成都思源—成都市秋季房交会报告

1、 成都市2014年秋季(qij)房交会报告新政与大力度(ld)优惠双管齐下，市场 “银十”发力高存量压力持续，以价换量应将转为长期战略共四十二页目录(ml)1背景(bijng)回顾2本届房交会实际情况3总结及预判共四十二页序 第44届成都市房地产交易会(2014秋季) 于2014年10月15日在成都世纪城新国际会展中心2-5号馆举行，本届房交会的主题是：“住成都，好安逸”。 本次展会成都参展楼盘已达200多个，其中包括保利、蓝光、绿地、万科、中粮、和记黄埔等众多品牌开发商。作为每年房地产市场的重要销售节点（金九银十），各开发商为促成成交推出了各种优惠举措，如“特价房源”、“现场送礼必有惊喜”等

2、，其中“39小时限时购”特惠房超市是本次秋交会各项活动中的一大亮点（入驻特惠房超市的楼盘必须提供至少100套专供房源限时展销抢购，初步统计房交会期间优惠房源超过1000套）。 除了开发商的各项优惠举措，央行近期也出台了相关房贷新政，面对此双重利好的条件(tiojin)，购房者表现积极，成交热烈 ，展会人气不减。在本届秋交会上，以价换量在已成为了各开发商的主流营销模式，但在较高的存量压力下后市依然面临着挑战。接下来让我们来看一下本届房交会的具体情况。共四十二页1.1宏观(hnggun)动态共四十二页 “暗松”到“明松”，下半年主要城市(chngsh)已全面退出“限购” 多地出台银行利率折扣(zh

3、 ku)，房贷政策走向宽松 汇丰PMI数值的回升，多因素支撑经济走稳全 国：成 都： 限购放松，财政补贴“一日游” 公积金放宽政策，不足1.5w均可贷30w政策解读共四十二页截止到10月7日，全国近百个主要城市先后通过明确发文或官方默认取消“限购”，仅北上广深四个一线城市坚守限购政策，限购政策时代走向终结。在限购全面取消的刺激下，市场成交量出现(chxin)过短暂小幅回升但效果不大，库存持续加大，市场仍处下行周期。均价持续下跌态势，并且跌幅持续扩大趋势。全面(qunmin)松绑和取消限购政策，“限购令”彻底瓦解二轮“救市”风掀起，直指信贷放松9月30日，央行、银监会联合发文中国人民银行中国银行

4、业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知，通知明确指出“首套房贷款结清后，为改善居住条件再购普通商品房执行首套房贷款政策，首套房首付最低比例30%、利率下限为基准0.7倍，并发布针对三套房和外地人的限贷令取消”。此通知的出台标志着持续了近一年的房贷政策收紧和利率上浮出现转折，这也成为反转当下市场预期的关键因素福建、湖南、江西、福州、湖北等省市陆续出台文件，均涵盖信贷调整。或降低首套房认定标准；或下调首套房贷款利率；或放松公积金使用方式。9月PMI预览值为50.5，比上月终值上升0.3%；短暂下行后小幅回升，显示经济没有持续回落，因目前仍有许多支撑经济的积极因素，经济不会持续下滑；而

5、“放松房地产限购限贷政策”也是刺激经济回升一大因素政策解读全国共四十二页一、加大对保障性安居工程建设的金融(jnrng)支持二、积极支持居民家庭合理(hl)的住房贷款需求鼓励银行业金融机构按照风险可控、财务可持续的原则，积极支持符合信贷条件的棚户区改造和保障房建设项目。对公共租赁住房和棚户区改造的贷款期限可延长至不超过25年。进一步发挥开发性金融对棚户区改造支持作用；对地方政府统筹规划棚户区改造安置房、公共租赁住房和普通商品房建设的安排，纳入开发性金融支持范围，提高资金使用效率。对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融

6、机构根据风险情况自主确定。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。在已取消或未实施“限购”措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。银行业金融机构可根据当地城镇化发展规划，向符合政策条件的非本地居民发放住房贷款。银行业金融机构要缩短放贷审批周期，合理确定贷款利率，优先满足居民家庭贷款购买首套普通自住房和改善型普通自住房的信贷需求。为进一步改进对保障性安居工程建设的金融服务，继续支持居民

