南京市云水间别墅项目定位策划提报（105页

1、提 报 目 录市场研究分析地块属性研究南京别墅市场分析成功案例分析客户分析项目发展定位土 地 属 性 研 究Part 1 52公里项目区位 项目位于冶山镇，属于南京都市圈一小时生活半径内。四合农民画： 六合县因四合农民画而被文化部命名为“中国现代民间绘画画乡”。冶山镇是文化部命名的“中国民间文化艺术之乡” 之一。 “棠城四合农民画，点染丹青留美名。” 历史上，农民习惯受到吴楚文化影响，民间盛行刻木剪纸、灶头画、中堂画、刺绣等金牛湖风景区： 集水面积为124.14平方公里，总库容量9600万立方米，是南京市最大的人工湖泊。被列入南京明都城外七片重点保护和开发区之一。桂子山石柱林： 方圆0.2平方

2、公里，高52.6米，其东侧为玄武岩，石柱林即发育于玄武岩中它的规整性、个体大小及总体规模在国内罕见，又可与美国黄石公园、爱尔兰北部、冰岛等地的玄武岩柱相媲美。 桂子山石柱林金牛湖风景区四合农民画项目所占地冶山镇旅游文化艺术资源丰富区域状况南京都市圈：也称“南京一小时都市圈”，是江苏省三大都市圈之一。南京都市圈以南京为龙头，包含了周边100公里左右的区域，地跨苏皖两省，面积达43236平方公里，覆盖人口约2600万人。南京都市圈的成员城市有：南京市、马鞍山市、滁州市、镇江市、扬州市、芜湖市六市全部行政区域以及淮安市下辖的盱眙县、金湖县，巢湖市下辖的居巢区、和县、含山县。六合位于都市圈核心城市南京

3、的北门户，区域发展潜力巨大。区域发展机会 冶山镇（六合）位于都市圈核心城市南京的北门户，区域发展潜力巨大。本案本案 治山位于城市边缘地带，非城市重点发展方向，未来以特色农业、生态保护为主。本案区域发展机会东部干线公路：起于苏皖交界田庄，途经冶山镇，终点接江北沿江高等级公路，全长约38.6公里。全线按二级公路标准建设，预计2010年建成。机场东路（集疏运通道）改造 ，设计行车速度80km/h，双向六车道。 航空：南京红花机场迁址六合，为军民两用机场，目前正在施工中。轻轨：规划中包括江北轨道线和玉带轻轨，江北轻轨将和过江的地铁三号线对接。 区域交通将引来质的改变，为区域发展带来重大契机，也有明显提

4、升本项目竞争力。本案区域发展机会 黄山岛旅游度假开发项目位于冶山镇南郊，距南京市区约60公里，其前身是江苏省科协白云山科学园。黄山水库中心岛又名黄山岛，四面环水，群山环抱，西南有白云山，北面有观音山，树木葱绿，山体植被良好，自然环境优美，空气清新宜人，规划占地面积4204亩，建开发用地578亩亩。 区域的统一整体规划，有利项目资源整合，项目规模优势明显。项目状况 有较好的山水环境资源，空气质量佳，项目可塑性强。项目状况偏远小镇文化艺术之乡南京北门户、潜力之镇站在发展的角度重新解 项 目区域大盘优质景观资源天然氧吧、生态居住之地属性小结站在城市的高度重新解 冶 山市 场 研 究Part 2南京别

5、墅市场分析旅游度假别墅市场分析12年份供应量（套数）成交量（套数）2008年210012452009年218742382010年1-9月837969南京别墅价格走势：南京别墅供求走势：南京别墅需求旺盛，市场呈现供销两旺的态势别墅市场 南京别墅市场可分为城中环紫金山板块、江宁板块、仙林板块、江北板块。而历来主要的供应重点集中在江宁三山板块，其次是紫金山、仙林板块也有相当数量的别墅供应，其他板块别墅供应量则相对较少。 随着近两年城市的发展，远郊度假别墅类产品开始出现，江北、溧水、句容等板块别墅也逐步启动，发展力度不可小视。板块分析江北和江宁是南京别墅市场供求主力区域。板 块 属 性市场特征典型案例

