房地产开发项目工程建设管理（74页）

1、房地产开发项目工程建设管理概述9.1房地产开发项目质量控制9.2房地产开发项目投资控制9.3房地产开发项目进度控制9.49.1 房地产开发项目工程建设管理概述9.1.1 房地产开发项目工程建设管理目标的确定1）房地产开发项目工程建设管理目标确定的时间投资决策阶段？设计阶段？施工阶段？施工图设计！9.1 房地产开发项目工程建设管理概述9.1.1 房地产开发项目工程建设管理目标的确定2）房地产开发项目工程建设管理目标分解的原则WBS-(Work Breakdown Structure)能分能合按工程部位分解 建设工程目标分解的原则 与组织分解结构对应 区别对待 有可靠的数据来源9.1 房地产开发项

2、目工程建设管理概述9.1.1 房地产开发项目工程建设管理目标的确定3）房地产开发项目工程建设管理目标分解的方式 一般而言，要将工程的目标分解到单位工程和单项工程上。 项目单项工程单位工程分部工程分项工程9.1 房地产开发项目工程建设管理概述9.1.1 房地产开发项目工程建设管理目标的确定4）房地产开发项目工程建设管理目标确定项目管理 知识体系范围管理时间管理费用管理质量管理人力资源管理沟通管理风险管理采购管理整体管理三大目标9.1 房地产开发项目工程建设管理概述9.1.1 房地产开发项目工程建设管理目标的确定9.1.2 房地产开发项目工程建设管理三大目标之间的关系 1）建设工程三大目标投资进度

3、质量9.1 房地产开发项目工程建设管理概述9.1.1 房地产开发项目工程建设管理目标的确定9.1.2 房地产开发项目工程建设管理三大目标之间的关系 1）三大目标 （1）投资目标通过具体有效的投资控制工作，在满足进度和质量的前提下，力求使工程实际投资不超过计划投资。 “三超”！9.1 房地产开发项目工程建设管理概述9.1.1 房地产开发项目工程建设管理目标的确定9.1.2 房地产开发项目工程建设管理三大目标之间的关系 1）三大目标 （2）质量目标通过具体有效的质量控制措施，在满足投资和进度要求的前提下，实现工程预定的质量目标。 共性质量目标 个性质量目标9.1 房地产开发项目工程建设管理概述9.

4、1.1 房地产开发项目工程建设管理目标的确定9.1.2 房地产开发项目工程建设管理三大目标之间的关系 1）三大目标 （3）进度目标通过具体有效的进度控制措施，在满足投资和质量要求的前提下，力求使工程实际工期不超过计划工期。 关键线路！9.1 房地产开发项目工程建设管理概述9.1.1 房地产开发项目工程建设管理目标的确定9.1.2 房地产开发项目工程建设管理三大目标之间的关系 2）三大目标之间的关系对立+统一一个目标实现两个目标实现 （1）三大目标之间的对立关系 质量提升，投资增大，进度拖延9.1 房地产开发项目工程建设管理概述9.1.1 房地产开发项目工程建设管理目标的确定9.1.2 房地产开

5、发项目工程建设管理三大目标之间的关系 2）三大目标之间的关系 （2）三大目标之间的统一关系9.1 房地产开发项目工程建设管理概述9.1.1 房地产开发项目工程建设管理目标的确定9.1.2 房地产开发项目工程建设管理三大目标之间的关系 2）三大目标之间的关系 质量提升，投资增大，但是维修费用减少9.1 房地产开发项目工程建设管理概述9.1.1 房地产开发项目工程建设管理目标的确定9.1.2 房地产开发项目工程建设管理三大目标之间的关系9.1.3 房地产开发项目工程建设管理的通用措施组织措施 经济措施技术措施工程建设管理通用措施合同措施9.1 房地产开发项目工程建设管理概述9.2 房地产开发项目工

6、程质量控制9.2.1 工程质量控制的概念 1）质量的概念 质量（Quality）是指一组具有固定特性满足要求的程度。 GB/T19000-ISO90009.1 房地产开发项目工程建设管理概述9.2 房地产开发项目工程质量控制9.2.1 工程质量控制的概念 2）工程质量的概念 工程质量，即建设工程质量，是指工程满足业主需要，符合国家法律法规、技术规范标准、设计文件及工程合同对工程质量特性的综合要求的能力，包括工程建设各个阶段的质量及其相应的工作质量。9.1 房地产开发项目工程建设管理概述9.2 房地产开发项目工程质量控制9.2.1 工程质量控制的概念 工程质量控制是指在工程项目质量方面指导和控制

