河南建业集团_价格策略培训ppt课件

1、价钱培训工程情况引见第一部分：洛阳房地产市场情况第二部分：竞争楼盘工程概略第三部分：市场分析第四部分：价钱制定根据第五部分：价钱明细第一部分：洛阳房地产市场情况 1、洛阳城市经济开展概略 洛阳市是河南重要的工业城市，经济根底良好，人均GDP仅次于郑州，列河南省第二位。近年来，洛阳经济继续高速增长，2007年全市国民消费总值到达1595.7亿元，比上年净增262亿元，增长16.0%，超额完成省定目的，分别比全国、全省高4.6个和1.6个百分点，延续20个季度坚持15%以上的高位增长。 GDP排名全国47位，曾经超越了合肥、南昌、扬州、太原、南宁、昆明等重要城市。其中，第一产业添加值154.0亿元

2、，增长5.5%；第二产业添加值969.8亿元，增长19.1%；第三产业添加值471.7亿元，增长12.8%。全口径财政收入突破200亿元，到达223.4亿元，增长44.6%02004006008001000120014001600442465686。29051111。51331。7160001-07年洛阳GDP增长趋势2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年 2、房地产市场开展情况 2007年在国家整体上对房地产市场采取宏观调控政策的情况下，洛阳房地产市场强势不衰。根据洛阳市房地产市场管理处统计，全年洛阳市实现商品房备案销售437.9万平方米，买卖金额达103亿元

3、，商品房销售均价多层已到达2200元/平方米的程度，高层大部分已到达3000元以上。房地产开发商也添加到280多家。二手房也在这一年实现了飞速开展。年份施工面积竣工面积销售总面积销售总金额住宅销售均价/元2004年500万138万131.49万26.12亿19862005年600万159万143.7万31.24亿21742006年694万240万323.7万61.5亿19002007年980万280万439.7万103.9亿25552006年洛阳同意预售的房地产工程有97个，总投放面积为256.68万平方米，与2005年相比添加30.6，比2004年添加了79.2，2007年以来，一季度投放面

4、积为65.79万平米，二季度为89.74万平米，上半年投放量根本等同于04年全年投放量。0306090120150180210240143.2196.55256.8865.7989.7404-07年上半年商品房投放面积对比2004年2005年2006年2007年1季度2007年2季度270300单位：万平米3、房地产市场供应及销售情况洛阳市场开发量逐年增大，据房管部门泄漏，2021年完成商品房投资72亿元以上，施工面积1000万平方米以上，开工面积300万平方米以上；而2007年市场消化量为439.7万平方。今年的市场竞争环境可见猛烈。06、07年，洛阳市场整体预售量继续攀升，而消化量增幅较小

5、，市场存量继续增大。洛阳房地产市场平均价钱有所上升，整体洛阳市场住宅销售均价仍在2500元左右彷徨,价钱导向仍是居民购房时的重要思索要素。第二部分：竞争楼盘工程概略凯瑞国宝花园3期香泊湾产品概略凯瑞国宝花园位于洛阳市洛南新区，东临王城大道，西临大学路，北临开元大道，南接牡丹大道。工程总规划建立用地面积51.88公顷，其中住宅用地面积25.4公顷，绿化用地面积12.41公顷，工程总建筑面积31.2平方米，住宅建筑面积25.8万平方米，是洛阳最高档次的低密度住宅区。中心推行定位：别墅区中的花园洋房产品类型：花园洋房、高层。楼层栋数：4栋高层和6栋花园洋房。花园洋房为4层、6层、8层带电梯，高层为1

6、5层和18层，合计600多户开发商：洛阳凯瑞房地产置业 建筑规划：北京三磊 景观设计：香港明瑞价钱政策:价钱：高层大约的价钱在3700-3800左右，实现均价约在2750-2850元/平方左右。花园洋房4300-4500左右，实现均价约3500-3750元/平方。目前在和建专谈团购，团购价钱2730元/平方。目前暂定5月中开场选房。优惠政策：入会金5万元。高层可享用8折优惠，花园洋房可享用8.8折优惠，(开盘后一次性付款还可享用5%优惠)，现入会个，入会的客户可以在10栋楼的一切房源进展选房，如后期不称心可退房。产品配比：37-40平方一房占8% 113平方左右占10%143-149平方三房占

