四川可行性研究报告_secret

1、*项目可行性研究暨投资经济效益分析报告目 录 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc173045853 一、*房地产市场环境 PAGEREF _Toc173045853 h 3 HYPERLINK l _Toc173045854 （一）*概况 PAGEREF _Toc173045854 h 3 HYPERLINK l _Toc173045855 1.城市性质及地位 PAGEREF _Toc173045855 h 3 HYPERLINK l _Toc173045856 2.城市建设与规模 PAGEREF _Toc173045856 h 3 HYPERLINK l _To

2、c173045857 3.居民收支及生活水平 PAGEREF _Toc173045857 h 4 HYPERLINK l _Toc173045858 4.城市特色 PAGEREF _Toc173045858 h 5 HYPERLINK l _Toc173045859 5.小结 PAGEREF _Toc173045859 h 6 HYPERLINK l _Toc173045860 （二）*经济运行状况 PAGEREF _Toc173045860 h 6 HYPERLINK l _Toc173045861 1.经济运行概况 PAGEREF _Toc173045861 h 6 HYPERLINK l

3、 _Toc173045862 2.固定资产投资状况 PAGEREF _Toc173045862 h 7 HYPERLINK l _Toc173045863 3.小结 PAGEREF _Toc173045863 h 7 HYPERLINK l _Toc173045864 （三）*城市规划 PAGEREF _Toc173045864 h 8 HYPERLINK l _Toc173045865 1.城市空间及功能结构 PAGEREF _Toc173045865 h 8 HYPERLINK l _Toc173045866 2.城市规划状况 PAGEREF _Toc173045866 h 9 HYPER

4、LINK l _Toc173045867 3.规划编制及实施状况 PAGEREF _Toc173045867 h 9 HYPERLINK l _Toc173045868 4.政府工作目标及手段 PAGEREF _Toc173045868 h 10 HYPERLINK l _Toc173045869 5.小结 PAGEREF _Toc173045869 h 12 HYPERLINK l _Toc173045870 二、*房地产市场发展状况 PAGEREF _Toc173045870 h 13 HYPERLINK l _Toc173045871 （一）房地产市场现况 PAGEREF _Toc173

5、045871 h 13 HYPERLINK l _Toc173045872 1.市场发展概况 PAGEREF _Toc173045872 h 13 HYPERLINK l _Toc173045873 2.市场格局 PAGEREF _Toc173045873 h 14 HYPERLINK l _Toc173045874 3.部分房地产开发商 PAGEREF _Toc173045874 h 27 HYPERLINK l _Toc173045875 （二）二手房市场状况 PAGEREF _Toc173045875 h 29 HYPERLINK l _Toc173045876 （三）区域商业状况 PA

6、GEREF _Toc173045876 h 30 HYPERLINK l _Toc173045877 三、项目地块解读 PAGEREF _Toc173045877 h 31 HYPERLINK l _Toc173045878 （一）项目地块概况 PAGEREF _Toc173045878 h 31 HYPERLINK l _Toc173045879 1.项目地块位置 PAGEREF _Toc173045879 h 31 HYPERLINK l _Toc173045880 2.周边配套设施 PAGEREF _Toc173045880 h 31 HYPERLINK l _Toc173045881

7、3.项目基本经济技术指标 PAGEREF _Toc173045881 h 32 HYPERLINK l _Toc173045882 （二）项目现状 PAGEREF _Toc173045882 h 32 HYPERLINK l _Toc173045883 （三）项目地块分析 PAGEREF _Toc173045883 h 33 HYPERLINK l _Toc173045884 1.地块地形/势分析 PAGEREF _Toc173045884 h 33 HYPERLINK l _Toc173045885 2.项目片区规划 PAGEREF _Toc173045885 h 33 HYPERLINK

8、l _Toc173045886 3.地块SWOT分析 PAGEREF _Toc173045886 h 36 HYPERLINK l _Toc173045887 四、项目粗略定位 PAGEREF _Toc173045887 h 37 HYPERLINK l _Toc173045888 （一）客群定位 PAGEREF _Toc173045888 h 37 HYPERLINK l _Toc173045889 （二）社区开发主题及社区配套 PAGEREF _Toc173045889 h 38 HYPERLINK l _Toc173045890 （三）产品粗略定位 PAGEREF _Toc1730458

9、90 h 38 HYPERLINK l _Toc173045891 （四）价格粗略定位 PAGEREF _Toc173045891 h 39 HYPERLINK l _Toc173045892 1.项目现阶段均价初定 PAGEREF _Toc173045892 h 39 HYPERLINK l _Toc173045893 2.项目均价校正 PAGEREF _Toc173045893 h 42 HYPERLINK l _Toc173045894 五、商业部分研究 PAGEREF _Toc173045894 h 43 HYPERLINK l _Toc173045895 （一）商业布局 PAGERE

10、F _Toc173045895 h 43 HYPERLINK l _Toc173045896 （二）商业面积测算 PAGEREF _Toc173045896 h 46 HYPERLINK l _Toc173045897 六、项目经济测算 PAGEREF _Toc173045897 h 46 HYPERLINK l _Toc173045898 （一）项目总体经济测算（粗略） PAGEREF _Toc173045898 h 46 HYPERLINK l _Toc173045899 （二）项目方案对比 PAGEREF _Toc173045899 h 47 HYPERLINK l _Toc173045

