山东乳山市住宅-商业-酒店调研报ppt课件

1、乳山市住宅、商业、酒店调研报告北京青腾卡帕国际乳山工程组 调研总论调研背景调研目的调研方案设计 第一部分 乳山市房地产调研第一章 乳山市房地产调研总论第二章 银滩区板块分析第三章 乳山区板块分析 第二部分 乳山市商业调研 第三部分 乳山市酒店调研 第四部分 产品建议 目录 调研总论-委托方：山东欣业联公司 北京青腾地产经纪公司卡帕国际投资顾问公司受之重托，对贵公司位于银滩区地 块工程,进展前期市场调研。我公司秉承科学、客观、仔细的态度，对乳山市银滩区、 乳山区的房地产工程进展了详细的调研，获得第一手资讯，获得大量数据、资料和图 片，以此为根底，我们经过类比、累计、加权和专业的分析，从而指点未来

2、地块的产品 规划以及战略的制定。 调研背景调研背景地块紧邻潮汐湖，间隔海边沙滩约有2-3公里针对该地块的土地开发对乳山市的房地产现状进展实地的调研调查，希望实现利润的最大化。 研讨银滩区、乳山区房地产工程、商业、酒店的根本情况。 该地域房地产供需关系的情况 该地域房地产工程的竞争情况。 该地域房地产的产品开展情况。 该地域房地产工程的市场运作特点。 从中寻求市场的切入点、差别点、突破点；为该地域市民提供更具生命力的产品，丰富该地域房地产市场，提升人们生活质量。调研目的研讨区域：银滩区、乳山区方案设计： 研讨方法：定量、定性研讨 调查方法：现场调查 、网络搜集、人员访谈、交叉调查 调查工程选定规

3、范： 具有重要影响力的工程 处于类似区域特点的工程 具备相应地块特点的工程 在建工程和待建工程调研方案设计第一部分 乳山市房地产调研第一章 乳山市房地产调研总论乳山市地处胶东半岛的中心地带，是衔接青岛、烟台、威海三市的中间枢纽；随着轻轨规划及胶东半岛一个小时经济圈的构成，乳山市的经济必将迎来新的契机，同时其房地产开展也将会有进一步的开展。乳山位置引见区域分布乳山区是乳山市的老城区，有多年的开展历史，房地产及商业等有着较为完好的规划，对本案的运作起到很重要的参考作用，因此乳山区也是本次调研的重点区域之一。乳山区银滩区本次调研以银滩区和乳山区为调研区域，其中以银滩区为重点进展分析。银滩规划银滩区随

4、着银滩AAAA级旅游度假区的规划，近两年其房地产的开展非常迅速，成为乳山市的新城区。且由于本案就处于银滩区规划范围内，因此银滩区的调研是我们的重点。板块区域项目数主要项目数开发土地面积总套数银滩区37个10约550.89万约88611套乳山区7个2约65.25万约3464套总计44个12约609.84万约91870套房地产总体概述根据调研工程统计，银滩区开发工程及总开发面积远远高于乳山区，阐明银滩区是乳山市房地产开展的热点区域。在售工程量体比较银滩区工程乳山区工程从工程总占地面积对比看，银滩区大部分的盘都在10万以上，20万以上的盘也有11个，而乳山区盘量少，占地面积最大的刚超越15万，可见乳

5、山市的房地产开展重心在银滩。板块区域项目数量主要项目银滩区37个海岸明珠、海林.海岸豪庭、海韵阳光花园、宏泰阳光花园、浪花别墅、青银银海园、怡和山水人家、益天花园、中房蔚蓝海岸、望海山庄乳山区7个罗马阳光花园、西馨苑重点工程我们根据工程的户型特点、位置以及其代表性选出了部分代表性工程作为我们的重点研讨对象。乳山区银滩区一切工程容积比较从工程整体容积率对比看，银滩区大部分的盘都在0.76左右，到达和超越1的工程仅有3个，但最高值那么为1.49，为乳山区域容积最高值，而乳山区虽然盘量少，容积率普遍都在0.98左右，最高为1.1，可见乳山市的银滩区开展趋势趋向于人性化的生态居住。银滩区工程乳山区工程

6、0.760.98乳山市房产产品形状产品形态套数多层83202(其中乳山区为3464)小高层4022高层2085酒店公寓2252别墅514总计92075乳山市房地产的产品形状相对单一多层占了90%多的比例。小高层、多层、别墅等其他形状的配比相对较低。乳山区产品更为单一，100%的在销工程均为多层。乳山市价钱分布银滩区的均价要高于乳山区均价，造本钱地的中低收入人群在银滩区的购买比例减少；备注：此均价是以多层均价为准进展比较；乳山市客群分析工程区域购买客群购买目的客群分布银滩区乳山区几乎都是外地客群本地客群仅占1-2%本地客群约占90%外地客群约占10%第二居所运用；投资、度假为主要的目的，在一定侧

7、程度上二者兼有；第一居所运用；安家位主要目的，配套齐全、交通便利及价钱是主要要素北京、天津、山西约占50%；内蒙、河北、东北、济南约占30%；韩国、青岛、上海、河南等约占10%；本地人约占10%。本地人约占90%，其中工业区内的韩国人以及其他投资人士也占有一定比例。乳山市客群分析目前乳山市的购房人群分为3部分：1、乳山本地客群；2、各开发区企业客群；3、外来投资或度假的客群。从地理位置看，本案与金岭工业园区相邻最近，同时金岭工业园区的运营运作最好，因此此次报告对该工业园区进展了重点研讨，判别该园区企业人员能否可以成为我们工程的客群。金岭工业园区客群分析金岭工业园位于乳山市城南，在去往银滩的主干

