西安某住宅区开发项目策划报告

1、* * *地产“*”项目发展定位策划报告而我们只能选择其中的一条条条大道通罗马项目策划的目标：塑造“三性”实现“五出”我们认为，在公司品牌在西安市区市场还没有形成品牌号召力的状况下，项目必须充分挖掘区域板块优势、整合周边资源，塑造项目的“三性”（唯一性、权威性和排他性），铸造精品，以差异化竞争的方式，在西安占据一个细分市场（教育地产）的高端。另外，本案作为公司运作的第一个中大型的战略性项目，应该在获取良好利润的基础上，达到“五出”（出成果、出人才、出机制、出品牌、出网络）的目标，树立独特的项目品牌和企业品牌，从而确立公司在今后西安市场上竞争的核心优势。目 录第一部分 态势分析第二部分 发展思路

2、第三部分 项目定位第四部分 规划建议第五部分 开发策略第六部分 首期启动第七部分 营销推广第一部分 态势分析一、城市篇二、地产篇三、项目篇四、企业篇一、城市篇谋全局者，方能得一域1、西安城市地位与能级不断提升西安自古以来，就是三秦的中心和西北重镇。如今，在西部大开发的推动下，西安的城市地位与能级正在不断提升。现在的西安，不仅仅是西安人的西安，更是陕西人的西安，西北人的西安，乃至全国人的西安。在此趋势下，西安对西北各省的人来讲的吸引力是正在越来越强，有更多的人正来到西安，“学习在西安、置业在西安、创业在西安、生活在西安”正在成为一种趋势。西安西北的“门户”和“枢纽”西安，是新欧亚大陆桥陇海兰新经

3、济带上最大的中心城市，也是我国干线公路网中承东启西贯南通北的结点，是西部大开发的第一阶梯，是陕西省关中城市发展轴和南北城镇发展轴的交点，其区域价值不可忽视，在新一轮区域平衡发展的战略指引下，西安的战略价值越来越凸现。大北京经济圈成渝经济圈大上海经济圈西安西北经济板块的门户2、西安进入高速城市化阶段城市化水平50%407090人均GPD（美元）191011003000-500030000第三产业45.72%34.74%超过60接近80恩格尔系数34%37.1% 31%左右小于30类比城市西安中国北京、上海东京、纽约城市化水平20406080100初级阶段中级阶段中上阶段高级阶段恩格尔系数%303

4、94960最富裕小康向小康过渡温饱绝对贫困西安城市空间外溢加速从上表可以看出西安的人均GDP已接近2000美元，超过全国平均水平；恩格尔系数也已经达到小康向富裕过渡的阶段；同时，西安城市化已经达到50%，表明西安已经进入到城市化高速发展阶段。在这一宏观趋势下，西安城市空间开始迅速向外扩张，二环路改造、绕城高速修通等城市骨架正在形成。西安城正在从“小西安”（城墙之内的传统皇城）向“大西安”（多功能组团的现代化都市）扩展。西安扩张：从“方城”到“环城”西安城发展的三个阶段：小西安：方城附近为界。以方城为中心的杂居时代。中西安：以国家级的高新技术产业区为龙头，西安的城市中心向南偏移。经过几年的发展高

5、新区已经成为发展良好的西安“辅城”。大西安：以绕城高速为标志，城市在“拉宽骨架、降低密度、产业北上、城市南移”的指导下，正在“多组团环城”时代扩展。长安大西安中西安小西安“大西安”时代，外围组团中心形成如今的西安城，正处于“中西安”发展框架形成，逐步向“大西安”过渡的发展阶段。伴随着此轮“城市扩张”运动，在东、西、南、北都出现了不同程度的郊区化迹象，尤其是南部正在成长为西安的成熟“城市副中心”。资料：西安新一轮规划的“一城多心”结构在西安第四次规划布局思路中，提出了“九宫格局，一城多心”的总体布局，并要“降低中心密度，保护古城风貌 ”，实施“南北拓展空间，东西延伸发展”：在西南方向形成以户县为

6、主的副中心，在东北方向形成以新筑、临潼为主的副中心，在北部方向形成以阎良为主的副中心，在渭北方向形成以高陵、泾河工业为主的副中心，在南部方向形成以长安区为主的副中心。 3、南部西安，大西安最成熟的城市副中心在“大西安”的众多组团中，包括西高新、曲江新区、西部慧谷（韦曲）、西部大学城以及*在内的“南部新西安”，已经成为西安城市发展的最亮点，成为发展最成熟，最被认可的新西安拓展区。西高新连续多年成为中国发展最良好的国家级高新开发区；曲江新区在众多重大工程的带动下，正在成为西安的新中心；西部大学城已经有数十万高素质人群入驻；“西部慧谷”一座富有特色的产业新城正在崛起；长安区正在建设新的长安中心区，新

7、的经济增长点正在形成。西部大学城南部新西安的格局曲江新区旅游产业新城西高新长安区：？西部慧谷南部新西安位于“南部新西安”核心区的长安区，正在全新规划并建设新的中心区长安新行政中心区，并且借助西部大学城（拥有30万高素质人士）、“西部慧谷”（拥有众多航天等相关科研机构）的独特教育、科研优势，实施新一轮的战略举措打造“知识长安”。可以看见，原来以农为主的“长安县”正一跃成为西安最富有知识气息的*高地。4、“知识长安”，浮出水面知识改变长安根据西安市城市副中心规划，长安正在形成五大功能板块：西部大学城：教育、居住长安科技园：居住、教育、运动长安新区：行政、文化、商贸、居住长安老城区：商贸、居住、行政

8、韦曲科技产业园：居住、商贸、运动、游憩。资料：大学城促进地区经济发展从国内外大学城的发展与当地经济发展的关联来看，大学城促进地区经济发展模式如图所示：“知识长安”的核心区正在崛起从目前的格局来看，以长安新行政中心区、盛世商都和大学城核心配套区以及本案构成的知识长安核心区新长安中心区正在形成。从未来发展趋势看，这里将成长为“知识长安”的“心脏”，将成为高级商务中心，高级服务业、知识产业的聚集中心以及高尚人文居住中心。*，“新长安中心区”的核心引擎从“新长安中心区”的重点项目来看：大学城里的大学，各自为战，并没有形成有档次、有水平的配套服务，基本是属于围墙经济；大学城服务中心的开发迟迟未有动静；行