11、900 （三）项目总体经济测算（细化） PAGEREF _Toc173045900 h 48 HYPERLINK l _Toc173045901 （四）项目收益测算 PAGEREF _Toc173045901 h 49 HYPERLINK l _Toc173045902 1.项目成本估算 PAGEREF _Toc173045902 h 49 HYPERLINK l _Toc173045903 2.除土地外收益测算 PAGEREF _Toc173045903 h 51 HYPERLINK l _Toc173045904 七、拿地成本测算 PAGEREF _Toc173045904 h 52*房地

12、产市场环境*概况城市性质及地位*县位于四川省东南部，隶属于四川省内江市，属于行政三级城市；*是四川东大门门户，位于成渝经济带中部，辅以自贡、内江、宜宾、永川、泸州5个中等城市的关联。*是川东南陆路交通枢纽，是四川出川和出海的大通道。有成渝铁路、隆黄（*至贵州黄桐）铁路、成渝高速、隆纳（*至纳溪）、川云（四川至云南）公路、隆雅（*至雅安）公路等交通干线穿越。优势的地理区位及良好的交通条件使得*享有“川东南门户”及“川东第一县”的称誉。城市建设与规模*幅员面积794平方公里，辖18个乡镇和1个省级经济技术开发区。2006年，*县建成区面积12.05平方公里，城镇化率为35.8%。新建城市道路面积3

13、.53万平方米，人均城市道路面积631平方米，新增城市绿地面积3.27万平方米，人均公园绿地面积231平方米；重点工程污水处理厂已累计完成投资4100万元，城区段已全线贯通；新铺设受压供气管网6.4公里，完成供气量935万立方米，城市绿化率96.7%；天然气一户一表新户1981户；安装Dg100米以上供水主管2500米，供水量585万吨，水质综合合格率99.87%。城区一批重点高档住宅小区锦林新苑、元亨新村、龙锦家园、南景源、西怡园三期等工程相继竣工。2006年末，*县全县户籍人口76.61万人，比上年增加0.33万人。全县人口出生率8.52，死亡率5.33，自然增长率3.19。其中：农业人口

14、59.87万人，非农业人口16.74万人。常住人口690235人。（以上数据为公安部门年报统计数据）。2005-2006年*县人口情况2005年2006年总人口76.2876.61非农业人口16.5516.74农业人口59.7359.87常住人口6900356902352006年末，*县共有在岗职工42832人，比上年增长0.3%。居民收支及生活水平2006年，*县财政总收入完成28543万元，同比增长23.5%；实现地方财政收入(含基金收入)13550万元，同比增长27.1%；财政一般预算收入9581万元，同比增长19.3%。*县财政总支出51696万元，同比增长27.9%，一般预算支出51

15、682万元，同比增长36.8%。财政赤字成为*县财政主要特点，政府相应的大量的投入使得*县的城市建设及经济水平等不断提升。2006年，*县城乡居民收入有所增加，生活水平得到进一步改善。据*县地方经济调查队抽样调查资料显示，2006年，城镇居民可支配收入达到7514元，比上年增加1424元，增长23.4%，城镇恩格尔系数38.9%，城镇基尼系数0.23；农民人均纯收入达到3291元，比上年增加283元，增长9.4%，农村恩格尔系数53.57%，农村基尼系数0.219。2006年，*县在岗职工年平均货币工资11773元，增长15.2%；城乡居民储蓄存款余额47.20亿元，比年初增长13.1%。城市

16、特色*享有“川东第一县”的称誉，在青石文化、石牌坊文化及景观资源方面独具特色。*县旅游资源丰富，有“三古之旅”的古牌坊、古寨堡、古宇湖。*石牌坊群是全国重点文物保护单位，*县石牌坊群与安徽歙县牌坊相媲美，为明弘治九年（公元1496）至清光绪十三年（公元1887年）间“奉旨”建造，距今已有五百余年历史，素有“立体史书”之称。*石牌坊现存17座，主要位于巴蜀古驿道*县城南北两端的驿道中央。牌坊沉淀和蕴涵华夏文明精髓，是集哲学、历史、数学、文学、力学、建筑学、美学为一体的明、清建筑精粹，具有很高的科学艺术价值和观赏价值。2005年3月，*县被中国乡土艺术协会命名为“中国石牌坊之乡”。云顶古寨始建于明

17、朝洪武四年（公元1368年），距今已有600多年历史，占地245亩，寨墙总长1640米，墙高7.4米，寨墙宽4.5米，有庄院48座（现存13座），是*最具特色的旅游资源，在四川乃至西南都具有唯一性。云顶寨具有独特的家族文化、建筑文化及民俗文化。*县古宇湖为70年代修建的人工中型水库。湖面面积5.4平方公里，东西最长7.5公里，南北最宽2公里，最大水深27米，平均水深15米，库容量5600万立方米，湖中岛屿和半岛较多。以湖泊水景、环湖松林、成群野鸭灰鹤为景观特色，春夏赏湖光山色、秋冬观万千水鸟，素有“川南明珠”、“侯鸟乐园”之美誉。古宇湖距县城仅0.5公里，是成渝地区离城市最近的湖泊，极适宜都市

