山东诸城项目整体发展策略报告（2008）ppt

1、报告框架一、本案三个项目的背景研究 3二、本案研究的出发点 28三、诸城城市宏观经济走势及发展判断 31五、本案整体发展策略及开发模式探讨 104四、诸城城市发展及房地产市场供应特征 66一、本案三个项目的背景研究本案背景研究潍河扶淇河河西河东经 济 开 发 区西外环项目恐龙公园项目潍河公园项目本案涉及三个项目，分别为潍河公园项目、恐龙公园项目、西外环项目，主要经济指标如下： 总用地：约31.9万平米（合478亩） 总规模：约72.9万平米本案背景研究西外环项目 区域价值城西部“边缘”地带位于繁荣西路西段北侧，东至市第二水泥厂，西至西环路，南到繁荣西路，北至北汽福田汽车公司。西外环项目交通条件

2、便利、三条主干道围合繁荣西路城市主要东西向道路，路面宽阔；西外环路向北与北环路相交，向南与南环路相交，是城市的主要环路，路面宽阔；密州西路城市东西向的主要道路。配套设施现状不成熟，生活配套匮乏从本项目到市中心商业区，开车约需要10分钟，距离3-4公里；由于水产城等产业因素，人气相对较足；市中心商业区：百盛、诸城商厦等周边建筑及道路现状繁荣西路杨春大酒店龙海水产城繁荣西路龙海水产城地块西侧，是诸城主要的水产批发市场杨春大酒店地块东侧，四星级标准建设，预计2009年5月开业，目前正在施工中，主体部分已完工；新龙城市场人民西路以南，未来2-3年（2011年）将搬迁九龙商贸城和密州商城两个城区中心的主

3、要批发市场。杨春大酒店龙海水产城龙城市场密州商城新址西外环密州西路繁荣西路人民西路本案背景研究西外环项目A-1A-2总建筑面积：158771.5平米地块用地性质占地面积容积率绿化率A-1居住80853 1.535%A-2商业18746 2.030%总计150亩限高：A-1地块高层建筑高度控制在：80-100米、多层建筑主体高度控制在17.5米用地指标：本案背景研究西外环项目FAR=1.5/2.0，中密度住宅规划要求：A-1：高层建筑用地占净用地面积的比例不小于30A-2：商住楼底部6层宜为商业，其他为住宅西外环与繁荣西路拐角处禁止开口A-1A-2地块现状内部平整地势地块内部平坦，无建筑物；地块

4、南侧为农民村房，目前正在拆迁；城市不成熟区域 中密度 中等规模 住宅项目本案背景研究西外环项目初步风险评估城西、西外环城市边缘区域客户认知度低需求问卷显示，148位被访客户对三个项目的首选购买的项目选择中，西外环项目仅占18(26份)目前市场价格水平不高2200-2400元/平米，销售速度缓慢。本项目15万平米，按照目前的销化速度，周期超过5年。理想状态年消化量：20套120平米12个月28800平米销售周期：158772/288005.5年本案背景研究西外环项目选择西外环项目的被访客户来源市调区域中心商业区3密州商城18恐龙公园17水产城58龙都建材城50%合计18偏好客户主要来源于西外环沿

5、线城东区域认可度低“远”成为最大屏障初步静态经济测算建安费用：多层建安成本850元/平米小高层/高层建设，政府给予一定程度的优惠，约300元/平米，核算标准：小高层建安成本1500-3001200元/平米地下停车地下停车库：停车比1:1，其中90地下地下停车面积地下车位数30平米/位项目总成本约3.26亿元，其中：土地费用约占总成本的18.3建安费用约占总成本的63而地下部分建安费用比例高达11本案背景研究西外环项目初步静态经济测算目前市场在售项目价格水平2200-2400元/平米，从静态测算角度看，当本项目实现均价超过2500元/平米时，可以达到15的税前成本利润率。但动态来看，由于销售周期

6、过长，内部收益率远未达到基准的合理收益情况，当均价超过2800元/平米时，内部收益超过季度的基准水平3。西外环项目投入少，但现阶段开发售价低、距离城区较远，市场消化慢。加速销售速度，将有效提高项目的收益率。本案背景研究西外环项目本案背景研究恐龙公园项目 自然属性潍河南岸北至潍河沿河路 区位属性城西、距离扶琪河500米扶琪河以西密州路中段北侧 人文环境恐龙公园恐龙公园以东紧邻恐龙公园，一路之隔城市核心区沿河大道密州路 恐龙公园 科普、自然、环境优美兴建于1993年，首期规划区西侧的375.8亩，2007年又投资2000万元，实施改造，改造扩建面积670亩，公园环境优美，成为诸城重要的城市公园。分

7、为恐龙馆科普科研区、恐龙苑文化娱乐区、恐龙岛密林休闲区、恐龙园奇石馆阳光花房观赏区、恐龙湖水上游览区、龙塔登高鸟瞰区等6个功能区，现恐龙公园已经成为一座集科研、科普、观光、健身、休闲娱乐于一体、多功能地域级中国北方最大的恐龙文化主题公园；公园内的主体建筑恐龙博物馆，是中国江北县级最大的恐龙博物馆，建筑面积5400平方米，馆内陈列着目前世界上最大的鸭嘴恐龙化石骨架，恐龙博物馆成为展示诸城旅游形象的重要窗口。本案背景研究恐龙公园项目 配套设施现状生活配套设施匮乏，但短期内将得到改善从本项目到人民路中心商业区，距离2-3公里；新利群购物中心预计2009年开业，距离本项目约500米，开车约2分钟路程。

