北京市及房山区房地产市场分析报告(共20页)

1、房山区房地产市场(shchng)情况浅析房山区简介(jin ji)区域(qy)概述：房山区是临近主城区的远郊区县之一，依托主城区区域发展较快。房山区在北京10个远郊区县中，综合实力排名第四。属于发展比较好的区域。未来北京西南的经济重心、成为疏散城市中心区产业与人口的重要区域，承担北京面向区域发展的重要节点。物流基地和大学城的发展为拉动区域升级起到重要作用。目前，2条轨道交通的规划与建设拉近了与北京的距离，为房地产未来的升值打下了良好的基础。地理位置房山位于北纬39303955，东经1152511615，处华北平原与太行山交界地带，西部和北部是山地、丘陵，东部和南部为沃野平原。房山区总面积201

2、9平方千米，区位优势突出，位于北京西南，是进出北京的西南大门。房山区东北部与主城区丰台、宣武接壤，东部与大兴接壤，北部与门头沟接壤。人口与区划房山区辖9个街道(jido)、3个地区(dq)、11个镇、6个乡。房山区政府(zhngf)所在地良乡是首都四个中心卫星城之一（大兴黄村卫星城、亦庄卫星城、通州卫星城），距市中心20公里，距北京西客站15 分钟车程，距天津塘沽港120公里。2008年底户籍人口76.5万人，常住人口88.6万。随着大学城的建成投入使用，未来的常住人口会越来越多。 交通情况区内贯通京广、京原两条铁路干线及四条铁路支线。贯通京石高速路、107、108国道等公路干线，区、乡、村公

3、路总长1800多公里，公路覆盖密度每平方公里1公里，居全国区县之首。公共交通方便迅捷，公交车917、993、901（燕化换乘中心-前门西）、646、952、616、971、321等直达市中心;建设中的北京城市六环贯穿良乡卫星城。 房山地区有两条轨道交通的规划，分别是地铁房山线和市郊铁路S5线。 地铁房山线的规划路线已确定,并于今年的4月开工，起点丰台区郭公庄，与地铁9号线相连，终点良乡苏庄大街。将于2015年建成通车。S5线为通往西南郊区(jioq)的市郊铁路干线。线路东起北京南站（即永定门站），经丰台、长辛店、良乡，然后继续向南服务于窦店、琉璃河等地区。尚没有具体规划方案。 地铁(dti)房

4、山线 房山区域(qy)内设车站9座：苏庄大街站、南关站、东杨庄站、大学城站、理工大学站、广阳城站、长阳西站、长阳镇站、稻田站。丰台区域内设车站2座：世界公园站、郭公庄站。下图中的方案三为中选方案。境内资源房山区主要山脉(shnmi)大房山、大安山、三角山、百花山、西占山等均系太行山分支。最高峰是百花山的百草畔，海拔2035米;最低处是东南部立教洼，海拔(hib)为26米。境内有大小(dxio)河流13条，拒马河、大石河回旋曲折，永定河、小清河穿境而过。良乡卫星城藏有丰富的地热资源，水温高达摄氏70度，日出水量2000立方米。房山区历史悠久，文化灿烂，古迹众多是房山区的一大特色，闻名遐迩的北京猿

5、人就在周口店一带渔猎生息。 经济发展房山区GDP2008年达223亿元，比2007年210亿元增长5.8%。 今年1-7月，房山区在十个远郊区县中综合排名第四位，排名前三位的是顺义、昌平和通州。其中房山区全社会固定资产投资居第一位;各项税收、规模以上工业企业总产值居第二位;房地产开发投资居第三位。 未来规划根据北京城市规划对房山区新的功能定位，房山将成为未来北京西南的经济重心、北京发展现代制造业和现代农业的主要载体，成为疏散城市中心区产业与人口的重要区域(qy)，承担北京面向区域发展的重要节点。良乡高教(o jio)园区位于北京西南良乡卫星城规划区东部，京广铁路以东，规划六环路以北。园区规划占

6、地6.49平方公里，规划(guhu)总建筑面积为299.17万平方米，总投资约70亿人民币。一期入驻中国社会科学院研究生院、北京工商大学、北京理工大学、首都师范大学、首都医科大学5所国内著名高校。良乡物流基地位于良乡卫星城西南部，总占地面积约为5平方公里。是北京市规划建设的三大物流基地之一。良乡大学城 园区按照功能定位分为四大区，其中：学校的教学生活区6414亩，占总用地面积的63.8% ;中央设施区1423亩，占总用地面积的14.1%;西部配套区829亩，占总用地面积的8.2%;中央绿化景观区1393亩，占总用地面积的13.9% 。园区规划总建筑面积473.12万平方米，其中：学校261.4

