。8河沙村村民人口2960人，户数为1422户人口现状（派出所盖章确认数据）

8、建设用地82.10公顷（其中村已办国土使用证的经济发展留用地8.89公顷，其余为历史建设用地），农用地2.09公顷（以三边地形式纳入三旧范围），未利用地2.89公顷其中87.09公顷（不含异议地）河沙村集体土地现状土地权属与2007年地类（根据最新土地勘界数据，待最终国土审批数据更新）140.9357.993.7979.15小计140.9319.5938.403.7927.8451.31建筑量无证有证无证有证无证有证合计集体物业房屋居民房屋村民房屋项目村现状建筑量构成（单位：万）（根据建筑实测初步数据，待实测最终成果更新）表2：河沙村现状主要数据8二、拆复建方案广州市“三旧”改造工作办公室 河

9、沙村规划总复建建筑量为105.03万平方米，村民住宅42.2万平方米，居民住宅4.02万平方米，集体物业58.81万平方米。 9复建项目建筑面积（万）小计（万）总计（万）村民住宅户均280复建（按1422户计）39.82 42.20 105.036%公共配套2.39 居民住宅有证的等量复建3.79 4.02 6%公共配套0.23 集体物业有证村民住宅剩余面积转商业（现状有证村民住宅面积扣除复建村民住宅后，剩余面积按2比1转为集体物业）5.75 58.81 1：1复建现状有证38.40 为解决历史问题及保障村现状无证部分集体物业经济收入不降低且有一定增长所需增加的物业面积指标14.66图2：河沙

10、村用地规划表3：河沙村改造后主要数据9二、拆复建方案广州市“三旧”改造工作办公室2、西郊村住宅：无村民居住在大坦沙岛，故无住宅复建。物业：保留中华液晶城31.2万平方米，现状待确权物业23.3万平方米1：1复建，现状农用地23.19公顷转为建设用地，返还10%留用地按现状全岛毛容积率1.26给予复建指标2.92万平方米，测算出57.42万平方米。10村现状建筑量构成（单位：万）（根据建筑实测初步数据，待实测最终成果更新） 西郊村在20062008年间响应市及区的改造要求，拆除了大部分原有历史危破厂房，整治环境，但由于大坦沙控规不稳定等因素，以报批报建临时建筑的形式新建了现状集体物业，总建筑量2

11、3.3万平米，待确权。人口现状（派出所盖章确认数据）西郊村总人口5226人，总户数1307户，但现状无人居住在大坦沙岛上。现状土地权属与2007年地类（根据最新土地勘界数据，待最终国土审批数据更新）西郊村集体土地67.39公顷其中三旧用地43.16公顷（其中，村已办国土使用证的经济发展留用地12.79公顷）、农用地23.19公顷、未利用地1.04公顷。表4：西郊村现状主要数据10二、拆复建方案广州市“三旧”改造工作办公室 西郊村规划总复建建筑量为57.42万平方米，全部为集体物业。 11复建项目建筑面积（万）小计（万）总计（万）集体物业保留液晶城项目31.20 57.42 57.42 现状23

12、.3万等量复建，纳入改造成本23.30 新增城市建设用地返还村10%作为集体经济发展留用地（西郊村现状农用地23.19公顷）以全岛现状毛容积率（全岛已建和已确定项目建筑总面积除全岛土地面积）计可发展物业。村民自筹2.92 图3：西郊村用地规划表5：西郊村改造后主要数据11二、拆复建方案广州市“三旧”改造工作办公室3、坦尾村住宅：原村民853户，每户280平方米，共23.88万平方米，加6%公建配套面积，测算出25.32万平方米。 东海社区居民445户，按照广州新社区建设标准，复建居民住宅3.08万平方米，加6%共建配套面积，测算出3.27万平方米。物业：有证物业9.08万平方米1：1复建，保留

13、现状物业7.16万平方米，为保证村集体经济有所增长（15%），给予物业权益面积29.87万平方米，测算出46.11万平方米。12坦尾村常住总人口3347人。其中坦尾村村民2114人，853户；东海社区居民1233人，445户。村现状人口（派出所盖章确认数据）村集体土地69.89公顷其中建设用地62.04公顷（其中村已办国土使用证的经济发展留用地15.42公顷）、农用地4.87公顷、未利用地2.98公顷（纳入三旧改造范围）村现状建筑量构成（单位：万）（根据建筑实测初步数据，待实测最终成果更新）项目村民房屋东海社区居民房屋集体物业房屋合计（万）有证无证有证无证有证无证建筑量23.7313.621.

