物业服务项目管理策划方案

1、XX项目晶尚名苑、晶尚名居社 区 经 营 计 划 书XX项目物业服务项目索引1XX项目 专业团队精品创作小区简介 022XX项目 最专业的服务观小区治理 093XX项目 五星级治理配套智能化系统 194XX项目 五星级饭店服务导览柜台服务、生活服务 255XX项目 贵宾专属飨宴会馆会所设施 336精准服务全员到位小区服务人力编制 407流程化制度化的治理品质小区各项治理方法草案 438物业经营顾问公司厦门福瑞斯安杰物业治理有限公司 579物业治理公司厦门长兴物业治理公司 59【厦门XX项目 厦门XX建设公司精品创作】厦门XX建设公司于1981年成立，2006年，为推进海峡西岸经济特区建设，厦门

2、市政府组建厦门住宅建设集团，厦门XX建设公司为集团直辖房地产开发企业，资质为国有一级开发企业。二十四年来，特工人以自己确实是产品最终用户的心情，苛求每一个细节，善待每一个空间，建筑好每一栋房子，始特工房产的品牌与实力在纷繁的市场变化中禁得起了严峻的考验，并用一个个品质卓越的作品昭示人们用心建筑好人家不仅是一句口号，更是一种信念，一种坚持。1.【XX项目】专业经营团队 开发商： 厦门XX集团 厦门XX建设公司规划设计：厦门市建筑设计院有限公司景观设计：昆明银河景观绿化有限公司全程营销：厦门竹生馆地产顾问有限公司物业顾问：厦门福瑞斯安杰物业治理有限公司物业治理：XX公司2.【XX项目】差不多资料行

3、政区域：厦门市湖里区基地位置：枋湖南路、新双十中学正对面 总用地面积：晶尚名苑44,853.91m2 晶尚名居17,234.983 m2 共计62,088.893m2 总建筑面积：晶尚名苑128,769.6m2 晶尚名居59,323.83m2 共计188,093.43m2 地上建筑面积：晶尚名苑102,196.6m2 晶尚名居48,006.83m2 共计150,203.43m2 其中纳入容积率的部分：住宅建筑面积：晶尚名苑93,825.7m2 晶尚名居44,659.31m2 共计138,485.01m2商业建筑面积：晶尚名苑3,372.1m2 晶尚名居2,210.52m2 共计5,582.62

4、m2 12班幼儿园面积：晶尚名苑3,182m2 电信模块局面积：晶尚名苑120m2 关闭所配电室面积：晶尚名居203.92m2 物业治理用房：晶尚名苑200m2 晶尚名居226.25m2 共计426.25m2 不计入容积率的部分：架空层的面积：晶尚名苑1,496.8m2 一楼会所大厅14#架空层音乐教室一楼图书阅览室15#架空层心灵沉淀室一楼室外游泳池/水区16#架空层才艺教室B1F壁球室/休憩室17#架空层韵律教室二楼健身房18#架空层妈妈教室二楼高尔夫球电子推杆练习室14#架空层陶艺教室上述空间得依实际使用状况调整。地下建筑面积：晶尚名苑26,573m2 晶尚名居11,317m2 共计37

5、,890m2 地下人防面积：晶尚名苑8,649m2 晶尚名居4,761m2 共计13,410m2 建筑基地面积：晶尚名苑12,783.36m2 晶尚名居4,746m2 共计17,529.36m2 建筑密度：晶尚名苑28.5% 晶尚名居29.6% 容积率：晶尚名苑2.24 晶尚名居2.95绿地率：晶尚名苑42% 晶尚名居35%总户数：晶尚名苑511户 晶尚名居418户 共计929户停车位：晶尚名苑657部(地上5部地下652部) 晶尚名居233部 共计890部管 理 费：前期预定晶尚名苑住宅为1.8元/m2、店面为1.5元/ m2、幼儿园为1元/m2 前期预定晶尚名居住宅为1.6元/m2 、店面

6、为1.5元/m2 会所：3.【XX项目】规划特色制造属于都市，服务居民的BLOCK街区生活。设计观念服务居住品质，制造都市森林中的意念森林。建筑设计制造幸福生活的情义天地。建筑造型与材质，展现人居宜人环境。情迷亚马逊，安家XX项目爬藤、低矮的灌木、高大的乔木，品种繁多的植物以及其丰富的层次营造出神似亚马逊热带雨林的环境。湿地、雾霭、古朴奇妙的雕塑小品洋溢着厚厚的古玛雅韵味，传达着自然、宁静的气息。你彷佛身处亚马逊森林的度假村。那个地点的空气格外清新，那个地点的心情格外放松，家就在那个地点了。引进台湾安杰物业顾问，用服务让品质升华在厦门首家引进台湾安杰物业顾问提供专业服务，以人文的角度融合知性观

7、念经营小区将专业与国际视野在本案完美融合，为业主度身打造永恒的居住生命力。用科技的智慧丰满建筑高科技的运用为本案增添了智慧的光芒。中水回用系统，使生活污水得以循环使用。太阳能园林照明系统、人工湿地等高科技环境材料与环保设施的应用，使科技不露痕迹地融入了生活。以全方位智能化标准打造坚实城堡，让科技魅力渗透于生活点滴之间。以安全防范系统、信息治理系统、信息网络系统三大智能系统为主干，打造让您真正放心的诗意城堡。水晶品质，A级住宅巡礼A级住宅是实实在在的高质量住宅。评定严格依据住宅性能评定技术标准，以适用性能、环境性能、经济性能、安全性能和耐久性能等五方面进行综合认定。对A级住宅的评定近乎严苛：28