8、道世纪大道沿线。该园区为乳山市各工业园区运营情况最好的工业园区，入住企业最多，共有150家企业，其中外资企业为38家，以韩资和日资居多(规划了韩美工业区)，占25%；内资为为112家，占75%，以山东的企业为主，另外还包括个别江浙等地企业。工业园内的企业主要以消费制造业为主，其中服装加工有12家，食品加工业有7家，另外五金、建材加工业也占了很大的比例从内外资的注册资本看，大部分的企业注册资金在300-400万人民币之间，企业也具备相当一定的实力与规模。工业园区的大部分企业的高管人群的收入都不低，据了解大都在7000元以上，着阐明他们有很强的购买才干。金岭工业园区客群分析金岭工业园区客群分析金岭

9、工业园区客群内资企业高管韩国人为代表的外资高管购房为第二居所，多用于投资，看重其投资潜力主要为了在中国的第一居所，注重社区质量及产品规划能否符合其习惯达成购房这群人如今的分布：乳山区的高档社区(世纪花园、幸福花园、罗马阳光花园等)已购买了第一居所，或部分(韩国人)租住高档社区；案例：罗马阳光花园和银滩的韩国名苑和宏泰阳光花园均是从规划上思索到了韩国人的习惯，因此才会有众多韩国人在上述社区内购房。由此可见金岭工业内会有一部分客群对我们工程有支持作用乳山、蓬莱、石岛对比分类区域乳山(银滩)蓬莱石岛总量非常大较小适中，未来规划很多价格均价2500-2700元/均价2300-2500元/均价2500元

10、/产品多层为主,小高层、别墅作为补充多层、小高层为主多层、小高层为主、别墅、公寓很少客群外地客群占到90%左右外地约占到50%外地客群约占70%乳山银滩区的房地产总供应量很大，比类似城市蓬莱、石岛要大很多。从价钱来看，乳山价钱最高，曾经超出了其他两个旅游规划较完善的城市。第二章 银滩区房地产调研 银滩区房地产工程分析海尚海蓝湖观海苑福台观海苑海林海岸豪庭海林阅海园四季花园望海山庄银海花园珍珠湾花园悦海嘉园大公海岸青银银海园万鑫阳光巴厘中房蔚蓝海岸金长城中豪庭海苑海都花苑海岸明珠山水人家益天花园海翔花园东方夏威夷银滩假日将军滨海花园海韵阳光花园如意花园海景御花园明珠海苑浪花别墅宏泰阳光花园山水花

11、都韩国名苑海之缘海之韵龙海丽都本案银港花园平远国际城银滩区工程分布图产品形状板块区域产品形态套数银滩区多层79738小高层4022高层2085酒店公寓2252别墅514总计88611按总套数计算，多层的产品占到总量的90%，是银滩区目前最主要的产品形状；其他工程除去别墅外占比相对平均，在较新的工程中，这些产品都有占有不同比例的规划。户型配比居室/面积面积段()主力面积段()一居室21-8040-70二居室55-11980-100三居室100-200100-120四居室120-140120-140从户型配比图来看，一居室和两居室为主力户型，共占85.6%，三居室占到13.6%，四居室更是少之又少

12、。在银滩区房价逐渐添加的同时，户型规划趋向于小户型，保证低总价的需求。100以下的户型居多，并且销售情况也较为良好。银滩别墅分析类型面积段()主力面积段()独栋250-350250-300双拼180-361200-300四联排150-250150-250叠拼100-250140-210从别墅户型配比图来看，双拼和独栋的别墅占比最大，叠拼相对较少。从整体销售来看，大面积高总价的别墅相对难卖，反而有些小面积的叠拼别墅销售情况较好，如中房蔚蓝海岸。均价比较均价：2534元银滩区住宅均价为2534元/。从图看出在银滩区管委会附近的工程价钱最高，均价为2730元；缘由是周边福如东海文化园、赛车场、高尔夫

13、的规划添加了区域工程的卖点。间隔海阳所镇和银滩第一批工程由于位置稍偏并且尾房较多，因此其价钱较低，均价2399元缘由是周边尾房较多。海阳所镇及银滩第一批工程，均价：2399元管委会附近工程，均价：2730元远离管委会工程，均价：2406元小高层价钱从图中几个工程比较小高层的均价为3988元/；小高层与多层的价差平均在1100元左右，同时最高的益天花园到达5100元/，皆因其楼层观景效果好，许多工程在8层以上价钱迅速飞升，甚至有些在5层开场就提升价钱。公寓价钱从图中几个工程比较小高层得出银滩区公寓价钱为4693元/；宏泰阳光花园价钱最高，到达7320元/，缘由：该公寓为精装修，家电、家具齐全，购

14、买即可入住，因此其价位最高。与多层价差比较，价差根据社区的档次不同，价差不等，宏泰阳光价差最大到达4760元/。商业价钱海阳所镇的商业价钱在4500元/；而银滩管委会附近的商业价钱平均为9075元/市政位置及旅游工程的规划对周边工程价钱拉动宏大。别墅价钱4777元银滩区别墅均价为4777元/。在银滩区管委会附近的别墅价钱相对较高，大都在6000元/以上。浪花别墅规划的质量最高，平均价钱在9376元/ 。多层全海景价差450元多层全海景的平均价差为450元。小高层全海景价差667元小高层全海景的平均价差为667元。别墅全海景价差788元别墅全海景的平均价差为667元。多层部分海景价差238元多层

15、部分海景的平均价差为238元。由于别墅、小高层可参考工程较少，故未进展比较。普通住宅总价分析面积()单价销售状况总价（元）备注40702500元-3000元85%小于20万总价在30万以下，除去个别户型差的楼层(如阁楼、不带花园的一层)销售困难外，其他户型几乎不存在销售阻力7010085%20万30万10013050%30万-40万虽然大多数客群的收入不错，但作为第二居所而投入相对高一些资金，自动消除了一部分客群130以上30%40万以上40万以上的投入显然不是外地大众的投资或度假人士所愿意接受的别墅总价分析总价（元）单价销售状况面积备注50-100万单价差异较大，从2600元-1.2万元不等

