2004年房地产上市公司经营业绩分析_secret

1、PAGE PAGE 132004年房地产上市公司经营业绩分析* 房地产上市公司，无疑是中国3万多家房地产公司中的佼佼者。房地产上市公司的经营业绩，在一定程度上代表了房地产公司经营的主要状况，也反映出目前房地产行业的发展动态。2004年是房地产市场发生重大变革的一年。许多政策的出台，对于房地产市场的影响非同一般。政策的实施，必然会引起房地产上市公司经营业绩的变动。我们通过这些指标的变动，可以发现2004年房地产上市公司经营的一些特点，并由此可以判断未来房地产市场的发展趋势。我们确定了59家经营房地产业务的上市公司为研究对象。这59家公司主要是根据wind资讯系统提供的名录，并结合证券交易所的公司

2、划分加以补充的。而在研究的过程中，又确定了47家处于正常状态的公司为主要目标。这里的经营正常，是以每股收益为正值、或非ST类作为标准。在研究的过程中，由于没有相应的股票财务数据处理软件，数据的采集和处理相当繁杂。所以在整个分析中，我们没有采取纵向年份财务数据的比较方式，而只是从当年数据情况中寻找一些有价值的东西。因此相关的动态变化趋势，阐述的较少。一、盈利能力优势向大企业集中与其他众多行业相比，近年来房地产业绝对是一个创造财富的行业，也有人戏说，房地产业是制造富翁的行业。2004年新财富500富人榜上，83位富翁来自房地产业，所占行业比例最多。因此，许多投资者会认为，随着全国房价的节节攀升，房

3、地产上市公司的盈利水平会格外突出。但是，从2004年前三个季度的情况看，59家房地产上市公司的每股收益仅为0.105元，预计这个数字仅仅只达到了2004年全部上市公司盈利水平的平均值。这与热火的房地产市场、不断窜高的房价，所带给投资者的印象还是存在一定差距的。从具体的每股收益情况看，59家房地产上市公司中，每股收益在0.105元以上的企业有24家，之下的企业有35家，其中有10家企业的每股收益为负值。分析这10家企业的亏损原因，主要是由于历史遗留问题造成的，而非经营房地产业务所为。相反的是，目前房地产业务正是其摆脱亏损的主要盈利来源。鉴于这10家亏损企业、及1家ST企业的某些经营指标，在一定程

4、度上不能反映其房地产业务的真实情况，所以将其列入了非正常经营企业行列。而正常经营的47房地产上市公司的每股收益平均值达到了0.15元/股，其中在平均值之上的公司为19家，平均值之下的为29家。从数值上看，最高的公司为栖霞建设，每股收益达到了0.487元，最低的为粤宏远A，每股收益仅为0.003元，两者相差甚远。另外从每股收益的排位看（见表1），大的房地产公司盈利水平普遍较高，而且这些公司主要从事住宅类房地产、和土地开发类房地产业务为主，专业化程度较高。这些正反映出目前房地产市场，专业化程度越高、土地资源占有量越多，企业的盈利能力就越高的特点。并且这一特点还会在今后的房地产上市公司的业绩中得到充

5、分体现。表1 2004年前三季度房地产上市公司盈利能力排位前、后十名情况代码名称每股收益排名代码名称每股收益排名600533栖霞建设0.4871600215长春经开0.05638600246先锋股份0.4742600641中远发展0.0539000402金融街0.473600167沈阳新开0.03840600383金地集团0.3574000608阳光股份0.03741000616亿城股份0.355600648外高桥0.03642000024招商地产0.3446000628倍特高新0.02143600256广汇股份0.2437600620天宸股份0.01844000502恒大地产0.234860

6、0322天房发展0.0145600663陆家嘴0.229000009深宝安A0.00746600007中国国贸0.2210000573粤宏远A0.00347由于受股份数及上市时间长短的影响，“每股收益”指标在一定程度上，不能反映出上市公司的整体实力和规模效益，如近两年新上市的房地产公司每股收益普遍较高；而上市已久的公司因历史遗留问题较多，每股收益受到了影响。所以在衡量房地产上市公司的综合盈利能力时，人们更习惯比较企业的主营业务收入。从主营业务收入情况看（见表2），59家房地产上市公司的平均额为6.62亿元，在平均值之上的为18家，占30.5%；均值之下的为41家。其中张江高科和万科分别以40.