9、政中心区的建设属于政府行为，主要是为长安行政办公和相关公务员所服务，也缺乏市场行为的带动；盛世商都以商业配套为出发点，兼顾soho办公，对新长安中心的部分功能具有完善和推动作用。*项目，是区域内唯一一个能够承担整合与提升的战略性项目，有着非同一般的战略价值。5、结 论：*，区域发展的战略引擎从以上分析可以看出，本案正处于西安城市发展的主脉上，正处于西安城市拓展的“火山喷发口”上，不论对宏观的“南部新西安”，还是对中观的“知识长安”都有非常重要的战略价值。如果项目运作思路得当、操作到位，将极大的促进和加速“知识长安”的形成，并为提升长安形象起到重要的作用，成为“新长安中心区”的战略引擎，成为“南

10、部新西安”的重要引擎。谋全局者，方能得一域工作室认为，对于*，不仅仅是普通的房地产项目开发，更是区域发展的战略引擎性项目。因此，我们认为，项目在开发的过程中，应充分考虑区域发展的需求，植入能够提升区域价值的“核心引擎”，通过对区域价值的支持，来提升项目的价值，从而使项目发挥更大的价值。二、地产篇创新成就“黑马”1、西安房地产总体发展趋势分析经过几年的高速成长，西安市场正在从本地开发商小盘为主向外地大兵团规模开发为主的阶段，从“插花”开发逐渐转向品牌开发，这预示着西安房地产市场正处于升级换代的关键节点上。1）西安房地产已从本地兵团小盘开发阶段转变到“八国联军”大盘规模开发。本地的世纪金花、东盛等

11、纷纷拿下大宗土地；绿地、珠江、中海、和记黄埔等外地大鄂纷纷进入西安。西安房地产正从卖家居走向买环境、买生活方式的阶段。这种变化产生的结果，一个刺激新的消费，挖掘新的购买力，也就是将加速换房的进程，让原来已经有房的人住上好房子；另一个是房地产开发理念和运作模式要发生根本性的改变。2）西安房地产还处于卖家居、卖环境的阶段，真正营造全新生活方式的卖生活方式的项目还很少。市场发育程度 短缺市场 供求平衡、相对饱和 过剩市场（全面短缺、结构性短缺） （结构性过剩、全面过剩）产品提升阶段地段 家居 环境 服务管理 化生活方式买家认识阶段认地段 认家居 认环境 认服务管理 认品牌竞争层面提升资源（土地） 销

12、售 设计 资源整合 全方位竞争 企业状态提升项目公司 专业公司 管理公司 全能冠军追求境界提升看得见摸得着 看得见摸不着 看不见摸不着但感受得到北京西安3）西安房地产处于供需相对稳定，真正的有效需求还有很大的挖掘潜力。2003年：西安房地产开发量1336万平方米，商品房销售面积250.3万平方米 ，其中商品住宅销售面积227.9万平方米。 2004年：西安房地产开发量1497万平方米，商品房销售面积209.4万平方米，其中，住宅销售面积188.6万平方米。据预算，西安在2003-2005年之间，每年要自然增加38万非农人口，这还不包括流动人口，而按照西安“十五”规划，2005年人均住宅至少应达

13、到15平米。以2002年西安人家居住面积的数据（建筑面积：20平方米）为基数，那么从2003-3005年，西安每年至少要760万平方米的住宅面积。4）西安房地产市场已经迎来新一轮郊区化趋势。西安老城区的居住环境已经到了人们忍受的上限，“腾笼换鸟”已成必然趋势，市委市政府也已明确提出该战略。因此，西安房地产的郊区化是不可阻挡的潮流，关键是开发商如何投资引导。以紫薇田园都市为代表的郊区大盘，将西安人从老城区吸引到了高新区内，开启了西安郊区化居住的第一轮浪潮，实现了西安人心理郊区化的第一步。但是，从目前西安的郊区楼盘发展来看，郊区盘配套严重滞后，它们据真正的郊区楼盘还有相当的距离，要形成郊区化运动还

14、需时日。第一轮郊区化的主要问题在以紫薇田园都市为代表的这一轮郊区化浪潮对西安人的居住理念影响是巨大的，但因为操作上的原因，并没有把大盘的优势、郊区盘的优势做出来，使得很大一批客户对郊区化失去信心，导致郊区盘“有市无势”的尴尬局面。其主要原因在于以下几点：交通不畅通；配套设施建设滞后，没有形成居住氛围，影响了后续客户的追捧；发展商缺乏精细化运作，产品品质没有大的区别；受房地产发展水平和丰厚利润的刺激，近郊区的楼盘的产品形态绝大多数是以小高层、高层为主，容积率大都比较高，并没有体现出郊区楼盘的居住品质。没有与城区的楼盘在景观上、在居住品质上形成差异化。新一轮郊区化将呈现的特点：区域发展成为此轮郊区

15、化的重要背景，产品由住宅开发转向复合地产开发： 随着城市化的推进，此轮郊区化首先是城市功能和城市组团的外迁。城市功能已经构成了此轮郊区化的最重要支撑。比如，南部副中心（长安区）周围已经有高新区长安科技产业园、曲江新区、大学城以及“西部慧谷”等众多市级重点开发区形成。此轮郊区化的产品也从单纯的住区开发转变到融合教育、产业等综合城市功能的复合地产开发。 企业一号公园（办公）、盛世商都（商业中心）等城市功能也正在项目周围形成。绿地世纪城以打造高新区CBD为旗帜，进行商业、办公以及住宅的综合性开发。配套先行、环境先行： 在城市功能外移的推动下，此轮郊区化开发中，配套已成为郊区开发的重要砝码，而且出现配