18、人休闲旅游。*盛产青石，目前正着力打造“青石文化城”，可能在城市空间中设置 “城市之门、城市文脉、城市客厅、城市通廊、城市绿地、景观环道、城市金街、地标建筑”八大青石形象要素景观，构架“一座牌坊古镇，一座青石文化广场，两条城市文脉，四座城市之门”的青石文化城。小结优势的地理区位及优越的交通条件为*县的经济发展奠定了基础；龙锦家园、锦林新苑、元亨新村、西怡园、华裕家园等高档住宅小区相继竣工带来*县城市面貌的改善，客观上也提升了*县房地产市场的发展水平；人口增长方面的不稳定性特点使得*的房地产市场刚性需求度相对较弱，对于*县房地产市场的持续支撑度有限，而相应的市场需求主要来自于迁移性住房需求（农村

19、、乡镇人口向*县城城区迁移）或者城区居民改善型住房需求；*经济运行状况经济运行概况作为“川东第一县”,*县长期保持了“二三一”的产业经济结构模式，但是第二产业的比重上升，第一、三产业的比重下降。根据*县2006年国民经济和社会发展统计公报，2006年，*县实现地区生产总值（GDP）51.86亿元，比2005年增长15.6%。其中：第一产业实现增加值9.95亿元，增长0.7%；第二产业实现增加值25.72亿元，增长26.4%；第三产业实现增加值16.19亿元，增长10.8%。三次产业结构有所变化。2006年，实现农林牧渔业总产值16.82亿元，增长4.0%，实现增加值9.95亿元，增长0.7%。

20、农、林、牧、渔业结构由2005年的41.8：1.2：52.3：4.7调整为2006年的38.54：1.04：55.14：5.28；种养业结构由40.0：60.0调整为38.80：61.20；粮经结构由64.3：35.7变为59.51：40.49。2006年，*县民营经济不断发展壮大，初步形成了机械汽配、食品、纺织等传统优势产业，培育和发展了一批具有较强支撑能力和带头作用的民营骨干企业。固定资产投资状况*县的固定资产投资由2005年的“平稳增长”向“增速加快”变化。2005年，*县完成固定资产投资项目124个，完成全社会固定资产投资9.8亿元，同比增长18.2%。其中：基本建设完成投资31106

21、万元，同比增长35.2%；更新改造完成投资25204万元，同比增长64.8%；房地产开发完成投资15264万元，同比下降4.6%;其他投资831万元,下降67.0%。2006年，*县完成固定资产投资项目153个，完成全社会固定资产投资12.912亿元，同比增长33.2%。其中：基本建设完成投资47446万元，同比增长39.0%；更新改造完成投资43976万元，同比增长77.6%；房地产开发完成投资20775万元，同比增长34.4%；农户投资16923万元,同比下降23.6%。2007年上半年,*县完成全社会固定资产投资80385万元,同比增长4.1%，其中，基本建设投资15980万元，下降28

22、.1%，更新改造投资39896万元，增长55%，房地产开发投资12958万元，增长27.8%,农户投资11551万元,增长73.1%。小结2007年上半年，全国GDP上涨11.5%、CPI上涨3.2%（6月份上涨4.4%，为近期最高），CPI持续走高显示中国经济由偏快向过热转化的风险继续加大，未来国家将强化紧缩性的宏观调控政策，以财税政策与货币政策相结合，抑制宏观经济过热的势头。2007年7月20日，央行加息以及国务院出台减征利息税的措施将抑制部分投资需求。*县保持“二三一”的产业经济结构模式，且第二产业比重有增强趋势，将有望带动整个城市的经济活力，从而带来整个城市的发展机会；*县经济快速发展

23、，但是产业结构不够合理，缺乏支柱产业的有力支撑；房地产开发完成投资额快速增长，并稳定下来。*城市规划城市空间及功能结构作为“川滇黔渝”结合部旅游中转地之一、川南城镇群“井”字型空间结构之重要极点、内江市生产力布局“一核三极一环一线”之极点、成渝快速通道和南环线与西南出海通道的重要“结点”，*依据自身的城市区位、资源及区域交通体系，县城城市规划确定了“一心、两带、三组团”的发展格局。即，以古宇湖风景名胜区为核心，依托铁路防护绿化带和滨河路绿化带，形成三个组团的强势发展。其中，工业区依据*河、成渝铁路及高速公路向东及南北向发展，形成三个工业园区，即以纺织、食品、兽药、包装业为主的省级开发区*经济技

24、术开发区工业园区（占地1468亩）；以乡镇为主导、以徐家桥为中心发展电力、汽配、兽药等行业的圣灯工业园区；以企业为主导、以瑞丰公司为中心发展食品、饲料、动物保健、包装等行业的瑞丰工业园区（规划占地700亩）。住宅区避开区域交通枢纽，西向发展；商业区依托老城区中心街、步行街及东门广场向西、南发展；旅游观光区以南关石牌坊、北关石牌坊及古宇湖为中心。*县城市总体规划空间及功能结构规划图城市规划状况*县城市规划图从*县城市规划上可以发现，城市受到成渝铁路和成渝高速以及隆纳高速的影响，城市向东向北发展受到限制，与此相对的是，城西的古宇湖和南北向的*河为城市的发展提供了空间。从规划图上，以人民路、康复路、

