培训课程2(专业知识)

1、房地产基本知识2010年9月共三十七页房地产： 是房产和地产的总称，指土地(td)及土地(td)上的建筑物、附着物。具有位置固定性、土地(td)资源稀缺性、不易变现性、产权权利特性。房地产权： 指权利人对土地的使用权和土地上建筑物、附着物的所有权，以及由上棕权利产生的他项权，如抵押权等。是由物质实体和权益两部分组成。房地产业： 是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。包括：土地开发房屋建设、维修管理土地使用权的有偿划拨、转让房屋所有权的买卖、租凭房地产抵押贷款房地产市场共三十七页房地产市场的分级： 一级：政府与发展商 二级：发展商与小业主 三级：小业主与小业主占地面积： 经城市规划行政主管

2、部门划定的用地范围内的土地(td)面积，也称为红线面积。总建筑面积： 按分层建筑面积之和计算。每层建筑面积按建筑物勒脚以上外墙外围的水平面积计算。建筑容积率： 在建设用地范围内所有建筑物地面以上总建筑面积与建设用地面积的比率。基底面积： 是指建筑物底层勒脚外围以上水平投影面积。共三十七页商品房建筑面积:商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。 建筑面积套内建筑面积应分摊的公共建筑面积 “预售面积”和“竣工面积”:预售面积是指全部按建筑设计图上尺寸计算的房地产建筑面积，它

3、只供房地产预售时使用；竣工面积是指房地产竣工后实测的面积或用与竣工房地产尺寸相符的建筑设计图计算的建筑面积，它为房地产交易、租赁(zln)、抵押、竣工验收、产权登记等提供依据。共三十七页套内建筑面积成套房屋的套内建筑面积由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。 套内房屋使用面积套内房屋使用面积是指套内房屋使用空间的面积，以水平投影(tuyng)面积按下列规定计算：（1）套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和；（2）套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；（3）不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积

4、；（4）内墙面装饰厚度计入使用面积。共三十七页套内墙体面积 答：套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分割以及外墙(包括山墙)等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自由墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。套内阳台建筑面积 答：套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算(j sun)。其中封闭的阳台按水平投影全部计算(j sun)建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算(j sun)建筑面积。共三十七页房屋的公共建筑面积(共有建筑面积)答：房屋公共建筑面积是指各产权业主共同占有或共

5、同使用的建筑面积。 共有建筑面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理(gunl)用房的建筑面积，以水平投影面积计算。 共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙(包括山墙)以水平投影面积一半的建筑面积。 独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理(gunl)用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。共三十七页房屋的公用建筑面积(min j)是如何分摊的？ 答：每户(或单位)应分摊的公用建筑面积(min j)按如下原则进行计算：(1)有面积(min j)分割文件或协议的，应按其文

6、件或协议进行计算；(2)如无面积(min j)分割文件或协议的，按其使用面积(min j)的比例进行分摊。即：每户应分摊的公用建筑面积(min j)=(应分摊公用建筑面积(min j)/各套(单元)建筑面积(min j)之和)各套(单元)建筑面积(min j)。建筑覆盖率： 也叫建筑密度，在建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率。容积率容积率越高，则意味着建筑面积越大，单位土地成本越低，房屋成本越低。同时也意味着人均占有绿地面积减小，居住环境质量下降。 共三十七页绿地率： 在建设(jinsh)用地范围内全部绿化种植面积与建设(jinsh)用地面积的比率。（与绿化率有区分）开间

7、开间即住宅的宽度。指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离，因为是就一个自然的宽度而言，故又称为开间。进深 即住宅的长度。进深是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。什么是露台露台一般是指住宅中的屋顶平台或由于建筑结构需求而在其他楼层中做出大阳台，由于它面积一般均较大，上边又没有屋顶，所以称作露台。共三十七页层高 层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板(lubn)面到上层楼板(lubn)面之间的距离。净高 净高则是指层高减去楼板厚度的净剩值。物业管理 物业管理是指物业管理企业受物业所有人委托

8、, 依据物业管理合同，对物业的房屋建筑及设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。共三十七页物业(w y)管理费 即物业管理服务收费，是指物业管理单位接受产权人，使用人委托对城市小区的房屋建筑及其设备，公共设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治服务即提供其他居民生活相关的服务所收取的费用。维修基金 居住区物业养护资金包括住宅公共部位、共用设施设备维修基金和日常维修养护费。 住宅公共部位、共用设施设备维修基金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新和改造。 日常维修