16、100%主要是150-200之间的四联或叠拼别墅几点原因：1、总价低2、别墅产品比例偏小；因此销售较好。100-15090%以180-250的双拼别墅为主150-200万80%以180-250的双拼和250-300的独栋为主该价位段是众多高消费群体还能接受的总价，因此销售也不错200-30060%浪花双拼别墅为特例价格在200万元以上，面积为250左右200万的价位相对来说较高，有一定比例的高档消费群体能接受此心里预期。200-30030%浪花别墅276.45的独栋别墅300万价位太高，像浪花别墅这样高品质的社区项目在这类产品也销售不畅产品规划建筑形状：以多层为主，别墅、小高层为辅，高层、酒店

17、公寓也逐渐出现。总体规划：社区整体规划均思索看海景为主，普通靠海边的工程规划为前两排为别墅、中间为多层(5、6层)、最后为小高层的格局，充分保证了各类产品看海的能够性；户型面积：100以下的一居室和两居室为主，100-120的三居作为补充，四居室几乎没有。层高：2.8-2.85米根底参数：容积率平均为0.76，绿化率大都在45%左右，楼间距最小也到达28米，甚至能到达50米；新增卖点：新楼盘多舍弃一层为车库和贮藏室的传统设计，添加了一层的免费花园，添加了一层户型溢价卖点，彻底改动了原来一层户型难以销售的现状，使其成为畅销户型。观景规划面宽加大，保证充分享用海景为了做到更好的观景效果，海景房的面

18、宽明显加大，面宽大都在4-5m之间，最大的面宽向海林海岸豪庭到达5.5m，别墅的面宽独栋有些为10m，双拼或联排的到达6m。观海特征设计，添加观海情趣益天花园：卧室设有侧扇弧形观海阳台，配合正面客厅观海阳台，视野更开阔。海林海岸豪庭：连体正侧观景走廊，增强户型浪漫风情，尽享愉快海景假日。建筑与立面立面风格：大多数工程的外立面均为颜色艳丽、调性明朗、极具现代感的立面风格；立面用材：稍早一些的社区立面多采用乳胶漆涂料装饰；如今的社区立面多是低层为面砖或人造石，高层为乳胶漆涂料的搭配运用建筑构造：早期的工程大多为砖混得构造，在当前新的工程中，有70%采用框架的构造；建筑资料：多以中空玻璃、楼梯间大理

19、石道板，不锈钢扶手园林规划园林规划：银滩工程的园林规划相对简单，很少有特征的园林景观，大多以普通的绿植和草地来提升其绿化率。大多数工程绿化率较高，均在40%以上，还有的甚至到达50%，但从社区的整体绿化情况来看，此宣传虚伪的成份较多；中房蔚蓝海岸的景观设计相对不错，内有人工的社区内湖，同时配备了私家码头。“精装修为主流。思索到客群大多数为外地客群，异地装修不方便，因此现有工程的80%为“精装修；“精装修的规范，其规范就是门窗、地面、墙面、洗手间、厨房做了简单的装修处置，实践意义也就是我们通常说的精装，真正意义上的精装修工程仅有一个“宏泰阳光花园，除去装修外还配齐了一切家电、家具，到达了即买即住

20、的规范;“精装修的费用规范普通在100-500元/不等。门窗规范。防盗门、铝合金门窗、钢花中空玻璃为大多工程采用的资料。门禁系统可视对讲系统成为规范配置。交房规范会所注重度低，社区规划不完善。从走访的银滩工程来看，有70%的工程未配备会所效力，各工程对会所的注重程度很普通；海阳所镇附近的工程更是不思索会所的规划；有会所规划的工程中，会所的面积也相对较小，仅为1000-2000之间；会所作为卖点，提升社区档次。海岸明珠银滩：会所规划功能齐全，保健医疗、休闲文娱、运动健身、儿童游乐等俱全，加上其有效的运作手段，塑造了其在银滩高档次居住社区的佳誉。开发商认识觉悟，会所规划逐渐被注重随着更多外地人士的

21、入住，对会所的要求逐渐剧烈，开发商也认识到此点。尤其是韩国名苑工程，方案专门针对韩国客户规划韩国会馆，为居住在此地的韩国客群提供更全面的效力：会所配套其他配套车库：大多工程的以1层单独车库的方式存在，其销售单价在1800-2200元/ 之间，均价为2000元/；面积区间为8-30，大多数为20，总价约在4-7万元之间。取暖：取暖是银滩区工程最重要的问题，稍早些的工程大多数为本人取暖和地热取暖、分户控制的方式；另外还存在一种红外电热力膜取暖方式。由于2021年银滩热电厂即将投入运用，大多新工程均将采用市政一致供暖的方式。贮藏室：和车库同时占据一层的位置，单价在700-1000元/之间，面积约为6

22、-15，大多数工程以送贮藏室作为折扣战略。物业管理物业费用普通住宅的物业费用普通在0.2-0.4元之间；小高层单收电梯费用普通在0.4元左右，但个别工程根据不同楼层加收不同费用；别墅的物业费用普通在0.7-0.8元之间；银滩社区物业管理落后经过走访已入住社区了解到，目前的银滩区个社区的物业所提供的功能仅为保安和日常清洁效力，根本不具备其他的物业效力内容。物业管理尚处于起步阶段。物业管理公司银滩70%社区的物业管理均交给银滩物业管理进展管理，知名的物业管理公司并未进入，只是有少数外地开发商引进本人的物业公司进展工程的物业管理，如：银滩假日由山东荣安集团下属的荣安物业进展物业管理。客群现状银滩区房

23、地产供应量较大，大部分客群是将其作为第二居所运用，因此其入住情况季节性表现差别宏大，旅游季节人头攒动，冬季冷冷清清；大部分客群主要是以投资和度假作为主要的目的，大多是两者兼并。由于银滩区的整体规划前景看好，并且房价较低，这就吸引其他内陆城市的高收入人群来此置业，但价钱上升到一定程度之上，能否还会有大量投资者涌入，还需拭目以待。客群分析客群分布及购买目的：作为第二居所居住或投资。由于乳山良好的滨海居住环境以及相对较低的房价，吸引了国内其他城市的有一定经济根底的人群来此度假或者投资，成为银滩的项目主力消费群体。其中北京、天津、山西为主占了约50%，内蒙、济南、河北、东北人等内陆地域为第二批次占了约