25、中山路，金华路所形成的城市新区构成了整个城市向西发展的重心，本项目正位于该区域的中心区域，将享有较好的市场前景。规划编制及实施状况依据*县2006年政府工作报告，2002年以来，*县的城市规划编制和实施取得了重大的成就，具体如下：加大了规划编制力度。累计投入资金600余万元，开展了新一轮土地利用总体规划、城市总体规划修编和城市近期建设规划编制，完成了*“青石文化城”总体城市风貌建设规划编制和古湖风景名胜区总体规划修编，编制了纺织工业集中区、乾亨生态园、老客运站、锦林新苑等62个修建性详规。加快了城镇建设步伐。累计投入城市建设资金8.80亿元，完成了兴隆立交桥、迎宾大道、白塔路、油建片区旧城改造

26、等36个重点工程建设，污水处理厂即将投入试运行；黄家、龙市、界市、响石、周兴等乡镇的小城镇建设稳步推进。城镇化率由2002年的28.7%提高到目前的35.8%；城市绿化覆盖率由2002年的16.8%提高到目前的23.5%。提升了城镇经营水平。平稳实施了城市公交车、城区人力客运三轮车、出租车经营权有偿出让和公房出售工作，累计筹措城市建设资金4262万元；土地一、二级市场供地3262.95亩，实现土地收益2.80亿元；成功挂牌拍卖出让了老客运站、云丰路南侧地块等387.82亩国有土地使用权，成交总价款达4460万元，成交均价11.5万元/亩。政府工作目标及手段备注：以下报告内容及数据来源于*县20

27、06年政府工作报告。政府后续五年工作总体要求大力弘扬“*精神”，着力培育发展支柱，努力构建和谐社会，全面加强自身建设，奋力推进工业集群化、农业产业化、商贸多元化、旅游品牌化、城市特色化，推动*经济社会又快又好发展。政府后续五年工作目标地区生产总值年均递增12，在川东12县经济总量中的比重逐年有所上升；财政一般预算收入同口径年均递增12；规模工业增加值年均递增20；万元产值综合能耗年均下降4%；农业总产值年均递增5；旅游收入年均递增18%；社会消费品零售总额年均递增13；到2011年，城镇化率达40.9%；城镇居民可支配收入年均增加898元；农民人均纯收入年均增加220元。初步建成经济社会协调发

28、展、城乡共同进步、人民生活比较宽裕、生态环境不断改善、社会政治和谐稳定的“工贸强县”和风格独具的“新兴经典文化旅游城市”。政府后续工作建议A、构建实力*，始终坚持以经济建设为中心，加快推进工业集群化、农业产业化、商贸多元化，促进经济又快又好发展，奋力建设“工贸强县”。a、坚定不移推进工业集群化，在实施“工业强县”战略上实现再突破。按照“产业集群化、企业规模化、生产集约化、布局园区化”的思路，进一步发展壮大工业经济，力争到2011年工业增加值占GDP的比重达到50.0 %。加快工业园区建设。加快开发区工业园区、圣灯工业集中区、瑞丰工业集中区建设，积极引进项目入驻，力争到2011年“一园两区”产值

29、达到70亿元，年均递增30.0%。突出产业集群发展。以山川机械、蒙德尔、天视车镜等企业为重点，努力扩大减振器、后视镜等产品的生产规模和市场占有率，力争到2011年机械汽配产业实现产值25亿元，年均递增20.0%；以都英羽绒、长安化纤等企业为龙头，着力做好羽绒水洗成衣、绦纶短纤等生产线扩能，力争到2011年纺织羽绒产业实现产值46亿元，年均递增25.0%；以瑞丰、四海、维尔康等企业为支撑，引导企业向精深加工方向发展，力争到2011年食品饲料产业实现产值40亿元，年均递增25.0%。做大做强隆桥化工、工务器材等规模企业，积极培育聚壑、天赐石化等成长型企业，逐步形成梯次跟进、后劲充足的骨干企业发展群

30、体，力争到2011年实现规模工业总产值140亿元，规模工业企业达140户，其中年产值上亿元的10户，上10亿元的1户。b、坚定不移推进农业产业化，在加快社会主义新农村建设上实现再突破。按照“区域化布局、规模化种养、产业化经营”的要求，不断发展壮大水禽、生猪、稻鱼、蚕桑、麻竹、夏布等产业，重点培育禽苗市场、银华丝绸、瑞丰农牧、都英羽绒等省、市农业产业化龙头企业，大力支持维尔康、汇竹食品等成长型企业，做大曙光种鸭场、曙光麻鸭基地等一批专业水禽基地，扶持光灿村等一批专业养猪基地，精心打造万亩蚕桑基地、万亩麻竹基地、万亩柠檬基地、万吨水产品基地。c、坚定不移推进商贸多元化，在实施“商贸大县”战略上实现

31、再突破。按照“构建大市场、发展大商贸、促进大流通”的思路，努力把*打造成为联接成渝、辐射川东的物流、客流中心和商贸经济走廊。d、坚定不移加快交通能源通信设施建设，在改善发展基础条件上实现再突破。B、努力构建魅力*。始终坚持高起点规划、高标准建设、高效益经营、高水平管理，突出城市特色化、旅游品牌化，着力建设人居环境美、旅游资源佳、文明程度高的“新兴经典文化旅游城市”。a、推进城市特色化，优化人居环境。围绕彰显牌坊风骨、展现青石特色，努力把*建成独具特色的宜居之城、文化之城、魅力之城。将城市建设与开发区建设、体现牌坊元素、改善人居环境结合起来，抓好城市入城线改造、大北街和大西街旧城改造、*河综合整

