工程交付质量问题案例库重点

1、工程交付质量问题案例库以TIC四期为例华润新鸿基房地产（无锡）有限公司品质一案例的来源本报告以TIC四期项目为例，对四期交付中业主报修的问题进行抽样调查， 分析报修问题中各专业所占比例，并对各专业涉及问题进行具体统计，列举出业 主投诉较为突出的问题，分析产生问题的原因，并提出相应对策和持续改进建议， 为工程施工过程质量管理、工程收尾阶段问题整改等工作提供参考。二.案例库中各专业问题所占比例本报告采用抽样统计的方法进行分析，采用10%的比例对四期报修问题进行 抽样调查。四期毛坯房总户数1278户，抽样总户数120户，抽样户报修条数1153 条，户均报修条数9.8条。表1为四期报修问题中各专业所占

2、比例，按照所占比例排序依次为土建 （44.23%）、铝窗（22.38%）、进户门（7.98%）、机电（6.94%）、公共部位（6.50%）、 外遮阳（3.21%）、智能化（2.71%）、设计问题（1.99%）、石材（1.65%）、其他问 题（1.65%）、外墙真石漆（1.30%）。表1：四期报修问题中各专业所占比例四期总户数（除去精装房）1278 户抽样总户数120户抽样户总报修条数1153 条户均报修条数9.8条问题分类条数所占比例土建51044.23%铝窗25822.38%W 亡11-!non coo/品质给城市更多改变 土建铝窗进户门机电公共部位外遮阳智能化设计问题石材其他真石漆图1:报

3、修问题中各专业所占比例示意图净空尺寸偏差3%孔洞封堵3% 空调洞其他问题墙地面露 筋 1%墙地面空鼓厨卫间渗漏粉刷裂缝室内清洁尺寸偏差墙面（阴阳角）粉刷观感孔洞封堵空调洞净空尺寸偏差开关面板收口其他问题墙地面空鼓26%厨卫间渗源2 3开美面板收口粉刷观感门窗边4%收口5%墙面（阴阳角）垂直度偏差5%粉刷裂缝10%尺寸偏差6%室内清洁7%图2： 土建问题具体分类铝窗安装不垂直11%缺限位块 等配件 12%铝窗滑轮槽透风透其它光4% %锁扣不灵活+五金不全21%玻璃缺失、损坏,安装不到位16%铝窗栏杆）型材划伤、变形A19%锁扣不灵活I五金不全铝窗（栏杆）型材划伤、变形玻璃划伤玻璃缺失、损坏，安装

4、不到位缺限位块等配件铝窗安装不垂直品质给城市更多改变图4：进户门问题具体分类图5：机电质量问题具体分类三.质量问题分析土建问题分析表2：建问题具体分类问题分类条数所占比例情况描述问题产生的原因维修的方法预防措施1.砂浆配合比控制 不严；现场查看空鼓是 否在规范允许范围 内（400cm2，不多 于2处）用粉笔将空鼓部 位划出（方块状区 域）；切割机切割； 凿子凿除空鼓部位（不能用锤子砸）；基层清理干净并充严格控制砂浆配合比；做好粉刷过程控抹灰前墙面未充 分湿润；粉刷施工时第一 道刮糙偏厚，未能 一次成活；用铁板抹灰时用 力过猛，将砂浆中 水分挤出；制，抹灰前墙面充 分湿润，抹灰要做 到用力均匀，

5、一遍 成活墙地面空 鼓13326.08%墙地面空 鼓5.浇筑地坪前未清 理干净；地坪清理 完后要进行蓄水， 蓄水高度2mm，地 坪要充分湿润分浇水湿润；刷素 水泥浆；第二天湿 度为50%-70%时进 行抹灰；待干透后 进行第二遍抹灰； 在空鼓部位周边贴 上绷带；批白。续表1:厨卫间渗 漏11923.33%厨卫间渗 水；防水上 反高度不 足 300mm*防水上反高度不 足；阴角未按规范要 求做成圆弧形；管根未做防水馒 头，管根部未刷防 水；穿楼地面管周边 封堵方法错误，封 堵不严密以管根周边向外 30cm进行切割，必 须采用底面支底模 的方式进行穿楼地 面管的封堵，分两 次浇捣：第一次浇 捣低于