8、个项目，98个分项，267个子项，合计1000分，850分以上为3A级，总分高于720分但低于850分为2A级，总分等于或高于600分但低于720分为1A级。据统计，目前全国仅有260多个项目通过了A级住宅预审，96个项目通过终审。2006年9月，由建设部住宅产业化促进中心组织的专家组在厦门认真查阅资料与现场考察论证后认为，XX项目晶尚名苑，在设计采纳了科学合理的各项技术保障措施，达到了住宅性能评定技术标准 3A级预审要求，一致同意该项目通过3A住宅性能认定的设计审查。4.【XX项目】经营规划只要您是【XX项目】的业主您将永久是XX项目的VIP成为国际级物业服务的座上宾尽享最尊荣的一切礼遇VI

9、P独享尊荣权益： 五星级饭店式六大服务 柜台服务 入住服务 商务服务在宅服务 家务服务楼管服务 会所会务服务协助小区专属网站规划服务小区总体营造规划服务 【XX项目 最专业的服务观】每一个服务项目、每一个动作差不多上通过专业训练以最真诚的态度，献给XX项目的主人与您一同品味健康环保 舒适安全 便利节能 的二十一世纪以后新生活1.小区治理组织结构保洁员会务部人事专员会计出纳绿化工会所服务员绿化队保安队工程主管客服人员保洁员物业秘书物业主任保洁队保洁主管维修水电工 强弱电工 中水处理工绿化工 队 员绿化主管保安主管工程队行政组物业经理物业部救生员 2.建立完善治理机制，制造人性尊荣享受【物业服务中

10、心】 为连续建筑之美、更要永续传承建物的精神，我们建立完善的治理机制，以人性化的服务为导向，带给您尊荣的生活享受；为达服务零缺失，从总公司至现场服务人员，将特有之严谨与细腻的优良企业文化，以此作为各项礼仪与服务作业之圭臬，通过严格的治理制度、规划完善的教育训练，进而使每位服务人员展现对品质要求的执着与自信；我们并依层级规划其职掌，以求服务百分之百地精准落实！楼管行政治理 贴心服务01.小区事务规划与执行02.业务执行督促与稽核03.工作报告与建议04.行政治理作业05.总务治理作业06.帐务治理作业07.打算性工作执行作业 3.全区安全维护，以达万全目标【安全维护服务】 24小时全区防护，从踏

11、入XX项目的这一刻起，您的安全请放心交给我们；通过精良的CCTV系统、ID识不系统与安全中心的严密监控治理机制，由每一位安全人员严谨地坚守岗位，不让丝毫的误差阻碍您每一秒精彩的生活！ 安全范围 全区巡逻01.建立监控巡逻站02.灾难紧急处理03.消防救灾处理04.24小时监控系统05.人员出入管制系统06.车辆出入管制系统07.装修管制08.公共区域清洁监控09.外观管制10.施工中工区安全维护安全组 职掌讲明 门禁管制住户的认识 进出人、事、物之监视与监查 访客之指引与登记 不明或可疑人員（推銷、小販）之管制 邮件、挂号信件及包裹之代收登记及分配处理 装修施工及其他工作人员进出手续之办理与管

12、制 车辆管制认识（记录）车牌号码及车型 停车场车辆进出之管制 货车进出之检查 小区周边禁止停车区之管制 停车场出入口上、下班高峰时段交通指挥 安全与安静维护日夜间灯火之管制 小区公共设施之巡逻及安全防护 天然灾难之预防措施 授受信总机之监视及其他防火设备看管 小区开放空间周围之巡逻及安全防护 紧急突发事件处置强行进入及重大刑案发生时之通报与处置 紧急抢救时之通报与处置 设施设备故障（停水、停电、电梯关人、污废水溢出等）时之通报 与处置 火警发生时之通报与处置 天然灾难发生时之通报与处置 窃盗案件发生时之通报与处置 小区周边群众聚拢、纠纷、暴动时之通报与处置4.让心灵在绿地中深呼吸【环境维护服务

13、】 建筑之美不只反应于视线所及之处，我们以五星级饭店式清洁服务的规划，不仅让您享受四季流淌美好的视觉与听觉，更让您的心灵徜徉在XX项目中深呼吸；在不断提高专业清洁技术的同时，我们亦致力于环保工作，以先进的设备及服务概念，让下一代也能受到绿色的爱护！公共空间保养维护01.环境卫生维持02.小区绿化维护03.公共设施清洁维护04.环保资源回收服务05.垃圾收集回收06.大楼禁烟管制07.装修垃圾管制环保组 职掌讲明 日常清洁维护作业电梯前室走道之清洁擦拭作业 （每日一次） 1F周边车道出入口、花圃之垃圾、落叶之清洁拣拾作业 车道出入口清洁打扫作业 停车场广角反射镜清洁擦拭作业 垃圾收集间地面冲水刷

14、洗 每日早晚共2次生活垃圾收集 公共厕所便器清洁消毒，洗手台清洁擦拭作业 小区人行道、地面冲水刷洗作业 顶楼地面垃圾拣拾作业 其他临时污染 (如装修)之处理作业1F门厅地面、玻璃、服务台、墙壁、信箱之清洁擦拭作业 定期清洁维护作业门厅玻璃镜面清洁刮拭作业 （每周一次） 大门壁面清洁擦拭作业 镜面清洁刮拭及出入口导沟清洁除尘作业 电梯前走道地面拖拭、壁面之清洁擦拭作业 电梯门金属上油保养作业 停车场地面垃圾拣拾、消防开关箱清洁擦拭作业 公共厕所玻璃镜面清洁刮拭作业 小区垃圾、落叶拣拾作业 公共安全梯平台、阶梯、扶手栏杆、防火安全门清洁擦拭作业 1F不锈钢信箱上油保养作业 顶楼落水口污物清理作业

15、5.结合机电专业领域及技术【机电保养维护服务】 全天候运转的机电设备，看似刚硬的外表，却需要我们时时刻刻的关怀与高度的注意；本公司结合机电相关领域之专业人员，通过公共设备监控系统、以纯熟的技术与经验，细心体贴地呵护它！ 大楼维修保养01.发电机设备检查02.避雷设备检修保养03.高低压盘巡检04.紧急供电设备之保养05.消防设备系统检修06.消防用电系统检查保养07.消防用水系统检查保养08.各种火警系统异常状况处理09.扬水设备检查保养10.给水设备检查保养11.中水设备检查保养12.自动操纵系统检查保养13.空调设备点检保养14.监控系统设备点检测试15.照明系统设备保养机电组 职掌讲明