32、治、垃圾填埋场、县城第二水厂等重点工程建设；力争到2011年，累计完成城市建设投资12亿元，新增城市道路面积22万平方米，新增城市绿地面积20万平方米，城镇化率达40.9%。b、推进旅游品牌化，优化旅游环境。按照“建设风格独具、文化内涵丰富、三古联动开发”的思路，突出“牌坊文化”、“川南民俗文化”两大主题，把旅游业打造成*县的支柱产业，把*打造成名副其实的“中国石牌坊之乡”和独具风格的“经典文化旅游精品”。逐步形成以南关石牌坊古镇、北关牌坊文化古城为中心，以古宇湖、云顶寨、圣灯山景区为配套，以龙市古盐道、黄复生故里及渔箭、响石、石燕桥牌坊景点为点缀的“中国牌坊文化游”总体布局。小结政府加重发展

33、工业，有利于*县整体经济实力的快速增强，提升*县的城市地位，同时，工业的发展伴随着大量的资金进入，带动地方经济的同时，给与房地产市场带来市场机会；城市向西发展，对于本项目所在的区域带来重要的市场契机，为房地产的发展奠定了潜在基础；优势的旅游资源以及政府对于旅游产业的注重，有利于城市面貌和城市居住环境的改善，同时，有效改善区域房地产的发展环境；北关石牌坊旅游带的打造、大北街及大西街的改造，将有效的提升项目所在片区的交通通达性、市政设施的完善度，由此对本项目的开发产生利好；*房地产市场发展状况房地产市场现况市场发展概况*房地产市场从20世纪九十年代开始，历经多年的发展，整体发展态势良好。在长达数年

34、的发展历程中，受宏观经济影响，*房地产市场在20世纪九十年代末（98年前后）以及2004年末2005年初经历两次低谷时期，随着经济稳定、快速发展，*县的房地产自2005年后有了飞速发展。2005年，*完成全社会固定资产投资9.8亿元，同比增长18.2%，其中，房地产开发完成投资15264万元，同比下降4.6%，房屋建筑施工面积129.1万平方米，同比下降23.9%，房屋建筑竣工面积108万平方米,同比增长17.7%；2006年，*完成全社会固定资产投资129120万元，同比增长33.2%，其中，房地产开发完成投资20775万元，同比增长34.4%；房屋建筑施工面积153.9万平方米，同比增长1

35、8.6%，房屋建筑竣工面积102万平方米,同比下降5.6%；2007年上半年,*县完成全社会固定资产投资80385万元,同比增长4.1%，其中，房地产开发投资12958万元，增长27.8%。在*房地产市场长期的发展过程中，商品房消费者在地域分布上发生了很大的变化，经历了县城居民占主导、县城居民与打工返乡者及乡镇居民并重，再到打工返乡为主导的过程。2004年前后，伴随着*县房改房政策的实施，加上全国房地产市场形势大好的局面，县城居民置业成为*县房地产市场的主流，大多数县城居民拥有了自己的住房。2005年上半年，*县房地产市场形成了供应市场的中空，无房销售造就了“物以稀为贵”的局面，使得房地产价格

36、猛涨，由2003年800-900元/平方米的价格一跃上涨到1000元/平方米以上，2005年房地产备案单价达到1200-1300元/平方米，2006年上涨到1400-1500元/平方米。伴随着全国房地产市场的良好发展势头，乡镇居民及外出打工者对购房产生了冲动，使得外出打工返乡购房和乡镇居民迁往*县城的消费由潜在需求急剧变为有效需求，拉升房地产市场的价格一路高歌，至2007年上半年，*县的房地产市场价格已经上涨到1600-1800元/平方米左右，购房客群也由县城居民为变为以外出打工者为主。市场格局目前，*县城的房地产市场依据在售项目情况大致分为4个板块，即白塔路板块、新客运站板块、中心城区板块、

37、康复路-金华路新区四个板块。隆昌县城房地产市场板块分布图康复路金华路新区板块白塔路板块中心城区板块新客运站板块各板块市场概况板块代表项目价格状况建筑形态物业类别开发规模主力户型主力面积主要客群康复路-金华路新区龙锦家园、锦林新苑、福临小区、西怡苑多层1500-1700元/，别墅4888元/多层为主，少量低层住宅为主地块面积相对较大3房2厅2卫，部分大户型120-135为主，部分大面积，小面积相对较小*外出打工者为主，县城及乡镇居民其次，低层多为矿产私企主中心城区板块锦林阁、锦绣外滩多层1800-1900元/，高层1700元/多层为主，高层次之住宅为主、商业次之小面积地块为主3房2厅2卫，部分小

38、户型90-125为主，部分90平方米以下户型*外出打工者为主，县城及乡镇居民其次新客运站板块客运商城及金房苑、交通路综合楼、禽苗市场综合楼1550-1750元/多层住宅、商业小面积地块，小体量开发3房2厅2卫115-125*外出打工者和县城及乡镇居民并重白塔路板块华裕家园约1600元/多层住宅为主地块面积中等3房2厅2卫100-140为主*外出打工、乡镇、县城居民并重综合情况来看，本项目所在的康复路金华路由于政府规划的偏重，将会有更为广阔的发展前途。调查日期：2007年7月3日 锦绣外滩 编号：01开盘日期2006年12月23日交房日期2008年8月价位分析总价范围12万-33万项目位置*县金