24、30%,韩国、青岛、上海、河南等地近10%,本地人消费极少仅为10%。本地人为什么不情愿买银滩的房子？缘由一：银滩的房子价钱比城里要贵，超出了他们的接受才干缘由二：海边较为潮湿，不喜欢潮湿的空气；同时从乳山市去海边也仅需求缺乏半小时的车程缘由三：从小生活在海边对海的新颖感相对要弱一些，没有内陆人那么剧烈。投资分析银滩区整体生态环境，有利于身心安康生活。随着生活质量的提高，旅游休闲逐渐成为主流，符合当代人由观光向休闲、度假过渡的心思需求。该区域价钱相对较低价钱增值空间弹性较大，具有较高投资报答率，促使宽广消费者看好未来升值空间。海滨AAAA级旅游度假区的规划，以及市政工程的规划，前景被看好。注：

25、以上三点为目前众多投资者所看好本区域的重要要素。营销推行销售卖点：以高尔夫球场(韩国名苑、宏泰阳光花园)、银滩区规划(平远国际)、国际赛车场作为新的卖点推行工程；季节性销售明显：冬季属于销售淡季，大多数工程在冬季都会提早放假；销售区域广泛：由于客群一外地客群为主，因此大多数工程在外地都设有销售中心或者代理中心担任工程销售推行推行主题多数围绕海展开，如：“独享门前那片海等推行区域和销售区域根本类似，最主要的手段为参与各地组织的房展会。促销大多数工程以赠送露台、阁楼、贮藏室等作为常用手段。新工程多从设计上添加了1层的花园，并免费赠送，因此一楼带花园的户型特别畅销。宏泰阳光花园充分利用周边的高尔夫工

26、程，推出了买房送高尔夫年卡的政策。开发商：实力较差，大多为威海以及山东本地的开发企商。开发方式:好多地块都采用多个开发商共同开发，如金长城有四个开发商共同完成；销售团队专业性差；表达在以下几个方面窝棚级的售楼处遍地都是；大妈级的售楼员满口地方口音，让他听不懂；销售工具不齐全，沙盘拥有率缺乏50%，户型模型、楼书拥有率缺乏30%，单页户型册也大都不全。规划设计团队：以国内的普通的设计院为主，像国内知名的设计院少之又少，国外的设计公司更是找不到。开发及团队这种窝棚式的售楼处还算是中档售楼处呢！随着竞争的加剧，销售团队的专业性成为必要。海岸明珠深圳智森创意机构张志任务室银滩区最专业的销售团队，销售工

27、具齐全，看房流程明晰，这确实为这一高档次的社区添加了亮点。平远国际泛亚(青岛)咨询销售人员专业的讲解，售楼处品味的装饰，在乳山也算得上是比较专业的销售团队。开发及团队售楼处样板间重点案例分析-海岸明珠海岸明珠开盘时间：2007年1月1日产品形状：多层销售均价：3000元销售率：半个多月的时间已销售200多套，约15%效果：在银滩的口碑比较好，并且销售还不错卖点分析：地段：北侧万亩森林公园，南侧银滩度假区，紧邻银滩管委会，升值空间较大；会所规划：医疗保健、运动健身、休闲等功能，提升生活质量打造高档次社区：以社区整体规划以及专业团队的运作(专业讲解、规范化的流程等)打造高档次社区笼统。获得成果：在

28、银滩的口碑比较好，并且销售还不错重点案例分析-宏泰阳光花园宏泰阳光花园开盘时间：2007年1月8日产品形状：当期均为高层销售均价：7300元销售率：30%，韩国可群购买30套楼层差:每层100元，即为海景差规划设计：针对韩国客群设计韩式地暖，精装设计也是根据韩国人设计，整体上走的韩国风格效果：提升产品的销售价钱，从目前看销售情况不错。卖点分析：韩式设计：韩式地暖及韩国习惯的装修装饰，并且有韩国医院的规划；品牌精装修：银滩真正的精装修工程，家具俱全，即买即住，用材采用高档品牌，如：立邦漆、欧派等地段：紧邻管委会、高尔夫球场，升值空间较大。销售战略：购房可获赠高尔夫球卡 重点工程引见主要工程引见项

29、目名称建面()均价(元/)户型、面积()销售状况海岸明珠10万3000一居42-96,38.3%;二居62-98,58.9%;三居106,2.8%2007.1.1开盘以销售处200多套，约15%海岸豪庭4.12300（多层）2600（叠拼别墅）2600（双拼别墅）二居96-119,70%;三居137-191,30%叠拼别墅,194.75-209.71;双拼别墅236.04 2006年中旬开始认购，目前已认购销售60%。海韵阳光花园22万2900（多层）4000（小高层）6500(别墅）一居53.64-70.67 15%；二居71-85,45%三居88-128,40%目前销售的是第三期约70%宏

30、泰-阳光花园12万2560（多层）7300（高层）一居58-76 46%；三居148,168 54%多层销售率为10%,高层正在热销清银.银海园9万2300一居40-50,16%;两居90-110 68%,三居158-180 16%剩余的房源多数为副层和大户型90%怡和山水人家20.232380（多层）规划中（小高层）规划中（多层）一居57-60,35%;二居74-90,53%;三居103-114,12%刚开始销售，认购10%（小高层、高层在规划中）益天花园5.623900（多层）5100（小高层）二居96-119,77%;三居137-191,23%多层已销售90%，小高层已销售80% 中房蔚

31、蓝海岸172000（多层）3350（叠拼别墅）阳3700,阴2200（海景公寓）一居海景公寓42,二居68-85,65%;95-115,35%,叠拼别墅145仅剩10套多层，2套叠拼别墅，海景公寓阳面还剩60%。浪花别墅1.664000（多层公寓）6750（双拼别墅）12000（独栋别墅）多层公寓92,双拼别墅257.82,独栋别墅276.45仅剩4套独栋别墅望海山庄5.372480一居52-63,28%二居68.44-84.68,52%,三居109.51,14%销售率为90%海岸明珠总体引见：海岸明珠花园总占地面积13.3万，建筑面积约10万，容积率0.68，绿化率40.5%；工程地址：银滩

