中级经济师考试-房地产实务知识汇总(共132页)

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2、者事物在空间方位和距离上的关系。要素（四要素）【要素一】位置 坐落所在具体地点 方位方向和位置 与相关场所的距离与有关场所的距离的远近 临街（路）状况 朝向正门或房间窗户正对的方向 楼层所在的楼层【要素二】交通（通达性）【要素三】外部配套设施（两类）【要素四】周围环境和景观 自然环境 人文环境 景观3.位置与区位的关系 房地产不可移动，其位置固定不变 区位有四个要素构成，四要素中的任一要素发生变化，意味着房地产区位发生变化。【案例说明】一栋房屋，周边通地铁了，其交通状态发生变化，房屋的位置没有变，但其区位变化了。4.杜能“孤立国”理论的前提 孤立国是一个天然均质大平原，只有一个城市 城市是农产

3、品的唯一销售市场，农村则靠城市供给工业品 运输工具只有马车 农产品运输成本与其重量和产地到消费市场的距离成正比 经营者以获取最大经济收益为目的，并根据市场供求关系调整其经营品种5.杜能农业区位理论的主要内容 V（销售价格）和E（生产成本）是常数（利润加上运费，价格减去生产成本，为常数）P+T=V-E=k 利润最大化的唯一办法是将运费压缩为最小【核心内容】如何通过合理的农业生产布局使农业的运费最低，就能实现最大利润6.杜能农业区位理论的结论杜能圈（农业以城市为中心呈同心圆分布） 自由农作区，生产易腐难运的农产品 林业区，生产木材 轮栽农作区，生产粮食 谷草农作区，提供谷物与畜产品 三圃农作制区

4、畜牧业区7.韦伯工业区位论的假设条件 均质国家与地区，只考虑经济因素 工业原料、燃料地点固定且已知 工业产品的消费地和范围已知，需求量不变 劳动力供给为已知，不能流动，供给充裕 运输成本是重量和距离的函数 讨论同一产品的生产和销售问题8.以运输指向的工业区位分析 运费的大小主要取决于运输距离和货物重量 主要考虑原材料的运费和制成品的运费 工业原料分类：遍布性原料（可就地取材）和限地性原料（必须要运输）【结论】工业企业应选择在原料和制成品二者的总运费最小的地方。9.原料指数原料指数限地性原料总重量/制成品总重量 遍布性原料0 纯原料1 失重性原料大于1 原料指数越大，生产厂应选在离原料产地越近

5、原料指数越小，生产厂应选在离市场越近10.集聚与分散因素影响工业区位趋向的分析11.基本概念（五个重要概念）12.克里斯塔勒中心地理论的假设条件 均质平原与无差异性的居民 交通费用与距离成正比 厂商和消费者均为经济人 货物可自由流动，不受任何关税与非关税壁垒的限制13.克里斯塔勒中心地理论的结论六边形市场 各厂商的销售范围为圆形 新厂商的自由进入，使各厂商的销售范围越来越小，直到能维持最低收入水平的门槛为止 各厂商的圆形范围重叠区域，以无差别线划分给不同的厂商 形成六边形的市场区域14.克氏市场等级序列多种商品与不同档次 高级商服中心，提供高中低级商品和服务 中级商服中心，提供中低级商品和服务

6、 低级商服中心，提供低级商品和服务 需求门槛和服务范围由高到低，由大到小15.城市空间结构理论（四种理论） 同心圆理论伯吉斯与巴布科克 扇形理论霍伊特 多核心理论麦肯齐、哈里斯、乌尔曼 中心商务区土地利用模式墨菲和万斯16.同心圆理论伯吉斯与巴布科克 内涵伯吉斯基于生态学的入侵和承继概念来解释城市土地利用在空间上的排列 结论城市各功能用地以中心区为核心，自内向外环状扩展 修正巴布科克考虑到交通轴线的辐射作用，将理论修正为星状环形模式中心商务区过渡地带工人住宅区高收入阶层住宅区通勤人士住宅区17.扇形理论霍伊特 各类城市用地趋向于沿主要交通线路和沿自然障碍物最少的方向由市中心向市郊呈扇形发展18

7、.多核心理论麦肯齐、哈里斯、乌尔曼 内容一个城市内会出现多个商业中心，其中一个主要商业区为城市核心，其余为次核心随着城市规模的扩大，新的极核中心随之产生 多核心理论的理论基础基于地租地价理论，支付租金能力高的产业位于城市中心19.中心商务区土地利用模式墨菲、万斯【重点难点】三项指标20.三种区位论的实质与前提假设理论实质假设农业区位论在城市周围农业区位布局的原则 只有一个城市，且是孤立国 运输工具只有马车 孤立国环境均质，且与外部隔绝 农产品的运费、重量与产地到消费市场的距离成正比 经营者以获取最大经济收益为目的工业区位论找出工业产品成本最低、利润最大的位置，作为配置工业企业的依据 均质国家或

8、地区，只考虑经济因素 工业原料、燃料地点固定且已知 工业产品的消费地和范围已知，需求量不变 劳动力不能流动，价格已知，供给充裕 运费是重量和距离的函数 讨论同一产品中心地 理论找出城市的分布规律 均质平原与无差异性的居民 交通费用与距离成正比 厂商和消费者均为经济人 货物可自由流动21.需求的两个条件（缺一不可） 消费者愿意购买(gumi)，即有购买的欲望 消费者能够购买，即有支付能力条件二是需求与需要的区别所在22.决定(judng)房地产需求量的因素【因素一】房地产价格水平（反相关） 一般情况下是反相关，即价格上涨，需求减少 特例是炫耀物品和吉芬物品（生活必需品），越贵需求越大【因素二】消