7、8万平方米;中央设施区145.92万平方米;西部配套区65.72万平方米。建成后，入驻师生规模预计可达10万人。 房地产市场(shchng)情况板块(bn kui)划分 房山区房地产开发是以京石高速为纽带，向东西两侧拓展的，京石高速以东区域是个乡镇的政府(zhngf)所在，房地产发展较快。房山区的房地产板块基本可以按行政区块划分为良乡板块、窦店板块、长阳板块、阎村板块、青龙湖板块、燕山石化板块等。 土地市场 2014年，房山区房地产开发投资累计完成269.1亿元，同比增长46.8%，在五个发展新区排名第一，房地产开发投资占全社会固定资产投资完成总量的53.2%。一、投资项目增加，投资规模扩大2

8、014年，房山区房地产开发投资项目个数为119个，同比增加2个，其中，本年新开工项目17个，同比减少5个，单个房地产开发项目的投资为2.3亿元，同比增加0.6亿元。表1 2014年各月投资(tu z)、增速情况表二、建安投资、土地(td)购置费同比增加，比重有升有降从投资构成(guchng)看，房山区房地产开发投资中建安投资完成105.9亿元，同比增长16.4%，建安投资占全部开发投资的比重为39.4%，同比下降10.2个百分点。资料显示，2014年房山区房地产开发投资中，土地购置费124.6亿元，同比增长118.6%，土地购置费占房地产开发投资的比重为46.3%，同比增加15.2个百分点。表

9、2 房地产投资按构成分三、亿元项目(xingm)投资占比高2014年，当年(dngnin)投资超亿元的房地产开工项目49个，比去年同期的45个增加(zngji)4个，其中，投资超10亿元的开发项目7个，同比增加6个；亿元以上项目的投资总量256亿元，比去年同期的172.9亿元增长48.1%，占房地产开发投资总量的95.1%，比去年同期增加0.8个百分点； 超10亿元项目投资总量90.5亿元，比去年同期的11.9亿元增长6.6倍。占房地产开发投资总量的33.6%，同比增加20.6个百分点。四、施工面积、竣工面积同步增长2014年，房山区房地产开发企业施工面积906.5万平方米，同比增长20.5%

10、，其中住宅施工面积628万平方米，同比增长17.7%，住宅施工面积占全部施工面积的69.3%，与去年同期减少1.6个百分点；新开工面积265.8万平方米，同比增长19.7%，其中，住宅新开工面积为151.3万平方米，同比增长13.2%，住宅新开工面积占总新开工面积的56.9%，同比减少3.3个百分点。住宅施工面积、新开面积占比减少，表明其他配套及商服设施投资规模有所提高。2014年，房山区房地产开发企业竣工面积达到214.2万平方米，同比增长54.4%，其中住宅竣工面积156.1万平方米，同比增长65.9%。表3 商品房施工(sh gng)面积及竣工面积五、房地产销售市场持续(chx)低迷 表

11、4 2014年销售(xioshu)情况表统计资料显示，2014年房山区房地产销售市场持续低迷，年底降幅略有回升。实现商品房销售面积161.4万平方米，同比下降12.8%，其中，住宅销售面积130.3万平米，同比下降21%；实现销售额229亿元，同比下降13.6%，其中住宅销售额171亿元，同比下降27%。2015年1-7月，房山区房地产开发投资完成148.6亿元，同比增长32.6%，占全社会投资总量的59.9%；商品房销售额实现144.9亿元，同比增长25.8%；销售面积102.5万平方米，同比增长36.8%。1-7月，房山区房地产开发呈现以下几个特点：一、开发投资增速高于房山区投资增速，投资

12、占比近六成1-7月，房地产投资实现148.6亿元，同比增长32.6%，高于全社会投资增速2.7%的近30个百分点，房地产开发投资总量占全社会投资总量的59.9%，同比增加13.5个百分点。2015年以来(yli)房山区房地产投资增速二、建安投资增速下降，其他费用投资快速(kui s)增加从构成(guchng)看，1-7月，房山区房地产开发投资中的建安投资为51.3亿元，同比下降7.7%，占开发投资总量的34.5%，同比减少15.1个百分点。而其他费用投资达到97.2亿元，同比增长74.5%，占开发投资总量的比例达到65.4%，同比增加15.7个百分点。受新开房地产项目的影响，1-7月其他费用中

13、的土地购置费达到79.8亿元，比去年同期的41.7亿元增长91.4%。2015年以来房山区房地产投资主要指标增速三、开发项目个数增加，亿元及以上开发投资支撑(zh chng)作用明显截止(jizh)7月底(yud)，房山区共有121家房地产开发项目，比去年同期增加13个，其中，本年新开项目10个，比去年同期增加4个，新开项目1-7月共完成投资63.1亿元，同比增长35.7%。本年完成投资超亿元的开发项目共38个，同比增加9个，完成投资131.2亿元，同比增长34.2%，占开发投资总量的88.3%，同比增加1个百分点。四、施工面积同比增长，新开面积增速由负转正截止7月底，121个房地产开发项目的

