北京房地产市场报告 2021年第二季度

1、北京房地产市场报告二零二一年第二季度甲级写字楼净吸纳量创历史新高新开业购物中心改善新兴商务区配套社零总额固定资产投资13.4%(2021年上半年，同比变化)21.0%(2021年1-6月，同比变化)9.2%(2021年1-6月，同比变化)数据来源: 世邦魏理仕研究部, 北京统计局, 2021年7月季度回顾写字楼环比同比租金-0.7-1.9空置率-0.5百分点1.4百分点零售环比同比租金0.1-0.5空置率-1.9百分点-0.2百分点物流环比同比租金2.05.8空置率-0.6百分点-4.6百分点商务园环比同比租金-0.3-1.0空置率-2.2百分点-3.6百分点投资环比同比总额0.193.4内资

2、-19.069.7注：写字楼租金为报价，按建筑面积计 算，不含物管费含税，加权平均；零售 物业租金为购物中心首层固定报价，按 使用面积计算，不含物管费含税，简单 平均；物流设施租金为报价，按建筑面 积计算，含物管费不含税，加权平均； 商务园区租金为报价，按建筑面积计算，含物管费含税，加权平均；投资额包含 所有超过1000万美元的商业地产交易，且不分整售、部分所有权或散售（住宅 及土地未列入）数据来源：世邦魏理仕研究部，2021年第二季度写字楼市场东二环和丽泽区域的三个新项目交付使用。金融业，特别是基金、证券等传统金融本季领跑新租需求。全市净吸纳量环比增长81%，升级需求持续放量，使得甲级写字楼

3、净吸纳量创历史新高。空置率连续第二个季度环比下降。零售物业市场分别位于丽泽和通州两大新兴商务区的购物中心开业。高流量的餐饮、新能源汽车展厅对购物中心的需求持续释放，儿童及亲子业态表现活跃。区域型购物中心客流和出租率迅速回升，带动整体市场空置率环比下降 个百分点。物流设施市场顺义空港有两个项目交付，入市即被大型租户消化达到满租。新增项目入市带来的可租面积带动净吸纳量自 年第三季度以来首次超过 万平方米。整体空置率环比下降至 年第一季度以来最低水平，供不应求局面持续，全市平均租金继续稳步攀升。商务园区市场租赁需求较上季度更为多元化，虽然科技、互联网相关行业依旧是园区市场的主力需求，但生物医药、文体

4、娱乐以及电子贸易类租户亦有表现。经济技术开发区得益于区域对高新技术企业以及生物医药产业的大力扶持，成为季内去化面积最多的子市场。物业投资市场有三宗 亿元以上的超大体量交易，其中 录得北京 年以来单体金额最大的交易。办公物业核心、新兴商务区和商务园区均有成交，零售物业占总交易额的 ，投资吸引力不断恢复。国内险资是本季度最活跃的买家，两项收购物业均有稳定的租金收入，境外资本则青睐资产包交易。写字楼市场净吸纳量300,000平方米空置率-0.5百分点 q-o-q平均租金-0.7% q-o-q金融领跑新租需求2021年第二季度，北京写字楼市场迎来东二环和丽泽区域的三个新项目的交付使用，新增办公建筑面积

5、共计28.0万平方米。市场需求延续上季度增长态势，其中金融业占新租需求34%，特别是基金、证券等传统金融本季领跑新租需求，在CBD、东二环、奥体等图表1: 写字楼供求指标50 40万平方米3020100Q2 16Q4 16Q2 17Q4 17Q2 18Q4 18Q2 19Q4 19Q2 20Q4 20Q2 21(10) 24201612840子市场完成多宗大面积扩租和升级搬迁交易。 TMT和专业服务业分别占新租需求的30%和7%，紧随其后。甲级净吸纳量创历史新高全市净吸纳量录得30.0万平方米， 环比增长 81%；升级需求持续放量，使得甲级写字楼净吸纳量升至19.1万平方米，创历史新高。整体空

6、置率连续第二个季度环比下降至16.9%。区域之间供需状况分化：中关村和望京科技企业强劲扩租需求使得可租赁面积持续减少，空置率位列全市最低和次低；金融街受高租赁成本影响，外溢需求增多，空置率已升至2010年以来最高水平；CBD、燕莎、东二环和王府井等成熟商务区在前期租金回调的带动下，可租面积稳步去化；奥体优质可租空间充裕，是大面积搬迁和扩租需求的热门选择之一；而丽泽、通州和石景山等新兴商务区在新增供应放量，政策红利、租赁成本优势以及商务配套改善等多重因素推动下，去化速度快于预期。整体写字楼平均租金报价同样本比环比下降 0.7%至每月每平方米398.9元。供应集中区域以及空置压力较大的业主提供租金