9、费者的收入水平（正相关） 收入增加，需求增加 收入减少，需求减少【因素三】消费者的偏好 对某种商品偏好增强时，需求增加【因素四】相关物品的价格水平（替代品和互补品） 替代品需求反向变化（商品房与经济适用房） 互补品需求同向变化（住宅与配套设施(shsh)）【因素五】消费者对未来的预期 买涨不买跌23.房地产需求曲线 需求曲线的性质一般商品的需求量与价格呈逆相关关系，是向下的曲线价格上升，需求减少，价格下降，需求增加 需求曲线的变动（两种变化）沿需求曲线的变动价格发生变化需求曲线的平移价格以外的因素发生变化24.房地产供给的条件 愿意供给 有能力供给房地产潜在供给量存量灭失量转换为其他种类房地产

10、量其他种类房地产转换为该种房地产量新开发量25.决定房地产供给量的因素（四因素） 该种房地产价格水平正相关 该种房地产开发建设成本反相关 该种房地产开发技术水平正相关 房地产开发商对未来的预期看好市场，减少当期供给（捂盘），对未来悲观，增加当期供给26.房地产供给缺乏弹性 土地总量不可增加（总量限制） 政府独家垄断建设用地使用权出让市场（供给受政府控制） 房地产开发周期较长（反应需要时间） 房地产不可移动性（房地产不能在地区间调剂余缺）27.房地产供给曲线 性质房地产供给量与价格之间正相关，曲线向上价格上升，供给增加，价格下降，供给减少 供给曲线的变动（两种变化）沿供给曲线的变动价格发生变化供

11、给曲线的平移价格以外的因素发生变化28.房地产均衡价格 内涵均衡价格是指商品的需求价格与供给价格相一致时的价格 供给不变时需求增加，则价格上涨需求减少，则价格下跌 需求不变时 供给增加，则价格下降 供给减少，则价格上涨29.房地产供求与价格关系的特殊性难以形成统一市场 房地产供求四类市场全国房地产总的供求状况本地区房地产总的供求状况全国同类房地产的供求状况本地区同类房地产的供求状况决定某一房地产价格水平高低的供求状况，主要指本地区同类房地产的供求状况30.级差地租【古典地租理论】地租市场价格生产成本平均利润31.绝对地租 由于土地的所有权使耕种最劣等的土地也需支付的租金 土地所有者凭借对土地所

12、有权的垄断所取得32.垄断地租 由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租 条件土地私有权垄断 某些土地具有特殊的自然条件33.地租与地价的关系 地租是地价的基础（千万不要记反了） 地价是地租的资本化 地价不是土地的购买价格，而是土地所提供的地租的购买价格 永久租期土地，地租与地价的关系为 34.城市与乡村的区别区别项目城市乡村人口职业构成以非农人口集聚为主以农业人口集聚为主人口与建筑规模与密度大小空间形态和物质构成用地类型多样，基础设施与公共服务设施完备用地类型单一,基础设施与公共服务设施相对薄弱职能类型和产业结构是政治经济文化中心与各种产业集聚地职能单一35.城市(chngsh)的分类序

13、号分类标准类型1城市人口规模特大城市（人口100万）大城市（50万100万）中等城市（20万50万）小城市（人口20万）2城市行政级别直辖市、地级市、县级市、建制镇3城市的职能具有综合职能的城市以某种职能为主的城市4城市地理位置南方城市与北方城市沿海城市和内陆城市边境城市和内地城市5城市地形地貌平原城市、山地城市、高原城市、丘陵城市、盆地城市、河谷城市6城市平面几何形状块状城市、带状城市、星状城市7城市内部结构单中心城市、多中心城市8城市道路格局棋盘形城市、放射形城市、不规则形城市36.城市的产生城市是社会生产力发展到一定阶段，社会大分工的产物（第二次分工的产物） 第一次大分工农业与渔牧业分离

14、，进入定居时代，产生了固定居民点 第二次大分工商业(shngy)和手工业从农业中分离，形成以商业和手工业为主的最早城市 产业革命农业经济时代进入工业经济时代，开创了城市发展新纪元37.城市的发展（四大阶段）序号城市发展阶段对应工业化时期城市化水平备注1绝对集中阶段工业化初期城市化水平提高阶段发展中国家2相对集中阶段工业化成熟期城市化高速发展阶段3相对分散阶段后工业化初期郊区化前兆4绝对分散阶段后工业化成熟期郊区化西方发达国家38.城市化的进程(jnchng)城市化阶段城市化水平城市化速度初级阶段较低较慢加速阶段逐渐提高很快饱和阶段较高减速39.城市化的度量(dling) 城市化度量指标城市化水

15、平（城市化率） 城市化率计算方法一个区域内城镇人口占总人口的百分比越大，表明城市化水平越高40.郊区化概念41.郊区化与郊区城镇化的区别区别项目郊区化郊区城镇化动力来自城市内部的离心力来自向心、离心等各种力量方向由市区向外由郊区向市内实质人口与经济要素由城市中心区向近郊区的离心扩散（市区的离心扩散）人口与经济要素由郊区向市区的聚集（郊区的向心集聚）视角不同站在城市中心的角度站在郊区的角度42.逆城市化 大都市区的人口向较小的都市乃至乡村地区流动分散化的过程 是一种暂时的调整(tiozhng)，而不是一种长久的变化43.郊区化与逆城市化的区别 逆城市化着眼的是整个城市体系（多城市） 郊区化着眼一

