大型商业地产风险ppt课件

1、大型商业地产风险与控制大型商业地产风险与控制商业地产的机遇与风险2工程选址风险4商业地产的投资价值31政策法规风险33业态组合风险35规划设计风险6资本运作风险37.商业地产商业地产商业地产的灵魂是商业商 业地 产.商业地产投资价值 一商业物业的潜在价值远远大于住宅物业，长期持有能实现投资价值最大化。三未来中国经济将继续增长，长期持有的商业物业不像开发的住宅物业，卖完了就没有了，持有的商业物业能获得土地增值收益。二运营商场更可以获得稳定的租金或商场运营收入，获得珍贵的现金流。四当企业急需用钱时，有收益的商用物业可以随便地抵押给银行，获得银行贷款。.商业地产机遇与风险并存 商业地产在城市经济开展

2、中承载城市新引擎的作用。 商业地产的效力范围主要是第三产业，随着中国产业构造调整，政策向第三产业倾斜及第三产业本身的快速开展，商业地产在城市经济开展中的位置也越来越重要，商业房地产的供应和需求都将比较活泼。虽然最近几年，商业地产投资额占房地产投资总额的比重稍有下降，但商业地产的投资额绝对数量增长较快。.商业地产投资占房地产投资总额的比重. 城市化是中国未来的必然趋势，而第三产业的兴隆程度是表达城市化程度的重要标志，商业地产的开展正是带动第三产业开展以及消费率提升的有效推进力。我国的消费率低于世界平均程度，消费有大幅增长的潜力，这也预示着商业地产的宽广开展空间。 商业地产具有“高投入、高报答、高

3、风险和高难度的特征，在商业地产高速开展的同时，也隐藏着很多的风险。截止到2021年，办公楼空置面积近1000万平方米，同比增长约8%；商业营业用房空置面积超越4000万平方米，同比增长约5%。 机遇风险.政策法规风险一、商业地产工程获得胜利的要素 一个商业地产工程要获得胜利，必需具备四个关键的要素，分别是土地、资金、人才与政策。这四个方面假设在某一方面存在严重的短板景象，工程开发就很难获得胜利。 二、什么是政策法规风险 政策法规的风险就是指城市规划、商业网点规划、交通、环境等地方政策法规对商业地产工程的影响。 当商业地产的其他要素都可以促使工程走向胜利的时候，假设工程存在政策法规的风险，那么这

4、样的打击能够是消灭性的。一个工程存在的其他不利要素我们可以经过后天的努力去进展弥补和调理，但一旦在政策法规上存在严重的风险隐患，失败的局面将是无法改动的。 政策法规的风险是根本上的风险，假设工程存在政策法规上的风险，这样的工程该当予以一票否决！.政策法规风险三、政策法规方面的风险控制一能否符合城市总体规划要求？ 城市总体规划决议了城市未来的开展方向，以及区域经济开展的潜力。工程符合城市总体规划是最根本的要求。 1、与政府关系良好，不等于没有政策法规的风险。 与政府关系良好，凭直觉去选取开发工程的土地，不从城市总体规划、商业网点规划、交通评价、环境评价等方面去论证工程的可行性，就开场进展规划建立

5、，这样的开发决策流程是不科学的。 2、决策不能满足于粗放型的城市规划研讨。 一个胜利的商业地产工程不仅要顺应城市的开展方向，同样也要对城市未来的经济增长、城市建立的节拍进展深化、细致的分析、研讨。一个商业地产工程要想获得胜利，不能满足于粗放型方向的指点，而必需对城市规划与工程的关系进展全面系统的论证。.政策法规风险 3、对城市规划研讨的内容。 城市功能商业区是如何分配的？ 新城区建立的区域和周期是如何安排的？ 城市商业走向和人口聚集的脉络往哪里去？ 城市的重要根底设备如何建立？ 城市新区的开发建立时间表是如何安排的？二能否符合城市商业网点规划要求？ 一个商业地产工程同样要符合商业网点规划的要求

