某地产顾问公司编制2009年10月昆明市场报告_secret

1、2009年10月份昆明房地产市场分析报告新政解析 正当业界认为今年房地产市场的“金九银十”即将不复存在时，10月下旬，各大城市的一、二手房成交量却如雨后春笋般，从量价齐跌向上逆转，出乎市场意料地恢复到了6月份的高峰水平，原本已显疲软的楼市再次勃发出傲人的动力。究其原因主要是由于国家2008年出台的关于促进房地产市场健康发展的若干意见中部分优惠政策即将到期,时间节点指向2009年12月31日,而对于明年这一优惠政策是否继续实行，业内人士无人知晓，面对国家优惠政策的即将结束，不少购房者怕错过优惠政策的“末班车”。因此，投资需求者和刚性需求者纷纷加快了购房的步伐。其次，随着今年经济形势的逐渐稳定，全

2、国的地价水平都呈上涨的趋势。今年一线城市和二线城市的开发商拿地热情高涨，“地王”频现。地价水平的上涨直接导致房价的成本上涨，在开发商保持利润不变的情况下，房价上涨后劲依旧强劲。市场聚焦 据昆明市房产信息网统计数据显示，10月1日至31日，昆明主城四区共成交各类商品房7061套，日均成交约228套，成交面积为79.07683万，成交金额为36.04304亿元，成交均价为4557.977元/。这一数据终止了自今年3月份以来成交量连续7个月持续攀升的态势。 本月商品房除成交面积与上月相比有所上升之外，成交金额、成交量及成交均价均呈现一定程度的降幅，其中，成交金额环比下降15.56%，成交均价和成交量

3、环比分别下降19.7%和19.4%。本月成交情况环比出现了一定程度的降幅，成交面积同比呈增长趋势，但是成交金额同比有所下降。昆明楼市在经历了十一国庆长假冷清之后,随着优惠活动的增多,以及售后服务的加强,房地产市场迅速的活跃起来,成交量强力反弹，随之而来的是涨价成潮,楼市一路飘红，十月的量价齐涨成为了楼市主旋律。加之，10月末召开的2009昆明秋季房交会，也为昆明市房地产市场打了一注兴奋剂。究其原因主要受目前宽松的货币政策导致流动性过剩、通货预期、地价上涨的影响，开发商拥有足够的资金，加之经过半年的市场大热，不少开发商已经收回了大量销售资金，在短期内通过降价以回笼资金的压力并不大，因此，开发商对

4、未来持乐观态度，而消费者却对房价的继续上涨产生恐慌,频频出手购房，刚性需求得到进一步的释放。 近期昆明城中村改造正在加紧进行，大批的新盘即将面市，供给量将大幅增加。如果开发商盲目涨价，一旦超过了消费者的承受能力，那昆明楼市无疑将会呈现出供需双方僵持的局面。因此,开发商应该慎重考虑楼盘的定价策略,房价的涨幅既要能体现项目的价值，又要考虑购房者的承受能力。一、土地市场交易分析 数据来源：昆明市土地和矿业权交易中心10月份昆明仅有高新区一块土地成交，规划用途为工业用地。相比于今年前3季度活跃的土地交易市场，10月的土地交易显得较为冷清。面对陆续涌现的新项目，开发商们也许正在考虑适当减缓开发步骤，适时

5、调整，观望市场，避免出现2007年热潮引发的市场低迷情况再次发生。 二、规划信息公示 数据来源：昆明市规划局10月份规划局批前公示了14个项目，其中居住项目和商业项目的占比均为14%。居住项目的数量与上月持平，但比重有所下降，商业项目的的数量较上月有所增加。而市政配套项目随城市的发展建设也有所增加。三、昆明楼市在售楼盘情况分析 1、在售楼盘项目类型 黄金十月秋季房交会顺利闭幕，昆明市房地产依旧火热，在各方面政策没有变动的情况下，昆明楼市继续保持良好的发展态势。10月，昆明市在售楼盘主要以混合项目物业类型为主，占到总销售楼盘的46%，其次是普通住宅项目，所占比例为30%，别墅占16%，单纯的商业

6、和写字楼类型的楼盘所占比例较小，分别为5%和3%。各项目类型几个月以来总体保持稳定。 数据来源：FMC房地产研究中心在售混合项目中，普通住宅和商业混合的项目所占比例仍是最大，达到71%，其次为普通住宅和别墅混合项目，占19%，其他类型物业混合的项目所占比例都较小，均未超过10%。近几个月以来昆明市开发的主流主要是普通住宅和商业混合，这种局面相对稳定，反应了目前昆明楼市开发的物业主流趋势。 2、销售均价分析（销售报价分析） 普通住宅 单纯的普通住宅在本月在售楼盘中所占比例为30%，此外，混合物业中普通住宅和商业混合占到混合物业的71%。普通住宅主要分布在市中心板块、次中心板块、北市板块和高新板块