9、养护费专项用于居住区共用部位、共用设施设备的日常维修养护。 （八层及八层以下缴纳总房款的百分之二，八层以上缴纳总房款的百分之三。）共三十七页房产开发(kif)及销售相关知识共三十七页什么是集体土地？ 答：集体土地是指农村集体所有的土地。土地用途包括哪些种类？ 答：土地分为农用地、建设用地和未利用地。 农用地是指直接用于农业(nngy)生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。有哪些用地属于集体土地？ 答：根据中华人民共

10、和国土地管理法第八条的规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。共三十七页 什么(shn me)是行政划拨用地？ 答：土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。什么是土地使用权出让？ 答：土地使用权出让，是指人民政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用权出让金的行为。共三十七页土地使用性质通常指土地的不同用途，可分为居住用地，工业用地，教育，科

11、技，文化，卫生，体育用地，商业、旅游、娱乐用地，综合或其他用地。土地使用权出让的最高年限是：一、居住用地七十年；二、工业用地五十年；三、教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；四、商业、旅游、娱乐用地四十年； 五、综合或者其他人用地五十年。但土地使用者在使用期 满时中申请(shnqng)续期，可重新签订合同，支付出让金，并 办理登记，而继续享受土地使用权。共三十七页地产开发：是指在依法取得土地使用权的土地上照性质和要求进行基础设施、房屋建筑的活动。它包括从定点选址到交付使用的全过程，由(征地与拆迁安置、规划设计、供水、排水、供电、通电讯、通道路、绿化、房屋建设等多项内容组成)。能源系统：包括供

12、电、供热、供气(n q)(煤气、天然气、石油液化气)等设施。给、排水系统：包括取水工程、输水工程、净水工程、配水管网(上下水道)、排水管网(下水道)、污水处理、排放工程。共三十七页三通一平：指供热、供电、供水到位；场地平整；七通一平：指道路、供热、供电、供水、供煤气 (天然气)、给排水、排污、场地平整。五证 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 建设工程施工证 国有土地使用证 商品房预售许可证 简称“五证”。其中前两个证由市规划委员会核发(h f)，开工证由市建委核发(h f)，国有土地使用证和商品房预售许可证由市国土资源和房屋管理局核发(h f)。 共三十七页建筑物的分类一、根据使用性质分

13、类： 工业建筑：厂房、车间、仓库等 民用建筑：住宅、宿舍、教学楼、影剧院、体育场、 商场、纪念堂、法院(fyun)等 农业建筑：温室、畜室、种子房、塑料薄膜大棚等二、根据高度分类： 低层：13 多层：47 小高层：814 高层：1530层 超高层：100米以上共三十七页房地产登记 答：房地产登记，是指由法律规定的机构将申请人的房地产权利登记于政府特定的簿册上，并颁发房地产权利证书的一种法律制度。它是加强房地产管理、保障房地产当事人合法权益的一项基本制度。房地产登记主要记载哪些内容？ 答：房地产登记的内容包括土地(td)使用权及地上建筑物的所有权与他项权利的登记，包括对房地产权利人、房地产权利性

14、质、房地产权利来源、取得时间、变化情况和房地产的面积、结构、用途、价值、登记、坐标、形状等进行专门的记载。房屋买卖契约公证指由公证机关对房屋买卖契约的真实性和合法性予以证明。共三十七页房地产证主要记载哪些内容？ 答：现在所发的房地产证，主要记载业主所购房地产的房产与土地的有关内容。如权利人名称(mngchng)、身份证号；土地的权属来源、宗地号、土地等级、用途、使用年限；房地产的名称(mngchng)、栋号、房号、建筑面积、建购价款等。未成年人是否可以作为权利人办理房地产证？ 答：未成年人可以作为权利人办理房地产证，但办理时须提交其监护关系证明和监护人身份证明，并在房地产证上备注其法定监护人姓

15、名。由于未成年人为没有民事行为能力或限制民事行为能力的人，因此在处分该房地产时必须符合有关法律规定。什么叫房地产初始登记？ 答：房地产初始登记是指对未经登记机关确认其房地产权利，领取房地产权利证书的土地使用权及其建筑物、附着物的所有权进行的第一次登记。共三十七页哪些情况应申请初始登记？ 答：（1）通过行政划拨或出让手续取得土地的，应在完成用地手续后三十日内申请土地使用权初始登记；（2）在取得土地使用权的土地上建造房地产和建筑物、附着物的，自取得建筑物、附着物竣工证明之日起六十日内应申请房地产初始登记。已办理初始登记的房地产增加面积的，增加部分应在竣工后六十日申请初始登记。 房地产抵押 答：房地

