房地产估价师《理论与方法》练习

1、2012年房地产估价师理论与方法练习（10）2某宗土地面积为1.2公顷，已完成七通一平。某房地产开发商拟取得该宗土地50年的土地使用权，按规划要求开发建设建筑面积相同的住宅楼和写字楼各一幢，总容积率为2.5。在第1年末办理完土地使用权出让手续，一次性缴纳全部地价款，并且开工建设。根据项目实施进度安排（见如下横道图），项目建成后，住宅楼将全部出售，写字楼将用于出租。根据市场调查，有关数据如下：（1）该项目所在区域的同类型、同档次住宅的销售价格为5000元/m2，销售税费为销售价格的6%；同类写字楼可出租建筑面积的月租金为120元/m2（可出租面积占建筑面积的70%），并按时年租收入的30%缴纳押

2、金，出租空置率为20%，有关税费和经营管理费用按租金收入的30%计，银行存款年利率为3%，报酬率为10%。（2）同类开发项目的社会平均开发成本为：住宅楼1800元/m2，写字楼2800元/m2，管理费用为开发成本的5%。（3）除地价款外，写字楼和住宅楼的其他建设资金在各自建设期内每年投入50%且在年度内均匀支出。假设住宅楼在销售期末一次性全部售出。（4）目前，此类项目折现率为10%。（5）为得到该宗土地，还需要按取得地价原价的3%缴纳有关税费。试计算该房地产开发商所能支付的最高土地价格。（12分）（3）项目开发成本、管理费用及其折现值。1）住宅楼部分：180015000（1+5）=2835万元

3、写字楼部分：2800（15000（1+5）=4410万元2）住宅楼开发成本及管理费折现值：28350.5/（1+10）0.5+0.5/（1+10）1.5=2580.13万元3）写字楼开发成本及管理费用折现值：44100.5/（1+10）1.5+0.5/（1+10）2.5=3648.76万元4）项目开发成本及管理费用折现值：2580.13+3648.76=6228.89万元（4）住宅楼销售税费及折现值。1）住宅楼销售税费：75006=450万元2）住宅楼销售税费折现值：450/（1+10）3=338.09万元（5）所能支付的最高土地价格=（总价值住宅楼销售税费开发成本及管理费用）（1+3）=（）

4、/（1+3）=5279.78万元第二种答案：（I）项目总建筑面积：1.2100002.5=30000m2其中，住宅楼总建筑面积15000m2，写字楼总建筑面积15000m2（2）房地产开发项目总价值及折现值。1）住宅楼价值：500015000=-7500万元2）写字楼价值写字楼年租金收入=1201500070（120）12=1209.6万元写字楼押金：1209.630=362.88万元写字楼押金运用年收益：362.883=10.89万元有关税费和经营管理费用：1209.630=362.88万元租赁净收入：1209.6+10.89-362.88=857.61万元写字楼价值：8478.86万元3）

5、项目总价值折现值：7500+8478.86=15978.86万元（3）项目开发成本、管理费用及其折现值。1）住宅楼部分：180015000（1+5）=2835万元写字楼部分：280015000（1+5）=4410万元2）住宅楼开发成本及管理费折现值：28350.5（1+10）2.5+0.5（1+10）1.5=3434.25万元3）写字楼开发成本及管理费用折现值：44100.5（1+10）1.5+0.5（1+10）0.5=4856.51万元4）项目开发成本及管理费用折现值：3434.25+4856.51=8290.76万元（4）住宅楼销售税费及折现值。住宅楼销售税费：75006=450万元（5）所能支付的最高土地价格。1）4年末地价=（总价值住宅楼销售税费开发成本及管理费用）=15978.864508290.