7、49亿元、34.75亿元分列前第一、二位。而且从前面的排位看，主营业务收入向大企业集中的趋势更加明显。 表2 2004年前三季度房地产上市公司主要盈利能力指标排名情况代码名称主营业务收入（万元）排名每股收益（元）排名主营业务利润率（%）排名600895张江高科40494110.0832920.0946000002万科34748520.1691830.1024000632三木集团20646530.088287.6057000024招商地产18129840.344617.6849600256广汇股份17857250.243724.4836600881亚泰集团16413460.161928.4926

8、000616亿城股份16377770.3559.5855000042深长城A1568378-0.0425115.7951600383金地集团12941390.357426.0431600663陆家嘴121624100.22940.778000009深宝安A103215110.0074731.8322600736苏州高新102442120.1751724.5735600064南京高科102295130.1332214.1452000402金融街101163140.47332.8121600266北京城建98224150.0763120.3745000006深振业A9342416-0.145811

9、.6654600246先锋股份87678170.474216.8650600675中华企业77202180.0763241.627平均值661800.10527.93600606金丰投资64830190.12523.3439600641中远发展63813200.053924.1637000029深深房5556721-0.062547.2858600533栖霞建设53282230.487126.6530000046光彩建设52858240.0743419.8647000511银基发展52753250.1831619.5248600007中国国贸51427260.221055.632600322天

10、房发展41157270.014627.0828000573粤宏远A40601280.0034822.0943000889渤海物流38741290.063733.8319600639浦东金桥36669300.2051140.629900950新城B36445310.0783026.9429000628倍特高新35751320.0214340.3511600648外高桥35517330.0364230.4323600325华发股份34881340.2041222.4541600052浙江广厦3341522-0.0455240.6110600082海泰发展30063360.1362024.78346

11、00215长春经开28979370.0563837.4514000667名流置业27822380.21440.0212600376天鸿宝业27091390.122423.6038600620天宸股份26407400.0184523.0840000031深宝恒24745410.2011351.033000014沙河股份23667420.1342125.6532000007深达声2273235-0.275960.7211000502恒大地产19754440.234836.0217600638新黄浦16833450.0753334.2618000608阳光股份16679460.0374127.342

12、7600393东华实业16405470.092733.6520600463空港股份16144480.21536.7515600791天创置业12227490.132339.0013000558莱茵置业11958500.0653625.4633600603ST兴业7600430.024420.5444600684珠江实业7097520.073512.253000514渝开发6242530.1002636.4316600167沈阳新开5612540.0384043.686600767运盛实业240051-0.1256-10.4559000049ST万山216655-0.044944.7550005

13、05ST珠江173456-0.0565312.253000546ST吉轻工114957-0.095529.2725600634海鸟发展80858-0.125722.1742000592ST昌源42959-0.04509.5856从盈利能力的另一个重要指标主营业务利润率看，59家房地产上市公司的平均值为27.93%，其中只有一家公司为负值。尽管2004年房屋建设成本随着建材价格上涨、置地成本增加而有一定幅度的提高，但是房地产行业创造利润的能力确实不错。而从主营业务利润率的排名情况看（见表3），前十名的公司主营业务利润率都超过了40%，在一定程度上也说明了房地产行业利润的确可观，这大概也就是房地产

14、业被认为是暴利行业的主要由来。由于土地资源的稀缺性和地根的紧缩，购置土地的成本将直接影响着主营业务的成本，所以拥有充足的土地储备、并以较低的价格购置的公司，或者本身就属于土地开发类型的公司，如从事政府下的开发区经营的公司，未来的主营业务利润率将十分突出。目前主营业务利润率排在前十位的公司许多都属于土地开发类的房地产企业。表3 2004年前三季度房地产上市公司主营业务利润率前、后十名排名情况代码名称主营业务利润率(%)排名代码名称主营业务利润率(%)排名000007深达声60.721600246先锋股份16.8650600007中国国贸55.632000042深长城15.7951000031深宝

15、恒51.033600064南京高科14.1452600684珠江实业45.574000505ST珠江12.253000049ST万山44.755000006深振业11.6654600167沈阳新开43.686000616亿城股份9.5855600675中华企业41.627000592ST昌源9.5856600663陆家嘴40.778000632三木集团7.6057600639浦东金桥40.629000029深深房7.2858600052浙江广厦40.6110600767运盛实业-10.4559当然，要正确、全面地评价房地产企业的综合盈利能力，不能仅仅以一年时间为限。由于房地产建设周期性明显，一

