大连亿达专题研究报告课件

1、大连 亿达专题研究世联研究案例2019.7.27关键字：企业背景、运作模式、典型项目、市场表现案例简介：亿达集团是大连知名房地产开发企业，对其运作模式和典型项目的分析有助于更好了解亿达集团以及大连房地产市场案例适用范围：2亿达集团背景介绍软件园公司开发模式总结亿达投资公司开发模式总结3亿达大连本地市场领先开发商，开发经验丰富，实力雄厚房地产业是亿达集团的主导产业，具有房地产开发一级资质和17年的开发经验，年开发能力100万平方米，累计开发面积470万平方米。在大连市住宅开发市场的占有率达到10以上，开发能力及市场占有率在大连市排名三甲之列。建设的亿达广场、亿达新世界、亿达世纪城、亿达国际新城、

2、青云林海、青云映山等项目，领导着中国北方楼市的新潮流。From:yidagroup亿达广场东北首座智能化小高层住宅小区国际新城2019年荣获建设部“住宅设计示范楼盘”2019年被评为“辽宁省明星楼盘”2019年获“中国名盘50强”称号亿达新世界2019年获国家建设部达标“平安杯”大奖2000年被评为“新世纪理想居住区”2019年被评为“十大理想家园”、“十佳房地产品牌”亿达世纪城 2019年被评为“辽宁省放心物业小区” 2019年被评为“辽宁省明星楼盘” 2019年被评为“中国住宅创新夺标经典示范楼盘” 2019年获第四届中国住交会“中国楼盘”称号 2019获“住在大连”精品楼盘评选最佳规划设

3、计奖4亿达公司构架亿达集团涵盖设计、开发、施工以及物业全价值链业 务，项目开发公司主要为软件园公司与亿达投资公司亿达房地产业务体系软件园开发宅语原、东方圣荷西、康派、学清园（国际新城）投资公司亿达房地产唯美品格、林语家话、亿达世纪城、亿达学苑、亿达新世界富华房地产兰亭山水、富华山庄、杰特公寓圣北房地产蓝湾、青云映山、青云林海、青云58街亿达美加第五郡北京亿达圣元中心沈阳亿达唯美品格四川亿兴置业上善栖营销、设计、开发、施工、物业管理全面覆盖的发展体系亿达集团除了两条地产开发业务线外，还拥有施工一级资质的工程公司、国家二级资质的物业管理公司、营销公司、设计院等子公司。“软件+地产”的运作模式大连软

4、件园住宅开发；沈阳高新科技产业园区的唯美品格；成都高新园区的上善栖。精品项目的复制在沈阳名声大噪的唯美品格被复制到亿达世纪城三期唯美品格。5亿达集团背景介绍软件园公司开发模式总结亿达投资公司开发模式总结6亿达软件园项目开发公司配合软件园建设，先后开发项目近10个，近 万平米大连亿达从2019年开始投资承建大连软件园一、二期工程的开发。配合软件园的建设，亿达在软件园开发了一系列的房地产项目：2019-2019年 一期知音园2019-2019年 二期学清园2019年 三期学清园（现名国际新城 ）2019年康派（售罄） 2019年CITYONE国际公寓2019年学苑广场项目（未建）、河口湾项目（未建

5、）200年四期国际新城（现名东方圣荷西） 200年五期国际新城（现名 宅语原）学清园知音园国际新城四期五期学苑广场数码广场由家路旅顺南路五一路中山路软件园路数码路东北财大大连理工东软信息学院大连海事西南路后山项目CITYONE康派7软件园公司典型项目介绍：东方圣荷西规模：占地7.35万平方米，总建面20平方米，12栋高层，1036户，一座大型社区幼儿园；及1万平米商业和4200平米的高档青鸟会所组成的高档生活社区； 户型定位：以高舒适度、高品质的三室两卫户型为主，最小户型面积50平方米，最大户型面积230平方米，主力户型面积在150-230平方米之间；户型设计多样，40%采用跃层设计； 园林景