6、江北板块主要分布在老山、珍珠泉、浦口和六合等区域。其中以老山的区域最为广阔，板块自然资源好，产品多样化，随着别墅市场崛起，一旦区域市场成熟，江北将成为南京最大的别墅居住区之一。项目不多，产品多样化珍珠泉九号，香山湖一号江宁板块主要分布在“三山”（翠屏山、将军山和韩府山）、百家湖、方山、汤山和禄口等处。产品多样化，属于比较成熟的别墅板块项目多，但是大多接近销售尾声城开汤山公馆、明阳山庄城东板块城东板块处在主城区，一直是南京市场发展的热点，该板块内还集中了月牙湖、紫金山等稀缺资源，配套完善，而其中价格最高的是环紫金山地区，该地区以量稀价高著称项目总价高，产品稀缺市场知名度高钟山国际高尔夫仙林板块新

7、兴别墅区板块，交通配套尚待完善，从前多以高层，小高层为主，近几年逐步出现别墅产品，数量比较多未来供应量大溧水板块新兴别墅区板块，由于离城区较远，其基本依托稀缺的景观资源，打造度假型别墅产品以度假型别墅为主百美山庄、森林溪谷板块分析10年上半年独栋别墅成交面积段（成交量比）：10年上半年联排别墅成交面积段：栋别墅的主力成交区间为400-500平米，占整个独栋别墅成交量的40%。300平以下的成交量比重最低，仅为9%。联排别墅主力成交区间在250-300平，占整个联排别墅成交量的47%，200-250平的成交量占比重最低14%，200平以下的联排别墅的占比为39%。 独栋主力面积区间在400-50

8、0平米，联排主力面积区间在250-300平米。产品分析南京独栋产品市场分析：近郊：面积在400-800平米，总价在1000-4500万远郊：面积在200-500（主力在250-350），总价200-600产品分析区 域项 目 名 称面 积（平方米）单价（元/平米）总 价近郊（紫金山、仙林、江宁、浦口）绿城玫瑰园（江北）600-900300001400-3500珍珠泉九号（江北）400-5001000-2000招商依云溪谷（仙林）620320002000中山国际高尔夫（紫金山）870-890500004500湖语山（江宁）400-57020000830-990阳明山庄（江宁）400-500300

9、0012000-1500翠海名家园（江宁）700-900350002500万起爱涛漪水园（江宁）450-500300001350-1800溧水等周边远郊区域卧龙湖国际社（溧水）230-50013000300-600万中国边城（句容）200-50014000-15000（在售300平米以上）售价在400-1000万百美山庄（溧水）210-47014000-15000300-700万世纪城（溧水）40013000520万森湖溪谷（溧水） 190-28010000190-300万蒙塔卡利 （来安县）200-3009000-10000200-300 联排别墅主要分布于南京半小时生活圈内,主力面积在20

10、0-350平米,远郊供应有限。非独栋类别墅:产品分析板块项 目 名 称产 品单 价（元/平方米）总 价近郊大吉山水田园（江北）联排：180-250平方米11000200-300万元珍珠泉九号（江北）双拼：300平方米左右联排叠加：200平方米左右双拼：26000联排叠加：20000双拼：700-900万元联排叠加：400万元栖园（仙林）联排：358平方米叠拼：147-216平方米18000150-400万元招商依云溪谷（仙林）双拼：420平方米20000双拼：800-900万元湖语山（江宁）联排：310平方米双拼：400平方米联排：11000双拼：12000联排：360万元双拼：450万元颐和

11、南园（江宁）联排：236-280平方米15000350-450万元伴山香槟园（江宁）联排：197-256平方米13000-15000260-390万元句容新湖仙林翠谷联排:200-250平方米双拼:200-300平方米联排:9000双拼未售180-250万元整体走势板块发展产品情况价位分析别墅市场小结供需两旺，市场表现较好。溧水、句容、江北等远郊板块兴趣，江北和江宁板块成为市场主力。独栋：近郊主力面积400-800平米，远郊面积200-500平米。非独栋累别墅：主要分布于近郊，远郊供应量有限，主力面积在250-350平米。独栋：近郊主力总价在1000-4500万 ，远郊主力总价在300-600

