知名地产住宅项目工程管理策划（图文并茂）

1、松朗花园项目经理部2016年7月6日万科松朗花园项目工程管理策划 项目管理策划概述 工程管理策划的目的旨在通过对项目信息进行研究分析，掌握项目的特点、重点和困难等，并于开工之前制定好相应的措施、方案，确保项目能够按时、按量、安质达成公司的进度、质量、两提一减等要求，做到经济效益与社会效益的双赢。 本工程管理策划按照如下原则进行编制：项目分析透彻对项目信息进行深入全面分析，找准重难点；策划内容完整项目开发全流程各环节均进行涉及分析策划详略适当需根据项目自身体点设计的总平布置详细分析，采取万科标准 动作的质量、安全等管理简要阐述；力求表达简练、清晰在确保理解的基础上，尽量简练，力求突出本项目特点目

2、 录二销售展示区专篇一概论四保量三总平面布置篇五保质六防风险七八重难点决策工业化生产组织专篇一概论目 录概论1、项目概况1.1项目地理位置本项目位于大朗镇长盛片区，南临富民中路，紧靠松山湖片区，周边生活商业配套齐全，社区发展成熟，属于大朗镇市中心核心价值地段，居住价值卓越。规划三路（待建） 新体育南路（待建） 地块东侧为长顺街，此路段是销售展示的主要路段和停车位置地块南侧有一条规划市政路（待建），再往南是碧桂园地块，根据计划，此市政路应于项目交付前建成使用地块北侧为长盛南路，往外是密集住宅区，此路段为本项目车辆进出的主路口，交通压力较大地块西侧为文化广场，无法通车，再往北为长富中路地块中间有一

3、条规划市政路新体育南路，由我方负责承建，计划于2016年7月建成使用1.2周边市政配套 用电、给水、排水、燃气概论电电电污污污污给给污污污燃气管（待建）本项目市政配套方面的难点在于交付前煤气管道的敷设1.3地质及水文条件概论杂填土混凝土板面及基础（5#地）粉质粘土沙质黏土全风化花岗岩（5#地局部淤泥）2#地场地内地下水埋深在2.103.60m之间，水量较为丰富5#地场地内地下水埋深在0.503.20m之间，水量较为丰富2#地场地5#地场地施工期间要及时破除混凝土施工期间做好降水措施概论1234交通组织困难，仅长盛南路可组织交通市政道路推动难度大，影响施工项目紧邻居住区，施工噪音存在投诉风险施工

4、期排水困难问题分析55#地大量旧基础及混凝土板面影响施工进度基础施工处在3-6月份多雨季节，影响土方进度65#地施工期间排水困难概论2.项目报建规划设计概要小结：全精装修，标准高；16-23#商改住楼栋改造工程量大，垂直运输难度高；商改住报建图无厨房，燃气施工需竣工备案后完成，存在施工风险；人防异地建设碰到严查，推动困难；总规、控规不符，需申请调整，影响规划证、施工证取得时间；类别面积（）备注占地面积72,105占地面积较大建筑面积285,502建筑面积较大大 16-23#商改住建筑面积68,014商改住，计划2018年12月交付，交付时间晚人防区面积16,274异地建设，管控变严，影响进度2

5、0-23栋开工时间：2016年3月15日上市时间：2016年11月30日交付时间：2018年12月30日可售面积：3.08万m2 套数：204 1-4栋开工时间：2016年2月18日上市时间：2016年10月27日交付时间：2017年12月30日可售面积：7.72万m2 套数：726 13-15栋开工时间：2016年5月1日上市时间：2017年3月10日交付时间：2018年3月30日可售面积：7.65万m2 套数：664 1#34F2#28F4#29F3#34F20-21#27F22-23#28F13#30F14#30F15#29F16-17#30F18-19#21F16-19栋开工时间：20

6、16年3月15日上市时间：2016年12月30日交付时间：2018年12月30日可售面积：2.84万m2 套数：188 概论3项目运营计划时间紧预售时间紧；一家总包，各楼栋主体同步施工时间长，对管理能力要求高概论4项目管理模式及组织架构4.1项目组织架构实施强项目制管理模式，项目严格管控项目经理负责项目总体开发组织工程师工区负责，专业支持项目秘书后勤支持概论4项目管理模式及组织架构4.3监理人员配置表岗位名称施工阶段划分土方/支护/桩基0.00以下主体结构0.00以上主体结构、粗装修精装修进场至竣工竣工到交付总监11111土建监理工程师22222机电监理工程师11110土建监理员22220专职