16、产抵押是指债务人或第三人(抵押人)以其合法拥有的房地产作为担保物向债权人(抵押权人)提供债务履行担保的行为。房地产按揭属于房地产抵押的一种(y zhn)形式，一般特指用所购房屋作为担保贷款购房的行为。共三十七页房地产中介(zhngji)发布预售房地产广告应当出具什么材料？ 答：中介(zhngji)机构发布所代理的预售商品房项目广告，除提供该项目的房地产开发企业资质证书、商品房预售许可证等有关证明文件外，还应当提供开发企业出具给代理人的委托书。购房时，什么时候签订预售合同？什么时候签订现售合同？ 答：在购买尚未竣工交付使用但已取得房地产预售许可证的房地产时，签订预售合同；当购买已经竣工验收合格交

17、付使用并办理了初始登记的房地产时，签订现售合同。共三十七页房地产预售合同主要包括哪些内容？ 答：商品房买卖合同应当(yngdng)明确以下主要内容： (一)当事人名称或者姓名和住所； (二)商品房基本状况； (三)商品房的销售方式； (四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间； (五)交付使用条件及日期； (六)装饰、设备标准； (七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和 公共设施的交付承诺和有关权益、责任； (八)公共配套建筑的产权归属； (九)面积差异的处理方式； (十)办理产权登记有关事宜； (十一)解决争议的方法； (十二)违约责任； (十三)双方约定的

18、其他事项。共三十七页商品房预售合同还应当附有哪些内容？ 答：商品房预售合同还应当附有预购商品房项目及楼层平面图，并在平面图上标明预购人所购商品房的楼号、楼层和房号的位置。售楼广告、售楼书、样板房等所列示的内容是否应当在合同中约定？ 答：在新版房地产卖买合同（预售）中已约定，除买卖双方另有约定外，卖方所作的售楼广告、售楼书、样板房视为该合同的组成部分，卖方应承担相应的义务。当发生合同纠纷时，如何处理？ 答：在房地产卖买合同（预售）中已约定，当发生合同纠纷时，由买卖双方协商解决(jiju)，协商不成的，可选择下列方式之一解决(jiju)：（一）向仲裁委员会申请仲裁；（二）向中国国际经济贸易仲裁委员

19、会申请仲裁；（三）依法向人民法院起诉。共三十七页什么是商品房预售？ 答：商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金(dn jn)或者房价款的行为。房地产预售许可证包含哪些内容？ 答：房地产预售许可证包括下列内容：（一）预售许可证编号；（二）发展商名称；（三）项目名称；（四）项目坐落地点；（五）土地使用权出让合同书号、地块编号；（六）房地产证编号、栋数；（七）批准预售的建筑面积，其中包含的各类建筑面积和套数、间数；（八）发证机关、有效期；（九）附注内容等。当商品房达到何种形象进度时，才可以办理预售许可证？ 答：七层以下的达到主体工程封顶；七层以上的，主

20、体工程须建到工程预算投资总额的三分之二以上层数。共三十七页商品房预售需要具备哪些条件？ 答：商品房预售需具备以下条件：（一）预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照；（二）按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金， 已取得土地使用权证书；（三）持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证， 并已办理建设工程质量和安全监督(jind)手续；（四）已确定施工进度和竣工交付使用时间；（五）七层以下的达到主体工程封顶；七层以上的，主体工程 须建到工程预算投资总额的三分之二以上层数；（六）已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用账户；（七）法律、法规规定的其他条件。什么是商品房现售？ 答：商品房现售

21、，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。共三十七页房地产现售需要具备哪些条件？答：(一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人 营业执 照和房地产开发企业资质证书； (二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件； (三)持有建设工程规划许可证和施工许可证； (四)已通过竣工验收； (五)拆迁安置已经落实； (六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交 付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付(jiof)使 用条件或者已确定施工进度和交付日期； (七)物业管理方案已经落实。共三十七页什么情况下，开发商不得刊登房地产广告？ 答：凡下

22、列情况之一的房地产，房地产开发企业不得刊登广告，广告发布者不得发布其广告：（一）未取得商品房预售许可证的预售商品房；（二）在未依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的房屋；（三）违章建设的房屋；（四）司法机关和行政机关依法裁定、决定(judng)查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋；（五）权属有争议的房屋；（六）法律、法规规定禁止不得出售的其他房屋。共三十七页开发商发布房地产广告时，应向广告经营与发布单位提交哪些材料？ 答：房地产开发企业或受其委托的单位刊登房地产销售广告，应向广告经营与发布单位提交下列材料的复印件，并出示原件：（一）营业执照；（二）房地产开发企业资质证书；（三）预售的，应提