32、管委会大楼北建筑形状：多层(34栋)开发商：威海市众和房地产开发规划设计：中国美术学院/威海市建筑设计院谋划代理：深圳智森创意机构张志任务室海岸明珠海岸明珠海岸明珠外立面架构：砖混立面：高级面砖建材：1、采光雨棚 2、铝合金型材 3、中空玻璃、双层夹胶钢化平安玻璃 4、花岗岩蘑菇石 5、英红彩瓦 6、节能保温系统 7、一层楼板架空层奢华一居面积：67.85层高：2.8m特点：前后私家花园，大面宽卧室海岸明珠户型特点两居，赠送超大花园面积：98.72层高：2.8m特点：前后私家花园，双卧室朝阳海岸明珠户型特点三居室面积：106.01层高：2.8m特点：动静清楚，南北通透海岸明珠户型特点商业总面积

33、：约3000数量：共70套均价：5800元/ 面积：30-64 面宽：3.6-5m销售率：86%，仅剩余10套海岸明珠商业会所面积1100多平会所功能：保健门诊(推拿理疗、门诊治疗、专家门诊)、文娱休闲(棋牌室、音乐室、茶室、阅览室、网吧)、运动健身(健身房)、儿童乐园目前银滩会所规划最为齐全的工程海岸明珠会所会所功能规划齐全户型齐全：从50多的一居到100多的三居，应有尽有专业销售团队的运作，表达了整体工程的高档质量。推行主题：愿望世界的心灵港湾卖点：1、借势东方威尼斯景区后花园，周边旅游配套设备，结合本身园林景观精心规划规划，提升小区生态、休闲、度假高档质量生活；2、建筑设计艺术化，户型多

34、样化贴近人性化生活。工程优势海岸明珠海岸豪庭总体引见：海林.海岸明珠花园总占地面积6.2万，建筑面积约4.1万，容积率0.68，绿化率40.5%；工程地址：银滩西首，海阳所镇内。建筑形状：多层、别墅开发商：威海市银海洋房地产开发海岸豪庭海林.海岸豪庭外立面海岸豪庭架构：砖混半框架立面：高级面砖户型特点单体叠拼别墅面积：209.71客厅面宽：5.7m层高：2.88m特点：首席洋房 尊容之家 温馨私密 户型讲究 独具匠心 海岸豪庭户型特点复式(跃层)构造面积：166.64客厅面宽：4.2m层高：2.88m特点：挑空客厅 景观餐厅 四阳光卧室 海岸豪庭户型特点两居室户型面积：119.65客厅面宽：4

35、.5m层高：2.88m特点：全明户型 主卧与阳光室完美结合 东(西)向观景阳台 宽大落地推拉玻璃门 海岸豪庭户型特点错层户型面积：.83，179.62客厅面宽：5m，4.8m层高：2.88m特点：海岸豪庭户型方正构造紧凑阳光充足游廊式观景阳台；落地式推拉门写字楼海岸豪庭写字楼总面积：约7750售价：未定，规划中工程功能配套：商业超市、医院诊所、运动场所、中、小型企业、文娱休闲、餐饮。商业总面积：约618数量：共12套均价：4200元/面积：49-52.5面宽：3.5-4m销售率：60%商业工程结论海岸豪庭写字楼功能规划较为齐全，会有部分企业入住价钱：价钱相对较为适中区位：间隔海边有一定间隔，潮

36、湿度相对降低，附近工业园区任务人员有垂青倾向，位于海阳所镇繁华带，较为引人注目。户型特征：多样化，能满足不同消费需求的客户。建筑风格：欧式风格与现代风格结合地方代理销售团队较多，并在北京有分代理商，渠道范围较广。推行主题：胜利选择，彰显您的身份。卖点：1、海拔高、地势优、不潮湿，安康生活；2、产品质量高，花园式生活，让消费者有至尊的感受；3、户型讲究宽阔，多样化，充分展现户型观景视野开阔；4、综合配套较为完善，方便生活；5、推出投资、度假理念。海韵阳光花园海韵阳光花园总体引见：工程总占地面积33万平方米，商业会所组成。容积率为0.66，绿化率48%。工程地址：位于乳山银滩正在建立中的福如东海文

37、化园的对面建筑形状：由多层、小高层、别墅商业会所组成。开发商：威海天阳房地产开发公司 海韵阳光花园海韵阳光花园外立面构造：框架 外立面：涂料+面砖建材：1、窗-中空玻璃塑钢窗2、给水系统：pp-r管材3、排水系统：PVC管材4、楼梯间：刮瓷、花岗岩楼梯踏步5、门：钢制防盗门海韵阳光花园户型图右:2室2厅1卫1厨77.31平方米左:一室两厅，53.64平方米层高：2.8m3室2厅1卫1厨113.71平方米层高：2.8m海韵阳光花园特征景观大门在小区东西南北各设一个出入口，其中南边为主出路口，小区景观艺术主大门为钢管网壳拱形膜构造 海韵阳光花园评述该工程规模大，建筑类型多样，能满足不同需求的客户需

38、求，配套设备齐全。部分顶层创意挑高4米，通透的观景阳台，宽阔的大客厅，大型的外飘窗是银滩首创的空中别墅。景观设计特别约请澳大利亚设计师，使整个社区与山的坚毅、海的广博、沙的细柔、林的活力融为一体。推行主题：1、倾听大海的声音；2、270空中观海。卖点：1、借势乳山银滩风景、亲海、日照等环境和中心地段的升值空间，具有养生、投资的价值；2、突出生态依山傍水，上风上水风水理念，景观与自然相融；3、品牌佳誉度的打造，提升消费者的信誉度；4、小区星级质量灵动生活，多样化设计；5、270空中观海理念，座于半坡，俯瞰银滩。 宏泰阳光花园 宏泰阳光花园总体引见:宏泰.阳光花园总占地13万平方米，容积率0.7、

