某上市地产上海公司示范区控制流程与标准

1、上海*示范区控制流程与标准设计系统2010-01-19反思 龙湖示范区 为什么能持续的保持高水准？反思-龙湖示范区为什么能持续保持高水准？1、专职、固定的示范区管理组织龙湖设置“体验中心”，内含设计、营销专业，专职负责示范区管理工作；其中售楼处装修、样板间装修、示范区景观均由体验中心负责龙湖内部编制了体验区各阶段设计导则，明确了体验区各阶段的设计流程与标准，在某些方面达到了非常细致的程度反思-龙湖示范区为什么能持续保持高水准？2、规范、细致的管理流程与标准功能区名称最小面积()必须设置的功能区可选设置的功能区备注入口门厅接待咨询台模型展示区350洽谈区120 含吧台区财务收银区15 要求位置相

2、对安全、可设置收银台前室签约区30建议设置3组，有隔断的形式。方便面对面服务，尤其针对网签项目。置业顾问办公室20 营销经理办公室810储藏室20含置业顾问更衣间公用卫生间40宜设置儿童专用洗手台；男士小便斗保安室20保洁室10含拖布池（5，靠近卫生间但独立）及保洁储藏室投影室25工法展示区20儿童娱乐区30总面积()71063575功能区面积不包括通道区域（含楼梯间）、强弱配电间、管井、风井等辅房面积销售厅各功能区划分和各区域面积需求反思-龙湖示范区为什么能持续保持高水准？3、高标准的现场完成度龙湖高水准示范区 =专职的组织 + 规范的流程与标准 + 很高的现场完成度反思-龙湖示范区为什么能

3、持续保持高水准？明确主责人工作目标明确推动力强规范动作明确成果要求持续提升的保证现场严格管理设计效果的达成魔鬼于细节1、示范区管理不规范，无统一流程，各专业之间容易出现不交圈现象；2、示范区前置工作不到位，对于示范区范围、主题营造、工作计划等没有提前考虑；3、示范区工期紧张，开盘之前抢工，展示效果不理想；4、示范区范围较小，空间感较龙湖示范区有较大差距；5、由于担心销售承诺问题，示范区展示形式受限制，展示效果打折扣；6、景观施工品质不能保证（特别是硬景施工）；7、营销、采购、成本等专业介入较晚。*示范区目前存在的问题示范区管理架构不明确无规范的流程及标准现场完成度欠缺启示1：明确示范区管理组织

4、常设人员：傅明磊（第一召集人）、事业部总经理（第三召集人）、宋涛、向宠（第二召集人）、盛明、马红军、康家东、事业部计划运营岗（秘书）其他人员：设计（建筑、景观、装修）、工程、营销、成本、采购各专业项目负责人，营销代理公司项目负责人按*目前的操作模式，成立专职的示范区管理组织较难实现，建议针对具体项目，成立临时但是固定的示范区管理小组。 启示2：制定规范的流程和标准1、编制示范区控制流程，按时间序列编制各专业重要工作内容示范区控制分为“启动阶段、建筑方案阶段、建筑施工图设计阶段、施工至开盘阶段、开盘后持续整改阶段”共五个阶段在每个阶段，设置固定的工作节点，部分重要节点需专项评审针对重要节点，明确

5、责任人编制各阶段重要工作内容启示2：制定规范的流程和标准2、编制示范区控制标准，重点是细化示范区综控评审中对效果的控制要求，按最终完成场景（空间序列）编制各专业效果控制要求重点细化五个要求+五个部分启示2：制定规范的流程和标准五个要求：展示集中、超现实、唤醒客户感官、画面感、完成度（1）展示集中展示集中并不是缩小示范区范围，而是相对集中；在同一个场景，所有情节的发展围绕一个主题来展开；用有限的时间、有限的场景、有限的投入打造一个主题，吸引客户有限的精力；启示2：制定规范的流程和标准五个要求：展示集中、超现实、唤醒客户感官、画面感、完成度（2）超现实示范区展示的是客户日常生活不能达到的陌生的场景

6、（首置的项目提供首改的配置、首改的项目提供再改的配置）龙湖的超尺度大草坪、花径、水系（龙湖蓝湖郡的三湾一湖、九桥双溪概念），超出目标客户之前的生活感受中鹰黑森林项目定位为节能环保高品质居住环境，示范区内种植原生态树林，成百上千棵大乔木，超出对生态建筑的常规想象星河湾用奢华的公共大堂装修、人鱼共泳的泳池、千人宴会厅超出豪宅客户的想象启示2：制定规范的流程和标准五个要求：展示集中、超现实、唤醒客户感官、画面感、完成度（3）唤醒客户感官针对客户在体验过程中眼、耳、鼻的感官效果进行有预见的、有主题的、有情趣的、有想象的装饰景观实施；画面感（色彩、光影、形式）、花香（规定示范区必须种植桂花等树种，项目景