16、套、环境限于住宅开发的趋势。大雁塔北广场、大唐芙蓉园等大型项目的形成，就使得曲江新区的房价成为西安的最高区域。品牌先导，形象打造： 新一轮房地产的郊区化将会形成品牌企业先导的发展模式，产品开发将会注重品质，并倡导一种新的生活方式。规模化、品牌化和郊区化已经成为西安房地产市场新一轮的发展趋势，在此背景下，项目就必须要塑造独特的个性，形成鲜明的形象与品牌，才能在新一轮发展趋势中脱颖而出。从西安房地产的特点看，西安房地产市场正在从粗放式的模仿开发阶段（曾经一度是以南方市场尤其是深圳为样板，大批克隆），向精细化、细分化的自主创新阶段转变。模仿克隆开发造成了西安房地产的几个特点，主要表现在：2、西安房地

17、产市场的特点据西安市统计局城调队的统计资料显示，从西安市房屋价格走势看，由于利益驱动，自2002年起，西安市新上市楼盘结构逐步向高层偏移，导致西安市目前高层商品房在总量上的比重日益扩大，二环以内多层建筑寥寥无几，在客观上就造成了西安市房屋价格出现结构性上涨的局面。西安市今年二季度住宅类每平方米均价为2904.4元，其中普通住宅的多层住宅每平方米均价为2020.0元，而高层住宅就达到了每平方米均价为3054.0元，多为高层建筑形式的高档公寓每平方米均价高达4354.1元。1）产品结构严重失衡，高层商品房建设比重逐年增大，从而导致西安市房屋价格结构性上涨。2）城内小规模开发占主导，产品同质化现象严

18、重。3）市场细分不足，对于占西安购房群体主导的中青年可客户，还没有充分的市场研究和产品创新，更多只是抄袭发达城市的小户型。在西安，因为单位团购比较普遍，45岁以上的群体单位通过各种途径可以解决住房问题；西安整体购房主力为中青年，年龄为26-40岁，占到整个购房群体的70%；城区内有一批为年轻人打造的小户型时尚社区，如东尚等。市场正在呼唤真正能够体现新一代购房群体（中青年相对高知识群体）、能够营造新时代生活方式的原创性项目！3、西安房地产开发热点区域分析东部未来板块北部经开板块中心城区板块大学城板块高新、曲江板块中心城区板块： 地产开发处于“插花”开发，已无大规模开发的空间。高新、曲江板块： 这

19、是目前西安房地产开发最活跃的区域，尤其是高新区，它的新增开发量占到了西安的60%；而曲江由于土地原因，其房地产开发受到了限制，放量有限。东部未来板块： 西安重点打造的东部新城，其开发潜力依然不可小视。西部大学城板块： 以长安区及大学城为开发核心，也是本案所处区域，目前开发量比较少，受高新区板块影响较大，处于城市重点发展轴上，潜力无限。北部经开区： 受经济技术开发区和市级行政中心迁移的影响，已成为西安新一轮房地产投资开发的潜在热点区域，如珠江投资等的进入。4、南部新西安，地产开发群雄逐鹿以高新区、曲江新区、西部大学城、“西部慧谷”等构成的南部新西安，成为西安房地产开发的龙头型区域，引得国内外大型

20、开发商纷纷进驻，势头颇似当年广州华南板块。绿地世纪城（120万平米）枫林绿洲（120万平米）中华世纪城（100万平米）世家星城（75万平米）田园都市（180万平米）南部新西安房地产总体描述高新区： 目前开发楼盘产品大同小异，同质化竞争现象非常严重；而且大盘开发的配套不完善，没有形成居住氛围，但随着外地大的房地产开发集团的进入，已经处于一个产品升级和开发理念创新的前夜。大学城： 随着近期10万大学生的逐渐入住，大学城周边的配套房地产开发，尤其是特色商业的需求将会迎来一个小高潮。 西部大学城：规划占地25.1平方公里，分为南、北、西三个区。北、西区侧重于普通高教，南区侧重于高等职教。已入住18所高

21、校，将入住学校将达到25所，规划师生规模30万人左右。南部、西南总体价格区域分布高新区3500-3800元电子城2200-2600元长安区老城3000-3300元本案？2005年6月份城内及高新区域各物业均价比较 单位：元/平方米城区普通住宅商铺写字楼公寓别墅城内34519681598748504903西高新34387695535241854769从西高新与城内房地产发展的水平来看，两者已经基本持平，尤其是在普通住宅上。因此，西高新已经成为整个西安房地产发展核心区域，西高新已经得到了西安消费者的认可，它的发展对长安新区房地产发展具有积极意义和明显的心理带动作用。5、结论随着外地实力公司进军西安

22、，西安房地产正处于升级换代的关键时刻，正处于洗牌的前夜。在新一轮开发竞争中，品牌竞争、开发模式竞争已经已经提上日程，他们带来新的开发理念也刺激了人们的消费热情，给西安原有的产品开发，以“克隆”外地成熟产品为主的模式，带来更多的竞争压力。新一轮西安房地产发展趋势的关键词： 品牌竞争、创新开发、品质开发*地产，抓住机遇，力争实现突破，成为西安地产界的“黑马”。处于升级换代关键节点上的西安房地产市场，正是群雄并起的时代，越是如此，越要求创造独特的竞争优势，以全新的开发模式创造，差异化生存，才能在新一轮地产发展大潮中成为成就“黑马”。如果思路得当，操作到位，将有可能通过项目的成功，带动企业的成功，成为

23、新一轮西安房地产开发中的一批“黑马”。创新造就“黑马”！三、项目篇整合周边，塑造“三性”1、项目周边区域关系图本案高新区（含长安科技产业园）韦郭路（长安大道）盛世商都本案新行政中心规划中的绿化路规划中的子午大道大学城长安老城2、地块优势地处长安区新行政中心。本案地块为长安新行政中心住宅配套用地，临近新行政中心；地处正在形成的区域性商业中心内。本案往东不远处有盛世商都商业中心、家世界购物中心；地处拥有30万高素质人群的西部大学城的核心区内。本案往南是有10万学生的西部大学城，已经进驻的有陕西师范大学、西北政法学院、西安邮电大学；交通条件良好。本案西侧是西安规划的南北大通道子午大道和行政中心前的韦