16、个城市的发展趋势（一个城市）第二章房地产征收(zhngshu)征用1.房地产征收的概念 是指国家为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序强制取得集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他房地产的行为 本质是所有权由集体、单位和个人变为国家所有（必须是所有权发生变化，变为国家所有） 征收的主体是国家，通常是政府部门，属于政府行使行政权2.房地产征收的类型 集体所有的土地征收土地（城市的土地已经是国家所有，所以不存在征收问题） 单位、个人的房屋及其他房地产征收（房屋的所有权不归国家，所以存在征收问题）国有土地上的房屋征收过去称为“城市房屋拆迁”，2011年1月21日公布的国有土地上房屋征收与补偿条

17、例，已不再使用房屋拆迁这个名称3.征收中房与地的关系(gun x) 集体土地被征收，同时征收其上房屋（集体是房随地走） 国有土地上房屋被征收，同时收回国有土地使用权（国有是地随房走）4.房地产征收的限制条件（三条件） 征收只能是以发展公共利益，提升公共福祉为目的，绝对禁止以商业用途为目的的征收 征收必须严格依照法律规定的权限和程序 政府以征收的执行人身份出现，以被征收房地产的客观市场价值对被征收人的损失予以公平补偿5.征用的概念 指国家因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序强制使用单位、个人的财产的行为（本质是所有权未发生变化，使用权发生变化）6.征用的限制条件 征用的前提条件是发生

18、抢险、救灾等紧急情况，平时不得采用 征用应符合法律规定的权限和程序 使用后应当将征用财产返还被征用人，并且给予补偿7.征用的特征 征用必须是因紧急需要（属于公共利益无法通过市场购买解决） 国家必须依法行使征用权专属于政府的权力 不转移所有权只转移使用权，用后返还 既适用于不动产也适用于动产（案例如警察征用车辆追捕逃犯）8.征收与征用的异同 共同点（两点）强制性，都不必得到财产所有权人的同意补偿性，都应给予补偿 区别（四点）征 收征 用适用对象不同限于不动产动产、不动产均适用前提条件不同为了公共利益需要因抢险、救灾等紧急需要所有权转移不同所有权转移所有权不变，使用权转移补偿内容不同法律规定双方依

19、据法律规定协商确定9.公共利益的界定房屋征收条例中在立法史上首次界定了公共利益的范围 国防和外交的需要 由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要 由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业(n n sh y)的需要 由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要 由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要 法律、行政法规规定的其他公共利益的需要10.公共利益的特点（四特点） 公共利益是客观的独立地真实地存在于各种利益之上 公共利益是共享的是社会共同的、整体的、普遍的利益，不是

20、多数人与少数人的问题 公共利益是不确定的利益内容的不确定性和受益对象的不确定性 公共利益不同于国家利益或政府利益有时重合，有时甚至冲突，政府并不绝对代表公共利益11. 商业利益与公共利益的关系 商业利益与公共利益并非绝对对立，有时是一致的 商业利益是否构成公共利益，应结合实际情况作出判断12.有三类建设用地可不征收为国有 乡镇企业用地 农民宅基地 乡镇村公共设施和公益事业用地13.何为一书四方案 农用地转用方案（土地用途改变） 补充耕地方案 征收土地方案（所有权改变） 供地方案 建设项目用地呈报说明书行政主管部门自收到申请之日起30日内审批一书四方案14.土地呈报说明书的附件 土地利用总体规划

21、图和分幅土地利用现状图 勘测定界图及勘测定界技术报告 地籍资料或其他土地权属证明材料 土地有偿使用合同及说明 城市规划图和村庄集镇规划图15.四方案的批准30日内审查完毕，政府批准后在5日内由土管部门将批复发出(fch)【批准农用地转用方案和补充耕地方案的条件】 符合土地利用总体规划 确属必须占用农用地且符合土地利用年度计划确定的控制指标 占用耕地的，补充耕地方案符合土地整理开发专项规划，且面积、质量符合规定要求 单独办理农用地转用的，必须符合单独选址条件16.批准（针对四方案）【批准征收土地方案的条件】 被征收土地界址、地类、面积清楚，权属无争议 补偿标准符合法律、法规规定的 需要(xyo)

22、安置人员的安置途径切实可行【供地方案符合条件】 符合国家的土地供应政策 申请用地面积符合建设用地标准和集约用地要求 划拨方式供地的，符合法定的划拨用地条件 以有偿使用方式供地的，供地的方式、年限、有偿使用费的标准、数额符合规定 只占用国有未利用地，必须符合规划、界址清楚、面积准确17.公告的内容 批准征地机关的批准文号 征收土地的用途、范围、面积 征地补偿标准和农业人员安置办法 办理征地补偿的期限18.集体土地征收的审批 农用地转用审批用途变化 土地征收审批-所有权变化 农用地转用审批与土地征收审批的关系双审批，先农用地转用审批，后征地审批19.农用地转用审批用途变化项目土地审批单位省级政府批

23、准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目国务院批准的建设项目国务院为实施规划而农地转为建设用地的由原批准土地利用总体规划的机关批准已批准的农用地转用范围内具体建设项目用地市县政府其它项目省级政府20.土地征收(zhngshu)审批所有权变化（国务院和省级两级审批）21.农用地转用审批与土地征收审批的关系(gun x)（三种情况）农用地转用批准权限征收土地批准权限处理方式国务院国务院或省级政府由国务院同时批准省级政府省级政府省级政府同时批准省级政府国务院先由省级政府批准农用地转用，再由国务院办理征地审批22.征地补偿的特点 按照被征收土地的原用途给予补偿 根据被征收土地的平均年产值的倍数(bis