7、50% 150-160四房占23%220平方左右顶复占8%泉舜财富中心产品概略泉舜财富中心位于洛阳新区市政府正南方，正对开阳湖音乐喷泉，总规划建筑面积118万平方米，将商业、办公、酒店、居住等丰富的业态组合在一同，划分为财富国际住区、财富时代广场、财富商务中心、财富国际酒店、财富国际公寓五大片区；产品类型：高层。楼层栋数： 2栋33层，分为2梯2户和2梯3户，合计510户开发商：泉舜集团洛阳置业中心推行定位：118万平米国际都会中心价钱政策价钱：起价3500元/平方，均价4000元/平方优惠政策：五月一日之前排号前100名每平方优惠200元。5.1日正式排号：交1万抵2万，自排号之日起到认购，

8、每天可再优惠300元。产品配比：108平方两房占20% 150-160平方三房占60%200平方四房占10%310平方楼中楼占10 %中泰世纪花城4期/畔山花涧产品概略中泰世纪花城位于丽春西路西端，西南有周山和国家周山森林园，东临社区1000米滨河水景长廊。工程分为四期开发。总建筑面积18万平方米，由15栋高层、小高层组成。户型从93平方到162平方的两室，三室和四室的平层和错层。双泳池社区，室外阳光泳池，室内休闲泳池。暖气，煤气，热水俱全，地下车库；外墙外保温技术及双层玻璃。目前在售四期畔山花涧总占地60881平方米，规划总建筑面积18万平方米15栋高层、小高层。98164平方米十余种平层、

9、错层户型。产品类型：高层、小高层。楼层栋数：15栋7栋11层、8栋16层，均为2梯3户 典式楼合计1066套开发商：洛阳中泰房地产置业景观设计：贝尔高林香港国际中心推行定位：花城间 山水畔 乐活人生 价钱政策价钱：均价3500元/平方优惠政策：交1万抵2万，自排号之日起到认购，每天可再优惠50元，最高优惠到达1.45万产品配比98平方两房占30%119-140平方三房占50 %160平方四房占20%阳光双溪布洛产品概略阳光.双溪布洛工程是阳光控股集团下属的美基洛阳置业开发建立。该工程位于洛阳新区滨河公园分区，工程占地80余亩，总建筑面积15万平方米。规划小高层与高层住宅、酒店式公寓、商业、会所

10、整个工程分三期建立，一期工程将建立4栋1栋18层，1栋25层，2栋28层高层住宅楼，建筑面积6万平方米，整个工程方案2021年开发完成。目前在售二期:99到140平米小高层，160到254平米华宅，189到200庭院式错层。产品类型：高层、小高层、酒店式公寓、会所、商业。楼层栋数： 6栋3栋为28层的高层，1栋为18层的高层，2栋为11层的小高层合计360套开发商：美基洛阳置业投资商：阳光控股推行主题：在领略了上一次巅峰喜悦之后， 这一次，是什么又让他如此动容？从8大园林到3重庭院， 新加坡是永久不变的情怀庭院友居生活， 会聚自然与人文的上层空间庭院新加坡，看得见的阶层归家礼仪当庭院遇见新加坡

11、内庭外院的新加坡中心推行定位：庭院里的新加坡价钱政策：价钱：公开认购价均价为3600元/平方优惠政策：前100名1万抵3万，100号以后1万抵2万，200号以后1万抵1.5万开盘后一次性优惠2%、按揭优惠1%实现均价：31003200元产品配比：103平方两房占15%127-159平方三房占65%195平方四房占15%252-300平方复式占5%东方今典产品概略东方今典占地面积815亩，建筑面积130万平方米，位于洛阳市西苑桥南向西50米，紧邻洛河，2500米沿河风景。工程北瞰2500米洛河水岸，东靠高端居住区，南依大学城，西临瀛洲大桥。产品类型：高层、洋房楼层栋数：洋房为14栋，高层3栋18

12、29层价钱：高层为3400-3600 /平方，洋房4600元/平方开发商：河南东方置地投资商：河南东方今典房地产集团 中心推行定位：洛河 就是东方今典 / 洛水之上 百万城邦中泰华庭工程概略：中泰华庭工程总占地面积为77496平方米，规划总建筑面积达20万平方米;由上海同济大学规划设计研讨院担纲整体规划设计，工程由15栋高层组成;贝尔高林规划“三级立体亲水园林景观；开发商：洛阳中泰房地产置业 中心推行定位：洛河畔20万平方米水主题园林社区在售二期水岸映像已近尾盘价钱政策：价钱：公开销售价均价为3500元/平方优惠政策：送价值3万元的全套家电一次性优惠2%、按揭优惠1%实现均价：3300元第三部