8、位于密州西路以南，和平北街以西。交通主要依赖密州路，可达性一般现状桥沿河大道现状路沿河大道密州路现状路市中心商业区：百盛、诸城商厦等新利群预计2009年开业恐龙公园项目本案背景研究恐龙公园项目 皇家半岛初步确立恐龙公园区域中高端居住属性 财政局未来为本项目提供可能的中高端客群位于本项目东侧容积率1.2，总建筑面积16万平米的高档居住区，产品类型丰富，以别墅、TH、叠拼、多层、高层丰富的产品类型。诸城首个高端别墅项目，独栋总价300-400万元，TH总价120万元，多层/高层总价20-35万元之间。皇家半岛财政局诸城财政局：位于本项目南侧，密州路以南本案背景研究恐龙公园项目用地性质：居住用地；总

9、用地面积：219亩；用地指标容积率：2.5，中高密度总建筑面积：365183平米限高：75米地块内部现状地块与地平线约有3-5米的高差内部为少量农田和大片现状树。城西 恐龙公园 中高密度 大规模 住宅项目本案背景研究恐龙公园项目本案背景研究恐龙公园项目初步风险评估城西仍然存在一定的心理屏障，这在需求问卷中有一定表现。需求问卷显示，被访客户对三个项目的首选购买的项目选择中，恐龙公园项目占34（约50份）。诸城城市尺度小，该项目位于城西，且靠北部，不选该项目的被访客户心理上认为距离是中心较远、交通不是很方便；再次，配套不足和担心价位高。目前市场价格水平不高，销售速度缓慢。本项目36.5万平米，按照

10、目前的销化速度，周期可能超过8年。理想状态年消化量：30套120平米12个月43200平米销售周期：365183/432008.45年项目名称市场价格主力总价成交情况皇家半岛多层230030万元10-15套/月皇家半岛高层230030万元8-10套/月龙城华庭多层270035万元5套/月本案背景研究恐龙公园项目初步静态经济测算建安费用：小高层/高层建设，政府给予一定程度的优惠，约300元/平米，核算标准：小高层建安成本1500-3001200元/平米高层建安成本1800-3001500元/平米地下停车地下停车库：停车比1:1，其中90地下地下停车面积地下车位数30平米/位项目总成本超过9.95

11、亿元，其中：土地费用约占总成本的12.5建安费用约占总成本的69.3而地下部分建安费用比例高达16.6，超过土地费用，成本影响项目利润的重要原因。本案背景研究恐龙公园项目初步静态经济测算目前市场在售项目价格水平2400-2600元/平米，从静态测算角度很难达到项目开发的盈亏平衡点；从上图价格敏感度分析中显示，本项目实现均价超过3200元/平米时，基本可以实现15的税前利润率。从动态测算来看，当均价超过3600元/平米时，内部收益超过季度的基准水平3。恐龙公园项目现阶段、现有规划条件下开发，风险较大。控制地下面积开发量、加速销售周期，将有效提高项目的收益率。本案背景研究潍河公园项目 区位属性城北

12、，开发区和城市中心区之间潍河国家水利风景区以北区域北环路以南 自然属性潍河景观带的中心潍河北岸南向、东向可观潍河河景，视野开阔；景观条件最佳用地融入潍河水上公园开发区城市 中心区潍河公园项目人文环境潍河水上公园全国首个县级开发的河湖型水利风景区诸城市潍河公园总投资近2亿元，由香港寰中企划公司规划设计、诸城市水利水产局统一组织实施；景区两岸全长30公里，总面积598公顷；于2003年10月开工建设，是一处融防洪、生态、治污、交通、绿化、美化、文化、旅游于一体的综合性滨水景观工程；2005年8月被国家水利部命名为国家水利风景区，成为全国首个县级开发的河湖型水利风景区。本案背景研究潍河公园项目和平街

13、：城市南北向主要道路，可快速到达市区中心和开发区，是最主要的贯穿南北的城市主干道；地块北侧为北环路，城市主要干道，路面宽阔平坦，北环路以北为经济开发区；公园内现状道路：沿地块东边界的现状道路，路面为多色小石板铺成，环境幽静景色优美；和平街大桥：跨潍河，连接市区与河北的重要交通节点。交通和平街，通达性好公园内部现状路和平路北街配套设施现状配套不成熟，但交通便利通过和平街北路向南可快速到达市中心商业区，开车约需10分钟，距离4公里；北环路和平街北路公园内现状路市中心 商业区本案背景研究潍河公园项目用地指标：占地110亩，约73331平米A-1A-2地块用地性质占地面积容积率绿化率建筑密度限高A-2

14、居住110亩2.835%25%72米退线要求道路退让：新规划建筑退让西侧用地界线不小于15米（距和平街道路中心线不小于92.5米）；退让北环路道路绿线不小于15米（距北环路道路中心线不小于65米）；退让东侧用地界线不小于15米；退让南侧用地界线不小于100米。容积率：2.8，高密度总建筑面积：205326.8平米本案背景研究潍河公园项目容积率2.8地块狭长、退线要求苛刻，可能导致产品形式单一。A-1A-2地块内部现状自然属性突出，用地融入潍河公园地势较马路地平线稍低，约有1米左右的高差；地块内部现状为树木和草坪，内部地势平坦；用地形状较为狭长，且退线要求较高，对后期设计造成一定得困难；本案背景

15、研究潍河公园项目城北 潍河公园 高密度 中等规模 住宅项目初步静态经济测算建安费用：小高层/高层建设，政府给予一定程度的优惠，约300元/平米，核算标准：高层建安成本1800-3001500元/平米地下停车地下停车库：停车比1:1，其中90地下地下停车面积地下车位数30平米/位项目总成本超过5.6亿元，其中：土地费用约占总成本的9.76建安费用约占总成本的70.8而地下部分建安费用比例高达15.1，超过土地费用，成本影响项目利润的重要原因。本案背景研究潍河公园项目初步静态经济测算目前沿和平街在售项目价格水平2600元/平米左右，从静态测算角度很难达到项目开发的盈亏平衡点；从上图价格敏感度分析中