7、安全监理工程师11110资料员11111精装修监理工程师00077人防监理02220合计8991611二销售展示区专篇目 录销售展示区专篇1、销售展示区示意图为了尽快实现销售中心的对外开放，销售开放区域独立设置于地块东南角长顺街沿线；销售中心设在27#商铺内，结构设计时进行了局部改动，前期建筑设计按照销售中心功能实施，后期作为商铺进行改造并验收；本项目在销售中心二楼设置3套交楼标准样板房（97、125、150平米），不再设置实景样板房；销售展示区专篇2、销售展示区施工平面布置销售示范区施工及投入使用阶段用电接入5#地变电箱；临时给水从5#地给水点接入；施工排水从展示区南侧排水口排出，销售厅开放

8、后排水排污从西南侧排水口排出销售展示区专篇3、销售展示区实施计划3.1展示区关键节点销售展示区专篇3、销售展示区实施计划销售展示区专篇4、销售展示区品质控制措施 承建商选择图纸把关材料控制联合走场细节管控总包：中天精装：鹏雅园建：永铭绿化：文科三总平面布置篇目 录总平面布置篇1、土方、支护及桩基施工总平面及施工组织1.1基坑支护设计方案概述2#地整体上北高南低，北面坑顶标高为26.0米，南面坑顶标高为25.0米左右，基坑深度最深处不超过5米，不需进行专家论证；2#地大部分基坑边线距离建筑红线大于4米。西南角局部基坑边线紧邻民房，无法进行自然放坡，采用钢板桩进行支护，其他位置均采用自然放坡。钢板

9、桩总平面布置篇1、土方、支护及桩基施工总平面及施工组织1.1基坑支护设计方案概述5#地整体西北高，东南低，基坑南侧最深处局部超过5米，为避免专家论证，影响现场进度，在南侧坡顶3米范围内降低坡顶标高，将深度降至5米范围内；5#地大部分基坑北侧与西侧采用止水搅拌桩-复合土钉墙支护，南侧与东侧采用自然放坡，靠近展示区位置局部采用悬臂桩进行支护。总平面布置篇1、土方、支护及桩基施工总平面及施工组织1.2止水搅拌桩施工组织5#地止水搅拌桩设计桩长不小于10m，累积工程量约20000米，计划投入2台搅拌桩机。第一阶段10天内完成5#地块西侧搅拌桩，约7000米，自西南角向西北角进行施工；第二阶段15天内完

10、成5#地北侧搅拌桩，月13000米，自西北角向东北角进行施工。总平面布置篇1、土方、支护及桩基施工总平面及施工组织第一阶段第二阶段第三阶段土方开挖分为三个阶段进行流水施工，每个阶段所对应的土方工程量、工期、拟采用的设备数量详见下表：1.3土方开挖施工组织土方工程施工组织土方阶段土方工程量（m）施工计划日工作量（m）工期（天）资源配置备注全项目22.5万2.29-6.30250090各阶段挖机数量不少于2台第一阶段6.6万2.29-4.15220030考虑雨季降效第二阶段7万4.16-5.20200035考虑雨季降效第三阶段8.9万5.21-6.30222540考虑雨季降效一阶段从西往东开挖，二

11、三阶段从东往西开挖1、土方、支护及桩基施工总平面及施工组织总平面布置篇基坑支护施工根据土方开挖顺序进行，原则上土方开挖一段后具备条件，基坑支护即跟进施工，每个阶段所对应的基坑支护工程量、工期以及拟采用的设备数量详见下表：1.4基坑支护施工组织基坑支护工程施工组织支护分区喷砼工程量（）施工计划日工作量（）工期（天）资源配置备注全项目90002.29-7.15100喷浆机数量不少于1台1-2-4-6段16002.29-3.305430考虑雨季降效1-3-5-6段20004.01-4.306730考虑雨季降效，包括钢板桩施工7-8-9-10段29005.01-6.514535喷浆机数量不少于2台包括