6、观设计：项目以高密度的原生态园林景观为主导设计思想，5万平米原生态山体景观，四季有景，多元化立体园林； 周边配套：著名高校环绕，重点高中毗邻，超市、医院等生活设施齐全；8软件园公司典型项目介绍：宅语原入世时间2019年7月入市规模占地3.92万平米，总建面7万平方米，6栋18-32层高层，1095户；4200平米的会所，900平米的商街建筑设计源于国际小户型建筑理念，一体化社区、小面积实现完善居住功能、强调享受的超前性和精致性园林设计中央景观空间被高层建筑围合，点布休憩广场、流水和瀑布等；户型设计以经济的面积实现完善的使用功能，以一居室、二居室为主，面积以35-89为主，南北通透，近80%的得

7、房率，单元入口有60平米首层独立精装大堂，1：0.6的车库配比；精装修，国内领先的新风系统、电子监控安防系统、智能布线系统等；物业管理聘请的国际知名物业管理公司仲量联行提供一站式贴身式服务配套好又多量贩超市、乐购、家乐福等大型超市，国内知名连锁药店，大连医科大学附属二院等数家医疗机构，大连理工等数所著名高等学府均环绕周边，育明高中、辽师附中、大连四中等重点高中项目附近9软件园项目典型特征总结特征总结、亿达在大连房地产市场品牌的建立与软件园的成功运营休戚相关。正是赖于软件园在城市中价值的快速上升以及亿达对软件园开发的垄断地位，持续的住宅开发建立起亿达的品牌影响力。某种意义上，亿达=软件园，区域品

8、牌产品品牌。 2、软件园项目以高层社区为主，建筑风格以现代为主，在材质和施工工艺方面明显优于同期区域内其他项目。重视产品细节，标榜人文追求。10随着区域价值的不断升值，亿达市场更为细分，品牌知名度与忠诚度日益提升项目名称City one东方圣荷西 宅语园入市时间2019.9未开盘未开盘项目规模2.8万20万7.8万产品形式及容积率小高层；2.02高板；2.3高板；2建筑风格现代风格ART DECO风格的现代公寓现代时尚风格；纯白色外立面核心卖点顶级物业管理，完善的商务配套设施远观海景、近拥山丘、内享园林Smart社区、松下精装修项目营销“商务公寓”“一个城市的梦想，一个阶层的荣耀”“小户型、大

9、社区”客户构成大部分为沙河口区地缘客户；投资为主，居住为辅软件园工作的人群；黑龙江、吉林、沈阳、内蒙等外地客户占35%左右，投资所占比例较高吸引软件园工作的人群，大连的年轻人以及以前亿达客户的二次、三次置业建筑风格以现代风格为主导，并且逐步特色化定位越加精准，并且明确体现在推广之中客户由地缘、投资型向外地、品牌追随型客户蔓延市场表现11亿达集团背景介绍软件园公司开发模式总结亿达投资公司开发模式总结12亿达投资公司自2019年，先后开发多个项目，涵盖中心区、滨海区以及城市延伸带等各类区域大连亿达在大连软件园之外也积极拓展各区域市场，它开发的房地产项目包括：2019年 亿达新世界2019年 亿达世

10、纪城2019年亿达学苑2005年林语家话（尾房）2019年青云映山（售罄） 2019年唯美品格（未开盘）2019年第五郡（未开盘）2019年蓝湾（未开盘）2019年杰特公寓（未开盘）林语家话世纪城唯美品格第五郡青云映山青云林海蓝湾亿达学苑亿达新世界杰特公寓13相对软件园公司，投资公司项目运作相对灵活，致力于产品品质的不断提升，建筑形式与建筑风格不断创新项目名称亿达世纪城林语家话唯美品格入市时间2019.32019.7未开盘项目规模22万14.3万19万产品形式及容积率小高层板楼；1.59-10层小高层板楼；1.5高层、花园洋房；1.5建筑风格现代风格现代风格西班牙式风格核心卖点投资数千万的教育