16、显示，本项目实现均价超过3200元/平米时，基本可以实现15的税前利润率。本项目20万平米，按照目前的销化速度，销售周期4年。潍河公园项目宗地素质最佳，具备很强的溢价空间。高端产品实现高价格，是保证高容积率产品较高收益率的重要条件。理想状态年消化量：30套140平米12个月50400平米销售周期：205326.8/504004.0年本案背景研究潍河公园项目本案背景研究从上述对三个项目背景条件的梳理和初步的经济测算，可以看到：本案三个项目分别来看，均属诸城中大规模项目。各项目现阶段开发，都不能取得较好的经济效益，风险性很大。三个项目总规模超过近73万平米，开发周期超过10-15年以上，与诸城的城

17、市发展和经济状况息息相关。三个项目所处区域，目前都不属于核心城区，但距离主城区的距离都在3公里以内，而且都位于城市北部，特别是靠近潍河，未来将快速纳入诸城中心城区范围内。三项目各自为战，前景堪忧；需全局性决策。二、本案研究的出发点本案研究的出发点1+1+13整体大于部分之和即，将三个独立的项目作为一个大盘项目来看待化零为整即，跳出某一项目的区域竞争板块，而要对诸城的城市发展步伐和宏观经济脉搏有清晰的把握。宏观把控由于本案所涉及三个项目，均属诸城中大规模项目，总供应量超过70万平米，开发周期长达10-15年，实际上在某种意义上甚至起到“城市运营”作用。本案研究的出发点即，发展的眼光看问题，市场不

18、明朗环境下，更需要随时跟踪市场变化和政策导向，不断调整我们的尺度和标准，这样才能保持分析和判断的准确性。 动态视野全盘策略即，从全局出发，对大盘项目“一头一尾一过程”制定清晰的发展方向和目标，把握好项目长期和短期的任务和利润。三、诸城城市宏观经济走势及发展判断1、宏观经济发展线2、城市空间发展线3、人口发展线4、诸城城市宏观经济走势预判2007年诸城在潍坊的各区、县、开发区中GDP产值排第2位；宏观经济发展线 GDP发展水平诸城在潍坊市各区县、开发区GDP发展水平2007年诸城市GDP突破303亿元，2003-2007年间，全市生产总值增幅均超过18%；“十一五规划”预计2010年全市GDP将

19、达到436亿元。 诸城GDP发展水平3个县市4区6个县级市3个开发区2004年重新进入“全国百强县（市）”列第76位；2005年跃至第65位；2007年山东诸城市列第43位。 诸城城市排名潍坊在山东省的GDP发展水平潍坊的GDP山东17个市中排第四位；2007年潍坊的GDP为2056亿元；2007年青岛的GDP产值是潍坊的1.8倍。诸城市经济发展现状在山东省属于中游水平。宏观经济发展线 GDP发展水平2007年诸城GDP产值中农业占地区生产总值的11%，而工业则达到57%，由此可见，诸城是一座以工业为主、农业为辅的城市。诸城支柱产业贡献度万元比例农 业33206511%工 业173532357

20、%生产总值302637868%（数据来源：2008年诸城统计年鉴）万元比例出 口41540514%生产总值3026378从2005年到2007年诸城出口贸易额逐年递增； 2007年诸城出口总额达到41.5亿元，占到生产总值的14%诸城出口额主要在服装纺织、汽车的工业项目，也有部分源于农业食品加工；（数据来源：2008年诸城统计年鉴）诸城的工业产值的对GDP的贡献度高达六成左右，同时出口贸易比重逐年提高。2007年诸城出口额产业年出口总额宏观经济发展线 产业结构三大支柱类产业：机械制造业、食品加工业、服装纺织业诸城以三大主导产业为支撑，拉动经济整体发展，同时重点企业解决当地人群就业需要。重点项目

21、机械制造业以汽车为主，重点发展轻卡、微卡、轿卡及扩展车型等北汽福田服装纺织业以棉纺织、针织服装、西服及家用纺织品为主桑莎制衣纺织服装加工贸易区、新郎服饰100万套西装设备技食品加工业建成从良种繁育、卫生防疫到产品研发、精深加工、出口贸易一体化的食品产业链得利斯、外贸集团43.2万吨玉米淀粉深加工、中康农业蔬菜加工等项目，建成“中国优质食品生产基地”工业发展迅速，三大主导产业实现产值、利税分别占全市工业总量的85%以上；2008年上半年，全市有53家企业主营业务收入过亿元；53家利税过千万元，其中福田汽车、新郎服饰、泸河集团、龙光电力、得利斯、外贸公司6家过亿元；73家年度大中型工业企业累计实现

22、主营业务收入290.7亿元，利税21.4亿元，分别占全市总量的66.6%、59.7%。宏观经济发展线 产业结构1996年成立，现在拥有资产80亿元，员工近2.6万人，是一家跨地区、跨行业、跨所有制的国有控股上市公司；2008年，福田汽车品牌价值达221.57亿元，在中国汽车行业排名第三，在商用车行业排名第一；诸城汽车制造业现已形成50万辆汽车、摩托车的生产规模。北汽福田诸城汽车厂是诸城汽车制造业的龙头；诸城福田主要分厂三大产业重点出口企业北汽集团福田汽车宏观经济发展线三大支柱产业汽车制造业世界一流轻卡生产基地 2008年3月，福田奥铃年产30万辆轻卡生产基地在山东诸城落成。该基地在国内，甚至全

23、球范围内都是最大的轻型卡车生产基地。新基地的生产线可以与世界知名卡车公司生产线完全接轨，将使奥铃的技术装备水平和产品品质达到国内同行业领先、国际同步的水平。 福田奥铃换装全球最强“心” 2008年3月26日，中国最大的轻型柴油发动机公司福田康明斯发动机公司正式成立，福田汽车与美国康明斯以50：50对等比例合资兴建，达到欧IV及以上排放标准，具备进军日系轻卡技术的大本营日本市场，以及韩国、欧洲等发达国家市场。 福田奥铃轻卡技术领先品牌，近年始终保持国内销量前矛，虽然外销难度加大，但综合势力较强，国内市场占有额将保持优势。三大产业重点出口企业北汽福田汽车奥铃轻卡宏观经济发展线三大支柱产业汽车制造业