24、h)给予补偿，而非其市场价值 补偿费用包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等多项23.征地补偿费的构成补偿费构成补偿什么补给谁土地补偿费土地归农村集体经济组织所有安置补助费劳动力 由农村集体经济组织安置的，支付给组织 由企业安置的，支付给安置单位 实行货币安置的，发放给每个被安置的人（自谋职业的）地上物与青苗补偿费地上物与青苗地上物与青苗的所有者24.土地补偿费的标准 征收耕地的，为被征收前3年平均年产值的610倍 征收其他土地的，由省级参照耕地补偿费的标准规定25.安置补助费的标准 总安置补助费需安置的人数每一个安置的人口的安置补助标准 需安置的人数，按被征收耕地数量除以征地

25、前被征收单位平均每人占有耕地的数量来计算 每个需安置的人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前3年平均年产值的46倍26.两个特殊规定 每公顷被征收耕地的安置补助费不得超过被征收前3年平均年产值的15倍 如果还不能保持农民原有生活水平的，可以增加安置补助费，但土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前3年平均年产值的30倍27.地上附着物与青苗补偿费 地上附着物补偿费由省级规定 青苗补偿费可以移植的，支付移植费不能移植的，给予合理补偿或作价收购，由省级规定28.被征地农民的安置（最常用前两种） 货币安置 保障安置 农业生产安置 重新择业安置 入股分红安置 异地移民安置29.国有土地上房屋征

26、收的管理体制30.作出房屋征收决定的准备工作（3个前置条件） 征收应符合经济与社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划 作出房屋征收决定前，应进行社会稳定风险评估 作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用31.作出房屋征收决定 房屋征收决定由市、县人民政府作出 当房屋征收决定涉及被征收人数量较多时，应当经政府常务会议讨论决定32.拟定征收补偿方案及公告 房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县人民政府 市县政府应对征收方案进行论证并及时公布 公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项，征求公众意见33.征求意见及修改 征收补偿方案征求意见期限不少于3

27、0日 旧城改建多数被征收人认为方案不符合规定，市县政府应组织被征收人与公众代表参加听证会34.房屋征收的实施【重点难点】 在征收范围确定后，不得实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途，否则不予补偿 暂停办理相关手续，最长不超过1年【重点难点】实施房屋征收的相关规定 任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁 禁止建设单位参与搬迁活动35.房屋征收的强制执行 被征收人不服的，可以申请行政复议，也可以提起行政诉讼 被征收人在法定期限内不申请行政复议或行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市县政府依法申请人民法

28、院强制执行36.房屋征收补偿的内容（三部分）37.房屋征收补偿的方式（两种）38.被征收房屋价值的评估 房屋价值的确定应由具有相应资质的房地产价格评估机构按房屋征收评估办法评估确定 房屋评估机构的选择由被征收人协商选定协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定39.评估异议 对房屋评估价值有异议的，可以向评估机构申请复核评估 对复核评估仍有异议的，可向房地产价格评估专家委员会申请鉴定40.订立补偿协议或作出补偿决定41.出具虚假或有重大差错的评估报告的法律责任 由发证机关责令限期改正，给予警告 对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下的罚款，记入信用档案 对房地产估价师并处1万元以上3

29、万元以下的罚款，并记入信用档案 情节严重的，吊销资质证书、注册证书 造成损失的，承担赔偿责任 构成犯罪的，追究刑事责任第三章建设(jinsh)用地使用制度1.建设(jinsh)用地的内容（建造建筑物、构筑物的土地） 城乡住宅和公共设施用地 工矿用地 交通水利设施用地 旅游用地 军事设施用地等2.建设用地的分类分类标准具体类型按建设用的所有权分类国有建设用地集体建设用地按建设用地服务的产业类型分类农业建设用地非农业建设用地按建设用地的来源分类新增建设用地存量建设用地按建设用地使用期限分类永久性建设用地临时性建设用地按建设项目生产规模或总投资额的大小分类大型项目建设用地中型项目建设用地小型项目建设

30、用地按建设用地用途分类工业建设用地民用建设用地军事建设用地3.我国的土地制度概要所有权与使用权分离【补充(bchng)】 城市的土地属于国家所有 农村和城市郊区的土地一般属于农民集体所有 建设用地不能直接使用农村集体所有土地，必须通过征收变为国家所有后，再以各种方式使土地使用者获得土地的使用权【重点难点】我国土地制度框架4.我国建设用地取得方式 征收集体土地（所有权发生变化） 划拨（无偿或低价，无期限） 出让（有偿有期限，主流方式） 租赁（有偿有期限） 作价出资（入股）或授权经营（有偿） 转让（土地使用者与使用者之间） 集体建设用地使用权的转移（集体所有权不发生变化）5.建设用地管理的原则（四

31、原则） 节约、合理利用每寸土地，保护耕地和提高土地利用率的原则 强调城乡规划、土地利用总体规划对建设用地的控制作用的原则 实行建设用地有偿使用的原则 社会效益、经济效益和生态效益相统一的原则6.建设用地管理的主要内容（五方面） 建设用地宏观调控管理（宏观调控） 农用地转用管理（用途变化） 土地征收管理（所有权变化） 建设项目用地申请、审查、报批、供地工作（用地管理） 建设用地的分配、协调，即组织建设用地使用权的供给，对建设用地使用权转让、出租、抵押进行监督管理（用地管理）7.国有建设用地使用权划拨和有偿使用（四种） 国有建设用地使用权划拨（无偿无期限） 国有建设用地使用权出让（有偿有期限） 国