16、定期巡检作业强弱电系统点检作业空调系统点检作业 照明(含紧急照明)系统点检作业 消防系统点检作业 给、排水系统点检作业 污、废水系统点检作业 中水系统点检作业 紧急供电系统点检作业 排风系统点检作业 紧急维修及其他机电系统紧急故障维修作业 机电设备接管及验收协助 二次装修的工程监管6.基础设施维护执行细则 1.电梯定期保养维护 (1)保修期之维护 本大楼电梯于保修期内由原厂进行保修维护，每月进行之例行保养，需先通知小区治理服务中心，将保养日期由小区治理服务中心利用小区专属网站或公布栏宣达信息，方便住户安排装修及家俱搬迁，幸免造成不便。 每次电梯之保养维修表单，由小区治理服务中心汇整建档，以备工

17、务单位抽检或今后移交委员会存查用。 (2)保修期以后之维修考量本大楼电梯之维修零件取得及整体保修品质，适当建议业主委员会交由原厂或特定专责厂商进行维修保养。由物业治理公司协助采联合议价之方式降低保养费用，减少大楼经费之支出，并可维持最好的保修品质。物业治理公司与电梯厂商订定合理完整的保修合同，维护大楼差不多权益，并协助监督保养维护之进行。 2.公共设施器材维护 公共设施器材由小区治理服务中心监管平常之维护，由物业治理公司配合开发商（业主委员会）之需求，按各项设施之使用特性，提报治理使用打算及规定。 3.小区空调系统、发电机、各项泵浦、消防系统、监视系统、公共照明、中水等设备之定期维护规划重点

18、依据小区机电配置特性，公共给水、排污、废水、发电机、排烟消防等设备之检查维护，应由固定专业人员执行定期1、2级检查、保养作记录，如有设备故障立即维修，需大修时则按权责报修。小区工程主管对小区之机电设备需具第一级之检查能力，若遇设备故障需作简易排除，或作故障记录，并连络专责之负责人或保养厂商进行故障排除或维修。本案之专责维修人员需具备24小时常驻小区及全天候之保养维修能力，以利大楼设备突发故障之排除。机电维护于保修期内可由开发商负责保修，保修期满后由物业治理公司收取之治理经费支付。 7.小区总体营造规划 (1)小区联谊活动举办： A.依年度节庆提供、举办各项住户联谊活动。 B.依治理服务合同，筹

19、备规划联谊活动人员，并通过小区专属网站或公布栏进行宣达信息。 C.服务人员受理住户报名、确认人数。 D.协助业主委员会邀请赞助单位参与联谊活动等。 E.指派专人协助联谊活动并摄影记录。【XX项目 贵宾专属飨宴终生学习教室】 生活与环境是息息相关的，善用小区内的终身学习教室，为每个年龄层的住户制造出不同的惊喜与学习成长，是我们企划方面的最大挑战。 因此，在年度活动安排上我们亦针对不同的主题设计了一连串的打算，诚挚的期待每一位住户都能感受到我们的用心。 一月 有机活力健康餐讲座DIY做做看 二月 生机植栽示范讲座 三月 花香、茶香、咖啡香、XX项目VIP联谊会 四月 环保绿化植栽、复活节彩绘活动

20、五月 俏妈咪母亲节亲子活动、身心灵有氧瑜珈讲座 六月 夏季养生讲座、端午节包粽教学 七月 儿童暑期夏令营 八月 父亲节艺术音乐飨宴 九月 居家安全防震、防灾、急救安全讲座系列 十月 中秋节博饼活动之夜 十一月 冬季养生讲座；重阳节庆生 十二月 欢乐圣诞晚会(2)布告生活、商务、居家风情制作: A.设置美观公布栏。 B.由网站维护人员设定每月主题，收集各类商务、文学、生活、休闲等文章或简短图文，张贴于公布栏。 C.小区服务人员负责定期张贴、收存。 D.制作小区信息，欢迎小区住户踊跃投稿，全体居民共创小区书香文化气息。【XX项目 五星级治理配套】 有用、可靠、先进、经济为原则, 努力达到：功能完整

21、、设施配套、技术先进、环境优美、适度超前的目标，提倡设计前卫、适度预留、便于扩展的表现手法，体现较高的性能价格比1.安全防范系统1. 周界防越报警系统在小区周界设置主动红外线报警探测器、电脉冲栅拦等报警探测装置,并与住宅小区治理中心的主机相连,用以及时发觉非法越界者。住宅小区治理中心能实时显示报警路段和报警时刻,能自动记录与保存报警信息。周界报警系统与小区视频安防监控系统联动，当周界探测器发生报警时，相应防区的摄像机监控画面在治理中心实时显示并进行录像。2. 视频安防监控系统在小区的各个进出口、停车场、车库出入口、地下车库、小区内部主干道及重要公共活动区域、电梯轿厢设置监控摄像机,每天二十四小

22、时对进出小区的人员、车辆以及电梯的运行情况实施监控,必要时进行实时录像,供事后重放查询。监控中心采纳矩阵+硬盘录像机相结合的治理模式，全实时录像时刻1周。3. 可视对讲系统系统采纳联网彩色可视对讲系统，在小区出入口、每个单元出入口都安装楼宇安全门对讲设备并与物业中心联网，治理中心能够操纵所有出入口设备的开启与关闭。每户都设置彩色可视对讲室内机,来访客人能够通过对讲系统实现与被访住户的对话,确认访客身份后由被访住户遥控开门。每个出入口及单元门对讲设备均带有IC卡感应门禁功能，住户能通过密码、IC卡、钥匙进入小区或单元门。联网的对讲系统功能可实现来访客人在小区的入口处就能与被访住户对话,假如被访者