24、2007年福田奥铃获得了欧洲3000辆轻卡的订单 ，这是我国自主品牌轻型卡车单笔出口量最大的一次。福田汽车的全球化战略正在不断加快。如今福田汽车产品已经出口到全球48个国家和地区，2007年出口量达3万余辆，连续四年在商用车领域出口量位居第一。而在产品出口的同时，福田汽车在巴基斯坦、乌克兰、越南等地已经建立了海外CKD工厂，俄罗斯、印尼、伊朗、菲律宾等十几个国家CKD工厂正在谈判和筹划之中。 季度年度年度2008年 第三季度 2007年 2006年净利润率0.54%1.39%1.49%营业利润率0.84%1.60%1.47%息税前利润率- 2.88%- 平均资产回报率1.36%5.47%5.2

25、2%平均股本回报率4.76%22.71%19.39%主要财务指标对比金融危机爆发后，各项财务指标明显下降，平均资产回报率为1.36%，平均股本回报率更是从两位数跌至一位数；从上市公司季度公报显示，福田汽车截至今年第三季度财务指标整体受到金融危机的影响较大。其中福田诸城汽车厂可能也会受整个企业业绩下滑影响，未来2年危机所带来的负面影响不可小觑。三大产业重点出口企业北汽集团福田汽车宏观经济发展线三大支柱产业汽车制造业得利斯集团创立于1986年，现已发展为集良种猪繁育、标准化饲养、饲料生产、兽药防疫、生猪屠宰、肉品加工、生物工程于一体的国家大型一档企业集团；目前下辖26个分公司，包括得利斯食品、得利

26、斯农业、得利斯畜牧、得利斯生物、得利斯置业等公司；主要经营农贸食品的公司是得利斯食品、农业和畜牧，员工5000多人。 居中国肉类50强企业第七位；产品畅销山东、上海、北京等国内10多个省市，出口到港澳、俄罗斯、东南亚等国家和地区。到2010年可实现总产值130亿元以上，利税15亿元，出口创汇2亿美元，带动农民增收10亿元；得利斯集团“山东品牌企业”，食品加工等主要满足中国国内需求，出口比例相对较低。重点企业得利斯集团宏观经济发展线三大支柱产业食品加工业该公司属151户全国农业产业化经营重点龙头企业。公司围绕肉鸡、淀粉、色素等主导产品形成了肉鸡良种繁育、饲料生产、宰杀加工、熟食品生产、淀粉生产、

27、色素提炼等支柱产业；肉鸡一体化生产体系形成年产父母代种鸡200万套、商品代雏鸡1亿只、饲料50万吨、加工冻鸡15万吨、分割出口5万吨、加工熟食品8万吨的规模，是全国最大的肉鸡出口生产基地之一；玉米淀粉年产能力160万吨，居全国同行业前列；色素提炼形成年加工色素2亿克的能力，带动基地20万亩，是全球最大的饲料级天然色素出口生产基地。重点企业外贸集团宏观经济发展线三大支柱产业食品加工业诸城尽美进出口有限公司是诸城外贸有限责任公司直营的贸易公司，是中国最大的禽肉出口基地，也是诸城外贸“尽美”牌肉鸡系列产品的贸易窗口；公司成立于2006年8月，注册资本1000万元；主要生产包括油炸，烧烤，炭烤，蒸煮四

28、大类产品的各种出口及内销熟食制品和，年生产量10000-15000吨；2007年实现销售收入78.3亿元，利税2.52亿元，出口创汇1.52亿美元；目前产品主要销往中国大陆和日本、美国、韩国、东南亚、欧盟、香港等国家和地区；被国家质检总局授予“出口食品农产品免检企业”，“尽美”牌速冻调理禽肉熟食品、“尽美”牌玉米淀粉、“虎”牌饲料和“兴贸”牌饲料被评为中国名牌产品。 外贸集团是全国主要的出口肉鸡基地之一，出口比例仅占总收入的2左右。重点企业外贸集团尽美进出口有限公司宏观经济发展线三大支柱产业食品加工业山东桑莎集团公司是一家集设计、生产、销售于一体，内外相结合的大型服装公司，下设16家子公司，已

29、形成织布、染色、印花、成衣一条完整产业链；1956年建厂，占地10万平方米，建筑面积7万平方米； 集团公司内部拥有15家自动化工厂，一个设计研发中心，一个国际物流分拣配送中心，四个贸易公司，公司净资产20亿元人民币，员工近1万人；以面料开发、织染印、服装生产、出口为主导产业，年生产能力达3500万件（套）。产品95%以上出口，畅销欧、亚、美，享誉海内外；自1995年以来，集团公司连年荣获全国服装行业销售收入、利税百强，是中国最大的服装生产出口企业；2006年，公司实现销售收入16.5亿元，利税2.3亿元，为国家出口创汇1亿美元。桑莎集团以出口为主导的企业，未来2年形势不容乐观。宏观经济发展线三

30、大支柱产业纺织服装业重点企业桑莎集团产品95出口新郎希努尔集团是以服装、家具经营制造为主业，集房地产开发、酒店、国际贸易等一体化的大型企业；新郎希努尔集团公司创立于1993年，下设诸城希努尔服饰有限公司、诸城普兰尼奥服饰有限公司、意大利普兰尼奥服饰有限公司、山东新郎欧美尔家居置业有限公司、深圳希努尔服饰开发有限公司，新郎希努尔北京公司等十个合资和独资公司； 目前，集团总资产25亿元，员工12600名，生产基地占地总面积120万平方米；年综合生产能力1500万（件）套，其中主导产品西装年产量450万套，衬衫500万件，西裤400万条，T恤、毛衫等各类服饰产品150万件。 2007年，在国家统计局