6、。政府为配合商业网点规划，必然将市政建立向这一区域倾斜，人口规划、根底设备建立、交通可达性都将向这一区位靠拢，一个商业地产工程只需符合商业网点规划的要求，才干事半功倍，获得胜利。.政策法规风险案例分析： 广州某开发商经过关系在珠江新城黄埔大道拿到了一个面积达6万平方米的地块。论地块，该工程位于广州城市规划的重心珠江新城的北端，地理位置得天独厚。论规模，6万平方米的商业面积在天河中心区域也颇具规模效应。 工程拟建成一个集购物、餐饮、文娱为一体的一站式购物中心，在它的开展规划中，它希望与天河城市广场构成犄角之势，构成天河中心商圈的两大极核效应。 工程在开业一段时间以后，发现运营非常困难，不仅人流量

7、稀少，商业气氛不佳，商户连生存的底线都难以到达。 为什么这一个看上去条件非常理想的工程，在落成以后，就发现路行不通了呢？ 经研讨发现：广州市政府的商业网点规划中将天河的商业中心定在以天河城市广场、体育中心为中心的天河路、中山大道的商业主轴上。而工程坐在的黄埔大道政府明确规划以家居、装饰资料为主营商业业态的商圈。为此，政府将黄埔大道建立为八车道的城市快车道，快速经过的车流不利于人流经过马路，却是良好的建材、家居、汽车等商场的集散地。.政策法规风险 该工程的规划定位是一站式购物中心，但零售商业气氛却被黄埔大道隔断，工程周边成型的都是装饰资料市场、家居市场，这一商业气氛与天河城零售商业格局存在天然的

8、妨碍。 于是，开发商不得不将工程改建为装饰资料城。虽然整体的运营情况有所好转，但由于原有建筑格局和功能分布并不适宜建材、装饰资料商家的运营要求，电梯配备、楼板承重、仓库都不符合要求，难以吸引有实力的建材商家、装饰资料商家加盟。同时，工程建立本钱高、土地价钱高，而建材商家、装饰资料商家的租金程度却比较低，这一现实的矛盾，不断成为这个商业建筑最大的困扰。 从本质上来分析，该工程今日所处的姿态就是没有充分研讨城市总体规划的结果，没有认识到一个不符合城市商业网点规划的区域、以及在一个建立中新城区开发购物中心所存在的风险。与政府关系良好，并不意味着没有政策法规的风险，在这个案例中也得到了充分的证明。 一

9、个城市的总体的商业规划是知道整个城市商业网点规划和网点建立的法规性文件，每个城市都有与其相顺应的城市商业网点规划，都是商业地产工程在进展投资决策时要仔细研讨、分析的重要内容，防止工程与城市总体商业规划发生冲突！ .政策法规风险三能否符合城市的交通评价？ 所谓城市交通评价，就是从交通的层面对商业地产工程的交通流量、交通可达性、交通负作用进展单项的综合论证、评价。 1、交通评价的必要性 交通是商业工程胜利的生命线。一个胜利的商业地产工程的交通组织包括建筑内部的交通组织、建筑外部的交通组织、内部与外部交通的衔接等三个方面。商业地产工程的交通评价就是对建筑的外部和内部交通的衔接进展总体评价。一个商业地

10、产工程在建成后必定有内部的交通流线，同时也有外部市政交通流线。交通评价所要评价的内容是： 工程建成后，工程产生的交通流量会对外部交通产生什么样的影响？ 内外交通流线能否可以衔接？如何衔接？ 外部交通承载才干能否足以承载工程所产生的交通流量？ 工程产生的交通流量能否会对外部交通产生严重的影响？ .政策法规风险2、交通总流量 在进展交通评价之前，我们首先要明确工程实践存在的交通总流量，以及坚持良性运作所需具备的交通总流量。一个工程假设不具备良好的整体交通条件，不仅对市政交通产生不良的影响，同样对工程的可继续运营产生不良的影响。一个工程的交通评价不过关，同样要一票否决。 案例：广州天河城商圈现已成为

11、华南地域最具有规模效应的商圈，有一种观念提出把天河城商圈的商业建筑面积由70万平方米提高到200万平方米。 天河城商圈如今的每天客流量曾经到达30万人次，人流和交通情况已接近饱和。假设将建筑面积扩展到200万平方米，那么天河路每天要吸引150万人次以上的客流量。而天河路每天以现有的全部交通工具搭载的消费者最多可达90万人次，在交通总流量扩展到150万人次以上，现有的90万交通总流量之外的60万人所带来的交通问题，绝不是现有的交通运力可以处理的，这足可以让天河路堕入瘫痪！ 天河城商圈的容量有多大，不仅取决于商业建筑面积多大，而且取决于交通总流量有多大。 对于商业工程而言，地段是决议成败的关键。从