12、万。非独栋累别墅：产品价值明显不如独栋，总价位分布较广，在200-800万。度 假 型 别 墅 市 场 分 析 2009年度，全市实现旅游总收入822.16亿元人民币，较上年增长15.1%，实现旅游创汇8.37亿美元，较上年下降4.1%。接待入境旅游者113.45万人次，较上年下降5.1%，接待国内旅游者5519.91万人次，较上年增长11.1%。全市旅游总收入占全市GDP比重达19.72%，较上年增加0.8个百分点，占第三产业增加值的比重达38.13%，较上年增加0.28个百分点 旅游市场概况南京周边度假型别墅分布：2010年1-6月南京市别墅成交均价独栋：单价20000元/平米以上,总价:

13、1000万-4000万)独栋：单价8000-15000元/平米以上,总价:200-700万度假别墅市场分布、白鹭岛度假村绿城玫瑰园珍珠泉九号蒙塔卡利 碧桂园 如山湖城中国边城 森湖溪谷百美山庄新湖仙林翠谷东部假日松鹤居金陵避暑山庄招商依云溪谷卧龙湖国际社区 半小时1小时 远郊以独栋为主，总价200-700万为主，近郊产品线广，其中独栋总价在1000万以上；优质景观资源以及赠送大面积庭院和地下室是该类产品最大特点。市场状况区 域 项 目产 品产品特点资源特点或者优势在售产品价格1小时远郊中国边城独栋：200-500平方米地下室赠送面积达到60-300平方米，带花园句容伦山湖度假区内，原生态植被保

14、持好独栋：300-500平方米400-1000万元新湖仙林翠谷联排：250平方米左右独栋：380-670平方米左右花园加庭院面积在80-140平方米靠近华宝山4A景区，自然资源佳目前房源售罄，预计11月推出新房源联排：213万元左右独栋:380-670万元左右森湖溪谷独栋：190-270平方米赠送130-450平方米的院落溧水傅家边现代农业区范围，紧邻水库在售独栋面积230、197、252平方米190-300万元百美山庄独栋：210-470平方米赠送300-600平方米精装庭院溧水天生桥公园太阳岛高尔夫会所独栋：215-460平方米 300-690万元半小时近郊绿城玫瑰园纯独栋，一期600-6

15、50平方米；二期600-900平方米山地独栋送700-2000平方米精装庭院，前端75平方米带泳池，每栋占地1.5-4亩之间位于珍珠泉风景区内、景观资源佳独栋：650-900平方米1400-3500万元珍珠泉九号独栋：400-500平方米双拼：300平方米左右联排叠加：200平方米左右独栋赠送山地精装庭院300-400平方米，双拼等其他产品赠送较小位于珍珠泉风景区内、景观资源佳独栋：400-500平方米双拼：300平方米叠加：200平方米独栋：1000-2000万元双拼：700-900万元叠加：400万元国信自然天城联排双拼：200-300平方米二期独栋：380-680平方米独栋赠送700平方

16、米左右山地庭院。浦口老山风景区独栋：600-680平方米单价：14000-15000元/平方米；总价：800万元-1200万元项目概况：玫瑰园系列是绿城的第三代产品，南京玫瑰园占地460亩，规划总建9万方分二期开发，纯独栋别墅社区项目优势：位于南京浦口区珍珠泉旅游度假区内，拥有10万亩的森林公园和1800亩的高尔夫球场主力面积。容积率：一期0.3，二期0.22产品户型：一期600-650，二期600-900山地独栋户型特点：纯独栋，带700-1000平方米精装庭院，一楼客厅挑高，个别户型整层主卧设计，主卧带景观阳台，每栋占地1.5-4亩销售价格：二期8月底加推10套独栋，面积在600-900之

17、间，景观独栋价格在1400-3500万，均价在3000元/平米左右。销售情况：一期售罄，二期目前还剩余4套。一期二期会所展示中心 依托城市近郊珍珠泉稀缺的自然景观资源和绿城品牌打造豪宅别墅。绿城玫瑰个案分析珍珠泉风景区昭富高尔夫球场景观绿化玫瑰园会所建筑风格：法式、意式、西班牙式、英式风格与地中海风格的搭配绿城玫瑰园会所提供餐饮会馆、商务会馆、康体会馆、棋牌会馆、精品酒店客房、贵族阅览室、DIY俱乐部、终身会籍会员卡等8大服务。健身房、台球室、乒乓球室、棋牌室之外，贵宾阅览室，玫瑰园会所与南京各大图书馆合作，提供代购等专属服务。会所还为每一位家庭成员量身定制兴趣俱乐部，提供12大特权服务的终身