39、鹅镇新拱桥滨江路老客运汽车站主力总价25万左右楼层规划项目由1栋15F的高层和3栋6F+1的多层组成， 一、二层为商铺，有地下室单价范围1398-2268元/开 发 商四川*百庆物业发展有限公司(住)均价1800元/高层1699元/多层1884元/占地面积总共用地9122.5高层用地 1808.2多层用地 7396.5总建面积总建31812.72住宅21191.96商业7428.79临商363.8物管楼 2828(商)价格（元/）临街：8000-10600河边：3800-7600风情街2000-3800内商业3800-6600二楼商业1800-2780容 积 率高层6.69 多层2.1总 户

40、数总共301户；住宅180户；商铺121户车位价格（元/个）地面1990地下：26800-42800车位状况地面11 个地下30个 3个库房面积范围68.43-162.49物 管 费元/月多层：0.32 电梯：0.52总销金额约6800万工程进度地基付款方式一次性/按揭畅销户型三房两厅双卫滞销户型无首 付 款3成销售率住宅销罄,商铺83%电 话0832-39161110832-8396666优惠幅度住宅一次性1.5%商铺一次性2%VIP优惠1%畅销原因地段,户型产品规划户 型面 积套数比例诉求客源区域*县为主2-2-168.43-69.022815.56%类型自住为主3-2-193.44-94

41、.960.33%年龄25-40岁为主3-2-2118.9-125.612871.11%特征外出打工的*人占50%-60%,县城居民占20%,乡镇居民占15%,外地投资者占5%4-3-2136.77-162.5181%本项目综合分析分期及项目品质：未进行分期销售项目内临街，外临河，户型种类多,户型面积区间较大，小区配套齐全，项目品质较高 优势：项目位于*的核心地段：新华街和东新街交汇处，紧邻*河，提高了消费者的居住品质项目引入电梯公寓，满足了市场在这块的需求项目周边交通便利，方便消费者出行项目周边环境配套完善，如飞泉医院,中国人民银行,百货化纤批发市场等，方便消费者进行购物等日常活动项目户型种类

42、多，户型面积区间较大，能够满足不同的消费群体项目付款方式灵活:此项目一次性购买者占40%，分期占30%，按揭占30%劣势：公摊大，电梯公寓27%，多层20%左右调查日期：2007年7月3日 锦林阁 编号：02开盘日期2007年1月8日交房日期2007年12月31日价位分析总价范围5万-23万项目位置*县新华路338号，市中区,*县城关中学旁主力总价15万-20万楼层规划项目为6F+1的多层建筑共三栋,分A栋B栋C栋每栋两个单元局部两层商铺，无地下室单价范围1月1200-1300元/；3月1500元/；5月1700-2000元/开 发 商四川省*县康源房地产开发有限公司(住)均价1800元/占地

43、面积182075总建面积7400(商)价格1F：1万元/2F：约2500元/容 积 率4.06总 户 数共85户；住宅75户；商铺10户车位价格无车位车位状况无车位面积范围43-117物 管 费20元/月户总销金额约1500万工程进度主体修建付款方式一次性/按揭畅销户型三房两厅单卫滞销户型无首 付 款4成销售率住宅96%商铺100%电 话0832-39500000832-3980888优惠幅度一次性付款每平方优惠30元畅销原因地段,户型面积产品规划户 型面 积套数比例诉求客源区域*县为主1-1-141.93-63.3845.33%类型自住为主2-2-163.75-92.053040%年龄40岁

44、以上3-2-197.4-116.754154.67%特征在外地打工的*人,基本无外地人购买本项目综合分析分期及项目品质：未进行分期销售；项目把6F+1拆开为7层销售剩余三套住宅情况如下：7楼 82.25 单价1728元/7楼 101.73 单价1758元/4楼 77.99 单价1918元/项目为现代风格，半围合式的建筑布局 项目缺乏社区内配套、园林景观设计差，项目品质相对较低优势：项目地段较好，位于隆泸大道和康复中路之间,面朝新华街，消费者对其有一定的期望值项目周边交通便利项目周边配套完善-有良好的教育机构：城关中学，顺和街小学；有餐饮超市配套：环联商城，三友超市，飞龙超市；周边政府事业单位较

45、多：政协，防疫站，邮电局，供电局，人民医院项目户型种类多：20余款，户型面积从43到117,满足了不同家庭对格局的不同需要3劣势：项目容积率大、建筑密度大、缺乏社区内配套、园林景观设计差、户型设计差调查日期：2007年7月2日 金房苑 编号：03开盘日期2006年10月交房日期2007年底价位分析总价范围9-29万元项目位置*县新客运中心对面主力总价17-19万元楼层规划多层，6F+1，1F底商，单价范围1380-1680元/开 发 商四川*凉亭房地产开发有限公司(住)均价1560元/占地面积总用地约33亩，1期约25亩，2期约8亩总建面积总建面约2.5万，2期约1.1万(商)价格3000-1