23、不在家,就没有进入小区的必要。4. 住户报警系统小区内每个住户都安装有智能安全报警子系统,该系统能够识不来自烟感、煤气泄漏、应急求救按钮、红外线探头、门磁开关等报警探测器的信号,意外发生时,智能系统自动按照内部程序设定的警情等级,通过现场总线通信方式,把各种报警信号传送到远端的物业治理部门的监控中心。5. 电子巡查系统在小区设置电子巡查系统,杜绝保安人员漏岗、失职等现象。6. 停车场治理系统全自动化计算机治理的停车场,采纳无接触感应式智能IC卡操纵进出车辆,使停车场的治理形成方便、安全、高效的操纵体系。在小区所有出入口及地下车库出入口设置车辆治理系统，并采纳联网治理模式，车辆可自由选择出入口进

24、出。系统要紧作用是记录停车时刻、收费计算、车辆图象信息并提供报表；可对小区住户固定车辆和临时停放车辆进行统一治理，能区不固定车辆与临时车辆，并实行不同的计费收费标准。2. 治理与设备监控系统1. 住户ID识不系统在社区大堂、辅助出入口和要紧车流出入口设置遥感式住户ID识不系统，方便物业治理人员为住户提供贴心服务；同时，在各梯口住户ID识不系统具备对拖欠治理费用的住户能柔性提示的功能。2. 一卡通治理系统小区建立一卡通治理系统，要紧包括门禁治理、停车场治理、会所消费等实现小区一卡通，用户通过一张授权IC卡可实现小区的门禁、车辆道闸自动开启功能、小区会所小额消费刷卡功能。系统一卡通功能还包括电梯门

25、禁一卡通。3. 背景音乐与紧急广播系统(会所独立一套)在小区广场、中心绿地、道路交汇等处设置草地音箱，在各单元门厅设置天花喇叭，地下车库与消防广播共用前端音箱；各个音箱喇叭通过治理中心集中操纵。系统配置多种音源，在特定的时刻段播放舒缓的音乐,也能够播放公共通知、科普知识、娱乐节目等。在发生火灾、地震等突发情况发生时,作为紧急广播强制介入使用。4. 公共设备监控系统（BAS）系统应用智能节点在前端实时监测设备的运行状态，并在治理中心进行集中显示，从而实现公共设备运行治理自动化、安全化、节能化和集中化。系统对小区内所有的机电设备的运行状态、能源使用等进行远程操纵、监视报警，实现综合自动治理及有效节

26、能，具体内容如下：(一)配电系统监测功能：治理中心能够监测各个小区单元的供配电情况,一旦发生跳闸、缺相、停电等故障,治理中心计算机系统能够监测到出故障线路的位置,治理人员可依照情况及时采取相应的处理措施。(二)给排水系统监测功能:对住宅小区各个给排水系统进行监测。当给排水系统出现故障时,治理中心计算机系统给出信息显示,为维修人员及时检修提供方便。(三)照明设备的监控功能:对建筑航空障碍灯的工作状态进行监控,出现故障时能够及时把故障信息传到物业治理中心:对公共区域的照明(包括景观、泛光等)设备进行操纵,依照环境的照度和预定的时序实现照明的智能化操纵,达到安全节能的目的。(四)电梯运行状态监视功能

27、：电梯工作状态显示、故障报警信息集中治理,确保电梯的安全运行,出现故障及时发觉,及时处理。(五)自动喷灌节水功能：对小区园林绿化浇灌实行智能化治理,自动喷灌系统定时（甚至可依照气候、土壤的温度和湿度状况）自动喷水浇灌,在适当时候可人工干预喷水浇灌，达到科学浇灌和节约用水的目的。5. LED电子信息显示系统在住宅小区要紧出入口设立LED电子公告牌,显示有关的公共信息和小区物业治理信息,利用开展公布电子公告显示各种广告信息服务业务，全面杜绝在公共场所、电梯前室张贴告示的老旧公告手段。6. 智能家电远程操纵系统（预留操纵接口）住户安装家用电器远程操纵装置,可通过打电话、上网等方式操纵家中的空调等家用

28、电器的打开和关闭。7. 住户远程监视功能（预留操纵接口）依托小区网络系统平台，提供给要求更高的客户能够在住家特定区域加装网络摄像头，以便不在家时可利用PDA或电脑通过互联网远程连接数码可视终端远程监视自己家里的安全情况。8. 物业计算机治理系统物业计算机治理系统建有小区住户居民档案库。档案库包含了居民入户登记、变更登记、住户概况、房屋楼层平面图、家庭成员健康情况等详细资料。当出现紧急报警情况时,计算机治理系统能够依照前端智能采集器发出的报警信息,立即查找动身生紧急报警住户的相关资料,以便有关部门采取相应必要的处理措施提供详实的信息。治理人员能够随时随地查询、统计所需要的各种信息资料。系统实现在

29、家庭进行网上购物、网上教育、网上医疗、网上娱乐等。小区的物业治理部门也能够建立自己的信息服务平台,公布各种信息,方便住户生活,学习和休闲并能提供住户与物业治理部门的交流。 3. 小区网络局域网系统小区局域网基于Web的Intranet网络技术，操作系统采纳WINDOWS系列，网络协议采纳TCP/IP。采纳VLAN技术划分小区局域网，通过系统防火墙接入因特网，保证网络的安全性。小区网络主干采纳千兆多模光缆，楼内分支采纳超5类双绞线，可达到百兆要求。4. 相关配套建设工程1. 机房建设工程中心机房内安装操纵台、电视墙和其他弱电设备。机房工程是以保证设备运行的安全性、可靠性为要紧目的综合性项目，它包

