商业销售模式建议(OK)ppt课件

1、信和自在广场商业谋划报告商业市场分析深圳商业市场概略区域市场租售模式分析工程谋划定位工程规划建议业态定位分析工程分析工程开发方式思索报告分析框架商业市场分析深圳商业市场概略南山区域市场一、深圳商业市场概括人民南商圈现状随着城市中心区的西移，逐渐趋冷改造措施没有改动颓势，目前主要以 港人消费为主，本地高收入人群已 较少光临 目前人民南商场一层租金坚持在 400-600元/平方米，其他楼层空置 率较高运营不善的街铺 三千多家商铺中有三分之一是港人 投资开设的，租金在多在400-1000元/ 平方米 平常客流量2030万人次，周末那么有 40-50万人次，节假日最高可达80万人东门商圈现状中低档次为

2、主，客户主要是深圳中低 收入阶层、外地游客及北上购物的港人人气极旺东门商业街一、深圳商业市场概括 构成了电子等20多个专业市场，改造后将成为深圳业态最全的商圈 日车流量近10万辆次；日人流量达3050万人次，客流顶峰到达50万人次华强北商圈现状租赁市场兴隆，繁华地段租金在1000元/月以上消费者年龄主要主是2535岁公司的白领阶层，总体层次比东门商圈高 一、深圳商业市场概括商圈逐渐西移人均售消费额9400元/年，0.96平方 米/人。按网点数量算近90%是小门店5000平方米以上的大型商业设备已达432家，营业面积已占零售总面积的38.5%餐饮业是近年来我市增长最快的行业代表现代商业开展趋势的

3、一体的各类大型购物中心数量仍显缺乏商圈多极化规模化开发专业化深圳商业市场小结二、区域商业市场概括南山商业文化中心区以南海大道为中轴线,由南海中轴商圈和南海中心商圈两大商圈组成，是未来深圳特区西部的商业中心，商务中心和文化中心。总体概略南海大道是南山的中轴商业大动脉,曾经构本钱身 独有的商业气氛;南海中轴商圈以南海大道为轴线,北起南头,南至 蛇口,本工程位于两者的中心;研讨南海中轴线的商业业态对于本工程而言是良 好的自创.南海中轴商圈-线性分析南海大道南头蛇口本案南山中心区南海大道周边大型商业 工程 业态1 友谊城百货 中高档服装皮具2 儿童世界 童装、玩具3 海雅百货 大型女装百货4 南山书城

4、 图书5 新一佳 超市6 集美堂 装饰产品7 金晖家居 家居 8 新街口 电器9 禾丽名店 电器和服装10 花园城MALL 以餐饮、服装、影院、 超市、建材为主海中轴商业业态现有比例面积比例服装、精品、皮包3500032%汽车20002.0%建材、家居、家电1550014%超市1447413%图书2876428%餐饮80007.0%休闲娱乐10001.0%其它50005.0%合计109738100.0%南海中轴商业业态以中档大型商百货、服装、图书、建材为主超市及休闲文娱比例较小79.4%13%1.0%目前业态交融及相互配合性较好南海中轴商业小结南海中心商圈以本工程为中

5、心,以辐射周边4公里范围内的整体商业态;本工程居于南油的中心,蛇口的门户,紧临西部通道,享有独特的商圈优势;东滨路南海大道南海中心区商圈分析-圈层分析115163467南海中心区商圈业态910128914工程周边商业业态分布 工程 业态1人人乐 超市2 顺电 电器3 常兴天虹商场 大型女装百货4 崇尚百货 大型女装百货5 海岸城 百货、电影院、餐饮、 文娱、时髦购物6 天利文化广场7 保利文化广场 8 苏宁电器9 金晖家居10 集美堂11 国美电器12 海雅百货13 新一佳14 沃尔玛 15 人人乐16 顺电17 家乐福1315172现有比例增加面积新合计新业态比例百货370007200026

6、.7%汽车100030001.1%建材、家居、家电9000245009.1%超市400004447416.5%图书20003076411.4%餐饮400004800017.8%休闲娱乐310003200011.9%其它10000150005.6%合计170000269738100.0%南海中心区商圈业态超市、餐饮、文娱比例有明显添加休闲文娱业态仍有时机点百货业态虽绝对量增大，但仍涨添加空间近4年新增住宅户数为5.6万户;商业总量由10添加到27万9.8%10%12%影院剧院溜冰场科技文娱南海中心区商圈小结典型案例分析保利文化广场新街口海典数码城常兴时代广场花园城典型案例1【保利文化广场】保利文