13、分、市场分析土地资源丰富,区域规划较好，地产名企进驻和大盘板块逐渐构成，价钱竞争猛烈。消费者购房的主要要素还是价钱，所以如何降低本钱，控制容积率，提高性价比将是08高层市场的重点方向新区商品房将成为开工和销售最活泼区域之一，同时随着洛南新区的逐渐成熟，消费者已开场逐渐认同各个工程的产品性价比不断提高，主要表达在产质量量优良度及运用功能多样化新区的高层体量估计在08将会到达洛阳市高层总体量的60%左右，区域内竞争猛烈。后市竞争将表达在产品的差别性、附加值和整体质量上。新区受洛阳大市场及宏观政策的影响，价钱未来两年增幅较小。第四部分：价钱制定根据1、工程开发大纲 工程根本情况土地面积用途控规最高容

14、积率控规建筑密度控规建筑高度地块总价（含契税）楼面地价24582.438(36.87亩)住宅2.022%多层20m高层100m 2067.9 万元（56.1万/亩）420.75元/工程开发运营主要目的要求指标要求1项目净利润总额不少于 4180 万元2利润实现周期（项目操作周期）2007年11月30日开工，2008年9月开盘，2009年10月20日竣工，2010年二季度清盘。3销售总收入不少于2.78 亿元4税后销售利润率*不低于15.035产品基本形态高层住宅7.9万；会所2总建筑面积2500，本期分摊604 6执行容积率3.247地上可售物业建筑面积不少于790008地上物业总建筑面积不少

15、于796009地上物业销售均价*高层住宅销售均价不低于 3500 元/10地上物业成本*单方成本不高于 2680 元/11地下建筑总面积不少于3120地下室，不可售12地下建筑平均成本13地下物业销售总额*14工程质量工程质量100%合格，60%以上获得市级或省级优质工程奖杯。客户满意度达到80%以上。工程销售回款要求时间2008年2009年2010年上半年下半年上半年下半年上半年下半年销售合同金额（万元）11120834055602780销售回款额（万元）9450 8760 5970 3620 确认收入（万元）250202780结转利润（万元）3760420建业住宅集团洛阳公司美茵湖工程二期

16、投资预算销售收入开发类型可售面积均价总价高层79492.323500278223120美茵湖二期四栋楼价钱制定根据美茵湖二期销售任务即将展开，现根据工程实践情况对26、27、28、29号楼的价钱进展考量，此次价钱将以价钱系数的方式进展制定。价钱的制定分为两部分：首先根据每栋楼所在的位置，取不同的参考值确定每栋楼的均价；参考景观、朝向、面积、房型等影响价钱各种要素，结合楼栋均价制定出每套房的价钱系数。 楼栋均价 根据各楼座的对比，分为1.5、1、0.5、0、-0.5、-1、-1.5、七级，得出各楼座均价调整系数。26272829景观000.51噪音-1.5-1-1-1.5采光1111道路00.5

17、0.5-0.5生活便利-0.500-0.5周边环境000-0.5楼座系数-10.51-1均价3500元/34653517.535353465根据每栋楼的系数，结合楼栋的面积，经过计算，得出每栋楼的均价。此均价由于思索到每栋楼的面积差别，因此在后面计算整体均价时，误差较小，亦防止了反复测算。楼号楼座面积设定系数乘除实际系数均价35002612400.510.9912276.5049 0.9982892 0.9883063 3459 2726604.241.00526737.2612 0.9982892 1.0032807 3511 2826604.241.0126870.2824 0.99828

18、92 1.0082721 3529 2913883.330.9913744.4967 0.9982892 0.9883063 3459 价钱系数 影响价钱各种要素有景观、朝向、面积、房型、层差、风俗习惯等，思索到影响价钱的程度变化较大，因此将每种要素以0.001分级，以求其准确性。26号楼景观系数 思绪 鉴于本工程各单元可视的角度方向不同，不同的视角点也应有所区隔，而楼宇之间的开阔度也关系到视角。 系数规范室号系数备注东一室0.97能看见小区内的部分景观东二室0.99东头，可以看见部分王城大道路边景观东三室1东头，可以看见部分王城大道路边景观及部分南向景观东四室 1.03南面，年面景观区西五室