6、地面3cm， 之后进行蓄水试 验；若不渗水将该 地坪浇筑至地面一 样高度；蓄水；若 不渗水，做防水馒 头；表面恢复防水上反高度必 须达到30cm；阴角必须按规范 要求做成圆弧形， 半径3cm；管根做防水馒 头，管根周边刷防 水，高度同墙面；穿楼地面管周边 封堵必须采用底面 支底模的方式粉刷裂缝5110.00%墙面粉刷 裂缝，尤其 是窗两侧、 原施工洞 及梁底塞缝位置I -1.粉刷裂缝分为普通 粉刷裂缝和烟道表 面裂缝。烟道裂缝主要出现 在烟道与地面接口 处、烟道间接口处； 普通粉刷裂缝主要 由于墙面未充分湿 润造成烟道与地面交接 处混凝土要做圆弧 状翻边，烟道间接 口处设置分隔条；粉刷裂缝如为

7、结 构裂缝需要将裂缝 部位切开，挂钢丝 网粉刷恢复；如为 表面裂缝，则用弹 性腻子或贴绷带粉 刷批白烟道与地面交接 处混凝土要做圆弧 状翻边，烟道间接 口处设置分隔条；墙面抹灰前要 充分湿润续表1:室内清洁356.86%尺寸偏差295.69%门窗边收 口234.51%粉刷观感224.31%室内垃圾 未清理，墙 地面污染窗边收口粗糙，不严密模板支护不到位；二结构施工偏差批白时未能一次 成活；墙面修补部位色 差工程文明施工、交叉施工管理不严；关门前的检查、清理工作不到位墙面腻子 表面存在 明显抹纹 和修补现 象窗台大小 头；门窗上 部大小头； 室内净空尺寸偏差窗户安装未能以 内墙灰饼为基准；铝合金

8、门窗边阴 角未勾缝将室内清理后用水 冲洗加强现场文明施 工管理及交叉施工 管理；加强关门前的检 查、清理工作检查偏差是否在规 范内，根据尺寸偏 差程度决定维修方 法，超过1.5cm进 行结构维修加强施工过程管 理及质量控制；加强一房一验中 各项尺寸偏差检查 工作重新粉刷收口用砂纸打磨，消除 表面接茬及修补痕 迹窗户安装以内墙 灰饼为基准；铝合金门窗边阴 角勾缝严密批白时一次成 活；墙面修补后必须 用砂纸打磨续表1:空调洞152.94%外墙排气 孔、空调洞 未设置套 管.空调洞、排气孔孔 径过大拆下套管；修补孔 洞，缩小孔洞孔径； 恢复套管。外墙保 温网格布必须抹进 空调洞空调洞、排气孔严 格按

9、照图纸标注孔 径施工开关面板 收口101.96%开关面板周边收口 不严密、收 口较粗糙二工开关面板底盒安 装位置偏差；开关面板在批白 前安装，导致土建 收口粗糙拆下面板；修补底 盒周边墙面，收口 要见方；恢复面板。1.底盒预埋应低于 粉刷灰饼2mm； 2. 土建收口要见方； 3.批白后安装开关 面板；安装时必须 戴手套其他问题81.57%铝窗渗水1.拆除铝窗玻璃周边密封胶及压条，将玻璃周边密封胶等清 理干净；2.将槽口内清理干净；3.在窗框槽口内玻璃与铝合金 框接缝处打中性密封胶，打胶要求连续、密实、美观;4.安装 玻璃，注意将密封胶压实，玻璃应当在框的中间位置上下左 右间隙相同.5.玻璃安装