7、观设计师及销售人员必须现场感受）、鸟叫（挂鸟笼）、水中游鱼启示2：制定规范的流程和标准五个要求：展示集中、超现实、唤醒客户感官、画面感、完成度（4）画面感视觉是人的第一触觉，在示范区内用摄影的要求构思画面。在示范区入口区域、核心景观区域、样板间主要功能房间等三个部分进行视觉效果分析，制造画面感启示2：制定规范的流程和标准五个要求：展示集中、超现实、唤醒客户感官、画面感、完成度（5）完成度包括设计的完成度，也包括施工和现场布置的完成度；“只要你始终不表现出失态，那么你与客户之间就有一个隐形的约定，就是他虽然知道你可能在做一些偏理想化的表演，但他也没有什么理由非要拼命去揭破你不可，他可以在一定范围

8、内容忍和认可你的基于你的立场的叙事方式。”龙湖蓝湖郡的大尺度草坪、花径正因为完成度很高，因此客户已经忽略了草坪上今后要盖房子的事实龙湖的示范区完成度体现在其魔鬼化的细节处理上启示2：制定规范的流程和标准五个部分：引导区、入口形象区、售楼处、通道区、高潮区（1）引导区是整个流程的序幕，项目范围的界定，通过特定的场景让客户感知“已到达本项目”；要求能够形成超出周边区域品质的领域感并且传达给客户，通常设置红地毯、花箱、树阵、道旗等引导区通常包括我们所说的红线外区域，引导区注意事项如下：A、售楼处的位置及体验区主入口的设置应方便该项目辐射的主要区域客户直接到达，避免因下列因素造成的绕行，影响客户的体验

9、感受：单行道，反方向车辆无法直接到达；沿途交通道路品质低；项目周边公交车出租车站位置不便，导致参观客户步行时间过长；B、对于项目辐射主要区域客户的来访路线，考虑沿线城市景观对楼盘档次的影响；C、考虑项目辐射主要区域客户的来访路线沿途路牌广告、交通指示牌的选定初案；D、考虑体验区范围以外的客户接触点的景观等整体效果，针对项目规划红线外市政道路绿化及管理现状以及相邻建筑的影响和干扰等制定出良好的改善措施启示2：制定规范的流程和标准五个部分：引导区、入口形象区、售楼处、通道区、高潮区（2）入口形象区给客户传达项目的性格和调性并形成项目高品质的第一印象，重点是精神堡垒的设置（钟楼、标志塔、构筑物、核心

10、景观等等）项目的调性在营销策划阶段提出，精神堡垒需上产品决策会评审启示2：制定规范的流程和标准五个部分：引导区、入口形象区、售楼处、通道区、高潮区（3）售楼处承上启下的区域，利用好售楼处整合各营销线索给客户进行洗脑，向客户集中展示项目及公司亮点 中海万锦城在售楼处内大幅展示中海所获得的施工类奖项；售楼处功能要求品牌包装及空间要求：*物业、世博馆、节能环保等模型包装及空间要求：通过模型展示突出项目亮点启示2：制定规范的流程和标准五个部分：引导区、入口形象区、售楼处、通道区、高潮区（4）通道区高品质的制造一条连接通道，让客户在行走过程中被打动，通过沿途场景使客户在行动中潜移默化的加深项目形象的概念

11、，通常是进入高潮区的情绪铺垫（包括从入口到售楼处、从售楼处到样板间的通道）沿途的场景布置项目亮点宣传通过细节打动客户启示2：制定规范的流程和标准五个部分：引导区、入口形象区、售楼处、通道区、高潮区（5）高潮区全方位的功能、效果、品质展示，营造数个有感染力的、深入人心、具备传播效果的画面，提升客户的购买冲动需要给客户留下一个难以忘记的画面（蓝湖郡的溪水、围合庭院；星河湾的大堂地面拼花、人鱼泳池；中鹰黑森林的乔木林）红线外不利因素、施工工地应该尽量进行视觉隔离样板间的位置选取需考虑主要功能房间的景观视觉效果启示2：制定规范的流程和标准五个部分形成五个场景，围绕五个最终场景分专业编制效果控制要求启示3：确保现场实施完成度有了效果控制标准，需明确现场质量控制的办法1、严格“样板先行”制度：现场搭建实体样板楼对建筑样板进行封样，装修及硬景施工样板同样开辟专门区域进行封样，工作要求通过合同的形式对施工单位进行明确2、严格“现场抽查”制度：示范区管理小组周例会，对施工现场进行抽查，若未按样板施工的，对责任人严格处理3、特殊工艺编制专项工艺标准，并现场培训；工艺标准文档张贴于封样现场小结：三个启示 成立各项目示范区管理小组，统筹示范区管理工作 编制规范的示范区控制流程