14、房屋施工面积达823.9万平方米，同比增长11.3%，其中，本年新开面积为127.0万平方米，同比增长1.9%。在施工总面积中，住宅施工面积达到534.1万平方米，占比64.8%，商服施工面积166.1万平方米，占比20.2%。 2015年以来房山区房地产施工(sh gng)及开工面积五、销售面积保持增长(zngzhng)，待售面积持续走低1-7月份(yufn)，商品房销售面积102.5万平方米，同比增长36.8%，其中住宅销售面积86.7万平方米，比去年同期的54.9万平方米增长57.9%，占销售总面积的63.3%，同比下降10个百分点。待售面积88.2万平方米，同比增长6.9%，增速比六月

15、份下降3.5个百分点，比一季度下降36.8个百分点。其中住宅待售面积为44.2万平方米，占总待售面积的50%。六、保障房项目稳步推进，销售实现较快增长1-7月，房山区保障房项目共41个，同比增加5个，完成投资26.2亿元，同比增长1.6%。1-7月住宅销售面积43.9万平方米，占全部住宅销售面积的50.6%，同比增长96.0%。销售住宅套数6967套，比去年同期的3749套增加3218套。北京市近年地产成交(chng jio)情况2015年1-6月北京(bi jn)共成交38宗土地(td)同比下降57%居住类、商业类、工业类、综合类和其他分别为15宗、9宗、5宗、8宗和1宗建设用地面积232.

16、1万平米同比下降62%规划建筑面积543.41万平米同比下降50%成交金额685.49亿元同比下降39%楼面地价12615元/平米同比上升23%。 2015年1-6月北京共供应土地33宗同比下降50%居住类、商业类、工业类、综合类和其他分别为14宗、7宗、5宗、6宗和1宗建设用地面积206.89万平米同比下降58%土地规划建筑面积438.65万平米同比下降47%。 二级市场(shchng)2015年6月北京新增商品住宅(zhzhi)供应量环比同比均上升。本月住宅批售套数13862套环比上升(shngshng)94%同比上升61%批售面积135.68万平米环比上升82%同比上升44%。 2015

17、年1-6月北京新增商品住宅供应量同比下降。住宅批售套数39041套同比下降33%批售面积384.92万平米同比下降40%。 2015年6月商品住宅市场成交环比同比均量价齐升。2015年1-6月商品住宅市场成交同比量价齐升。成交9010套环比上升29%同比上升102%成交面积103.93万平米环比上升31%同比上升120%成交均价为27987元/平米环比上升3%同比上升6%成交金额290.87亿元环比上升34%同比上升134%。从成交区域来看主力成交的几个区域是通州、大兴、房山和朝阳此4个区域成交量在920套以上。 2015年1-6月商品住宅成交同比量价齐升成交39304套同比上升28%成交面积

18、426.7万平米同比上升31%成交均价为26776元/平米同比上升4%成交金额1142.53亿元同比上升36%。 存量方面选取(xunq)全市一手房市场2014年7月-2015年6月月均销售(xioshu)速度来计算全市存量套数约需要16个月可消化完成(wn chng)存量面积约需要18个月的消化时间从近几个月的整体去化时间来看北京商品住宅市场平均消化速度加快但新增供应上升本月库存量上升达到118942套较5月上升6.54%消化周期小幅缩短。三级市场2015年6月北京二手房市场成交量环比同比均上升。二手房住宅成交套数为18576套环比上升12%同比上升187%成交面积168.61万平米环比上升

19、14%同比上升187%。 2015年1-6月北京二手房市场成交量同比上升。二手房住宅成交套数为85051套同比上升93%成交面积764.64万平米同比上升89%。 总的来讲，6月北京土地市场供应和成交均有所恢复，供应有限的情况下，房企拿地竞争激烈。商品住宅方面，新增供应量环比同比均上升，成交环比同比均量价齐升，存量上升，消化周期小幅缩短。本月为半年度最后一个月，市场冲刺明显，供应和成交双双环比上升且幅度较大。上半年整体来看，土地供应和成交均同比下降。商品住宅新增供应量同比下降，成交则同比量价齐升。6月底央行再次降息信贷政策宽松程度进一步加大，对下半年成交量有一定刺激作用。2015年下半年房地产部分数据(shj)统计根据(gnj)国土局数据显示，北京市11月共成交(chng jio)19宗土地(td)，比上月成交增加7宗；单月成交总价达到