7、优惠，以抓住当前活跃的市场机会加速去化。未来六个月，全市有近59万平方米新增供应， 空置率预计将重新上扬。在需求强势复苏之下，租金跌幅有望进一步收窄。新增供应净吸纳量空置率（右轴）数据来源：世邦魏理仕研究部，2022年第二季度图表2 :写字楼市场租金指数200指数 (Q1 2003 = 100)190180170Q2 16Q4 16Q2 17Q4 17Q2 18Q4 18Q2 19Q4 19Q2 20Q4 20Q2 21160租金指数甲级租金指数数据来源：世邦魏理仕研究部，2021年第二季度图表3 : 主要写字楼子市场空置率和租金子市场空置率（环比变化）平均租金报价（环比变化）CBD15.0（

8、-1.8百分点）452.1元/平方米/月（-1.1 ）金融街8.9(+1.0百分点）664.5元/平方米/月（0.0 ）中关村1.6（-0.5百分点）381.1元/平方米/月（0.0 ）望京4.7（-1.8百分点）300.5元/平方米/月（+0.3 ）丽泽65.6（+0.1百分点）259.7元/平方米/月（-1.1 ）数据来源：世邦魏理仕研究部，2021年第二季度.零售物业市场净吸纳量299,400平方米空置率-1.9百分点 q-o-q平均租金+0.1% q-o-q新项目带动区域成熟2021年第二季度，分别位于丽泽和通州两大新兴商务区的首创龙湖丽泽天街和北投爱琴海购物公园开业，共为市场新增17

9、.5万平方米的商业面积。新项目满足商务配套的同时，为年轻人提供就近打卡和社交的场所。入驻丽泽天街的品牌大多布局具有特殊产品线或场景概念的门店；北投爱琴海的区域首店占比则超过了 50%，引入了大批年轻潮牌、萌宠、电玩以及设计集合店。季内整体新租需求继续回暖，高流量的餐饮、新能源汽车展厅对购物中心的需求持续释放，儿童及亲子业态包括教育培训、儿童娱乐及服务季内表现活跃。传统零售拓店需求有明显回暖，其中户外运动品牌继续进驻核心商圈优质项目，SPYDER、OUTDOOR都有录得开店，匡威在北京APM即将开出全国首家品牌体验中心，李宁、FILA也在继续布局；国内潮流服饰品牌如THE SEALIFE、BLU

10、E ERDOS、CARABLUE和INITIAL季内也有新店开出。区域型购物出租率回升区域型购物中心客流和出租率迅速回升，带动 整体市场空置率环比下降1.9个百分点至8.5%。其中位于清河区域的万象汇对品牌和业态分布进行调整，注入年轻化的元素，达到满租。随着零售业态销售表现的复苏，整体购物中心首层租金报价同样本比环比上涨0.1% 至每天每平方米35.9元。未来六个月将会有七个共计体量43.6万平方米的购物中心计划开业，且均分布在非集中商圈。随着商场客流进一步提升，预计租金会小幅回 升。图表4：零售物业市场租金指数220指数 (Q1 2003 = 100)215210205200Q2 16Q4

11、16Q2 17Q4 17Q2 18Q4 18Q2 19Q4 19Q2 20Q4 20Q2 21195购物中心首层租金指数数据来源：世邦魏理仕研究部，2021年第二季度图表5：主要品牌开业情况项目名称子市场租户业态北投爱琴海购物公园其它红星电影世界影院朝阳大悦城其它麻六记餐饮朝阳大悦城其它Outdoor运动&户外北京apm王府井Blue Erdos服饰北京apm王府井匡威运动&户外数据来源：世邦魏理仕研究部，2021年第二季度物流设施市场净吸纳量102,600平方米空置率-0.7百分点 q-o-q平均租金+2.0% q-o-q新增供应带动净吸纳量跃升至近三年新高2021年第二季度北京顺义空港有两

12、个项目共8.8万平方米新增面积交付，皆为高性价比的多层仓，入市即被大型租户消化达到满租。图表6：物流设施供求指标1581065402(5) 020 10万平方米新增项目入市带来的可租面积带动净吸纳量环比增长132%，为自2018年第三季度以来首次 超过10万平方米。电商和第三方物流的租赁需求 持续火热，分别占总新增租赁面积的34%和26%。Q2 16Q4 16Q2 17Q4 17Q2 18Q4 18Q2 19Q4 19Q2 20Q4 20Q2 21新增供应净吸纳量空置率（右轴）北京仓储物流市场整体空置率环比下降0.7个百分点至1.0%，是2019年第一季度以来的最低水平，供不应求局面持续。市场