7、家庭合理的住房消费，促进房地产市场持续健康发展，现就有关事项通知如下： 中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知政策解读全国：“央四条”原文共四十二页 中国(zhn u)人民银行 中国(zhn u)银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知三、增强金融机构个人住房贷款投放(tufng)能力四、继续支持房地产开发企业的合理融资需求鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券（MBS)、发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金，专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。银行业金融机构在防范风险的前提下，合理配置信贷资源，支持资质良好

8、、诚信经营的房地产企业开发建设普通商品住房，积极支持有市场前景的在建、续建项目的合理融资需求。扩大市场化融资渠道，支持符合条件的房地产企业在银行间债券市场发行债务融资工具。积极稳妥开展房地产投资信托基金（REITs）试点。人民银行、银监会各级派出机构要针对辖区内不同城市情况和当地政府对房地产市场的调控要求，支持当地银行业金融机构把握好各类住房信贷政策的尺度，促进当地房地产市场持续健康发展。请人民银行上海总部，各分行、营业管理部、省会（首府）城市中心支行，各省（自治区、直辖市）银监局将本通知联合转发至辖区内城市商业银行、农村商业银行、农村合作银行、城乡信用社、外资银行及村镇银行。 中国人民银行

9、银监会 2014年9月29日政策解读全国：“央四条”原文共四十二页“央四条”最大的受益者，是首次购买第二套房的家庭，所谓(suwi)首次改善性需求及与此对应的改善型产品。一 、 直接(zhji)受益：首次改善性需求供应端：主打改善性需求的商品房项目也成为新政的直接受益者。限购限贷以前，刚需产品占据市场主力，新政实行后，市场将转变为改善型市场，预计改善型产品的成交占比将会逐步上升。需求端：此前，第二套房首付要六成，贷款利率至少上浮20%，现在首付降到三成，贷款利率最低可以到基准利率的70%。其中的差价，比房价降20%还要厉害。政策解读全国：细读“央四条”共四十二页二 、 较难实现(shxin)：

10、商业银行对降低首套房贷利率执行未必到位，7折利率难实现银行对发放(ffng)房贷并不热衷近两年整个房地产的信贷指标偏紧与其他高利率产品相比，房贷的利率不高，银行获利不多。此前，银行首套房利率都为基准利率。现在，不但原来的首套房利率理论上应该给优惠，对还清贷款的第二套房也要比照首套房给予利率优惠，对银行来说，实行难度较大。首套房贷7折利率难实现首套房贷利率下限7折一直存在，但近几年真正拿到7折利率优惠的并不多“央四条”之后，首套房利率85折可以期望，估计利率9折会比较普遍。政策解读全国：细读“央四条”共四十二页本次住房金融新政的一大亮点(lin din)是从资金供给的角度为金融机构筹集按揭资金、

11、房地产开发企业融资提供大力支持。三 、 新政亮点：住房金融(jnrng)资金供给广开渠道，MBS放行值得期待新政鼓励银行通过发行住房抵押贷款支持证券（MBS)和期限较长的专项金融债券等筹集资金以增加贷款投放。过去的信贷资产证券化基础资产主要是对公企业贷款，目前仍未有按揭贷款、消费贷款证券化产品。2013 年底信贷资产证券化次级自留比例大幅下降将极大促进银行开展资产证券化的热情，当前国内近 11 万亿元的按揭贷款证券化前景广阔，通过盘活存量资产，加大对住房金融的支持力度。对于专项金融债券用途从保障房建设拓展至按揭贷款投放，将大幅拓展银行的信贷资金来源。值得注意的是，开发商的开发贷款仍实行名单制管

12、理，MBS仍处于试点期，真正推出需要较长时间，所以短期内的房企融资，可能不像去年下半年以来那样紧张，但全面放开难以实现。政策解读全国：细读“央四条”共四十二页MBS: 抵押支持债券或者(huzh)抵押贷款证券化。MBS是最早的资产证券化品种。最早产生于60年代美国。最早产生于60年代美国。它主要由美国住房专业银行及储蓄机构利用其贷出的住房抵押贷款，发行的一种资产证券化商品。其基本结构是，把贷出的住房抵押贷款中符合一定条件的贷款集中起来，形成一个抵押贷款的集合体（pool），利用贷款集合体定期发生的本金及利息的现金流入发行证券，并由政府机构或政府背景的金融机构对该证券进行担保。因此，美国的MBS