39、绿化率48%以上.工程 共分两期开发,一期共868套,销售率为90%.二期共432套,目前正在热销.工程地址:乳山银滩政府预留地东侧建筑形状:多层、高层(3栋17层)开发商：国泰城建开发公司 宏泰阳光花园宏泰阳光花园外立面多层构造：砖混构造外立面：涂料高层构造：框架构造宏泰阳光花园高层户型A户型：三居室面积168层高：2.8mC户型：三居室面积148层高：2.8mC户型：一居室面积68层高：2.8宏泰阳光花园多层户型三居室面积115层高：2.8m两居室面积90层高：2.8m宏泰阳光花园精装修银滩独一一个真正的精装修产品，购买即可入住。装修资料：LG窗户、京东地暖、海尔洗衣机、韩国speace灯

40、具、欧圣地板、东鹏瓷砖、欧派橱柜、欧雅壁纸、金意陶卫生洁具、立邦涂料、步阳防盗门宏泰阳光花园评述该工程位于乳山的黄金地带，东面是政府搬迁地，对面是正在建立的东方如意国际高尔夫球场。以高尔夫球场做配套，买房送一年高尔夫球卡。开发商为中韩合资,预留30%入住为韩国人购买,用于吸引投资、办公和居住。该工程高层为精装修,客厅开间大。供暖：韩式地暖，分户控制。小区配套齐全，配有地下停车场、医院、地下超市和商业街。推行主题：“NEW TOWN的价值第一时间将满足他的梦想。卖点：1、借银滩区域生态、天然“氧吧推出宜居理念，宜任务与宜生活灵动结合的新潮境界；2、主打投资、休闲、度假思绪，对接2021年水上工程

41、预留地；3、户型营造精装修人性化设计，运用装修资料和家用电器等国际品牌的知名度，提升小区的高档质量生活；4、综合区内配套与周边旅游配套，业主可获得各种旅游配套的优惠效力，增添业主高附加值的浪漫生活。青银银海园青银银海园工程总体引见：该工程占地面积为6.67万平方米，容积率为0.74，绿化率接近50%工程地址：乳山银滩大庆二期东面建筑形状：多层开发商：威海市宏德利房地产工程青银银海园青银银海园外立面构造：现浇楼板 外墙：瓷砖贴面建材：1、单元门-单元对讲防盗门2、窗：中空玻璃窗3、楼道：大理石踏步，不锈钢管栏杆青银银海园户型奢华高档公寓3室2厅2卫+书房100-210层高：2.8m-2.88m错

42、层户型2室2厅1卫107-115层高：2.8m-2.88m普通户型2室2厅1卫+书房98-102层高：2.8m-2.88m青银银海园评述全新欧式立面设计，三面式落地观景阳台。时髦错层设计一层有部分为四居180-210的大面积，赠送花园。六层赠送阁楼小区部分精装，配套齐全，有超市、健身器械、幼儿园等暖气采用温室供暖铺设地暖热水管网推行主题：低价火爆销售卖点：1、中心地段，交通便利；2、借助周边区域配套提升小区效力质量；3、打造观海景理念，设置露台加强亲海温情。颐和山水人家总体引见：颐和-山水人家花园总占地面积20.23万，建筑面积约18.58万，容积率0.8，绿化率41.6%；工程地址：衔接乳山

43、市和银滩旅游度假区主干道，银金大道黄金中段。北至马山。建筑形状：多层、小高层、高层开发商：山东(淄博)颐和房地产颐和山水人家颐和山水人家颐和山水人家外立面构造：异柱框架构造立面：高档面砖+涂料颐和山水人家户型特点一室二厅一卫面积：59.26层高：2.8m颐和山水人家两室二厅一卫面积：89.28层高：2.8m特点：全明户型，客厅阳光富余 东(西)向观景落地窗 户型特点三室二厅二卫面积：59.26层高：2.8m颐和山水人家商业商业总面积：约2248数量：共120套均价：3728元/ 面积：16-20面宽：3.6-4.5m销售率：20%功能：医疗诊所、幼儿园、便利店、超市、银行、餐饮、款待所。颐和山

44、水人家会所会所面积1000多平方米。会所功能：文娱休闲(棋牌室、音乐室、茶室、阅览室、网吧)、运动健身(健身房);颐和山水人家工程评论会所、商业功能规划齐全，配套较为完善价钱：价钱相对较为适中区位：间隔海边有一定间隔，潮湿度相对降低，交通便利，间隔高速公路非常钟左右。建筑形状：楼层按梯次性合理规划搭配，现代风格外型。规划：注重山水、生态合一。户型特征：多样化，能满足不同消费需求的客户。卖点：1、海拔高，不潮湿，安康人居；2、借海靠山，风景天成，注重造景、园林与自然相结合，生态氧吧，自然家园；3、突出花园质量，楼层梯次规划合理，人性化观景观海设计，一流物业管理；4、综合配套较为完善，方便生活。益

45、天花园益天花园益天花园总体引见：颐和-山水人家花园总占地面积6.71万，建筑面积约5.62万，容积率0. 84，绿化率40.5%；工程地址：位于乳山银滩旅游度假区黄金中心地段，紧邻海水浴场。建筑形状：多层、小高层开发商：乳山益天房地产开发构造：砖混框架构造立面：高档面砖+涂料外立面益天花园多层户型特点三室二厅一卫面积：110.91层高：2.85m特点：全明户型，客厅阳光富余， 东(西)向观景落地窗，设有弧形卧室观海阳台 益天花园两室二厅一卫面积：97层高：2.85m小高层户型特点三室二厅二卫面积：.8层高：2.85m特点：全明户型，卧室设有东(西)向观景落地窗，扇弧形卧室观海阳台，充分发扬小高