12、交通便利性来讲，轨道交通、公共交通都兴隆的地方自然能带来更多人气，交通动线决议了客流量。.政策法规风险3、工程所需求具备的交通条件 从交通角度对建立工程的选址作出评价，以周边商业设备的效力程度不下降为规范，确定建立工程被允许的最大的开发强度。 从交通角度制定工程的规划设计要点，包括外部道路红线、出入口布置、停车配置目的、行人交通措施和公共交通配套等。 城市内的大型商业地产工程，由于建筑规模大，势必增大运输等交通量，给附近已有的道路设备及交通条件呵斥影响。商业地产工程要获得良好的交通条件，就必需结合交通设备来作为工程开发决策的重要参考，把交通需求控制在路网可以接受的程度。四能否符合城市的环境评价

13、？ 在商业地产工程开发中，一定要注重工程的环境评价，这也是政策法规的风险之一。它包括有以下几个方面： 1、人流要素。 大型商业地产工程建成运营以后，势必产生宏大的人流量。环境评价所需求综合思索的是，工程建成以后将产生多大的人流量，这些人流量能否超出了环境所能接受的才干，能否对周边的居民生活和其他公共活动产生了极大的影响。要充分思索车流、人流对环境呵斥的不利影响，将工程投资决策的风险降到最低。.政策法规风险2、车流要素 除产生宏大的人流外，一个商业地产工程的运作势必带来宏大的车流量，而车流所产生的噪音、废气以及对道路交通产生的压力都是商业地产工程环境评价的重要内容。3、噪音要素 一个商业地产工程

14、假设建在社区居民生活的中心，那么就要重点评价它的营业时间、所建地段对周边居民生活所呵斥的影响，能否在可接受的范围之内.假设噪音超标，能否有其他补救措施等。4、废气要素 大型商业地产工程由于有餐饮等复合业态的存在，必然有一定的废气产生。这对周边居民生活会呵斥一定的影响。商业地产工程除要对排烟的设备设备的运用、安装有一个全面的思索之外，同时要留意风向的问题，不要在工程进入运营以后，面对大量的赞扬。案例：三门峡步行街加州牛肉面馆对业主的影响5、废水、废渣要素 思索市政配套的污水、渣滓处置站能否有足够的处置才干？工程至处置站有多远，有多高本钱等。.政策法规风险 商业地产工程产生的人流噪声、车流噪声、废

15、气等都应经过环境评价。假设周边群众对该商场的噪声、异味赞扬不断，不断有人大代表、政协委员提出议案呼吁处理，请问，这样的商业地产工程还能良好运营吗？ 这样的事例屡见不鲜，都是由于开发商没有从心里注重环境评价的要素，在进展投资决策时没有进展环境评价，这些都将为工程的运作带来较大的风险。同样，环境评价也是商业地产工程政策法规风险控制的重要内容。.工程选址的风险一、商业地产工程选址的原那么： 世界商业界公认一个原那么，一个商业工程要胜利，重要的就是3L。 第一是 Location位置 第二是 Location位置 第三是 Location位置 但是，一个商业地产工程的风险是多方面的，看上去非常良好的地

16、段，其实未必良好。看上去可以胜利的商业地产工程，未必可以获得胜利。 一个商业地产工程能否获得胜利，除规划、运营、招商组合等要素外，单单就选址这一项任务，就可以细分出很多内容，它们每一个方面都对商业地产工程的运营成败产生影响。.工程选址的风险选址风险分析的内容政府出让土地方式选址地块的商圈饱和度指数选址地块的周边人口密度选址地块客流情况调查选址地块覆盖商圈人均可支配收入情况选址地块商圈内商业竞争对手情况选址地块交通道路选址地块公交设备情况选址地块建筑物可视效果地块平整条件地块拆迁条件选址地块规划经济技术目的二、选址风险分析的内容.工程选址的风险一政府土地出让方式与工程开发风险1、商业地产工程获得