10、后在玻璃周边再打一次黑胶；6.安装 玻璃压条，窗框四角压条拼接处必须采用密封胶封堵密实。墙地面、顶 面露筋71.37%墙地面、顶 面露筋；顶 面有锈迹施工过程控制不严钢筋表面刷防锈 漆；刷界面剂；批 腻子恢复加强施工过程管 理及质量控制；加强一房一验检 查工作表3：铝合金问题具体分类问题分类条数所占比 例情况描述问题产生的原因维修的方法预防措施锁扣不灵 活+五金不 全5420.93%窗锁扣扣 不上、缺把 手、锁扣11施工过程检查与 调试不严，造成 问题遗漏对锁扣进行维修， 无法维修的立即更 换；补齐五金件在一房一验中对铝 合金门窗进行调试铝窗（栏 杆）型材划 伤、变形5019.38%成品保护

11、不到位，型 材变形、划 伤上现场成品保护不 到位用老虎钳进行矫 正，无法矫正的立 即更换铝窗安装后做好成 品保护工作玻璃划伤4316.67%成品保护不到位，玻璃划痕普遍JI现场成品保护不 到位检查划痕是否在规 范以内（8cm以内， 少于3条），若超 出规范，立即更换， 并追究相关单位责 任铝窗安装后做好成 品保护工作续表3：其它114.26%栏杆两侧、下口与墙体交接处有缝隙、固定件外露施工过程检查与 调试不严，造成 问题遗漏栏杆两侧、下口粉 刷收口，并恢复真 石漆确保栏杆固定到 结构面上；栏杆安装前做好 施工样板，按照样 板确定栏杆缝隙处 理方法将栏杆收口打胶 纳入铝窗合同中铝窗滑轮槽透风透

12、光10.39%铝窗滑轮 槽处透风、 透光窗扇加工问题，铝窗单位有偷工 减料嫌疑要求铝窗单位更换铝窗加工前做好施 样板，并严格按照 样板加工3.进户门问题具体分类表4：进户门问题具体分类问题分类所占 比例情况描述问题产生的原因维修的方法预防措施进户门松动，锁舌不灵活3032.61%进户门松动、把手松 动、门缝太 大、锁舌不灵活进户门门缝过 大，铰链需调整;门把手弹簧失 效门锁弹簧失效调整门铰链，确保 门缝在3mm以内；更换门锁弹簧；更换门把手弹簧进户门安装时门缝应严格按照规范控制在3mm以 内；加强门锁安装质量管理；一户一验时检查门锁、 把手是否正常进户门选型阶段就要考虑进户门的安全问题，先 做

13、好施工样板，样板确认后方可进行加工门扇、门套损坏1819.57%门扇、门套 损坏成品保护不到位由专业厂家修复；不 能修复的予以更换进户门安装后做好成品保护工作色差2.17%进户门色差进户门材料问题小的色差与业主协商 处理，色差明显的由 厂家拆除，运回厂家 处理进户门安装前检查材料是否有色差，提前避免该问 题其它4.35%防烟条松动、门安装不垂直门洞尺寸偏差或进户门安装尺寸偏差进户门厂家将门套拆 除，重新安装总包在进行门洞粉刷时应确保灰饼垂直度机电问题分析表5：机电质量问题具体分类问题分类条数所占比例情况描述问题产生的原因维修的方法预防措施灯不亮2531.25%灯泡未装或灯泡损 坏灯泡未装或灯泡

14、 损坏将灯泡补齐或更换 灯泡移交前做好通明试 验，确保灯亮开关面板安装 不到位1620.00%开关面板 未安装、安 装不正或 松动开关面板未安 装、安装不正或 松动补齐开关面板，对 安装不方正的进行 矫正一房一验时及时发 现问题进行整改地漏堵911.25%阳台、卫生 间地漏不 通建筑垃圾堵塞地漏，未及时疏通对地漏进行疏通移交前进行通球处 理，地漏管道内不 能有大便遮阳质量问题具体分类表6：外遮阳质量问题具体分类问题分类条数所占比 例问题举例问题产生的原因维修的方法预防措施外遮阳缝隙1437.84%外遮阳完全落下时透光外遮阳安装初期通病多次使用后可消除外遮阳运行 不畅1437.84%外遮阳不运行

