房地产金融第5章ppt课件

1、房地产金融.政策性住房金融 住房公积金制度，住房公积金管理的原那么个人住房公积金贷款的要点，个人住房公积金贷款和个人商业性商品住房贷款的主要差别政策性住房置业担保及其特点和主要内容。.第五章 政策性住房金融第一节 住房公积金制度一、住房公积金 住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体以下统称单位及其在职职工缴存的长期住房储金。 以住房公积金制度为根底我国建立了政策性的住房金融，初步构成商业性和政策性并存的住房金融体系。 . 本质属性是工资，是住房分配货币化的需求方式。 住房公积金的个人一切权是限制性一切权，职工

2、对公积金的占有、运用、收益和处分四项权益的行使遭到一定程度的限制。住房公积金未被提取之前，职工不能实践占有。 由所在单位缴存到住房公积金管理中心，在受委托银行设立的专户一致管理，实现保值和增值，个人不能直接决议保值方法和收益率。. 1、强迫性：凡在职职工及其所在单位都需求按规定的缴存基数、缴交比例并按月缴存住房公积金。 2、互助性：集中全社会职工的力量，把个人较少的钱集中起来，构成规模效应，并且缴存住房公积金的人都具有运用住房公积金的权益，有房的人协助无房的人，或者一切职工互帮互助。“低存低贷 3、保证性：公积金经过运做实现合理增值，增值收益全部用于职工住房。 .二、住房公积金的管理1、住房公

3、积金管理委员会的决策管理P125 直辖市和省、自治区人民政府所在地的市以及其他设区的市地、州、盟，该当设立住房公积金管理委员会，作为住房公积金管理的决策机构。 住房公积金管理委员会的成员中，人民政府担任人和建立、财政、人民银行等有关部门担任人以及有关专家占1/3，工会代表和职工代表占1/3，单位代表占1/3。住房公积金管理委员会主任该当由具有社会公信力的人士担任。. 住房公积金管理委员会在住房公积金管理方面履行以下职责：一根据有关法律、法规和政策，制定和调整住房公积金的详细管理措施，并监视实施；二拟订住房公积金的详细缴存比例；三确定住房公积金的最高贷款额度；四审批住房公积金归集、运用方案；五审

4、议住房公积金增值收益分配方案；六审批住房公积金归集、运用方案执行情况的报告。 .2、住房公积金管理中心的运作管理P126 直辖市和省、自治区人民政府所在地的市以及其他设区的市地、州、盟该当按照精简、效能的原那么，设立一个住房公积金管理中心，担任住房公积金的管理运作。县市不设立住房公积金管理中心。 住房公积金管理中心可以在有条件的县市设立分支机构。住房公积金管理中心与其分支机构该当实行一致的规章制度，进展一致核算。住房公积金管理中心是直属城市人民政府的不以营利为目的的独立的事业单位。 .住房公积金管理中心履行以下职责：一编制、执行住房公积金的归集、运用方案；二担任记载职工住房公积金的缴存、提取、

5、运用等情况；三担任住房公积金的核算；四审批住房公积金的提取、运用；五担任住房公积金的保值和归还；六编制住房公积金归集、运用方案执行情况的报告；七承办住房公积金管理委员会决议的其他事项。.3、银行专户： 住房公积金管理中心在住房公积金管理委员会指定的受委托银行设立住房公积金的公用帐户。 住房公积金管理委员会该当按照中国人民银行的有关规定，指定受委托办理住房公积金金融业务的商业银行以下简称受委托银行； 住房公积金管理中心该当委托受委托银行办理住房公积金贷款、结算等金融业务和住房公积金账户的设立、缴存、归还等手续。住房公积金管理中心该当与受委托银行签署委托合同。 .4、住房公积金的监视管理 完好的监

6、视体系，包括财政监视、审计监视、职工和单位监视、社会监视。 住房公积金管理中心在编制住房公积金归集、运用方案时，该当征求财政部门的意见。住房公积金管理委员会在审批住房公积金归集、运用方案和方案执行情况的报告时，必需有财政部门参与。.住房公积金管理中心编制的住房公积金年度预算、决算，该当经财政部门审核后，提交住房公积金管理委员会审议。住房公积金管理中心该当每年定期向财政部门和住房公积金管理委员会报送财务报告，并将财务报告向社会公布。 住房公积金管理中心该当依法接受审计部门的审计监视。 .住房公积金管理中心和职工有权督促单位按时履行以下义务：一住房公积金的缴存登记或者变卦、注销登记；二住房公积金账