13、实际上是一种具有浓厚的公共金融政策(zhngc)色彩的证券化商品。MBS ?政策解读全国：细读“央四条”共四十二页限购：限购城市只剩下四个一线城市和三亚，并且广州成为首个放松限购的一线城市的可能性比较大。购房需求存在大幅增长(zngzhng)的空间。限贷：新政出台，信贷放松四 、 市场效果预期：总体利好，成交将放量，但不会出现暴涨(bo zhn)局面宏观经济下行压力大，此次“央四条”本质上还是要救经济，救地方政府，开发商只是再次搭上便车。宏观经济不好，房地产很难全面逆转。其二，目前房地产市场的主要目标仍然是去库存。跑量为主，价格上涨可能不大。其三，现在买房的投资成本远高于2009年，需求量远不

14、及09年的水平。在首次改善型产品的带动下，10月楼市成交反弹可期。市场难以全面复苏，暴涨局面不会出现市场更具体的走向，需在各地执行细则落地后逐步显现。政策解读全国：细读“央四条”共四十二页1、“央四条”最大受益者是首次改善(gishn)性需求及相应改善(gishn)型产品；2、商业银行对降低首套房贷利率执行未必到位，7折利率难实现；3、住房金融资金供给广开渠道，MBS放行值得期待；4、总体利好，成交将放量，但不会出现暴涨局面。小结(xioji)：政策解读全国：细读“央四条”共四十二页四川政策(zhngc)一日游：限购放松、财政补贴成都市财政局网站公布，四川省财政厅决定，7月1日至12月31日，

15、对金融机构发放首套住房贷款(di kun)，按贷款(di kun)金额的3%给予财政补助。我们认为，用财政补贴购房，政策本身欠妥，同时亦将政府救市之心暴露无遗；其次，就执行层面来看，银行动力不大；该政策仅发布一天便撤销的行为，也暗示了中央地方两级政府的深层博弈。地方刺激楼市政策频出，成都再调公积金政策对市场利好成都市公积金中心再次调整，规定从10月18日起：余额在1.5万元以下的均可贷30万元；只要向公积金中心申请贷款合作的项目，均可受理；全装修住宅可按总价申请公积金贷款；两项抵押登记费向银行或担保公司收取。此次调整公积金政策将更大程度的减轻购房者的压力，公积金的再放开对当下的市场有转好迹象，

16、市场也将会在后期进一步促进需求。政策解读成都共四十二页1.2市场走势共四十二页1.2.1市场走势商品房月度量(dling)价走势 供求：从上图可以看到，2013年9月为主城区年底(nind)供应峰值。进入2014年下半年后，商品房供应处于总体下降的趋势，虽然成交量略有上行的态势。但今年下半年整体供求量仍然低于上半年的平均值。 价格：进入今年三季度，受高端项目产品集中备案影响，主城区总体均价有一定程度上扬。（数据来源：成都思源数据库）共四十二页 截止到2014年9月，市场可售住宅存量约828万平方米，市场存量小幅下降；商品住宅出清周期(zhuq)为12个月。存量压力持续，出清周期较长，后市将面临

17、巨大挑战。1.2.2市场走势商品住宅存量情况(qngkung)（数据来源：成都思源数据库）共四十二页1.2.3市场走势各项目开盘(ki pn)认购情况 开盘推售量：今年7-9月开盘推售套数较去年同期下降明显，为13921套，同比下降49%； 开盘认购量：开盘认购量同样下降明显，为5115套，同比下降61%； 整体认购率：今年第三季度整体认购率为37%，较去年同期同比下降11个百分点。 受市场(shchng)环境影响，2014年第三季度推售量较去年同期出现了明显下降，新开盘项目认购情况并不理想，特别是在今年9月，较去年同期下降最为明显（同比下降22个百分点），购房者观望情绪逐渐加重，以价换量已迫

18、在眉睫。（数据来源：成都思源数据库）共四十二页宏观(hnggun)市场(shchng)各地“救市”政策频出，限构相继松梆，信贷放松有望住房金融资金供给广开渠道，MBS放行值得期待供求下滑明显，存量压力持续；开盘认购率持续低走，市场观望情绪加重 整体市场形式并不乐观，存量压力大，购房者观望情绪依旧严重，面对目前政策利好条件，本届房交会将上演各开发商以价换量的“重头戏”背景回顾总结共四十二页目录(ml)1背景(bijng)回顾2房交会情况3总结及预判共四十二页2.1房交会参展项目(xingm)情况共四十二页 本届(bn ji)房交会共计100个参展项目，较今年春交会减少42个，下降30%。其中主城

