论建筑合同管理策划

1、-. z. 工程学院 Qiqihar Institute Of Technology毕业论文 （设 计）题 目论建筑工程合同管理与策划 作 者黄丹丹所属系别建筑工程系专业年级工程造价113学 号2011110300指导教师书环 2014年2月目 录TOC o 1-3 h u HYPERLINK l _Toc25148 摘 要 PAGEREF _Toc25148 I HYPERLINK l _Toc13445 Abstract PAGEREF _Toc13445 II HYPERLINK l _Toc16348 第一章 绪论 PAGEREF _Toc16348 1 HYPERLINK l _To

2、c307 1.1建筑行业发展前景及建筑合同意义 PAGEREF _Toc307 1 HYPERLINK l _Toc5454 1.1.1建筑行业发展前景 PAGEREF _Toc5454 1 HYPERLINK l _Toc2574 1.1.2建筑施工合同影响企业效益 PAGEREF _Toc2574 1 HYPERLINK l _Toc11337 第二章 建筑合同种类及管理风险控制 PAGEREF _Toc11337 2 HYPERLINK l _Toc18707 2.1建筑合同种类及容简介 PAGEREF _Toc18707 2 HYPERLINK l _Toc6516 2.1.1.单价合

3、同 PAGEREF _Toc6516 2 HYPERLINK l _Toc24705 2.1.2固定总价合同 PAGEREF _Toc24705 3 HYPERLINK l _Toc7548 2.1.3.成本加酬金合同 PAGEREF _Toc7548 4 HYPERLINK l _Toc16401 2.1.4.目标合同 PAGEREF _Toc16401 5 HYPERLINK l _Toc23536 2.2建筑合同的管理风险控制 PAGEREF _Toc23536 6 HYPERLINK l _Toc3308 2.2.1签约准备阶段的风险控制 PAGEREF _Toc3308 6 HYPE

4、RLINK l _Toc32223 2.2.2签约协商阶段应注意防的风险 PAGEREF _Toc32223 7 HYPERLINK l _Toc10818 第三章 建筑合同管理要点分析 PAGEREF _Toc10818 9 HYPERLINK l _Toc18064 3.1认识建设项目施工合同的特点 PAGEREF _Toc18064 9 HYPERLINK l _Toc28598 3.2健全企业的合同管理制度 PAGEREF _Toc28598 10 HYPERLINK l _Toc4808 3.2.1合同的审查制度 PAGEREF _Toc4808 10 HYPERLINK l _To

5、c17394 3.3管理规划合同谈判过程 PAGEREF _Toc17394 11 HYPERLINK l _Toc16256 3.3.1组建谈判班子 PAGEREF _Toc16256 11 HYPERLINK l _Toc17703 3.3.2 做好谈判的准备工作 PAGEREF _Toc17703 12 HYPERLINK l _Toc6897 3.3.3正确运用谈判策略和计巧 PAGEREF _Toc6897 12 HYPERLINK l _Toc13893 3.4合同实施过程中的管理 PAGEREF _Toc13893 13 HYPERLINK l _Toc23394 3.4.1签订

6、合同的双方必须按照约定履行合同 PAGEREF _Toc23394 13 HYPERLINK l _Toc24362 3.4.2诚实守信的态度推动合同规化 PAGEREF _Toc24362 13 HYPERLINK l _Toc12583 3.4.3按照法律规定履行合同 PAGEREF _Toc12583 14 HYPERLINK l _Toc16158 第四章 建筑合同策划的分析 PAGEREF _Toc16158 15 HYPERLINK l _Toc30112 4.1合同策划意义依据及程序 PAGEREF _Toc30112 15 HYPERLINK l _Toc11346 4.1.1

7、合同策划的意义 PAGEREF _Toc11346 15 HYPERLINK l _Toc18246 4.1.2合同策划的依据 PAGEREF _Toc18246 16 HYPERLINK l _Toc4160 4.1.3合同策划的程序 PAGEREF _Toc4160 16 HYPERLINK l _Toc8961 4.2承包商的合同策划 PAGEREF _Toc8961 17 HYPERLINK l _Toc12316 4.2.1投标的选择 PAGEREF _Toc12316 17 HYPERLINK l _Toc19812 第五章 结论 PAGEREF _Toc19812 19 HYPE