16、个项目的运作往往要经过两到三年的时间。而在一年的时间里，有的企业可能恰逢项目销售集中期，业绩会表现的十分突出；而有的企业可能正赶上销售空档期，业绩会受到一定的影响。因此对于房地产上市公司而言，保持其盈利能力的稳定性和连续性是十分重要的。我们可以注意到，在59家房地产上市公司中，许多企业由于缺乏足够的土地储备，项目开工间断，业绩波动幅度较大。而一些被业界公认的优秀企业，由于发展战略明确，注重土地资源储备，每年的新开工项目多，销售连续，使得其盈利水平总能保持在相对稳定和突出的位置，因此其蓝筹性也更加突出。二、资金链趋紧，知名企业筹资能力突出虽然在政策的制约下，房地产业告别了“空手套白狼”的时代，但

17、是它的行业特点决定了房地产公司的高负债性。特别是随着土地稀缺性的日益明显，房地产公司加大了土地储备投资的力度，使得2004年房地产上市公司资金链更加紧张。虽然“121号”文件在一定程度上限制了房地产企业的借贷比例，但是在目前国内融资渠道单一的情况下，银行借款仍然是房地产公司的主要资金来源。从资产负债率看（见表4），2004年前三季度47家正常经营的房地产上市公司资产负债率的平均值为56.12%。在平均值之上的有25家，低于平均值的有22家。51.12%这个数值似乎与其他大多数行业相差不大，指标情况尚可。但是从资产负债率的排名情况看，排在前十位的公司资产负债率都在70%以上，而且最高的新城B竟然

18、达到了84.16%。过高的资产负债率，一方面表明这些公司的资金链已经相当紧张，另一方面也限定了这些企业未来的融资空间。较高的资产负债率并不代表企业的经营状况不好，许多高负债企业是由于近年来扩张速度较快、土地储备量加大，才导致资金需求加大，使得资金链绷紧（部分公司土地储备资金支出情况见图1）。如金地集团、栖霞建设、万科、招商地产的资产负债率分别为71.61%、69.53%、63.46%、和51.37%，而这些企业的经营都是较为出色的。表4 2004年1-9月47家房地产上市公司部分指标前、后十名排名情况代码名称资产负债比率（%）排名代码名称筹资现金净流量（万元）排名900950新城B84.161

19、000002万科3473431000558莱茵置业80.092600736苏州高新1176952600266北京城建79.13000024招商地产864013000628倍特高新76.654000402金融街639724600675中华企业73.685600325华发股份607095600246先锋股份73.446600648外高桥392476000514渝开发73.397600606金丰投资330227000402金融街73.238600675中华企业283018000014沙河股份72.699000009深宝安A277159600383金地集团71.6110600376天鸿宝业223801

20、0平均值56.12平均泰发展41.1538600383金地集团-923738000031深宝恒38.6139600620天宸股份-1061139600639浦东金桥37.8640000632三木集团-1183740600325华发股份36.641600215长春经开-1185541000573粤宏远A34.2142600007中国国贸-1240042600663陆家嘴34.1543600256广汇股份-1366343600684珠江实业25.7644600663陆家嘴-1733444600463空港股份24.0745600881亚泰集团-3053645600895张江

21、高科23.7146600266北京城建-4127646600638新黄浦19.147000046光彩建设-4148747 资金链吃紧是2004年房地产企业对宏观调控政策的必然反应。为了化解这一矛盾，许多房地产企业期望能够通过其他渠道融到资金。但是目前国内融资渠道仍然比较单一，银行贷款仍是房地产企业资金的主要来源。只有一小部分优质企业实现了信托融资、股权融资及与国外基金的合作。从筹资的具体情况看，47家房地产上市公司通过筹资产生的净现金流平均值为1.48亿元，在均值之上的企业只有13家，在均值之下的企业有34家。这说明银行资金向少数大企业集聚的效应较为明显。特别是万科以34.73亿元的筹资额远远