17、土地的方式：招、拍、挂2、三种方式的利与弊： 获得土地的本钱高低，与土地买卖方式、竞争对手的数量以及土地买卖条件亲密相关。不设限挂牌取得土地的方式土地成本较低，但相对有所增高，同时增加了被接牌的风险。设限招标取得土地的方式土地成本较低不设限招标取得土地的方式土地成本增加了，但对于某些优质商业项目，仍有一定的可操作空间。设限拍卖取得土地的方式土地成本很高，商业地产项目的盈利空间被大幅压缩了，项目风险增大。 竞争的单位越多，土地成本就会越高，项目风险就越大。 .工程选址的风险二选址地块的商圈饱和度指数风险 1、何谓商圈饱和度指数 商圈饱和度指数是断定一个地域同类商业竞争猛烈程度的一个目的。经过计算

18、或测定饱和度目的，可以了解某个地域同行业是过多还是缺乏，以决议能否选择在此地开店。 商圈饱和度指数计算公式： IRSCRERF 式中 IRS商业圈的零售饱和指数； C商业圈内的潜在顾客数目； RE商圈内消费者人均零售支出； RF商圈内商店的营业面积。 .工程选址的风险2、商圈饱和度指数与开发商业地产工程之间的关系 商圈饱和度指数越大，那么意味着该商圈内的饱和度越低；该数字越小，那么意味着该商圈内的饱和度越高。在不同的高圈中，应选择零售饱和指数较高的商圈开店。 有的人流很多的地方，由于商业竞争高度猛烈，商业扩张的容量大于消费的增长，这样的地段看上去虽然人流很多，但是商业开展的空间很小。同样，有的

19、人流很少的地方，由于存在市场空白点，这样的地段虽然看上去人流不多，但是却存在着很大的商业开展空间。从内因来分析，就是两个不同地段的商圈饱和度不同。 开发的商业地产位于曾经饱和的商圈或超越饱和度的商圈，就会面临较大的运营压力和开发风险。而选择饱和度较低的商圈，就会有很大的市场时机，风险也就相对会比较小。.工程选址的风险3、不同业态、不同档次的商圈饱和度各有不同 成熟商圈饱和度指数都比较高，但不代表没有时机； 不成熟的商圈饱和度指数普通都比较低，不代表风险就小。 在一个成熟商圈内，假设将商品档次进展细分，也能够发现中低档的商品能够饱和，但却短少高档商品，不能满足部分高档商品的消费者需求，同样也就培

20、育了新的市场时机。 在一个不成熟商圈，虽然总体的饱和度低，但能够某种业态曾经饱和。如某商圈其他零售业态还没有饱和，但家居、建材市场能够曾经饱和了，假设在做一个家居商场，能够会面临比较大的风险。 分析商圈饱和度，不只是看总量饱和度，还要将业态细分，看不同业态的饱和度情况。分析在目的地块做市场的前景如何？它的时机在哪里？要挟又来自哪里？商圈内竞争对手的情况怎样样？有没有可以开展的市场空间等这些，都该当有一个明晰的了解。 .工程选址的风险4、如何计算商业地产工程商圈饱和度的分值？ 假定某商圈现有120万平方米的商业面积，该商圈顾客为400万人，全面人平均购买为5500元。该商圈的饱和度指数计算如下：

21、 IRS=C*RE/RF=(4005500) 12=18300元/平方米 如何去断定饱和度指数呢？假设工程建成后，商场每平方米的销售额估计能到达12000元/平方米，那么我们就会得到一个比较参值。 B=EIRS=1200018300=0.655 B值越小阐明商圈饱和度指数越低，商圈饱和度越高，商圈越接近饱和度，工程的风险就越大；反之工程风险就比较小。 普通情况下，中心商圈的B值到达1是较为理想的，最好能到达1.25以上，假设小于1风险就会相对比较高，上例所述的B值为0.655，阐明该商圈已接近饱和度形状，工程的运营存在相当大的风险。.工程选址的风险三选址地块的周边人口密度与工程开发风险1、人口