7、组织的协调活动。 活动：制定质量方针和质量目标、质量策划、质量控制、质量保证、质量保证 3）工程质量控制的概念闭环！9.1 房地产开发项目工程建设管理概述9.2 房地产开发项目工程质量控制9.2.1 工程质量控制的概念 4）工程质量控制的环节确定目标纠偏实施和反馈 5）工程质量保证和质量保证体系外部质量保证内部质量保证工程质量保证担保活动9.1 房地产开发项目工程建设管理概述9.2 房地产开发项目工程质量控制9.2.1 工程质量控制的概念 5）工程质量保证和质量保证体系9.1 房地产开发项目工程建设管理概述9.2 房地产开发项目工程质量控制9.2.1 工程质量控制的概念质量保证体系方针、目标、

8、计划质量责任制管理机构和人员标准化、程序化质量信息管理系统9.1 房地产开发项目工程建设管理概述9.2 房地产开发项目工程质量控制9.2.1 工程质量控制的概念9.2.2 工程质量形成的过程及影响因素 1）建设工程质量的形成过程321决策阶段设计阶段施工阶段竣工验收45初步制定保修阶段具体化实施检验处理建设工程质量的形成过程9.1 房地产开发项目工程建设管理概述9.2 房地产开发项目工程质量控制9.2.1 工程质量控制的概念9.2.2 工程质量形成的过程及影响因素 2）建设工程质量的影响因素建设工程 质量影响因素人材 料机 械方法或工艺环境9.1 房地产开发项目工程建设管理概述9.2 房地产开

9、发项目工程质量控制9.2.1 工程质量控制的概念9.2.2 工程质量形成的过程及影响因素9.2.3 工程质量管理体系 工程项目质量管理体系（Project Quality Management System，PQMS）是指建立工程项目质量方针和质量目标，并实现这些目标的体系。质量管理体系质量策划 质量控制体系9.1 房地产开发项目工程建设管理概述9.2 房地产开发项目工程质量控制9.2.1 工程质量控制的概念9.2.2 工程质量形成的过程及影响因素9.2.3 工程质量管理体系 1）质量策划 首先制定质量方针，根据质量方针设定质量目标，根据质量目标确定工作内容（措施）、职责和权限，然后确定程序和

10、要求，最后才付诸实施。 形成质量控制的目标9.1 房地产开发项目工程建设管理概述9.2 房地产开发项目工程质量控制9.2.1 工程质量控制的概念9.2.2 工程质量形成的过程及影响因素9.2.3 工程质量管理体系 2）工程质量控制体系建设工程质量控制体系 组织体系 对象体系承包商的 质量保证体系业主/监理的 质量控制体系影响因素施工结果前、中、后 过程体系9.1 房地产开发项目工程建设管理概述9.2 房地产开发项目工程质量控制9.2.1 工程质量控制的概念9.2.2 工程质量形成的过程及影响因素9.2.3 工程质量管理体系 3）工程质量控制点的选择 质量控制点是指在施工中某些需要重点控制的施工

11、项目、部位或环节。9.1 房地产开发项目工程建设管理概述9.2 房地产开发项目工程质量控制9.2.1 工程质量控制的概念9.2.2 工程质量形成的过程及影响因素9.2.3 工程质量管理体系 3）工程质量控制点的选择 对工序质量有重要影响的内容和薄弱环节；对下道工序的施工质量起重要影响的内容或工序；施工中质量不稳定或不合格率较高的内容或工序；承包商对施工质量没有把握的内容或工序。 质量控制点选择的要点：9.1 房地产开发项目工程建设管理概述9.2 房地产开发项目工程质量控制9.2.1 工程质量控制的概念9.2.2 工程质量形成的过程及影响因素9.2.3 工程质量管理体系9.2.4 工程质量检验与

12、验收 1）工程质量检验 工程质量检验是指工程实体的一个或多个特性进行的诸如测量、检查、试验或度量，并将结果与规定要求进行比较，以确定每项特性的合格情况而进行的活动。9.1 房地产开发项目工程建设管理概述9.2 房地产开发项目工程质量控制9.2.1 工程质量控制的概念9.2.2 工程质量形成的过程及影响因素9.2.3 工程质量管理体系9.2.4 工程质量检验与验收 2）工程质量检验的方法工程质量 检验的方法全数检验抽样检验统计抽样检验免 检9.1 房地产开发项目工程建设管理概述9.2 房地产开发项目工程质量控制9.2.1 工程质量控制的概念9.2.2 工程质量形成的过程及影响因素9.2.3 工程

