经营性物业抵押贷款发起报告模板

1、经营性物业抵押贷款规范化发起报告模板（2013年版）目录第一部分发起报告评估简表错误!未定义书签。第二部分发起报告分析正文错误!未定义书签。借款人状况错误!未定义书签。借款人信息错误!未定义书签。借款人股东信息错误!未定义书签。借款人财务指标分析错误!未定义书签。借款人股权结构图错误!未定义书签。借款人核心竞争力分析错误!未定义书签。其他错误!未定义书签。行业发展情况及市场分析错误!未定义书签。当地商业地产总体供需状况分析错误!未定义书签。城市主要商圈分布及项目所在商圈情况错误!未定义书签。项目在商圈中的定位错误!未定义书签。其他需要说明的事项错误!未定义书签。项目评价错误!未定义书签。项目位

2、置错误!未定义书签。项目合规情况错误!未定义书签。项目基本信息错误!未定义书签。项目评估价值错误!未定义书签。项目还款现金流分析错误!未定义书签。项目担保条件分析错误!未定义书签。其他需要说明的事项错误!未定义书签。授信收益测算错误!未定义书签。贷款利率申请与授信收益测算错误!未定义书签。新协议要求的测算错误!未定义书签。授信贡献度评价错误!未定义书签。授信风险分析错误!未定义书签。主要对授信的各类风险进行总结，并提出控制措施错误!未定义书签。结论及建议错误!未定义书签。授信结论错误!未定义书签。授信条件及要求错误!未定义书签。第一部分发起报告评估简表上报单位客户经理联系电话/手机传真第TB分

3、：简要信息借款人名称：（以下简称：“”）客户性质口存量客户口新授信客户是否为集团客户口是口否所属集团名称（如有）集团授信限额（如有）客户切分限额行业授信投向分/客户在我行地位口积极增长类口选择性增长类口维持份额类口压缩类口“总对总”客户口总行级重点客户口分行级重点客户口一般客户外部机构评级（填写具体评级机构名称、时间和评级）最近两期内部信用评级（填写具体评级时间和评级）客户在我行历史履约记录客户在人行信贷系统信用记录情况本次申请授指总金额较上年度/上次增减额授缶申请内容及变化情况（万兀）申请授缶品种金额较上年增减期限利率担保条件房地产开发贷款经营性物业抵押贷款其他合计第二部分发起报告分析正文本

4、报告除特别标注外，面积单位均为万平方米，货币单位均为万元人民币或万美元。.借款人状况借款人信息借款人名称借款人成立日期注册资本实收资本上年度信用评级本年度信用评级总行级重点客户是1否1房地产开发资质控股股东总行级重点客户是1否1控股股东房地产开发资质借款人为单独项目公司是1否1借款人房地产开发经验借款人主要管理人员从事房地产开发经验借款人股东信息持股比例控股股东概况11控股股东名称1注册资本成立时间股本比例房地产开发资质储备土地面积主要股东房开（包括商业地产）经验如选择“有”，请填列下述内容有1无1主要股东已开发（或运营）的房地产项目及业绩借款人财务指标分析近几年财务指标XXXX年（前二个会计

5、年度）XXXX年（前一个会计年度）XXXX年X月（最近财务数据）总资产流动资产应收帐款其他应收款存货固定资产长期投资总负债流动负债短期借款应付帐款预收帐款其他应付款长期负债长期借款长期应付款听有者权益实收资本资本公积未分配利润主营业务收入主营业务利润营业利润净利润经营活动现金净流量投资活动现金净流量筹资活动现金净流量争现金流量资产负债率流动比率或有负债金额财务分析借款人股权结构图给出借款人树状股权结构图，并做简要说明借款人核心竞争力分析包括但不限于借款人在资金、管理、商业模式、产品研发、市场推广、品牌号召力和开发业绩等方面的情况说明。其他其他需要说明的情况.行业发展情况及市场分析当地商业地产总

6、体供需状况分析1、说明项目所在城市城市的人口、GDR相关产业发展和城市规划情况2、说明当地商业地产总体供需状况城市主要商圈分布及项目所在商圈情况城市主要商圈分布，项目所在商圈情况（商圈地位、平均租金和出租率情况等），并填写下表，比较两个以上类似项目：项目2010年2011年2012年复合增长率XX项目出租率%租金价格元/itf月元/itf月%XX项目出租率%租金价格元/itf月元/itf月%平均出租率%租金价格元/itf月元/itf月%项目在商圈中的定位项目商业模式及业态分布、与商圈中其他物业的竞争情况、是否成为所在商圈有机和不可或缺的一部分其他需要说明的事项.项目评价项目位置以地图方式标明项