22、密度与工程成败的关系 人口密度高，根底消费群体能支撑工程运营，工程易胜利，风险较小。 人口密度低，根底消费群体缺乏支撑工程运营，工程易失败，风险较大。2、工程建成后，哪些消费者会来消费？ 分析研讨哪些区域的消费者能够来工程消费，根据消费者购物的习惯，和不同区域对工程的影响程度。3、工程潜在的消费群体的量有多大？ 分析潜在消费者群体数量，要用开展的目光。一个工程能够目前人口密度不高，但周边有大量的住宅小区或写字楼及行政机关已建成或在建，这就代表这个区域的开展趋势，也会因此带来较大的入住人口。所以还应分析未来人口密度能够添加的情况，如新建住宅有哪些？何时建成？何时入住？分别有多少户？城市规划怎样？

23、假设规划为行政办公区，对未来人流影响会怎样？以上情况，都要综合的思索进去。4、商圈内现有的潜在的消费群体能否足以支撑工程的运营？ 分析商圈内人口数量要到达多少，才干满足工程运营的要求。.工程选址的风险商场本侧人流四人流动线对客流情况的影响较窄的马路，中间没有隔离带，马路对面的人很容易过来，这样马路两侧的人流都可以思索进来。中间没有隔离带马路对面人流1、人流动线对客流情况的影响.工程选址的风险商场本侧人流比较宽的马路，中间有隔离带，普通只思索单边的人流。中间有隔离带马路对面人流不做思索.工程选址的风险商场本侧人流客流通往工程中间是岔道和其他交通设备，客流能够拐个弯走了。中间有隔离带.工程选址的风

24、险 2、客流量统计分析 客流量统计分析就是计算每天经过工程的客流总量。并且对客流进展调查分析，看客流的构成是怎样的。 是以白领为主，还是以工厂工人为主是以青年人为主，还是以老年人或学生为主他们的学历怎样？是不是结婚了？有没有小孩？是不是在附近上班？是不是经常来这里购物？客流构成.工程选址的风险五选址地块覆盖商圈人均可支配收入情况他的客源来自哪里他们的消费才干强不强他们的消费愿望强不强他们的收入程度怎样样对于商业工程而言，选择在根底消费群的人均可支配收入高，消费才干强的区域，意味着胜利的时机越大，风险越小。同样，只需在收入程度高的地段运营高档次的商品，才有相应的消费者来支撑商场的运营，在收入程度

25、低的地段运营高档商品，失败的能够性很大。.工程选址的风险六选址地块竞争对手情况1、商业地产工程会面临哪些竞争对手？ 竞争环境是怎样的？有哪些竞争对手？竞争对手的优势在哪里？在竞争同时，有无共同将市场做强的商业环境与市场根底？竞争对手的情况怎样？本人的竞争优势在哪里？竞争分析.工程选址的风险2、对选址地块的竞争对手进展评价10万平方米10万平方米10万平方米VSVSVS竞争对手竞争对手竞争对手2万平方米结论：竞争对手影响和要挟不大8万平方米结论：需求慎重思索竞争要素结论：两者之间直接竞争10万平方米.工程选址的风险3、竞争对手评价中的间隔要素 竞争对手对工程的影响，因间隔远近而不同，间隔远那么影

26、响小，反之那么大。A商场B商场A商场B商场两个竞争工程的间隔在500米以内，或步行间隔在10分钟以内，竞争比较大两个竞争工程的间隔在1500米以上，或步行间隔在20分钟以上，竞争比较小.工程选址的风险七选址地块交通道路条件情况 路到才干人到，人到才干财到！工程周边是什么道路？有多少条道路？道路如何与商业地产工程联络起来？.工程选址的风险四面临街，四面均为双向六车道，道路交通条件最优。单边临街，单向单车道，道路交通条件最差。三面临街二面临街.工程选址的风险八选址地块公交设备情况 1、公交设备对商业地产工程营运的重要性 公共交通设备是客流易达性的保证，也是客流聚集的保证。公交车站离工程有多远？有多