14、732.029.0838.989.08小计37.353.7547.9889.08现状土地权属与2007年地类（根据最新土地勘界数据，待最终国土审批数据更新）表6：坦尾村现状主要数据12二、拆复建方案广州市“三旧”改造工作办公室 坦尾村规划总复建建筑量为74.7万平方米，其中村民住宅25.32万平方米，居民住宅3.27万平方米，集体物业46.11万平方米。 13复建项目面积（万）小计（万）总计（万）村民住宅户均280复建（853户）23.88 25.32 74.70 6%公共配套1.43 居民住宅按居民复建安置原则复建3.08 3.27 6%公共配套0.18 集体物业1：1复建有证集体物业9.0

15、8 46.11 保留物业（亚运改造2万，新建商业综合楼项目5.16万）7.16 为解决历史问题、保障村现状无证部分集体物业经济收入不降低且有一定增长所需给予的权益物业面积指标，村民自筹29.87 图4：坦尾村用地规划表7：坦尾村改造后主要数据13二、拆复建方案广州市“三旧”改造工作办公室 4、国有住宅、学校、办公用地 现状城镇住宅、办公、学校地块，包括桥中花园、翠岛居、红楼宿舍共2.6公顷，以及双桥中学、省储运公司办公地块等1.4公顷。 住宅用地拆迁按城镇居民住宅拆迁政策安置，规划用地面积1.73公顷，建筑面积8.65万平方米；学校用地拆迁按规划要求异地复建，办公楼拆迁则货币补偿。14表8：城

16、镇住宅、学校、办公地块统计14三、改造成本分析广州市“三旧”改造工作办公室集体土地改造成本测算原则： 1、建筑拆运费用按30元/平方米计算； 2、改造期间住宅临迁费按20元/平方米，按2年建设周期计算； 3、改造期间集体经济补偿以2009年集体经济收入增长10%补偿，按2年建设周期计算； 4、无证建筑拆迁按1000元/平方米给予补贴； 5、住宅、物业复建费用按照我办广州市城中村改造复建费用标准指引执行。1515三、改造成本分析广州市“三旧”改造工作办公室收回国有土地成本测算原则： 1、国有旧厂房参照关于广州市旧厂房改造土地处置实施意见核算补偿成本，考虑到回收19个旧厂地块，工作工作难度较大，本

17、方案以旧厂地块按毛容积率1.8的商业用地市场评估价给予测算补偿； 2、办公综合建筑拆迁按照广州市旧城更新改造拆迁补偿安置工作指导意见（试行）执行，按实际价格评估补偿，搬迁时限奖励费按市场评估价15%以内确定； 3、教学设施另址迁建，复建费用计入公共服务设施专项成本； 4、建筑拆运费用按30元/平方米计算。16161、河沙村拆复建成本：39.35亿元（表9）。广州市“三旧”改造工作办公室17序号类型建筑面积（万） 改造单价（元/） 总成本（亿元） 备注1 保留住宅集体经济物业小计2 拆迁成本村民住宅5.48 其中拆运费79.15 30 0.24 30元/拆运费，全部拆除复建部分临迁费51.31

18、480 2.46 20元/月临迁补贴，补2年不予复建部分补偿费用27.84 1000 2.78 不予复建部分一次性给予1000元/建安成本补贴居民住宅0.19 其中拆运费3.79 30 0.01 30元/拆运费，全部拆除复建部分临迁费3.79 480 0.18 20元/月临迁补贴，补2年不予复建部分补偿费用0.00 1000 0.00 不予复建部分一次性给予1000元/建安成本补贴村集体经济物业4.73 其中拆运费57.99 30 0.17 全部拆除现有建筑不予复建部分补偿费用19.59 1000 1.96 不予复建部分一次性给予1000元/建安成本补贴改造期集体收入补偿2.60 按2009年

19、村集体收入补偿，补两年。2009年河沙村集体收入为1.18亿元小计10.41 3 复建成本村民住宅42.20 11.94 其中村民住宅39.82 2831 11.27 按户均280标准复建住宅公建配套2.39 2814 0.67 按复建村民住宅面积的6%配套公建居民住宅4.02 1.14 其中居民住宅3.79 2831 1.07 公建配套0.23 2814 0.06 按复建村民住宅面积的6%配套公建复建物业54.01 15.86 其中1：1复建现状有证38.40 3593.613.80 为解决历史问题及保障村现状无证部分集体物业经济收入不降低且有一定增长所需增加的物业面积指标9.87 村民自筹