22、超过其他企业，充分显示了龙头企业的聚资号召力。另外，有24家企业通过筹资手段获得了资金，有23家企业较往年减少了筹资额。从房地产上市公司的筹资手段上看，通过资本市场的增发、配股和可转债等再融资手段获得的资金成本相对较低，其次是信托融资。而从目前的运用状况看，只有万科的综合筹资能力最强。万科2002年成功发行了15亿元可转债；2003年12月31日发行了2.602亿元信托计划；2004年5月15日发行了2亿元信托计划；2004年9月28日又成功地发行了19.9亿元的可转债；2004年11月22日发行了1.5亿元信托计划。除此之外，金地集团已于2005年1月4日通过增发获得了8.98亿元资金。由此

23、可见，即使在房地产全行业资金紧张的情况下，知名大企业的日子还是比较好过的。而且这些大企业可以借助筹资优势，抓住时机进行超常规的发展。对于房地产企业而言，融资活动并不是解决资金紧张的唯一办法。加强资金管理能力、加快资金周转速度，也在一定程度上可以缓解资金的紧张程度。国内在这方面做的最出色的企业应该是顺驰的现金流管理。销售回款速度是现金流管理的关键。而影响销售回款速度的主要因素包括：土地取得和开发时间，项目设计、施工和销售时间，土地取得成本，项目开发建设成本，销售付现率和首付成数等。应收帐款周转率和存货周转率在一定程度上可以反映企业的销售回款速度。从应收帐款周转率情况看，专业从事住宅房地产业务的公

24、司，特别是以中、低档住宅建设为主公司，由于中、低档住宅的供不应求，使得这类企业应收帐款周转率普遍较好。如排在前十位的企业有栖霞建设、新城B、金地集团、浦东金桥、中国国贸、北京城建、陆家嘴、天鸿宝业、亿城股份、天创置业。从存货周转率看，该项指标由于反映了项目资金周转时间，所以存货周转率越高，说明项目运作周期越短，资金流动越快。但是从目前情况看，由于土地储备量的多少对房地产企业发展意义重大，许多企业特别是专业化大企业加强了土地储备，其储备量一般可以满足企业23年的项目开工需要。目前情况下，土地存货越多，则预示着企业未来发展潜力越大，通过土地获得的收益将越多。因此由于土地的沉淀而带来的存货周转率的降

25、低，并不能说明企业的资金管理出现了问题。而且从目前房地产整个行业看，企业的存货周转率有明显下降的趋势。（见表5） 表5 部分房地产企业存货周转率变化情况代码股票名称2004年1-9月2003年2002年2001年000002万科0.230.630.650.82600383金地集团0.230.370.490.67000024招商地产0.513.021.581.77600641中远发展0.660.540.856.16600533栖霞建设0.340.420.510.68600266北京城建0.130.300.330.38600246先锋股份0.510.570.480.85900950新城B0.230

26、.690.800.54三、现金流结构独特，筹资能力影响企业扩张速度房地产行业是资金密集型行业。资金就好比是房地产公司流动的血液。只有资金运转流畅，房地产公司才能够维持正常经营。房地产企业的资金主要涉及经营活动、投资活动和筹资活动，而这些活动对资金流入和流出的影响，最终表现为每股现金净额，或者是现金流量净额。从每股现金流净额看（表6），2004年1-9月47家房地产上市公司的每股现金流平均值仅为0.0038元，明显低于其它大多数行业。47家企业中每股现金流在均值以上的公司有25家，以下的有22家。通过比较我们发现，许多经营优秀的上市公司每股现金流为负值，如苏州高科为-2.4元、招商地产为-0.9

27、9元、金融街为-0.9元、万科为-0.53元、栖霞建设为-0.13元，这在一定程度上反映出这些公司现金支出压力较大。其原因一方面是由于这些公司项目多，新开工和在建项目占用资金量较大；另一方面也是这些公司加大了土地储备，占用了大量的资金所致。但是也有一些业绩优良的蓝筹股，每股产生了理想的现金流，如金地集团为1.92元、先锋集团为1.7元、新黄浦为0.65元、中国国贸为0.35元、陆家嘴为0.25元。这些公司有的正处于项目的收获期，有的属于土地资源开发型企业，土地储备占用的资金相对较少。经营活动产生的现金流直接反映了公司主营业务现金流动的状况。既包括了房地产销售收入产生的现金流入，也包括了涵盖土地