18、会籍会员卡 依托城市近郊珍珠泉稀缺的自然景观资源和绿城品牌打造假豪宅别墅。绿城玫瑰个案分析项目概况：项目规划为旅游度假村，区域内形成“一轴两片多组团”的总体空间格局，项目总占地面积800亩，总建筑面积13万平方米，项目优势：坐落于溧水傅家边现代农业区范围内，紧邻现代农业核心区。项目依山傍水，内部有汤家水库，北部有发源于山岭丛林的神流凹水库。产品户型：独栋，一期在售户型为197平米，230平米和250平米。销售价格：均价10000元/平米，总价190万-300万销售情况：推出一期已经推出104套，目前销售率在75%左右。户型特点：赠送200多平米的花园以及60-70平米地下室。南京经济型度假别墅

19、代表一期森溪湖个案分析项目概况：中国边城位于句容边城镇海拔425米的高丽山脚下、十平方公里群山和森林环抱的5500亩仑山湖地区，距离南京城东中山门37公里，30分钟车程，产品户型：面积在200-500平米。销售价格：最新推出23东湖西A岛别墅销售情况：最新推出独栋300-500，总价在400-1000，均价在15000元/平米左右。户型特点：赠送500-1000精装平米花园以及部分户型还有赠送地下室60-300平米。远郊中高端度假别墅代表中国边城个案分析高尔夫球场游艇会所私人马场登山俱乐部野营俱乐部五星级度假酒店艺术沙龙（演出）中国边城个案分析度假型别墅市场小结顶级、高端中高端经济型代表项目绿

20、城玫瑰园、珍珠泉九号中国边城、新湖仙林翠谷、百美山庄森湖溪谷、蒙塔卡利区位近郊远郊远郊独栋主力面积400-800平方米200-500平方米200-350平方米独栋价格25000元/平方米以上15000元/平方米左右10000元/平方米左右独栋总价1400-3500万元400-1000万元，主力300-600万元190-300万元客户区域范围南京都市圈南京都市圈南京都市圈项目点评区位不如，景观资源珍珠泉、知名度不如。在区位、拥有的资源上有一定相似性，该项目行政上不属于南京范围内。在区位、景观资源上有一定形似。参 考 案 例 分 析Part 3江苏天目湖达沃斯12东部华侨城3 位于江苏省常州市，与

21、南京、苏州、无锡、常州相距100公里，距上海、杭州200公里。前身为沙河水库和大溪水库两个水库，面积为150平方公里，其中水域面积90平方公里。湖区生态环境优异，森林覆盖率95%以上，有丰富的动植物资源，水质达到国家2级饮用水标准。2001年被国家旅游局评定为首批进入AAAA级度假区。天目湖介绍整体规划主要功能区具体项目旅游中心区大门接待区、中心商业区、旅游住宿区、娱乐区、公共营地和公共开放空间、绿色空间的组成。度假休闲区世界级18洞高尔夫球场、练习场、娱乐度假住宅、小型度假村、公共沙滩和游船停泊港等。森林公园区200公顷的公园区、会议休闲中心、娱乐景观区等组成。农业历史文化区以茶为主；同时以

22、中国传统文化为主题，对中国的传统农业，进行深度保护和开发；且有农家乐旅游项目。环境保护区自湖区向外延伸100米的湖边保护区，保持原始开放空间状态。湖上娱乐区开展赛船、冲浪、水上摩托艇与滑水等水上活动。旅游中心区农业历史文化区度假休闲区湖上娱乐区森林公园区天目湖介绍分阶段景点建设以文化为背景，利用景区独有的资源特色，开发观光型产品以休闲、生态为主的旅游产品，精炼旅游主题，提升产品形象品牌互动从砂锅鱼头、啤酒、茶叶、绿色食品到天目湖宾馆、天目湖旅行社，逐步形成了集食住行游娱为一体的天目湖旅游品牌产品创新1999年，举行中美滑水明星对抗赛2000年，举行“天目湖啤酒杯”国际摩托艇暨水上摩托超级明星争