46、层观海特征。益天花园两室二厅一卫面积：110.82层高：2.85m益天花园商业商业总面积：约2600数量：共32套均价：12000元/ 面积：82左右面宽：4.0-4.5m销售率：25%功能：医疗诊所、便利店、超市、文娱场所、银行、餐饮、款待所。益天花园工程评论商业功能规划较为齐全，依托临近银滩旅游度假区旅游综合配套提升功能效力。譬如东临福如东海文化园、西临银滩管委会价钱：价钱相对较高，全观海景和侧观海景差价较大。区位：位于乳山银滩旅游度假区黄金中心地段，紧邻海水浴场，交通便利。价值：具有很高的投资升值空间，被大量外地客群广泛看好，由于地理、临近综合配套等特征优势，为商铺和住宅带来高附价值。建

47、筑形状：小高层与多层搭配，现代立体式建筑风格。规划：注重景观营造与现代建筑交融。户型特征：趋向两室、三室的大户型，比例较高，定位于中高端客户消费，着重突出阳台观景，满足观海度假需求。推行主题：让生活充溢想象。卖点：1、黄金地段，银滩区中心地带，具有高投资价值，交通便利；2、突出观海景，强调海岸线视野开阔，美景尽现眼底；3、高质量产品小区，品牌物业管理，提高小区知名度； 4、综合园内配套与周边旅游配套福如东海文化园，整合打造小区附加值。工程评论益天花园浪花别墅浪花别墅浪花别墅总体引见：浪花别墅花园总占地面积5.36万，建筑面积约1.66万，容积率0.3，绿化率70%；工程地址：位于乳山银滩旅游度

48、假区观海黄金中心地段，紧邻游艇码头、福如东海文化园、东方如意国际高尔夫球场，市政府中心。建筑形状：多层公寓、双拼别墅、独栋别墅开发商：恒产房产房地产外立面构造：砖混构造、全现浇楼板、屋面为优质樱红瓦立面：三色高档面砖+涂料建材：1、外墙-外墙根底挂花岗岩蘑菇石2、地面-水泥拉毛地面3、踏步-花岗石台阶4、车库门-遥控自动门5、门、窗-铝合金窗、中空双玻璃，外墙门窗镶欧式窗套，钢质防盗门6、室内-地面防滑瓷砖、优质内墙砖浪花别墅公寓户型特点三室一厅一卫面积：92客厅面宽：3.2m层高：2.85m特点：首席公寓 尊容之家 温馨温馨 私密讲究浪花别墅双拼别墅特点双拼别墅面积：257.87客厅面宽：6

49、m层高：3m特点：首席双拼 至尊之家 温馨温馨 私人花园浪花别墅独栋别墅特点独栋别墅面积：276.45客厅面宽：10.14m层高：3m特点：首席独栋 至尊之家 奢华温馨 浪漫海景 温馨私人花园浪花别墅浪花别墅工程评论依托临近银滩旅游度假区旅游综合配套提升功能效力。价钱：价钱为当地最高，由于观海视野开阔，同等产品前排和后排无差价。区位：位于乳山银滩旅游度假区观海黄金中心地段，紧邻游艇码头、福如东海文化园、东方如意国际高尔夫球场，海景为银滩最温馨地，观海景为最正确地。价值：具有很高的升值投资空间，被高档、中高档客群看好，由于地理、临近多个综合旅游配套等方面优势，为此高档别墅区域带来高附价值。建筑形

50、状：独栋别墅、双拼别墅、多层公寓梯次形搭配，欧式建筑风格，趋向于意大利风格。规划：注重园内景观花园营造与建筑交融。推行主题：呼吸自然，畅游天地。户型特征：定位于高端客户消费，着重突出观海景，满足消费者观海度假、休闲需求。卖点：1、突出海天合一，观海为银滩最正确地点，展现滨海沙滩浪漫风情；2、园内质量高档，花园生活，区内封锁式管理，一流物业；3、整合周边旅游配套，提升区域高附加值。中房蔚蓝海岸中房蔚蓝海岸中房蔚蓝海岸总体引见：浪花别墅花园总占地面积23万，建筑面积约17万，容积率0.71，绿化率40%；工程地址：位于间隔乳山银滩旅游度假区管委会附近。建筑形状：多层、叠拼别墅、海景公寓开发商：中房

51、集团淄博公司外立面构造：一期砖混构造、二期砖混框架框架构造、三期全框架构造立面：面砖+涂料中房蔚蓝海岸户型特点二室二厅一卫面积：80层高：2.8m特点：超大观景凸窗 中房蔚蓝海岸户型特点中房蔚蓝海岸三室二厅一卫面积：110层高：2.8m特点：超大观景凸窗 中房蔚蓝海岸海景公寓户型特点一室一卫面积：42层高：2.8m特点：超大观海景台 中房蔚蓝海岸空中叠加别墅户型特点空中叠加别墅面积：145层高：2.8m特点：超大观景阳台、韩式起居室设计 中房蔚蓝海岸工程评论依托临近银滩旅游度假区旅游综合配套提升功能效力。价钱：由于多期开发，开发较早，价钱相对偏低，海景公寓阴阳面差价较大，空中叠加别墅价钱较为适

52、中。区位：位于间隔乳山银滩旅游度假区管委会附近。建筑形状：现代建筑风格。规划：注重园内社区内湖景观营造，增设湖内游艇码头、一楼私家花园。户型特征：私人度假海景公寓一致小户型，定位于中端和中高端客户消费，着重突出观海景，满足消费者观海度假、休闲、投资需求；整体户型偏重于两户比例较高。销售：销售仅剩12套推行主题：一片心境怒放的海岸 卖点：1、强调滨海度假，第一排观海浪漫生活，外享海景，内赏湖景，花园式生活，海景与人造景观相融；2、打造第二居所，投资理念，一人两屋休闲养生时代；3、湖内码头、花园赠送；4、借势中房信誉度、品牌度，带动消费者的忠实度，达成彼此默契。工程评论中房蔚蓝海岸望海山庄总体引见