12、预制管桩施工时间7-11-12-10段25006.6-7.1512540土方开挖前场内钢板桩、搅拌桩及预制管桩已完成1、土方、支护及桩基施工总平面及施工组织总平面布置篇本项目桩基采用500和600预应力管桩进行施工，管桩入土深度21-25米，基坑开挖完成后，计划每区完成桩基施工后15天完成相应检测并合格。整个项目分为三个阶段进行施工，与土方开挖施工顺序保持一致，整体顺序为：2#地5#地南侧5#地北侧，各阶段商铺位置具备条件优先施工完毕，先塔楼后地库，由东向西进行施工。桩基施工流水、工程量、工期，拟采用设备数量详见下表：第一阶段第二阶段第三阶段桩基工程施工组织桩基阶段桩基工程量（m）施工计划日工

13、作量（m）工期（天）资源配置备注全项目500372.29-7.20250045各阶段桩机数量不少于3台第一阶段166964.01-4.15111315考虑雨季降效第二阶段111145.01-5.3035030考虑雨季降效第三阶段222276.01-7.1550045各阶段土方开往均从东往西开工1.4桩基施工总平面及施工组织（增加先施工商铺桩基的理由）2、结构施工阶段平面布置图总平面布置篇2.1基础阶段主要分区：办公仓储区、临时钢筋加工区、施工区、销售展示区2、结构施工阶段平面布置图总平面布置篇塔吊：1、2#楼共用一台塔吊（r=65m），3、4#楼共用一台塔吊（r=60m）；5#地共用5台塔吊，

14、13、16、17#楼共用一台塔吊（r=65m），14#楼一台塔吊（r=60m），15#楼一台塔吊（r=60m），18-21#楼共用一台塔吊（r=65m），22-23#楼一台塔吊（r=60m）2.1主体施工阶段213413141516171819202122232、结构施工阶段平面布置图总平面布置篇主要分区：办公仓储区、砼预制生产区、钢筋集中加工区、施工区、销售展示区、其他材料堆放区2.1主体施工阶段2、结构施工阶段平面布置图总平面布置篇施工电梯：1#楼设置于塔楼东侧，2、4#楼设置于塔楼南侧，3#设置于塔楼西侧，13-15#楼均设置于塔楼南侧，16-17#楼设置于楼栋东侧，18-23#楼设置于

15、楼栋南侧。所有施工电梯基座均设置于地库底板上，从而施工通道与施工电梯之间的坡道，提升材料运输效率； 213413141516171819202122232.1主体施工阶段2、结构施工阶段平面布置图总平面布置篇钢筋集中加工场：为确保工业化生产需要，在2、5#地之间的规划市政路上设置钢筋集中加工场，所有钢筋均集中加工成成品钢筋后，采用电动叉车和塔吊运输至施工区域。2.1主体施工阶段2、结构施工阶段平面布置图总平面布置篇PC加工场：为确保预制件需要，在5#地北侧设置PC加工场，预制空调板等预制件均集中预制好后，采用电动叉车和塔吊运输至施工区域；2.1主体施工阶段2、结构施工阶段平面布置图总平面布置篇

16、整体施工流水：2#地（1-4#楼及相应商铺） 5#地北侧（13-15#楼及相应商铺） 5#地南侧（16-23#楼及相应商铺） ；2.1主体施工阶段213413141516171819202122232、结构施工阶段平面布置图总平面布置篇施工道路：沿用地红线外侧形成一条6m宽的环形道路，确保整个施工工期内的场内交通顺畅，2、5#地北侧各开一个大门与外部市政道路连通，2.1主体施工阶段2、结构施工阶段平面布置图总平面布置篇外架形式：全部采用爬架形式，商铺采用落地式满堂架；模板形式：塔楼标准层采用铝模板，标准层以下及商铺采用普通模板；2.1主体施工阶段四保量目 录1、项目总进度计划保量进度1-4栋2

17、0-23栋（商改住）16-19栋（商改住）13-15栋开工2016.2.18上市2016.10.27交付2017.12.30开工2016.3.15上市2016.11.30交付2018.12.30开工2016.3.15上市2016.12.30交付2018.12.30开工2016.5.1上市2017.3.10交付2018.6.30竣工备案2017.11.30竣工备案2017.12.30竣工备案2018.1.30竣工备案2018.5.301、项目总进度计划（网络图）保量进度2、各业务部门工作计划保量进度2.1前期报建计划第一版基础证2016.1.29第二版基础证2016.6.8总控规调整2016.5