7、。其中又以市中心板块和次中心板块的普通住宅项目最为密集。 十月份的普通住宅销售均价相较于上月的4799元/上升幅度较小，为4815.28元/。近几个月来，昆明普通商品住宅的均价格延续了小幅的上升的稳定阶段，但是随着住宅项目数量的大幅增加，住宅供应量也许会大大超出需求量，预计未来几个月住宅销售价格将出现调整局面，中止价格持续上升的趋势。 商业 商业占在售楼盘的比例较小，仅为5%，均价为15291.69元/。本月的商业较有小幅的上升，主要是商业地产不同于普通住宅的销售情况，它受到位置不同的影响较大，地理位置好的地方价格就要高一些，而位置差的地方价格相对较低，本月商业价格的下降跟商业开盘的位置有一定

8、的关系。 商业项目主要分布于南市区广福路和彩云北路沿线，南市区作为连接主城与呈贡新城( HYPERLINK /web?query=site%3A%20%D0%C2%B3%C7%20%B2%A9%BF%CD t _blank 新城博客, HYPERLINK /news?query=site%3A%20%D0%C2%B3%C7 t _blank 新城新闻, HYPERLINK /say?md=listTopics&query=&mode=0&name=%D0%C2%B3%C7 t _blank 新城说吧)的衔接带，大规模的住宅开发带来了大量人群，奠定了商业发展的基础，许多开发商都嗅到南市区的商机，

9、纷纷拿地打造商业项目。 别墅 纯别墅项目占到总在售楼盘项目的16%，在混合物业中别墅项目和普通住宅、商业项目均占有一定比例。别墅项目主要分布在滇池板块、世博板块和东市板块，其中以滇池板块的别墅项目分布最为密集。 别墅项目在价格方面的表现较为稳定，均价为8285.14元/，但就目前形势而言，别墅作为稀缺型资源，其价格的稳步攀升是大势所趋。 写字楼 写字楼占在售楼盘的3%，仅占很小比例，在物业中所占比例也基本变化不大。写字楼项目一般都是混合商业项目及普通住宅项目出现在城市的CBD和城市南北发展主轴上，目前数量不多，比例偏小。随着城市经济的快速发展，服务型商业的逐渐增多，写字楼的数量也会随之增加。

10、本月写字楼均价为7202.88元/平米，主要分布于城市南北和东西发展主轴附近。写字楼价格在保持总体稳定的前提下有小幅度的下降，下降比例相对较小。预计随着中国经济的逐渐见好，在未来几年内，写字楼项目将逐渐增多，竞争将更为激烈。 3、普通住宅价格分析 鉴于普通住宅市场与广大住房消费者息息相关，故而专门对普通住宅均价进行计算分析，利用专用的统计软件，以在售楼盘中的高层、多层均价为样本，样本楼盘为市场上的纯普通住宅以及混合型物业中普通住宅的均价，共计54个样本。核算方法与上月相同，对样本商品房的均价进行频率分析的同时，为了使样本数据更好地反映昆明市在售普通住宅的整体价格水平，保留了价格在15000元/

11、平米以下以及2000元/平米以上的楼盘，力求反映昆明市在售楼盘价格的真实价位水平。数据的处理结果如下： 数据来源：FMC房地产研究中心从图上数据显示来看，10月份昆明市在售的普通商品房均价为5552.96元/，相较于上月的统计数据5539.46元/，基本稳定。总体而言，昆明楼市普通住宅市场处于稳定状态，价格变动幅度不大。近几个月来在售楼盘普通商品房报价基本保持在5000元/的左右。其均方差为2090.745，即昆明楼市普通住宅目前的主流价格大约分布在3000-7000元/之间，较上月的波动范围略有小幅缩小，价格更为集中。从上面均价频率分布图上看，普通住宅的均价分布在4000-6000元/之间的

12、楼盘数量仍然居多，为40个，该价格区间的楼盘总共占到74.07%（样本N=54），该部分楼盘代表了昆明市房地产市场的主流市场四、成交情况分析： 1、昆明市在售楼盘销售率情况 数据来源：FMC房地产研究中心销售率是指房地产开发实际销售商品房面积与竣工面积之比，用于反映房地产开发企业经营目标的实现程度。10月，昆明市在售楼盘平均销售率为91.6%，比上月的楼盘平均销售率92.42%有近0.8个百分点的下降，近几个月来看，昆明楼市的销售率一直处于一个较高位置，基本都维持在90%左右。本月在售楼盘中销售率在90%以上区间的楼盘所占比例最大，达到73.08%，较上月的77.27%有近4个百分点的下降；而