15、、无法全部落 下或收起现场检查原因，进行维修交付前调试，发现问题及时 解决外遮阳面板 损坏410.81%外遮阳面板损坏或开关不灵更换损坏的面板交付前调试，发现问题及时 解决外遮阳周边未打胶收口38.11%外遮阳两侧及上口未打胶对外遮阳周边进行补胶做好施工样板，并严格按照样板施工外遮阳下口 不严密25.41%外遮阳落下时，下口与外窗 台有缝隙真石漆表面凹凸不平对真石漆表面平整度进行检查， 如确为窗台不平则重新粉刷；如 仅因为真石漆材质问题导致有 缝隙，可不维修加强窗台粉刷平整度控制石漆质量问题分析表7真石漆质量问题具体分类问题分类条数所占比例问题举例问题产生的原因维修的方法预防措施真石漆破损13

16、86.67%真石漆破损成品保护不到位返工修复加强质量控制加强一房一验真石漆遗漏213.33%真石漆遗漏施工过程质量控制不严返工修复加强质量控制加强一房一验表8：公共部位质量问题具体分类问题分类条数所占比 例情况描述问题产生的原因维修的方法预防措施门套石、门槛 石破损、未打 胶4154.67%门套门槛石 有裂缝成品保护不到位更换破损的石材加强质量控制加强一房一验公共部位墙 砖破损，顶面 粉刷破损810.67%公共部位墙面瓷砖破损、掉落，顶面粉刷破损顼7一.成品保护不到位对破损的部位进 行维修，维修不好 的予以更换加强质量控制加强一房一验公共部位墙 地砖空鼓45.33%地坪石材、地砖有明显高低差现

17、象A地砖铺贴质量控 制不严返工修复加强质量控制其它34.00%强电井、弱 电井门无法 关闭，自开1IK1强电井、弱电井门 等施工尺寸偏差在门开关处增加 回弹装置加强施工过程质量控制国华润置地品质给城市更多改变8.石材质量问题具体分类表9石材质量问题具体分类问题分类条数所占 比例情况描述问题产生的原因维修的方法预防措施石材收口1052.63%石材收口不严密或收口不美 观施工过程质量控 制不严对石材重新收口加强过程质量控制石材破损947.37%石材破损施工过程质量控 制不严对破损的石材进行 更换加强过程质量控制9.智能化质量问题分析表10智能化质量问题具体分类问题分类条数所占 比例情况描述问题产生

18、的原因维修的方法预防措施红外幕帘 不亮1040.00%红外幕帘线路不通红外幕帘线路被 切断或堵塞重新排管，方向与原位置一致， 由此造成的一切损失由预埋单位 承担检查机电预埋管线 是否通畅，智能化 及时穿线红外幕帘 缺失、破损936.00%红外幕帘缺失、损 坏.成品保护不到位补齐缺失的红外幕帘，对损坏的 红外幕帘进行更换加强成品保护紧急按钮 缺失、破损624.00%紧急按钮缺失、破 损成品保护不到位补齐缺失的紧急按钮，对损坏的 紧急按钮进行更换加强成品保护10.设计问题分析表11设计问题具体分类问题分类条数所占比例情况描述问题产生的原因维修的方法预防措施一楼院子设计30.43%院子尺 寸和承 诺

19、的不 一致各部门间口径不 一致，信息流通不 畅已处理完毕加强多部门沟通， 明确确认流程空调孔与落水管冲突空调孔626.09% 与落水管冲突设计审图不严将空调孔外口凿 成斜口，留出空调 穿管位置加强设计审图，加 强图纸与现场实际 匹配进户门与防烟门位置冲突21.74%进户门 与防烟 门位置 冲突设计考虑不周全设计时加强细节考 虑北阳台与公共部位存在安全隐患容易攀842.11% 爬，有安全隐患设计考虑不周全设计时尽量减少多余空间其他问题具体分类表12：其他问题具体分类问题分类条数所占比例情况描述问题产生的原因维修的方法预防措施燃气管顶封 堵842.11%燃气管顶封 堵1*施工质量控制不 严用油麻丝