32、有建设用地租赁 建设用地使用权作价出资（入股）或授权经营8.划拨的含义 国家无偿无期限地将国有建设用地使用权让渡给土地使用者的一种行为 划拨的最低权限在县级人民政府9.划拨的范围 国家机关用地和军事用地 城市基础设施用地和公益事业用地 国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地 法律、行政法规规定的其他用地（主要指特殊用地）10.划拨土地转让、出租、抵押的条件 土地使用者为公司企业、经济组织和个人 有国有土地使用证 具有地上建筑物的合法的产权证明不同时满足以上条件的划拨建设用地，不得转让、出租、抵押11.划拨土地转让的两种方式12.划拨土地出租 划拨土地地上物出租的，应将租金中所含的土地收益

33、上缴国家13.划拨土地抵押 房地产抵押的，抵押金额不应包括土地价格 因抵押权实现造成土地使用权转移的，办理出让手续并向国家缴纳土地使用权出让金14.出让的概念与方式 概念国家将建设用地使用权有偿有期限地转移给土地使用者 出让的方式（4种方式）招标（竞争性）拍卖（竞争性）挂牌（竞争性）协议（非竞争性）15.出让的规定 工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让 严格限制以划拨方式设立建设用地使用权 采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定16.出让的特征（5大特征） 土地出让是国家垄断行为（只有国有土地才

34、能出让，只有国家才能出让） 出让使用权有使用期限 使用权出让是有偿的土地使用权出让金 建设用地使用权可分别设定地表、地上、地下分设 土地使用者权利范围有限地下资源、埋藏物与市政公用设施权属另立17.出让最高年限 居住用地 70年 工业用地 50年 教育、科技、文化、卫生、体育用地 50年 商业、旅游、娱乐用地 40年 综合或者其他用地 50年真实出让的期限，可以短于出让最高年限低，但不能长于最高年限18.出让金 概念指国有建设用地使用权受让者，一次性或分期提前支付的整个使用期间的地租 出让金包括的内容土地出让交易总额土地使用期满，土地使用者续期所缴纳的出让价款划拨转有偿补交的土地出让价款 交纳

35、时间在签订出让合同后60日内支付。逾期未交全，出让人有权解除合同19.出让底价的确定 出让可有底价也可无底价 如果有底价，根据土地估价结果和政府产业政策综合确定标底或底价（2个因素） 出让底价不得低于国家规定的最低标准 集体决策确定底价、起叫价、起始价、保证金20.出让中期招标的程序 投标人不得少于3人，如果少于3人，出让人应当终止招标活动 评标小组由出让人代表和专家组成，人数为5人以上的单数（2类人） 中标的标准是能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准，或者能够满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人，应确定为中标人投标开标评标中标21.拍卖中的规定 在拍卖中，竞买人的最高应价

36、未达到底价时，主持人应当终止拍卖（流拍）22.挂牌竞价规则 只有一个竞买人，且报价高于底价，挂牌成交 有两个及以上的竞买人，出价高者成交 报价相同，先提交者为竞得人，但报价低于底价者除外 挂牌期内无应价者或所有报价均低于底价，挂牌不成交23.挂牌截止时的现场竟价 挂牌期限届满，主持人询问竞买人是否愿意继续竞价 如有则进入现场竞价，规则同拍卖24.关于投标、竞买保证金的处理 中标人、竞得人的保证金，抵作土地出让款 其它人的在活动结束后5个工作日内退还，不计利息25.后期的共同程序建设用地使用权的受让 中标通知书或成交确认书的签订具有法律效力 出让合同的签订，5个工作日内退还保证金 出让结果的公布

37、10个工作日内 建设用地使用权证书的领取必须全部付清出让金26.落实房地产用地调控，规范土地出让行为的举措 凡可能出现“高地价”的地区，必须事前评估，采取有效措施，防止出现高地价 对招拍挂中溢价率超过50%、成交总价或者单价创历史新高的地块，市县土管部门在成交确认书签订后2个工作日内，填写房地产用地交易异常情况一览表，分别上报国土资源部和省级土管部门27.落实房地产用地调控，规范土地出让行为的举措（续） 在坚持国有土地使用权招拍挂出让制度的前提下,积极探索“限房价、竞地价”、“限地价、竞政策性住房面积”、“在商品住宅用地中配建保障性住房”、网上挂牌、用地预申请、一次竞价综合评标等多种交易形式2

38、8.协议出让的范围（五种情况） 各类经营性用地以外用途的用地，且同一宗地只有一个意向用地者的，可以协议出让（仓储用地属于经营性用地，而采矿用地不属于经营性用地） 原划拨、承租土地使用人申请办理协议出让，经依法批准后可以协议出让，但法律明确规定应收回土地使用权后重新公开出让的除外 划拨建设用地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准后可以协议出让，但法律明确规定应收回土地使用权后重新公开出让的除外 出让土地使用权人申请续期，经审查准予续期的，可以采用协议方式 通过出让协调决策机构集体认定实行协议出让方式的29.协议出让的类型（五种类型） 政府供地环节的协议出让集体农用地办理转让和土地征收审批后形成