24、郭路（长安大道）。3、地块劣势本案处于长安区，大部分西安人仍把长安当成县，是郊区乡下；本案周边配套不完善；本案周边形象欠佳；本案周边物业价格低廉；本案项目地块低洼不平，平整成本较大。从项目周边环境来看，项目处于新长安中心区的核心位置，周围有西部大学城、长安新行政中心等重大项目已在建或建成，项目应立足周边，最大限度的整合相关资源（尤其是教育、商务等高端资源），树立起“复合地产”的模式，提升项目的附加值，塑造项目的唯一性、权威性和排他性。四、企业篇原创开发，成就“五出”1、企业概况品牌： 长安区本地的龙头开发企业，在长安区有一定的影响力，但在西安缺少品牌度，影响有限；经验能力： 成功开发过几个房地

25、产楼盘，但规模有限，缺少中大盘操作经验；资本运营： 项目开发基本以自有资金为主，缺少资本运营的经验。2、企业定位房地产企业的四种类型：住宅房地产开发商，主要以开发住宅房地产项目；商业房地产开发商，主要以开发商业（写字楼、商铺）房地产项目；产业房地产，主要以开发产业（厂房、开发区）房地产项目；综合性（城市）房地产开发商。 从企业目前发展来看，建议*地产的企业定位为：为西安提供优质生活的住宅房地产开发商。3、企业战略目标的实现*地产的战略目标：通过几个战略型项目的运作，树立企业在西安的知名度、品牌度和美誉度，使企业成为西安本地杰出企业的代表和典范。企业战略目标实现的途径：引擎项目策划运作企业战略4

26、、企业对外形象口号*地产对外的形象口号，建议：长久建筑品质生活小 结：从以上态势分析，我们认为，*项目已经具备了良好的天时与地利，如果在配合新的开发理念与操作模式，将极有可能成为公司的战略性品牌项目，即有可能成为带动区域发展的引擎性项目。反过来，区域的升值将反过来促进项目的价值，使项目达到轰动性的效果。天时：大西安形成；西安房地产升级换代。地利：“知识长安”的核心区，新长安中心区的重要组成部分。 第二部分 发展思路一、开发理念二、开发模式思路决定出路一、开发理念在西安城市正处于大拓展、西安房地产正处于升级换代的良好天时下，在西部大学城、长安新行政中心等地利条件下，工作室建议，*的开发，应该跳出

27、传统住宅开发的路子，放弃过分保守做法，从区域战略的高度对项目进行全新定位，以提升区域价值为目标进行项目操作模式设计和配套功能定位，以城市运营和复合地产的全新开发理念，创造出具有独特个性的主题地产开发模式和城市功能区开发模式。只有这样，才能够以城市和区域的“大马”拉动项目开发的“小车”，最大限度的提升项目价值，才能够引领市场潮流，取得超常规的战略成功！开发理念一：城市经营理念下的地产运营大马拉小车：从增加城市价值，提升区域发展的角度，设定项目开发的战略目标，从而使项目成为区域成长、城市价值提升的重要支撑点。用区域、城市等超级资源（政府、行政等）的“大马”拉动项目住宅开发的“小车”。本案是“知识长

28、安”核心区的重要组成部分，是长安区新居住、新生活形象的代表者，是西部大学城的重要配套项目 。通过对区域价值的提升，将项目开发提升为政府进行区域开发的有力抓手，争取成为长安区的重点工程，从而获得超常规的战略资源。“做项目”，先要“做区域” 位于“知识长安”的核心位置，同时有毗连西部大学城的本案，注定了其具有常规房地产项目所不具有的特殊价值，如果把握得当，将可能获得常规地产项目所没有的政府、区域等资源，使项目获得超出常规地产的能量。 对于项目来讲， 就必须善于借势借力，充分整合周边资源，跳出常规房地产开发的思维框架，站在西安市、西部大学城等区域高度来定位项目，使项目成为该区域必不可缺的“整合器”和

29、“超级服务中心”，才能取得超常规的成功。理念二：复合地产开发理念项目开发应该跳出传统的“就住宅开发住宅”的模式，应站在区域的角度，从完善区域城市功能的角度出发，将大学城的教育资源、新行政中心的新区资源和周边现代化的区域商业配套资源三种核心资源与项目的住宅开发相结合，形成“教育+商务商业+住宅”的复合地产的全新开发理念，通过对教育、商业商务等软环境的营造，创造一个城市功能区，成为一个城市要素聚集的中心，从而提升原有住宅产品的附加值，形成社区独特的竞争力。理念三：文化地产开发理念文化是持久的竞争力项目竞争的根本是品牌竞争，品牌竞争的根本是文化竞争。构建独树一帜的文化品牌，是项目实现差异化的绝佳途径

30、。我们在做项目的同时，更要注重做文化，形成社区特有的生活方式和文化形态，才能使项目脱颖而出，企业立于不败之地。做项目，要“做品牌”品牌制胜品牌竞争是市场竞争的最高级阶段，本项目的开发利润固然重要，但是塑造品牌形象更为重要。我们要通过项目开发传播，首先建立项目品牌，然后通过项目品牌展示企业形象，从而树立起企业在西安人心目中的品牌形象。通过本项目的操作，企业不但获得利润，而且将获得品牌、机制、人才、网络和更多的机会。通过项目品牌的运作，带动企业品牌的升级，使企业获得持续发展的动力。理念四：新市镇开发理念新市镇主义: 项目所在的长安新区，虽然与市区有一定距离，但不是郊区，而是一个新城区的概念。项目提