11、配套；“空中四合院”大型中央水景；坡地景观等区域成熟的生活氛围；新颖的建筑风格；中心区域的低密度洋房产品客户构成80以上是企事业单位的中高层管理者、高级职员/累计的客户主要分三类：地缘性客户、亿达品牌的追随者或者老顾客的推荐、外地客户市场表现/2019.7开盘当天即销售推量的80%。目前尚未开始销售，客户积累期，共1900多套，已累计客户1万多组西班牙式建筑风格的创新区域由不成熟转向成熟，卖点由配套导向转为景观导向，再转为建筑风格和产品导向在相同容积率1.5的条件下，产品形式由小高层转向高层和花园洋房相结合，产品形式的丰富化和创新。区域分期开发，后期未进行推广，依靠老客户和品牌追随者就有相当的

12、客户积累14亿达投资公司典型项目：亿达新世界亿达新世界99年入市，小高层产品；产品方面： 框架结构，可自由拆分；3.3米层高；户型范围107-280,主力户型面积为180、200；规划方面： 半围合式；中心水景，景观均好性；酒店大堂式社区入口；配套方面： 底层设有大型公建，集商业、办公、餐饮、保健、医疗等功能于一身；15亿达投资公司典型项目：亿达世纪城亿达世纪城2019年入市，小高层产品；项目基础资料： 占地面积11万，总建筑面积22万，容积率1.5，层数10-12层；产品方面： 塑铝板装饰高档面砖外立面；顶部飘板；低温地板热辐射；五明户型；下沉式卫生间；户型范围92-158，主力户型面积为1

13、00-150规划方面： 原生树保留；景观设计泛亚易道；配套方面： 投资4500万元的重点中学；双语幼儿园；以“亿达世纪城”命名公交线路；600万元建造地下过街通道；16亿达投资公司典型项目：亿达学苑亿达学苑2019年入市，小高层产品项目基础资料： 占地面积2万余平，总建筑面积约4万平，层数10-12层产品方面： 户型范围94-150；延续了亿达新世界和亿达世纪城的户型设计经验；一梯两户规划方面： 弧形规划；景观墙配套方面： 主要依靠周边配套园林景观17亿达投资公司典型项目：林语家话林语家话2019年入市，小高层产品项目基础资料： 占地面积9.5万，总建筑面积14.3万，容积率1.5，层数9-1

14、0层产品方面： 一层与顶层为跃式；户型范围98-160；主力户型100-140；一梯两户规划方面： 岛状的坡地景观；中央水景配套方面： 周边配套完善；依托亿达世纪城配套98平米精品两居；通透性极佳明厨明卫；动静分区；餐厨合一18亿达投资公司典型项目：青云映山项目概况占地面积：5.86万平方米建筑面积：10万平方米物业地址：中山区解放路中青街产品类型：8栋8层电梯公寓；14-24层高层坡地景观公寓；LOFT小公寓和院景式商街青云映山通过建筑与环境的关系，建筑与审美和户型的合理设计等多个方面，创造了一种高级的、高层次的开放社区。配合社区小学和商业街，使整个中青街沿线呈现出一派国外社区的感觉市场表现

15、青云映山，2019年入市价格4000元/平方米，最后收盘均价在8000元/平方米以上；且实现快速销售；青云映山大气的开放社区和恰到好处的细节处理吸引了众多外籍人士在此居住青云映山的成功开发巩固了亿达在大连市场的品牌地位，目前也已成为亿达的典型楼盘为人称道19亿达投资公司典型项目：第五郡第五郡区位图区政府一期位置：西临张前路，东部邻近体育馆/公园规模：项目占地46.2万平米，建筑面积约60万平米，总商业面积约12万平米；整体容积率：1.24美国南加州风情社区 分期：分五个地块；第五郡的整体建筑周期四年左右，销售周期在五年左右 五期项目整体规划开发，后期产品形式同首期相近一期容积率：低于整体容积率

16、，为1.0，地块北部为公寓，东西两侧为4-5层BLOCK多层洋房，中间为8层电梯小高层；一期开发面积15万平米，总套数9套一期配套：1.2万平方米的风情商业街以及五星级的会所一号地块将会集中公建，预计开发一个大型超市、一个小学、一个中学、幼儿园等20第五郡一期产品情况：面积区间较大，准低密度舒适三居主流产品户型面积区间套数占比151-60m2404%261-70m2707%371-80m2505%481-90m211011%590-100m210411%6101-110m2303%7110-120m210210%8120-13021021%9130-14015015%10140以上4%20、2