20、，不计入拆复建成本有证村民住宅剩余面积转商业5.75 3593.62.07 小计28.95 4 拆复建成本小计39.35172、西郊村拆复建成本：10.9亿元（表10）。广州市“三旧”改造工作办公室18183、坦尾村拆复建成本：20.53亿元（表11）。广州市“三旧”改造工作办公室19序号类型建筑面积（万） 改造单价（元/） 总成本（亿元） 备注1保留住宅0集体经济物业7.16保留在建物业项目7.16万，不计入改造成本小计2拆迁成本村民住宅2.61 其中拆运费37.35300.11 30元/拆运费，全部拆除复建部分临迁费23.734801.14 20元/月临迁补贴，补2年不予复建部分补偿费用1

21、3.6210001.36 不予复建部分一次性给予1000元/建安成本补贴居民住宅0.30 其中拆运费3.75300.01 30元/拆运费，全部拆除复建部分临迁费1.734800.08 20元/月临迁补贴，补2年；以现状有证部分计不予复建部分补偿费用2.0210000.20 不予复建部分一次性给予1000元/建安成本补贴村集体经济物业6.31 其中拆运费45.98300.14 全部拆除现有建筑不予复建部分补偿费用36.90 10003.69 不予复建部分一次性给予1000元/建安成本补贴改造期集体收入补偿2.49 按2009年村集体收入1.13亿元为基数补偿，并增长10%，补两年小计9.22 3

22、复建成本村民住宅复建25.32 7.12 其中1：1复建有证村民住宅23.73 28316.72 1:1复建有证村民住宅补全户均280标准村自筹住宅0.15 村民自筹，不计入拆复建成本6%公建配套1.43 28140.40 按复建村民住宅面积的6%配套设施居民住宅复建3.27 0.92 其中居民住宅3.08 28310.87 按居民安置原则安置，纳入改造成本6%公建配套0.18 28140.05 按复建居民住宅面积的6%配套设施集体物业复建38.95 3.26 其中1：1复建现状有证物业9.08 3593.63.26 为解决历史问题及保障村现状无证部分集体物业经济收入不降低且有一定增长所需增加

23、的物业面积指标29.87 村民自筹，不计入改造成本小计11.31 4纳入成本的拆复建成本总计20.53 保留成本、拆除成本和复建成本之和194、国有旧厂改造补偿成本：7.25亿元（表12）。广州市“三旧”改造工作办公室20地块自编号现状信息收储成本测算单位名称主要用途勘测定界土地面积（）建筑栋数（栋）建筑总面积（）容积率建筑面积市场价格补偿价格w1地块石家庄常山纺织集团有限公司仓储1649.87 4 6637.00 1.80 2969.77 4000.00 1187.91 w2地块广州市糖烟酒有限公司工业9521.32 8 6059.60 1.80 17138.38 4000.00 6855.

24、35 w3地块用益贴盒厂（原广州果菜副食品公司）工业6350.19 15 4528.37 1.80 11430.34 4000.00 4572.14 w4地块国有用地1 （省煤炭建筑工程公司）工业19220.45 64 9479.00 1.80 34596.81 4000.00 13838.72 w5地块广州市基建材料航运公司工业3599.58 8 4407.48 1.80 6479.24 4000.00 2591.70 w6地块国有用地2工业2814.02 1.80 5065.24 4000.00 2026.09 w8地块国有用地4 （原明华武术学校 ）工业3858.84 14 2075.0

25、0 1.80 6945.91 4000.00 2778.36 w9地块国有用地5 工业1418.32 7 338.00 1.80 2552.98 4000.00 1021.19 w10地块国有用地9（原广州市水产总公司）工业8336.69 33 1564.00 1.80 15006.04 4000.00 6002.42 w12地块国有用地8（原广州市日用杂品公司）仓储30883.31 58 11858.00 1.80 55589.96 4000.00 22235.98 w13地块广州市石井建材二厂工业5064.15 37 2426.00 1.80 9115.47 4000.00 3646.19