7、化广场业态销售模式面积区间价格租金销售情况街铺内铺一楼A区 餐饮肯德鸡B区 文化保利剧场C区 主题百货 家乐福（地下）带租约销售委托经营不卖37-45平7.1万/平均价7万/平300-350元/平整体销售90二楼4055平6.9万/平均价7万/平250-380元/平主要客户客户范围来源较广，包括很多福田、罗湖客户以及华侨城、香 港客户。投资客户相对较多.新街口业态销售模式面积区间价格租金销售情况一楼餐饮，大型酒楼直接销售15-160平均价4.5万/平最高价8.5万/平260-350元/平05年9月份开始销售，现仅剩5套左右二楼苏宁电器不卖主要客户客户范围来源周边客户。典型案例2【新街口】海典数

8、码城业态销售模式面积区间价格租金销售情况一楼国美概念店直接40-60平均价3.6万/平150元/平03年开始销售，100二楼返租3年返1018平内街6平柜台均价1.8 万/平80元/平三楼不卖主要客户年龄以3040岁的男性为主，纯投资，南山占80，主要以南山科技园为主，月收入在1万以上，家庭收入在1.5万-2万左右.典型案例3【海典数码城】常兴时代广场业态销售模式面积区间价格租金销售情况一楼天虹百货租 150元/平,其他300-400元/平03年开始销售，销售完毕.二楼返租10年,前6年10%,后4年直接收租金5-25平2.78万/平85元/平三楼2.1万/平55-60/平四楼1.6万/平45

9、元/平五楼家居9800元/平25元/平客户南山占80%,以本地居民,纯投资购买,典型案例4【常兴时代广场】花园城 业态销售模式面积区间租金销售情况一楼黄金珠宝餐饮租街铺45平左右 350450元/平已经租完二楼服装家居餐饮分区组成的形式250元/平三楼服装餐饮200/平四楼精品餐饮书城150元/平主要客户主要来源于福田、南山的客户典型案例5【花园城中心】方式:普通均为直售+返租方式价钱: 街铺均价在4.5-5.5万元/平左右租金: 街铺在300-400元/平业态: 百货超市为主面积划分: 街铺在25-55平左右典型案例小结工程谋划定位租售模式分析业态定位分析工程分析 W-优势O-时机西部通道即

10、将开通片区配套的完善，整体业态成熟规划及组合T-要挟区域大体量商业的集中推出，对本工程的租售呵斥一定的压力;政策的不可预见性;S-优势工程位于南山区中心位置规模优势工程展现面好，临街面长片区住宅组团逐渐成熟5层商业体量大，难消化;工程成型对规划招商可调整 空间小工程SWOT分析工程SWOT分析小结1.利用工程临街面长的优势,充分发掘工程街铺价值;2.结合周边业态,营造差别化定位;3.利用优越的地段优势,发明工程更大利润空间;4.思索到已建立的缘由,对商家挑选极为重要;5.利用目前市场推售的空档期;工程业态规划及建议工程业态规划及建议竞争对手选取规范1、工程具有一定规模和市场影响力2、均位于中心

11、区或中心区边缘地带3、有明确商业组合定位4、有一定存续时间参考案例:海雅百货、南山书城、友谊城百货、儿童世界、金晖家居、保利文化广场、海岸城购物mall、海岸写字楼裙楼商业、花园城中心商业面积：3.6万平方米工程定位：以女装为主的大型百货超市出租情况：接近100%客户组成：南山区白领、深圳大学学生运营档次：中档商业组合：年轻女装、化装品、鞋帽、皮具小结：规模较大，档次及业态定位较为合理交通便利自有物业，有利于一致运营管理运营比较胜利周边商业分析1海雅百货工程业态规划及建议商业面积：3.5万平方米工程定位：各类图书出租情况：接近80%客户组成：南山全区、宝安、福田部分客户运营档次：中档图书商业组