31、出新市镇主义理念，参照欧洲小镇的做法，将优美的环境、繁荣的商业、 便捷的交通、文明的社区和时尚的生活方式等等集合起来，将本项目建设成为一个环境品质高、建筑特色强、人文气息浓郁的居住景区和人文住区，追求一种现代欧洲小镇的最本初的风格，营造一种强烈的城镇生活和居住的氛围。二、开发模式模式决定成败1、“主题地产”开发模式建议项目注重对配套设施的提炼，通过对周围以及社区本身的教育概念提炼于挖掘，通过对社区配套、景观小品、户型设计、社区视觉系统、营销推广等各个节点和环节的整合和提炼，形成“大学城人文住区”“知识景观新洋房”的主题概念，旗帜鲜明地树立教育主题地产的开发模式，塑造项目的核心竞争力。从业主的角

32、度，主题概念是一种： 生活主张从设计师的角度，主题概念是一种： 设计理念从广告公司的角度，主题概念是一个： 推广灵魂从销售的角度，主题概念是一种：营销理念从物业管理和服务的角度，主题概念是一种： 服务理念从社区文化的角度，主题概念是一种： 社区精神项目主题概念的构成教育主题概念知识景观学院住区社区教育（幼儿为主）知识景观的营造这里所指的知识景观主题，一方面是要营造书声朗朗的象牙塔景观气质，通过比较明显的标志性符号对社区已有景观主题的提升和升华；另一方面是要形成面对大学生的时尚商业风情街，构造有大学城特色的知识景观。主动参与到规划路的建设中，将道路绿化景观、学院主题景观长廊（教育名人的雕塑、格言

33、和事迹）和商业街相结合，形成独具大学城美丽与特色的知识景观风景线。对商业街的规划，在功能上尽量考虑书吧、音乐餐吧的需求，塑造有文化气质的风情商业街。社区教育主题的构建这里所指的社区教育主题，并不是如景园新世纪那样的自己构建国际学校，建立教育体系，设定教育标准。而是指要创造性地嫁接大学城尤其是陕师大的资源：与陕师大联办社区里的幼儿园（可能的话还有小学）。充分利用师大的资源，形成强势幼儿园品牌；另外，利用陕师大的教师资源联办特色幼儿（小学）教育，如：音乐班、美术班，成为教师的第二课堂，创办西安市高素质的幼儿特色教育，与幼儿园联动，成为社区吸引力的一张王牌。学院住区的营造学院住区，一方面是指社区可面

34、对几所高校的中青年教师，打造属于他们的文化家园；另一方面更是指学院气质的住宅品位和生活方式。在户型设计、建筑外立面以及园林小品等方面，要能够体现知识阶层儒雅的生活品质。如：厚重不失质感的建筑立面。2、小镇、街区（新市镇）开发模式 借鉴国外成熟的小镇开发手法。注重街区式、邻里型的居住形态与空间结构，以丰富的色彩，亲切的尺度（变化又统一的造型）再现风情小镇的风格。在特色上，采用接近自然的风格，构建富于情趣的可塑性空间，以居住者的体验为线索，推出“街区邻里、庭院共享、休闲交往、文化广场”的生活概念化、人文化社区，增强社区归属感。街区生活的构成三大要素：社区视觉中心：带有标志性建筑物（在国外通常是教堂

35、或钟楼）；社区邻里中心：以社区服务中心和社区公共交往中心为主要功能构成的社区中心（在国外通常设有跳蚤市场和社区公园）；一条风情商业街：满足社区、小镇人日常交往、生活所需的商业店铺。 万科的城市花园、金地的格林小镇等都是这种小镇生活的再现，是国内最早借鉴欧洲街区生活的实例。目前，在发达城市已经被普遍认可的形态，在西安还没有项目能够真正做到位。1、战略定位2、主题定位3、案名建议4、形象定位第三部分 项目定位5、功能定位 6、市场定位 7、价格定位8、产品定位 1、战略定位“知识长安”超级引擎大学城里的人文社区 长安区新形象“知识长安”的代言者； 新长安区的“名片”与“客厅”； 南部高格调居住、时

36、尚居住的代言人； 新教育主题社区的代表者。对长安区来讲，项目是新长安区知识长安的代言者和形象展示中心，是知识长安新形象的展示窗口；是“知识长安”的战略抓手、超级引擎。项目与行政中心区、西部大学城服务中心区（未建的大学城中心配套区）、盛世商都共同构成了长安区的新中心，“知识长安”的核心区。项目的建设，将大大加速长安区新心脏的快速形成。是西部大学城的重要配套和组成部分。项目的建设，将有助于西部大学城从各自为政的封闭院墙经济转向开放的、有机的大学城经济。南部西安高品位居住、高格调生活的典范；是位于西部大学城里的高尚社区；是西安有品位、有素质、有高雅格调的梦想家园。对西安来讲，项目是进入西安主流市场的

37、品牌性项目；是经营长安区的战略性项目；是企业品牌和开发理念升级的关键性项目。对*来讲，项目是：2、主题定位人文社区景观洋房大学城风情小镇新街区优雅生活或创新西安房地产开发模式，引领一种全新的生活方式。打造一个由内而外渗透人文生态气息的新文化格调小镇！时尚的商业街区、高格调的教育商业配套和新型知识景观洋房等生活概念与空间结构，向人们展示着一种高雅而朴实的居住模式。人文社区点出项目地处浓郁的学院氛围中，点出教育社区的主题概念；代表新长安区作为西安文教区的全新区域形象；用此概念，即代表了新长安形象，又巧妙的脱掉了“长安县”楼盘的帽子。代表着一种高雅的居住气质，传达出一种教育小镇的品味生活气息。景观洋

38、房景观洋房，一方面区别与普通多层住宅；另一方面代表了不同于自然景观为主的花园洋房的，以知识景观、人文景观为特色的新型文化洋房。3、案名建议关于本案的案名，最主要的是体现三大核心要素，即人文、教育和景观；因此，案名建议采用：* *内涵*不仅仅是指教育主题社区，它主要是指从社区教育、社区运动、商业配套、社区景观到社区人文环境的综合性为知识阶层量身订造的新人文家园，其传达的是一种环境优美、品位高雅、时尚格调的全新生活方式。概括起来，“*”是由以下五部分支撑的：*的概念支撑*动感花街时尚商业街幼儿园等社区教育动感花街商业风情街教育主题运动主题知识景观人文时尚商业主题大学的教育配套大学城的教育氛围社区运

