建筑工程质量控制实测实量技术要点（介绍）

1、 建筑工程质量控制实测实量技术要点（介绍）2010.6.12 质量控制实测实量的定义1 目前行业内现场管理及实测实量现状 目前我们公司现场管理的现状 今后我们如何开展实测实量工作234 Tb-011 建筑工程质量控制实测实量及技术要点（介绍）建筑工程实质量控制测实量的定义：(新)定义：在建筑工程建造过程中，各分部、分项以及各道工序实施前、实施过程中以及实施后，由施工、监理、业主等各参建单位工程技术人员为保证工程按图施工的精度，使用规定的测量工具实时、实体、实测、实记而进行的有计划的测量纠正改进的系统活动。特征：（实时、实体、实测、实记、全面）要点：（用数据说话）难点：（辛苦、责任心）意义：。1

2、、实测实量的定义实测实量： 1、传统实测实量与目前推广的实测实量所属范畴、手段、特征不同 2、传统实测实量（主控项目、一般项目）链接相关表格 3、目前实测实量 (广度、精度)更高 1、实测实量的定义旧实测实量规范质量范畴手工化生产的质量检测手段抽样表：实时、实体、实测、实记形同虚设合格产品通过验收结构安全新实测实量产品质量范畴工厂化生产的质量检测手段覆盖表：实时、实体、实测、实记大力推行小业主满意结构安全+使用细节2、目前行业内现场管理实测实量现状目前由业主推行质量控制实测实量的地产公司主要有两家，推行四化管理的有一家。1、万科地产：四化管理+实测实量2、中海地产：实测实量3、金地、招商、华侨

3、城、华润-（无）万科四化管理：借鉴了日本丰田现场管理5s的经验：标准、整顿、整理、清洁、教育。图纸标准化：设计院施工图纸总包分包深化施工图纸施工工厂化：全部材料集中加工（钢筋、砂浆、模板、木方、砌块等）管理可视化：施工过程全记录（测量放线、钢筋、模板、砌筑、抹灰）现场整洁化：场地整洁，成品保护。创新：（在项目管理中部分引入运营管理)2、目前行业内现场管理实测实量现状管理理为了使人昭昭，先要使己昭昭，即找出管理的客观规律运营管理适合于工业经济或一次现代化的社会适合于知识经济或二次现代化的社会理管管以己昭昭，使人昭昭。按照客观规律去管人和管事项目管理面向周而复始不断重复的日常经营活动面向一次性、独

4、特性和不确定性的例外活动基于团队的例外管理方法基于分工的职能管理方法日常运营导向型社会创新项目导向型社会2、目前行业内现场管理实测实量现状万科推行实测实量以及四化管理的背景介绍： 04年到08年高速扩张中遇到国家宏观调控房地产萧条期间退房潮中，产品质量问题成堆。房间几何尺寸偏差、漏水、面积缩水，劣质材料，材料货不对板等-。万科的产品遭到小业主大量投诉退房以及政府监管部门的处罚，造成巨大的经济损失。 万科高层认识到，必须首先做好产品质量，然后才是进度、成本。2、目前行业内现场管理实测实量现状万科近几年现场管理都做了些什么？1、推行现场标准化管理2、推行住宅建造工厂化（东莞试验基地）装配式住宅3、

5、推行住宅精装修交楼4、苏州、长春、北京万科推行住宅精装修“四化” 管理并将管理推向全集团5、华南以及深圳万科推行将住宅精装修“四化” 管理前置到土建主体施工阶段6、全集团推行实测实量2、目前行业内现场管理实测实量现状推行住宅建造标准化管理：将复杂问题简单化，简单问题流程化、流程问题表格化1、高层项目统一构造做法：补充最新的版本2、多层项目统一构造做法：补充最新的版本3、合作伙伴招标要求标准化：4、承建商作业指引标准化：5、总包安全文明施工交底标准化：6、全集团推行实测实量统一标准：目前最新的7、作业检查统一用表 ： 补充新的表格2、目前行业内现场管理实测实量现状作业检查统一用表：万科提供了统一

6、表格（面向最终客户小业主）相当于（监理细则表格化）（产品质量验收表）1、入户门重点检查一览表2、卫生洁具安装工程重点检查一览表3、厨房卫生间重点检查一览表4、屋面露台重点检查一览表5、烟道重点检查一览表6、砌体检查一览表7、铝合金检查一览表8、电气安装工程检查一览表9、给排水安装工程检查一览表10、精装修工程检查一览表11、户型砌筑样板验收表2、目前行业内现场管理实测实量现状铁三角：质量、进度、成本。三者平衡（最好）从甲方角度解读： 经营进度，产品质量、管理成本。施工、监理单位角度：工艺进度、规范质量、成本控制目前房地产企业铁三角一般顺序关系：1、进度、2、成本、3、质量2、目前行业内现场管理

7、实测实量现状深圳万科地产项目实测实量作业指引深圳中海地产项目实测实量作业指引佛山中海地产实测实量作业指引万科集团实测实量统一标准 补充：以上四个模块的分析区域检查简报（第一季度春节刚过）万科区域检查总结公司汪总领奖情况2、目前行业内现场管理实测实量现状万科从区域检查的高度提供了两张表（上级公司对下级公司项目检查）推动力1、项目评估计划表：2、项目评估检查表：第一版（项目评估检查表）第二版3/图解主体结构与砌筑抹灰示意图上述用表单位：万科区域公司牵头对各项目进行检查打分评比用表2、目前行业内现场管理实测实量现状质量计划工序实施质量检查质量偏差偏差修复工艺改进下一工序检查合格合格每个项目都基本执行

8、这个流程，但项目结果却大相径庭质量管理流程 3、目前我们公司现场管理的现状3、目前我们公司现场管理的现状质量管理流程现状一质量计划1、施工组织设计无法指导现场施工；（写一套做一套）（技术盲区多）2、质量目标不清晰；（差不多就可以）或（无数据）或（数据后补的）3、对主体结构精度的认识不足；4、对测量放线重视程度不足；二、质量检查缺乏质量检查的有效工具（尤其是主体结构的）（空手上工地）、（只有一把卷尺）三工艺改进比较安于现状，对存在的质量问题未能拿出有效的措施进行改进。中海监理推行实测实量以及四化管理的意义：1、提高建筑产品质量精度2、更加有效的节约建筑成本3、加快工程进度4、提高公司核心竞争力5

9、、更好的服务于业主6、获得更好的监理服务回报4、今后我们如何开展实测实量工作 实测实量四化管理是系统工程监理角度来看推行实测实量四化管理各方条件：监理合同中明确提出实测实量并给足费用： 施工合同中明确提出实测实量：关键点：业主想干、施工单位能干、监理会干（监理引导业主想干）开始阶段：业主出钱施工单位增加管理成本节约了材料成本，缩短了工期，提高了产品质量-。监理增加了管理成本。-获得更多的监理费，获得更多的监理工程。甲方角度：产品质量提高，总体费用降低，工期缩短施工单位：施工质量提高，总体费用降低，工期缩短监理角度：产品质量提高，减少了监理风险、监理费获得提高，工期缩短，获得更多的监理合约。4、今后我们如何开展实测实量工作 近期公司将出台中海监理自己的最新的实测实量指导书（需要汪总、范总审定）初稿：佛山中海监理项目部实测实量操作指导书（仅供参考）已经收集深圳万科金域华府项目监理部实测实量操作指导书（仅