12、合：大型图书超市、特征书店、品牌餐饮小结：规模较大，档次及业态定位较为合理交通便利填补市场空白运营较为胜利周边商业分析2南山书城工程业态规划及建议小结：规模较小，种类不全档次及业态定位虽然合理，但由于各种缘由，未能完成运营情况较为不善商业面积：0.9万平方米工程定位：以高档男女服装、皮包百货出租情况：一、二接近100%，三楼50%客户组成：南山区高端客户运营档次：中高档商业组合：男女服饰、皮具、眼镜、珠宝周边商业分析3友谊城百货工程业态规划及建议商业面积：0.5万平方米工程定位：儿童用品专业市场出租情况：接近100%客户组成：周边居民运营档次：中档运营种类：童装、玩具小结：主题明确、周边客户群

13、充足整体分租、一致管理降低运营风险自有物业，有利于一致运营管理周边商业分析4儿童世界工程业态规划及建议小结：规模较大，周边竞争较小自有物业，有利于一致运营管理商业面积：2.2万平方米工程定位：传统家居、家品出租情况：85%客户组成：南山全区、宝安、福田部分客户运营档次：中档商业组合：家具、家品 周边商业分析5金晖家居工程业态规划及建议小结：分割出卖、不利于构成一致商业定位及主题难以一致运营管理商业面积：4万平方米工程定位：无一致定位出租情况： 客户组成：中心区周边客户运营档次： 商业组合：估计以小型餐饮、服装、精品为主周边商业分析6海岸城写字楼工程业态规划及建议小结：地理位置优越，区域无竞争对

14、手由于沃尔玛进驻多时，市场成熟度高招商根本终了商业面积：7万平方米工程定位：购物、休闲、餐饮、文娱等一站式的商业形状出租情况：客户组成：蛇口区域客户群运营档次：商业组合：以餐饮、服装、超市为主周边商业分析7花园城中心工程业态规划及建议小结：规模较大，位于中心区中心位置三工程相互联动自有物业，有利于一致运营管理商业面积：7.9万平方米工程定位：集购物、休闲文娱、餐饮为一体的大型购物中心出租情况：-客户组成：南山全区、宝安、福田部分客户运营档次：中档商业组合：百货、电影院、餐饮、文娱、时髦购物周边商业分析8海岸城购物mall工程业态规划及建议小结：规模较大，业态组合特别、独有主力店进驻情况理想未来

15、地铁上盖物业、交通便利率先进入中心区商业市场、抢得先机商业面积：7万平方米工程定位：文化、文娱、餐饮、百货、时髦购物大型综合文化商业体出租情况：-客户组成：南山全区、深圳部分客户运营档次：中、高档商业组合：百货、超市、电影院、餐饮、文娱、时髦购物周边商业分析9保利文化广场工程业态规划及建议5、应防止在海雅百货的固有领域进展直接竞争6、应思索与保利、海岸业态互补，防止直接竞争3、海岸写字楼裙楼对本工程竞争要挟较小4、友谊城百货对本工程竞争能够性较小1、工程与南山书城、儿童世界、金晖家居应构成业态互补关系2、花园城中心对与本工程竞争要挟较小周边商业业态分析竞争关系分析191011256347812

16、1314171615南山中心区已建成大型商业 工程 业态1 友谊城百货 中高档服装皮具2 儿童世界 童装、玩具3 海雅百货 大型女装百货4 南山书城 图书5 时代家居广场 家具、顺电6 嘉豪百货 日用百货7 广本4S店 汽车维修美容8 乐安居 家私、建材周边大型商业：9 国美电器 电器10 崇尚百货 男女服饰、超市11 海典数码城 数码产品、休闲文娱未来中心区大型商业：12 保利文化广场 文化、百货、文娱、餐饮13 海岸城 购物、休闲文娱14 凯宾斯基 酒店、餐饮15、16海岸写字楼 办公、商业17 天利一期 办公、商业重新审视区域未来业态变化业态定位分析估计未来大型商业业态分布主要分析结论：