27、少条公交线路？有无地铁？地铁出口在哪里？这些都是评价商业地产工程公交设备情况的重要内容。 案例： 广州天河城在1998年以前的运营很不好，直到1998年广州地铁1号线的开通，由于地铁1号线体育西站出口直通天河城负一层，为天河城带来大量的客流，天河城的运营也就是从这一年开场进入一个昌盛的时代。 太古集团在开发购物中心时，对地块的公共交通设备要求非常高，一定要是位于地铁沿线或其他交通枢纽位置上，其中最看重的是地铁交通。在香港开发的三个经典商业工程都位于地铁沿线，在北京、上海、广州等地做购物中心，也承接了它一向的选址原那么。 .工程选址的风险2、选址地块公交设备情况评价 公交车站公交车站公交车站10

28、0米以内500米以上30米以内比较理想选址地块选址地块选址地块最好比较差.工程选址的风险九选址地块建筑物可视效果 1、主力店对建筑物可视效果的要求 看到才干想到路到才干走到人到才干财到财到才干留到一个商场首先要容易被人看到，只需看到了以后，人们才干想到去商场消费。只需具有良好的交通可行性，人们才干方便地走进商场。只需人流到了，商家才会有生意，商家才干赚到钱。只需商家赚钱了，商业构造才干稳定下来，商家和消费者才干留下来。大型国际、国内品牌超市、百货以及其他品牌商家，他们在选址时，非常注重商用物业的可视效果，在什么地方能看到，是他们最为关怀的问题之一，假设商用物业可视效果不好，他们很难思索进驻。势

29、必为工程以后的招商、运营带来风险，进而影响整个工程的成败。.工程选址的风险2、选址地块建筑物可是效果的几种情况 如何评价工程选址的可视效果？一是从所选地块的各个角度去直观分析工程的可视性；二是从各个察看工程的能见度，并进展量化的评价。 图示一：地块单边临路，从马路对面，或较接近的地方才干看到，其可视性也比较差。图示二：位于弧形马路旁边，虽然也是单边临路，但是视觉性显然高于临单边直道，其可视性普通，比较左图中两个地块，位于弧顶外侧地块的可视性显然优于弧形内测地块。.工程选址的风险图示三：地块位于丁字路口，承接两条通道人流、车流聚集之处，可视效果比 较好。图示四：地块位于十字路口交汇处，地块的可视

30、性效果又优于图示三所示的地块，较为理想。.工程选址的风险图示五：工程四面临路，其可视性最高，从地块的可视性而言，无疑最理想。.工程选址的风险十地块平整条件 商业建筑要求用地竖向高差变化不宜过大，否那么由于坡地的土方量大大添加，极大的添加了工程本钱。商业建筑用地尽量平整，这样才便于商业建筑的规划和建立。 案例： 某开发公司在湖北黄石有个商业地产的投资工程，位于市中心，周边商业气氛非常成熟，地理条件非常优越。但它却是一排建在山丘上的老职工宿舍楼。据初步估计，该工程的所处的山丘的挖方量高达7万立方米以上，再加上地下室的挖方量，估计工程的挖方量高达10万立方米以上。假设按照当地的工程报价，每立方米挖方

31、量需求100元费用，那么意味着工程10万立方米的总造价高达1000万元以上。 除此之外，10万立方米的挖方量按照当地的施工才干估计要半年时间才干完成，这样又拖慢了整个建立工程6个月左右的时间，这又添加了本钱。 经过研讨分析，该公司最终放弃了这个工程。 普通来说，商业地产工程的挖方总量最好控制在3万立方米以下，挖方产生的工程本钱必需控制在工程总价的10%以下。假设挖方量超越5万立方米，或者挖填本钱超越工程总价的20%，那么工程挖填方的风险就很大。这样的工程能否思索实施，就要进展更加全面的综合思索。.工程选址的风险十一选址地块经济技术目的 对住宅而言，相对简单。地块能开发何种产品？可售面积多少？市

32、场价钱怎样？销售后可以回收多少资金？土地、建安、销售、财务本钱是多少？就可以大致评价出这个工程的投资收益。决议做与不做，取决于能不能赚钱，或者说取决于其收益能不能到达开发商的期望值。 但对大型商业地产工程而言，就要复杂得多： 建成后有效商业面积有多大？未来整体租金程度怎样？投资报答率是多少？要多久才干收回投资？对商业工程而言，投资收益能在10年内收回投资本钱比较理想。如在15年内，还不能收回，那么风险就相当大了！.业态组合风险一、商业业态 商业业态指的是运营者为满足不同的消费需求而构成的运营方式或运营形状。2004年10月1日起国家实施新国标中，零售业态分为百货店、超市、专卖店、便利店等17种