8、RLINK l _Toc10676 参考文献 PAGEREF _Toc10676 20 HYPERLINK l _Toc12923 致 PAGEREF _Toc12923 21摘 要随着中国城市现代化进程的不断发展，棚户区改造的逐渐推广。建筑业这个一向具有发展前景的行业，便在政策与形式的一致推动下，迎来了属于它的飞速发展时期。建筑公司如雨后春笋一般拔地而起，而由此形成的建筑行业市场也出现了多元化聚集的趋势。而如何在建筑行业中拔得头筹，成为最大的盈利企业。怎样合理的签订与策划建筑合同，便成为企业获利最不可缺少的一部分。本文简介目前建筑合同签订方式及获利手段，对其获利方式进行逐一分析。将如何为企业

9、在建筑合同中谋取获利作为第一目标，来对建筑合同进行合理的管理与策划。关键词：建筑业 利润 合同策划 合同管理 AbstractWith the continuous development of Chinas urban modernization, turn shantytowns into new housing areas gradually popularized. This always has a development prospect of industry construction, under the policy is consistent with the form o

10、f promotion, celebrated its rapid development period. Construction panies have mushroomed in general, and the resulting market construction industry also appears a trend of diversification gathered. And how to in the construction industry, as the largest profit enterprises. How to reasonable and pla

11、nning construction contract, bee the most indispensable part of corporate profits. In this article the current construction contract mode and means of profit, to analyze the profit mode. How will seek profit for enterprises in the construction contract as the first goal, to carry on the reasonable p

12、lanning and management of construction contract.Keyword：Construction industry Profit Contract planning Contract management -. z.绪论1.1建筑行业发展前景及建筑合同意义1.1.1建筑行业发展前景随着城市现代化进程的不断加速，棚户区改造也在向中小城市日益逼近。传统建筑行业，在政策与形式双重扶植下，逐渐成为一个拥有巨大发展潜力的市场。越来越多的建筑公司如雨后春笋一般拔地而起，共同来争夺这块市场中利益最大的行业蛋糕”。而如何让自己的蛋糕”更大，如何能让企业获利更多。建筑工程

13、合同的签订与策划便占据了最为主要的地位。1.1.2建筑施工合同影响企业效益建筑项目施工合同，作为企业获取盈利的方式之一，其中每项条款的正确与否都将是企业是否能够获取利益的关键。因为，建设项目施工合同是工程建设的双方必须遵守的法律文件，合同明确了合同的主体所承担的责任义务和所享受的权利。加强合同签订前和履行中的管理，以及合同终止后的档案管理，是施工企业在经营管理中避免合同风险提高经济效益的重要工作。随着建筑行业的不断发展，建筑项目的计价方式也在不断转变，做好合同管理与策划工作已经被各大企业所重视。则如何安排合同的使用及管理工作就是此次论文的中心思想。建筑合同种类及管理风险控制2.1建筑合同种类及

14、容简介合同的计价方式有很多种，不同种类的合同，有不同的应用条件、不同的权力和责任分配、不同的付款方式，同时合同双方的风险也不同，应依具体情况选择合同类型。目前，合同的类型主要有四种。 2.1.1.单价合同 这是最常见的合同种类，适用围广，我国的建设工程施工合同也主要是这一类合同。在这种合同中，承包商仅按合同规定承担报价的风险，即对报价（主要为单价）的正确性和适宜性承担责任；而工程量变化的风险由业主承担。由于风险分配比较合理，能够适应大多数工程，能调动承包商和业主双方的管理积极性。单价合同又分为固定单价合同和可调单价合同等形式。 单价合同的特点是单价优先，例如在施工合同中，业主给出的工程量表中的

15、工程量是参考数字，而实际合同价款按实际完成的工程量和承包商所报的单价计算。虽然在投标报价、评标、签订合同中，人们常常注重合同总价格，但在工程款结算中单价优先，所以单价是不能错的。对于投标书中明显的数字计算的错误，业主有权先作修改再评标。2.1.2固定总价合同固定总价合同的概念及特点 这种合同以一次包死的总价委托，价格不因环境的变化和工程量增减而变化，所以在这类合同中承包商承担了全部的工作量和价格风险。除了设计有重大变更，一般不允许调整合同价格。在现代工程中，特别在合资项目中，业主喜欢采用这种合同形式，因为： 工程中双方结算方式较为简单。 在固定总价合同的执行中，承包商的索赔机会较少（但不能根除