17、超市、餐饮、文娱比例有明显添加休闲文娱业态仍有时机点百货业态虽绝对量增大，但仍涨添加空间9.8%10%12%添加3.7万SPA/美容健身未来两年商业供应面积超越30万影院剧院溜冰场科技文娱业态定位分析估计未来大型商业业态分布业态定位分析对本工程启示2、防止文化消费、影院、溜冰场、科技文娱1、必需有主题商业定位，引入主力商业商家组合3、一个完好的中高档百货可作为重要选择方向5、顶端美容、健身、SPA存在市场空间4、时髦家具、专业市场可思索作为次主力店组合6、缺乏顶端百货业态，但条件限制不作为最正确选择7、本工程具有近200米的临街面，应保管一定量的街铺保证其价值最大化 根据我司在南山商业操作工程

18、及市场行情，大型主力店、次主力店百货、餐饮、电器、休闲文娱租赁条件如下：业态租金元/月需要面积万行业拓展意向顶级百货合作经营8000-10000一般中高端百货50-8015000-35000较强特色餐饮40-651000-10000强SPA、美容、健身35-603000-8000强电器45-653000-6000非常强时尚家居45-553000-10000较强本工程概略负一层9583.72一层内铺3875一层街铺1220M层5095.36二层5270.78三层4949.321、根据裙楼一层临街面除入口位置长度2、市场常规的街铺开间与进深的为比例1：2.53、80%的适用率得出工程的街铺面积。

19、本工程商业总建筑面积29992，地处南山中心区域，南北走向临街面到达200余米。商家租赁条件业态定位分析本工程招商条件分析最正确方案：利于市场销售把握市场时机吸引人气便于运营负一层9583.72一层内铺3875一层街铺1220M层5095.36二层5270.78三层4949.32方案一:中高档百货约28772 +街铺约1220中高档百货业态定位分析工程业态建议1次佳方案：业态定位分析工程业态建议2负一层9583.72一层内铺3875一层街铺1220M层5095.36二层5270.78三层4949.32方案二:中高档百货约19189 + 时髦家居约9583 + 街铺约1220中高档百货租金相对较

20、低不利于一致运营时髦家居业态相对丰富，招商压力相对较小备选方案：业态定位分析工程业态建议3负一层9583.72一层内铺3875一层街铺1220M层5095.36二层5270.78三层4949.32方案三:中高档百货约19189 + 专业电子约9583 + 街铺约1220中高档百货运营要求更高招商难度较大专业电子备选方案：业态定位分析工程业态建议4负一层9583.72一层内铺3875一层街铺1220M层5095.36二层5270.78三层4949.32方案四:中高档百货约19189 + 时髦家居约9583 + 街铺约1220高档百货时髦家居SP、美容、时髦健身市场风险较大开展商投入较多业态丰富经

21、过对周边工程业态分析,结合未来竞争以及工程本身特点,根本得出本工程档次建议:中偏高档次定位以符合市场主流的中档品牌运营来吸引消费者，以较少部分高档品牌运营来提高商场的笼统档次。 业态定位分析工程档次建议工程客户分析项目客户常兴时代广场南山占80%,以本地居民,纯投资购买,海典数码城年龄以3040岁的男性为主，纯投资，南山占80，主要以南山科技园为主，月收入在1万以上，家庭收入在1.5万-2万左右.新街口客户主要来源于周边客户。保利时代广场客户范围来源较广，包括很多福田、罗湖客户以及华侨城、香 港客户。投资客户相对较多.花园城中心主要来源于福田、南山的客户投资者：工程的业主，资金投入者运营者：主

22、要指商业的运营者和管理公司体验者：普通指消费者投资者工程客户分析运营者体验者素描对象新街口业主吴生情况描述 40岁左右，住华侨城，在南山、香港、北京有公司，收入丰厚，上亿身价，平时喜欢打高尔夫球和爬山运动,南往北飞的工作生涯，使得吴生渴望稳定的生活. 投资买铺,希望买铺能给家人带来稳定的收入和固定的保障,主要用来养老.区域来源主要来源于福田、罗湖、南山以及香港客户投资需求面积要求4050平左右，单价不宜太高，做长线投资，要求位置好，升值空间大。权重排序位置 价格工程客户分析【投资者】素描对象某百货总经理林经理情况描述 林经理三十五岁, 从事百货经理多年经验丰富,主要负责公司的拓展业务,公司在全