39、动设施（篮球场）商务运动设施（温泉游泳馆）大学运动设施区域商业中心时尚餐饮美食商业社区主轴水景景观高压走廊生态科技景观大学城知识氛围景观知识住区人文环境知识长安中心区的文化配套大学城的人文氛围*概念的延伸使用作为项目核心概念的“*”，还可以延伸成为*开发系列项目的品牌核心，形成“*”系列项目。如：*、*、*、*、*等等。备选参考案名*4、形象定位知书知理知人生慧人慧己慧天下该形象定位充分表达了“*”的新知、教育和文化的内涵。同时，该形象定位以知人生为目标，以慧天下为己任，也充分展示了企业的博大胸怀，并使项目境界超越了一般的房地产项目。形象示意风情小镇5、功能定位*功能定位： 以法兰西风情为主题

40、，集时尚商业、格调餐饮、高尚会所服务以及高品位居家于一体，体现高格调生活和朴实和谐的社区邻里关系的知识景观新洋房社区。项目的四大功能与构成：社区教育功能：以长青藤学村为主要载体，拟与陕师大进行联合办学，形成具有特色幼儿教育培训和高素质幼儿园为一体的社区教育中心。时尚商业功能：由风情商业街和社区服务中心构成。风情商业街主要针对大学城的大学生的购物、休闲需求，同时也满足项目周边部分时尚人群的商业需求。商务交流功能：由酒店式会所、美食公园构成，主要面向新行政中心区公务员的商务、政务交流需求。生活居住功能：由三个不同的居住功能组团构成，主要面向西安及陕西的高尚居住人群，满足他们的品位生活需求。功能构建

41、*特色技能教育社区教育人文住宅时尚商业花园洋房精致小高层师大联办幼儿园高尚酒店式会所风情商业街景观高层社区邻里中心商务交流美食公园核心引擎之一：师大幼儿园以社区幼儿园为主体，以特色幼儿教育为核心。主要构成：艺术类教育音乐教育、美术教育；特殊培训教育奥数班、文学班等。建筑面积：1500-2000平米位置：最好位于相对比较外向的区域，与会所形成建筑群。运作手段学 校新型教育学村以品牌和实际成果全面提升西安幼儿教育的水平成为项目的有力卖点与陕师大进行战略联盟，建立以特色教育为主体的幼儿园概念提示核心引擎之二：酒店式会所将会所与特色主题酒店相结合，形成面向以长安区公务员为主要对象的商务交流中心，并与项

42、目的营销中心相结合。主要构成：美食公园引进在西安有影响力的餐饮品牌；商务大堂社区运动会所温泉游泳池、乒乓球室、棋牌室等营销中心建筑面积：5000平米左右会所三区桌球室桑拿健身房棋牌室乒乓室主题会所区、室外运动区、泛会所区，全面提升居民生活素质，引导全新生活模式。6、市场定位根据项目主题定位和功能定位，本项目将主要面向以下三大市场：长安区政府企业的接待、办公、休闲街区西安市，尤其是大学城教职工和高新区工作上班的中青年精英生活高地10万大学生为主体的时尚潮流特区我们的客户在哪里？目标客户分析图：房地产开发模式分析模型（目标市场模型） 收入水平低中高文化层次低中高ABCD在本案的主流消费群中，首先可

43、以排除5个组群：高文化高收入的“顶级贵族阶层”、高收入低文化的“庸俗暴发户阶层”，以及中文化低收入的“清贫工薪阶层”、低文化低收入的“社会底层”和低文化中收入的“普通市民阶层” 。因此，本案的主流消费群由四个组群构成：A型：中文化中收入的“高级白领阶层”。 B型：高文化中收入的“知识英才阶层”。C型：中文化高收入的“社会精英阶层”。D型：高文化低收入的“前卫时尚阶层”。 认同实惠、最大限度考虑接受价格 讲究情调、居住品味、较多考虑合理性价比 强调居住文化 投资住宅，期待升值性 客户群的需求与项目追求高品质、低价位相当契合。“高品位、低价位”将成为目标将有可能达到，成就项目的一大产品特质。 客户

44、购买心理分析目标客户定位本案目标客户群： 是追求文化品位的文教工作者、英伦风情生活方式者、高科技工作者、事业有成的白领阶层等。本案目标客户群的年龄特征： 以3040岁的中青年消费群为主导层次。本案目标客户群的行为特征： 追求高品位的异域风情生活，享受独有的人文环境和生态环境，追求自由健康新生活。 大学城影响区内的文教工作人群 高新区内高素质、中收入人群 市区内高素质、中收入青年人群 省内想进入西安的人群 自由职业者。首期客户以地块市区内的时尚精英人士和自由职业者为核心，如：律师、艺术家、媒体记者与房地产。我们的客户来自：目标客源目标客户群的描述目标客户群行为模式 特 征 描 述年龄特征2545

45、岁，处于购买欲望最强的年龄阶段家庭组成特征以两口、三口之家为主。经济能力特征经济实力中等偏上，但收入一般都比较稳定 接受教育特征受教育程度中高等，但品位层次较高 职业职位特征 骨干教师、企业中层管理者、自由职业置业性质特征比较追求品位；购买行为相对理性；在同等价格下，追求品位高、价格适中的产品购买时的选择标准（按重要性排序） 建筑、产品质量、特色（1）价格（2）环境特色（3）配套设施（4）管理、服务目标客户的选择选择一：适应市场。按照价格梯度推进，我们只能卖给比长安区老城区客户收入稍微高一点的客户群。但最大的瓶颈是公共交通的极度不发达。选择二：创造市场。根据项目的特质和品质定位，锁定清晰的目标