31、发布的中国大企业集团竞争力500强中名列第117位。重点企业新郎集团希努尔服饰公司宏观经济发展线三大支柱产业纺织服装业公司外销生产：以毛、麻、化纤类梭织面料為主的外贸中高档男式西服套装、单条西裤、休闲女裝、男、女式衬衣，产品远销日本、韩国、美国、欧洲和加拿大。日本有奥田西裤、东京时装、伊藤忠等多家客户，并成为欧美、加拿大服裝零售商和服裝百货商店的优秀供应商，主要客戶有PERRY ELLIS，C&A，JACK&JONES，ESPRIT，CK，BCBG，HAGGAR,M&S、HMX；内销产品：“新郎.希努尔”中高档品牌服飾已经遍及全国銷售。希努尔服饰以“内销成衣、贴标加工”为主，受全球金融危机波动

32、将较大。宏观经济发展线三大支柱产业纺织服装业中国纺织行业全行业减停产范围超20% 行业萎缩：目前随着全球金融危机的蔓延，海外订单的大幅减少，行业萎缩的大局已定。根据国家统计局此前发布的数据，今年1-8月份，全国规模以上纺织企业有2/3的利润率不足0.1%。较大的企业尚且如此，中小型企业则更加困难。 中国纺织行业对出口的依存度超过了50%。来自海关方面的数据显示，2008年前10个月纺织服装出口1537.1亿美元，同比增长8.6%，与上年同期出口增幅相比，大幅下滑了12个百分点。 纺织行业振兴规划 2008年12月18日建议国家设立结构调整、技术改造和产业升级等专项资金，以扶持企业发展。但专项资

33、金规模不会太大，最多也就20亿而已。 由于资金数目较小，而纺织行业企业数量众多，业内对上述措施将起到的实际作用并不乐观。此外，规划中建议继续上调纺织服装的出口退税至17%，这一标准意味着中国对纺织服装的出口采取“零关税”的鼓励政策。今年7月31日、10月21日，相关部门已两次上调纺织服装出口退税率，目前为14%。根据业内测算，出口退税率上调一个百分点，将增加行业40亿人民币的利润。 刺激内需 出口的明显下滑，让决策层考虑对内需的刺激。 但刺激内需并不是一件简单的事情，只有需求上来才能达到振兴的目的。纺织行业未来2-3年受影响程度较深，行业将面临从劳动密集型向产业结构的优化升级的转变。 公司总资

34、产15亿元，占地总面积42万平方米，建筑面积28万平方米，产品展馆12万平方米，员工2600人；公司从美国、德国、意大利购置具有国际一流的生产设备，形成了办公、酒店、卧房、餐厅、儿童套房等系列产品的生产加工，年生产能力达到软体家具10万件套，板式家具20万件套，床垫30万件；是国内最大的集家具生产、研发、产品展示、销售基地之一；年可实现销售收入5亿元，利税1.6亿元；2008年6月12日，首次出口韩国的94套真皮软床日前从青岛港发往韩国仁川。欧美尔家具公司目前仍以国内销售为主，但受到国内经济环境影响。重点企业新郎集团欧美尔家居置业有限公司宏观经济发展线三大支柱产业家具制造业诸城主要产业2007

35、年销售产值份额宏观经济发展线经济危机对诸城各支柱产业的影响评估诸城2007年部分工业出口交易额三大产业中出口交货值最高的两项是纺织业和屠宰及肉类食品加工，达到12亿元以上；纺织业和家具制造业出口交货值占该行业的比例是最高，占到30%和48%；而汽车制造业的出口交货值很少，仅有11.3万元；汽车制造业是诸城各产业的龙头产业其次是屠宰及肉内加工业诸城工业产业中占绝对比例的“汽车制造业”和“屠宰及肉类加工业”，其出口比例相对较小，未来受国外金融风暴的直接影响相对较小。机械制造业食品加工业服装纺织业三大产业福田得利斯外贸集团桑莎新郎宏观经济发展线经济危机对诸城各支柱产业的影响评估诸城主要产业受经济风暴

36、影响程度评估占诸城工业产值12的“纺织业”，在这场危机中受冲击较大。小结宏观经济发展线诸城支柱产业以内销为主，出口额占全市工业总值的10左右，因此在此次由美国次贷危机引发的金融风暴进而转化为经济危机的后续影响中，诸城经济受影响程度相对一些外向型城市较小；龙头行业“汽车制造业”拥有领先的技术和生产能力，“食品加工业”是最基本的生活需求，国内消费能力强；因此诸城未来宏观经济的基本面还是好的，2009-2010年受国内经济环境影响较大，只要度过市场低迷期，并待信心重建后，未来诸城的整体发展将保持稳步提升。三、诸城城市宏观经济走势及发展判断1、宏观经济发展线2、城市空间发展线3、人口发展线4、诸城城市

37、宏观经济走势预判诸城位于潍坊市东南部内陆城市与青岛、日照相邻总面积2183平方公里， 107万人口；辖10处乡镇、3处街道、1个省级经济开发区；1987年撤县建市，是国务院确定的全国沿海对外开放城市、综合改革试点市和乡村城市化试点市，是中国优秀旅游城市、首批省级文明城市。城市空间发展线诸城是潍坊市重要的产业地级市，属中国四线城市。诸城区位属性内陆、封闭诸城城市比较封闭城际高速发展比较滞后，往来潍坊等地以往以国道为主，铁路亦不发达。济青高速南线的贯通，加强诸城与青岛的往来，时间在40分钟左右。诸城潍坊青岛日照济青高速公路南线贯穿诸城，链接诸城至济南、青岛、日照等地；胶新铁路自山东省胶州至江苏省新