39、的国有建设用地政府收回收购的国有建设用地 原划拨、承租建设用地使用权人申请办理协议出让 划拨建设用地使用权转让申请办理协议出让 出让建设用地使用权改变用途申请办理协议出让 出让建设用地使用权续期申请办理协议出让30.协议出让最低价 内涵为了宏观调控土地市场，防止低价协议出让建设用地使用权而实施的出让金最低控制标准 标准（两个不低于）不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地补偿费以及应交纳的有关税费（不能低于开发成本）不得低于所在级别基准地价的70%31.协议土地改变为经营性用途的处理 取得出让方和市、县人民政府规划部门的同意 签订土地使用权出让合同变更协议或重新签订出让合同 补交相应的出让金

40、 办理土地使用权变更登记手续32.协议出让与招标、拍卖和挂牌出让的区别区别项目招拍挂协议适用范围不同经营性用地用招拍挂除此之外的才用协议，适用于政府的优惠扶持项目出让金形成方式不同竞争形成与政府协商最低价确定的原则不同根据土地估价结果和政府产业政策综合确定不低于开发费用之和不低于基准地价的70%33.出让合同的概念及特征 出让合同的概念指土地出让方（国家）与受让方之间就国有土地使用权出让达成的权利义务关系的协议由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订 出让合同的特征是出让双方当事人之间权利义务关系的协议出让人是特定的，必须是市、县人民政府土地管理部门受让人一般为境内外公司、组织与个人出让合

41、同对转让合同起着制约作用（如用途(yngt)和期限）34.出让合同的内容（物权法中规定的少，而具体操作中规定的多）物权法中的规定实际出让合同中的内容 当事人的名称和住所 土地界址、面积 建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间 土地用途 使用期限 出让金等费用及其支付方式 解决争议的方法 土地状况 土地用途及使用年限 建设规划设计条件 动工开发期限 出让金额及支付方式 开发进度与分期投资额度 违约责任 其他条款35.双方的权利义务 出让人的权利义务对方违约，出让方可解除合同并请求违约赔偿对未按合同规定的期限和条件开发利用土地，可以罚款直至收回土地应向受让方提供达到合同规定条件的场地与资料 受让人的

42、权利义务对方违约，受让方可解除合同并请求违约赔偿可办理土地登记，领取土地使用证可按规划要求开发利用土地36.出让合同的变更和解除 变更较为多见的是改变土地用途应取得土管部门和规划部门的同意（两部门批准）签订出让合同变更协议或重新签订出让合同，并相应调整土地使用权出让金 解除多见于双方违约或土管部门收回土地37.租赁的范围的归纳（两种情况不能租赁） 经营性房地产开发用地不能租赁 国有企业破产涉及划拨建设用地使用权处置不能租赁 其他建设用地和原划拨用地，可采取出让方式，也可采取国有土地租赁方式38.租赁期限 短期租赁年限不超过5年 长期租赁5 年以上，法定出让年限以下 39.租赁合同 租赁期六个月

43、以上的应当由市、县土地管理部门签订合同40.承租土地使用权的权能（四项权能） 转租承租土地使用权仍归原承租人，承租人与第三人建立了附加租赁关系，第三人取得土地他项权利 转让承租土地使用权由第三人取得，原承租人脱离合同关系 抵押地上建筑物抵押的，其下的承租土地使用权随之抵押，抵押权实现时租凭合同同时转让 承租人优先受让权承租人优先办理出让41.以出让方式取得的土地使用权转让（2条） 按出让合同约定已支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书 进行房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，但投资额不含土地使用权出让金;属于(shy)成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件 转让房地

44、产时房屋已经建成的，还应持房屋所有权证书42.关于转让的条件 土地用途土地使用者不得擅自改变土地用途 投资数额投资额超过投资总额的25%,注意这里面不包含土地使用权出让金 土地利用要求指合同规定的容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等条件43.以划拨方式取得的建设用地使用权转让 由有批准权的人民政府准予转让 由受让方办理出让手续，缴纳出让金 经批准可以不办理出让手续的，转让方将房地产收益中的土地收益上缴国家44.建设用地使用权转让的限制（5条） 转让合同期限和建设项目完成日期不得超过原出让合同规定，转让获得的土地使用期限为土地使用权出让合同期限减去原土地使用者已使用期限后的剩余期限 原出让合同规

45、定的土地使用权受让人的权利、义务全部转移 土地使用权转让时，其地上建筑物等所有权随之转让（房随地走） 土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权 土地使用权转让时规划用途改变，需经土管部门与规划部门批准，并调整出让金（两部门）45.国有建设用地使用权转让的方式（三种）46.出让与转让(zhunrng)的方式对比47.租赁与出租的区别 租赁国有建设用地租赁出租方是国家 出租国有建设用地使用权出租出租方是土地使用权人48.出租方的权利义务 出租方权利收取租金监督承租方使用依法收回出租土地 出租方义务 交付土地及地上建筑物等及保障义务 修缮义务 妨害除去义务（不论原因是谁所致）

46、出租人继续履行出让合同 49.承租方的权利和义务 承租方权利合法使用租赁物的权利要求保障正常、有效使用租赁物的权利 承租方义务 保管义务 支付租金义务 租赁标的物返还义务 50.可以设定抵押权的建设用地使用权 通过有偿出让、转让方式取得的土地使用权，可以抵押 通过行政划拨方式取得的建设用地使用权，在补签了出让合同、补交了出让金、领取国有土地使用证后，可以抵押51.不得设定抵押的范围 权属有争议的房地产 教育、医疗、市政等公共福利的房地产 列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的建筑物及其土地使用权 已公告列入拆迁范围的房地产 依法查封、扣押、监管或以其他形式限制的房地产 其它52.设定建设用地使