19、1.03南面，年面景观区西六室0.98西端头，能看见部分南面景观西七室0.95西端头，受27号楼遮挡，基本无景观西八室0.97能看见小区内的部分景观朝向系数 思绪 针对办公楼客户对朝向要求不高一说更多的表达在租借方面，在办公楼销售上客户更情愿接受采光好的户型，故此次定价中考量了朝向要素。 系数规范室号系数备注东一室0.94北向，无阳光东二室0.99东端头，早晨能有短暂阳光东三室1.01东南端，光线较充足东四室1.03正南向光线充足西五室1.03正南向光线充足西六室0.98西端头，下午能有短暂阳光西七室0.95受27号楼遮挡，基本无阳光西八室0.94北向，无阳光面积系数 思绪 面积和房型有一定的

20、连带关系，面积的大小决议了总价的高低，进而影响客户的购买力，根据现有的面积段分成四部分。 系数规范面积（平方米）系数70以下1.0570-1101.02110-1301130-1400.99140-1700.98170以上0.96垂直系数 思绪 垂直系数主要指不同的楼层的系数规范。思索到高层销售中如按常规楼层差调整的话，高楼层区域在今后的销售难度较大，且价钱上涨空间较小，因此尽量减少底楼层区域和高楼层区域的楼层差。如此，促进高楼层区域房源的销售，也利于今后此楼层区域房源价钱的涨幅及加快销售速度。 系数规范楼层系数提升请况261.040 顶层，系数较下层有所下调251.100 此区域为高楼层区域

21、，客户对楼层数字的感觉影响不大，故系数间隙调整较小。每层上调0.005241.095231.09221.085211.08201.075191.055181.05171.045161.04151.035采光、视野、景观最佳，上调0.025141数字对一部分人有一定忌讳，不作为拉开价差的区间。130.995120.99楼层及数字都较好，此区域很受客户欢迎，可统一作为区域价格。110.985100.9890.97580.97吉利数字，上调0.0370.95低层部分，客户对此区域就高层来讲认同度较低。此系数值差别不大。60.9350.92540.8930.8720.8610.85房型系数 思绪房型的

22、优劣决议去化的速度，针对不同的房型对销售的不同影响来制定相应的系数。 系数规范情况系数房型浪费面积较多0.98房型浪费面积适中1房型浪费面积较少1.01赠送面积1.01布局不合理0.98布局较合理1布局非常合理1.01微调系数 思绪 思索到低区部分户型、部分破绽紧临主干道或街区小街道的情况，对部分影响销售去化的要素设定相关系数进展价风格整。部分房型的优势也影响客户的购买决议，故而也进展系数设定。 系数规范情况系数底层噪音影响0.99房型缺陷影响0.99临出入口的影响0.9927号楼景观系数 思绪 鉴于本工程各单元可视的角度方向不同，不同的视角点也应有所区隔，而楼宇之间的开阔度也关系到视角。 系

23、数规范室号系数备注1-东一室1临王城大道，东南视野开阔1-东二室1.02正南端，可以看见全部南向景观1-西三室1.03正南端，可以看见全部南向景观1-西四室 0.97受南面户型遮挡，可视面较窄2-东一室0.97受南面户型遮挡，可视面较窄2-东二室1.02正南端，可以看见全部南向景观2-西三室1.04正南端，可以看见全部南向景观2-西四室1.02西南视野较好，可看见大部分南向景观朝向系数 思绪 针对销售上客户更情愿接受采光好的户型，故此次定价中考量了朝向要素。 系数规范室号系数备注1-东一室1东南向视野开阔1-东二室1.03正南向，采光充分1-西三室1.04正南向，采光充分1-西四室0.97受南

24、面户型遮挡，光照时间较少2-东一室0.97受南面户型遮挡，光照时间较少2-东二室1.03正南向，采光充分2-西三室1.04正南向，采光充分2-西四室0.99西南视野较好，光照较充分面积系数 思绪 面积和房型有一定的连带关系，面积的大小决议了总价的高低，进而影响客户的购买力，根据现有的面积段分成四部分。 系数规范面积（平方米）系数70以下1.0570-1101.02110-1301130-1400.99140-1700.98170以上0.96垂直系数 系数规范楼层系数提升请况261.040 顶层，系数较下层有所下调251.100 此区域为高楼层区域，客户对楼层数字的感觉影响不大，故系数间隙调整较