23、霸赛2001年，举行亚洲滑水赛2002年，举行“天目湖啤酒杯”全国青少年皮划艇锦标塞精确的市场和产品定位市场定位：常州、南京，再向外辐射至苏州、无锡和上海产品定位：休闲度假天目湖介绍抓住规划龙头，优化休闲度假布局。建立完善的基础设施支撑，交通先行。挖掘特色项目，丰富休闲度假内涵 。创新营销理念，通过“节日”、“活动”塑造休闲度假品牌。 加强人本管理，优化休闲度假环境 。本项目天目湖异待开发/配套缺乏/认知度差配套完善/知名度高同远郊小镇、气候宜人、山湖景观资源丰富对本案的启示：基础情况比较：天目湖对本案的启示地理位置：瑞士东南部格劳宾登州格拉松斯地区，阿尔卑斯山系最高小镇，海拔1529平米。自

24、然环境：宁静的山镇坐拥高山积雪、茂盛山林和山谷湖水。小镇人口：约只有1.3万区外交通：开汽车或者乘火车可以到达，从最近几场到达沃斯两个半小时，火车三个小时。区内环境：狭长的达沃斯小镇东西走向，只有2条主要道路，大街的宽度只有2车到，以巴士为主要交通工具。达沃斯参考案例小镇定位著名疗养地运动（滑雪）度假胜地国际会议集中地达沃斯参考案例达沃斯参考案例深度挖掘区域自然生态资源，如气候、山、水等，塑造气候宜人、养生之地充分放大区域资源优势，提升项目形象，吸引高端客户。展开特色户外活动（野外拓展、水上乐园、游艇等），完善区域商业配套、娱乐配套、丰富度假生活注重经营管理和可持续发展。本项目达沃斯异环湖景区

25、/待开发/配套缺乏/认知度差高山雪地/酒店业发达/配套完善/知名度高同远郊小镇、气候宜人、山湖景观资源丰富对本案的启示：基础情况比较：达沃斯对本案启示参考案例东部华侨城参考案例由华侨城集团投资35亿元人民币精心打造坐落于中国深圳大梅沙，占地近9平方公里集生态动感、休闲度假、户外运动等多项文化旅游功能于一体，体现了人与自然的和谐共处。被国家旅游局、环保总局联合授予“国家生态旅游示范区”荣誉称号，是我国首个获得此项殊荣的旅游区。生态开发理念大侠谷云海谷茶溪谷东部华侨城参考案例规划理念 让都市人回归自然为宗旨”，以文化旅游为特色。大侠谷：体现生态旅游文化茶溪谷：体现休闲度假旅游文化云海谷：体现户外运

26、动旅游文化生态开发理念规划主题及旅游产品度假体验：茵特拉根酒店，以瑞士文化为主题的山地度假酒店。户外运动：云海谷，以高尔夫运动为中心、包含户外奥林匹克运动训练基地和野外拓展训练基地的户外运动休闲地。茶翁古镇：可以欣赏茶田风光，品尝美茶美食，亲自动手采茶制茶。文化风情：主题生态小镇，引入瑞士阿尔卑斯山畔的茵特拉根题材。艺术表演：天禅晚会，融合了多种艺术手段，以禅茶文化为主题。东部华侨城参考案例生态环境保护模式尽量少扰动或者不扰动山、水、植被。充分利用无污染、可循环的能源进行产品设置和开发。东部华侨城参考案例项目建成后加强对山、水、植被的保护。东部华侨城天麓别墅介绍 天麓一区；占地面积82899.

27、18平方米，建筑面积8269.97平方米，积率仅为0.08户型面积为241-730平方米，共有20套独立式山海大宅，以原生态山、海以及GOLF旅游设施为资源背景，沿坡而筑，可俯瞰大梅沙全景。天麓二区：占地面积：约90145平方米 ，建筑面积：约16900 m2 容积率：0.18 建筑覆盖率：9.49 栋数：44栋 户型面积：250-680平方米。天麓三区：分9号地莱茵堡与3号地莱茵小镇，总建面共5万平方米以上，产品类型非常丰富，类似于天麓六区，包括了：洋房、叠拼、双拼、独栋等物业类型，其中51套200平米左右叠拼别墅 天麓六区：项目用地面积123938.7平方米，建筑面积38809.947平方