18、.20规划许可证2016.5.25施工许可证2016.6.102、各业务部门工作计划保量进度2.2合约规划3、项目单体发展计划及流水组织保量进度3.1施工组织控制主要节点及工序管理（以34层为例）总工期18个月序号施工分项工期（天）前置工序备注1地下室底板302塔楼地库结构151快速启动3主体1-7层552从地板完成到结构7层70天时间4销售进度楼层（23层）18235主体封顶（34层）6646施工电梯安装303结构至4层时安装施工人货梯，确保在结构至9层时验收通过并投入使用7砌筑及室内抹灰1741结构至10层时开始大面开展，主体封顶后30天完成室内全部砌筑及室内抹灰。8外墙施工603爬架拆除

19、后采用吊篮进行涂料施工,60天内完成外墙涂料施工9室内电梯604/6结构封顶后40天内移交电梯安装工作面，电梯安装进场后60天内室内电梯具备验收及使用条件10垂直机械拆除457/8/9室内电梯安装完毕后进行垂直机械拆除11精装修1503精装修工作面以5层为一段工作面进行移交，150天内完成湿作业全部内容，干作业及时插入施工。3、项目单体发展计划及流水组织保量进度3.2主体结构六天/层控制要点天数工作内容时间段工时第一天测量组放线、引标高墙柱模板拆除06：0011：0006：0011：005h5h柱子、剪力墙钢筋绑扎墙柱模板拆除14：0018：0014：0018：004h4h柱子、剪力墙钢筋绑扎

20、墙、柱水电预埋安装19：0021：0019：0021：002h2h第二天柱子、剪力墙钢筋绑扎墙、柱水电预埋安装柱子、剪力墙钢筋绑扎、水电安装共同报验验收07：0011：0007：0011：0009：0011：304.30h4.30h2.00h柱子、剪力墙模板安装14：0018：004h柱子、剪力墙模板安装19：0021：002h第三天柱子、剪力墙模板加固预制楼梯安装07：0011：0007：0011：004h4h梁板模板安装 预制空调飘板安装14：0018：0014：0018：004h4h梁板模板安装19：0021：002h3、项目单体发展计划及流水组织保量进度3.2主体结构六天/层控制要点天

21、数工作内容时间段工时第四天梁板模板加固梁钢筋、板底筋绑扎07：0011：0007：0011：005h5h梁钢筋、板底筋绑扎平板水电管线预埋14：00 18：0014：00 18：004h4h梁钢筋、板底筋绑扎平板水电管线预埋19：0021：0019：0021：002h2h第五天梁钢筋、板底筋绑扎平板水电管线预埋07：0011：0007：0011：005h5h板面筋绑扎14：00 18：004h板面筋绑扎19：0021：002h第六天板面筋绑扎土建、水电共同报验07：0011：0009：0011：005h2h柱、剪力墙、梁板砼浇筑14：00 21：007h4、加快进度的其他措施保量进度基础施工是

22、抢时间最佳阶段，土方、支护、桩基施工详细策划，桩基检测穿插进行，在取得施工证前完成底板浇筑。地下室基础施工采用预制胎膜，提高功效；4、加快进度其他措施保量进度高层铝模施工班组从厂家预拼开始操作，提高熟练程度，排查材料缺损问题，合同约定平均工期不超过6天/层；木模转铝模材料提前到，人员提前熟悉，工作面移交提前做满堂架转爬架爬架从0.00开始安装，提高效率4、加快进度其他措施保量进度采用全剪力墙外墙，减少砌筑抹灰量，加快进度；内墙采用轻质砂浆抹灰材料。4、加快进度其他措施保量进度竖向高层内精装修穿插施工楼层相对关系室内室外22N结构作业层止水层21N-1拆模及止水层打磨修补层20N-2支顶及止水层