7、户的设立、转移或者封存；三足额缴存住房公积金。. 住房公积金管理中心该当督促受委托银行及时办理委托合同商定的业务。受委托银行该当按照委托合同的商定，定期向住房公积金管理中心提供有关的业务资料。 职工、单位有权查询本人、本单位住房公积金的缴存、提取情况，住房公积金管理中心、受委托银行不得回绝。 职工、单位对住房公积金账户内的存储余额有异议的，可以恳求受委托银行复核；对复核结果有异议的，可以恳求住房公积金管理中心重新复核。受委托银行、住房公积金管理中心该当自收到恳求之日起5日内给予书面回答。职工有权揭露、检举、控诉挪用住房公积金的行为 .三、住房公积金的主要内容一住房公积金储蓄的对象 一切国家机关

8、、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位包括外商办事机构、代表处、联络处等、社会团体等注册单位的在职职工外方职工除外。 .二住房公积金的缴存 单位该当到住房公积金管理中心办理住房公积金缴存登记，经住房公积金管理中心审核后，到受委托银行为本单位职工办理住房公积金账户设立手续。每个职工只能有一个住房公积金账户。 1构成：职工每月实践缴存的住房公积金为职工个人缴存的住房公积金和单位为职工个人缴存的住房公积金之和。 2归属：属于职工个人一切。3确定方法：北京市目前住房公积金年度为7月1日到下一年的6月30日，住房公积金缴存额采取一年一定的方法。即每年

9、7月1日，以职工个人去年1月1日至12月31日的月平均工资为基数，分别乘以单位和职工住房公积金缴存比例，确定新住房公积金年度每个职工的住房公积金缴存额。如何确定？.装修不能动用三住房公积金的支取 职工有以下情形之一的，可以提取职工住房公积金账户内的存储余额：1购买、建造、翻建、大修自住住房的；2离休、退休的；3完全丧失劳动才干，并与单位终止劳动关系的；4出境定居的；5归还购房贷款本息的；6房租超出家庭工资收入的规定比例的。 经赞同，可动用配偶、同户成员或非同户成员的直系亲属的住房公积金。. 按照前款第二、三、四项规定，提取职工住房公积金的，该当同时注销职工住房公积金账户。职工死亡或者被宣告死亡

10、的，职工的承继人、受遗赠人可以提取职工住房公积金账户内的存储余额；无承继人也无受遗赠人的，职工住房公积金账户内的存储余额纳入住房公积金的增值收益。.四公积金的转移、中断和恢复 单位与职工终止劳动关系的，单位该当自劳动关系终止之日起30日内到住房公积金管理中心办理变卦登记，并持住房公积金管理中心的审核文件，到受委托银行办理职工住房公积金账户转移或者封存手续。该职工住房公积金账号作相应调整.五住房公积金储蓄的计息、对帐和查询计息：每年6月30日按上年7月1日银行挂牌的住房公积金储蓄利率结息。对帐：每年6月30日结息后2个月内对帐单同单位对帐，并委托单位同职工对帐。查询：网上、手机短信、查询、金融机

11、构、住房公积金管理中心。.第二节 住房公积金贷款一、住房公积金贷款的主要内容一贷款对象和条件 在住房公积金管理中心系统缴存住房公积金的住房公积金缴存人，和住房公积金缴存单位的离退休职工。住房公积金处于封存形状的职工，不能恳求住房公积金贷款。同时要求： 1具有北京市城镇常住户口或有效居留身份2具有稳定的职业和收入，信誉情况良好，有归还贷款本息的才干； 3在本市包括所属区县购买自住住房；.4具有购买住房的合同或相关证明文件5恳求贷款前已延续缴存住房公积金6个月含以上或累计缴存住房公积金12个月含以上，且恳求贷款时仍正常交纳。6. 提供管理中心认可的担保方式； 7. 符合管理中心规定的其他条件。 夫

12、妻双方恳求过一次住房公积金贷款的，须将贷款全部还清后，才干再次恳求该类贷款.(二) 贷款额度、贷款期限和贷款利率 根据贷款资金来源及本钱、借款职工的还款才干和人民银行的利率政策确定。贷款额确实定以北京市为例1计算借款恳求人及其共同恳求人的月收入。月收入=职工个人住房公积金月缴存额职工住房公积金缴存比例；2计算最高可贷款额度。 借款人家庭月收入(指夫妻双方月收入、离退休职工与其子女等其他共同恳求人的月收入，下同)，每月至少扣除400元的生活费后所剩余额，再除以恳求贷款年限的每万元贷款月均还款额的所得即为最高可贷款额度。.3详细贷款额度和年限，必需同时满足单笔最高贷款额度、最高可贷款额度和最低首付