23、国各大城市都有分店，在深圳的华强北和东门都有分店，近期根据公司拓展需要（在深圳需开二家以上的分店）以及深圳商业西移的发展趋势，公司初步确定在后海成立新分店。区域来源 全国各地知名品牌经营需求 面积需求最少在5000平以上，一楼层高必须在5米以上，中央空调配置，卫生间必须达到国家有关部门的规定。权重排序消费力 竞争对手 交通工程客户分析【运营者】素描对象花园城业主李小姐情况描述 年龄不愿通漏，已婚，花园城一期的业主 ，生活稳定，喜欢逛街，喝茶,聊天,看电影, 周末喜欢跟朋友,家人一起去海雅百货逛街，吃饭,聊天.区域来源主要来源于南油商圈与中心商圈的业主.体验需求 希望在后海一带，离家不远的地方除

24、海雅之外能有一个更大型的、高档的百货商场，平时能跟朋友,家人一起出去逛街，休闲，娱乐。权重排序品牌 交通 价格工程客户分析【体验者】工程笼统定位 “FREE CITY 自在城 有别于“传统百货，而更具独特个性；不以百货而取胜，而以休闲和体验博得口碑；树立目前后海独一性，超越目前的现有超市百货；全面处理南山中高档 “休闲 购物 问题；南山首个工程笼统定位商场特征运营建议目的: 添加商场特征,走差别化道路 为商场吸引人流,添加人气内容: MF:“Free boy 2F: “Free girl 3F: “FreeMF:“Free boy 为老公们提供一个温馨的休憩区,包括DVD播放 区,棋艺品茶区,

25、音乐咖啡区.商场特征运营建议-Free boy2F: “Free girl 给女性消费者提供一个DIY平台,内容包括旧衣翻新,时髦插花,时髦妆容. 商场特征运营建议-Free girl3F: “Free baby从小培育儿童的独立才干,为儿童提供一个贩卖平台,可以将儿童本人或本人收藏的产品拿出来卖或换取其他儿童的产品. 商场特征运营建议-Free boy工程租售方式选取规范1、工程具有一定规模和市场影响力2、均位于中心区或中心区边缘地带3、租售方式各有特点周边商业租售方式分析选取原那么参考工程:钱柜、新街口、海印长城西街、常兴广场、海典数码城、保利文化广场、花园城MALL、名称位置面积均价销售

26、方式备注钱柜南山老区9000街铺42套内铺196套街铺3.6万、内铺1.2-2.6万街铺直接销售,内铺(返租3年8%)项目9.24解筹，销售率70%左右，街铺已全部销售完毕，内部基本未销售。新街口南海大道与东滨路交汇处约5660街铺16套内铺：0套均价4.5万直接销售客户积累3年，9.20解筹，销售率50%左右，剩余铺位滞销原因为总价过高（均超过10000万）海印长城西街海印长城街铺36套内铺0套均价：4.5万直接销售客户积累2年，10.16解筹，销售率10%左右，项目总价控制适中（200万左右），全街铺销售是其畅销原因。常兴广场桃园路与红花路交汇处 - -一层只租不售，其他层带租约销售200

27、3年开始销售，6个月销售率100%，海典数码城南海大道旁3.6万一层约3.6万二层约1.8元一层直接销售、二层返租销售保利文化广场桃园路与红花路交汇处15万均价7万直接销售+带3-5年租约销售+ 委托经营销售2006年3月19日开始销售，目前销售率90%，花园城中心南海大道旁四层商铺约7万平米租金：元/月)一层约350-450二层约200三层约200四层约150全部出租地理位置得天独厚，目前已全部出租完毕租 售优势：1、固定资产，长期受害。 2、 商场的主控性更强，优势：1、资金报答较慢 2、旗舰商业的租金普通偏低，投资收益较少优势：1、资金回笼较快。 2、即得资金最大化优势：1、销售压力较大

28、、投资风险较大 2、除直接销售以外，其他销售方式对于开展 商销售后有投入要求建议根据招商情况和商铺的销售方式的可行性的实践情况，采用不同的租售方式租售方式建议租、售优优势比较出 租模 式短期租约 长期租约 适用于街铺与位置较好的内铺，和商业签订1-5年的租约，加强客户自信心适用于大型品牌商家，5年以上长期稳定的租约添加客户的投资自信心开展商招租利于商业业态的一致规划，租金较高，无论是销售和开展商长期收益都有利。租金较低，但品牌商家对客户投资自信心保证更大。在本工程的操作上，建议采用短期租约和长期租约相结合的方式租售方式建议出租方式比较销 售模 式直接销售带租约销售产权式销售 适用于客户关 注高