13、销售率在70%90%区间的楼盘所占比例位居第二位，所占比例达到19.23%，其他各区间的销售率与上月基本持平。总体而言，本月昆明市各楼盘销售自上月的顶峰阶段有一定程度的回落，反映出目前刚性需求的阶段性释放已完成，并且近几个月来房价的“飞涨”态势在某种程度上对刚性需求形成了一定抑制。 2、目前昆明市各板块平均销售率情况比较 数据来源：FMC房地产研究中心据统计数据显示，10月份，官南板块与北市板块分别以99.00%和97.5%的高销售率位居前两名，高新板块本月销售情况良好，以95.2%的高销售率挤进前三甲。总体而言，本月昆明市各板块的总体销售率与上月相比出现了小幅下降，但各板块之间的销售情况较为

14、平均，板块间未呈现较大的销售差距。在经过了九月楼市销售的黄金季节之后，10月的销售情况虽有小幅萎缩，但总体仍然处于高位，就连销售率最低的东南板块也以84.22%的销售率比上月销售率最低的世博板块（销售率为83.11%）高1个百分点。 目前教场板块一直处于沉睡状态，几乎没有项目开发，因此其在板块销售情况示意图上未曾出现。市中心板块由于其较高的价位抑制了一定程度的刚性需求，从而使得销售率一直在中间位置徘徊，并且相较于上月93.59%的销售率有一定程度下降，可见，本月主力成交区域有所转移。而北市板块由于开发较早较为成熟，延续了近十年来的开发热潮，在销售率方面一直表现良好。官南板块由于开发项目较多，楼

15、盘聚集效应明显，销售情况颇佳，成为本月成交主力区域。 3、昆明市商品房成交情况的月度走势分析 数据来源：FMC房地产研究中心据昆明市房产信息网统计数据显示，10月1日至31日，昆明主城四区共成交各类商品房7061套，日均成交约228套，成交面积为79.07683万，成交金额为36.04304亿元，成交均价为4557.977元/。这一数据终止了自今年3月份以来成交量连续7个月的持续攀升。 本月商品房除成交面积与上月相比有所上升之外，成交金额、成交量及成交均价均呈现一定程度的降幅。其中，成交金额环比下降15.56%，成交均价和成交量环比分别下降19.7%和19.4%。本月成交情况虽环比出现了一定程

16、度的降幅，但是同比来看，成交面积有大幅提升的。 本月，由于主力成交区的转移，官南板块、高新板块的商品房颇得消费者青睐，由于主力成交区的房价水平偏低，所以本月成交均价出现了一定程度的下降。综合分析本月昆明楼市成交量有所下降原因主要基于以下几个方面：首先，楼市经过一年多的调整及前几个月的成交量持续爆发，民众对住房刚性需求的阶段性释放已经一定程度完成；其次，市场流动性的充裕及住房投资性需求的增多推动了近段时间房价的持续攀升，高位的房价对楼市需求造成了一定程度的抑制；最后，政策方面，二套房贷放松和营业税减免政策执行期将截止于2009年12月31日，这表明，前三季度“过于宽松”的货币政策将难以延续，这在

17、某种程度上影响到了近期的商品房成交量，当然，10月份还有一些特殊因素值得分析：10月恰逢国庆长假，成交量必然受到一定影响。其次，开发商的营销策略也有一定影响。近期不少楼盘已经取消了去年以来的大幅购房优惠措施，甚至不少楼盘出现不同程度的提价行为，购房者的买房积极性肯定受挫。五、新开楼盘分析 1、新开楼盘信息 数据来源：FMC房地产研究中心本月有3个楼盘进行开盘销售，并未能延续上个月的开盘热潮。一方面是受到国庆长假的影响，另一方面，在经过了连续数月的上涨之后，市场在逐渐地回归到一个理性的阶段，市场观望气氛加重，开发商有意放缓了推盘的节奏，但加大了营销力度。 同时，开发商们更看重秋季房交会的集中式宣

18、传作用，纷纷把重点转向房交会准备工作，所以开盘活动频率有所减少。 2、典型楼盘分析贵研自然界帝景华庭昆明二环沿线的楼盘不少，但贵研自然界却是唯一一个二环沿线的多层洋房社区，因此在10月份为数不多的开盘楼盘里，帝景华庭成了吸引我们眼球的一个亮点。 帝景华庭是贵研自然界的二期，由昆明贵研屋业开发有限公司开发，项目占地约87544，总建面：15.655万，其中地上建面13.06万，地下建面2.402万，绿化率45.08%，容积率1.5，停车位：1030个（地上300，地下700，专属30）。 贵研自然界位于二环北路以北核桃箐，刚好处于北二环与长虫山森林公园板块之间。项目东邻云南财贸学院、云南师范大学等20多所高校，南面跨越120米距离即可进入二环北路，周边的医疗、教育、超市等配套齐全，既能享受城市的繁华，又拥有绝对性的交通优势，还能享受到长虫山的山体自然景观，可谓是拥有一个离尘不离城的区位优势。 随着二环快速交通要道的修通，北二环以往的灰尘漫天已成为了过去，取而代之的是便捷的交通带来的便利。而长虫山森林、周围浓郁的高校氛围和家乐福商业圈使贵研自