房地产调控：十年九调,屡调屡涨

1、专题(zhunt)五 房地产调控：十年九调，屡调屡涨1中国房地产调控机制(jzh)分析一中国房地产调控历程回顾二中国房地产调控效果评价三共二十二页一、中国房地产调控(dio kn)机制分析2中国房地产宏观调控(hn un dio kn)机制 中国房地产宏观调控目标 中国房地产宏观调控手段(一)(二)(三)共二十二页(一)中国(zhn u)房地产宏观调控机制3共二十二页（二）中国房地产宏观调控(hn un dio kn)目标4操作目标核心目标中间目标供求总量平衡供求结构合理住房价格稳定“效率”商品住房市场的资源有效配置“稳定”商品住房市场的稳定健康发展稳定住房价格变化预期调整商品住房供给总量调节

2、商品住房需求总量打击住房投机需求控制住房投资需求引导住房消费需求匹配住房供求结构共二十二页（三）中国房地产宏观调控(hn un dio kn)手段5共二十二页房地产调控(dio kn)传导机制金融政策6利率（）购房者借贷成本（）房地产企业借贷成本（）房地产市场供求房地产企业投资规模（）购房者购房需求 （）信贷政策存款准备金率信贷资金可得性 （ ）信贷总量 （）共二十二页房地产调控传导(chundo)机制税收政策7保有税土地使用税 物业税 平抑地价、打击土地投机 抑制投机 房开商营业税及附加提高房价抑制市场需求购房者契税购房成本上升需求减少转让住宅个人所得税打击投机、稳定价格、缓解房地产供求紧张

3、开发阶段征税负面效应税负转嫁给消费者房价上涨房地产供给房地产投资规模和投资结构土地增值税抑制投资过热、促进产业结构调整房地产开发阶段房地产流通阶段房地产保有阶段共二十二页二、中国房地产调控(dio kn)历程回顾8近十年中国(zhn u)房地产调控周期近期房地产调控政策回顾 重要期房地产调控政策简介(一)(二)(三)共二十二页（一）近十年中国房地产调控(dio kn)周期9（2003-2007年）调控背景：房地产市场过热调控措施：2003下半年-2004年底紧缩地根、银根；2005年出台“新八条”；2006年初至今出台“国六条”；2007年出台二套房贷政策，抑制投机性购房 第一轮宏观调控第二轮

4、宏观调控第三轮宏观调控（2010年以来）调控背景：全国房价快速上涨调控措施：2010年出台“国四条”、“国十条”等政策对房地产市场实施综合性调控；并新出台“限购”和“房产税”政策两大政策（2008-2009年）调控背景：全球金融危机爆发调控措施：2008-2009年采取一系列宽松的财政、税收、金融政策；同时加强住房(zhfng)保障，强化住房(zhfng)保障与稳定市场发展共二十二页（二）近期(jn q)房地产调控政策回顾102010年新一轮宏观调控以来，调控政策密集。2012年上半年以来货币政策略有放松、地方政府(zhngf)刚需政策微调。在市场略显回温之际，中央、上海重申调控政策不放松。7

5、.6降息上海发布通知，重申限购令7.27新沪六条3.30 上海国五条实施意见2.20国五条11。8 信 贷及限购收紧共二十二页（三）重要政策(zhngc)简介：限购11北京：2010年4月30日，出台落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知，规定自5月1日起，购房人在购买房屋时，还需要如实填写一份家庭成员情况申报表，同一家庭只能新购买一套商品住房。上海：2010年10月7日上海市政府批转了市住房保障房屋管理局等五部门关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作(gngzu)的若干意见。暂定本市及外省市居民家庭只能在本市新购一套商品住房。深圳：2010年9月30日起，在深圳暂

6、时实行限定居民家庭购房套数政策：深圳市户籍居民家庭限购两套住房，非本市户籍居民家庭限购一套住房。广州：2010年10月15日出台了严格的限购政策。核心内容包括四大方面。其中规定，非常住家庭不准在广州购房，未满18岁不得单独购买商品房。共二十二页（三）重要政策(zhngc)简介：房产税12共二十二页（三）重要(zhngyo)政策简介：信贷政策132013.11.8上海房管局进一步严格执行国家房地产市场调控政策相关措施贷款购买第二套住房的，其首付款比例从不得低于60%提高至不得低于70%及以上共二十二页三、中国房地产调控(dio kn)效果评价14波动(bdng)周期逐渐缩短，波动(bdng)趋势

7、逐渐加剧行政政策立竿见影，短期调控效果明显经济政策尚待改善，长期调控任重道远(一)(二)(三)共二十二页（一）波动周期逐渐(zhjin)缩短，波动趋势逐渐(zhjin)加剧15上海商品住房市场短周期周期长度快速上升期长度快速上升期年增长率1999.01-2006.027年28个月30%2006.03-2009.033年10个月52% 2009.04-还未结束8个月72%上海新建商品住宅价格指数变化(binhu)(2000/8-2014/6)资料来源：搜房研究院共二十二页（二）行政政策立竿见影，短期调控(dio kn)效果明显164月“新国十条”提出(t ch)限购，5月北京成为首个实施城市10

8、月上海“限购”政策出台上海新建商品住宅月成交量变化(2009/1-2014/6)资料来源：上海市统计局共二十二页（三）经济(jngj)政策尚待改善，长期调控任重道远17上海住房市场(shchng)交易年度变动率(2002-2012)资料来源：上海统计年鉴2002-2011十年间上海新建、存量及整体住房三个市场的年度平均变动率均超过30%。在持续密集调控的背景下，房地产市场需求的波动确非常剧烈，供求关系在共大于求与供不应求之间快速转换。距离“供求平衡，价格稳定”的调控目标还很远。年份最大变动率最小变动率平均变动率新建住房交易48.94%6.99%23.47%存量住房交易124.95%7.32%4

9、4.66%整体住房交易76.33%7.75%30.41%共二十二页（三）经济政策尚待改善，长期调控(dio kn)任重道远18上海新建商品住房供给与需求(xqi)变化(2001-2013)资料来源：中指数据CREIS共二十二页（三）经济政策尚待改善，长期调控(dio kn)任重道远19上海存量住房(zhfng)销售面积变化(1999-2012)资料来源：上海统计局，2013年数据来自CREIS共二十二页专题(zhunt)五讨论题之一楼市(lu sh)十年九调 房价屡调屡高？从2003年的“18号文”，到随后出台的“国八条”、“国六条”、“国四条”、“国十条”、“新国八条”，再到最新出炉的“国五

10、条”及其细则10年里，国务院先后9次常务会议专题研究房地产市场调控，但房价在十年中均价上涨约10倍，为什么？20共二十二页专题(zhunt)五讨论题之二“限购”是否(sh fu)饮鸩止渴？2012年3月，地产大佬任志强预言，由于限购限贷等严控措施，过去两年中开发商的生产积极性受挫，住宅项目开工量和开工面积均出现了负增长，一年后一线城市房价将出现暴涨。 供求关系决定价格的铁律再次生效。到2012年下半年，房价划出了一条陡然上升的尾线，比任的预测提早了几个月，这一趋势延续到了2013年5月份。21共二十二页内容摘要专题五 房地产调控：十年九调，屡调屡涨。专题五 房地产调控：十年九调，屡调屡涨。房地产调控传导机制金融政策。信贷资金可得性 （ ）。房地产调控传导机制税收政策。打击投机、稳定价格、缓解房地产供求紧张。调控措施：2008-2009年采取一系列宽松的财政、税收、金融政