38、沂市，全长306.6千米，是连接胶济铁路与陇海铁路的一条铁路线。从胶济铁路的胶州站，向南经高密、诸城、五莲、莒县、沂水、沂南、临沂、郯城，至陇海铁路的新沂站，与新长线相连。城际高速路与铁路城市空间发展线诸城城际交通闭塞潍坊加快发展“半小时都市圈”，并与青岛构建圈层组团式发展以青岛为中心，高密为城市区副中心，即墨、胶州、胶南、诸城、平度为优先发展城镇；高密、诸城、昌邑三市与青岛地区接壤，属于青岛“1小时经济圈”范围，是青岛理想的经济腹地。诸城旨在融入“大青岛”圈城市空间发展线山东半岛城市群规划 诸城“北扩东进”发展格局促进城市空间向东、北方向拓展，搭建与胶（南）黄（岛）的互动走廊，是诸城融入大青

39、岛的战略核心 ；促进城市规模的扩大和功能的提升有助于城市经济区副中心城市的建设。青岛诸 城潍 坊接轨青岛，将有助于大大提升诸城的城市发展及经济增长速度。诸城版图主城区“东进”对接区域诸城加强与青岛的对接城市空间发展线2007年2006年 2008年10月9日下午，“2008诸城（青岛）投资说明会暨招商引资项目签约仪式”在青岛丽晶大酒店举行，在会上签约的21个项目中，过亿元的项目13个，过5000万元的项目8个。引资领域进一步拓宽，洽谈的项目涉及现代农业、工业、公共服务、三产服务等多种产业，进一步优化了产业结构2008年10月10号（青岛）潍坊周上诸城市提出“发展楼宇经济，融入青岛45分钟生活圈

40、”的口号；截至2008年12月，诸城经济开发区共引进青岛项目6个，总投资6.5亿元；2006年3月，青岛潍坊决策层顺应区域经济发展大势，就两地深入合作展开交流，达成很多共识。“高密、诸城、昌邑要像昆山接轨上海那样，借势青岛谋发展。”潍坊市决策层态度明朗。2007年12月22号，济青南线高速路通车，诸城至黄岛仅用时40分钟2008年2007年9月规划兴建诸城胶南产业园对接青岛，最先收益的是诸城东部与胶南接壤区域，即胶南或胶州产业外扩的辐射发展。其次为诸城经济开发区，主要吸引与福田等相关的汽车部件加工企业。胶南：规划主体功能为加强纺织机械工业，加快发展食品饮料、海洋捕捞、海水养殖、海洋化工、修造船

41、及旅游度假业胶州：规划主体功能为利用交通便捷、乡镇企业发达的优势，大力发展机械、建材、食品加工和仓储运输业。青岛企业在金融危机中面临巨大困难和挑战，出口型企业订单大幅减少，开工不足、劳动力不稳成为目前面临的主要困难。其中：纺织行业：美国、日本、欧盟的消费者信心已降至长期平均水平以下，消费能力被抑制，消费者的忧虑直接导致了市场的低迷 ，整体行业订单量下降70；食品加工业：青岛更多为水产业加工制作，金融危机以来，国外需求整体下降，本地企业订单减少，同时自身降低制作产量；汽车类：配件滞销，2009年降低20产量；青岛由于出口企业众多，皆多面临减产并裁员窘境，使得整体经济增幅影响较大；对于产业对接诸城

42、也将由于受到经济局势不稳定影响，时间存在滞后性。与青岛“产业联动”金融危机下青岛的产业状况城市空间发展线短期内，诸城仍然相对封闭，自给自足，自我循环。长期来看，随着经济形式的转好，与青岛的联系将更加紧密，“产业联动”将进一步提速诸城经济发展，吸引外来人口进入。城市空间发展线小结三、诸城城市宏观经济走势及发展判断1、宏观经济发展线2、城市空间发展线3、人口发展线4、诸城城市宏观经济走势预判诸城历年人口变化诸城市2007年人口为106.3万人。人口增长缓慢，到2007年甚至出现了负增长。城镇人口约41.5万人，包括舜王街办、龙都街办和密州街办总人口数。资料来源：2008年诸城统计年鉴及区地方数据整

43、合人口发展线密州街办舜王街办龙都街办城区中心总人口占比例密州街道17602242%龙都街道11716228%舜王街道12160729%总计414791100%诸城外来人口数较少；诸城总人口增幅缓慢，且自然增长率呈负增长；图中显示，诸城农村人口逐年减少，而城镇人口逐年递增，可见非农业人口的增加额主要由此而来。（数据来源：诸城统计年鉴2008年）诸城外来人口较少，同时人口增长缓慢，未来城镇人口增加依靠农业人口向城区人口户籍转换为主。诸城人口构成及特征人口发展线到2012年的主要预期目标是：城区人口超过50万人，应主要也以诸城内农业人口转变为非农业人口为主。目前城区中心常住人口约30万人。2007年

44、诸城城市人口约46.7万人，较2006年增长超过29，增加约10万人。2007年诸城城镇人均可支配收入12408元，比上年增长11.0；排在潍坊各区县第五位。诸城与潍坊市各个区县对比诸城人均可支配收入人口发展线诸城各行业从业状况诸城市各类企事业单位及工业企业从业人员超过30万人，与诸城市内人口基本相当；诸城几大工业企业提供近20万的就业岗位，占诸城总就业人口的65-70。人口发展线从各类行业在职员工工资水平可以看到：全市人均在职人员工资水平为21055元；占绝对比重的工业企业及制造业从业人员，工资水平在16641-17917元。诸城主流工薪家庭年收入在35000-45000元。诸城各行业收入水

45、平诸城中高收入人群比例10-15诸城中高收入家庭年收入在5-10万元及以上。劳动密集型企业的典型特征，人们收入水平与企业经营状况息息相关。人均居住面积诸城房地产保持平稳发展阶段人均居住面积房地产业发展状况世界经验小于30-50需求较旺盛小于20平米快速发展20-30平米平稳发展大于30平米平稳发展诸城市2007年城镇居民人均居住面积达到25平方米农村居民人均居住面积达到30平方米城镇人口基数有限，外来人口增长缓慢，对居住的刚性需求较弱。数据来自：诸城市统计局由此可见，诸城住宅市场基本保持良性的平稳发展需求。人口发展线收入房价比判断诸城人们购买能力的一个重要指标收入房价比是居民年收入和在当地购买