16、索赔）。通常可以免除业主由于要追加合同价款、追加投资带来的需上级，如董事会、甚至股东大会审批的麻烦。 但由于承包商承担了全部风险，报价中不可预见风险费用较高。承包商报价的确定必须考虑施工期间物价变化以及工程量变化带来的影响。在这种合同的实施中，由于业主没有风险，所以他干预工程的权力较小，只管总的目标和要求。 固定总价合同的应用前提 ： 在以前很长时间中，固定总价合同的应用围很小：工程围必须清楚明确，报价的工程量应准确而不是估计数字，对此承包商必须认真复核。 工程设计较细，图纸完整、详细、清楚。 工程量小、工期短，估计在工程过程中环境因素（特别是物价）变化小，工程条件稳定并合理。 工程结构、技术

17、简单，风险小，报价估算方便。 工程投标期相对宽裕，承包商可以作详细的现场调查、复核工作量、分析招标文件、拟定计划。 合同条件完备，双方的权利和义务十分清楚。 固定总价合同的计价方式 业主为了方便承包商投标给出工程量表，但业主对工程量表中的数量不承担责任，承包商必须复核。各分项工程的固定总价之和即为整个工程的价格。 如果招标文件中没有给出工程量清单，而由承包商制定，则工程量表仅作为付款文件，不属合同规定的工程资料。合同价款总额由各分项工程的固定总价构成。承包商必须根据工程信息计算工程量，若工程量有漏项或计算不正确，则被认为已包括在整个合同的总价中。2.1.3.成本加酬金合同 这是与固定总价合同截

18、然相反的合同类型。工程最终合同价格按承包商的实际成本加一定比率的酬金（间接费）计算。在合同签订时不能确定一个具体的合同价格，只能确定酬金的比率。由于合同价格按承包商的实际成本结算，所以在这类合同中，承包商不承担任何风险，而业主承担了全部工作量和价格风险，所以承包商在工程中没有成本控制的积极性，常常不仅不愿意压缩成本，相反期望提高成本以提高他自己的工程经济效益。这样会损害工程的整体效益。所以这类合同的使用应受到严格限制，通常应用于如下情况： 投标阶段依据不准，工程的围无法界定，无法准确估价，缺少工程的详细说明。 （2）工程特别复杂，工程技术、结构方案不能预先确定。它们可能按工程中出现的新的情况确

19、定。 （3）时间特别紧急，要求尽快开工。如抢救、抢险工程，人们无法详细地计划和商谈。为了克服该种合同的缺点，调动承包商成本控制的积极性，可对上述合同予以改进：事先确定目标成本，实际成本在目标成本围按比例支付酬金，超过目标成本部分不再增加酬金；若实际成本低于目标成本，则除支付合同规定的酬金外，另给承包商一定比例的奖励；成本加固定额度的酬金，不随实际成本数量的变化而变化。 2.1.4.目标合同这是固定总价合同和成本加酬金合同相结合的形式，在发达国家，广泛应用于工业项目、研究和开发项目、军事工程项目中。 目标合同以全包形式承包工程，通常合同规定承包商对工程建成后的生产能力或功能、工程总成本、工期目标

20、承担责任。若工程投产后的规定时间达不到预定生产能力，则按一定的比例扣减合同价款；若工期拖延，则承包商承担工期拖延违约金；若实际总成本低于预定总成本，则节约的部分按预定比例奖励承包商，反之，则由承包商按比例承担。 2.2建筑合同的管理风险控制2.2.1签约准备阶段的风险控制对方组织合法性,即权力能力和行为能力的调查。对方是建设单位的,应调查其是否是依法登记注册的正规单位,是否具备法人资格;如果是法人下属单位,应查清其授权委托书,必要时可保留其复印件或向被代理单位查询。如果对方是分包商,我们应确认对方是否具有相应资质条件,而且还要调查其是否确实具备相应施工能力。建设合法性调查。根据建筑法的规定,建