30、括机房装饰装修（防静电地板）、供配电工程、UPS电源系统、防雷接地等几大系统。2. 综合管网工程管网设计与各工种的共同配合设计出合理的管网，对系统的实施和运行提供专门好的保障。【XX项目 五星级饭店服务导览】家是一个沈淀心灵、舒缓情绪的空间等待爱恋、向往恋家的感受在XX项目理想生活的中我们以想在客户之前的极致服务只有为您1.体贴入微的问候、服务总在您想到之前【物業服務中心】 生活上的繁琐，有了贴心的服务人员一切都变得简单；从旅馆机位的订票、情人节的玫瑰花束、小主人的转学服务，还有全家人最爱的餐厅预约，以及与生活息息相关的家务服务，通通交给充满服务热忱和甜美笑容的总管秘书， 贴心和值得信赖的服务

31、，让您由不得地想依靠她！饭店式生活服务柜台服务 1.晨间唤醒服务 2.留言提醒转逹 3.物件代收托管 4.安心叫车服务 5.来宾过滤接待入住服务 1.优良搬家厂商谘询 2.小区导览服务 3.报章杂志代订 4.水电煤气申请 5.电话申请安机 6.代迁户籍/代办转学 7.网络申请安装 8.代叫锁匠服务 （第38项为使用者付费之服务）商务服务 1.休闲旅游谘询 2.代租车服务 3.代订机位/车票 4.代订旅馆/餐厅 5.代订餐点 6.商务代办服务（影印、传真等各项事务服务） （第36项为使用者付费之服务） 家务服务 1.家教服务 2.钟点佣人服务 3.宠物美容预约 4.住宅水电修缮维护 （以上为使用

32、者付费之服务） 在宅服务 1.代缴各项费用 2.邮件寄收/快递宅配服务 3. 收送洗衣服务 4.代客冲印订花 5.联合采购服务 6.装修、修缮谘询服务 7.保固期限内之通报与追踪服务 8.保固期限外之检视与维修服务 （第15项为使用者付费之服务） 楼管服务 1.小区事务治理 2.小区安全治理 3.小区设备维护 4.小区财务治理 5.小区清洁维护2.服务项目执行细则 饭店式生活服务晨间唤醒服务执行踪式：同意托付指示确定晨间唤醒时刻依指示内容执行。留言提醒转达执行踪式：同意访客托付指示确定留言内容、填写留言条转达同意留言之住户。物件代管托收执行踪式： 同意托付指示确定保管之物件内容、填写物件代管签

33、收单依指示转交或待托付住户取回。安心叫车服务执行踪式：同意托付指示连络特约出租车行、确定至小区之时刻及地点回报托付住户结果。来宾过滤接待执行踪式：接待来访之来宾询问其身份及受访住户楼层、姓名回报受访住户。休闲旅游谘询执行踪式：齐备最新休闲旅游之信息供住户谘询代订餐点 执行踪式：同意托付指示连络特约之餐厅、确认订餐内容回报托付住户结果。代订旅馆/餐厅 执行踪式：同意托付指示连络各饭店、旅馆订位预订、确认回报托付住户结果。代租车服务执行踪式：同意托付指示连络特约租车公司、确认回报托付住户结果。代订机位/车票执行踪式：同意托付指示连络各航空公司（或通过网际网络）订位预订、确认回报托付住户结果。 以上

34、服务请洽柜台服务人员，代订服务项目之物品需由托付之住户付款，其余只酌收工本费（如：车资），不另加收服务费用。家务服务家教服务各住户如有需要家教服务，可先置服务中心了解相关事宜，通过服务人员提供优良有口碑之家教老师提供家教服务其费用，依实际公告价钞票计算。 执行踪式：同意预约托付服务人员确认到府上课时刻服务人员安排相关老师到府执行家教服务。钟点佣人服务本中心为小区住户提供到府清洁之服务（清理纱窗、打蜡清洁等），其费用以钟点计算。执行踪式：同意预约托付服务人员确认到府服务时刻服务人员安排特约钟点女佣到府执行清洁服务。收送洗衣服务由住户填写收送洗衣单，交由柜台服务人员转交指定或特约之洗衣厂商送洗，其

35、费用以特约商之价格及请款方式处理，与住户采月结计算。执行踪式：同意托付服务人员连络特约洗衣公司到府或至服务中心收取送洗衣务服务人员转交送回之衣物。宠物美容预约由小区治理服务中心提供特约服务厂商，如欲使用该项服务之住户，本中心将代为连络特约厂商（或住户指定之厂商），到府接送宠物、并按件计酬。执行踪式： 同意托付指示柜台服务人员确认到府接送宠物之时刻回报托付住户。住宅水电修缮维护由本小区之机电人员负责各住户之水电造册检修，如需更换水电物件、家电送修或施工时，另按件计酬。执行踪式：同意预约托付服务人员确认到府服务时刻服务人员安排机电维修人员到府维修。 特约服务/教练安排由小区服务中心安排特约美容造型

36、师及特约教练预约服务，每周固定日期至本小区服务，其费用依特约厂商之价格订定。 执行踪式：同意预约托付服务人员依固定日期安排特约服务时刻。 3.柜台服务流程客户服务部厂商或特聘人员签约作契制作宣传书了解服务内容下订客户验收确认缴费收据预约柜台讲明厂商确认验收单缴柜通知缴费结案行程排定完成服务提出验收单拨款前置作业实际作业结案 4.家务服务流程客户服务部厂商签约作契制作宣传书了解服务内容下订客户确认缴费收据预约柜台讲明厂商确认柜台报到通知缴费结案行程排定人员进场拨款前一天RECHECK验收单缴柜客户确认前置作业人员进场实际工作结案【XX项目 贵宾专属飨宴】XX项目的会所具备休闲、游憩及养生等之各项