19、区参展项目为55个，郊县45个。 2014年秋交会较春交会，参展项目数量出现了明显的下滑（其中郊县参展项目明显减少），主城区项目为本届房交会主力。2.1.1房交会参展项目情况(qngkung)总体（注：数据为大成都参展项目，不含其他区域参展项目）共四十二页2.1.2房交会参展(cn zhn)项目情况分纬度由于(yuy)地铁7号线以及2.5环路的规划利好，本届房交会上，23环的参展项目数量较今年春交会出现明显增长，为28个。而郊县参展项目数量明显减少，为45个。 2014年秋交会，主城区参展项目较多，与往届相似，参展项目主要位于2环路以外，集中方位主要在城南、城东和城西区域，而城北区域依然为各方

20、位中参展占比最少的。由于“天府新区“等各项规划利好，本届房交会上，城南参展项目依然占比最大，为32%，其次为城西，为22%；城中参展项目最少，仅占1%。（注：数据为大成都参展项目，不含其他区域参展项目）共四十二页2.1.3房交会参展(cn zhn)项目情况分纬度 刚需型产品依然为本届房交会的主打产品，参展项目为56个，占比超过50%；其次(qc)为商业办公以及改善型项目（注：数据为大成都参展项目，不含其他区域参展项目）共四十二页2.1.4房交会参展项目情况(qngkung)预告项目展位号项目名称项目地址方位环域预计上市时间2/1一品CG天府三街与南华路交汇处城南绕城外2014年底2/3绿地GI

21、C 成都中央广场南二环科华路城南23环2014年底2/7星汇广场锦江区东御街88号城中1环内2015年初3/2永立龙邸成华区原512建材市场城北23环2014年11月3/5金林中心锦江区经天路1号城东23环待定3/8雄飞翰林书院双流县西航港长城路一段185号城南绕城外2015年初3/8雄飞生活广场龙泉西河镇成洛大道3199号城东绕城外2014年底3/13新丰旺角新都大丰街道丰安路20号城北绕城外2014年底3/16SHINE星立方青羊区光华南三路城西3环绕城待定3/16迎晖公交场综合体成华区保和乡胜利村4组200号城东23环待定4/1华宇广场东大街及静康路交汇处城东23环2014年底4/2保利

22、紫薇花语龙泉大面镇车城西路三段城东绕城外2014年底4/2保利两河公园高新西区两河森林公园城西3环绕城2015年初4/3棠湖春天V客西航港大道川港国际酒店旁城南绕城外2014年11月4/3蓝润.V客东都锦江区三圣乡椿树街城东3环绕城2014年10月底4/12国栋南园贰号双流东升街道广都大道316号，城南绕城外2014年11月5/1南湖国际中心成都市天府新区南湖旅游度假区内城南绕城外2014年10月底（注：数据为大成都参展项目(xingm)，不含其他区域参展项目(xingm)）共四十二页2.2房交会成交(chng jio)情况共四十二页2.2房交会期间(qjin)项目成交T10成都10月1日7日

23、项目成交套数情况排名项目名称行政区板块成交套数1蓝光金双楠武侯区新双楠1282保利林语溪成华区北湖963中粮锦云成华区建设路654香月湖高新区会展575蓝光COCO金沙青羊区 外金沙446金香领邸新都区新都新城427万科金色城市龙泉驿成龙路-三圣乡398天府逸家龙泉驿大面369金地嘉年华城金牛区内金沙2910中粮锦云成华区建设路2911中洲中央城邦锦江区攀成钢2812成都蜀都万达广场郫县蜀都新城2813绿地国际花都郫县郫县老城区2814蓝润华府春天双流天府新区2815富力桃园新都区毗河25成都10月1日7日项目成交金额情况排名项目名称行政区板块销售总金额(万元)1中海城南官邸高新区大源1526