46、客户群，年龄30-40岁的中青年精英阶层，挖掘他们的需求，创造市场。价格上主要从单价和总价两个方面进行控制。一般来说，购房者在购房的过程中会有一个大概的总价计划，明确自身的经济承受能力。对于本项目首期，主力户型在单价上与高新区的楼盘差800-1000元，锁定在2700-2800元/平米；总价锁定在30万之下，与高新区的楼盘正好差出一个车的价钱。而到项目开发的二、三期，由于区域配套和项目配套的完善，以及生活品质的打造，产品价格将有可能提升为目前高新区的价格水平，即3800元/平米，甚至可以超越高新区的价格水平。7、价格定位8、产品定位 本项目定位为一个花园式情景社区：以6-7层的多层花园洋房为主

47、；11层的小高层和23的高层为辅；形成疏朗有致的社区结构。 借鉴案例：上海万科宝山四季花城1、地理位置： 上海市宝山区松兰路2、占地面积： 16.6532公顷3、建筑面积： 19万4、容积率： 1.065、绿化率： 35%6、总户数： 1534户7、产品构成：56层多层 8、开发时间： 2002-2004年整个小区以多层为主，每个楼层为一梯两户设计，20多款房型可供选择。 区内建有3200平米左右的现代会所，餐饮、超市、健身设施等，5重智能化安保系统。欧式过街楼建筑，米黄、橘红、浅灰交汇缤纷立面，建筑色彩丰富、层次分明。 宝山四季花城的社区配套小区有独立会所、河滨运动公园、开设半室内游泳池、标

48、准网球场、篮球场 宝山区中心小学；附近地段幼儿园；菜场、华联超市、商业 步行街；地段邮局、银行、健桥医院。商业街：3300 平方米左右，阳光咖啡吧、露天茶座等；餐饮广场和生活超市：1100 平方米左右；会所：有游泳池、健身房等各项休闲娱乐设施； 四季花城首期占地约17万平方米，社区被划分为10个邻里组团，每个邻里组团都有1000余平米绿茵、儿童游乐天地，专属于组团内160余户人家。 借鉴案例二：杭州绿城桂花城概况：总用地面积230亩，总建筑面积超过19万平方米，其中住宅面积15. 45万平方米，公共建筑面积1.6万平方米，容积率约为1.11，绿地率约为35.4%，户均建筑面积达到137.6平方

49、米，小区可容纳住户1123户。 定位：高档舒适型住宅园区，建筑以4-5层低层公寓为主要组团，以低层公寓、电梯公寓、别墅为主。建筑细部：四坡屋顶、清水砖墙。会馆实景第四部分 规划建议一、规划原则二、规划布局三、公建规划四、景观规划五、建筑设计一、规划原则1、土地的使用本案地段位置处于主城区近郊，交通环境较为方便。紧邻长安区新行政中心和西安大学城，用地形状基本为长方形，较为规则，总用地面积约206亩。2、规划指导思想*项目规划的中心思想： 在满足建立一个布局合理、采光充沛、通风良好、道路流畅、绿化优美的住宅小区基础上，进一步提升楼盘的形象、品质。 重点强化配套，如商业街、会所以及主题景观的设计与规

50、划。3、总体差异、配套先行的原则 总体差异： 项目规划不能仅仅盯在户型设计、物业形态等基本动作的层面上，更要在配套、生活方式等自选动作上下功夫。尤其在社区配套，如酒店式会所、风情商业街和幼儿园等，充分挖掘潜力，只有这样才能在总体上超越市场上现有的郊区楼盘，形成核心竞争力和具有鲜明个性的主题。配套先行： 本案在配套的规划上，要充分考虑配套先行，配套先热的要求。在规划上，要酒店式会所、风情商业街和幼儿园放在社区相对开放的区域，以利于在组团还没有形成的时候，先行投入使用。二、规划布局1、社区骨架：“两横三纵三中心”常青藤景观长廊 社区风情商业街（林荫大道）社区主入口景观大道子午大道社区形象轴线绿化隔

51、离带景观轴社区中心师大幼儿园*运动公园酒店式会所一横：社区风情商业街林荫大道 尽早参与到社区东西向规划路的建设中去，对规划路的景观、树种、路灯等进行整体设计，用英伦风情、著名学府雕塑为主题对整条道路进行包装。规划路景观化：种植高大的乔木，形成一条林荫大道。商业街休闲化：把景观小品、休闲长廊与商业街铺结合起来，形成一条休闲化、风情化的商业街。 局部单体商业断开休闲空间建筑错落有致建筑形态各异二横：常青藤景观长廊引入适当规模的水景，重点保证英伦花园的景观意向，在长廊的其他部分，可以形成树镇、小型休闲广场等景观节点，与教育主题雕塑、景观小品等元素有机结合，相映生辉。文化轴水景观轴休闲带三纵：子午大道

52、、南北向主轴线和东部绿化隔离带三条景观轴子午大道社区主形象轴线在子午大道东侧，规划社区的形象主入口，并在建筑形态的安排上，充分考虑社区在子午大道上的景观效果，将酒店式会所、社区主形象入口和高层建筑有机结合，构成有起伏的天际线，形成社区面向外部的形象景观带。南北向社区景观主轴线与行政中心区中轴线相对应，在社区中心形成以水景、长廊等构成的社区主景观带。并在北侧一端设置标志性的建筑物（钟楼或教堂等），与行政中心区行政大楼和政府广场相对应。社区景观主轴线概念提示教堂的概念提示东部绿化隔离带休闲运动景观长廊在东部高压走廊中，设置运动设施、绿色公园，形成类似于南奥撒野公园的社区运动休闲长廊。休闲带概念提示

53、网球场篮球场休闲带主要是为社区休闲运动提供便利场所，可以设置网球、篮球场、运动器材等休闲设施，使运动就在家门口。运动设施三中心：酒店式会所、社区中心和英伦花园酒店式会所：社区对外服务接待中心将小型商务酒店、美食公园、社区会所和营销接待中心融合在一起，形成社区对外的服务接待中心。酒店式会所景观提示酒店式会所概念提示社区中心：社区内部服务中心在南北向主轴线与东西向景观长廊结合地带，形成社区内部的公共服务中心。*运动公园：社区主题景观在小高层组团，以运动场（蓝球、羽毛球等）、社区花园为主题形成小高层的景观中心。*运动公园的主题概念提示2、社区布局：“十字形三组团”项目用地三面环路，东西两侧为城市主干