33、业态。二、商业业态组合 所谓业态组合就是指商业地产工程根据本身的定位确定商业业态的种类和每一种商业业态在工程中的分布及分配比例的过程。 .业态组合风险业态组合涉及三个层面的问题 ：一个商业地产工程应该承载哪些功能，涵盖哪些业态？各业态的占比，及每个业态中详细每个业种数量以及相互比例关系。各业态在商业地产工程中的区位与业态之间的相互关系。 业态的选址 配比的问题 落位与分布的问题.业态组合风险三、业态组合风险分析案例： 某购物中心总商业面积6万平方米，为了旺场方案引入好又多和百安居两大主力店，共占租赁面积高达5万平方米。剩余1万平方米方案租给中小商家。和两个主力店也谈好了，他们都赞同进驻。但是开

34、发商最后算了一笔账，发现即使开业率到达100%，最后也赚不到钱。分析： 主力店在该工程中占据了主要的商业面积，留给普通运营户的面积曾经不多了。这样的组合就呵斥了主力店面积过大，业态组合不合理，由于主力店所能支付的租金程度是很低的，呵斥总租金收入过低。 结论： 合理的业态组合是获得合理租金的根本保证。不合理的业态组给商业地产工程带来风险。.业态组合风险 主力店的租赁面积、租金多少为宜，其他的餐饮、休闲、文娱等业态的租赁面积应该是多少为宜，各种业态怎样到达一个最正确的组合方案，怎样才干实现最正确的投资收益，这些都要在进展投资决策前进展评测。 普通来讲，在业态组合是应遵照的原那么是-5：3：2即：购

35、物占50%，餐饮占30%，文娱占20%。 但也不是必需遵守的原那么，要根据开发商本身的战略进展业态组合的设计。 中国现有的购物中心以万达方式和天河城方式最具代表性：.业态组合风险万达方式： 经过订单地产概念的导入，引入沃尔玛、苏宁电器、红星美凯龙等超级主力店，其中超级主力店所占的面积很大，其中相当部分的主力店面积超越了总面积的50%。这样使购物中心租金收益变低，但同时也降低了风险，收益比较稳定。天河城方式： 以租金收益为主要目的，在购物中心的整体业态分布上严厉执行以租金收益为导向的各种业态的面积配比。严厉控制主力店规模，将主力店规模控制在总面子积的30%以下，使高租金的商铺面积最大化，使购物中

36、心获得最大的租金收益。.业态组合风险分析： 中短期的租金收益不是万达集团的追求目的，连锁化开展的万达集团其中心才干在于经过城市运营获得土地增值收益，并经过与国外基金协作处理前期资金的问题。大面积的主力店虽然呵斥了租金收入低，但能实现稳定、连锁化开展。对于中国大多数的总体开发规模不大的商业地产开发上来说，这样的方式是一种不可克隆的开展方式。 中国绝大多数的商业地产开发商早期实际的一定是天河城方式，主要经过中短期的租金收益来处理开展中的资金问题、收益问题。那么在这种情况下，就非常有必要对购物中心的各种业态的租金程度、租赁面积、租赁年限进展全面的评价，这样就能全面评价投资决策的招商组合风险。.业态组

37、合风险四、租赁方案设计 租金高、租期短的租赁方案 珠宝商、钟表商河化装品商家是商场内租金接受才干最高的租户，无论在百货公司还是购物中心都是最优质商户，位于最显眼位置，租金支付才干最高，是大多数大型商业地产工程争取的对象。由于这一类型的租户所奉献的租金是工程未来租金收入增长的主要来源，所以开发商与其签约时，租约大多数时间较短。 服装鞋袜类专业店也是租金支付才干较高的租户之一，这一类型的租户由于拥有庞大的消费群体，而专业店本身也有良好的本钱控制才干，故这一类型的租户也大多数能接受租金高、租期短的租赁方案。.业态组合风险 租金低、租期长的租赁方案 百货公司、超级市场是购物中心的主力店，他们是租金低、