37、功能，成为新世纪之居的首选。【味觉】天然甘醇花草茶、代订简易餐饮的服务，带给您由内到外的养生、舒压，无形中提升免疫系统。【听觉】随时播放飘扬于山野林间的天籁音乐，使您心情爽朗愉悦。【嗅觉】运用香草之精华，在您最需要舒展情绪时，为您点上一盏精油薰香。【视觉】通过温馨灯光、绿化植栽造景陈设，营造出让您舒缓神经的氛围。这所有的一切只为了让XX项目的主人在会所内享受到【身、心、灵】的完全放松1.会所设施项目及使用讲明 会所大厅所在位置：1楼 功 能：迎宾接待、会客、交谊 图书/阅读区所在位置：1楼 功 能：阅读、查找资料 使用方式：登记并使用点数卡 时 间：平日0900-2000 假日0830-203

38、0 周一休馆游泳池/水区所在位置：1楼 功 能：游泳、SPA 使用方式：直接付费使用.每人每次假日20元平日10元 时 间：平日0900-2000 假日0830-2030 周一休馆壁球室/休憩室所在位置：B1楼 功 能：壁球、休息 使用方式：直接付费使用.每人每时计点：假日40元/一小时，平日30元/一小时(每次登记以二小时为限) 时 间：平日0900-2000 假日0830-2030 周一休馆健身房所在位置：2楼 功 能：健身、跑步、重量训练活动 使用方式：登记并使用点数卡 计点：假日2点/时，平日1点/时 特约服务：特约教练、社团使用 时 间：平日0900-2000 假日0830-2030

39、 周一休馆高尔夫球电子推杆练习室所在位置：2楼 功 能：高尔夫球堆杆练习、活动区 使用方式：直接付费使用.每人每时计点：假日40元/一小时，平日30元/一小时(每次登记以二小时为限)特约服务：特约教练、社团使用 时 间：平日0900-2000 假日0830-2030 周一休馆儿童游戏室所在位置：302架空层 功 能：儿童游戏活动 使用方式：直接使用,免付费之公共设施 时 间：平日0900-2000 假日0830-2030 周一休馆棋牌室所在位置：501、2#C栋0103(晶尚名居)架空层 功 能：麻将、扑克牌、象棋、围棋 使用方式：每台每时收費：10元 时 间：营业时刻全日开放 周一休馆文艺展

40、览室所在位置：702架空层 功 能：美术品展览 使用方式：直接使用,免付费之公共设施 特约服务：可每1小时 清洁治理费50元 将于适合时刻开班授课 时 间：平日0900-2000 假日0830-2030 周一休馆台球室所在位置901架空层 功 能：8号球、1/14球、9号球 使用方式：登记并使用点数卡 每台每时计点：假日2点/时，平日1点/时 特约服务：将于适合时刻开班授课 时 间：平日0900-2000 假日0830-2030 周一休馆妈妈教室/多功能教室所在位置：15#02架空层 功 能：插花、幼教、美容、瘦身、烹饪、小型会议 使用方式：直接使用,免付费之公共设施 特约服务：可包租每小时清

41、洁治理费50元 将于适合时刻开班授课 时 间：平日0900-2000 假日0830-2030 周一休馆英文教室所在位置：16#01架空层 功 能：插花、幼教、美容、瘦身、读书班、讲座、会议 使用方式：直接使用,免付费之公共设施 特约服务：可包租每小时清洁治理费50元 将于适合时刻开班授课 时 间：平日0900-2000 假日0830-2030 周一休馆陶艺/美术教室所在位置：16#02架空层 功 能：陶艺及美术教学 使用方式：直接使用,免付费之公共设施 特约服务：可包租每3小时 清洁治理费150元 将于适合时刻开班授课 时 间：平日0900-2000 假日0830-2030 周一休馆音乐教室所

42、在位置：17#01架空层 功 能：音乐观赏/钢琴演奏 使用方式：直接使用,免付费之公共设施 特约服务：可包租每3小时 清洁治理费150元 将于适合时刻开班授课 时 间：平日0900-2000 假日0830-2030 周一休馆韵律教室所在位置：17#02架空层 功 能：舞蹈、瑜珈 使用方式：直接使用,免付费之公共设施 特约服务：可包租每小时清洁治理费50元 将于适合时刻开班授课 时 间：平日0900-2000 假日0830-2030 周一休馆心灵沉淀室所在位置：18#02架空层 功 能：艺术厅(心灵沉淀室) 使用方式：直接使用,免付费之公共设施 特约服务：将于适合时刻开班授课 时 间：平日090

43、0-2000 假日0830-2030 周一休馆2.会所运行及治理 会所设施临时治理方法讲明第一条 打算总则：本会所俱乐部之宗旨乃促进彼此间之交流，增进住户间之情谊，针对每一区分单位之不同，提供多样之公共设备，使公共设施能充份而有效的运用。第二条 经营与治理：本俱乐部由物业治理公司统筹一切经营与治理事宜，并由治理服务中心负责执行，凡属本小区之住户均须按照本治理方法及使用规则来使用公共设施。第三条 设施分类： 設施分類 (請參考會館設施使用說明) 一、直接使用,免付费之公共设施陶艺教室音乐教室心灵沉淀室才艺教室韵律教室妈妈教室/多功能教室儿童游戏室文艺展览室二、登记并使用点数卡之公共设施图书阅览室

44、1F健身房台球室三、直接付费使用之公共设施1F游泳池区B1F璧球室高尔夫球电子推杆练习室棋牌室第四条 使用者类不及资格：一、凡是本小区住户并如期缴交治理费者。二、本小区住户之亲友需由住户陪同方得使用各设施。第五条 计费标准：一、收费建议：住户于缴交治理费后服务中心依权状登记之平方米数,将其可使用之点数输入小区一卡通系统中。住家10平方米兑换1点店面15平方米兑换1点二、住户于缴交治理费后，另得向治理服务中心购买面值100元之点数卡（10元一点，合计10点）。（初期可采90元之折扣价出售）三、登记使用之公共设施-住户于进入俱乐部时,只需出示卡片交由服务人员刷卡后,既可藉由电脑系统自行扣抵点数。（