17、2#楼一单元标准层平面图1、4、7#楼一单元标准层平面图27#楼标准层平面图21第五郡产品特征总结、户型产品线较长：从56170平米，且分布较匀，主力户型面积120130平米，占21%；、凸现准低密度郊区意向：产品以45层花园洋房为主，8层电梯小高层为辅，容积率1；3、社区匀质：整体规划强调与城市接轨的美式Block理念，社区内则突出建筑围合的组团感；4、规划有明显的中央轴线和景观带，一期设风情商业街和会所5、异域风情主题社区意向：建筑采用南加州风格；6、预期价格会在8000元/平米以上，远超现有区域平台第五郡沙盘一期22亿达投资公司典型项目：圣北蓝湾区位旅顺南路与郭水路交汇处，塔河湾浴场规模

18、总占地面积为40万平方米，一期占地35万平米，建筑面积20万平米，容积率0.68产品亲水独栋别墅（180-250平米），精装酒店式高层公寓（50-130平米）配套美式院景式商街23亿达蓝湾拥有良好自然景观条件，整体规划较平，产品设计出色，社区亲水气氛浓郁点评项目地势平坦，内部保留大面积原生态湖泊水系，景观资源均好；开发商具有较强实力，开发水平较高；主打“RESORT” 概念，项目建设目标为海岸度假生活区；产品概念及定位以度假、疗养、养生为项目主题 产品类型包括住宅、商业、配套 公建项目优势简析山、海、水的自然资源优势；露天海水浴场；产品设计组合优势和品牌优势；住宅部分178栋180-250平米

19、中等户型亲水别墅；4栋50-130平米精装修酒店式公寓；配套部分会议中心2000平酒店五星级15000平保健中心体检中心3000平运动中心3500平商业中心8000-10000平24沈阳唯美品格规模现有产品占地11.3万 ，建面20万分期有后期，但规划不确定物业类型多层5层小高层 户型与面积多层88-150平方米，顶层5楼阁楼户型为8090平两居，其他为128平三居多层700多套小独栋190平 34层6000元/平小高层140复式、90平两居平层价格多层均价4800元/平方米，小高层4800元/平方米起（未开盘）销售主力60万/套三期06年初销售， 月均销售40多套，目前已基本售完客户周边客户

20、不足10%,有东软职工，车位地上1：1(实际显示不足此比例)外地客户基本没有；主要来自铁西、和平地域性不明显，很多周末度假用尽管在育才中学旁边，由于购房与学位不挂钩，客户对此关注不高有配套班车卖点社区园林环境、多层组团式规划商业20003000平，一期销售3000元/平，目前租金3万/年/100平，业态为小餐馆、瑜伽健身、小超市，周围育才中学对商业有较大支持；25亿达软件园外项目典型特征总结、“高端”而非“豪宅”路线大连市区品质住宅代言人，往往定位于大连高层次、高收入双高客户，而不强化张扬、尊贵的豪宅形象、鲜明的产品情节重细节，对产品的各方面均衡发力，产品品质赢得极高市场口碑、展示感强具有南派

21、产品风格特征，细腻、风情、创新，往往对市场形成引领，并具有极佳的现场展示效果、匀质社区不追求空间效果的极致表达，产品形象也较温和，标榜人文情节5、套路渐成近期开发的世纪城3期（唯美品格）、沈阳唯美品格、第五郡具有较高的相似度，以全面品质化为保证，渐渐形成风情主题社区的开发套路特征总结26亿达凭借高品质产品，实现在不同时期与周边同期入市的项目高约15%-30%的售价亿达世纪城府佳名都新华绿洲鹏辉新世纪林语家话鼎新鼎润府东特星中环圣韬万福居唯美品格鼎新鼎云都市场表现27附件亿达营销推广活动新动向亿达公司资料汇总宅语原项目客户访谈摘要28亿达营销推广采取多项目联合展览与销售，逐步注重发挥品牌整合优势亿达从2019年开始，每年都携若干项目集体参加房展会；2019年秋季房展会2019年春季房展会2019年秋季房展会2019年春季房展会展会外设立巨型环幕，展示亿达整体品牌形象唯美品格、第五郡、蓝湾、东方圣荷西、宅语