38、租期长的租户的主要代表。由于百货公司、超市的管理本钱高、效力链条长、竞争猛烈，而超级市场的毛利率又普遍低，这一类型的主力店租户不能够支付太高的租金。 由于主力店的人流带动作用，购物中心都把主力店的引入作为“人流发动机引入。经过与百货公司、超级市场签署租金低、租期长的租赁合同，以到达促进其他租金高、租期短的商铺运营的目的。 文娱、餐饮这一类型的租户租金支付才干即高于百货公司、主力店，其租期也较百货公司、超级市场短，因此这是一类租金程度中等偏低、租期中等的租户，可以纳入租金低、租期长的租户范畴。.规划设计风险一、商业地产规划设计存在的问题为何好地段，商业运作却不胜利，由于建筑上存在的问题，导致工程

39、无法实现良好的整体收益，甚至造成宏大的资金黑洞？为何有的建筑方式非常美观，但实践运用时，商家及运营管理人员却普遍反映建筑物美观不好用？为何有的购物中心外部条件非常好，但主力店招商却不胜利，建筑条件无法满足主力店要求。呵斥建筑物长期闲置？问题一问题二问题三.规划设计风险为何有的商业建筑在投入运用后，出租状况及不平衡，有的区域成片无法运营，商业运营长期不能进入良性？为何有的购物中心看上去很多人流，但是却只在主力店区域有集中人流，其他区域人流稀少，人流分布极不平衡？为什么在同一区位，有的购物中心需求很多管理人员，有的购物中心却能在实现良性运转的前提下，大幅度紧缩人员编制和节约开支？问题四问题五问题六

40、商业地产规划设计的好坏，直接影响开发商的经济报答，以及工程的生死存亡！ .规划设计风险二、产生问题的缘由：缺乏商业建筑规划阅历；用传统住宅、公共建筑设计的阅历进展商业建筑设计；注重建筑方式，轻视建筑的适用性；用单一的建筑思想从事商业建筑规划，没有商业运营的阅历和高度。三、带来的风险： 这些缘由呵斥商业建筑设计不合理，人流动线不清、功能规划混乱等，导致主力店招商不胜利、普通店运营不理想、运营管理难度添加、租金收益过低、管理本钱添加等景象，后期的运营管理出现了无数的难题。 这些难题，都构成了商业地产开发过程中的规划设计风险！.规划设计风险四、科学的规划设计是工程获得胜利的关键一以运营管理为目的 住

41、宅地产的功能就是人们居住。但商业地产的功能是商业运营。这就首先需求一个商业地产从工程其物业的空间、构造、设备、配套、功能等方面保证和满足商业的运营。在开发之前，必需求充分思索到商业的后期运营问题，不能简单的用建筑设计替代商业规划设计，否那么将很难保证商业地产的胜利运营。 二以商业定位为根据 商业定位就是对工程的业态、功能、市场、商品、顾客等方面进展设定。在确定工程的业态定位、功能定位、笼统定位后，根据工程功能、笼统及不同业态商家的需求进展规划设计。.规划设计风险三以设备配套为重点 不同的商业业态和商业功能对物业的空间、层高、柱距、荷载、电梯、强电、弱电、给水、排水、通风、排烟、暖通、空调、消防

42、、安防、广播以及配套用房的要求都不一样，一定要根据商业定位来进展空间构造设计和设备设备、电力能源配套。 四兼顾建筑规范和商业规范的一致 进展商业地产工程的设计时，必需求同时兼顾“建筑规范和商业规范的一致。 这是商业地产的特点和要求所决议的，缺一不可。只需这样，设计的商业地产，才干既符合建筑技术和消防的要求，又符合商业运营的需求。 .规划设计风险五规划设计内容规划设计内容业态规划功能规划 规划规划空间规划设备配套装修设计交通规划外观笼统.规划设计风险 成都新城市广场的线性三段式、八面临街的规划设计，使广场只需主力店人流，除此之外其他区域人流稀少，无法构成各个商业区良好的人流动线，失去了引入主力店的真正目的，租金收益及整体价值损失宏大。.资本运作风险一、商业地产的本质是金融地产 资本运作对于商业地产工程的重要性就像空气对于人类生存的重要性一样，假设商业地产工程缺乏良好的资本运作才干，那么再好的地段、再好的建筑规划，也会在很短的时间