45、限当月内使用）。第六条 使用限制：一、本卡片仅供本俱乐部识不使用，不提供其他证明使用。二、住户不得将使用资格转让于本住户以外第三者。三、如住户之亲友、同事及客户使用公共设施时，须由住户陪同，并比照住户之使用方式扣抵陪同住户之点数卡。四、不得用于转换现金及其他有价品。第七条 住户之权利与义务：一、住户或其同行亲友，若发生损害本俱乐部之行为或恶意造成俱乐部名声、或设备之损坏，本俱乐部可依法提出告诉请求赔偿。二、住户有依规定缴交各项费用之义务。三、住户应遵守治理规章及其他各项规定之义务。四、住户不得藉本会所名义或利用本公共设施，从事不当或物业治理公司认定不妥或不符合业主委员会之活动。第八条 权利终止

46、：一、住户若有下列之情事，物业治理公司得进行取消使用资格：二、违反物业治理公司宗旨及有损业主委员会声誉者。三、不遵守住户规约或各项治理规章，情节重大或经劝阻、建议仍不遵守者。四、推迟缴纳各项费用，经催告仍未履行者。五、丧失住户资格者。推迟缴纳各项费用，经催告仍未履行者。六、治理服务中心公告之未按时缴交治理费之住户。第九条 附则：一、本方法收费标准、开放时刻及治理细节则由物业治理公司决议后施行之。二、物业治理公司得依实际情形研定治理细则。三、本方法若有未尽事宜，得经由物业治理公司会议决后增减修订，并公告实施。3.会所设施预约/使用流程图住户连络柜台服务人员预约设施使用时段YN付费与否個人使用扣點

47、使用住戶由本人簽名柜台服務人員查詢剩餘點數团体场地租用填写租用单付场地租金费用住户登记后 进场使用点数足够与否YN请住户另购点数【精准服务全员到位】展现服务价值前，我们已呈现出服务人员的价值以国际标准化的规格训练服务人员从接待礼仪、专业服装、服务观念，皆因您的尊贵而更显完美1.服务人员人力编制与人员素养讲明 为提供住户高质量、迅速的全生活系列服务，建议： 编制小区经理、小区主任、小区秘书、客服人员、会所秘书、驻卫保安人员、环保清洁人员、机电维护人员，整合专业技术与高质量服务观念，执行本小区相关治理事项。为塑造五星级豪宅形象，服务人员之均穿戴标准制服及专属辨不标章。 小区服务人员小 区 经 理：

48、 男性为主，具饭店或物业主管3年以上经验。 着深色全套式男性西服、专属领带、识不名牌。小 区 主 任： 男女不拘，具饭店或物业主管2年以上经验。 男性着深色全套式男性西服、专属领带、识不名牌。女性着深色全套式女性西服、专属领结、识不名牌。小 区 秘 书： 女性为主，30岁以下，2班制具柜台服务及小区事务经验。 着深色全套式女性西服、专属领结、识不名牌。客 服 人 员： 女性为主，30岁以下，3班制具柜台服务及小区事务经验。 着深色全套式女性西服、专属领结、识不名牌。驻卫保安人员：男性45岁以下，具高级小区清洁服务经验 1 年以上经验；无经验亦可。 着专属季克制服。环保维护人员：男/女性50岁以

49、下，具高级小区清洁服务经验 1 年以上经验；无经验亦可。 着专属工作制服。机电维护人员：男性50岁以下，具机电维护5年以上经验。 着专属工作服、标章及帽子。会所服务人员会所组长兼健身教练：男性为主，具会馆或会所组长2年以上经验，需有合格救生员执照。 着会所专属季克制服。会 所 秘 书：女性为主，30岁以下，2班制具柜台服务或小区会所事务经验。 着会所专属季克制服。 环保维护人员：男/女性50岁以下，具小区或会所清洁服务 1 年以上经验。 着会所专属季克制服。2.物业服务人员训练执行细则 (1)为展现智慧型住宅小区的生活治理机能，进驻前提供至少十天时刻，进行全体派驻人员职前训练；遴选 之安全人员

50、均通过严格之甄选条件及安全查核，经警政单位查核无前科记录后，操守品行良好之人员，使您住的安心、倍感贴心。 (2)服务人员教育训练内容： 1.小区电脑系统、电讯系统。 2.小区机电设备、安全系统等操作训练。 3.礼仪服务训练、小区公设环境熟知训练、灾难应变训练。 4.物业治理公司派驻现场之各项服务人员均熟练各项电脑系统操作及相关作业表单。【流程化制度化的治理品质】 我们深信：流程化与制度化是治理品质的第一步以品质认证之流程执行及完善的后勤督促机制精准落实并确保服务品质1. 业主临时公约第一章 总 则第一条 依照物业治理条例和相关法律、法规、政策，建设单位在销售物业之前，制定本临时公约，对有关物业

51、的使用、维护、治理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。第二条 建设单位应当在物业销售前将本临时公约向物业买受人明示，并予以讲明。物业买受人与建设单位签订物业买卖合同时对本临时公约予以的书面承诺，表示对本临时公约内容的认可。第三条 本临时公约对建设单位、业主和物业使用人均有约束力。第四条 建设单位与物业治理企业签订的前期物业服务合同中涉及业主共同利益的约定，应与本临时公约一致。第二章 物业差不多情况第五条 本物业治理区域内物业的差不多情况物业名称：晶尚名居、晶尚名苑座落位置：枋湖片区物业类型：小高层住宅、商用店铺建筑面积：188,093.43m 2物业

52、治理区域四至：东至：县黄路南至：枋湖南路西至：翰林苑小区北至：双十中学新校区第六条 依照有关法律法规和物业买卖合同，业主享有以下物业共用部位、共用设施设备的所有权：1、由单幢建筑物的全体业主共有的共用部位，包括该幢建筑物的承重结构、主体结构，公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、户外墙面、屋面、绿化地 、顶楼天台等；2、由单幢建筑物的全体业主共有的共用设施设备，包括该幢建筑物内的给排水管道、落水管、水箱、水泵、电梯、冷暖设施、照明设施、消防设施、避雷设施、垃圾间、天线、通讯设备等；3、由物业治理区域内全体业主共有的共用部位和共用设施设备,包括围墙、池井、照明设施、共用设施设备使用的房屋、物业治理用房