29、投资报答 率高的街铺 普通用于品牌商家进驻后非街铺部分以内铺的方式进行销售 业主只需商铺的产权而非运营权的销售假设对于业态有规划的话，开展商销售后只需求监视运营的液态不需求再投入精神管理需求成立运营管理公司对整个商业进展运营管理，担任未来的管理、招商，维持商场的兴隆开展商负担较大国家政策限制，操作风险极大，后续问题多，风险极高，操作难度较高，银行放贷较难，开展商销售后投入精神较多，风险中操作难度低，银行放贷容易，开展商销售后投入精神少，风险低操作难度高，银行放贷难，开展商销售后投入精神多，风险高租售方式建议销售方式比较4、如内铺要进展销售，最好采用带租约销售的方式，租金在5-10%之间，年限在

30、5-10之间1、无论采用哪种销售方式，必需先有具有市场影响力品牌商家进驻，再进展销售。2、为了减少销售压力商铺总价不要超越350万3、南山目前中心区商业街铺价钱在3.6-7.2万之间，思索未来商业的开展，价钱存在10%20%的上升空间对本工程启示影响价格因素权重常兴广场保利文化广场新街口商业海典居商业本案街铺平均价格（万元平方米）4.57.04.53.6商业外部条件公交通达性1086989地铁通达性1010107.557.5辐射圈人口979768.5周边人流量9998.589周边商业氛围9878.589区域发展前景87876.58商业内部条件通透可视性108.59.598.59.5购物舒适度1

31、081087.59铺位实用率988.5888停车便利性878778娱乐配套设施86.56757合计100849386.577.592.5本工程价钱与租金预测街铺售价根据市场比较法预测得出，其他价钱根据街铺价钱推测得出楼层 商业销售价格 一层街铺8-9万/m2 一层内铺4.8-5.2万/m2 M层3.3-3.7万/m2 二层1.9-2.3万/m2 三层1.1-1.5万/m2 负一层3.0-3.4万/ m2 楼层 商业租金（ m2 /月）一层街铺350450元一层内铺160200元M层110130元二层6080元三层4050元负一层80120元街铺根据周边街铺租金比较得出，其他商铺根据大型品牌商家

32、常规租金预估本工程价钱与租金预测街铺1、除入口和电梯位置外，保证街铺临街面的最大化2、为了平衡商铺的价钱与销售的压力，街铺面积建议尽量控制在30-50平米之间，总价不超越450万。4、为保证街铺的适用性，街铺开间和进深的比例设定在1：2.5左右。3、按柱距灵敏的设定街铺开间，普通开间控制在3.55.5米。内铺1、合理的设置内场通道，保证一切内铺的临通道，主通道宽度 米，次通道宽度 米。2、内铺 在保证其适用、好用的根底上，M层、一层、负一层商铺面积控制在30-50平米，二层、三层的商铺面积控制在15-30平米之间。本工程铺位划分原那么街铺市值1.03亿负一层9583.72一层内铺3875一层街

33、铺1220M层5095.36二层5270.78三层4949.32其他销售约6.03万方案一：一层街铺直接出卖 + 其他一切商铺带租约销售一层街铺销售收入： 1220m2 X 8.5万元/m2 X100% =1.03亿一层内铺销售收入： 3875m2 X 5.0万元/ X85% =1.65亿M层销售收入： 5095 X 3.5万元/ X70% =1.25亿负一层销售收入： 9583.72 X 3.2万元/ X70% =2.15亿二层销售收入： 5270.78 X 2.1万元/ X60% =0.66亿三层销售收入： 4949.23 X 1.3万元/ X50% =0.32亿 总共销售金额 7.06亿