47、用权抵押权的注意问题 同一宗土地可以设定两个以上的抵押权，但应将情况告知抵押权人，其所担保的债权不得超出抵押物的价值 两宗以上土地使用权设定同一抵押权，视为同一抵押标的物，其担保作用不可分割 地随房走，房随地走 共有房地产抵押的，必须经共有人书面同意 已租赁的土地使用权抵押，应告知承租人和抵押权人，原租赁合同继续有效（抵押不破租赁） 土地的抵押价值可以由当事人商定，也可由房地产价格评估机构进行评估 抵押权人可为抵押物投保，保险费由抵押人承担，抵押权人为第一受偿人 抵押的期限不得超过经营期限或土地的剩余使用年限 应办理抵押登记，抵押权自登记时设立53.土地使用权抵押登记制度 规定应当向土地所在地

48、县级以上地方人民政府房地产管理部门办理土地使用权抵押登记抵押合同自抵押登记之日起生效 办理登记应提交的文件（7类）抵押当事人身份证明和法人资格证明抵押登记申请书抵押合同国有土地使用证有权设定抵押的证明材料证明抵押用地价值的材料54.土地使用权抵押登记证书 登记机关在产权证上进行他项权利记载 所有权证书由抵押人收执，向抵押权人颁发他项权利证书55.抵押土地使用权处分的条件（5种情况） 抵押期届满，抵押权人未受清偿 抵押人死亡引起无法履行债务 抵押人在抵押合同期宣告破产或解散 抵押人擅自处分抵押物 抵押合同约定的其他情况56.处分抵押物所得金额的分配顺序 支付处分抵押物的费用 扣除抵押物应缴纳的税

49、费 偿还抵押权人的债权本息及支付违约金 赔偿违约给抵押权人造成的损害 剩余金额交还抵押人57.同一房地产设定两个以上抵押权时的清偿顺序 已登记的，按登记的先后顺序清偿，顺序相同的，按债权比例清偿 已登记的先于未登记的 均未登记，按债权比例清偿58.抵押设定后土地上新增建筑物的处理 新增建筑物不属于抵押财产 可一同处分，但新增建筑物的价款，抵押权人无权优先受偿59.最高额抵押权的确定 约定的债权确定期间届满 没有确定期间或期间不明，自设立之日起满两年后请求确认的 新的债权不可能发生 抵押财产被查封、扣押 债务人、抵押人被宣告破产或被撤销 其它60.无论划拨还是(hi shi)出让方式均可以收回的

50、情况 社会公共利益需要补偿 各级司法部门没收其财产而收回无偿61.出让方式可以收回的情况无偿 建设用地使用期届满 出让方式取得土地使用权满两年未动工开发的，无偿收回，但是因不可抗力或政府有关部门的行为或必需的前期工作造成的开发迟延除外62.划拨方式可以收回的情况给予适当补偿 国家根据城市建设发展的需要和城市规划的要求收回 土地使用者因迁移、解散、撤销、破产或其他原因而停止使用原划拨土地的 公路、铁路、机场、矿场等核准报废的 划拨国有建设用地未经原批准机关同意，连续两年未使用 划拨国有土地不按批准用途使用的63.闲置土地的认定 国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书中未规定动工开发建设日期的，自

51、土地使用权出让合同生效或建设用地批准书颁发之日起满一年未动工开发建设的 已动工开发，但开发面积不足应开发建筑面积的1/3，或投资额不足总投资额25%且未经批准中止开发建设连续满一年的 其他规定64.闲置土地的处置方式（七种方式） 延长开发建设期限，但最长不超过一年 变更土地用途，办理手续后继续开发（必须是规划许可的） 安排临时使用，待项目具备条件后重新批准开发，土地有增值的，由政府收取增值地价 政府安排置换其他闲置土地 政府采取招标、拍卖等方式确定新的土地使用者进行建设，对原用地单给予经济补偿 政府收回土地，与土地使用者签订收回土地协议书 由政府原因造成闲置的，还可以按照实际交款额占应交款额的

52、比例折算，确定相应土地给原土地使用者，其余部分由政府收回65.征收土地闲置费 城市规划区内出让土地，闲置一年以上按出让金20%以下征收 具体由省一级规定66.无偿收回土地 连续两年以上未使用的，由县级以上人民政府无偿收回土地使用权并进行公告，终止土地有偿使用合同，注销土地登记和土地证书67.集体建设用地的使用范围和原则 范围乡镇企业用地农民宅基地乡镇村公共设施和公益事业用地 原则维护社会主义公有制，保护土地所有者和使用者的合法权益按规划用地，节约用地，保护耕地按计划用地，不得突破计划控制指标依法办理审批手续涉及占用农用地，必须办理农用地转用审批手续68.集体建设用地使用权的流转（四条件） 必须

53、符合土地利用总体规划 流转的集体土地必须经过依法批准或依法取得 如果流转中用途发生变化，必须办理农用地转用审批手续 允许转让的集体建设用地，必须按程序报国土部门批准69.集体建设用地使用权的抵押 集体建设用地使用权不得单独抵押 以乡镇村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押（只能地随房走） 抵押后，未经国家征收，该厂房所占用的集体土地所有权性质不因厂房的转让而改变70.宅基地的概念 是指农村居民建设住宅所使用的集体土地 不仅包括房屋建筑使用的土地，还包括用于建造辅助用房、院落、房屋周围空地以及种植植被或修建其他附属物等占用的土地 宅基地的所有权归集体所有，由本集村民无偿