21、筑工程开工前,建设单位必须申领建筑许可证。无证施工的视为非法,会导致施工合同无效,施工款项和损失难以追回等后果。建筑工程依国务院规定不必领取施工许可证的,和法定不必申领许可证的小型工程,以及个人依法建筑,可以不必办理施工许可,但施工方仍需对此情况进行核实,分析其是否符合规定。建设方的资信调查。目前我国企业存在较普遍亏损现象,即使行政事业单位,也往往资金难以到位,在签约时,应尽量选择资金有保障的单位。如果建设单位提供担保的,还必须对担保方进行担保主体合法性和资信调查。合同法明确规定了不安抗辩权,即施工方在施工过程中,如果发现建设单位经营状况严重恶化,或转移财产、抽逃资金,丧失商业信誉,以及其他可

22、能丧失履行债务能力的情形,并有确切证据的,可以中止履行,并要求建设单位履行债务或提供担保。否则有权解除合同,追究赔偿责任。工程相关条件调查。施工地的环境条件,包括气候、地形、地貌、地质等,人文条件,包括民族、风俗、文教、经济等,施工条件,包括交通、原材料供应、设备供应、生活供给等,对了解施工的难易程度,确定*些特定条款有很大作用,必须严格调查。2.2.2签约协商阶段应注意防的风险协商是对合同的主要条款交换意见,达成合意的过程,合同法上称为要约和承诺,建设工程中一般表现为招标投标和中标。根据合同法和招标投标法的规定,在招标投标过程中要注意以下问题:招标文件是要约邀请,不具有法律约束力,但其容对后

23、续的中标签约和施工影响很大。要注意分析招标文件中给定的项目性质、技术要求、工程相关条件以及给定的主要合同条款,对其中超出自身条件和要能导致违规的要特别注意,应在标书中对其进行适当处理。标书的制作是非常关键的,除为中标服务以外,它还是签约过程的要约,对合同的影响极大,标书的措词,既应避免与招标公告中的意思表示冲突,又应尽量把自己的意思表达出来,而且要为自己留有余地。招标投标法一改我国过去的标价以标底为中心一定围有效,从中择优选用中标单位的传统模式,转变为按合理最低标选择中标单位,或者尽管不是最低标价,但是综合条件却最能满足项目各项要求的投标单位。因而标书的制作应从单纯重标价转移到科学评估项目和充

24、分分析自身优势上来。作为要约,投标文件可以补充、修改、撤回和撤销。根据合同法规定,要约在到达受要约人之前可以撤回,在受要约人发出承诺通知前可以撤销;招标投标法规定,投标文件在要求提交的截止时间前可以补充修改和撤回。所以,标书发出以后,如果对方或自己或市场条件发生了变化,使签订这种合同变得不利益,不可能,或有新的利益出现,可以依法补充修改或撤回撤销标书,从而维护自己的利益。建筑合同管理要点分析3.1认识建设项目施工合同的特点3.1.1建设项目的特点：建筑物的形态千差万别、功能特定、种类繁多； 建设项目的体积庞大、消耗的人力、物力、财力多，一次性投资额大，时间跨度很长等等。以上的这些特点必须要体现

25、在合同中，决定了建设项目合同不同于其他经济合同，其特点包括： 1 施工合同履行时间长。由于建筑产品体积庞大、结构复杂、施工周期都较长，工期少则几个月，长则几年。 2 在合同实施过程中不确定影响因素多，受外界自然影响大，合同的风险高难度大。 3 施工合同变更多。当主观和客观情况变化时，有可能造成施工合同的变化，施工合同争议和纠纷也就比较多。 4 施工合同的条款多。由于建设项目本身的特殊性和施工生产的复杂性，决定了施工合同涉及的方面多，条款也多。 5 施工合同涉及面广。 （1）签订施工合同必须遵守国家的法律、法规、行政管理规章制度。 （2）涉及到监理单位、设计单位、供货商、劳务分包和专业分包单位、