7、目所处城市位置和地段，并做简要说明项目合规情况准入情况说明说明项目是否符合准入要求贷款用途置换开发贷款/置换股东借款/置换关联企业借款/其他贷款期限说明贷款期限及与我行授信政策是否匹配竣工验收时间办妥房产证时间及房产证编P投入运营1是1否1投入运营时间项目合规综合评价项目基本信息项目所在城市项目所在区位房产证权属人商业用房类型写字楼/公寓/商场/超市/综合商业用房商业用房面积写字楼公寓商场超市其他合计商业用房等级写字楼（等级）酒店（星级）用地取得方式1划拨/协议出让/招拍挂出让/其他土地证取得时间土地使用年限1土地已使用年限商业用房已使用年限商业用房剩余使用年限原始建设成本（开发）购置成本（购

8、买）如商业用房尚未建成，请在此说明项目建设情况，预计完工和取得房产证的时间,并按下表填写项目总投的合理性，分析项目在总投上是否有优势。总投数值折合每平米成本（相应成本/可销售建筑面积）类似项目每平米成本（请标明项目名称）（相应成本/可销售建筑面积）土地成本建安成本装修成本其他费用合计合计数应与上报总投数一致项目评估价值1、项目优势项目整体规划规模大小/单层面积、户型设计、各类型物业的搭配、布局是否合理项目市场定位具体定位目标及匹配度，与所在商圈、目标顾客群体是否融合项目软硬件条件建设标准及成新率、物业服务标准核心优势如特色功能及卖点（会议、餐饮等）、管理公司品牌和管理水平、是否占有独特资源（如

9、商圈核心区、优质沙滩资源等）2、拟抵押的商业用房最近一次评估情况说明拟抵押的商业用房最近一次评估情况，并填写下表:评估价值评估时间评估公司评估公司资质项目还款现金流分析1、项目商业模式及主力租户情况请说明项目商业模式和盈利模式，并按下表格式说明主力租户情况:类别面积（/）租金标准（元/itf月）XX年（最近一年）租金收入（力兀）备注XX1户XX1户|_总计同时，应以文字说明主力租户实力2、项目净现值测算参数测算期H租价格出租率其他收入占比经营成本占销售收入比例经营成本=总成本-折旧我销-利息支出折现率3、项目净现值测算情况及敏感性分析请说明项目净现值测算情况，并对净现值做敏感性分析。4、还款现

10、金流分析根据还款期内现金收支情况测算还款期内偿债覆盖率（EBITDA应还本付息额），并进行敏感性分析，对存在还款资金缺口的情况，要综合考虑楼龄等因素，分析考虑再融资能力和我行抵押率情况，将再融资金额和期限控制在我行授信政策允许范围内。项目担保条件分析说明商业用房评估情况，扣除相关税费后的处置净值情况及对我行贷款的覆盖情况。如提供股东担保等其他担保方式，请说明其担保实力。其他需要说明的事项.授信收益测算贷款利率申请与授信收益测算1、贷款利率定价及理由2、授信效益测算包括存款收益、贷款收益、中间业务收益的计算和评价，以及实际发生的存款、结算业务量的变动情况。新协议要求的测算1、债项评级与风险缓释评价指标缓释前缓释后变动比率（%）参考值/区间违约概率（PD,%）初级法下违约损失率（LGD,%）违约风险暴露（EAD,万元）预期损失（EL,%）预期损失（EL,力兀）风险加权资产（RWA,万元）监管资本占用（力兀）监管资本收益率（）损益平衡价（）相当于信用贷款的客户评级2、RARO觎算主要测算RAROC（基本）、RAROC（综合），并与行业阈值进行比较。授信贡献度评价给予优惠利率、费率的必要性；对授信的风险与收益配比情况作出评价。.授信风险分析主要对授信的各类风险进行总结，并提出控制措施.结论及建议授信结论从有利因素和不利因素（风险）两方面对授信进行总体评价，明确是否提