46、0000元/容 积 率总约0.86，2期约2总户数总101户，2期88户车位价格暂无车位状况地面车位面积范围60-185物 管 费暂未定总销金额2期约2000万元工程进度外墙装饰付款方式一次性，部分按揭畅销户型3-2-2（舒适性三房）滞销户型4房（150以上）首 付 款三层销售率84%电 惠幅度一次性30元/畅销原因市场环境、地理位置、价格相对较低产品规划户 型面 积套数比例诉求客源区域*乡镇及外地打工1-2-160-6766%类型迁移性自住3-2-193-1211919%年龄30-40岁为主3-2-2114-1236059%特征*乡镇上迁移至县城的改善性住房消费者

47、；*外出打工，返乡置业者；4-2-2150-1851616%以上产品测算含客运商城一期部分的住宅（共13套）本项目综合分析分期及项目品质：本项目分为两期，一期为客运商城，多为商业，含少量住宅；二期即为金房苑，共88套；项目采用围合布局方式，现代建筑，社区配套设施较少，居住品质在*县城居中低水平；优势：交通便利：靠近客运中心、交通路、成渝中路等城东交通干道；周边配套：金娥镇二中、板栗湾市场等生活、教育配套较完善；劣势：周边环境差：项目临近新客运中心，社会治安相对较差；通往项目小区大门的道路暂未打通，影响居家便利性；调查日期：2007年7月5日 禽苗市场扩建工程综合楼 编号：04开盘日期2007年

48、5月交房日期2007年12月价位分析总价范围16.5-20万元项目位置*县新客运中心旁主力总价18.8-20万元楼层规划2栋多层建筑,一栋6F商住楼（1F商业），一栋3F商业+商务（1F商业）单价范围1388-1568元/开 发 商*县禽苗市场开发有限责任公司(住)均价1530元/占地面积市场总占地62亩总建面积市场总建面约2.5万，综合楼部分建面6636(商)价格只租不售容 积 率市场总容积率约0.6总 户 数住30户，商16户车位价格无车位状况地面临时停车位面积范围119.91-126.87物 管 费暂未定总销金额约1000万元工程进度主体修建付款方式一次性，暂无按揭畅销户型低楼层，119

49、.91滞销户型126.87首 付 款全款销售率30%电 惠幅度一次性30元/滞销原因小区规模小，品质低产品规划户 型面 积套数比例诉求客源区域外地打工3-2-2119.9115套50%类型自住3-2-2126.8715套50%年龄30岁左右特征*外出打工返乡人员本项目综合分析分期及项目品质：项目作为禽苗市场的一部分，住宅区规模较小，仅作为市场的配套，居住品质较低；禽苗市场总规划面积为62亩，总建筑面积约2.5万，禽苗交易区建面3360，禽苗交易区大棚6624，办公综合楼7988，育稚区建面3375，停车场3364。优势：交通便利：靠近客运中心、交通路、成渝中路等城东

50、交通干道；周边配套：金娥镇二中、板栗湾市场等生活、教育配套较完善；劣势：项目规模小，品质差；缺乏社区内部配套：项目基本无社区内部配套；周边环境差：项目临近新客运中心及禽苗市场，社会治安较差，之后的空气污染较重；调查日期：2007年7月5日 交通路综合楼 编号：05开盘日期2007年5月交房日期2007年底价位分析总价范围11-24万元项目位置*县新客运中心对面主力总价20-24万元楼层规划单体多层建筑，6F单价范围1620-1760元/开 发 商*县康源房地产开发有限公司(住)均价1700元/占地面积约3亩总建面积3688(商)价格无容 积 率约1.8总 户 数36户车位价格无车位状况地面临时

51、停车面积范围67-136物 管 费0.18元/月总销金额约630万元工程进度主体修建付款方式一次性畅销户型3-2-1滞销户型3-2-2（舒适性）首 付 款全款销售率19.5%电 惠幅度无滞销原因市场环境（淡季）、小区规模和社区品质、价格相对周边项目较高产品规划户 型面 积套数比例诉求客源区域外地打工3-2-2122.94-135.51850%类型自住3-2-195.5617%年龄30岁左右2-2-167.24-70.511233%特征*本地人外出打工后返乡；本项目综合分析分期及项目品质：本项目现为交通路综合楼的一部分，其余部分已经销售完毕，但是整个社区基本没有内部配

52、套，建筑立面也较差，小区品质较低。优势：交通便利：靠近客运中心、交通路、成渝中路等城东交通干道；周边配套：金娥镇二中、板栗湾市场等生活、教育配套较完善；劣势：缺乏社区内部配套：项目基本无社区内部配套；周边环境差：项目临近新客运中心，社会治安相对较差；调查日期：2007年7月2日 华裕家园 编号：06开盘日期2006年10月交房日期2007年10月价位分析总价范围12万-22万项目位置*县金鹅镇云峰南路（东区云峰路白塔公园旁）主力总价176万-21.9万楼层规划多层：10栋7F单价范围1500-1660元/开 发 商四川华裕房地产开发有限公司(住)均价约1600元/占地面积约21亩总建面积340