23、腻子及窗栏杆安装层19N-3砌筑施工层窗扇安装层18N-4水电开槽，安装17N-5轻质砂浆施工层16N-6天花腻子层15N-7天花吊顶层14N-8厨卫砖铺贴层13N-9厅房砖铺贴层12N-10窗台安装层11N-11墙面腻子层10N-12户内门安装层9N-13部品安装层8N-14木地板铺装层7N-15保洁开荒层6N-16交付状态 4、加快进度其他措施保量进度平面采取园林绿化穿插施工五保质目 录1.质量目标和标准保质质量质量风险A级季度及交付评估次次争优 无空鼓、无开裂、无渗漏 2.质量管控重点保质质量原材料控制：从源头控制原材料质量，材料保养，样板先行，杜绝偷工减料，确保结构质量、功能及环保要求

24、。影响结构质量的钢筋、混凝土、水泥及其他地材，如砂石料影响使用功能的材料或设备，如防水、管材、电气设备等有环保要求的材料，如木地板、橱柜、油漆、石材等A 质量C 环保B 功能2.质量管控重点保质质量结构截面尺寸偏差，墙面垂直度、平整度，楼板厚度混凝土外门窗洞口尺寸及工序做法砌筑墙面垂直度、平整度，阴阳角方正，开间/进深，户内门洞尺寸偏差，方正度，裂缝/空鼓等抹灰实测实量：以实测实量为手段，严格把控结构、砌筑、抹灰质量，为后续精装修施工创造良好条件。2.质量管控重点保质质量重点质量通病的防治防渗漏防开裂精装修整体质量水平的均好提升，表面平整度，接缝高低差，裂缝/空鼓等方面均满足实测实量要求。防空

25、鼓减少空鼓裂缝，包括抹灰、镶贴、铺贴等部位杜绝卫生间、屋面、外墙等关键部位的渗漏3.质量保证措施保质质量强化行为管理借助合约手段实测实量常态化行为管理流程及主要工作内容清单质量管理流程技术管理流程质量目标与合约费用挂钩，引导优质优价重点、关键技术措施在合约技术条款中明确施工过程严格履约总包、监理的常态工作，100%实测实测实量结果与施工单位的付款挂钩引导必要的措施投入及过程持续改进强化行为管理实测实量常态化借助合约手段3.质量保证措施保质质量TEXT ADDCREATIONPARALIFETEXT ADDCREATIONPARALIFETEXT ADDCREATIONPARALIFETEXT

26、ADDCREATIONPARALIFETEXT ADDCREATIONPARALIFETEXT ADDCREATIONPARALIFETEXT ADDCREATIONPARALIFE铝模及全剪力墙结构轻质砂浆成品钢筋马凳筋窗边防水窗边滴水线及鹰嘴一次成型地下室疏导结合方式防水墙地砖干法施工卫生间架空盖板施工新工艺、新方法、新材料使用3.质量保证措施保质质量楼板厚度控制高精度地坪水电精确定位新工艺、新方法、新材料使用六防风险目 录1.安全管理目标防风险安全安全管理工程按照深区域2016年季度评估方案中安全生产、文明施工评分表的要求进行检查，安全文明施工次次争优全年安全生产无事故2.安全风险控制防

27、风险安全添加标题现场管理制度严格执行规范、制度周检测及例会片区月度飞检国家、地方法规公司相关规定安全管理小组项目经理第一责任人安全管理责任制每日晨会制度每日晨会制度班组评比及奖罚制度“拉闸”制度公司第三方月检3.验收风险控制防风险验收商改住报建图无厨房，燃气施工需竣工备案后完成，存在施工风险积极与规划局沟通，在报建图上增加茶水间与燃气公司做好沟通协调，推进燃气报建及施工地下室停车位数量与报建图一致性检查建筑外立面检查，确保与报建图一致五图一致风险排查规划图、备案图、施工图、合同附图、竣工图确保一致3.交付风险控制防风险交付项目周边风险源排查销售模型制作与报建总平图一致品牌馆（含工法展示）设计施工确保准确商改住报建图无厨房，燃气施工需竣工备案后完成，存在施工风险积极与规划局沟通，在报建图上增加茶水间与燃气公司做好沟通协调，推进燃气报建及施工推动外线落地，市政路建设，确保交付前全部完成八目 录工业化生产组织专篇1.工业化目的及技术清单工业化生产组织专篇工业化铝模应用爬架应用预制胎膜预制楼梯预制空调