13、质量管理体系9.2.4 工程质量检验与验收 3）工程质量验收 建筑工程施工质量验收统一标准 工程项目验收 中间验收合同工程 完工验收 竣工验收9.1 房地产开发项目工程建设管理概述9.2 房地产开发项目工程质量控制9.2.1 工程质量控制的概念9.2.2 工程质量形成的过程及影响因素9.2.3 工程质量管理体系9.2.4 工程质量检验与验收 3）工程质量验收9.1 房地产开发项目工程建设管理概述9.2 房地产开发项目工程质量控制9.2.1 工程质量控制的概念9.2.2 工程质量形成的过程及影响因素9.2.3 工程质量管理体系9.2.4 工程质量检验与验收9.2.5 工程质量管理的工具工程质量

14、管理工具调查表控制图排列图因果分析图直方图建设工程质量管理的工具 1）调查表原因受影响的施工部位影响程度及次数设计方案多变地下室、机电安装各一次工程场地狭小厂房基础、出水口全过程承包商施工组织不妥临时设施、骨料跟不上各一次承包商施工组织不妥上坝公路交通、机电安装各一次电气生产厂家延期供货电气安装一次影响施工进度原因调查表 建设工程质量管理的工具 2）控制图建设工程质量管理的工具 3）排列图建设工程质量管理的工具 4）因果分析图建设工程质量管理的工具 5）直方图9.1 房地产开发项目工程建设管理概述9.2 房地产开发项目工程质量控制9.3 房地产开发项目投资控制9.3.1 房地产开发项目投资构成

15、分析按费用构成分解1按时间分解23按子项目分解9.1 房地产开发项目工程建设管理概述9.2 房地产开发项目工程质量控制9.3 房地产开发项目投资控制9.3.1 房地产开发项目投资构成分析9.3.2 房地产开发项目决策阶段投资控制方法投资估算编制工程项目经济评价决策阶段投资控制9.1 房地产开发项目工程建设管理概述9.2 房地产开发项目工程质量控制9.3 房地产开发项目投资控制9.3.1 房地产开发项目投资构成分析9.3.2 房地产开发项目决策阶段投资控制方法 1）投资估算编制 投资估算的方法有：生产能力指数法、资金周转率法、比例估算法、综合指标投资估算法等。 2）工程项目经济评价经济评价财务评

16、价国民经济评价9.1 房地产开发项目工程建设管理概述9.2 房地产开发项目工程质量控制9.3 房地产开发项目投资控制9.3.1 房地产开发项目投资构成分析9.3.2 房地产开发项目决策阶段投资控制方法盈利能力财务生存能力经济费用效益费用效果分析偿债能力9.1 房地产开发项目工程建设管理概述9.2 房地产开发项目工程质量控制9.3 房地产开发项目投资控制9.3.1 房地产开发项目投资构成分析9.3.2 房地产开发项目决策阶段投资控制方法9.3.3 房地产开发项目设计阶段投资控制方法 设计阶段的费用控制的重点在与对整个项目实施过程的统筹规划和对费用管理工作的全面组织。 9.1 房地产开发项目工程建

17、设管理概述9.2 房地产开发项目工程质量控制9.3 房地产开发项目投资控制9.3.1 房地产开发项目投资构成分析9.3.2 房地产开发项目决策阶段投资控制方法9.3.3 房地产开发项目设计阶段投资控制方法设计阶段初步设计概算施工图预算9.1 房地产开发项目工程建设管理概述9.2 房地产开发项目工程质量控制9.3 房地产开发项目投资控制9.3.1 房地产开发项目投资构成分析9.3.2 房地产开发项目决策阶段投资控制方法9.3.3 房地产开发项目设计阶段投资控制方法 设计阶段常用的投资控制方法：限额设计、标准设计、价值工程理论的应用。 9.1 房地产开发项目工程建设管理概述9.2 房地产开发项目工

18、程质量控制9.3 房地产开发项目投资控制9.3.1 房地产开发项目投资构成分析9.3.2 房地产开发项目决策阶段投资控制方法9.3.3 房地产开发项目设计阶段投资控制方法9.3.4 房地产开发项目施工阶段投资控制方法 1）施工阶段投资控制的目标 保证工程建设有足够的资金，不致因资金供应不足或不及时而影响工程建设的进度；尽可能不占用过多的资金，减少利息的支出和资金筹措的困难。9.1 房地产开发项目工程建设管理概述9.2 房地产开发项目工程质量控制9.3 房地产开发项目投资控制9.3.1 房地产开发项目投资构成分析9.3.2 房地产开发项目决策阶段投资控制方法9.3.3 房地产开发项目设计阶段投资

19、控制方法9.3.4 房地产开发项目施工阶段投资控制方法 2）施工阶段投资偏差分析法 费用比较法、表格法、挣值法（曲线法） 挣值法（1）挣值法的参数 拟完工程计划费用（BCWS，budgeted cost of work scheduled）：指根据进度计划安排在某一给点那个时间内所应完成的工程内容的计划费用。BCWS=计划工程量*预算单价 已完工程计划费用（BCWP，budgeted cost of work performed）：指在某一给定时间内实施完成的工程内容的计划费用。BCWP=已完工程量*预算单价 挣值法（1）挣值法的参数 已完工程实际费用（ACWP，Actual cost of