54、道，南侧为次干道。根据周围环境条件、道路状况和地块条件将项目分为三个组团，即三个区块：第一区块（组团）：*心境该组团是项目的启动区和形象区。以西南角的会所作为小区的标志和一期开发的引导，内部沿东西向规划道路在小区南侧形成特色的底层商业街区。这一区块建筑以多层为主，适当配置部分小高层。强调中部的南北向轴线，作为与长安区行政中心中轴线的延伸和呼应，并以此轴线营造整个小区的主景观轴线和小区主入口的形象氛围。一期：主要卖点为酒店会所、风情商业街（花街）和性价比等；规模：8万平米左右建筑形态：多层容积率：1.5左右占地：80亩构成：酒店式会所、风情商业街一期、美食公园等配套项目等。第二区块（组团）：*心

55、韵该区块是项目开发的二期，也是项目提升区，利用社区主景观带的绿化景观和内部成熟的社区品质，做一部分高端产品。 第二区块（组团）的主要卖点为社区中心和风情商业街。二期*心韵：建筑规模：12万平左右建筑形态：多层洋房、景观小高层容积率：22.2占地：86亩构成：社区主景观长廊、社区中心（钟楼）、幼儿园。第三区块（组团）：*心声该区块是项目开发的最后一期，是项目的成熟开发区；主要开发产品是高层和小高层。第三区块（组团）主要卖点为*运动公园和成熟社区。三期*心声：建筑规模：10万平左右建筑形态：点式高层、板式小高层容积率：3.5左右占地：40亩构成：SOHO公寓。 3、组团布局： “点线结合，围而不合

56、”目前西安楼盘多层布局多以线性布局为主，建筑的组团围合比较呆板和封闭。建议在项目楼盘组团布局中，增加部分的点式多层，与线性布局相结合，既增加多层建筑的品质（可以做到房间全明），也丰富楼盘内组团形式。 点线结合围而不合4、空间层差布局：“低、中、高”项目小区内多层、小高层、高层应该有序分布，避免形成单调的多层区和高层区，从而影响营销。多层和高层各有优劣。如项目首期可考虑由南到北按照6层、12层、18层建筑的搭配，可以形成极佳的建筑空间景观，从而使建筑以及建筑组合本身就是景观的格局。 在保证均好性的前提下，通过多层、小高层、高层的有序空间层差布局，既提高楼盘整体品质，又能有效避免高层劣势，促进营销

57、。5、重要节点设计入口位置：小区主入口南侧规划路中段位置 ，主要是步行入口；小区主形象入口子午大道一侧中段位置，因此，在子午大道一侧设立小区的主形象入口；小区车行主要出入口西侧和东侧入口，确定将西侧和东侧入口作为车行主要出入口，中部主入口为主要步行入口。主入口结合商业街整体设计，要有开合收放，在主入口处形成一小开放型广场。 小区路网及停车形态 小区道路设计按照人车分流原则， 小区内部尽量不见车行。西侧利用高层地下设置停车库，从西侧入口直接进地下；东侧利用地下和室外及东侧道路高压走廊绿化带设置停车场；中部考虑地面及外部道路沿线停车。建筑风格建议：知识景观住区浪漫法式风情我们在项目建筑风格中建议突

58、出项目的文化意蕴和人文内涵，打造一种精致典雅、品格高尚的住区。建筑风格偏于西式，但不具像于单一的型制特征，而强调简洁为主，只突出屋顶、线脚、阳台等细部，蕴涵西式典雅精致的特征；建筑色彩以浅米黄色为主，形成与区域环境的协调，但通过黑色的屋顶和浓郁的绿化景观，衬托出整体楼盘的雅致氛围。三、公建规划1、会所会所的选址 项目酒店会所以子午大道转角会所为主，会所面积在4000-5000平方米左右。建筑风格： 与整个小区建筑风格协调统一，体现典雅高尚的特征，建筑以三层为主，局部可以高起，形成整个小区建筑的经典标志。 建筑立面： 会所建筑立面亦应简洁，色彩要稳重典雅。立面通过空间的围合转折错落产生丰富的层次

59、。建筑平面： 小区会所空间布局适应转角地形，既要起到标志性建筑作用，又要能引导客流到规划路的商业街区。 会所功能： 本案的会所，不同于普通住宅区的会所，它是小型商务酒店、社区会所和商务会客以及营销接待中心融为一体的公共空间。在空间结构上，与先期临时的美食公园连在一起。 会所功能构成表内容建议面积（m2）功能要求大堂2001大堂接待2新闻发布活动1可设置在一层。2大堂、售楼中心要统一考虑。售楼中心2001销售大堂2办公3社区候车室温泉洗浴16001 温泉泳池2 洗浴中心1桑拿、按摩2足疗、推拿3养生保健理疗SPA保健3001美容护理2瘦身健身1根据SPA运营商的要求而定棋牌娱乐3001自动麻将室

60、2茶座、牌室小包间形式，提供麻将、棋牌娱乐餐饮400中式简餐、茶吧、咖啡、冰激凌、水果点心、餐厅、包房等满足日常餐饮需要，方便精致为要续上表乒乓球室100打乒乓球健身房100书报阅览100多功能厅200 业主开会、举办活动等管理中心300中控室、办公室、会议室等辅助空间200楼梯、卫生间等总计40002、风情商业街（时尚花街）建筑风格要求： 商业街建筑与小区大门统一设计，风格以文化性休闲购物氛围为主，整体与整个小区建筑风格相协调，形成整个小区建筑主题门面标志。建筑立面要求： 建筑立面简洁、稳重、典雅。立面二层空间尽量后退，形成观景露台，并减少对街道的压抑感。建筑平面要求： 商业街建筑一层可采用