53、00(商)价格无容 积 率1.9总 户 数322车位价格30元/月（租金）车位状况地上面积范围81-137物 管 费0.3元/总销金额约5400万工程进度内装付款方式一次性，按揭畅销户型110以下去化较快滞销户型137，112首 付 款4成销售率88%电 惠幅度无优惠畅/滞销原因市场环境，开发商品牌是其销售较好的原因，但其中第6层部分大户型销售抗性较大。产品规划户 型面 积套数比例诉求客源区域*县2-2-181-843711.49%类型多为自住2-2-295-9892.8%年龄25-40岁为主3-2-198-10811435.4%特征*外出打工、乡镇及县城居民并重。

54、3-2-2110-13716250.31%本项目综合分析分期及项目品质 项目只有一期，可能是受其体量的影响。项目由10栋多层建筑构成，总共322户。小区内缺少休闲配套，影响业主生活品质，降低楼盘品质。楼盘景观设计缺少重点和特色，虽然绿化率达到30%，但是实际应用效果并不很好。项目建筑外立面略显单调，缺少层次感。项目应属于*中等品质的楼盘。优势：开发商华裕地产在*开发过多个楼盘，消费者的市场认同度较好。项目体量较大，相对于小盘有一定的优势。劣势：项目所在片区商业配套和生活配套欠缺，影响一定的生活品质。项目的交通相对其他片区楼盘有一定的劣势。项目自身休闲配套不足，景观打造的也不够。售楼部面积小，售

55、楼人员素质相对较低，影响项目在消费者心中的品质。调查日期：2007年7月2日 锦林新苑 编号：07开盘日期2006年初交房日期07年7月底价位分析总价范围16万-39万项目位置*县金华路主力总价16万-18万楼层规划12幢6F+1多层住宅,一幢12F写字楼(2F地下车库)单价范围开 发 商康源房产(住)均价1350元/(06)1500元/(07)占地面积67.346亩总建面积共7.3万，其中商铺4516(商)价格3800-4600容 积 率1.8总 户 数354户车位价格5万/个车位状况地下车位123个面积范围住宅120-295商铺30-70物 管 费53元/月总销金额约1亿元工程进度1-9栋

56、外装完工,10-12栋未动工付款方式一次性，按揭，分期伏款畅销户型多数户型去化较好滞销户型少数顶楼大户型首 付 款6成销售率98%电 话0832-39808880832-3980666优惠幅度一次性付款住宅20元/；商铺160元/畅销原因地段，教育配套，开发商品质，并不高的价格是其畅销的原因。产品规划户 型面 积套数比例诉求客源区域*3-2-2121.1-134.6523666.67%类型自住为主4-2-2165.61-186.423610.17%年龄4-3-2194.08-215.324612.99%特征多为外出打工人员和*乡镇人口,多为迁移性首次置业者.4-3-3 216.7461.69%

57、5-3-3200.18-295.57267.34%5-4-3 286.2341.13%本项目综合分析分期及项目品质： 项目从06年初开始销售，共一期，去化较快。项目是*知名开发商的大盘，体量较大。项目自身休闲配套不足，景观设计缺少特色，中央广场实际使用效果并不好。项目的户型都较大，针对较高端的客户群。该项目应属于*县中高端楼盘。优势：项目所在金华路片区是*规划中较好的片区，消费者对该片区的预期较好。项目周边教育资源丰富，有*一中，*二中，多个小学，利于提高项目的影响力。项目可以借用一中附近的商业配套，较齐全。开发商康源房产是*有名的开发企业，市场认可程度非常高。该项目体量较大，是大企业的大盘，

58、能提升市场关注度。项目的价格属于市场主流，有一定的优势。劣势：该项目自身休闲配套不足。项目景观做的不算好，影响居住品质。项目的户型整体偏大，缺少小户型，部分顶楼由于受到面积和楼层的限制，销售抗性较大。调查日期：2007年7月2日 龙锦家园 编号：08开盘日期04年末一期,06年2期,07年三期交房日期07年7月31号价位分析总价范围11万-33万项目位置*县城西区望城坡主力总价20万-30万楼层规划多层：6F+1；7F，有两栋楼有2层地下车位，别墅单价范围1500-2000开 发 商银发有限公司(住)均价一期1200二期1500三期1700左右别墅：4888占地面积70余亩总建面积5.5万(商

59、)价格只租不售,价格未定容 积 率约1.2总 户 数约500户车位价格车库:10万/个车位:6万/个临时车位:免费车位状况车库30多个，地下车位4层每层70多个面积范围67.09-299.68物 管 费0.35元/总销金额约9000万工程进度外装付款方式一次性/按揭畅销户型各种大小的户型销售都较好，主要受楼层的制约滞销户型一，二期剩余少量顶跃，三期剩余的户型分布较平均首 付 款最高贷款额850元/销售率92%电 惠幅度畅/滞销原因项目初期由于价格较高，销售受阻，后经过优惠活动加上自身品质，地段的优势，保证了后期销售，但整体销售周期较长。产品规划户 型面 积套数比例诉

60、求客源区域*县1-2-167.09-79.66428.37%类型多为自住2-2-186.95-112295.78%年龄26-40岁较多2-2-294.33-131438.57%特征多层客群:40%为*在外打工人员,暂不入住较多.60%为在*生活为自己或为父母购买,入住别墅:多为煤矿老板3-2-1120-12520.40%3-2-2120-17223246.22%3-3-2134-158387.57%3-3-3140-164183.59%4-3-2184122.39%4-2-3167305.98%4-3-3187122.39%5-2-427881.59%5-3-5299.68203.98%6-2