46、一套住宅所需支出的费用比，根据我国目前的情况，普遍认为收入房价比在1：6至1：8较为合理。 诸城主流户型总价：(100-120平米)(2300-2500)23-30万元/套诸城工薪家庭的收入房价比：1:5.31:8.5之间，处于合理范围内。外来人口少，短期内吸引外来人口进入机会小。新增城镇人口以诸城村镇农村人口转换为主。诸城人均居住面积达到25-30平米，刚性需求相对较弱。对住宅的需求更多的表现为“改善型”，对区位和舒适度的关注度高，对“现代城市居住理念”等生活方式引导敏感。人口发展线小结三、诸城城市宏观经济走势及发展判断1、宏观经济发展线2、城市空间发展线3、人口发展线4、诸城城市宏观经济走

47、势预判经济危机期新一轮的经济快速发展期外因作用下，诸城宏观经济发展及区域价值预判：经济复苏期发展轴线（T）2009201020112012201320142015诸城城市宏观经济走势及发展判断经济靠产业，三大产业中汽车制造业和食品加工业虽然受出口影响较弱，但与国内经济环境息息相关，未来2年威胁不容小觑。占诸城工业产值12的“纺织业”，在这场危机中受冲击较大。诸城近7成从业人员来自三大工业企业，明后年可能面临减薪、失业危机，收入水平下降或资产缩水，抑制消费。诸城相对封闭，产业与消费基本都是自给自足，形成良性循环，也正因为如此，受外界条件影响相对较弱。诸城龙头企业保持行业领先优势，使诸城产业基本面

48、好，可快速复苏。福田奥铃轻卡拥有先进的技术，在行业占有领先地位，竞争优势突出；食品加工业，以国内消费为主，同时是国民基本生活需求。诸城产业具有可持续发展能力；与青岛“产业联动”更加紧密，可能有更实质性对接，拉动诸城产业结构升级；同时可能带来新的外来人口注入。产业的良性运作，城市经济实力大幅提升；城乡面貌发生深刻变化；人民群众得到更多实惠；和谐社会建设深度推进。 本案三块用地开发策略应充分考虑金融危机给诸城造成的可能影响，就目前发展趋势来看，未来2年将进入危机期，产业面临减产风险，预计2011年后方能逐渐走出经济阴霾，整体城市发展重新良性循环。诸城城市宏观经济走势及发展判断四、诸城城市发展及房地

49、产市场供应特征1、中心城区总体发展规划2、诸城“楼宇经济”及房地产发展总体概况3、诸城住宅市场现有主要供应特征4、诸城房地产市场景气水平预判及住宅市场空间探测中心城区域空间发展战略“一中心、四个副中心”规划面积中心城区56平方公里舜王片区19.6平方公里昌城片区15.4平方公里龙都片区10.6平方公里密州片区27平方公里中心城区总体发展规划“一中心”：是指以潍河为轴大力发展改造中心城区“四个副中心”：舜王片区昌城片区龙都片区密州片区诸城市中心城区以北环路、南环路、西环路和东环路围合而成的环线以内的区域。主要城区范围潍河扶琪河河西河东经 济 开 发 区中心城区总体发展规划以扶淇河为界，分为河西片

50、区、河东片区；以潍河为界，分为城北区，即经济开发区。中心城区主要区片划分城区交通网络六横五纵六横：北外环、密州路、繁荣路、人民路、兴华路、南外环；五纵：西外环、龙都街、和平街、东关大街、东外环；潍河扶淇河河西河东经 济 开 发 区东西有别：河东繁华：多为集中商业区、商务区，较为繁华，城市感强；占绝对比重的诸城人居住在河东区域，因此人们普遍对该片区接受程度较高，更愿在河东片区居住、生活。河西破旧：多为工业、商贸区，整体配套不完善，城市面貌相对破旧；诸城城镇人群多对河西片区相对认可度存在较大心理屏障。南北有差：河北片区为诸城经济技术开发区，已成为区域经济发展的“核动力”，市区人群主要在此就业工作。

51、但该区域整体居住配套设施及生活氛围较弱。位置：南起北外环，北至九台边界，东起潍河，西至万解路占地：总控制面积32平方公里，累计批准入区项目400多家，协议总投资552亿元，完成工业总产值878亿元，引进外资项目112个，其中过千万美元的项目24个2007年被省政府表彰为对外开放先进园区，是首批通过国家发改委审核的开发区。中心城区三大区片发展的不均衡性各城区不均衡的发展现状，使诸城市民对城东区域认可度更高。中心城区总体发展规划中心城区重点发展区域本案三块用地距核心城区均存在一定距离，但多位于诸城重点建设之潍河沿岸附近。是指以潍河为轴大力发展改造中心城区，规划建设了近百栋高层楼宇；并对潍河城区段进

52、行了综合治理，改造成为国家AAA级旅游景区；市中心/核心区/传统商业中心区以和平北街和人民东路交汇处为核心，向周围辐射2公里半径内的区域；周边有诸城商厦、人民商场、九龙商贸城和密州商城等组成诸城市的商业核心区，是诸城市中心区域，也是诸城的老城区。中心城区总体发展规划市中心和平街人民东路3-4km3km4km潍河是诸城市第一大河，境内全长78公里，其中城区段10公里，流域面积1901.2平方公里，是诸城市的“母亲河” ；规划结构为“一核、两带、九节点”；“一核”：是指潍河公园；“两带”：指沿河绿化带；“九节点”：分布于滨河风光带的九个广场（夕照广场、七弦广场、密州广场、晨风广场、凤凰广场、溢彩广