24、8.5 2万科金域名邸高新区大源3716.9 3龙光天悦龙庭锦江区琉璃场2271.3 4绿地锦天府锦江区攀成钢1896.6 5凌云峰阁锦江区攀成钢1607.0 6富力桃园新都区毗河1314.4 7绿地中心468锦江区成龙路-三圣乡1302.4 8成都银泰中心高新区会展1224.4 9万科金色乐府成华区建设路1151.5 10仁美大源印象高新区大源1126.9 11万科五龙山公园新都区新都1981108.7 12仁恒滨河湾锦江区攀成钢1046.3 13世茂玉锦湾成华区红星路1011.4 14万科华茂广场成华区建设路993.8 15巴黎都市双流航空港972.2 按成交套数排序：蓝光金双楠以128套

25、成交量排名第一。刚需项目仍然是本次房交会的主力军 按成交总金额排序：中海城南官邸以1.5亿元的销售总金额排名第一。品牌开发商依然是本届(bn ji)房交会的主角（数据来源：成都思源数据库及相关内部渠道）共四十二页2.3房交会优惠及相关(xinggun)活动情况共四十二页2.3.1房交会优惠(yuhu)情况 本届房交会的参展(cn zhn)项目优惠幅度普遍较大，其中优惠超过6%的项目占比近60%；优惠超过10%的项目也过30%，可见本次参展项目的优惠力度之大（注：数据为大成都参展项目，不含其他区域参展项目）共四十二页312.3.2房交会优惠(yuhu)情况典型项目项目名称常规优惠房交会优惠保利林

26、语溪办理金银卡优惠2.5万，全款优惠4%，分期优惠3%，按揭优惠2%房交会额外优惠2%保利香槟光华全款优惠3%，分期优惠2%，按揭优惠1%尾盘清售优惠10万元/套，房交会额外优惠2%万科五龙山全款优惠8%，按揭优惠5%高层产品直接85折起蓝光花满庭二期尾盘清售：全款8折，按揭81折房交会期间认购额外优惠1%，最高优惠79折天府逸家全款优惠10%，按揭优惠9%房交会认购再减5000元蓝光金双楠每套9折第二套6折（相当于每套8折）南湖左岸一次性付款优惠5%，按揭优惠3%30套一口价房源每套立减7万元，送1万元车位抵用卷和1千元家居礼包 本次房交会过半项目(xingm)推出优惠房源，优惠形式包括特价

27、房、价格折扣、购房大礼包、专属优惠等。优惠幅度从1%到10%不等，同时，不少项目在秋交会期间推出了额外优惠，总价从几千到数万元不等。典型项目：（数据来源：成都思源数据库）共四十二页0品牌开发商优惠活动万科万科三好房(好房子、好邻居、好服务)抢房活动：万科所有参展项目85折起绿地绿地旗下所有项目推出特价房：“39小时限时购活动”保利常规优惠力度加大，部分项目推出特价房蓝光蓝光所有项目推出特价房，最高优惠达到79折国嘉推出“金九优惠7%”统一政策华宇二十周年感恩大回馈蓝润蓝客城推出2%的额外优惠，棠湖春天推出一口价房源品牌(pn pi)开发商： 诸多品牌开发商为旗下畅销项目设定专属优惠，“以价换量

28、”优惠力度大于平时(pngsh)，较多采用以老盘推新的形式，产品种类丰富，优惠方式多样，首创“39小时限时购”营销活动。2.3.2房交会优惠情况品牌开发商（数据来源：成都思源数据库）共四十二页2.4房交会现场(xinchng)情况共四十二页2.4.1房交会现场(xinchng)情况现场优惠活动 本届房交会“重头戏”：开发商推出各种( zhn)超大力度的优惠活动，从而吸引客户“抄底”，特别是主办方推出的“39小时限时购”特惠房超市是本次房交会中的一大亮点共四十二页2.4.2房交会现场(xinchng)情况现场人气 相对今年春交会的冷清场面(chng min)，本届秋交会现场可谓是人气十足，品牌开发商展位前更是门庭若市共四十二页2.4.3房交会现场情况现场特色(ts)活动 与往届类似，开发商为吸引客户(k h)眼球开展了各类表演活动共四十二页372.4.3房交会现场(xinchng)情况“成绵乐“高铁组团展示区 本届(bn ji)房交会主推“成绵乐”组团项目，但相对人气较低，客户吸引度并不高共四十二页382.4.4房交会现场情况旅游地产(dchn)项目 海南旅游地产组团参展本届房交会，由于产品自身(zshn)的局限性，前往咨询的客户较少，市场反应平平共四十二页目录(ml)1背景(bijng)回顾2本届房交会实际情况3总结预判共四十