28、米，产品为200-250平方米洋房（均价3万起），190-260平方米叠拼别墅（均价4万左右），260-300平方米双拼别墅（均价6万左右，均送地下室215-242平方米及花园面积350-1000多平方米）。 东部华侨城天麓七区：共44栋别墅，13栋是160多平方米的双拼别墅，4栋是超1100平方米的楼王别墅，其余都为200-3000多平方米的独栋别墅。双拼户型售价为5-7万元/平方米，楼王和独栋售价为7-9万元/平方米。 天麓八区：天麓八区总占地面积128324.77平方米，总建筑面积16145平方米，容积率仅0.12，71.5%的超高绿化率。88席北欧风情山海别墅，270-350平方米居者

29、空间 。天麓九区：是一个处在狭长山谷之中的中式院落别墅生活区，仅有9栋260-270平方米的别墅。 通过旅游度假区开发提升项目的知名度和形象，产品达到高溢价，目前在售八区售价达13万/平米。东部华侨城参考案例保护生态性突出主题性强调文化性打造休闲性开发规模性旅游度假区发展的趋势表现华侨城小结参考案例客 户 分 析 定 位Part 4居住品质提升型刚性需求型亲地生活向往型自然资源占有型选择目标客户普通白领、泛公务员财富阶层准财富阶层中级白领、泛公务员中产阶层高级白领、泛公务员 财富阶层、准财富阶层以及部分中产阶层是本项目的主流客群。客户分析镇江南京扬州滁州六合仪征泰州半小时1 小时2 小时高邮金

30、湖盱眙淮安常州无锡盐城蚌埠合肥马鞍山芜湖巢湖项目2小时交通圈内高端度假客户本项目主要潜在核心客户。客户分析拥有财富后客户分析 投 资 犒 赏由富到贵享受生活，修炼品位享受天伦，传承家业 善待自我回馈家人度假养生度假养老 保值升值 独一无二的拥有不喜欢在“福布斯榜”抛头露面，却常常在此相聚小圈子归属客户特性客户特性 常年忙碌，希望居所具备度假、休闲功能客户特性事业成功，更懂健康意义客户特性 摘掉“土豪”的帽子，“有品位”比“有钱”更能打动人！ 私家王国梦想，御天下，传家业客户特性项目整体发展定位Part 5项目资源整合五星级会所打造项目整体定位度假别墅产品定位优势劣势机会威胁有山、有水景观资源优

31、势明显，空气质量佳。远离尘嚣，无工业污染。地块内部地势较缓，临湖面大。目前交通可达性差。离南京主城区远郊小镇。配套缺失。黄山岛未全面开发，客户认知度差。机场路改造，东部新干兴等道路设施为区域发展带来契机。南京及周边旅游度假别墅需求旺盛，总价位在300-1000万市场竞争不大。区域统一规划开发有利于提升整体形象，提高知名度。政策调控不确定性，对市场的影响。南京周边知名景区旅游度假区产品开发对本项目的冲击。 发挥优势资，理由机会，克服劣势，避免危险。SWOT分析顶级高端中高端（偏经济型）中低端地块情况区位配套稀缺地段稀缺地段近郊以内为主近郊景观资源稀缺较好无弱势一般环境状况佳佳一般无地块规模规模大

32、规模大一般无 市场情况高端别墅和经济型别墅市场表现较好；市场供应以1200万以上和300-600万别墅为主，500-1000万度假型别墅产品市场相对供应不大客户情况层次顶级富裕中产阶层一般阶层辐射区域大大一般较小价格表现定价话语权高价格中高价格一般中低价评价景观优势突出基本符合客户辐射区域偏小，项目距离核心城市偏远，产品价值相对不容易体现地段偏远，客户辐射区域较小，对客户缺乏吸引力 根据项目地块情况、客户情况和市场情况，高端产品与本项目发展最匹配。项目定位华东游艇高尔夫度假区 自然风景资源(山、水、空气质量佳)区位交通条件(东部干线、机场东路)人文历史积淀(中国现代民间绘画画乡”、 “中国民间