34、租售方式建议方案一优优势分析优势：1、既得资金最多优势：1、内铺面积较大，单位叫多，销售压力很大，销售周期长，风险很高2、返租率较高通常需求8-10%，开展商负担较大3、国家政策限制，操作风险极大4、返租期终了后，商场根本处于无人管理形状，后续问题多，风险极高负一层9583.72一层内铺3875一层街铺1220M层5095.36二层5270.78三层4949.32410个25左右的内铺总价约40万465个40左右的内铺总价约100万28个40左右的街铺，总价约350万一层街铺直接出卖 + 其他商铺长期出租街铺市值1.03亿负一层9583.72一层内铺3875一层街铺1220M层5095.36二

35、层5270.78三层4949.32其他租金3430万一层街铺销售收入： 1220m2 X 8.5万元/m2 X12 = 1.03亿一层内铺出租收入： 3875m2 X 180元/ X12 =837万M层出租收入： 5095 X 120元/ X12 =733万负一层出租收入： 9583.72 X 100元/ X12 =1150万二层出租收入： 5270.78 X 70元/ X12 =443万三层出租收入： 4949.23 X 45元/ X12 =267万3430万/年三、租售方式建议方案二优优势分析优势：1、作为开展商固定资产，最终所得资金最多2、开展商对商场的主控权大3、日后租售方式变化灵敏优

36、势：1、开展商既得资金少2、对开展商运营管理要求非常高 假设开展商在权衡投资风险和即时收益的前提下尽能够的快速回笼资金，那么可思索将商业一层和负一层销售，而其他商业作为长期租金收益。一层街铺直接出卖 + 一层内铺和负一层带租约销售+其他商铺长期出租负一层9583.72一层内铺3875一层街铺1220M层5095.36二层5270.78三层4949.32其他商铺租金约1153万/年一层内铺和负一层商铺销售额约3.80亿/年街铺市值1.03亿一层街铺销售收入： 1220m2 X 7.0万元/m2 X100% =1.03亿一层内铺销售收入： 3875m2 X 5.0万元/ X85% =1.65亿负一

37、层销售收入： 9583.72 X 3.2万元/ X70%=2.15亿M层出租收入： 5095 X 120元/ X12 =733万二层出租收入： 5270.78 X 70元/ X12 =443万三层出租收入： 4949.23 X 45元/ X12 =267万1153万/年4.83亿三、租售方式建议方案三 优优势分析优势：1、开展商即可得到相对多的既得资金，又可有部分长期固定的租金收入2、开展商对商场还是拥有较大的主控权3、出租部分的商业日后可作灵敏处置优势：1、开展商既得资金少于方案一2、部分内铺的返租还是给开展商带来一定压力一层街铺直接出卖 + 负一层内铺带租约销售 + 其他一切商铺出租负一层

38、9583.72一层内铺3875一层街铺1220M层5095.36二层5270.78三层4949.32其他商铺租金约1990万/年负一层商铺销售额约2.15亿/年街铺市值1.03亿一层街铺销售收入： 1220m2 X 7.0万元/m2 X100% =1.03亿负一层销售收入： 9583.72 X 2.5万元/ X70%=2.15亿一层内铺出租收入： 3875m2 X 180元/ X12 =837万M层出租收入： 5095 X 120元/ X12 =733万二层出租收入： 5270.78 X 70元/ X12 =443万三层出租收入： 4949.23 X 45元/ X12 =267万1990万/年

39、3.18亿三、租售方式建议方案四 优优势分析优势：1、开展商即可得到相对多的既得资金，又可有部分长期固定的租金收入2、开展商对商场还是拥有较大的主控权3、出租部分的商业日后可作灵敏处置优势：1、相比较而言，适用于一个主力商家加一个次主力商家的业态组合。2、开展商既得资金少于方案一3、部分内铺的返租还是给开展商带来一定压力租售模式销售风险销售收入年租金利弊模式一一层街铺直接出售 + 其他所有商铺带租约销售高7.06亿回笼资金最多，即时收入最多销售压力最大，风险最高模式二一层街铺直接出售 + 其他商铺长期出租低1.03亿3430万销售压力最小，即终收益最大即时收入最少模式三一层街铺直接出售 + 一层内铺和负一层带租约销售+其他商铺长期出租中4.83亿1153万平衡投资风险和即时收益的平衡点一层内铺和其他内铺没有得到即时收益模式四一层街铺直接出售 +