53、：海尚海小区总占地面积170亩，建筑面积约53731.3万，分两期开发，一期为100亩，现房(22栋多层)二期为70亩，二期规划还未完成，容积率0.8，绿化率46%；工程地址：海阳所镇北侧，紧邻工程基地建筑形状：多层(22栋)开发商：威海市旅游房地产开发公司望海山庄望海山庄望海山庄构造：砖混构造立面：面砖外立面建材：1、窗-铝合金中空玻璃，阳台为落地窗2、楼道-楼梯间大理石道板，不锈钢扶手3、门-高级楼宇电子对讲门、进户高档防撬门三室两厅两卫面积：109.51层高：2.8m两室一厅一卫面积：76.88层高：2.8m两室两厅一卫面积：84.68层高：2.8m望海山庄户型该工程是间隔我们地块最近的

54、工程，其参考意义相对较强该工程产品形状简单，全都是多层住宅户型以两居室为主面积在70-100之间部分房间能看到潮汐湖，海景差价约为200-300元/由于其间隔海阳所镇相对较近，因此该工程为规划会所，其生活配套完全依托于海阳所镇；该工程销售很快，在半年多点的时间已根本售完，至剩余几套大户型的三居室户型；客群：该工程的主要客群也是来在外地，以北京、天津为主，乳山本地消费者仅有10多户。推行主题：生活在海边卖点：1、观海、观潮汐湖、珍珠湾相结合，宽阔的良好观景视野；2、综合周边生活和旅游配套，提高小区生活质量；3、地势略高，潮气降低；4、借势企业品牌荣誉，提高公信力。评述望海山庄第三章 乳山区房地产

55、调研 乳山区工程调研总结乳山区工程分布图南山路开 发 街金银苑金岭工业园城区工业园商 业 街东山北路新 华 街青山北路青山南路东山南路东内环路海阳所镇鑫岭家园市政府华冠商贸住宅罗马阳光城怡园小区乳山区房地产西部主力区域乳山区房地产东部主力区域胜 利 街西馨苑丰园小区产品形状板块区域产品形态占比套数乳山区多层100%5023小高层00乳山区内的产品形状全部为多册住宅，在售工程中小高层、高层、别墅等产品形状没有发现，但个别工程已规划了小高层的产品形状。户型配比居室/面积面积段()主力面积段()一居室48-8050-70二居室80-11090-110三居室90-160110-130乳山区的工程中，二

56、居室也是占据了主要位置，占56%，三居为次要户型，占据38%，一居室相对较少仅为6%，四居室户型没有。从单个户型面积看，户型面积偏大，缘由：购买这部分工程的客群大多以第一居所为主，因此追求的面积相对较大。均价比较2344元从调研的这些工程分析看，乳山区的住宅均价为2344元/处于市中心或市周边的工程较贵，平均约为2500元/左右离市区远一些的工程由于交通配套等方面相对较差，价钱很低，均在2000元/以下工程底商价钱处于市中心或市周边的工程较贵，平均约为10000元/左右市区周边的工程价钱约在4000元/左右总价分析面积单价销售状况总价（元）备注80以下90%20万元以下这两部分销售较好，说明大

57、家大都能接受25万以下这一价位80-1102200-2500元/85%20-25万元110-13070%25-30万元25万是一个小的门槛，去掉了一部分低收入人群，致使其销售要困难一些130以上40%30万元以上30万对大众爱说是一个很难逾越的价位构造与外立面构造：曾经建成的社区以砖混构造为主，新的社区大都是框架构造。构造差价：砖混构造与框架构造的销售价差约在200-300元之间。外立面：社区的外立面设计相对单调一些，用材多为涂料。产品规划产品形状：产品形状单一，在售工程目前仅有多层，其他形状产品暂时没有。户型规划：户型以二居室三居室为主，一居室所占比例较小，适用性更强。居住面积：户型面积设计

58、相对较大，大都集中在90-110之间，居住更追求大面积。交房规范：由于这些工程都是针对本地人群设计，因此绝大多数都是毛坯房。综合配套会所规划：大多数工程无会所规划，档次高的社区会注重社区会所的，如罗马阳光花园；会所的规划可以提升社区的质量与档次。车库：低段社区不设立车库，以地面停车位为主；高档次社区都设立车库，总价普通为5-8万，单价约在2600元/左右。供暖：都采用市政集中供暖交房规范：由物业费普通在0.1-0.35元之间。营销及客群专业化提升工程口碑：整体销售效力都比较落后，而相对专业一些工程那么明显会对本工程构成加分点，如罗马阳光花园，从洽谈到看房完全表达专业人性化的效力，被传为乳山市最

59、高档的楼盘。购买客群：以乳山市本地人消费为主，外地客群约占10%左右；高档工程主要针对市区高收入人群(金融、电信及官员等)以及开发区内企业的中高层管理者，如罗马阳光花园的客群中，开发区内的韩国人及其他外地人也占了一定的比例。购房目的：主要以第一居所为主要的目的 重点工程引见主要工程引见项目名称建面()均价(元/)户型/面积分布销售状况罗马阳光城14.042546两居80-85.9,75%;三居104-156,25%销售率在70%，两居为销售热卖户型西馨苑11.861780两居86-112,55%;三居122-152,45%销售率85%罗马阳光城总体引见：罗马阳光城总占地面积15.6万，容积率0

60、.9，绿化率41%，物业属性为住宅和商业。工程地址：内环路和外环路之间的唐山路北侧建筑形状：多层(10栋)开发商：山东美城房地产开发罗马阳光城罗马阳光城构造：一期现房砖混构造，二期框架构造，三期框架构造立面：涂料外立面罗马阳光城建材：1、外墙保温层、高级喷涂铝合金型材及中空玻璃；2、太阳能户型户型仅有2居室和3居室，2居室面积：80-85.9，3居室104-156层高：2.8m罗马阳光城商业商业面积：3.7万，总套数258套；规划了餐饮一条街(店铺面积109.84)、商业步行街内街(店铺面积58.41)、商业步行外街(店铺面积78.113)三部分，销售价钱3998元/。罗马阳光城评述罗马阳光城