26、 w14地块广州市滨海水运航泊保养场工业2687.59 18 1992.00 1.80 4837.66 4000.00 1935.06 w15地块广州市木材工业公司工业4999.34 18 3687.00 1.80 8998.81 4000.00 3599.52 总计100403.67 284.00 55051.45 72290.64 5、居民住宅改造成本：3.45亿元（表13）。20三、改造成本分析广州市“三旧”改造工作办公室6、全岛基础设施建设费用：21.33亿元。 全岛基础设施建设费用（不包括快捷路及跨江桥建设费用）按6亿元/平方公里预留。7、地质加固处理费用：5.05亿元。 其中，工程

27、经济性中等区增加岩浆处理费150元/平方米，工程经济性差区增加岩浆处理费875元/平方米，城市道路地质处理费180元/平方米 21项目地质分类各类地质面积(平方米)地质处理加固费用（元/平方米)费用(亿元)村及国有单位自主改造地块地质加固处理成本地质环境质量良好区186818.30 0.00 0.00 地质环境质量中等区431816.84 150.00 0.65 地质环境质量差区240943.66 875.00 2.11 小计859578.80 2.76 公共服务设施地质加固处理成本地质环境质量良好区25303.51 0.00 0.00 地质环境质量中等区69639.26 150.00 0.1

28、0 地质环境质量差区45143.69 875.00 0.40 小计140086.46 0.50 市政公用设施地质加固处理成本地质环境质量良好区4565.98 0.00 0.00 地质环境质量中等区8549.98 150.00 0.01 地质环境质量差区10059.07 875.00 0.09 小计23175.03 0.10 停车场地质加固处理成本地质环境质量良好区4441.66 0.00 0.00 地质环境质量中等区26274.62 150.00 0.04 地质环境质量差区17708.95 875.00 0.15 小计48425.23 0.19 市政道路地质加固处理成本不良地质576994.5

29、9 180.00 1.04 小计576994.59 1.04 地质处理费用小计1648260.12 4.59 预留风险系数成本（10%）0.46 总计1648260.12 306.27 5.05 表14：地质处理成本分类21广州市“三旧”改造工作办公室22图5：大坦沙地质评估图22三、改造成本分析广州市“三旧”改造工作办公室8、公共服务与市政实施专项成本：1.42亿元。9、农用地收储成本：1.13亿元10、农用地和未利用地征收税费：0.39亿元。11、前期可研、设计、测量等咨询费：0.28亿元 23表15：公共服务设施改造成本统计23三、改造成本分析广州市“三旧”改造工作办公室全岛纳入改造总成

30、本：116.64亿元（表16）。2424四、融资测算分析广州市“三旧”改造工作办公室1、融资地价： 全岛纳入改造总成本需由协议出让融资解决，地价经市场评估，住宅融资地价：6600元/平方米，商业融资地价4000元/平方米，综合楼面地价5800元平方米。 考虑到补交土地出让金、资金利息和土地拆迁整理成本，全岛实际住宅市场楼面地价为8500-9000元/平方米，商业市场楼面地价为4500-5000元/平方米。2、融资建筑规模：201.16万平方米。 为平衡全岛改造成本116.42亿元，融资住宅139.13万平方米，融资商业62.04万平方米。25编号类别融资地块净用地面积(）平均净容积率建筑面积（

31、）评估单价（元/）评估总价（万元）1融资住宅用地307455.74.53 1391253.69 6600.00 918227.43 2融资商业用地132077.02 4.70 620366.334000.00 248146.53 合计439532.72 4.58 2011620.02 5800.00 1166373.97 图6：融资用地规划表17：融资地块主要数据25五、土地专章广州市“三旧”改造工作办公室 1、土地利用现状 大坦沙岛全岛土地面积355.42公顷，标图建库号为：44010300200、44010300157、44010300158、44010300367。 其中，改造范围240

32、.7公顷，国有土地：14.05公顷，集体土地：226.65公顷。 2007年土地利用现状：改造范围240.82公顷，其中建设用地203.29公顷，农用地30.41公顷，未利用地7.12公顷。 二调数据显示：改造范围内建设用地210.05公顷，农用地21.74公顷，未利用地9.03公顷。26图7：土地利用现状图（二调数据）26五、土地专章广州市“三旧”改造工作办公室 2、现状农用地处置方式办理农转用手续：30.15公顷农用地已上报2010年度土地利用计划指标；农用地中属“三地”的约0.54公顷，进行整体改造；未利用地纳入改造范围整体规划。河沙村农用地2.09公顷和坦尾村农用地4.87公顷完善手续