53、场、舜耕广场、沐芳广场）；潍河沿岸自然宜居，随绿化景观完善，高端居住属性将日益凸显，未来区域价值和土地价值潜力巨大。中心城区总体发展规划沿潍河城市景观带国家AAA级风景旅游区四、诸城城市发展及房地产市场供应特征1、中心城市总体发展规划2、诸城“楼宇经济”及房地产发展总体概况3、诸城住宅市场现有主要供应特征4、诸城房地产市场景气水平预判及住宅市场空间探测土地出让量大幅增长2005年诸城政府提出“楼宇经济”，大力发展房地产；2006年开始，土地交易量迅猛增长。图中显示：2006年土地出让量较2005年翻了2.5倍以上，增幅超过67.1万平方米，较前三年土地出让之和还多；2007-2008年土地出让

54、依然保持较高水平；未来2年，政府相关部门计划每年出让土地在1000亩以上，每年还将有至少70万平米的新增建设用地出让。规划指标要求高容积率、高层住宅。出让土地受诸城政策影响，规划条件容积率2.0以上比例较高，催生市场出现大量高层、小高层产品出现。土地交易活跃，“楼宇经济”催生城市感更强的高层类产品兴建。诸城 “楼宇经济”及近年房地产发展总体概况67.1数据来自：诸城市统计局诸城房地产市场急速发展近年房地产投资额2007年诸城房地产投资额超过13.5亿元，较06年增幅超过66，房地产项目开始积极建设；同时2008年保持18.5的快速增长；2007-2008年，房地产投资额占全社会固定资产投资额比

55、重逐年增加，并保持稳步发展。诸城房地产投资额快速增长，均保持占全社会固定投资额10贡献比重。时间房地产投资额（亿元）全社会固定资产投资额（亿元）比重2006年8.1112.97%2007年13.5135.810%2008年16.717510%数据来自：诸城市统计年鉴数据来自：潍坊统计网、诸城市统计局诸城 “楼宇经济”及近年房地产发展总体概况诸城市内各处均存在施工迹象，在建工程众多，未来市场放量巨大。房地产施工、竣工面积近两年，诸城每年的开复工面积分别为126万平米和160万平米，年增幅27； 2007年诸城房地产新开工面积达53.7万平米。同时看到，施工面积远远大于竣工面积。数据来自：诸城市统

56、计局诸城房地产市场急速发展诸城 “楼宇经济”及近年房地产发展总体概况高层物业兴建诸城市2007年提出“旧城改造”、“楼宇经济”， 同年规划建设50栋以上高层，新开工72栋高层楼宇，启动20个城中村改造，规划建设8个安置区；2008年建设180栋高层楼宇，建筑面积300多万平米，已入市100栋高层；2009年预计批复规划建设80栋高层，建筑面积100多万平米；“楼宇经济”助推房地产市场发展，但未来面临集中放量和市场吸纳之间的矛盾，同质化将加剧竞争。诸城房地产市场急速发展诸城 “楼宇经济”及近年房地产发展总体概况2007年2008年2009年2010年开工72栋，约100万平方米入市100栋，约2

57、00万平米规划80栋，约100万平米四、诸城城市发展及房地产市场供应特征1、中心城区总体发展规划2、诸城“楼宇经济”及房地产发展总体概况3、诸城住宅市场供应结构及主要供应特征4、诸城房地产市场景气水平预判及住宅市场空间探测城北 区片城西区片城东区片潍 河诸城住宅市场供应结构及主要供应特征诸城以潍河和扶淇河将的普通住宅市场分为3个区片城东区片：老城市中心，配套设施齐全；城东北部是“高层楼宇经济”重点区域，项目十分密集城西区片：老城的非中心区域，配套设施较齐全，城内规划布局杂乱住宅项目不多，品质一般，以多层为主城北区片：属开发区居住配套，项目较少分布现状市场供应结构城东居住区片 城东区已开盘项目供

58、应量目前市场在售住宅项目有23个；已开盘面积77.2万平米，其中，在售面积为20.9万平米已入市项目的后期供应约8.2万平米 供应分布已开盘项目主要分布在人民东路、繁荣东路和密州东路3条横向大街的周边。城东居住区片是诸城最主要的生活片区，在售项目较多，散点式分布。523410918761112141316171518192021222316人民东路繁荣东路密州东路诸城住宅市场供应结构及主要供应特征城东居住区片的新增项目较多，2009年将集中入市，主要分布在城东北部区域。 城东片区新增供应量95万平米09年即将开盘项目18个新增供应规模约94.8万平米新项目以高层产品为主，容积率都在2以上，甚至

59、部分项目容积率超过3。 供应分布主要集中分布在繁荣东路和密州东路附近，更主要的集中在密州路以北；此外还要部分沿扶淇河南部分布。1扶淇河繁荣东路密州东路市场供应结构城东居住区片诸城住宅市场供应结构及主要供应特征 城西片区市场在售供应量目前市场在售住宅项目有8个目前已开盘面积28.3万平米，其中在售面积约17.9万平米已入市项目的后期约有25万平米，主要集中在龙城华庭 供应分布城西在售项目以靠近城东为主，集中在扶淇河西岸区域12345678扶淇河市场供应结构城西居住区片诸城住宅市场供应结构及主要供应特征城西居住区片住宅供应较城东发展滞后，从靠近城东的扶琪河西岸和人民路沿线建设，逐步向城西腹地推进，

60、城西片区成熟发展尚需时日。 城西09年新增供应量33万平米09年即将开盘项目11个新增供应规模约33.7万平米主要集中分布在人民路和繁荣西路两侧，其他集中在兴华西路附近； 潜在供应112万平米包括本案所涉及2项目在内的已知地块未来新增供应量约50万平米未挂牌土地未来增加供应规模超过60万平米主要分布在密州西路和人民西路旁市场供应结构城西居住区片诸城住宅市场供应结构及主要供应特征12334567891011151412312兴华西路人民西路繁荣西路密州西路已开盘项目（蓝色标注）1个，开盘面积4.6万平米，在售面积约1万平米09年即将开盘项目（红色标注）2个，建筑面积29万平米潜在地块（绿色标注）