26、保险公司等多方。 （3）施工合同还会受工商行政管理部门、建设行政部门、环保部门、合同双方上级主管部门管理。 （4）遇到合同纠纷时还要与合同调解机关、仲裁机构或人民法院打交道。 6 采用清单计价方法的建设项目合同是单价合同，它强调量价分离”，即清单中的工程量与单价分开。清单中的工程量是预计量，工程竣工后要按实盘点结算；清单项目的每一项报价是固定的，除依据合同调价条件款规定调整外，是不能改变的。3.2健全企业的合同管理制度健全的合同管理制度是做好合同管理工作的保障。在施工企业部应当建立施工合同的协调管理制度、审查制度、批准制度、监督制度、考核制度、目标管理制度以及备案制度。3.2.1合同的审查制度

27、为了确保企业通过建设项目的施工获得利润，降低合同风险，应当对合同条款进行反复推敲、严格的审查，避免合同条款的遗漏和错误。着重审查合同是否符合国家的有关法律法规，合同中所规定的权利义务是否合理，经营风险、技术风险是否考虑充分等，在严格的审查制度下，可使合同的签订建立在可靠的基础上，尽量减少日后合同纠纷的发生，维护企业的合法权利。合同的批准制度 为了保证合同的合法有效，要建立合同批准的程序。合同在签订前要经过企业部的意见，经项目主管领导批准，最后由企业的主管领导批准，最后由企业的主管或企业法人签字批准。在合同的批准制度中应当明确企业法人签字批准。在合同的批准制度中应当明确企业合同印章的使用、登记、

28、保管等制度。做到专章专用”，严格管理，合同印章必须有专人管理不得滥用。监督制度应当制订对合同的签约程序、履行过程和备案情况进行监督管理制度，通过有效的监督及时发现问题及时解决，督促企业部各部门严格执行有关规定，正确履行合同，做好备案工作。3.3管理规划合同谈判过程合同的谈判过程是工程建设的双方对合同的条款的容进行详细协商讨价还价的过程，通过谈判充分了解对方工程施工建设意图和项目的详细情况，为领导层提供准确的信息和决策的依据。为了达到谈判目的并签订合同应做好下面的工作：3.3.1组建谈判班子应当由经营、技术、造价、材料采购等方面的人员组成谈判班子，这些人应当对已方的管理水平、经济实力、技术条件、

29、人员情况完全掌握，尤其是对工程量清单各个子项的成本构成、材料设备的采购价格十分了解。事先应当对工程建设中可能存在的风险作详细的分析，提出相应的对策。3.3.2 做好谈判的准备工作在谈判开始之前首先要做好资料的收集整理工作，将前期的会议纪要、备忘录、意向书、招标文件、图纸、现场踏勘记录、报价文件、价格信息以及政府关于工程施工建设的相关建设规定等准备齐全。做好分析判断工作首先，应当对自己谈判人员情况、单位的实力进行详细的分析，明确谈判期望目标、基本目标和谈判的底线。做好谈判的分工工作。安排好谈判的大致进度，使谈判工作按照一定的节奏和步骤进行。其次，要对谈判的对象进行分析判断，要掌握他们的意图，对对

30、方单位作详细的调查，尤其重要的是对它的合法性、经济实力、信誉记录以及它的优势和不足要十分了解。然后，要根据综合分析结果，正确的做出对谈判各要素的基本判断，制订出详细的谈判方案。3.3.3正确运用谈判策略和计巧谈判的起点应当高，妥协让步要合理，原则问题要慎重，注意谈判的气氛，避免僵局的出现，必要时可提出拖延办法或提出休会。谈判的策略要在谈判之前拟定，谈判时根据具体的情况做出调整，谈判的技巧要在长期的实践中不断的积累总结。谈判的过程是双方不断妥协让步最终达成一致而签订合同的过程，谈判的双方在维护各自利益和同时，还应当本着诚实合作的态度进行谈判，否则本着诚实信用的合作态度进行谈判，否则难以达成协议或