54、使用 村集体经济组织或村民委员会作为宅基地的经营管理者，可以代表农村集体行使所有权71.宅基地的“一户一宅”原则 农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不能超过规定的标准如村民将原住房出卖、出租或赠与他人后，再申请宅基地的，不予批准72.农村集体成员申请宅基地的条件（任一即可） 居住拥挤，宅基地面积少于规定的限额标准的 因结婚等原因，确需建新房分户的 原住宅影响村镇规划需要搬迁的 经县级以上政府批准回原籍落户后农村无住房的非农业人口，包括职工、离退休干部、复原退伍军人、回乡定居华侨、港澳台同胞等 其它第四章房地产市场调研1.房地产市场调研的原则(yunz)（两原则）2.房地产市场调研的特点(t

55、din)（三特点）3.调研准备阶段(jidun)（四重点） 确定调研目标 制订调研计划 设计调查问卷 确定抽样方案4.关于资料搜集方法 资料的种类（两大类）初级资料（原始资料，一手资料）专为某项调研而搜集或实验所得的资料次级资料（二手资料）原始资料经过整理后形成的可为他人利用的资料 资料的优点顺序优先使用二手资料当二手资料无法满足调研需要时，再进行一手资料搜集5.设计调查问卷（四条件） 主题明确 结构合理 通俗易懂 长度适宜一般不超过30分钟6.市场调研内容框架7.房地产市场调研概述 房地产市场调研的三大内容 房地产市场调研的内容有以下特点：调研的内容广泛调研具有很强的针对性调研的方法多种调研

56、的结果具有一定的局限性8.房地产市场环境调研（四类） 政治法律环境调研 经济环境调研 社会文化环境调研 区域环境调研9.注意区分经济环境与社会文化环境经济环境社会文化环境1） 经济特性2） 项目所在地区经济结构、人口及就业状况、教育状况、基础设施情况3） 一般利率水平4） 国民经济产业结构和主导产业5） 居民收入水平、消费水平和消费结构6） 物价水平及通货膨胀7） 对外开放程度和国际经济合作情况8） 居民职业构成、教育程度、文化水平9） 家庭人口规模及构成10） 居民家庭生活习惯、审美观念及价值取向11） 消费者民族与宗教信仰、社会风俗10.房地产市场需求调研(dio yn)11.需求调研(d

57、io yn)内容消费者调研1） 消费者对房地产需求量及其饱和点、房地产市场需求趋势2） 现实与潜在消费者的数量和结构等3） 消费者的经济来源、收入水平及实际支付能力4） 消费者对房地产商品的要求和意见消费动机调研1） 消费者的购买意向2） 影响消费者购买动机的因素3） 消费者购买动机的类型消费行为调研1） 购买房地产商品的数量及种类2） 对区位、质量、功能、价格的要求3） 对某企业房地产的信赖程度和印象4） 房地产商品购买行为的主要决策者和影响者情况12.房地产市场供给调研（三类） 房地产市场行情调研 房地产市场反响调研 房地产市场竞争对手调研13.房地产市场行情调研 房地产市场现有产品的供给

58、总量、供给结构、供给变化趋势、市场占有率 房地产市场的销售状况与销售潜力 房地产市场产品的市场生命周期 房地产产品供给的充足程度、房地产开发企业的种类、数量，是否存在市场空隙 有关同类房地产开发企业的开发成本、价格、利润的比较 房地产产品总体价格水平的现状和趋势，最适合于客户接受的价格策略 新产品定价及价格变动幅度14.房地产市场反响调研 现有房地产业主和租售客户对房地产区位、质量、功能、服务的意见及对某种房地产产品的接受程度 新技术、新工艺、新材料的出现及其在房地产产品上的应用情况15.房地产市场竞争对手调研 竞争企业调研竞争企业的数量、规模和实力状况竞争企业的生产能力、技术装备水平和社会信

59、誉竞争企业的市场营销策略以及新产品的开发情况对房地产开发企业未来市场竞争情况的分析、预测 竞争产品调研竞争产品的区位、质量、功能、服务等状况竞争产品的市场定价及市场反应(fnyng)状况竞争产品的市场占有率消费者对竞争产品的态度和接受情况16.房地产市场调研资料的搜集途径 访问交易双方当事人 访问促成交易的房地产经纪人 搜集准交易资料单方的报价，尚未促成一致 向房地产租售经办人员讨教 搜集各类次级资料 与同业交流资料17.关于准交易资料 准交易资料是当事人单方面的报价，处于未成交状态 准交易行为者拟定价格前必须预先到该地方市场了解交易情况，参考当时的成交价格后才能提出准价格，这种价格与完成交易

60、时的价格可能有一定的差距，但已能大致反映出房地产市场的基本行情 一个成功的租售个案更能代表市场的接受力，这种准资料可靠程序更高18.初级资料和次级资料的搜集 初级资料是为特定目的而直接搜集的资料 次级资料是单位内部或外部现成的资料应优先利用次级资料，因其成本低、容易取得19.次级资料的分类 内部次级资料本单位内部的次级资料 外部次级资料官方资料主要是统计资料学术资料调研报告或论文产业资料房地产市场资料20.租售资料的搜集类型搜集手段销售资料搜集销售楼书销售现场资料其他销售资料搜集广告媒体信息订购或查阅资料与开发公司或代理公司销售人员维持良好关系租金资料搜集住宅租金资料办公楼租金资料商店租金资料