33、后由政府收储划拨作为公共服务设施、市政道路及安置房建设用地；西郊村农用地23.19公顷由政府征收公开出让。27边角地3 ：0.12公顷312456边角地1 ：0.11公顷边角地2 ：0.17公顷边角地4 ：0.06公顷边角地5 ：0.06公顷边角地6 ：0.02公顷图8：农用地处理示意27五、土地专章广州市“三旧”改造工作办公室 3、现状建设用地处置方式 规划河沙村住宅复建用地9.14公顷、物业复建用地8.96公顷；规划西郊村物业复建用地10.12公顷；规划坦尾村住宅复建用地5.73公顷、物业复建用地8.51公顷等保留集体土地性质，其余用地转为国有土地。 转为国有土地的，其中用于融资的43.9

34、6公顷，用于政府统筹安置房的7.99公顷，用于城镇居民安置的1.73公顷，用于公共设施用地的130.51公顷。28图9：集体土地处理示意28五、土地专章广州市“三旧”改造工作办公室 4、国有土地处置方式（1）现状保留29编号地块自编号单位名称主要用途勘测定界土地面积()1B1地块广州市第一中学学校77031.58 2B2地块广州市商贸专科学校教育科研用地46921.77 3B3地块广州地铁公司城地块住宅272718.454B4地块广州市政园林局市政道路用地12127.57 5B5地块珠岛花园住宅127925.32 6B6地块荔湾区人民武装部特殊用地7B7地块广州军区后勤部供应特殊用地38787

35、.64 8B8地块双桥公园公园213689.89 9B9地块广州市无害化处理厂工业用地15006.27 10B10地块大坦沙污水处理厂污水处理用地236017.90 11B11地块大坦沙污水处理厂12B12地块广州市供电局供电用地2285.33 13B13地块海角红楼体育用地26744.3814B14地块万科坦尾市场项目住宅32653.00 15B15地块万科房地产公司住宅50957.89合计1147266.98 图10：国有土地分布图表18：保留的国有地块面积29五、土地专章广州市“三旧”改造工作办公室 4、国有土地处置方式（2）统一征收、合理补偿（表19）3030六、控规论证广州市“三旧”

36、改造工作办公室表20：土地利用平衡表31图11：用地规划31六、控规论证广州市“三旧”改造工作办公室1、村安置用地统一规划：河沙村范围内住宅地块：分4个地块，净容积率均为5.0，用地面积10.88公顷（包括城镇居民复建用地约1.73公顷），建筑面积为54.4万平方米；物业地块：分3个地块，平均净容积率为5.45，用地面积9.01公顷，建筑面积为53.95万平方米。西郊村范围内物业地块：分4个地块，平均净容积率为5.66，用地面积10.13公顷，建筑面积57.3万平方米。坦尾村范围内居住地块：分2个地块，净容积率为5.0，用地面积5.75公顷，建筑面积28.73万平方米；物业地块：分5个地块，平

37、均净容积率为4.85，用地面积15.49公顷，建筑面积75.08万平方米。32河沙村西郊村坦尾村图12：村复建安置用地规划32六、控规论证广州市“三旧”改造工作办公室2、融资地块规划（表21）：33融资住宅地块及建筑量统计编号用地面积容积率总建筑面积融资住宅地块193263.96 4.5419687.84 融资住宅地块2155625.04 4.55708093.91 融资住宅地块34670.33 4.521016.46 融资住宅地块44407.99 4.519835.94 融资住宅地块521228.28 4.595527.28 融资住宅地块621707.89 4.597685.49 融资住宅地

38、块76552.22 4.529484.97 小计307455.70 4.53 1391331.90 融资物业地块及建筑量统计编号用地面积容积率建筑面积融资物业地块122454.78 6.00 134728.69 融资物业地块241024.34 6.00 246146.06 融资物业地块316153.22 1.50 24229.83 融资物业地块422090.05 1.50 33135.07 融资物业地块530354.49 6.00 182126.97 小计132076.89 4.70 620366.62 总计439532.59 2.82 1240733.24 图13：融资用地规划33六、控规论