33、文化艺术之乡)123(差异化定位策略)【高尔夫球场】【水上乐园、会所】【农事体验】【拓展基地】【森林公园】【度假旅游】项目定位 “G.M.S” 新生活概念 心，感受度假，只为放下项目形象定位放大化优势资源，形成复合型旅游资源。亲水性游艇会所、水上乐园、沙滩高尔夫球场地标性建筑-山顶景观塔野外拓展基地森林公园花卉植物园都市农业体液基地文化艺术沙龙项目资源整合 建造山顶标志性景观塔：创造山体景观面，为项目贴上独特的标签。结合本项目的定位及建筑风格，设计一座具有标志性的景观建筑置于山中，并赋予其一定的精神内涵，后期可作为本项目的一个营销亮点。资源整合（一）设计的出发点：增加球场的差异化，建立自己的特

34、色落实方法：用沙坑、河流、桥、坡度、形状各异的果岭来增大球场的难度，增加客户趣味性。18洞高尔夫球场为项目贴上贵族气质资源整合（二）游艇会在推出前期将用做售楼中心。从设计打造上应该按游艇会所的标准设计，方便后期小改动后就可直接用做游艇俱乐部。为与整个湾区以及我们项目的高尔夫别墅气质相吻合，售楼中心应以标志性建筑的定位来打造。游艇会所资源整合（三）水上乐园、人工沙滩资源整合（三） 发展都市农业，倡导健康、养生的乡村度假生活。生态餐饮：通过温度、湿度控制，营造绿色、健康、舒适的餐饮环境观光体验：体验采摘、农耕，享受乡土情趣养生展览：特色农产品的展览及销售生态游乐场：滑草、瓜棚迷宫、垂钓、婚庆农业高

35、新技术园：现代设施农业展示区，融科技性、知识性、教育性、趣味性于一体资源整合（四） 拓展训练基地，丰富游客户外活动，提升客户参与性和游乐性。资源整合（五） 植物园有利于提升项目的观赏性和四季如春的感觉。资源整合（六）修建私家登山道：营造业主的专属尊崇感，增添业主生活乐趣。观景平台的打造，营造“关山揽海，天朗气清”的意境登山道的交通节点布置凉亭，为业主提供休憩场所，设置景观小品，增加景观的情趣。 森林公园增加登山活动的情趣，最大限度的亲近山体，提高山、海、高尔夫等资源的互动性。资源整合（七）中国富人的社交场所：高尔夫球场MBA餐桌MBA已经成为中国富人社交，提升品位主要途径，可以考虑与知名高校合

36、作，开办MBA教育班与MBA班合作，提升项目知名度以及品质。资源整合（八） 充分挖掘利用当地民间艺术资源，打造本项目独特文化特质。文化资源：“中国现代民间绘画画乡”。、“中国民间文化艺术之乡” 。形式：展示，论坛、节日等形式。资源整合（八）资源整合（九）天然氧吧、低碳环保会所及酒店发展路线超五星级会所及酒店真正高端绝对私密会员专享身份象征 把成本放在最易被客户感知的地方，而会所是客户感知度最高的地方。 阿拉伯建筑的宏伟壮丽给人一种以极致的尊贵感。建议采用阿拉伯风格，其建筑给人一种不可思议的，金碧辉煌的感觉，是一种富贵的象征。会所设计 其大堂装修设计上要体现“七星级”的奢华，迎合客户认知的尊贵感

37、。会所设计设计要点：将山、海、高尔夫景观融于一体。配套设置：餐饮，休憩设施。天际泳池的打造要点 天际泳池将山、海、高尔夫景观及相关配套融于一体。会所功能 餐饮配套满足的不仅是客户的饮食需求，还应注重文化内涵的植入，增强客户感知度。会所功能会所的商业配套是根据会所的规模、针对的客户群体来确定项目针对的客户群体主要是中长期度假客户，他们的需求是我们配套的标准典型商家City SuperTaseOle 商业配套，以特色超市为主，满足中长期客户的居住生活需要。会所功能设计要点：健身中心、水疗SPA、室内泳池、艺术俱乐部等。效果：适当增强娱乐配套的艺术氛围，增强内涵。服务客户的类别：主要为项目中长期度假