20、重新封 堵确定施工标准与用 材标准，确保安装 产品质量信箱松动315.79%信箱松动1施工质量控制不 严对信箱进行加固确定施工标准与用 材标准，确保安装 产品质量四期其他投诉问题表13：四期其他投诉问题问题描述原因分析维修的方法预防措施三楼石材无防盗措施设计对使用功能考虑不足增加EPS斜坡或者玻璃隔断加强设计做法在实际使用中的合理性门槛石高差不足5cm地坪施工质量控制不严凿除地坪，保证门槛石高差；在原门槛石上再增加一块门 槛石；业主装修时可通过施工工艺 消除加强地坪施工样板控制；加强施工过程质量控制石材龙骨与排气孔位置冲 天石材深化图纸与土建图纸 冲突；施工中遇到该问题未及 时解决重新进行排气

21、孔开孔加强设计审图，避免石材深化图纸与土 建图纸冲突；后施工的项目在遇到此问题时应主动 调整，避让四.维修赔付案例1.四期一楼小院问题事件简述：2011年12月，C4毛坯集中交付过程中，一楼业主（108-102）提出小院的面积和形式与当初销售承诺严重不符， 且部分业主有当时销售承诺的录音，要求整改，并逐渐形成群体事件。处理过程：我部经与营销和设计沟通，并经公司决策予以整改，同时，我部向所有一楼业主发出含整改方案的书面整改确认函， 并于4月28日前予以整改到位。目前状态：整改完成，己无群诉风险，业主普遍对我司的处理表示满意。三期一标61-301室渗水问题事件简述：该户2011年10月报修室内窗户

22、渗水严重，项目部协调施工单位多次维修未能修复，业主于2012年3月以渗水不 能修复为由转而要求退房。处理过程：经我部多次协商不成，业主要求面见公司领导，并以将相关维修渗水资料邮寄香港总部为要挟，后经公司决策，并 与锦绣门窗协调后，以锦绣门窗回购该套房子的形式办理做退房处理，同时承担业主的银行贷款利息。目前状态：相关手续已完成，无风险。三期一标45-701承重柱质量问题事件简述：业主位女士（建设局某领导）2011年10月向我司反应其房子一承重柱不达标，有严重安全隐患，要求连同其在C4 的一套商品房一并退房，并补偿其相关损失，经过无锡市质量安全检测中心现场查看，该柱确实存在重大质量缺陷，属于主体

23、结构质量问题。处理过程：业主始终坚持要求两套房屋一起退，并且要求按照现价退，同时要求赔偿，面对这样不合理的要求，我部始终坚持 原则，同时，不断与公司领导协调，最终，经过与业主协商，业主同意只退一套房屋，并补充其合理损失，公司领导也对处理 方式表示同意，最终与业主达成一致。目前状态：退房手续目前已办理完成，赔偿款正在流程中，对于承重柱的加固也将于6月底前完成。该户无后续风险。四期105-703板底露筋问题事件简述：业主于2012年5月19日验房，验房时发现客厅顶板处有2处露筋，当天将验房报告交与物业时特别注明该问题必 须征得业主同意方可维修。但南通二建工人未经允许私自切断板底钢筋，并粉刷掩盖。5月24日，业主再次验房时发现了该问 题，向公司提出交涉，并向质监站投诉。处理过程：业主索赔2个车位，经公司客服多次沟通，最终达成赔付一个车位（其中业主付6000元手续费）的意见。目前状态：正在就具体事宜进行协商。四期109-1501保温未按图施工问题事件简述：TIC二街区C4组团109-1501业主韩小姐于2011年12月底前来收房，且收房时就要求查看相关政府部门验收表单，期间又找