20、work performed）：指在某一给定时间内完成的工程内容所实际发生的费用。ACWP=已完工程量*实际单价 挣值法（2）挣值法的偏差变量费用偏差（Cost Variance, CV）变量 CV1=ACWP-BCWS（没有意义，原因是实际的工程进度不可能完全按照计划进度来实现）CV2=ACWP-BCWP（0说明工程实际费用超出预算范围） 挣值法（2）挣值法的偏差变量进度偏差（Schedule Variance, SV）变量 SV=已完工程实际时间-已完工程计划时间SV=拟完工程计划费用BCWS-已完工程计划费用BCWPBCWSACWP工期拖延费用超支BCWP 挣值法（3）挣值法的偏差指数

21、偏差指数包括费用偏差指数（Cost Variance Index, CVI）和进度偏差指数（Schedule Variance Index, SVI）两个指标。CVI是指费用实际值对计划值的偏离程度，其表达式为CVI=BCWP/ACWPSVI是指进度实际值对计划值的偏离程度，其表达式为SVI=BCWP/BCWS9.1 房地产开发项目工程建设管理概述9.2 房地产开发项目工程质量控制9.3 房地产开发项目投资控制9.3.1 房地产开发项目投资构成分析9.3.2 房地产开发项目决策阶段投资控制方法9.3.3 房地产开发项目设计阶段投资控制方法9.3.4 房地产开发项目施工阶段投资控制方法 3）施工

22、阶段投资偏差的纠正措施组织措施 技术措施合同措施纠偏措施经济措施9.1 房地产开发项目工程建设管理概述9.2 房地产开发项目工程质量控制9.3 房地产开发项目投资控制9.4 房地产开发项目进度控制9.4.1 进度控制的概念建设工程进度是指建设工程的建设活动或工作的进行速度。 建设工程进度控制是指确定进度目标、制定工程项目进度计划，进行进度优化，实施相关的进度实施控制措施等一系列活动的总称。9.1 房地产开发项目工程建设管理概述9.2 房地产开发项目工程质量控制9.3 房地产开发项目投资控制9.4 房地产开发项目进度控制9.4.1 进度控制的概念9.4.2 进度计划的编制1）进度计划编制的依据编

23、制进度 计划的依据施工承包合同设计文件施工方案法律、规范、标准生产经营计划承包商水平施工条件 2）建设工程进度计划的编制程序9.1 房地产开发项目工程建设管理概述9.2 房地产开发项目工程质量控制9.3 房地产开发项目投资控制9.4 房地产开发项目进度控制9.4.1 进度控制的概念9.4.2 进度计划的编制计算工程量确定活动 逻辑关系 定义活动确定劳动量确定 施工天数初拟施工 进度计划检查、调整、优化 3）建设工程进度计划的编制方法9.1 房地产开发项目工程建设管理概述9.2 房地产开发项目工程质量控制9.3 房地产开发项目投资控制9.4 房地产开发项目进度控制9.4.1 进度控制的概念9.4

24、.2 进度计划的编制进度计划 编制方法 横道图法网络图法CPMPERT（1）横道图法甘特图（2）网络图法中的CPM法网络图的形式有双代号和单代号两种双代号网路图、双代号时标网络图、单代号网络图、单代号搭接网络图开始00000000E5558131310A11010121D421988113G751111001616结束901616001616C33121154B25000055F6655001111H831113221614（2）网络图法中的CPM法网络图中的时间参数：工期和工作/活动的时间参数工期：包括计算工期和计划工期，一般情况下要求计划工期=计算工期。工作/活动的6个时间参数：最早开始时

25、间、最早完成时间、最迟完成时间、最迟开始时间、总时差、自由时差。关键线路！9.1 房地产开发项目工程建设管理概述9.2 房地产开发项目工程质量控制9.3 房地产开发项目投资控制9.4 房地产开发项目进度控制9.4.1 进度控制的概念9.4.2 进度计划的编制9.4.3 进度计划的优化（1）计算并找出初始网络计划的计算工期、关键线路及关键工作；（2）按要求工期计算应缩短的时间；（3）确定各关键工作能缩短的持续时间；（4）选择关键工作，压缩其持续时间，并重新计算网络计划的计算工期。 例 题9.1 房地产开发项目工程建设管理概述9.2 房地产开发项目工程质量控制9.3 房地产开发项目投资控制9.4 房地产开发项目进度控制9.4.1 进度控制的概念9.4.2 进度计划的编制9.4.3 进度计划的优化9.4.4 进度计划的控制 进度计划控制主要是指工程进度的