28、储备和开发成本、存货生产成本和销售费用在内的现金支出。2004年1-9月47家房地产上市公司经营活动产生的现金流平均值为-3192万元，说明房地产上市公司经营性现金支出压力很大。其中在均值之上的企业有28家，并且22家公司经营活动现金流为负值。特别是许多知名企业，如万科、苏州高新、中华企业、招商地产、金融街分别以-12.05亿、-10.99亿、-8.01亿、-6.18亿和-3.44亿位列倒数几位。主要还是这些大企业实施扩张战略，土地储备和开工项目较多，资金支付压力加大。表6代码名称每股现金流排名代码名称经营活动现金流排名600383金地集团1.921600266北京城建624281600246

29、先锋股份1.72600383金地集团519332000046光彩建设1.23600663陆家嘴460433000014沙河股份1.124600638新黄浦365994600266北京城建1.045000046光彩建设352515900950新城B0.976900950新城B320386000628倍特高新0.777600007中国国贸281787600638新黄浦0.658600881亚泰集团248758000616亿城股份0.629600064南京高科208189600064南京高科0.6110000616亿城股份1775810平均值0.0038平均值-3192000002万科-0.5337

30、600895张江高科-1600837600215长春经开-0.638000608阳光股份-2113238600463空港股份-0.6339600215长春经开-2153239600641中远发展-0.7340600648外高桥-2380240000402金融街-0.941600606金丰投资-2798741600791天创置业-0.9342600641中远发展-3257542000024招商地产-0.9943000402金融街-3436143000608阳光股份-1.0144000024招商地产-6177044600606金丰投资-1.145600675中华企业-8011345600675中华

31、企业-1.1546600736苏州高新-10986246600736苏州高新-2.447000002万科-12046947房地产上市公司缓解经营性现金支出压力，主要是通过筹资活动增加现金流入来进行的。2004年1-9月，47家房地产上市公司通过筹资活动共产生了1.48亿元的现金流入（具体情况，见第一部分分析）。而投资活动作为房地产上市公司现金流动的一个重要部分却难以产生现金流入。47家公司投资活动的现金流平均值为-4905万元，投资活动不仅没有为房地产公司带来现金流入，反而构成了房地产公司资金紧张的一个因素。47家公司中只有7家因投资活动产生了现金流入。三木集团、陆家嘴、北京城建分别以6577

32、万元、4004万元和1718万元名列三甲。而更多的公司、特别是以住宅开发为主的公司因投资活动造成了现金的大量流出（见图）。分析其原因，主要是住宅开发类公司这一、两年正大举扩张。住宅开发的主要模式仍是以项目管理设立子公司，股权投资是这类公司投资活动的主要部分。项目的运作往往需要2-3年的时间，在以往项目尚求收获、而新项目增加的情况下，房地产公司投资活动的结果，必然反映在大量现金的流出状态。通过分析我们发现，房地产上市公司的现金流结构与其他上市公司有明显的区别。47家公司的经营活动产生的现金流、投资活动产生的现金流和筹资活动产生的现金流的平均值分别为-0.32亿元、-0.49亿元和1.48亿元，其

33、现金流结构为：-1：-1.53：4.62，所以筹集活动产生的现金流是支撑目前房地产上市公司经营发展的主要资金。鉴于这种情况，房地产公司更应该提高自身的筹资能力，积极尝试多种渠道进行融资。四、住宅类上市公司主要财务指标特征我们选取了10家住宅开发类房地产上市公司，通过对其主要财务指标及排名情况分析，发现：住宅类房地产公司盈利能力较强，主营业务收入及每股收益都高于房地产上市公司整体水平。这主要得利于住宅房地产市场的火爆；住宅类房地产公司主营业务利润率接近30%，说明走住宅建设专业化道路，房地产公司可以获取较好的毛利润；资产负债率高于全行业平均值，而存货周转率又明显低于全行业平均水平，说明住宅类房地产公司资金链更加紧张。而造成这一紧张的主要原因就是土地储备的增加，占用了大量资金。住宅类房地产公司每股现金流好于全行业平均水平，而经营活动产生的现金流要远低于全行业平均水平，一方面说明住宅类房地产公司经营性现金支出压力极大；另一方面也说明住宅类房地产公司经营性扩张步伐很大。尽管现金支出压力很大，但是住宅类房地产公司的筹资能力也很强，这在一定程度上缓解了资金紧张程度。表7 盈利能力情况代码公司名称主营业务收入（万元）排名每股收益（元）排名主营业务利润率（%）排名000002万科34748510.