13、款的要求。 借款人及其共同恳求人的月收入是以住房公积金月缴存额反推计算的，对于其它不能由住房公积金月缴存额推算出的月收入不作为计算可贷款额度的月收入基数。 离退休职工以单位开具的“收入证明来确定计算可贷款额度的月收入基数。 计算借款人月收入时，住房公积金缴存比例按8%计算；对于外商投资企业职工，如缴存比例为10，那么按10%计算。.(三)贷款手续P1321、 借款恳求人填写恳求表； 2、向受托银行提交恳求资料； 3、受托银行初审确认客户的贷款资历； 4、 在贷款合同、抵押合同上签字； 5、贷款合同公证、抵押合同公证和登记；.四贷款支付贷款银行用转帐方式划入在银行开立的售房存款户。五贷款归还借款

14、人可用现金、自筹资金帐户和公积金存款归还贷款本息。六住房抵押抵押期间，借款人无权出租、变卖、馈赠或再抵押。银行保管抵押房地产的他项权证。七抵押物保险：可改为住房置业担保八抵押物的处分.公积金贷款商业贷款 一、贷款对象有所不同。住房公积金管理机构发放的住房抵押贷款的对象是住房公积金的交存人和汇交单位的离退休职工，其贷款的对象必需具备以下条件：、继续缴存个月住房公积金或已累计缴存个月以上且目前还在继续缴存。、具有稳定的职业和收入，有归还贷款本息的才干。、具有购买住房的合同或有关证明文件。、提供住房资金管理中心及所属分中心赞同的担保方式。、符合住房资金管理中心规定的其他条件。 而普通的金融机构发放的

15、住房抵押贷款对象应是具有完全民事行为才干的自然人，即不限于住房公积金的交存人和离退休职工，也就是说其对象的范围大于前者。.二、贷款额度有所不同。普通的金融机构发放的住房抵押贷款的最高贷款额不得超越购房款的。三、贷款管理不同。公积金贷款必需先到住房资金管理中心进展恳求，接受住房资金管理中心的初审，初审合格后由住房资金管理中心出具证明，方可办理公积金贷款。因此公积金贷款的手续较普通住房贷款的手续更为复杂。商业贷款在借款人签署购房合同后，直接到相关银行经办机构或与银行签署协作协议的开发商处提供有关资料即可办理。.四、贷款利率不同。公积金贷款的利率是按照国家规定在住房公积金计息利率的根底上加规定利差。

16、 公积金贷款比商业贷款多了评价费。商业贷款不需求评价，但用公积金贷款购买商品房，目前必需进展评价，交纳评价费。 商业贷款比公积金贷款多了律师费。商业贷款委托律师事务所对借款人进展资信调查，律师收取的律师费，公积金贷款那么不需个人交纳律师费。.第三节 政策性住房置业担保一、政策性住房置业担保的概念 政策性住房置业担保是政策性住房置业担保公司以下简称担保公司，在借款人无法满足贷款人要求提供担保的情况下，为借款人恳求个人住房贷款而与贷款人签署保证合同，提供连带责任保证担保的行为 。.二、政策性住房置业担保的特点1、为恳求个人住房公积金贷款的借款人担保，并且是连带责任保证；2、借款人抵押所购住房，担保

17、机构承当连带责任的反担保；3、借款人所付费用较低。三、政策性住房置业担保的机构1、住房置业担保公司 ：收费盈利2、住房置业担保中心：不以盈利为目的.四、政策性住房置业担保的内容一政策性住房置业担保的对象同住房公积金贷款对象二设立保证担保和反担保P三追偿权和反担保权的行使6个月以上，可处置，期间担保机构按月还款。处分所得价款，先还银行，再还担保机构债务和实现抵押权费用。.四债务免除的规定P140在还款期间，主借款人因不测事故呵斥死亡或因不测事故致残完全丧失劳动才干的，由其承继人、受遗赠人提出书面恳求，经住房置业担保机构查证情况属实的，由住房置、业担保机构承当连带保证责任。对于生活特困的借款人给予

18、罚息减免待遇：在还款期内，主借款人因生活来源发生艰苦变卦而呵斥生活困难的，并且配偶、其他参与借款人均无生活来源的，由借款人向住房置、以川保机构提出书面恳求，并提供有关证明，经住房置业担保机构查证属实的，住房置业担保公司可以酌情减免或缓收应收取的逾期罚。.对抵押物灭失给予借款人债务免除待遇：借款人由于以下情形之一呵斥抵押物灭失，经住房置业担保机构查证属实的，免除尚欠借款债务，由住房担保机构代为归还。这些情形有： 1)火灾、爆炸； (2)暴风、暴雨、雷击、冰雹、地面忽然塌陷、龙卷风等公积金购房担保借款合同列明的自然火害； (3)空中运转物体坠落，以及外界建筑物和其他固定物体的倒塌。.见义勇为致残且完全丧失劳动才干的，借款人书面提出免除恳求，经查证属实的，住房置业担保机构承当借款人剩余贷款本 息的归还义务，并不向借款人追偿。对于就业困难影响正常还款的借款人，住房置业担保机构协助提供就业培训等，以提高