31、虽达成了协议可能会给合同以后的实施埋下纠纷的种子。3.4合同实施过程中的管理合同的实施过程就是合同义务人履行过程。施工合同签订后即具有法律约束力，合同当事人应当严格按照合同条款全面履行各自的义务。建设项目施工合同实施过程的管理应当遵循以下要求：3.4.1签订合同的双方必须按照约定履行合同要根据合同规定的履行时间、地点、方式，完成合同约定标的、数量、质量、造价，全面履行合理条款，完成合同规定的义务，并取得相应的权利。3.4.2诚实守信的态度推动合同规化合同签订双方应当采取相互信任的态度，诚实合作以保证合同的正确履行；尽可能为对方履约提供方便，维护对方的利益，为合同的履行提供良好的氛围。诚实信用还

32、应当体现在合同规定的条款与项目施工的实际情况一致。合同规定的工期、质量应当不折不扣地完成；做好施工现场签证，合同应按约定调整工程造价，工程竣工后应当及时地结算。3.4.3按照法律规定履行合同鉴于建设项目施工合同所涉及的围广、履行时间长，合同条款难以完成，对于合同条款缺项部分要按照（合同法）的规定履行，必要时可以运用法定的权力维护自己的利益。从依法治国和完善经营管理促进经济发展的方面考虑，无论你是业主还是承包人，建设项目施工合同的管理工作应当避免粗放经营、忽视合同的做法，通过加强对合同的管理，提高经济效益和社会效益。建筑合同策划的分析4.1合同策划意义依据及程序在建筑工程项目的初始阶段必须进行相

33、关合同的策划，策划的目标是通过合同保证工程项目总目标的实现，必须反映建筑工程项目战略和企业战略，反映企业的经营指导方针和根本利益。合同策划需考虑的主要问题有：项目应分解成几个独立合同及每个合同的工程围；采用何种委托方式和承包方式；合同的种类、形式和条件；合同重要条款的确定；合同签订和实施时重大问题的决策；各个合同的容、组织、技术、时间上的协调。 4.1.1合同策划的意义 （1）合同的策划决定着项目的组织结构及管理体制，决定合同各方面责任、权力和工作的划分，所以对整个项目管理产生根本性的影响。业主通过合同委托项目任务，并通过合同实现对项目的目标控制。 （2）合同是实施工程项目的手段，通过策划确定

34、各方面的重大关系，无论对业主还是对承包商，完善的合同策划可以保证合同圆满地履行，克服关系的不协调，减少矛盾和争议，顺利地实现工程项目总目标。 4.1.2合同策划的依据 （1）业主方面：业主的资信、资金供应能力、管理水平和具有的管理力量，业主的目标以及目标的确定性，期望对工程管理的介入深度，业主对工程师和承包商的信任程度，业主的管理风格，业主对工程的质量和工期要求等。（2）承包商方面：承包商的能力、资信、企业规模、管理风格和水平、在本项目中的目标与动机、目前经营状况、过去同类工程经验、企业经营战略、长期动机、承受和抗御风险的能力等。（3）工程方面：工程的类型、规模、特点，技术复杂程度、工程技术设

35、计准确程度、工程质量要求和工程围的确定性、计划程度，招标时间和工期的限制，项目的盈利性，工程风险程序，工程资源（如资金、材料、设备等）供应及限制条件等。（4）环境方面：工程所处的法律环境，建筑市场竞争激烈程度，物价的稳定性，地质、气候、自然、现场条件的确定性，资源供应的保证程度，获得额外资源的可能性。 4.1.3合同策划的程序（1）研究企业战略和项目战略，确定企业及项目对合同的要求。 （2）确定合同的总体原则和目标。 （3）分层次、分对象对合同的一些重大问题进行研究，列出各种可能的选择，按照上述策划的依据，综合分析各种选择的利弊得失。 （4）对合同的各个重大问题作出决策和安排，提出履行合同的措施。在合同策划中有时要采用各种预测、决策方法，风险分析方法，技术经济分析方法。在开始准备每一个合同招标和准备签订每一份合同时都应对合同策划再作一次评价。4.2承包商的合同策划承包商的合同策划服从于承包商的基本目标和企业经营战略。 4.2.1投标的选择 承包商必须就投标方向做出战略决策，其决策取决于市场情况，主要有： （1）承包市场状况及竞争的形势。 （2）该工程竞争者的数量以及竞争对手状况，以确定自己投标的竞争力和中标的可能性。 （3）工程及业