53、、各栋架空层、地下室车库、大堂等。第七条 在本物业治理区域内，依照物业买卖合同，以下部位和设施设备为建设单位所有：1、会所2、幼儿园3、销售接待中心4、其他属于建设单位的建设单位行使以上部位和设施设备的所有权，不得阻碍物业买受人正常使用物业。第三章 物业的使用第八条 业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得阻碍其他业主正常使用物业。第九条 业主应遵守法律、法规的规定，按照有利于物业使用、安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，在供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境爱护等方面妥善处理与相邻业主的关系。第十条 业主应按设计用途

54、使用物业。因专门情况需要改变物业设计用途的，业主应在征得相邻业主书面同意后，报有关行政主管部门批准，并告知物业治理企业。第十一条 业主需要装饰装修房屋的，应事先告知物业治理企业，并与其签订装饰装修治理服务协议。业主应按装饰装修治理服务协议的约定从事装饰装修行为，遵守装饰装修的注意事项，不得从事装饰装修的禁止行为。第十二条 业主应在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾，不得擅自占用物业共用部位和公共场所。本物业治理区域的装饰装修施工时刻详见住宅/店面室内装修治理协议，其他时刻不得施工。第十三条 因装饰装修房屋阻碍物业共用部位、共用设施设备的正常使用以及侵害相邻业主合法权益的，业主应及时恢复原状并承

55、担相应的赔偿责任。第十四条 业主应按有关规定合理使用水、电、气、暖等共用设施设备，不得擅自拆改。第十五条 业主应按设计预留的位置安装空调，未预留设计位置的，应按物业治理企业指定的位置安装，并按要求做好噪音及冷凝水的处理。第十六条 业主及物业使用人使用电梯，应遵守本物业治理区域的电梯使用治理规定。第十七条 在物业治理区域内行驶和停放车辆，应遵守本物业治理区域的车辆行驶和停车规则。第十八条 本物业治理区域内禁止下列行为：1、损坏房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋设计用途；2、占用或损坏物业共用部位、共用设施设备及相关场地，擅自移动物业共用设施设备；3、违章搭建、私设摊点；4、在非指

56、定位置倾倒或抛弃垃圾、杂物；5、违反有关规定堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒有害物质，发出超标噪声；6、擅自在物业共用部位和相关场所悬挂、张贴、涂改、刻画；7、利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动；8、商铺店面部分禁止从事餐饮、小吃、食品类的生意经营；9、法律、法规禁止的其他行为。10.各户露台、阳台禁止私自装设铁窗、采光罩，如需装设者须按照小区制式规格之规定，统一按装。第十九条 业主和物业使用人在本物业治理区域内饲养动物不得违反有关规定，并应遵守以下约定：1、遵守小区宠物治理方法内容之关定；2、需在治理服务中心登记资料建档。第四章 物业的维修养护第二十条 业主对物业专有

57、部分的维修养护行为不得阻碍其他业主的合法权益。第二十一条 因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时，业主或物业治理企业应事先告知相关业主，相关业主应给予必要的配合。 相关业主阻止维修养护的进行造成物业损坏及其他损失的，应负责修复并承担赔偿责任。第二十二条 发生危及公共利益或其他业主合法权益的紧急情况，必须及时进入物业专有部分进行维修养护但无法通知相关业主的，物业治理企业可向相邻业主讲明情况，在第三方（如所在地居委会或派出）的监督下，进入相关业主的物业专有部分进行维修养护，事后应及时通知相关业主并做好善后工作。第二十三条 因维修养护物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当

58、征得建设单位和物业治理企业的同意，并在约定期限内恢复原状。第二十四条 物业存在安全隐患，危及公共利益或其他业主合法权益时，责任人应当及时采取措施消除隐患。第二十五条 建设单位应按国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。建设单位在保修期限和保修范围内拒绝修复或拖延修复的，业主能够自行或托付他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由建设单位承担。第二十六条 本物业治理区域内的全体业主按规定缴存、使用和治理物业专项维修资金。第五章 业主的共同利益第二十七条 为维护业主的共同利益，全体业主同意在物业治理活动中授予物业治理企业以下权利：1、依照本临时公约配合建设单位制定物业共用部位和共用设施设

59、备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；2、以批判、规劝、公示、存证信函等必要措施制止业主、物业使用人违反本临时公约和规章制度的行为；3、及时收取物业治理费等合理费用；4、利用公开场所开展多种经营活动；5、未缴交物业治理费者,将对其出入门禁卡予以临时撤销,直到费用缴交完全后,方可使用。第二十八条 建设单位应在物业治理区域内显着位置设置公告栏，用于张贴物业治理规章制度，以及应告知全体业主和物业使用人的通知、公告。第二十九条本物业治理区域内，物业服务收费采取包干制方式。业主应按照前期物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用(物业服务资金)。物业服务费用是物业服务活动正常开展的基础，涉

60、及全体业主的共同利益，业主应积极倡导欠费业主履行交纳物业服务费用的义务。第三十条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、物业治理企业的同意后，按规定办理有关手续，业主所得收益要紧用于补充专项维修资金。第六章 违约责任第三十一条 业主违反本临时公约关于物业的使用、维护和治理的约定，阻碍物业正常使用或造成物业损害及其他损失的，其他业主和物业治理企业可依据本临时公约向人民法院提起诉讼。第三十二条 业主违反本临时公约关于业主共同利益的约定，导致全体业主的共同利益受损的，其他业主和物业治理企业可依据本临时公约向人民法院提起诉讼。第三十三条 建设单位未能履行本临时公约约定义务的，业