39、证广州市“三旧”改造工作办公室3、政府统筹安置房用地规划： 政府统筹安置房用地分7个地块，容积率为4.84.9，总建筑面积为38.46万平方米。34表22：政府安置房地块及建筑量统计编号用地面积容积率总建筑面积融资地块110230.60 4.950129.92 融资地块26401.52 4.830727.30 融资地块319730.88 4.894708.20 融资地块46543.74 4.831409.97 融资地块59479.48 4.845501.53 融资地块619115.39 4.891753.86 融资地块78422.15 4.840426.30 小计79923.76 4.81 3

40、84657.09 图13：政府安置房用地规划34六、控规论证广州市“三旧”改造工作办公室表23：全岛改造总规模统计3535七、历史文化保护广州市“三旧”改造工作办公室 经文化部门与专项规划核查，大坦沙岛内无历史文化保护区，无国家、省、市文保单位，无广州市内控文物。 本次规划在将大坦沙岛打造成为“国际花园社区、商务休闲风情岛”的基础上体现岭南特色，融入水乡风情，延续历史文脉 作为“羊城老八景”之一的海角红楼是大坦沙岛内最具保留价值的历史建筑，现规划给予保留。 建于1946年的“海角红楼”是广州历史上最早的天然泳场，由当时一些社会名流共同合股兴建，整个场地的建筑均以杉木为柱为梁，并漆成红色，用杉皮

41、铺盖屋顶，古色古香、淳朴自然，因此取名海角红楼。36图14：海角红楼36八、需领导小组审议的内容广州市“三旧”改造工作办公室（一）控规调整： 白鹅潭控规（已通过规委会审议）与本次规划（坦尾村部分）对比37图15：白鹅潭控规方案图16：大坦沙改造方案（坦尾村部分）37八、需领导小组审议的内容广州市“三旧”改造工作办公室1、土地利用主要调整内容：（1）往北延伸了生态景观视线走廊；（2）落实了污水厂预留发展用地；（3）扩大了小学规模；（4）将岛南文化用地调整为商业金融用地兼容文化用地，将原本需要政府投资的文化设施交给 开发方投资建设。38白鹅潭控规方案大坦沙改造方案（1）（2）（3）（4）38八、需

42、领导小组审议的内容2、主要地块指标调整：（1）根据实际审批和实施，深化了万科柏悦湾地块和万科坦尾市场地块的净地块指标。（2）根据更新改造整体核算方案、全岛平均分配建筑容量，将三宗住宅用地和一宗商住综合用地的净容积率从3.8-3.9提高至4.5、4.8和5.0。（3）出于控制一线沿江建筑高度的考虑，将两宗东侧一线沿江商业用地融资率从3.0调整下降至1.5。（4）将岛尖文化用地的0.5净容积率调整为商业金融用地的6.0。 调整理由同“3、主要地块调整南部岛尖地块部分内容。” 3白鹅潭控制性详细规划方案大坦沙更新改造规划方案（1）（2）（4）（1）（1）（1）（2）（2）（2）（2）（2）（2）（2

43、）（3）（3）（3）（3）（4）3939八、需领导小组审议的内容广州市“三旧”改造工作办公室3、主要地块调整一将岛南端文化用地（C3）调整为商业金融用地（C2）（1）大坦沙南部岛尖土地地质情况属于全岛最适于工程建设的土地，且全岛土地资源紧张，宜合理、集约利用。（2）大坦沙岛南直面三江交汇处，需要一个地标性建筑。从荔湾老城区、白鹅潭等方向望向大坦沙，岛南端需要公共性、标志性的建筑，而不合适高层商品房作为全岛视觉焦点。（3）本次方案策划了内部设置超甲级写字楼、五星级酒店、商务公寓、宴会会议、顶层观光、高级购物中心和娱乐等综合设施于一体的“五羊之星重点项目”。（4）大型文化设施对全岛和区域交通会带来较大压力。 40白鹅潭控制性详细规划方案大坦沙更新改造规划方案40八、需领导小组审议的内容3、主要地块调整二坦尾市场地块（1）根据国土部门出具的土地使用计划：万科坦尾市场地块道路北侧用地作为污水厂预留发展用地。（2）道路南侧除商品房用地以外的边角地，规划作为街头绿地与公交首末站，规避之前桥中南路东侧公交首末站布置方案对主干道交通的影响。（3）坦尾市场地块右侧三角地，北侧用地仍然保留为体育用地，南侧在公交首末站