23、交房地产预售许可证。 现售的，应提交房地产证。房地产销售广告应当包括哪些内容？ 答：房地产开发企业的房地产销售广告应当包括下列内容：（一）楼宇地点、竣工(jngng)交付时间、售价等；（二）预售的，应有房地产开发企业资质证书证号、房地产预售许可证证号；（三）现售的，应有房地产开发企业资质证书证号、房地产证证号。 广告经营与发布单位不得为房地产开发企业发布不具备前款规定内容的房地产销售广告。共三十七页在房地产广告中，不得包含哪些内容？ 答：房地产广告不得含有风水、占卜等封建迷信内容，对项目情况进行的说明，不得有悖社会良好风尚。预售商品房广告中不得出现融资或变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报

24、的承诺；不得出现返本销售或变相返本销售的内容；不得出现售后包租或变相售后包租的内容。对售楼广告及资料内容有哪些具体规定？ 答：预售商品房广告中以参照物表示项目位置的，应以从该项目到达参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间、车程等来表示距离。项目坐落位置、示意图，应当真实、准确，比例恰当。售楼资料上明示的房屋装修标准(biozhn)、材料、设备、竣工交付使用时间等应当真实、准确、清楚。对未取得商品房预售许可证而刊登房地产广告的，开发商应承担什么责任？ 答：对未取得商品房预售许可证而以“内部认购”、“内部认订”、“内部登记”等方法刊登广告的，建设、房管和工商部门要加强检查监督，及时查处

25、。共三十七页在刊登(kndng)房地产广告时，对广告所表示的价格有什么规定？ 答：房地产广告对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限。预售商品房按套(单元)出售的，价格以套内面积计算；整栋出售的，以该栋房屋建筑面积计算房价。销售已建成的商品房以及二、三级市场的各类房屋交易，广告中要注明交易总价。发展商发布虚假房地产广告时，应承担什么责任？ 答：对违规发布房地产广告及发布的房地产广告失实、虚假的开发企业和广告经营者、发布者，建设、房管部门可责令其限期改正，逾期不改正的可通过新闻媒体曝光，给予停止审批新的商品房预售项目、降低资质等级等处罚。工商部门可责令广告发布者停止发布，

26、并依照有关规定给予处罚。对房地产广告中所承诺的内容，购房人是否有权要求在购房合同中约定？ 答：房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。共三十七页对房地产广告中的各种排名、奖励等内容，有哪些(nxi)规定？ 答：预售商品房广告中出现各种评奖、排名、国家或省示范工程等称号的，必须符合国家有关法律、法规的规定，并明示评奖机关、奖励种类、有效年份。对列入实施计划但未经验收获得奖励称号的，不得使用该称号。发展商销售商品房有哪些方式？ 答：房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托房地产中介服务机构销售商品房。发展商应当提供哪些文件

27、以供买方查阅、复印或摘抄？ 答：在房地产卖买合同（预售）中已约定，卖方应向买方提供查阅、复印、摘抄以下文件的便利：（一）卖方与规划与国土资源局签订的地合字（ ） 号土地使用权出让合同书及 号补充协议或者房地产证；（二）房地产预售许可证、建设工程规划许可证及施工许可证；（三）主管部门批准的总平面图、立面图、楼层平面图、分户平面图及房屋面积测绘报告。共三十七页购房预定款性质的费用可以退还吗？ 答：不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质的费用。 符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时

28、，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。在什么情况下，房地产开发项目可以交付使用？ 答：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者(huzh)验收不合格的，不得交付使用。 房地产开发项目完工后，房地产开发企业应当提请规划、消防、环保、质量技术监督、城建档案、燃气和民房等有关主管部门进行专项验收，并按专项验收部门提出的意见整改完毕，取得合格证明文件或准许使用文件，并组织设计、施工和监理等单位进行竣工验收。在交付时，与样板房不一致时该如何处理？ 答：房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致；未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致，不一致的，按合同违约处理。共三十七页未经验收或验收不合格(hg)就交付使用的，开发商该承担什么责任？ 答：房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格(hg)或者对不合格(hg)按合格(hg)验收的商品房擅自交付使用的，按照建设工程质量管理条例的规定处罚。在房屋交付时，发展商应提交哪些文件？ 答：在房屋交付时，房地产开发企业应当根据商品住宅实行质量保证书和住宅使用说