38、核心客户。娱乐配套的打造要点娱乐配套，要适当增强其艺术氛围，提高项目内涵会所功能满足政府、企业商务活动会所功能参考品牌或酒店:喜达屋集团的W品牌JIA shang hai 巴厘岛Alila度假村Boutique Hotel：一个独特的酒店类，Boutique在英文中有小而精致之意，规模怕大不怕小。最大特点:别出心裁的独特设计，非常重视细节;针对客户需求专门量身订造全球私人服务，彻底超越当下服务极限 目标客源：欣赏精品酒店文化的高端国际商务和度假客人，满足其对私密、安全、舒适及欣赏文化艺术、社交、会务等要求，因此其房价绝不能低于五星级酒店平均价格会所设计 超五星的Boutique Hotel特色

39、酒店，提升项目品质和知名度。畅销高品质度假别墅发展主线坡度别墅塑造空间塑造户型配比功能塑造风格塑造度假别墅发展路线项目面积段（平方米）套数比销售情况远郊（距南京城区一小时）百美山庄(已上市66套）21669.7%91.3%280-33021.2%28.6%380-4609.1%16.7%森湖溪谷（上市106套）19728.8%58.30%23059.6%70.90%25011.5%93.30%近郊（距南京城区半小时）绿城玫瑰园（上市105套）570-70066.70%95.7%700-88033.00%91.40%国信自然天成(上市334套）独栋（320-360）35.3%66.9%双拼（25

40、0-300）23.4%82.1%联排（290-340）35.9%87.5%叠拼（120-200)5.4%100.0% 远郊独栋面积200-250的市场销售表现突出。 近郊供应独栋面积基本在300平米以上，销售表现较好。面积配比 基于项目形象及销售速度两个层面进行户型面积的设计。 小独栋产品为市场畅销产品，作为本项目的现金流产品，项目应采取市场主流面积区间，以小户型为主，保证客户投资需求的同时，尽可能满足居住功能的提升。物业类型面积区间 （）(套数比例）战略实现大独栋400-60010%明星产品中独栋300-40040%形象+利润产品小独栋200-30050%现金流产品 中独栋产品为本项目贡献形

41、象和利润，量大，需适度拉大面积区间，满足客户多方面需求，在注重度假功能的打造同时，突出其居住功能空间的营造。小独栋中独栋大独栋 大独栋产品为本项目的明星产品，量少，主要起到拉升项目形象作用，面积可适当大于市场平均水平。面积配比利用坡度，建筑布局，使景观资源最大化坡地别墅打造 充分结合坡度地形，形成退台，塑造每栋别墅的个性化。坡地别墅打造 结合山体地形，通过高差及山体树木形成山体与别墅之间的相互区隔，建立私密性。坡地别墅打造少隔断：尽量减少空间的分割，充分体现度假产品的舒适要求大空间：横向拉通，主卧和客厅都与阳台连通，开放式西厨结合餐厅 大空间松散格局，减少隔断对空间连续性造成的影响，更符合度假

42、品质的舒适度要求。空间打造 观景休闲露台，可大大加强客户对空间的感受，也能更好的使建筑与环境融合。观景休闲露台的过渡空间强调尺度和变化。大大加强了客户对空间的感受，而不仅仅是单一的观景露台。空间打造湖景湖景2F主卧湖景露台客厅娱乐间入户处理，增强别墅的私家领地感。入户处理手法一：入户门廊手法二：院门入户门与前院相结合，院门即为入门，作为住家内外的分隔。别墅的入户处理，有助于增加别墅的私家领地感。空间打造 注重大面积玻璃和大面积窗户的设置，增大景观面，引景入室。空间打造自然过度 可以适当使用吊脚楼，将室内空间自然延伸到环境中，提高产品性价比。空间打造 功能空间要彰显度假别墅特质，小面积产品可适当弱化部分生活功能，但是一定要适当增强套房功能。客厅、主卧的面积尺寸可局部放大，其他的功能空间的面积尺寸可适当缩小。卧室结合衣帽间、浴室、 情趣空间等设置成功能齐备的套房，保证私密性和便利性。 将部分功能空间（如客厅与餐厅）结合布置。功能打造 利用地形坡度，车库设计采用地下或半地下设计，车行入户。利用地形，打造地下室或者地下室设计，车行入户，保证客户的隐私。功能打造 大面积私家园林院落、大露台、私家泳池是高度假品质别墅不可或缺的。大面积的私家园林是高端度假别墅必不可少的要素。露台增加了对外交流空间，提供一种别有情趣的生活方