13、对于高标库需求持续增加，全市平均租金继续稳步攀升，同样本比环比上涨2.0%至53.1元/平方米/月。仓储用地市场重新活跃未来六个月预计仍有三个项目合计21.2万平方米的新增供应入市，将继续缓解当前市场的供求矛盾，“入市即满租”的现象亦将持续发生。本季度长时间沉寂的北京仓储用地市场重新活跃，分别位于大兴机场临空经济区和密云两个新兴区域的两宗合计面积29.5万平方米的仓储用地成交，买家均为终端用户，以解决北京本市的城市配送为开发目的，有助于进一步完善北京城市基本服务保障功能。另外本季度录得天津市场和廊坊市场分别新增7.8万平方米和29.4万平方米的可租赁面积，下半年两地也将有共计超110万平方米的

14、新增供应陆续投入使用，京津廊三地供给侧的活跃将给予企业不同层次的仓储物流需求布局更多选择，有利于提升区域物流配送服务的整体效率和品质。数据来源：世邦魏理仕研究部，2021年第二季度图表7: 物流设施市场租金指数200 190 指数 Q1 2009 = 100180 170 160 150 140 130 Q2 16Q4 16Q2 17Q4 17Q2 18Q4 18Q2 19Q4 19Q2 20Q4 20Q2 21120 租金指数数据来源：世邦魏理仕研究部，2021年第二季度商务园区市场净吸纳量180,200平方米空置率-2.2百分点 q-o-q平均租金-0.3% q-o-q租赁需求更趋多元，产

15、业政策扶持见成效2021年第二季度，北京商务园区市场未录得新增供应，个别原计划入市的项目均推迟到今年下半年入市。本季度市场需求持续释放，整体净吸纳量录得 18.0万平方米，环比增长17%。租赁需求较上季度更为多元化，虽然科技、互联网相关行业图表8: 商务园区供求指标60 50万平方米403020100Q2 16Q4 16Q2 17Q4 17Q2 18Q4 18Q2 19Q4 19Q2 20Q4 20Q2 21(10) 2824201612840依旧是园区市场的主力需求，但生物医药和文体娱乐租户亦有表现。从各子市场活跃度看，经济技术开发区表现突出，得益于区域对高新技术企业以及生物医药产业的大力扶

16、持，成为季内去化面积最多的子市场；泛中关村区域各子市场依旧保持活跃态势，北清路一带也继续承接头部科技企业的扩张需求；丰台科技园子市场需求主要来源于中小型互联网企业，而大兴子市场则吸引了生命科学产业相关的办公租赁需求。新增供应净吸纳量空置率（右轴）数据来源：世邦魏理仕研究部，2021年第二季度图表9 :商务园区市场租金指数175指数 (Q1 2009 = 100)170165160整体市场空置率环比下降2.2个百分点至16.9%，全市平均租金报价同样本比环比下降0.3%至每155Q2 16Q4 16Q2 17Q4 17Q2 18Q4 18Q2 19Q4 19Q2 20Q4 20Q2 21租金指数

17、月每平方米161.2元。各子市场表现分化：石景山、顺义、大兴和经开区子市场依旧面临比较大的空置压力，继续下调租金；丰台科技园和电子城子市场租金基本保持平稳，而中关村软件园、上地和北清路等子市场在目前有限的可租面积下租金出现小幅上调。未来六个月，北清路、丰台科技园、经开区和石景山等子市场预计会迎来合计近110万平方米的新增供应，加大区域内的去化压力。后疫情时代对数字经济以及生命科学产业的发展将持续为商务园区需求创造红利。数据来源：世邦魏理仕研究部，2021年第二季度图表10 : 主要商务园区子市场空置率和租金子市场空置率（环比变化）平均租金报价（环比变化）中关村软件园3.7（-0.6百分点）21

18、2.0元/平方米/月（+0.2 ）上地1.0（-2.3百分点）186.5元/平方米/月（0.3 ）电子城12.5（-0.7百分点）210.4元/平方米/月（0.0 ）经济技术开发区22.5（-4.9百分点）110.2元/平方米/月（-0.9 ）丰台科技园6.2（-2.3百分点）168.3元/平方米/月（-0.1 ）数据来源：世邦魏理仕研究部，2021年第二季度物业投资市场成交总额+0.1% q-o-q成交笔数7笔零售物业投资意愿复苏图表11：商业地产大宗投资交易总额2021年第二季度，北京物业投资市场共达成七笔 大宗交易，交易总额达209.4亿元，环比大致持平。有三宗40亿元以上的超大体量交易，其中CBD录 得北京2019年以来单体金额最大的交易。办公物业占总交易额的54%，其中核心、新兴商务区和商务园区均有成交，体现买家对整体办公202120202019201820172016-2004006008001,000亿元资产以及当地区位价值长期成长性的信心。而零售物业的资产流动性进一步释放，占总交易额的 19%。随着疫情后国内零售活动的正常化，品牌拓店意向的改善，以及国内消费潜力的释放，零售物业的投资吸引力不断恢复。国内险资和外资活跃国内险资是本季度最活跃的买家，包括和谐健康保险