25、小。每层上调0.005241.095231.09221.085211.08201.075191.055181.05171.045161.04151.035采光、视野、景观最佳，上调0.025141数字对一部分人有一定忌讳，不作为拉开价差的区间。130.995120.99楼层及数字都较好，此区域很受客户欢迎，可统一作为区域价格。110.985100.9890.97580.97吉利数字，上调0.0370.95低层部分，客户对此区域就高层来讲认同度较低。此系数值差别不大。60.9350.92540.8930.8720.8610.85房型系数 系数规范情况系数房型浪费面积较多0.98房型浪费面积适中1

26、房型浪费面积较少1.01赠送面积1.01布局不合理0.98布局较合理1布局非常合理1.01微调系数 系数规范情况系数底层噪音影响0.99房型缺陷影响0.99临出入口的影响0.9928号楼景观系数 系数规范室号系数备注1-东一室1临王城大道，东南视野开阔1-东二室1.02正南端，可以看见全部南向景观1-西三室1.03正南端，可以看见全部南向景观1-西四室 0.97受南面户型遮挡，可视面较窄2-东一室0.97受南面户型遮挡，可视面较窄2-东二室1.02正南端，可以看见全部南向景观2-西三室1.04正南端，可以看见全部南向景观2-西四室1.02西南视野较好，可看见大部分南向景观朝向系数 系数规范室号

27、系数备注1-东一室1东南向视野开阔1-东二室1.03正南向，采光充分1-西三室1.04正南向，采光充分1-西四室0.97受南面户型遮挡，光照时间较少2-东一室0.97受南面户型遮挡，光照时间较少2-东二室1.03正南向，采光充分2-西三室1.04正南向，采光充分2-西四室0.99西南视野较好，光照较充分面积系数 系数规范面积（平方米）系数70以下1.0570-1101.02110-1301130-1400.99140-1700.98170以上0.96垂直系数 系数规范楼层系数提升请况261.040 顶层，系数较下层有所下调251.100 此区域为高楼层区域，客户对楼层数字的感觉影响不大，故系数

28、间隙调整较小。每层上调0.005241.095231.09221.085211.08201.075191.055181.05171.045161.04151.035采光、视野、景观最佳，上调0.025141数字对一部分人有一定忌讳，不作为拉开价差的区间。130.995120.99楼层及数字都较好，此区域很受客户欢迎，可统一作为区域价格。110.985100.9890.97580.97吉利数字，上调0.0270.95低层部分，客户对此区域就高层来讲认同度较低。此系数值差别不大。60.9350.92540.89此区域在高层中为较难去化区域，故系数值下调较多。30.8720.8610.85接上图：房

29、型系数 系数规范情况系数房型浪费面积较多0.98房型浪费面积适中1房型浪费面积较少1.01赠送面积1.01布局不合理0.98布局较合理1布局非常合理1.01微调系数 系数规范情况系数底层噪音影响0.99房型缺陷影响0.99临出入口的影响0.9929号楼景观系数 系数规范室号系数备注东一室1东南向视野开阔东二室1.02正南端，可以看见全部南向景观西三室1.02正南端，可以看见全部南向景观西四室0.99西南视野较好，可看见大部分南向景观，部分受西侧安置小区的遮挡。朝向系数 系数规范室号系数备注东一室0.99东南视野开阔，部分受南面户型遮挡东二室1.03正南向，采光充分西三室1.03正南向，采光充分

30、西四室 1西南视野开阔，部分受南面户型遮挡面积系数系数规范面积（平方米）系数70以下1.0570-1101.02110-1301130-1400.99140-1700.98170以上0.96垂直系数 系数规范楼层系数提升请况261.040 顶层，系数较下层有所下调251.100 此区域为高楼层区域，客户对楼层数字的感觉影响不大，故系数间隙调整较小。每层上调0.005241.095231.09221.085211.08201.075191.055181.05171.045161.04151.035采光、视野、景观最佳，上调0.025141数字对一部分人有一定忌讳，不作为拉开价差的区间。130.995120.99楼层及数字都较好，此区域很受客户欢迎，可统一作为区域价格。110.985100.9890.97580.97吉利数字，上调0.0370.95低层部分，客户对此区域就高层来讲认同度较低。此系数值差别不大。60.9350.92540.8930.8720.8610.85房型系数 系数规范情况系数房型浪费面积较多0.98房型浪费面积适中1房型浪费面积较少1.01赠送面积1.01布局不合理0.98布局较合理1布局非常合理1.01微调系数 系数规范情况系数底层噪音影响0.99房型缺陷影响0.99临出入口的影响0.99阐明以上各个系数主要针对工程本身特点进展设定，在详细系数制定中要求